公司发展历程与愿景 - 2024年希慎发展迈入第二个世纪[11][12] - 公司愿景是成为行业内首屈一指的公司，将利园区培育为有机连接的社区[176] - 公司核心与支柱策略专注利园区“核心”业务更新扩展，对增长“支柱”进行策略投资[177] - 公司企业文化包括领导力、追求卓越、授权发挥等核心价值[175] - 董事会负责集团管理，界定愿景、使命等并确保与企业文化相符[175] - 管理人员向员工宣扬董事会讯息，巩固文化理念[175] - 全体员工携手共建集团文化，诚信行事并优化文化[175] - 公司社区商业模式以社区为中心，创造独特社会价值主张[176] - 公司于2023年制作有关愿景、使命及核心价值的全新动画影片及一系列培训影片[186] 利园区项目建设与规划 - 利園區優化計劃2024年开始实现财务贡献，利园一、二、三及五期将迎超十家全新装修和扩建的奢侈品牌旗舰店[15] - 全新行人通道系统2026年落成，将全面贯通利園區[15] - 利園八期落成后利園區总面积将扩大近30%，项目总面积逾100万平方呎，含60,000平方呎绿化开放空间[15] - 利園八期预计2026年落成，建筑面积约1,098,000平方呎[58] - 利园八期预计2026年下半年竣工，将增加超10万平方呎的商铺空间[109] - 利园八期年内零溢价额外购得2000平方米楼面用作演艺及文化设施，预计2026年竣工[127] - 连接项目的全天候行人通道系统预计2026年落成，8分钟内可往返利园区至铜锣湾港铁站[181] - 利园八期项目包含60,000平方呎绿化开放空间[181] 物业建筑信息 - 希慎广场建筑面积约716,000平方呎，2024年翻新低层[58] - 利園三期建筑面积约467,000平方呎，2017年落成[58] - 利舞臺廣場建筑面积约314,000平方呎，2013年翻新低层[58] - 禮頓中心建筑面积约430,000平方呎，2011年翻新[58] - 希慎道壹號建筑面积约169,000平方呎，2011年翻新[58] 物业出租与承租情况 - 上海利園承租率为70%，与IWG合营公司在大湾区业务出租率持续高企[16] - 利園區寫字樓出租率年内保持稳定[18] - 2024年香港商铺、写字楼、住宅出租率分别为92%、90%、73%，上海利园商铺、写字楼出租率分别为41%、66%[82] - 2024年12月31日写字楼组合出租率维持于90%，较2023年的89%有所上升[117] - 上海利园商场2024年12月31日出租率为41%，截至公告日期另有额外20%获承租，2024年录得租金收入600万港元[112] - 按出租面积分析，2025 - 2028年或期后商铺租约到期占比分别为35%、18%、18%、21%[110] - 按出租面积分析，2025 - 2028年或期后写字楼租约到期占比分别为24%、23%、22%、21%[118] - 内地写字楼业务组合营业额升至6700万港元（2023年：1000万港元），出租率升至66%（2023年：24%）[125] - 住宅租赁组合营业额上升6.3%至2.18亿港元（2023年：2.05亿港元），2024年末出租率为73%（2023年：60%）[126] 财务数据关键指标变化 - 公司2024年营业额为34.09亿港元，同比增长6.2%，其中商铺、写字楼、住宅和上海利园分别为16.78亿港元、14.40亿港元、2.18亿港元和0.73亿港元，变动幅度分别为9.5%、-1.5%、6.3%和无意义[63][77] - 2024年经常性基本溢利为19.56亿港元，同比增长6.8%，每股资产净值为64.3港元，同比增长1.7%[64] - 2024年总资（不包括现金及债务证券）为1109.82亿港元，同比增长1.2%[65] - 2024年未提取的已承诺信贷及现金为189亿港元（2023年为152.62亿港元），净债务与权益比率为31.4%（2023年为27.2%）[72] - 2024年净利息偿付率（扣除资本化利息后）为8.8倍（2023年为9.6倍），净利息偿付率（扣除资本化利息前）为2.3倍（2023年为2.4倍）[72] - 2024年实际利率为4.3%（2023年为4.2%），平均债务期限为3.4年（2023年为4.5年），定息债务占债务总额61%（2023年为62%）[73] - 