American Assets Trust (NYSE:AAT) Q4 2025 Earnings call February 04, 2026 11:00 AM ET Company ParticipantsAdam Wyll - CEOMeliana Leverton - Associate General CounselRobert Barton - CFOSteve Center - EVPConference Call ParticipantsDylan Burzinski - Senior AnalystHaendel St. Juste - Managing Director & Senior Equity Research AnalystTodd Thomas - Managing Director & Senior Equity Research AnalystNone - AnalystOperatorAnd welcome to the American Assets Trust, Inc.'s fourth quarter and year-end 2025 earnings conf ...

财务数据和关键指标变化 - 2025财年总收入同比下降1%，主要受人民币贬值影响，若剔除汇率影响，以人民币计则基本持平 [9][10] - 2025财年营业利润同比增长1%，基础利润改善3% [9] - 公司宣布派发与上年相同的股息，恒隆地产每股0.52港元，恒隆集团每股0.86港元 [9] - 净负债比率从2024年底的水平下降至32.7% [30] - 整体融资成本因借款成本下降而降低8%，但净融资成本因资本化比率降低导致净利息支出增加而微升3% [31][32] - 利息覆盖倍数改善至3.1倍 [32] - 2025年从物业销售中回收的款项达16亿港元，为过去八年最高，其中2.64亿港元计入2025年收入，其余大部分将计入2026年 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **租赁业务**：占总收入的94% [9] - **中国内地零售**：租金收入同比增长1%，占总内地租金收入的83% [11][12] - 上半年同比持平，下半年同比增长3%，全年增长1% [12] - 第四季度销售额同比增长18%，创历史新高 [14] - 新租约增长15%，续租增长5% [17] - 引入约200个首次进入所在城市的品牌 [17] - 会员销售增长7%，有效会员（有消费记录的会员）增长24%，新会员增长10% [19] - 客流量创历史新高 [18] - **中国内地办公楼**：租金收入同比下降8%，占总内地租金收入的17% [11][12] - 上半年下降5%，下半年降幅扩大至12% [20] - **香港租赁**：总收入同比下降2%，较上半年下降4%有所改善 [10] - 零售收入下降主要因铜锣湾一个租约到期，租金从高位回归正常市场水平，否则表现稳定 [24] - 办公楼收入微降1%，表现相对稳定 [24] - 住宅服务及公寓租金收入表现亮眼 [24] - **物业销售业务**： - 香港住宅项目“蓝塘道”已售出18套中的14套，2026年1月又售出一套 [27][28] - 香港“Aperture”项目294个单位中已售出超过200套，剩余约94套待售 [28][110] - 内地无锡“Center Residences”项目已售出50多套，单价超过每平方米4万元，为当地最高 [29] - 内地昆明“Heartland”及“君悦居”项目销售缓慢 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - **中国内地市场**：租金收入为人民币5.878亿元，占总租金收入的68%，以人民币计持平，以港元计因汇率影响同比下降1% [10] - **香港市场**：租金收入同比下降2% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **V3战略**：公司推出新的战略增长蓝图V3，旨在以更少的资本支出和更快的速度实现规模扩张 [3][4] - 目标在几年内完成项目，远低于V2重资产项目长达10年的周期 [4] - 聚焦于上海、杭州、无锡、昆明这四个表现最强的核心城市，旨在提升市场份额和品牌心智占有率 [5][36] - 利用现有团队和资源，实现最低的资本支出和运营支出 [6] - 四个V3项目预计总投资仅约人民币10亿元，将显著增加可出租面积和临街展示面 [37] - 上海项目零售面积将增加67%，南京西路整体零售面积将增加80% [38] - 杭州项目零售总面积将增加40%，临街面将增加两倍 [40] - 无锡项目零售面积将增加约40% [39] - **行业环境与竞争**： - 市场正经历一系列调整，部分为结构性，部分为周期性 [8] - 中国内地办公楼市场面临挑战，供应持续增加，租户议价能力强，预计下行压力将持续18-24个月 [11][21][22] - 中国内地零售市场在奢侈品销售疲软的艰难年份，公司通过积极管理实现收入增长 [13] - 香港零售市场受到北上消费等因素影响，挑战更具结构性，但公司认为已基本触底 [62][63][64] - **杭州“Westlake 66”项目**：零售部分预租率达91%，预计2026年第二季度开业，开业率目标80%，第三季度达到90% [42][101] - 将打造为集奢侈品、零售、餐饮、文化、博物馆及酒店于一体的综合性项目 [42][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对中国内地零售前景保持谨慎乐观，2025年第四季度的强劲表现（尤其是非奢侈品类别）是良好开端，但对2026年整体增长持保守态度 [53][54][56] - 预计中国内地办公楼市场的疲软将持续至少18个月 [11][21] - 香港零售市场表现更具结构性挑战，但最坏时期可能已过，复苏速度尚不确定 [62][63][64] - 希望随着外国投资回流及双边合作加强，中国内地办公楼市场能迎来改善 [23] - 公司首要任务仍是去杠杆、降低负债率 [87] 其他重要信息 - **资本支出指引**：2026年资本支出预计约31亿港元，2027年约26亿港元，之后将持续下降，已包含V3战略相关支出 [66][67] - **债务结构**：47%的债务为人民币计价，仅9%的债务在一年内到期，再融资进展顺利 [32][33] - **ESG进展**：完成了2025年ESG目标，并设定了2030年新目标，八座内地运营物业使用可再生能源 [34][35] - **首席执行官继任**：CEO Weber Lo计划退休，已提前一年通知董事会，退休后将担任顾问角色，新任CEO的遴选正在进行中 [45][47][49][51][52] - **股息政策**：暂无计划派发特别股息，以股代息计划并非长期策略，将视财务状况决定 [71][72] - **资产处置与融资**：将继续处置非核心资产，但对通过C-REIT形式处置内地资产持谨慎观望态度，因相关规则尚不明确 [96][97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: CEO继任计划及中国内地零售展望 [45][46] - CEO Weber Lo解释其退休为个人长期规划，希望有更多时间陪伴家人，已提前一年通知董事会，退休后将担任公司顾问 [47][48][49][52] - 董事长Adriel Chan表示董事会已批准Weber Lo的顾问角色，新任CEO的遴选已进行一段时间，有消息会公布，继任过程平稳 [51][52] - 对于中国内地零售，管理层指出2025年第四季度销售额、客流量和出租率均创纪录，但2026年展望仍保持谨慎，因奢侈品品牌尚未大幅回暖，增长主要来自非奢侈品、餐饮、珠宝等类别 [53][54][55] - 2026年1月前28天销售额与去年同期大致持平，但去年春节在1月，今年在2月，因此对前两个月整体表现有信心 [59] - 公司不再严格区分“奢侈品商场”标签，以更开放的心态吸引所有客群，这一策略转变适应了消费者行为变化 [60][61] 问题: 净负债比率下降原因及资本支出指引 [65] - CFO Kenneth Chiu表示，资本支出峰值已过，未来将持续下降，2026年约31亿港元，2027年约26亿港元 [66] - 净负债比率下降得益于以股代息安排减少了现金流出、资本支出减少，以及香港住宅市场回暖加速了资产处置 [69][70] 问题: 以股代息及特别股息 [71] - 管理层表示以股代息并非长期策略，随着新项目（如杭州）开业带来收入，财务压力减轻后可能不再需要，具体由董事会决定 [71][72] - 目前董事会并未考虑派发特别股息 [72] 问题: 中国内地零售租赁策略、表现较弱商场及股息增加前景 [75][76] - 租赁策略将继续侧重引入生活方式、美妆、体验式等非奢侈品类品牌，同时关注奢侈品品牌的整合可能带来的机会 [77][78] - 沈阳和武汉的商场正在进行重新定位，沈阳项目旁将建设体育公园以吸引客流，预计2026年第三季度开放；武汉“Heartland”商场下半年已有改善，正努力突破主力店招商瓶颈 [79][80][81][82] - 增加股息的前提是进一步降低杠杆和利息成本，并看到盈利持续改善，目前派息率已达81%，短期内提升空间有限 [83][84][85][87] 问题: 上海商场销售额增长转化为租金的时间、去杠杆途径及公司结构优化 [88][89] - 销售额增长转化为租金的时间因项目而异，“Plaza 66”的租金与销售额联动较快，“Grand Gateway”则以固定租金为主，在销售上行周期可能无法完全捕捉全部增长，但2025年在艰难环境下固定租金仍增长了2% [93][94] - 去杠杆主要依靠资产处置（尤其是非核心资产），对通过C-REIT形式处置内地资产持开放但谨慎态度，因相关法规（特别是跨境资金流动）尚不清晰 [96][97][98][99] - 公司持续评估控股结构的最优性，但目前没有具体计划 [100] 问题: 杭州“Westlake 66”开业策略 [101] - 开业策略将结合活动营销、会员管理和优质租户组合，预售和会员招募已提前进行，正督促租户按时完成装修 [102][103] 问题: 2026年物业销售指引 [105] - 管理层未提供具体销售指引，强调以合理价格销售为目标 [110] - 可售库存有限，包括香港剩余住宅单位（如“蓝塘道”、“Aperture”、“Wilson Road”、“Shouson Hill”）及内地部分项目（无锡销售良好，武汉、昆明较慢） [107][108][109] 问题: “The Summit”处置及香港租金前景 [112] - “The Summit”作为投资物业，若有合适价格（无论是出售还是租赁）会考虑处置，近期已以高价租出一单位 [113] - 香港零售租金前景谨慎，认为市场挑战具结构性，但北上消费高峰可能已过，客流量有所改善，关键是将客流量转化为销售额，公司正调整租户组合以应对 [114][115][116]

Key Takeaways SLG posted Q4 FFO of $1.13 per share, topping estimates but down sharply from the prior-year quarter.Manhattan leasing strengthened, with 56 office leases signed and average rents at $98.26 per square foot.Higher interest expenses and a decline in same-store cash NOI pressured results despite solid revenue growth.SL Green Realty Corp. (SLG) reported fourth-quarter 2025 funds from operations (FFO) per share of $1.13, which beat the Zacks Consensus Estimate of $1.10. However, the company reporte ...

