行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

GUILIN, China, Nov. 3, 2025 /PRNewswire/ -- The three-day 2025 Integral Conversation, hosted by Integral Institute, successfully concluded in Guilin from October 30 to November 1. Under the theme "Universe, Earth & Humanity in Harmony: Designing Systems for a Balanced Future", the event brought together leaders and experts from government, business, academia, research, and culture to explore how nature and industry can not only coexist but collaborate in harmony. This year's dialogue was shaped by four the ...

大摩认为，零售收租股如九龙仓置业(01997)与希慎兴业(00014)可能受惠，其股息率达1.7%至2.7%，高 于美国10年期国债收益率。大摩预测，香港10月零售销售同比升4%，主要受8天国庆黄金周假期带动访 客人数增加，但部分被公众假期更多外出旅游增加所抵销。 摩根士丹利发布研报称，9月香港零售销售同比升5.9%至313亿元，高于该行预测增长2%及市场共识预 测增长2.6%。最近数月正面增长可能显示市场正在触底。大摩表示，今年首九个月累计零售销售跌幅 进一步收窄至同比跌1%;大摩将全年预测上调至同比减2%，原预期跌5%;尽管10月内地访客同比升 11%，惟因第四季出境旅游增加及失业率上升可能影响消费，故大摩维持保守立场。 ...

大摩认为，零售收租股如九龙仓置业(01997)与希慎兴业(00014)可能受惠，其股息率达1.7%至2.7%，高 于美国10年期国债收益率。大摩预测，香港10月零售销售同比升4%，主要受8天国庆黄金周假期带动访 客人数增加，但部分被公众假期更多外出旅游增加所抵销。 智通财经APP获悉，摩根士丹利发布研报称，9月香港零售销售同比升5.9%至313亿元，高于该行预测增 长2%及市场共识预测增长2.6%。最近数月正面增长可能显示市场正在触底。大摩表示，今年首九个月 累计零售销售跌幅进一步收窄至同比跌1%;大摩将全年预测上调至同比减2%，原预期跌5%;尽管10月内 地访客同比升11%，惟因第四季出境旅游增加及失业率上升可能影响消费，故大摩维持保守立场。 ...

香港零售销售表现 - 9月香港零售销售按年上升5.9%至313亿港元 [1] - 9月销售增幅高于摩根士丹利预测的2%和市场共识预测的2.6% [1] - 近期连续数月的正面增长可能显示市场正在触底 [1] 未来预测与展望 - 摩根士丹利预测香港10月零售销售按年增长4% [1] - 10月增长主要受8天国庆黄金周假期带动访客人数增加所推动 [1] - 10月增长部分被公众假期更多外出旅游增加所抵销 [1] - 摩根士丹利将全年零售销售预测上调至按年下跌2% [1] - 原预期全年零售销售下跌5% [1] 潜在受益行业与公司 - 零售收租股可能受惠于零售销售改善 [1] - 九龙仓置业与希慎兴业被提及为可能受益公司 [1] - 相关公司股息率介乎1.7%至2.7% [1] - 该股息率高于美国10年期国债收益率 [1]

交易核心信息 - 希慎兴业全资子公司广运作为卖方，以5354万港元价格出售一个位于竹林苑的住宅单位 [1] - 买方Verdant Peak Investment Limited由公司独立非执行董事张勇全资拥有 [1] - 该住宅单位实用面积约为2084平方呎，约合193平方米 [1] - 交易初步订金267.7万港元已于签署协议时支付，相当于总价的5% [1] - 买卖合约拟于2024年11月7日前签署 [1] 标的物业财务数据 - 截至2025年6月末，标的物业估值为3431.3万港元 [1] - 该物业2024年度税后净租金收入为101.8万港元，相较于2023年度的67.3万港元，同比增幅达51% [1] - 该物业当前处于空置状态 [1] 交易主体身份 - 卖方为港股上市公司希慎兴业的全资子公司 [1] - 买方为公司独立非执行董事张勇全资拥有的公司 [1] - 张勇为从阿里巴巴退休的高管 [1]

