项目发布与示范意义 - 上海发布42个城市更新优质项目，涉及城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理等方面 [1] - 这些项目凭借较强的示范性、创新性和可推广性，成为上海城市更新实践的标杆样本 [1] - 上海将持续探索文化保护与可持续发展深度融合的城市更新新模式，为全国城市更新工作提供“上海经验” [1] 更新目标与多维作用 - 城市更新的作用包括改善民生、提高居民住房条件、营造公共环境、优化基础设施，以及促进发展 [3] - 促进发展体现在提高产业园区低质低效用地的坪效，实现产业空间提质增效 [3] - 政策和土地端的支持与发力是为全国提供经验的关键 [3] 政策方法与实施策略 - 城市更新需要分级分类，因建筑而异，政策需要更灵活 [4] - 政策需适配当地区域，激活纵深地带发展，例如工业厂房改造可通过加层、给予容积率等方式让经营打平 [4] - 区域活力至关重要，功能定位需符合当地区域发展规律，仅表面亮丽而功能不符不算成功 [4] 典型案例分析 - 田子坊画家楼（泰康路210弄5号楼）正在修缮改造，预计2025年10月左右竣工 [5] - 改造后一层为艺术展示及演艺活动大厅，二到四层为文旅配套空间，三层设演艺大厅 [5] - 更新保留轻工业风格水泥外墙，加入玻璃、金属等新材料，以商业业态重组为核心，旨在补齐工、商、居发展不平衡短板 [5] 资金挑战与金融支持 - 上海城市更新项目存在资金缺口大、回收周期长、收益不确定性高的现象 [6] - 资金支持可来源于中央预算资金、市区财政投入、政府专项债，但总量有限 [7] - 需更多依赖市场力量，鼓励社会主体、市民自主更新，并加大金融信贷支持，创新金融产品如REITs资产证券化，以建立投融管退闭环 [7] 低效用地盘活与资产活化 - 盘活低效用地与活化存量资产是突破城市发展空间瓶颈的关键 [8] - 实践中需关注五个核心方向：土地政策弹性转换、规划策略预留复合功能空间、轻量化改造原则、价值挖掘避免同质化、公共空间注入情绪价值 [8] - 国内城镇化粗放发展导致工业用地占比过高、供需失衡，面临基础设施落后、环境污染等困境 [9] 协同机制与价值衡量 - 城市更新需要政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案 [10] - 上海在低效用地判断与土地价值衡量中，正从单一财务指标导向转向“多元价值”综合考量，包括对城市生态、社会发展、治理提升的贡献等非财务指标及ESG理念 [10] - 新一轮城市更新是新时代城镇化发展的核心议题，上海作为超大城市代表持续探索新路径 [11]