涉及行业与公司 * **行业**：香港房地产，特别是写字楼市场 [1] * **涉及公司**： * **卖方**：丽新发展 (0488.HK) [1]、丰树泛亚商业信托 (MACT.SI) [1]、文华东方 [8]、香港置地 [8]、恒隆集团 [8]、华厦置业 [8]、第一集团控股 [8]、H Development [8] * **买方**：京东 [1]、一家香港本地高等教育机构 [1]、阿里巴巴集团及蚂蚁集团 [8]、华侨银行香港分行 [8]、雇员再培训局 [8]、香港交易所 [8]、蔡文胜 (美图董事长) [8] * **潜在受益的上市业主**：香港置地 (HKLD.SI) [5]、恒基地产 (0012.HK) [5]、新鸿基地产 (0016.HK) [5]、希慎兴业 (0014.HK) [5]、太古地产 (1972.HK) [5] 核心观点与论据 * **核心资产见底信号**：近期由最终用户进行的大规模写字楼收购，表明核心优质资产可能正在触底 [1] * **论据**：香港写字楼平均资本值已从峰值修正52%，为买家提供了抄底机会 [4] * **内地企业需求成为增量支撑**：来自中国内地企业的写字楼需求预计将持续为香港写字楼市场提供增量支持 [2] * **论据**： 1. 更多中国科技巨头及其他行业领先企业可能效仿阿里巴巴和京东的做法，考虑在香港持有自有物业 [2] 2. 越来越多的A股公司在香港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心 [2] 3. 香港于2025年10月启动“GoGlobal Task Force”，以协助内地企业进行国际扩张 [2] * **买卖双方动机分析**： * **卖方动机**：寻求即时流动性、优化投资组合（尤其对于区域型玩家，可能认为新加坡、澳大利亚等地的商业地产增长前景优于香港）、与长期现有租户建立战略伙伴关系 [3] * **买方动机**：抄底、寻求通常不会出售的特定优质资产、对冲未来租金上涨风险（特别是考虑到核心区优质写字楼现时租金已趋稳）、因业务扩张增加自用需求（例如内地企业），且甲级写字楼平均3.6%的收益率对自用买家而言显得合理 [4] * **2026年子市场表现分化预期**：预计中环和西九龙写字楼表现将优于其他子市场 [5] * **中环**：受益于强劲的资本市场和集中化趋势，优质中环写字楼因乐观的交易和升级/扩张的新租约而表现突出；中环现时租金自2025年第二季度以来已趋稳，预计到2026年底领先的中环业主租金调整幅度将持平 [5] * **西九龙**：即将入市的高质量新供应（如ICC，利好新鸿基地产）在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大体相当 [5] * **其他区域面临压力**：鉴于整体新供应量创历史新高（2025年/2026年预计分别为330万/110万平方英尺），预计铜锣湾竞争将更激烈（但希慎的利园可能表现突出），港岛东（如太古地产的太古城中心）和东九龙将面临一定压力 [5] 其他重要细节 * **近期重大交易数据**： * **京东收购中银大厦50%权益**：总价34.98亿港元，楼面单价31,338港元/平方英尺，较独立估值折让6.7%，假设月租100港元/平方英尺，毛收益率约3.8% [1][8][9] * **教育机构收购又一城写字楼**：总价19.6亿港元，楼面单价9,160港元/平方英尺，与独立估值一致，较丰树信托原始收购价折让16%，假设月租35港元/平方英尺，毛收益率约4.6% [1][8][11] * **阿里巴巴收购铜锣湾一号**：2025年10月交易，总价72亿港元，是今年香港最大的写字楼交易 [2][8] * **2025年7宗主要交易汇总**：总金额212.46亿港元，平均单价21,079港元/平方英尺，总楼面面积1,007,911平方英尺 [8] * **市场估值与评级**：报告附录提供了香港地产板块主要公司的估值与花旗评级（1-买入，2-中性，3-卖出）[12] * 例如：恒基地产评级为“买入”，目标价30港元，股价较净资产值折让51% [12] * 板块平均股价较净资产值折让53%，平均市盈率（FY25E）为15.6倍，平均股息率（FY25E）为4.9% [12]

新加坡REITs市场概览 - 新加坡市场共有41只上市房地产投资信托和房地产信托[1] - 市场涵盖七大主要房地产板块 各板块风险回报特征不同[3] - 各板块平均收益率存在差异 从4.8%到6.9%不等[3][7][10][11] 各板块细分特征 - **工业REITs**：平均收益率6.6% 资产包括仓库、物流中心、数据中心和商业园 例如凯德雅诗阁信托和丰树物流信托[3] - **多元化REITs**：平均收益率6.5% 持有跨市场多种物业类型 例如凯德综合商业信托[5] - **零售REITs**：平均收益率6.0% 资产为购物中心与零售商业建筑 例如星狮商产信托和百利宫信托[6] - **办公REITs**：平均收益率6.9% 资产为办公楼宇 例如吉宝房地产信托[7][8] - **酒店REITs**：平均收益率6.7% 资产为酒店和服务式公寓 例如远东酒店信托和城市发展酒店服务信托[9] - **专业REITs**：平均收益率4.9% 专注于特定物业如数据中心 例如吉宝数据中心信托[10] - **医疗保健REITs**：平均收益率4.8% 资产为医院和医疗设施 例如百汇生命房地产投资信托[11] 板块表现驱动因素 - 工业REITs表现受电子商务增长、供应链效率和数字经济对数据存储需求驱动[4] - 