报告行业投资评级 - 报告标题明确显示对房地产行业的评级为“推荐（维持）” [2] 报告核心观点总结 - 新房与二手房市场在第12周成交环比均实现增长，但同比仍为负增长，市场呈现弱复苏态势 [6] - 地方层面房地产支持政策持续出台，聚焦“因城施策”去库存、优供给，并通过人才房票、购房补贴等方式激活需求 [6][17] - 开发类房企的投资机会在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场趋势 [6][36] - 稳定红利资产的投资方向包括头部购物中心运营方和具有高效中央交易系统的中介龙头 [6][36] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数的表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内，京投发展周涨幅达24.0%，为涨幅第一；西藏城投周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内，旭辉控股集团周涨幅达5.7%，为涨幅第一；美的置业周跌幅达17.4% [14][16] 二、政策要闻 - **江苏**：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，加大人才房票政策力度，激活改善性住房需求 [6][17] - **绍兴**：3月19日发布10条房地产支持政策，包括对一线环卫工人购房最高补贴20万元，对二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元和40万元 [6][17] - **南京**：3月20日发布稳定房地产市场六方面措施，包括继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元），以及全面推行“人才房票”政策 [6][17] - **济南**：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 三、公司动态 - **中国金茂**：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - **华润置地**：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - **万科等联合体**：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合组成的青岛昌明置业以总价9.98亿元竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，楼面价9010元/平方米，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 四、销售端数据 （一）新房市场 - 第12周，监测的20个城市商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] （二）二手房市场 - 第12周，监测的11个城市二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%和9%，深圳同比减少22% [30] 五、融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [33] - 轨道城市发行规模最大，发行15亿元私募债 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 六、投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐” [2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及高效率高市占率的中介龙头 [6][34] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对沪深300指数的表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股板块内涨幅第一为西藏城投，周涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股板块内涨幅第一为美的置业，周上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，周下跌14.1% [12][14][15] 二、政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度的1%财政贴息；生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：调整住房公积金政策，贷款最长年限延长至30年且到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，在2026年3月31日前购买全区新建商品住宅并办理产权证后，给予每套5万元补助 [6][16][19] 三、公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高 [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；销售面积约10.69万平方米，同比下降约7.6% [6][19][21] 四、销售端 - **新房市场（监测20城）**： - 第10周商品房成交面积121万平方米，日均成交17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36% [6][22][27] - 年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22] - 一线城市第10周成交面积41.1万平方米，同比减少22% [23][27] - **二手房市场（监测11城）**： - 第10周成交面积169万平方米，日均成交24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31% [6][26][30] - 年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26] - 一线城市（京沪深）第10周成交面积82.1万平方米，同比减少17% [26][30] 五、融资端 - 第10周发债企业以地方国企为主 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元 [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 六、投资建议 - **方向一：开发类房企**：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **方向二：稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **方向三：稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的中介龙头贝壳-W [6][34]

投资评级与目标价 - 报告对希慎兴业给出"与大市同步"的投资评级 [1] - 报告将希慎兴业的目标价由19港元上调至21港元 [1] 核心盈利与派息预测 - 报告将希慎兴业今明两年每股基本盈利预测分别上调7%及1% [1] - 报告将希慎兴业2026至2028年各年每股派息预测调整至1.08港元 [1] - 派息预测调整基于派息比率稳定的假设 [1] 预测调整的驱动因素 - 盈利与派息预测上调源于零售物业续租租金上升 [1] - 盈利与派息预测上调源于出售资产带来现金回收 [1] 主要关注点与制约因素 - 希慎兴业的净负债比率相对于同行仍然较高 [1] - 在利园八号的资本支出和永续证券分派后 其现金收益在短期内无法覆盖股息支付 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临一定下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向展开：高精准拿地的区域深耕型开发房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及效率领先的中介龙头 [6][34] 板块行情 - 第9周（2026年2月23日-3月1日）申万房地产指数上涨0.6%，在31个一级行业中排名第24位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为1.3%、0.0%、5.4%，相对沪深300指数的表现分别为-1.3%、-5.3%、-16.1% [3] - A股板块内，本周涨幅第一为黑牡丹，涨幅达12.7%；港股板块内，涨幅第一为碧桂园，上涨22.4% [11][12] 政策要闻 - **上海**：2月25日发布新政，自2月26日起施行。主要措施包括：1) 非沪籍居民购买外环内住房所需社保/个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上；2) 在本市缴纳社保/个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房；3) 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需社保/个税证明；4) 公积金贷款额度上调，首套住房最高额度从160万元提高至240万元，叠加政策后家庭最高可达324万元；5) 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中成年子女购买唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [6][14][17][18] - **淮安**：2月24日发布五条措施，包括给予新建商品住房购房总价2%-6%不等的补贴（针对普通购房者、新市民、企业团购人才房、赡养老人、新生儿及多孩家庭），多孩家庭公积金贷款额度上浮50%，并实行子女入学“长幼随学” [6][14][16][18] - **长春**：2月26日调整住房公积金政策，自3月1日起施行。包括新增提取公积金用于补贴物业费（市区每套每年不超过3000元）、支付维修资金和契税；购买新建毛坯商品房贷款额度可上浮10%；二套房贷利率在特定条件下可申请调整为首套利率等 [6][16][18] - **广州南沙**：2月28日消息，对符合学历、社保、年龄等条件的青年人才，在南沙购买首套新建商品住宅可一次性领取3万元购房补贴，申报期为3月28日至12月31日 [16][19] 公司动态 - **越秀地产**：2月25日，以总价236.03亿元成功摘得广州天河区马场1期地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%。该地块总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米，用途复合。竞得人须配建不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌公寓 [6][19][20] 销售端数据 - **新房市场（监测20城）**： - 第9周商品房成交面积134万平方米，日均成交19.1万平方米，环比增加1013%，同比减少44% [6][21] - 年初至今累计成交1137万平方米，累计同比减少25% [6][21] - 分城市看：一线城市（4城）第9周成交25.6万平方米，同比减少67%；二线城市（5城）成交59.8万平方米，同比减少35%；三四线城市（11城）成交48.6万平方米，同比减少31% [23][24] - **二手房市场（监测11城）**： - 第9周成交面积124万平方米，日均成交17.7万平方米，环比增加8547%，同比减少48% [6][26] - 年初至今累计成交1329万平方米，累计同比增加17% [6][26] - 分城市看：一线城市（3城）第9周成交52.5万平方米，同比减少53%；二线城市（5城）成交61.3万平方米，同比减少42%；三四线城市（3城）成交9.9万平方米，同比减少54% [29][30] 融资端情况 - 第9周仅有一笔房企发债：浦房集团发行一般公司债，票面利率1.86%，发行期限5年 [32][33] 投资建议与关注标的 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **稳定红利资产**： - **头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [6][34] - **中介龙头**：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][34]

