文章核心观点 - 花旗报告看好香港地产市场于2026年进一步复苏 并预测住宅价格进入多年上升周期 [1] 房地产市场整体展望 - 香港地产市场预期在2025年走出低谷后于2026年进一步复苏 [1] - 花旗预测2026年住宅价格上涨3% 与2025年预期升幅持平 并进入多年上升周期 [1] 住宅市场 - 房价进入上升周期 新销售利润率改善至5%至9% 资产净值具上行空间 [1] 零售市场 - 奢侈品零售销售表现优于大市 大众市场自2025年5月起趋稳 [1] - 零售销售预期从2026年下半年开始稳定恢复 [1] 写字楼市场 - 2025年写字楼竣工量创新高后 2026年预期市场竞争加剧 [1] - 核心区甲级写字楼表现预期保持稳健 [1] 上市企业状况 - 上市企业更精简 积极进行资本循环且负债下降 [1] - 资本支出与融资成本降低 能在稳定股息下为增长提供现金流支持 [1] - 投资意愿回升 [1] - 董事长或CEO更迭及部分新策略实现平稳过渡 [1] 投资标的 - 花旗首选标的包括希慎 恒隆地产 新鸿基地产 恒基地产与领展 [1]

港股市场整体表现 - 港股跳空后震荡上行，收盘上涨0.85%，显示出多头占据主动 [1] - 市场资金回流至内银股和保险股等熟悉品种，农业银行AH股再创新高，市值突破3万亿元，工商银行也创新高 [1] - 保险股表现强势，中国人寿、新华保险、中国人保均上涨超过3% [1] 大消费板块 - 沪上阿姨成为新领涨品种，单日大涨近29%，并带动八马茶业上涨超过18% [2] - 京东双11数据显示，3C数码、大家电、小家电线上销售占行业第一，日用百货同比增速达36%，服饰品类同比增速达30% [2] - 服饰类公司晶苑国际和申洲国际分别上涨近8%和5%，家电类海信家电和TCL电子上涨超过4% [2] 资源与工业金属 - 美国铝市场出现极端行情，因关税提升，美国中西部铝现货溢价暴涨近300%，实际采购价格高达约4800美元/吨 [2] - 中国电解铝产能被政策限制在约4500万吨/年，行业产能利用率已高达97%-98% [2] - 中国铝业和中国宏桥均涨幅接近5% [2] 香港地产与零售 - 大摩预测香港10月零售销售同比上升4%，显示市场可能正在触底 [3] - 零售收租股九龙仓置业与希慎兴业直接受益，其股息率达1.7%至2.7%，高于美国10年期国债收益率，两者均涨幅超5% [3] - 香港10月逾5000万港元一手豪宅成交量录得66宗，较9月33宗大幅急升约1倍，宗数连升3个月 [3] - 新鸿基地产、太古地产、长和均上涨超过4% [3] 生物医药与博彩 - 百济神州前三季度营业总收入为275.95亿元，同比增长44.2%，归属于母公司所有者的净利润为11.39亿元，同比扭亏为盈 [3] - 百济神州股价上涨近8%，其财报刺激其他创新药股，金斯瑞上涨近6% [3] - 博彩类个股表现良好，新濠国际发展上涨超过7%，银河娱乐、美高梅中国均上涨超过3% [4] 科技与汽车 - 前DeepSeek研究员罗福莉加入小米公司，小米双11全渠道累计支付金额突破290亿元 [4] - 小米汽车宣布2025年10月交付量持续超过40000台 [4] 矿业与光伏 - 世界级铁矿西芒杜项目正式投产，储量超44亿吨，铁品位达65%，将打破三大矿业巨头垄断 [5] - 该项目由中国企业主导，利好马鞍山钢铁股份、鞍钢股份、重庆钢铁股份 [5] - 光伏板块受"收储"平台相关传闻打击，相关个股跌幅均在4%以上，但中国光伏行业协会发布声明称网络流传消息为不实信息 [5] 商业航天 - 中国可回收火箭"朱雀三号"将于11月中下旬首飞，是中国商业航天从"技术验证"迈向"商业运营"的分水岭 [6] - 主要相关品种为洲际航天科技和亚太卫星 [6] 服装代工行业 - 申洲国际2025年上半年实现营业收入149.66亿元，同比增长15.3%，归母净利润31.77亿元，同比增长8.4% [7] - 公司派息率约为59.6%，中期股息每股1.38港元，同比增长10.4% [7] - 分产品来看，运动类、休闲类、内衣类及其他分别录得+9.9%、+37.4%、+4.1%、+6.0%的变化，休闲类产品增速较快 [8] - 公司海外产能持续扩张，2023年海外工厂成衣产出约占公司总成衣产出的53% [8] - NIKE、ADIDAS、UNIQLO、PUMA四大客户合计贡献年度总营收的80.7%，公司近年新拓展了与lululemon、Lacoste的合作 [8]