零售REITs表现受消费者支出、客流量、零售商需求和地段质量驱动[6] - 办公REITs表现受就业水平、企业扩张和优质办公空间需求驱动[8] - 酒店REITs表现受旅游、商务旅行和经济周期驱动[9] - 专业REITs表现受数字化转型、云计算增长和数据存储需求驱动[10] - 医疗保健REITs表现受人口老龄化、医疗需求和政府政策驱动[11] 优质REITs关键评估指标 - **分派收益率**：可持续收益率通常在4%-8%之间 显著高于行业平均可能预示风险 应关注分派增长而非仅当前收益率[12] - **负债与资产比率**：理想水平低于40% 新加坡REITs监管上限为50% 当前行业平均为39.6%[13][14] - **利息保障倍数**：最低门槛高于2.0倍 3.0倍或以上更佳 体现收益覆盖债务义务的能力[15] - **出租率**：多数物业类型目标高于90% 需关注多季度稳定表现而非峰值[16] - **加权平均租赁到期期限**：较长WALE提供更高收入可预测性 但需在租金水平与续约风险间平衡[17] 投资组合构建策略 - **核心持仓**：占60-70% 选择大型多元化且记录良好的REITs 如凯德综合商业信托或凯德雅诗阁信托[23] - **板块配置**：占20-30% 针对性配置于增长板块如数据中心或医疗保健[23] - **地域主题**：占10-20% 专注于特定高增长市场或地区的REITs[23] 地理多元化优势 - 超过80%的新加坡REITs持有海外资产 有助于降低集中风险并接触不同经济周期[18] - 主要海外市场包括日本、中国、澳大利亚、马来西亚和美国[22] 投资理念与警示 - 成功投资者关注可持续商业模式而非追逐最高当期收益率[2][24] - 应避免收益率极高、出租率持续下降、负债水平高、频繁资产出售或管理层记录不佳的REITs[19][20] - 投资REITs是投资于专业管理的不动产资产组合 兼具收入与资本增值潜力[24]

行业基本面与市场定位 - 办公楼市场在2024年已触底，但复苏呈现显著分化，并非所有细分市场均表现良好 [2] - 市场需求由两大因素驱动：客户企业的盈利健康状况以及员工使用办公空间的趋势，目前这两大趋势均呈积极态势 [2][3] - 领先的“优质办公场所”细分市场（定义为前10%的顶级建筑）表现远优于市场其他部分，其空置率比公司运营城市平均水平低5个百分点，要价租金高出55% [13][14] - 市场整体仍处于供应过剩状态，部分建筑将被拆除或改建为其他用途，例如住宅 [26][27] 需求驱动因素与租户行为 - 企业盈利增长是积极信号，标普500指数成分股公司今年盈利预计增长11%至12% [3] - 越来越多的公司强制要求员工返回办公室，人工智能公司尤其倾向于在办公室工作 [3][54] - 当前租赁活动显著增加，尤其是与金融服务公司和法律服务机构达成的租约 [4][5] - 在吸引员工返回办公室方面，中年员工（有年幼子女、时间安排复杂）是难度最大的群体，而年轻员工和资深领导层则更愿意回到办公室 [10][11][12] 产品策略与资产偏好 - 公司投资策略专注于为行业领先客户提供顶级办公场所，资本投向新开发项目，而非B级资产 [39][40] - 优质办公建筑的关键设施包括：便捷的通勤交通、灵活的会议空间、多样化的餐饮选择、健康设施以及良好的采光和视野 [14][16][17][18] - 过度花哨的设施（如狗公园、乒乓球桌）有所减少，重点转向提供实用且能提升工作效率的便利设施 [19][20] - 公司正在进行的重大开发项目包括纽约耗资20亿美元的343 Madison项目以及华盛顿特区约4.5亿美元的725 12th Street项目 [40] 区域市场表现 - 最强子市场是纽约曼哈顿中城，空置率低于8% [48] - 波士顿Backbay是第二强市场，主要由法律和金融服务需求驱动，资产接近满租 [49] - 西海岸市场表现滞后，旧金山整体空置率超过30%，但顶级建筑空置率在百分之十几 [51] - 人工智能为旧金山市场带来积极影响，约90%的AI风险投资流向湾区，并已产生约600万平方英尺的新租赁需求 [52] 资本市场与投资环境 - 资本正缓慢回流至办公楼地产，债务证券化交易利差正在收窄，十年期利率已从4.25%-4.5%降至约4% [55][56][57] - 交易量环比上一季度增长10%-15%，同比去年第三季度增长60%-70%，公开市场股价在过去六个月也有所改善 [58][59] - 投资者因公寓、工业地产等其他板块估值过高而转向办公楼市场，寻求高收益和相对于重置成本的大幅折价机会 [60] - 成功的房地产投资关键在于理解市场动态、精通金融财务以及建立深厚的人际关系 [62][63][64][65]

财务业绩摘要 - 2025年前9个月公司未经审计合并净利润为325万欧元，较2024年同期的102万欧元增长3.19倍 [1][2] - 2025年前9个月公司合并收入为300万欧元，较2024年同期的305万欧元下降1.9% [1][4] - 公司2025年前9个月未经审计自身净利润为325万欧元，2024年同期为102万欧元 [1] 利润增长驱动因素 - 利润增长主要源于Palangos街4号/Vilniaus街33号以及Vilniaus街37号建筑价值的提升 [3] - 公司在维尔纽斯老城核心区开发Vilniaus街37号等项目，平衡文化遗产保护与长期投资回报 [3] 租金收入与物业运营 - 2025年前9个月合并租金收入下降2.1%至190万欧元 [4] - 最大物业Palangos街4号/Vilniaus街33号办公楼2025年前9个月净营业收入为114万欧元，同比下降9.8%，9月末出租率为90% [5] - 