核心交易概述 - 希慎兴业全资附属公司广运出售位于竹林苑的一个住宅单位给由独立非执行董事张勇全资拥有的买方Verdant Peak Investment Limited，交易代价为5354万港元，构成关联交易[4] - 该单位实用面积约2084平方呎（约193平方米）[4] - 买方支付方式为签署协议时支付5%初步订金267.7万港元，2025年11月7日前支付加付订金267.7万港元（累计10%），余款于2026年1月24日前支付[6][7] 标的物业财务数据 - 截至2025年6月末标的物业估值为3431.3万港元[7] - 2024年度税后净租金收入101.8万港元，较2023年度的67.3万港元同比增长51%[7][8] - 2024年度税前净租金收入121.9万港元，2023年度为80.6万港元[8] - 当前物业处于空置状态[7] 公司背景与战略 - 希慎兴业是香港老牌地产商，主营商铺、写字楼、住宅出租业务[8] - 竹林苑为希慎集团发展的住宅项目，位于香港半山坚尼道黄金地段，由6座住宅大楼组成共345个住宅单位[10] - 本次出售属于公司资本循环计划的一部分，旨在通过去杠杆化优化资本结构、释放成熟非核心住宅资产价值、将资本重新部署至策略重点领域[11] - 本次出售预计为集团带来约1930万港元总收益[11] 近期同类交易 - 本月4日希慎兴业公告出售竹林苑3个住宅单位，预计带来总收益约4926.8万港元[11] - 单位1实用面积2191平方呎（约243.44平方米）售价5639万港元，买方由非执行董事利干先生配偶全资拥有[11] - 单位2（1451平方呎/约161.22平方米）和单位3（1503平方呎/约167平方米）由公司主席利蕴莲女士儿子以7723万港元购买[11] 公司近期业绩表现 - 2025年上半年营业额17.3亿港元，同比增加2.19%；股东应占溢利7500万港元，同比减少82.44%[14][16] - 2024年股东应占利润3500万港元，上年同期亏损8.72亿港元，实现扭亏为盈；总营收34.09亿港元，同比增长6.2%[14] - 2024年营业利润24.55亿港元，同比增长7.58%；税前利润5.67亿港元，同比增长177.56%[16] - 截至发稿公司股价报15.96港元，市值约164亿港元，今年累计涨幅超46%[18]

交易核心信息 - 阿里巴巴前CEO张勇通过其全资拥有的英属维尔京群岛公司Verdant Peak Investment Limited，以5354万港元（约合4911.2万元人民币）购入香港半山坚尼道竹林苑一套豪宅 [1][3] - 该住宅单位实用面积约为2084平方呎（约合193平方米） [3] - 交易初步订金为267.7万港元（占总价5%）已于签署协议时支付，加付订金267.7万港元（连同初步订金共占代价10%）拟于2025年11月7日前支付，余款将于2026年1月24日完成日或之前支付 [3] 交易相关方背景 - 卖方为港股上市公司希慎兴业（00014 HK）的全资子公司广运 [3] - 希慎兴业是香港老牌地产商，主要从事商铺、写字楼和住宅单位的投资租赁业务 [3] - 张勇于2024年12月9日被任命为希慎兴业的独立非执行董事及董事委员会成员 [3] 张勇个人背景 - 张勇于2007年加入阿里巴巴集团，曾担任淘宝网首席财务官和首席运营官，并于2015年5月出任阿里巴巴CEO，2019年成为阿里巴巴集团董事会主席兼CEO [4][5] - 张勇于2023年9月10日正式卸去在阿里巴巴的一切管理职务 [5] - 此前张勇长期未在杭州购房，自2007年加入阿里以来一直居住在杭州的五星级酒店，并曾表示"最好的投资不是房子，而是投资自己" [4]