股份情况 - 截至2025年10月31日，公司已发行股份（不含库存股）1,027,008,223，库存股份0，总数1,027,008,223[2] - 本月已发行股份（不含库存股）和库存股份数目无增减[2] 购股权计划 - 截至2025年10月31日，购股权计划下股份期权数目为6,239,400[3] - 本月购股权计划下股份期权数目无变动[3] - 本月行使购股权计划期权所得资金0港元，发行新股0，转让库存股份0[3] - 本月底购股权计划下可能发行或转让股份6,239,400[3]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

活动概况 - 2025年Integral Conversation论坛于10月30日至11月1日在中国桂林成功举办，主题为“宇宙、地球与人类的和谐：设计平衡未来的系统” [1] - 活动由Integral Institute主办，在溢达集团的可持续发展园区Integral举行，吸引了近300名参与者 [1][2][4] - 本届对话围绕农业、技术、工业和教育四个主题论坛展开，探讨可持续发展的未来 [1][2] 主办方与平台影响力 - Integral Conversation自2014年创立至今已12年，累计汇聚了来自全球100多个行业的超过3000名代表，致力于推动可持续发展的持续对话与合作 [16] - Integral Institute是一个非营利组织，汇聚专家、教育工作者、研究人员、企业家等，在个人、机构和社会层面探讨可持续性 [18][19] - 该平台基于整体可持续性理念，认识到生活各个方面的相互关联性，旨在通过协作、知识交流和集体行动推动有意义的变化 [20] 行业领袖观点与案例 - Tessellation Group首席执行官强调，真正的可持续性在于恢复生态系统、支持人类福祉以及改造产业以具备长期韧性 [4][5] - Firstlight Capital管理合伙人提出，成功的商业生态系统应反映自然原则，包括多样性、和谐共处和适应性 [5] - 溢达集团副主席分享其园区如何通过科学规划、技术创新和精益管理将可持续性融入日常运营，该园区近期被认证为中国首批零碳公园之一 [6] - H&M基金会创新主管指出，实现气候中和的产业需要在创新与现实、速度与耐心之间找到平衡 [12] - 淡马锡基金会气候与宜居性负责人分享其采用“三重底线”框架推进气候创新，平衡生态完整性、社会福祉和经济可行性 [12] 城市发展与企业实践 - 桂林市人民政府副市长赞赏该活动为桂林的绿色转型树立了榜样，并与该市建设世界级旅游目的地和探索绿色工业增长的目标相契合 [9] - 希慎兴业有限公司主席分享了公司百年来的传承与创新平衡之道，强调可持续城市设计和长期管理 [9] - The Donum Estate酿酒副总裁分享如何将精品酿酒、可持续农业和艺术相结合，以恢复生物多样性 [11] - 北山堂基金首席执行官强调，在教育中优先考虑情感健康有助于学生在日益复杂的世界中保持平衡和韧性 [13]

香港零售销售表现 - 9月香港零售销售同比上升5.9%至313亿元，表现优于摩根士丹利预测的2%增长和市场共识预测的2.6%增长 [1] - 今年首九个月累计零售销售同比跌幅收窄至1% [1] - 摩根士丹利将香港全年零售销售预测上调至同比下跌2%，原预期为下跌5% [1] 市场趋势与前景 - 近期连续数月的正面增长可能显示香港零售市场正在触底 [1] - 10月内地访港旅客人数同比上升11% [1] - 摩根士丹利预测香港10月零售销售同比上升4%，主要受8天国庆黄金周假期带动访客人数增加，但部分增长被公众假期更多外出旅游所抵消 [1] - 第四季出境旅游增加及失业率上升可能对消费产生影响 [1] 潜在受益行业与公司 - 零售收租股如九龙仓置业与希慎兴业可能从零售市场改善中受益 [1] - 九龙仓置业与希慎兴业的股息率介于1.7%至2.7%，高于美国10年期国债收益率 [1]

香港零售销售表现 - 9月香港零售销售同比上升5.9%至313亿元，高于摩根士丹利预测的2%和市场共识预测的2.6% [1] - 今年首九个月累计零售销售同比跌幅收窄至1% [1] - 摩根士丹利将全年零售销售预测上调至同比下跌2%，原预期为下跌5% [1] - 摩根士丹利预测10月零售销售同比上升4% [1] 市场趋势与前景 - 最近数月的正面增长可能显示市场正在触底 [1] - 10月内地访客人数同比上升11% [1] - 第四季出境旅游增加及失业率上升可能影响消费，因此摩根士丹利维持保守立场 [1] 潜在受益行业与公司 - 零售收租股如九龙仓置业与希慎兴业可能受惠 [1] - 相关公司股息率达1.7%至2.7%，高于美国10年期国债收益率 [1] - 10月零售增长主要受8天国庆黄金周假期带动访客人数增加，但部分被公众假期更多外出旅游增加所抵销 [1]