今年翻新的Vilniaus街37号建筑前三季度租金收入为45万欧元，9月末出租率为90% [6] - Žygis商务中心租金收入为28万欧元，同比下降4.2%，受年初租户临时变更影响，9月末出租率达98% [6] 资产价值与股东权益 - 2025年9月末公司管理房地产价值为4740万欧元，较上年末增长11.4% [7] - 2025年9月末公司合并股东权益为2778万欧元，每股净资产为3.49欧元，在考虑派息影响后较上年同期增长21.4% [8] 物业组合与公司背景 - 公司持有维尔纽斯和里加的房地产，包括维尔纽斯老城办公楼、市中心的Pramogų bankas以及52公顷物流工业用地，2025年9月末各物业出租率在82%至98%之间 [9] - 公司目前拥有总面积为19,600平方米的物业，2025年9月末房地产价值为4740万欧元 [10] - 自2016年作为集体投资计划启动以来，公司是波罗的海地区向零售投资者提供稳定回报的房地产基金之一，累计每股股息达2.38欧元 [10] - 公司是由波罗的海领先的另类资产管理公司INVL Asset Management管理的封闭式投资公司，将运营至2046年，并可能延长20年 [11]

核心财务业绩 - 2025年第三季度每股运营资金（FFO）为1.74美元，超出市场一致预期1.72美元，但同比下降3.9% [1] - 季度总营收达8.715亿美元，同比增长1.4%，超出市场预期的8.079亿美元 [2] - 公司现金及现金等价物为8.611亿美元，较2025年第二季度的4.47亿美元大幅增加 [8] 租赁与运营表现 - 季度租赁活动同比激增38%，签署79份租约，总面积超150万平方英尺，加权平均租期为7.9年 [2] - 租金收入（不包括终止收入）为8.398亿美元，同比增长1.7% [3] - 同物业净营业现金收入（NOI）为4.709亿美元，同比增长2.6% [4] - 在营物业入住率（包括第三季度交付的开发项目）为86%，环比下降40个基点 [5] 投资组合与开发活动 - 季度内启动纽约麦迪逊大道343号46层、9.3万平方英尺高端写字楼的垂直施工 [6] - 三处开发项目全面投入运营：波士顿1050 Winter Street（16.2万平方英尺，100%出租）、雷斯顿Next Office Phase II（8.7万平方英尺，92%出租）、纽约360 Park Avenue South（44.8万平方英尺，38%出租） [7] - 完成三块地皮的出售，总售价为4200万美元 [7] 资产负债与盈利指引 - 公司净负债与年化EBITDAre之比为8.21，略高于第二季度的8.18 [8] - 将2025年全年每股FFO指引上调至6.89-6.92美元，此前指引为6.84-6.92美元，当前市场一致预期为6.87美元 [9][10] 行业比较 - VICI Properties预计第三季度每股FFO为0.59美元，同比增长3.5% [12] - Federal Realty Investment Trust预计第三季度每股FFO为1.76美元，同比增长2.9% [13]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股FFO为1.74美元，比公司预测高出0.04美元，比市场共识高出0.02美元 [4] - 将2025年全年盈利指引的中点提高了0.03美元 [4] - 第三季度完成了超过150万平方英尺的租赁，比2024年第三季度增长39%，是过去五年第三季度平均租赁量的130% [5] - 年初至今已完成380万平方英尺的租赁，比2024年前三个季度增长14% [5] - 同店投资组合的入住率环比增长20个基点，季度末达到86.6% [20] - 公司总组合的租赁百分比为88.8%，环比下降30个基点，但若剔除新交付物业的影响，则环比增长10个基点至89.2% [21] - 已签署但尚未占用的空间面积已增长至140万平方英尺 [22] - 预计当前在役投资组合的入住率在2025年底将达到约86.2%，2026年底达到88.3%，增长210个基点 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度租赁活动强劲，完成150万平方英尺租赁，其中60%为续租或延期，40%为新客户或现有客户扩张 [23] - 本季度签署的租约在现金基础上的整体市场公允价值增长近7%，其中波士顿增长12%，纽约增长7%，华盛顿特区持平，西海岸下降4% [23] - 在波士顿城市边缘组合中完成了超过20万平方英尺的生命科学客户租赁 [25] - 在纽约，租赁活动集中在中城东组合，完成了50万平方英尺的早期续租 [26] - 在普林斯顿完成了超过16万平方英尺的租赁，包括一个13.4万平方英尺的生命科学客户续租 [28] - 旧金山对自称为AI业务的公司的需求加速，主要集中在Mission Street以南区域 [28][29] 多户住宅与开发业务 - 正在出售四处总计超过1300个单元的多户住宅物业 [13] - 有三个项目超过1400个单元正在建设中，另有11个项目总计超过5000个单元处于许可和/或设计阶段 [13] - 本季度交付了三个办公项目：1050 Winter Street、Reston Next Office Phase Two（办公部分已全部租出）和360 Park Avenue South（当前出租率为38%） [13] - 目前有八个办公、生命科学、住宅和零售项目在进行中，总计350万平方英尺，公司投资额为37亿美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 