Postal Realty Trust (PSTL) Q2 2025 Earnings Call August 05, 2025 09:00 AM ET Speaker0Greetings, and welcome to Postal Reality Trust second quarter twenty twenty five earnings call. At this time, all participants are in listen only mode. A question and answer session will follow the prepared remarks. As a reminder, this conference is being recorded. I would now like to turn the conference over to your host, Mr.Jordan Cooperstein, Vice President of FP and A Capital Markets. Welcome, Jordan.Speaker1Thank you a ...

纪要涉及的公司 Postal Realty Trust (PSTL)，是一家房地产投资信托基金（REIT），2019年6月上市 [2] 纪要提到的核心观点和论据 1. **公司发展与现状** - 自上市以来，公司物业数量增长至超1750处，收益增长3%，股息约7%，交易隐含资本化率约8.5 - 8.6%，流动性状况良好 [2] - 公司业务源于创始人父亲80年代初开始收购邮政资产，创始人接手后积极扩张，成为最大邮政资产所有者，2019年上市 [5][7] - 受COVID和利率上升影响，公司发展放缓，今年计划完成8000 - 9000万美元交易，资本化率超7.5% [12][13] 2. **提供业绩指引原因** - 公司与邮政服务合作建立高效租赁谈判和文件处理方案，对续租情况有更清晰了解，因此有信心提供指引 [15] 3. **同店净营业收入（NOI）增长** - 指引显示同店NOI增长4 - 6%，主要源于租约按市值计价租金机会、3%的年度租金递增、租户报销增加和运营效率提升 [19][20] - 过去三年内部增长率分别为2.2%、5.5%和4.4%，未来随着租约到期和新收购，同店NOI有望保持健康增长 [23] 4. **邮政服务相关情况** - 全国约32000个邮政设施，邮政服务租赁约25000个，年租金约16亿美元，仅占运营费用1.5% [9] - 25000个租赁设施由约17000个所有者持有，市场分散，多数所有者持有物业40 - 50年，年龄在60 - 80岁 [10] - 邮政服务对物业需求稳定，过去十余年公司物业保留率达99%，未来三年约45%租约到期可续约 [6][24] - 邮政服务受宪法保障提供普遍服务，触及1.69亿个投递点，虽邮件量下降但包裹量显著增加，物业需求仍在 [25][26][28] 5. **物业类型与收购策略** - 邮政资产分三类：最后一英里设施（2500平方英尺及以下）、灵活设施（2500 - 50000平方英尺）和工业设施，公司主要关注前两类 [31][32] - 收购物业平均每平方英尺约160美元，低于重置成本，收购时考虑邮政服务需求和房地产价值，75%交易为非公开市场交易 [35][36][45] - 每年收购200 - 300栋建筑，与邮政服务分配规模相符 [38] 6. **未续约物业处理** - 未续约物业因规模或停车问题，公司上市六年有两例空置情况，物业可重新定位用于多种用途，通常直接出售 [41][43] 7. **家族资产与董事会** - 创始人家族仍持有资产，上市公司管理并对部分资产有优先购买权，去年首次收购部分家族资产 [47] - 董事会成员经验丰富，包括前邮政局长、前首席财务官等 [49] 8. **交易市场与股息政策** - 选举后卖家与公司沟通增多，过去几年交易规模约1亿美元，利率上升后公司转向小宗交易以调整资本化率 [50][51] - 股息约7%，自上市每年增加，董事会每年决定股息政策，派息率降至80%及以下，股息健康且有保障 [53][54] 9. **股票估值与比较** - 公司认为股票有多重扩张空间，Stifel计算的净资产价值超18美元，而股价约14美元，房地产估值有提升潜力 [56] - 公司业务独特，难以找到完全匹配的可比公司，与净租赁、独立、零售、工业等类型公司有差异 [58][59] 10. **管理层薪酬与信心** - 董事会和管理层大部分薪酬为股权，与股东利益高度一致，对公司业务有信心 [65] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 新邮政局长预计7月上任，其公开表态支持邮政服务作为独立行政机构 [30] - 公司在华盛顿与国会议员和参议员交流，邮政服务受民众关注，评级高且两党支持 [29]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营（FFO）为每股0.28美元，调整后资金运营（AFFO）为每股0.32美元 [15] - 第一季度末债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为三年 [15] - 