香港零售销售表现 - 9月香港零售销售按年上升5.9%至313亿港元 [1] - 9月销售增幅高于摩根士丹利预测的2%和市场共识预测的2.6% [1] - 近期连续数月的正面增长可能显示市场正在触底 [1] 未来预测与展望 - 摩根士丹利预测香港10月零售销售按年增长4% [1] - 10月增长主要受8天国庆黄金周假期带动访客人数增加所推动 [1] - 10月增长部分被公众假期更多外出旅游增加所抵销 [1] - 摩根士丹利将全年零售销售预测上调至按年下跌2% [1] - 原预期全年零售销售下跌5% [1] 潜在受益行业与公司 - 零售收租股可能受惠于零售销售改善 [1] - 九龙仓置业与希慎兴业被提及为可能受益公司 [1] - 相关公司股息率介乎1.7%至2.7% [1] - 该股息率高于美国10年期国债收益率 [1]

交易核心信息 - 希慎兴业全资子公司广运作为卖方，以5354万港元价格出售一个位于竹林苑的住宅单位 [1] - 买方Verdant Peak Investment Limited由公司独立非执行董事张勇全资拥有 [1] - 该住宅单位实用面积约为2084平方呎，约合193平方米 [1] - 交易初步订金267.7万港元已于签署协议时支付，相当于总价的5% [1] - 买卖合约拟于2024年11月7日前签署 [1] 标的物业财务数据 - 截至2025年6月末，标的物业估值为3431.3万港元 [1] - 该物业2024年度税后净租金收入为101.8万港元，相较于2023年度的67.3万港元，同比增幅达51% [1] - 该物业当前处于空置状态 [1] 交易主体身份 - 卖方为港股上市公司希慎兴业的全资子公司 [1] - 买方为公司独立非执行董事张勇全资拥有的公司 [1] - 张勇为从阿里巴巴退休的高管 [1]

核心交易概述 - 希慎兴业全资附属公司广运出售位于竹林苑的一个住宅单位给由独立非执行董事张勇全资拥有的买方Verdant Peak Investment Limited，交易代价为5354万港元，构成关联交易[4] - 该单位实用面积约2084平方呎（约193平方米）[4] - 买方支付方式为签署协议时支付5%初步订金267.7万港元，2025年11月7日前支付加付订金267.7万港元（累计10%），余款于2026年1月24日前支付[6][7] 标的物业财务数据 - 截至2025年6月末标的物业估值为3431.3万港元[7] - 2024年度税后净租金收入101.8万港元，较2023年度的67.3万港元同比增长51%[7][8] - 2024年度税前净租金收入121.9万港元，2023年度为80.6万港元[8] - 当前物业处于空置状态[7] 公司背景与战略 - 希慎兴业是香港老牌地产商，主营商铺、写字楼、住宅出租业务[8] - 竹林苑为希慎集团发展的住宅项目，位于香港半山坚尼道黄金地段，由6座住宅大楼组成共345个住宅单位[10] - 本次出售属于公司资本循环计划的一部分，旨在通过去杠杆化优化资本结构、释放成熟非核心住宅资产价值、将资本重新部署至策略重点领域[11] - 本次出售预计为集团带来约1930万港元总收益[11] 近期同类交易 - 本月4日希慎兴业公告出售竹林苑3个住宅单位，预计带来总收益约4926.8万港元[11] - 单位1实用面积2191平方呎（约243.44平方米）售价5639万港元，买方由非执行董事利干先生配偶全资拥有[11] - 单位2（1451平方呎/约161.22平方米）和单位3（1503平方呎/约167平方米）由公司主席利蕴莲女士儿子以7723万港元购买[11] 公司近期业绩表现 - 2025年上半年营业额17.3亿港元，同比增加2.19%；股东应占溢利7500万港元，同比减少82.44%[14][16] - 2024年股东应占利润3500万港元，上年同期亏损8.72亿港元，实现扭亏为盈；总营收34.09亿港元，同比增长6.2%[14] - 2024年营业利润24.55亿港元，同比增长7.58%；税前利润5.67亿港元，同比增长177.56%[16] - 截至发稿公司股价报15.96港元，市值约164亿港元，今年累计涨幅超46%[18]