租赁活动强劲，城市边缘组合的生命科学租赁表现突出 [25] - 后湾子市场供应紧张，空置率极低，净有效租金正在改善 [25] - 整体租赁统计数据中第二代租金下降约4% [23] 纽约市场 - 租赁活动集中在中城东组合，需求基础是资产管理策略客户的增长 [26] - 中城南的360 Park Avenue South活动大幅增长，租赁需求强劲 [27] - 随着Park Avenue和第六大道子市场供应紧张，时代广场塔楼的租赁活动也在增强 [27] 西海岸市场 - 西海岸在重返办公室措施上落后于东海岸 [6] - 旧金山AI需求强劲，但主要集中在非塔楼建筑 [28][30] - 西海岸活动还包括山景城（签署3万平方英尺）和西雅图（完成5.4万平方英尺空置空间租赁） [31] 华盛顿特区市场 - 租赁活动集中在莱斯顿镇中心，完成了一个5.1万平方英尺的租约 [31] - 政府停摆对政府承包商租赁活动影响最小 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标包括租赁空间提高入住率、通过资产出售筹集资金并优化投资组合、增加核心门户市场CBD区位优质工作场所资产的集中度、通过新开发有选择性地增长FFO、为343 Madison Avenue开发项目引入财务伙伴 [4][6][7][10][12][14][15] - 优质工作场所板块持续表现优异，在BXP竞争的五个CBD市场中，优质工作场所的直接空置率为11.7%，比整体市场低5.7个百分点，要价租金比整体市场高出55%的溢价 [10] - 新办公建设几乎停止，导致BXP运营的许多子市场入住率提高和租金增长 [16] - 公司正在更有选择性地进行办公开发，因为发现高质量的开发机会带有预租约，预计交付时现金收益率超过8%，比收购同等质量资产的资本化率高出约150-200个基点 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为客户总体在增长、健康且更密集地使用其空间，为租赁市场创造了日益积极的条件 [16] - 债权和股权投资者开始看好办公板块，导致资本更易获得且定价更优 [16] - 公司正按计划执行业务计划，预计将在未来几年实现FFO增长和去杠杆化 [17] - 办公室利用率数据显示，相比一年前有实质性上升，2024年9月办公室利用率比2019年水平低34.8%，而上个月利用率低26.3%，表明过去一年办公室利用率提高了13% [6] 其他重要信息 - 公司已完成四宗土地资产出售，总净收益5700万美元；有九宗资产已签约，总净收益约4亿美元；另有十处物业正在市场上，估计总净收益7.5亿至8亿美元 [8] - 已完成或正在进行中的交易总计23笔，估计净收益约12.5亿美元，2025年完成的处置总净收益可能合计约5亿至7亿美元 [8] - 本季度记录了2.12亿美元的减值，与投资者日宣布的战略销售计划中的资产有关 [38] - 债务市场持续改善，公司成功进行了10亿美元五年期无担保可转换票据发行，票面利率2%，以及4.65亿美元抵押贷款再融资 [33][34] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于在洛杉矶和西雅图等较小市场的资本重新分配和扩张机会 [44] - 回答: 洛杉矶和西雅图目前对公司来说是较小的市场，西海岸市场从租赁角度看普遍弱于东海岸市场，目前看不到这些市场有开发机会，因为市场较弱、租赁不强劲、空置率较高，如果出现收购机会会考虑，但承认这些市场目前规模较小 [45] 问题: 关于2026年剩余租赁空间的风险和信心水平，以及约200个基点的入住率提升预期 [47] - 回答: 公司正在尽快续租客户，未来两年的总到期面积仅为380万平方英尺，约占投资组合的7%，预计能续租约50%，通过维持每季度约100万平方英尺的租赁速度，有信心实现2026年底入住率提升200多个基点以及2027年底再提升200个基点的预期 [48][49] 问题: 关于旧金山复苏情况以及AI需求是否集中在非塔楼产品，以及Salesforce投资的影响 [50][51] - 回答: AI需求目前主要是低层建筑、Mission Street以南的需求，不太可能看到AI公司在金融区塔楼租赁空间，因为它们寻求短期、便宜、带家具的空间，但680 Folsom Street等建筑非常适合AI公司增长，Salesforce作为旧金山最大私营雇主的投资承诺意义重大，为城市带来乐观情绪 [52][53][54][55][56] 问题: 关于投资组合中疫情前签署的租约比例以及客户空间使用动态 [58] - 回答: 公司传统上签署长期租约，投资组合中包含大量"疫情前租赁"，但所有增长都来自疫情前的现有客户扩张，因为客户基础集中在金融和专业服务行业，并且未来两年半没有超过15万平方英尺的大租户到期，更多租户在续约时是扩张而非收缩 [59][60][61][62][63] 问题: 关于填补空置空间的进度以及明年入住率提升的时间点 [65] - 回答: 公司按年度基础进行预测，已有100万平方英尺已签署租约将在2026年启动，加上360 Park Avenue South等项目的强劲活动，对实现2026年200个基点的入住率增长充满信心，波士顿城市边缘的部分租赁交付速度较快 [66][67][69] 问题: 关于资产出售的稀释影响是否会因市场条件改善而变化 [70] - 回答: 资产出售的稀释影响取决于交易时间，目前执行进度良好，可能加速部分销售，若显著早于预期可能略增稀释，但难以提供更精确答案，未来季度将更新信息 [71] 