股份数据 - 截至2026年2月28日，已发行股份总数（不含库存股份）为1,027,008,223股，本月无变动[2] - 截至2026年2月28日，库存股份数目为0，本月无变动[2] - 本月内已发行股份（不含库存股份）总额增减为0普通股[6] - 本月内库存股份总额增减为0普通股[6] 期权数据 - 截至2026年2月28日，购股权计划下股份期权数目为6,239,400，本月无变动[4] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[4] 持股要求 - 公司符合适用的公众持股量要求，最低要求为已发行股份总数（不含库存股份）的25%[3]

核心观点 - 里昂发布研究报告，将希慎置业目标价由21.4港元上调至25港元，重申“跑赢大市”评级，并续列其为投资首选股之一 [1] 财务表现与预测 - 公司2025年基本溢利同比上升28.3% [1] - 公司2025年租金收入同比增长1.6% [1] - 里昂将公司今明两年的盈利预测各上调16.5%及12.3% [1] 运营状况与增长动力 - 自2025年第二季度以来，公司旗下商场人流及商户销售额均录得超过10%的增长，且此势头延续至今年首两个月 [1] - 公司旗下奢侈品牌旗舰店已全面重开 [1] - 公司旗下利园8期预计于今年第三季度落成 [1] - 基于上述因素，预期公司商户销售额在未来数年将持续跑赢大市 [1] 股东回报 - 预期公司将于2027年增加派息 [1]

核心观点 - 里昂发布研报 重申希慎置业"跑赢大市"评级并列为首选股 上调目标价至25港元 主要基于其资本循环策略推动基本溢利增长 以及商场人流和商户销售复苏的积极势头[1] 财务表现与预测 - 公司2025年基本溢利同比上升28.3%[1] - 2025年租金收入同比增长1.6%[1] - 研报将公司今明两年的盈利预测各上调16.5%及12.3%[1] - 预期公司将在2027年增加派息[1] 运营状况与增长动力 - 自2025年第二季度以来 公司商场的人流及商户销售额均录得超过10%的增长 此势头延续至今年首两个月[1] - 奢侈品牌旗舰店已全面重开[1] - 利园8期预计于今年第三季度落成[1] - 预期公司的商户销售额在未来数年将持续跑赢大市[1] 评级与估值 - 研报将希慎置业的目标价由21.4港元上调至25港元[1] - 重申"跑赢大市"评级 并继续将其列为首选股之一[1]

花旗上调希慎兴业目标价及核心观点 - 花旗将希慎兴业的目标价从17.35港元上调至24.3港元，并维持“买入”评级 [1] 公司近期财务表现 - 受融资成本上升影响，公司2025财年全年基础利润下跌2% [1] - 扣除永续资本证券后，利润下跌9% [1] - 公司资产负债比率为32.4% [1] 未来增长驱动因素 - 利园八期预计在2026-2027年将为客流量带来20%以上的增长潜力 [1] - 客流增长有望推动商户销售，支撑2026年续租租金收入增长2%的预期 [1] - 办公大楼租占率回升为后续新供应提供了灵活度 [1]

公司财务表现与融资影响 - 2025财年全年基础利润下跌2% [1] - 扣除永续资本证券后，利润下跌9%，主要因7.5亿美元PCS再融资利率达7.2% [1] - 资产负债比率为32.4% [1] - 资本循环利用的部分成效被资本支出部分所抵销 [1] 业务运营与增长前景 - 利园八期预计将在2026-2027年为客流量带来20%以上的增长潜力 [1] - 利园八期有望巩固市场份额，从而推动旗下商户销售增长 [1] - 支持对2026年续租租金收入增长2%的预期 [1] - 办公大楼租占率回升部分缓解续租租金下降 [1] - 办公大楼租占率回升为2026年第三季起新供应提供一定的灵活度 [1] 投资评级与目标价调整 - 目标价由17.35港元上调至24.3港元 [1] - 维持“买入”评级 [1]

核心观点 - 美银重申对希慎兴业的"买入"评级 认为公司股价在业绩公布后下跌7%属于过度反应 [1] - 公司流动性并非主要忧虑 因其维持143亿港元的可用流动资金 足以应对即将到期的债务 [1] 财务表现与预测 - 公司去年租金收入符合预期 [1] - 基于竹林苑项目更新后的交付时间表及较低的资本化利率 美银将公司2026年每股盈利预测上调2% 将2027年每股盈利预测下调9% [1] - 目标价被微幅下调1%至24.6港元 [1]