公司1.5亿美元高级无抵押循环信贷额度中有2400万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的92% [16] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍，保持季度持平，处于目标范围内 [16] - 第一季度通过ATM发行计划筹集约300万美元股权，发行近14万股普通股，平均价格为每股14.2美元 [16] - 第一季度经常性资本支出为16.8万美元，预计第二季度在15万 - 25万美元之间 [16] - 预计2025年全年现金一般及行政费用在1050万 - 1100万美元之间 [16] - 董事会批准季度股息为每股0.02 - 0.025美元，较2024年第一季度增长1% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：一季度完成2023 - 2024年部分过期租约续租，获42.6万美元一次性追补付款；2025 - 2026年租约租金已商定，全部执行后32%的投资组合租期为10年，56%含年度租金递增条款 [13] - 收购业务：第一季度收购36处房产，花费约1600万美元，加权平均资本化率7.6%，增加约10万平方英尺可租赁面积；季度末至4月16日，收购25处房产，花费约1300万美元，并签订35处房产、价值2200万美元的收购协议 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场资本化率保持稳定，公司一季度收购资本化率为7.6%，目标全年收购资本化率在7.5%及以上 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与美国邮政局采用多层次方案合作，实现高效及时续租，包含3%年度递增和10年租约，内部资源拓展至收购和运营自动化等增值领域 [6] - 持续追求有吸引力的收购交易，预计2025年收购规模在8000万 - 9000万美元，目标加权平均资本化率7.5%及以上 [8] - 凭借与卖家的积极对话和收购渠道增长，若资本成本和机会契合，有能力扩大收购规模 [9] - 采用向上结构，卖家可用运营合伙单位交易，11%的收购自IPO以来通过该方式完成，约75%的收购来自非公开市场 [10] - 加强与国会成员沟通，获得两党对邮政服务房地产网络的支持，公司对物业价值、现金流安全和内部增长能力有信心，继续整合高度分散的市场 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司一季度业务各关键方面持续进步，入住率达99.8%，续租能见度高，续租势头延续至2025年 [5] - 公司按计划实现每股1.2 - 1.22美元的AFFO指引，同店现金净营业收入预计2025年增长4% - 6% [8] - 与邮政局租赁部门合作高效，业务正常进行，Doge对邮政局的审查可能带来机会，但有待观察 [22][23] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [3][4] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在财报发布和补充材料中找到与GAAP指标的表格对账 [4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2025年租约续租的现金租赁利差以及2026年的租赁利差情况 - 公司历史上未提供租赁利差数据，过去几个季度公布同店数据并对2025年有预估 [19] 问题2: 华盛顿关于DOGE和美国邮政局支持的具体情况，是否有担忧或机会 - 公司持续关注相关新闻并与国会成员沟通，但目前关于邮政局和Doge没有实质性进展，与邮政局租赁部门合作正常，Doge审查可能带来机会但有待观察 [20][23] 问题3: 到年底整个投资组合实现年度租金增长的目标百分比 - 目前租约结构为，当2025年和2026年租约全部执行后，56%的投资组合将包含租金递增条款，32%是10年期租约 [27] 问题4: 市场上的资本化率是否有变化 - 资本化率总体保持稳定，公司一季度收购资本化率为7.6%，目标全年在7.5%及以上 [32] 问题5: 关税是否影响收购量 - 公司不受关税影响，卖家也未受其驱动，选举后收购对话增多，但与关税无关，卖家出售原因多为流动性、生活事件或对运营合伙单位感兴趣 [33][34] 问题6: 政府减少房地产足迹时，公司收购物业是否会特别关注物业的关键程度 - 公司在收购物业时会重点考虑邮政局是否需要或希望入驻该物业，以及房地产价值，公司认为物业对邮政局交付业务至关重要，过去十年保留率超99% [35] 问题7: 2024年用运营合伙单位资助收购的比例，以及未来使用频率的指导 - 运营合伙单位是有价值的交易工具，创造非公开市场交易机会，平均10% - 15%的交易使用该工具，常与现金结合使用，公司根据股价和交易情况决定是否使用 [42][43]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营（FFO）为每股0.28美元，调整后资金运营（AFFO）为每股0.32美元 [12] - 第一季度末债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为三年 [13] - 