问题: 关于投资标准是否收紧以及交易筛选的变化 [73] - 回答: 开发项目的门槛收益率已提升至约8%或更高，比利率上升前高出100-200个基点，开发能获得比收购更高的收益率，但需要时间交付，目前专注于执行约26亿美元的开发项目，对收购持谨慎态度，除非出现现金流回报率达8%的优质资产 [74][75][76][77][78] 问题: 关于CBD投资组合占比的目标，以及处置郊区资产后的影响 [79] - 回答: CBD占比预计将增长，但不会达到100%，公司计划保留部分具有成熟需求环境的优质郊区市场，通过出售郊区资产和投资城市资产，CBD占比将明确增加 [80] 问题: 关于土地、住宅和办公资产处置的定价情况 [81] - 回答: 定价符合或略高于预期，土地定价取决于新用户用途，通过将土地重新规划为住宅创造了价值，住宅资产资本化率低于5%，办公资产定价因地点和质量而异 [81][82] 问题: 关于住宅业务 occupancy 下降的原因 [83] - 回答: 住宅业务 occupancy 变化是由于投资组合构成变化（新项目交付并处于租赁阶段），已稳定项目的 occupancy 强劲且稳定，租金持续上涨，住宅投资组合将在2026年先缩小后再扩大 [84][85][86] 问题: 关于同店NOI增长预期是否与 occupancy 提升同步 [87] - 回答: 公司不为2026年或2027年提供具体指引，但增长将主要来自 occupancy 提升，投资组合的市场公允价值也在改善，预计同店NOI将随 occupancy 增长而呈现正增长 [88] 问题: 关于生命科学租赁需求和各市场供应情况 [90] - 回答: 公司的生命科学风险敞口集中在波士顿城市边缘和南旧金山合资项目，湿实验室空间需求仍然疲软，未接近达成任何重大交易 [91] 问题: 关于为何在纽约市场向好时仍计划在2026年为343 Madison Avenue引入资本伙伴 [92] - 回答: 公司保持耐心，资产价值在升值，租赁进展顺利，市场在改善，计划在2026年进行，以匹配资本需求与筹集资金的时间，且符合增长盈利、为开发融资和降低杠杆的目标 [93][94] 问题: 关于纽约市长选举对办公市场的潜在影响 [96] - 回答: 认为媒体关于新政府影响的负面言论被夸大，纽约州对公共交通和增税有监督权，目前无意增税，公司希望与市政府合作确保 constructive 的商业环境，对安全等问题保持关注，但总体比媒体描述更乐观 [97][98][99] 问题: 关于波士顿南站新办公大楼对市场的影响 [101] - 回答: 该大厦在错误时间进入市场，需与金融区大量空置空间竞争，其投资经济性与入住成功性不同，金融区短期内不太可能再建新楼，后湾的171 Dartmouth Street有更高开发概率，但需主力租户承诺才会启动 [102][103][104]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.16美元，比市场预期高出0.01美元 [11][21] - 第三季度净亏损为2620万美元或每股0.15美元 [21] - 修订后的2025年FFO指引范围为每股0.51-0.53美元，中点下调10%，主要因提前偿还CMBS贷款产生每股0.07美元的费用以及开发项目资本重组延迟影响每股0.04美元 [12][23][24] - 季度债务偿还和利息覆盖率为2.0，与第二季度持平 [21] - 第三季度年化核心净债务与EBITDA之比为8.1，合并核心净债务与EBITDA之比为7.6 [21] - 预计第四季度末净债务与EBITDA之比将暂时增至8.8倍，主要因合并3025 JFK项目 [29] - 第三季度FFO派息率为93.8% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 季度租赁活动约为34.3万平方英尺，其中全资组合16.4万平方英尺，合资企业17.9万平方英尺 [3] - 季度租户保留率为68%，预计年底将处于指引范围的高端 [3] - 季度净吸纳量为2.1万平方英尺，期末入住率为88.8%，出租率为90.4% [4] - 按市价调整的租金，GAAP基础为-1.8%，现金基础为-4.8%，但若剔除奥斯汀一笔大型续租（GAAP -16%，现金 -18%），则公司整体为GAAP正6.2%，现金正2.8% [5] - 资本比率为10.9%，略高于2025年业务计划范围，但基于第四季度已执行的租约，维持9%-10%的资本比率范围，为五年多来最低 [5][6] - 开发项目租赁管道从上一季度增加70万平方英尺 [14] - 2025年业务计划预计资产销售额为5000万美元，目前已以6.9%的平均资本化率和每平方英尺212美元的平均价格售出7300万美元的资产 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城CBD入住率为94%，出租率为96% [4] - 宾夕法尼亚郊区入住率为88%，出租率为89% [4] - 波士顿入住率为77%，出租率为78%，预计第四季度因大型租户迁出，该区域年底入住率将降至约74% [4] - 费城CBD可能有11栋总计510万平方英尺的办公楼正在从库存中移除以转为住宅用途，相当于CBD总库存减少约11% [10] - 奥斯汀市场处于复苏阶段，上季度有超过108家租户积极寻求超过350万平方英尺空间，科技行业占150万平方英尺需求，第三季度租赁活动为100万平方英尺，比第二季度高70% [11] - 奥斯汀Uptown