交易架构与税务规划 - 买方为Verdant Peak Investment Limited，成立于去年9月，张勇是其唯一董事并通过注册于英属维尔京群岛的离岸公司全资控股，形成多层架构 [5] - 该架构旨在充分利用香港无资本利得税和股息税的优势进行灵活税务规划 [4] - 通过香港公司持有物业可规避内地个人所得税，离岸架构还可能有助于财富传承并避免遗产税 [12] 交易价格与估值 - 交易金额为5354万港元 [3] - 成交单价约为27.7万港元，而同期同地段豪宅单价普遍从30万港元起步，存在明显折价 [10] - 评估师认为此类价格差异通常需要至少两家以上独立机构的估值报告作为支持 [10] 公司治理与关联交易 - 张勇自2024年12月9日起担任卖方希慎兴业的独立董事，与交易时间点接近 [7] - 希慎兴业公告称买家为“独立第三方”，但若存在隐藏关联关系，根据《上市规则》需经股东会批准并全面披露 [7] - 作为恒生指数成分股，希慎兴业在此次独董购买自家资产交易中的信息披露充分性受到公司治理专家质疑 [12] 市场关注与后续发展 - 该交易相关话题登上微博“科技Top1”热搜，引发市场高度关注 [1] - 市场正等待估值报告、比价记录等关键证据的披露 [13]

张雪峰相关动态 - 张雪峰全平台解禁复播，抖音直播超4万人在线，风格转变称文科专业"大有可为" [3] - 其五个社交平台账号粉丝合计超过6500万 [3] 人口数据 - 2024年中国全国出生人口为954万人，比2023年增加52万人 [4] - 2024年人口出生率为6.77‰，比上一年提升0.38个千分点 [4] - 14个省份出生率高于全国平均水平，10个省份出生率超过8‰ [4] 公务员考试 - 2026年度国考共有371.8万人通过资格审查，通过资格审查人数与录用计划数之比约为98∶1 [8] 铁路客运 - 铁路12306客户端单笔订单购票数量上限由9张调至19张，单个账户可添加"乘车人"数量由15人调至30人 [8] 阿里巴巴人事 - 阿里巴巴前CEO张勇以5354万港元购买香港半山豪宅，实用面积约2084平方呎（约193平方米） [8][9] 游戏行业 - 王者荣耀国服DAU突破1.39亿，全球MAU超过2.6亿，创下全球游戏产品月活跃用户最高纪录 [9] 国有资产 - 截至2024年末，全国国有企业（不含金融企业）资产总额401.7万亿元，国有资本权益109.4万亿元 [10][11] - 国有金融企业资产总额487.9万亿元，国有金融资本权益33.9万亿元 [11] 黄金市场 - 老铺黄金多款产品涨幅超20%，十字金刚杵1号调价后18500元，价差3500元，涨幅23.33% [12] - 玫瑰花窗1号宝石款调价后30610元，价差6150元，涨幅25.15% [12] 茅台集团 - 贵州省能源局局长陈华接任茅台集团董事长，五年内茅台四度更换董事长 [3][12] 药品市场 - 知名痔疮用药太宁栓（复方角菜酸酯栓）退市，断货后价格从每盒二十余元飙升至二百元以上，暴涨十多倍 [12][13] 华为管理层 - 余承东增任华为产品投资委员会主任，仍担任常务董事、终端BG董事长 [13] 加密货币 - 摩根大通计划允许机构客户使用比特币和以太坊作为贷款抵押品 [3][14] 公司治理 - *ST荣控公告独立董事刘长坤无法取得联系，公司已被实施退市风险警示 [3][14][15] 保时捷业绩 - 保时捷第三季度亏损9.66亿欧元（约合人民币80亿元），前三季度销售利润仅为4000万欧元，同比下降99% [18] - 前三季度营业收入约为268.6亿欧元，同比下降6% [18] - 公司计划裁员1900人，并于今年内裁减2000个临时岗位 [18] 药明康德业绩 - 药明康德前三季度净利润为120.76亿元，同比增长84.84% [18] - 前三季度实现营业收入328.57亿元，同比增长18.61% [18] 融资动态 - 松延动力完成近3亿元Pre-B轮融资 [19] 人工智能行业 - OpenAI正研发用于音乐创作的AI模型，可利用文本和音频提示词生成音乐 [16] - 软银批准向OpenAI追加225亿美元投资，以完成总额300亿美元的投资计划 [16]