公司1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中有2400万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的92% [14] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍，维持在目标范围内 [14] - 第一季度通过ATM发行计划筹集约300万美元股权，发行近14万股普通股，平均价格为每股14.2美元，发行约7.3万股运营合伙企业普通股，价格为每股14.3美元 [14] - 第一季度经常性资本支出为16.8万美元，预计第二季度在15万 - 25万美元之间 [14] - 预计2025年全年现金一般及行政费用在1050万 - 1100万美元之间 [14] - 董事会批准每股0.02 - 0.025美元的季度股息，较2024年第一季度股息增长1% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购36处房产，约1600万美元，加权平均资本化率为7.6%，增加约10万平方英尺净可出租面积 [11] - 季度末至4月16日，收购25处房产，约1300万美元，并签订35处房产、总计2200万美元的明确合同 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前入住率为99.8%，是公司成立以来对续租情况可见度最高的时期 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与邮政服务采用多层次计划方法，实现续租高效及时，包含3%年度递增和十年租约，使公司和邮政服务更高效 [5] - 预计2025年收购额为8000万 - 9000万美元，加权平均资本化率达到或超过7.5% [6] - 与业主积极对话，收购渠道增长，若资本成本和机会匹配，有能力扩大收购规模 [7] - 采用向上结构，允许以运营合伙企业单位代替现金交易，11%的收购自IPO以来通过单位完成，约75%的收购来自非公开市场 [8] - 持续优先降低现金一般及行政费用占收入的百分比 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务各关键方面持续取得进展，续租势头延续到2025年，对内部增长可见度高 [4] - 与邮政服务合作良好，新方法使内部资源可扩展到其他增值领域，如收购和运营自动化 [5] - 公司有信心实现每股1.2 - 1.22美元的年度AFFO指引 [6] - 与国会成员积极对话，两党对邮政服务房地产网络的支持令人鼓舞 [9] - 相信公司物业对邮政服务的使命至关重要，现金流安全且可见，有能力实现内部增长并整合市场 [9] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议上可能使用前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险和因素影响 [3] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在财报发布和补充材料中找到与GAAP指标的表格对账 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年和2026年续租的现金租赁利差是多少 - 公司历史上未提供租赁利差数据，过去几个季度公布同店数据并对2025年有预估 [17] 问题2：华盛顿特区关于DOGE和美国邮政服务的讨论情况及担忧和机会 - 公司持续关注相关新闻并与国会成员沟通，但目前关于邮政服务和DOGE没有实质性言论或行动 [18] - 与邮政服务租赁部门合作高效，对方专注于确保设施、执行租约并在到期前完成，业务正常进行，Doge关注邮政服务可能带来机会，但尚未明确 [19][20] 问题3：目前市场上的资本化率变化情况 - 资本化率总体保持稳定，公司希望全年完成时达到或超过7.5%的资本化率，第一季度结束时为7.6%，预计将持续 [28] 问题4：外部经济因素（如关税）是否影响收购量 - 公司不受关税影响，卖家也未受其特别驱动，选举后收购对话增多，但与关税无关，卖家出售原因多为流动性、生活事件或对运营合伙企业单位感兴趣 [30][31] 问题5：在政府可能减少房地产足迹的情况下，公司收购房产时是否特别关注房产的关键使命性 - 公司在收购房产时会重点考虑邮政服务是否需要或希望入驻该设施，以及房地产价值，公司认为这些房产对邮政服务的交付业务至关重要，过去十年以上99%以上的保留率证明了这一点 [32] 问题6：2024年用运营合伙企业单位资助的收购比例，以及未来使用情况的指导 - 运营合伙企业单位是有价值的交易工具，平均10 - 15%的交易使用该单位，交易常采用部分现金和部分单位的方式，公司会根据股价和交易情况决定是否使用 [39][40]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营（FFO）为每股0.28美元，调整后资金运营（AFFO）为每股0.32美元 [12] - 第一季度末债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为三年 [12] - 公司1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中，有2400万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的92% [13] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍，与上一季度持平，处于低于7倍的目标范围内 [13] - 第一季度通过ATM发行计划筹集约300万美元股权，发行近14万股普通股，平均价格为每股14.2美元，作为投资组合收购的一部分，以每股14.3美元的价格发行约7.3万个运营合伙企业普通股 [13] - 第一季度经常性资本支出为16.8万美元，预计第二季度在15万至25万美元之间 [14] - 董事会批准每股0.02 - 0.025美元的季度股息，较2024年第一季度股息增长1%，且由AFFO良好覆盖 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第一季度收购36处房产，约1600万美元，加权平均资本化率为7.6%，增加约10万净可出租内部平方英尺 [11] - 截至4月16日，季度末后收购25处房产，约1300万美元，并将35处房产（总计2200万美元）纳入最终合同 [11] - 预计全年收购额在8000万至9000万美元之间，目标加权平均资本化率为7.5%或以上 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司租赁市场中，目前入住率达99.8%，对续租的可见度处于历史最高水平 [4] - 已就2025年和2026年到期的所有租约租金达成一致，2025年租约签订进度提前于到期日期 [4][10] - 到2026年所有商定租约全部执行后，32%的投资组合租期将达十年，56%的投资组合将包含年度租金递增条款 [10] - 因2023年和2024年少数过期租约在第一季度签订新租约，公司收到总计42.6万美元的一次性净追赶付款 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与邮政服务采用多层次计划方法，不仅使续租更高效及时，还带来3%的年度递增和十年租约，内部资源得以拓展到收购和运营自动化等增值领域 [5] - 公司积极与业主对话，收购渠道增长，有信心在资本成本和机会合适时加大收购力度 [7] - 公司与国会成员积极对话，虽Doge GSA合作暂无更新，但两党对邮政服务房地产网络的支持令人鼓舞 [9] - 公司继续优先降低现金一般及行政费用占收入的百分比，执行收购新资产和改善现金流的业务计划，巩固在邮政房地产领域的市场领先地位 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务各关键方面持续取得进展，内部增长可见度高，有信心实现每股1.2 - 1.22美元的年度AFFO指引 [4][6] - 与邮政服务的合作进展顺利，业务按常规进行，Doge对邮政服务的审查可能带来机会，但有待观察 [18][19][20] - 市场资本化率基本保持稳定，公司预计全年完成收购的资本化率在7.5%或以上 [30] - 外部经济因素和关税对公司收购量影响不大，卖家出售房产的原因多样，如流动性需求、生活事件或对运营合伙企业单位的兴趣 [32][33] - 公司在收购房产时会考虑邮政服务的需求和房产的价值，认为所投资的房产对邮政服务的交付业务至关重要 [34] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能使用前瞻性陈述，受多种风险和因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [2][3] - 公司可能提及某些非GAAP财务指标，可在公司财报发布和补充材料中找到与最可比GAAP指标的表格调节 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年租约续约的现金租赁利差以及2026年的租赁利差情况如何 - 公司历史上未提供租赁利差数据，过去几个季度公布了同店数据，并对2025年有相关估计 [17] 问题2: 华盛顿特区关于DOGE和对美国邮政服务支持的讨论情况，是否有担忧或机会 - 公司持续关注相关新闻并与国会成员沟通，但目前关于邮政服务和Doge的实质性言论和行动较少，与邮政服务租赁部门合作高效，业务按常规进行，Doge对邮政服务的审查可能带来机会，但有待观察 [18][19][20] 问题3: 到年底整个投资组合实现年度租金递增的目标百分比是多少 - 目前租约结构是，当2025年和2026年所有租约执行后，56%的投资组合将包含租金递增条款，32%是租期为十年的租约占比 [25] 问题4: 目前市场上的资本化率变化情况 - 资本化率基本保持稳定，公司预计全年完成收购的资本化率在7.5%或以上，对当前的对话、渠道和交易流量感到满意 [30] 问题5: 关税是否影响公司收购量，卖家决策是否受其影响 - 公司不受关税影响，卖家也不太受其驱动，选举后与卖家的对话增多，但与关税无关，卖家出售原因多样，如流动性需求、生活事件或对运营合伙企业单位的兴趣 [32][33] 问题6: 若政府减少房地产足迹，公司在收购房产时是否会特别关注房产的关键程度 - 公司在收购房产时会考虑邮政服务的需求和房产的价值，认为所投资的房产对邮政服务的交付业务至关重要，过去十多年99%以上的保留率也证明了这一点 [34] 问题7: 2024年用运营合伙企业单位（OP单位）资助收购的比例，以及未来使用OP单位的频率指导 - OP单位是有价值的交易工具，平均10 - 15%的交易使用该工具，交易常采用部分现金和部分OP单位的方式，公司会根据股价和交易情况等变量决定是否使用OP单位 [41][42][43]