Domain子市场约370万平方英尺，入住率为96.3%，约有16.8万平方英尺转租空间，空置率约7% [44][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括稳定所有开发项目、优化资本结构以降低杠杆、利用市场改善机会 [31][32][58] - 通过资本重组开发项目（如买断优先股投资），旨在将高质量稳定资产纳入资产负债表，提供高质量现金流、改善盈利、降低整体杠杆并为这些资产开辟更多资本选择 [13][34] - 行业竞争格局改善，费城CBD高质量建筑继续表现优于低质量建筑并推动有效租金增长，竞争组合因建筑转为住宅用途及部分资产存在财务问题而持续收窄 [9][10] - 对高质量、设施齐全建筑的需求仍然是强烈的消费者偏好 [9] - 生命科学领域虽处于复苏早期，但应仍是增长驱动力，特别是在资本回归的背景下 [11] - 投资市场持续改善，包括机构买家在内的买家重新出现，预计投资环境将在2026年继续改善 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境持续改善，表现为管道活动增长、看房量保持健康水平、租金水平和优惠套餐符合业务计划，且在选定子市场和建筑中继续推动名义和有效租金 [9] - 公司所有2025年关键运营目标均已实现 [9] - 展望未来，截至2026年的年到期租约仅占4.9%，为办公楼板块最低水平之一，截至2027年也仅为7.6% [4] - 看房活动在整个投资组合中持续加速，第三季度实际看房量与第二季度持平，但看房面积比第二季度增加23% [6] - 交易状态、意向书、法律谈判和待签署文件面积比第二季度水平增加17万平方英尺或25% [7] - 所有新租约中51%是追求质量的结果 [7] - 董事会决定将股息从每股0.15美元降至0.08美元，认为修订后的股息是可持续的，更符合历史平均的CAD派息率，旨在设定稳固基础，产生5000万美元内部资本用于再投资 [18][64][66] 其他重要信息 - 公司近期发行了3亿美元2031年1月到期的债券，产生2.96亿美元总收益，有效收益率为6.125%，其中2.45亿美元用于偿还2028年2月到期的有担保CMBS贷款 [8][22] - 无担保债券直至2027年11月才到期 [8] - 公司流动性状况良好，6亿美元信贷额度无未偿余额，季末持有现金 [7] - 平均债券债务成本略高于6%，但有9亿美元（约50%未偿债券）票面利率高于8%，假设资本市场保持建设性，这为未来几年提供了良好的再融资机会 [9] - 开发项目更新：3025 JFK商业部分已出租92%，预计在主要租户入住后于2026年第一季度稳定；Avira已出租99%并在本季度实现完全经济稳定；Solaris在本季度实现稳定；3151 JFK已于今年第一季度基本交付，2025年剩余时间处于资本化阶段；1UPTOWN ATX已出租40%，另有15%处于租赁谈判最后阶段 [14][15][16][39] - 为应对2027年IBM在奥斯汀的迁出，计划对Uptown的902、904和906号楼（约50万平方英尺）进行翻新，预计翻新后的首批空间可在2027年初交付 [68][69][70] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资本重组的时间安排和过程 - 资本重组的目标是消除优先股结构对收益的拖累，并将资产控制权收回 [33][34] - 3025 JFK项目已完成资本重组，消除了2026年约1000万美元（每股0.04美元）的优先股费用，未来融资选择包括无担保融资（可节省约200个基点利息）、机构债务或合资 [35] - Solaris项目已稳定，计划在2026年上半年进行资本重组，可能通过出售或合资实现 [36][37] - 1UPTOWN项目计划在2026年下半年初或年中后期进行资本重组，目前正与潜在合作伙伴商讨 [38] - 3151 JFK项目是成本第二高的资本，目标是在2026年第一季度末前完成合作伙伴买断 [39] 问题: 关于奥斯汀Uptown ATX项目的详细情况和未来开发计划 - 奥斯汀Uptown Domain子市场空置率约7%，市场紧张，新火车站建设（预计2027年上半年交付）是积极催化剂 [44][45] - 1UPTOWN项目租赁管道包括小型转租空间用户和大型整层用户，已预留一层用于转租空间，并准备根据需要快速调整 [46][47] - 当前首要任务是租赁1UPTOWN和完成项目资本重组 [48] - 正在推进B地块的规划，包括多户住宅、大型零售基础和酒店部分，目标在2026年底前获得批准 [48][49] 问题: 关于发行无担保票据并偿还CMBS债务的决策，以及长期杠杆目标和资本成本 - 偿还CMBS债务的决策基于释放资产负担（有助于无杠杆比率）、仅25个基点的利率差异以及以面值发行重置债务资本市场利率的考虑 [53][54] - 扭转股价与NAV之间脱节的关键在于开发项目的租赁和资本重组证明其价值，以及优化运营组合 [56][57] - 长期目标是通过稳定开发项目、改善资本结构和减少杠杆来恢复投资级评级 [58][59][60] - 2026年计划出售一些非核心、增长不佳的资产 [57] 问题: 关于董事会决定削减股息的原因以及2026年现金流增长的时机 - 削减股息的决定基于运营现金流、再融资需求、开发项目资本需求以及对内外部资本成本的评估，旨在保守资本 [64][65] - 新股息水平被视为可持续的底线，随着更多NOI纳入损益表，未来有机会增长股息 [66][67] - 为应对2027年IBM迁出，计划通过开发项目收入增长覆盖部分损失，并对奥斯汀Uptown部分建筑进行翻新以推动吸纳 [68][69][70]