文章核心观点 - 2025年中国REITs市场格局发生重要变化，机构间REITs（持有型不动产ABS）呈现爆发式增长，与公募REITs协同构建了多层次REITs市场，为盘活存量资产注入了新的金融动能 [1] - 外高桥集团成功发行全国首单工业厂房类机构间REIT，标志着其融资模式的创新，并搭建了覆盖多元产业基础设施的“双REITs”上市平台 [1][3] - 机构间REITs的崛起，通过放宽资产准入门槛、提供灵活制度，为更多优质存量资产提供了证券化路径，成为推动中国重资产证券化市场繁荣和国企改革的重要工具 [6][8] 市场发展与产品特征 - 机构间REITs定位于Pre-REITs至公募REITs的中间阶段，具备资产准入宽松、审核流程难度可控、发行效率突出等优势 [2] - 2025年机构间REITs市场快速增长，全年新增发行16单，较2024年的5单实现逾两倍增长，截至2025年底累计发行规模达475亿元，产品数量增至22只 [3] - 机构间REITs的底层资产类型不断拓宽，从工业厂房、高速公路等传统基础设施，到IDC数据中心、保障性租赁住房、商业综合体等新兴业态 [6] 政策与制度环境 - 2025年末政策红利持续释放，国家发改委发布新版行业范围清单，将22座超大特大城市的超甲级/甲级商业办公纳入REITs支持范围，同时证监会正式发文推动商业不动产REITs试点落地 [8] - 沪深交易所同步修订业务规则，将首次书面反馈时间缩短至20个工作日，并建立商业不动产REITs申报直通车机制，大幅提升审核效率，为机构间REITs发展构建了高效便捷的制度环境 [8] 公司案例：外高桥集团 - 外高桥集团于2025年末成功发行“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”，该产品为全国首单工业厂房类机构间REIT，发行规模18.30亿元 [1] - 该产品的底层资产为外高桥集团旗下四座优质标准厂房，核心租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等新兴产业领域 [3] - 此次发行是继2024年12月华安外高桥仓储物流公募REITs挂牌后，外高桥集团完成的又一单REITs产品，标志着公司成功搭建起“双REITs”上市平台 [1][3] - 通过公募REITs、机构间REITs等金融工具，公司推进其储备的大量物流、写字楼、厂房等存量资产的证券化，对降低资金杠杆、获取稳定现金流具有重要作用 [8] 行业意义与未来展望 - 机构间REITs的核心价值在于适度放宽了公募REITs较高的发行门槛，让更多规模偏小但质地优良的存量资产能够通过标准化包装登陆资本市场 [6] - 机构间REITs发挥着“育苗田”作用，为暂未满足公募REITs条件的优质资产提供证券化路径，既为Pre-REITs资金提供退出渠道，也为公募REITs培育了优质资产储备 [9] - 随着保险资金、社保基金等中长期资金加速入市，以及REITs ETF等创新产品的酝酿推出，机构间REITs的流动性与市场吸引力将持续提升 [9] - 展望2026年，中国REITs市场预计将迎来新一轮扩容升级，基础设施公募REITs的行业范围将持续扩大，商业不动产REITs试点将推动优质商业写字楼、星级酒店等资产正式纳入REITs版图 [9]

扩大有效益的投资的重大意义 - 推动高质量发展的重要引擎，通过高效组合资本、劳动、技术等要素，驱动经济从量的增长转向质的提升，投资短板领域和新兴产业可创造高质量供给并引领消费升级 [2] - 畅通资本循环的基础条件，带动优质生产要素向高效能产业、企业和区域流动，实现消费与投资相互促进及债务与增长的良性循环 [2] - 投融资体制改革的动力源泉，要求发挥市场识别和优选作用，完善投资利益导向和资源配置功能，保障投资者权益和稳定预期 [3] - 统筹发展和安全的重要手段，建立适应可持续发展的投资理念，让投资者关注市场需求、合理回报和债务可持续性，减少低效和无效投资 [3] 新时期扩大有效益的投资的内涵拓展 - 投资有需求，需根据市场需求和结构升级优化投资结构，减少盲目性和重复性，避免恶性竞争和资源浪费，例如光伏、储能、新能源汽车等新兴产业出现无序布局和同质化竞争 [4] - 投资有回报，增量资本产出率从2008年的2.84上升到2024年的6.05，企业资产利润率从2010年的8.9%降至2024年的3.3%，2024年中国18家主流车企总利润不到丰田一家的40% [5] - 投资有获得感，坚持人民性，增强投资在稳定基本民生和增加就业等方面的功能，避免形象工程和闲置基础设施挤占民生保障投入 [5] - 投资有约束，关注风险性，充分考虑债务等约束条件，政府负债率与G20国家或主要发展中国家相比并不低，土地财政融资模式难以为继 [6] 扩大有效益的投资的基本路径 - 投资着力点由硬投资转向软建设，以人为中心，关注人的生活品质提高和企业发展机会拓展，增强老百姓和企业在收入、消费及营商环境方面的获得感 [7] - 消费率上升和投资率下降改变需求结构，2024年投资率为40.6%，较高峰时期下降近7个百分点，消费率上升有助于从内需结构优化角度支持有效益投资增长 [8] - 投资对供需两端的作用进一步强化，需谨慎权衡扩大投资规模与优化供给结构，把有限资金用于解决科技短板和民生关键领域，避免盲目投资和重复建设 [9] - 科技创新和结构升级的重要性提升，通过科技创新投资引领战略性新兴产业发展，自动驾驶、黑灯工厂、无人机送货等投资对劳动力产生替代效应，同时推动教育和培训投资增加 [10] - 存量资产功能活化和高效利用的要求提升，利用数字化等手段盘活固定资产，改变产业园区、老旧厂房用途增加保障性租赁住房供给，实现非物质文化遗产与文创产业结合开发 [11] - 适应人口流动趋势的投资需求增加，投资向城市群、都市圈及中心城市集中，落实人地钱挂钩政策，在预算和土地指标上向人口流入较多地区倾斜 [12] 扩大有效益的投资的政策建议 - 打造有效益的投资活力空间，为经营主体和地方政府松绑，激发民间主体活力，提高民营经济在资源要素和内需市场占比，允许基层政府探索适合本地的改革模式 [13] - 筑牢扩大有效益的投资的民意基础，以公众利益为本确定政府投资优先顺序，维持或增加公用事业运营补助，推动政府、企业、社会团体、居民多方参与制度化 [13] - 明确扩大有效益的投资的市场信号，促进形成全国统一大市场，落实人地钱挂钩政策，健全稳定的投资回报机制，全面清理废止招商引资优惠政策 [14] - 健全扩大有效益的投资的项目管理，对基础设施和公共服务投资进行优先序选择，坚持先评估后决策，通过事前绩效评估、事中监控和事后评价确保资金有效使用 [14] - 增强扩大有效益的投资的责任约束，实行政府重大项目决策听证和公示制度，完善政府投资负面清单管理，在重债地区考核中加大投资效益和防风化债指标权重 [15]

项目发布与示范意义 - 上海发布42个城市更新优质项目，涉及城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理等方面 [1] - 这些项目凭借较强的示范性、创新性和可推广性，成为上海城市更新实践的标杆样本 [1] - 上海将持续探索文化保护与可持续发展深度融合的城市更新新模式，为全国城市更新工作提供“上海经验” [1] 更新目标与多维作用 - 城市更新的作用包括改善民生、提高居民住房条件、营造公共环境、优化基础设施，以及促进发展 [3] - 促进发展体现在提高产业园区低质低效用地的坪效，实现产业空间提质增效 [3] - 政策和土地端的支持与发力是为全国提供经验的关键 [3] 政策方法与实施策略 - 城市更新需要分级分类，因建筑而异，政策需要更灵活 [4] - 政策需适配当地区域，激活纵深地带发展，例如工业厂房改造可通过加层、给予容积率等方式让经营打平 [4] - 区域活力至关重要，功能定位需符合当地区域发展规律，仅表面亮丽而功能不符不算成功 [4] 典型案例分析 - 田子坊画家楼（泰康路210弄5号楼）正在修缮改造，预计2025年10月左右竣工 [5] - 改造后一层为艺术展示及演艺活动大厅，二到四层为文旅配套空间，三层设演艺大厅 [5] - 更新保留轻工业风格水泥外墙，加入玻璃、金属等新材料，以商业业态重组为核心，旨在补齐工、商、居发展不平衡短板 [5] 资金挑战与金融支持 - 上海城市更新项目存在资金缺口大、回收周期长、收益不确定性高的现象 [6] - 资金支持可来源于中央预算资金、市区财政投入、政府专项债，但总量有限 [7] - 需更多依赖市场力量，鼓励社会主体、市民自主更新，并加大金融信贷支持，创新金融产品如REITs资产证券化，以建立投融管退闭环 [7] 低效用地盘活与资产活化 - 盘活低效用地与活化存量资产是突破城市发展空间瓶颈的关键 [8] - 实践中需关注五个核心方向：土地政策弹性转换、规划策略预留复合功能空间、轻量化改造原则、价值挖掘避免同质化、公共空间注入情绪价值 [8] - 国内城镇化粗放发展导致工业用地占比过高、供需失衡，面临基础设施落后、环境污染等困境 [9] 协同机制与价值衡量 - 城市更新需要政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案 [10] - 上海在低效用地判断与土地价值衡量中，正从单一财务指标导向转向“多元价值”综合考量，包括对城市生态、社会发展、治理提升的贡献等非财务指标及ESG理念 [10] - 新一轮城市更新是新时代城镇化发展的核心议题，上海作为超大城市代表持续探索新路径 [11]