2024年公司除税前溢利为5.67亿港元，本年度溢利为2.71亿港元，本公司拥有人应占溢利为0.35亿港元[85] - 2024年公司经营业务所得现金为25.43亿港元，现金付出净额为10.18亿港元，年末现金及现金等值为15.64亿港元[87] - 2024年末投资物业估值965.47亿港元，较2023年的960.05亿港元增长0.6%，其中商铺、写字楼、住宅、发展中投资物业分别为330.94亿、341.09亿、86.64亿、206.80亿港元，变动率为1.9%、-4.4%、0.2%、7.8%[91] - 2024年公司应占联营公司业绩降至2.04亿港元（2023年：2.70亿港元），应占合营公司亏损为2.87亿港元（2023年：0.37亿港元）[93] - 2024年营业额34.09亿港元，较2023年的32.10亿港元增长6.2%，其中商铺、写字楼、住宅分别为16.84亿、15.07亿、2.18亿港元，变动率为9.8%、2.4%、6.3%[99] - 2024年经常性基本溢利和基本溢利均为19.56亿港元，较2023年的18.32亿港元增长6.8%[94][99] - 2024年末保留溢利58.726亿港元，较年初的59.747亿港元减少，主要因本年度已派股息1.109亿港元等因素[89] - 2024年集团商铺业务营业额上升9.8%至16.84亿港元，香港业务上升9.5%至16.78亿港元，内地业务为600万港元[105][106] - 2024年集团写字楼业务营业额上升2.4%至15.07亿港元，香港业务营业额下降1.5%至14.4亿港元，内地业务从1000万港元增至6700万港元[116][117] - 集团营运支出占营业额比率降至28%（2023年：29%），营运支出为9.54亿港元（2023年：9.28亿港元），增长2.8%[137][138] - 财务支出降至4.5亿港元（2023年：4.78亿港元），2024年实际利率为4.3%（2023年：4.2%）[138] - 投资物业组合估值升至965.47亿港元（2023年：960.05亿港元），上升0.6%，公平值亏损15.06亿港元（2023年：27.63亿港元）[140] - 其他金融投资总额升至16.57亿港元（2023年：15.57亿港元），增加主要由于公平值重估[144] - 2024年利息收入降至1.34亿港元，2023年为1.98亿港元，因银行存款减少[146] - 2024年经营业务所得现金为25.43亿港元，2023年为24.31亿港元，增加1.12亿港元[148][149] - 2024年净借贷额为12.1亿港元，2023年净还款为13.34亿港元[148][149] - 2024年银行存款收取现金为9.48亿港元，2023年为41.66亿港元，因长期存款减少[148][151] - 2024年支付股息11.09亿港元，2023年为14.79亿港元[151] - 2024年资本开支增至18.9亿港元，2023年为16.69亿港元，主要来自建筑及优化工程[152] - 2024年末债务总额升至267.17亿港元，2023年为257.17亿港元，因策略性项目资本开支[154] - 2024年末银行贷款占债务总额约42%，2023年为39%，其余从资本市场筹得[155] - 2024年末负债率为31.4%，2023年为27.2%；净利息偿付率降至8.8倍，2023年为9.6倍[161] - 2024年末定息债务比率为61%，2023年为62%；实际利率从4.2%升至4.3%[165] - 2024年营业额为34.09亿港元，经常性基本溢利为19.56亿港元，每股股息为108港仙[190] 业务运营与活动情况 - 希慎广场首阶段地库一至二層及一至三樓的升级工程2024年12月完成[17] - 2024年利園區迎來超過十家全新裝修和擴建的奢華品牌旗艦店[28] - 截至2024年底林海山城接近半數花園別墅及公寓簽訂合同[37] - 上海利園承租率为70%，2024年開始貢獻新的經常性溢利[39] - 年内多个范畴写字楼租户需求强劲增长，如共享工作间、财富管理等板块实现有机增长[18] - 公司与20家银行组成的财团签订80亿港元的4年期银团贷款协议[19] - 公司写字楼与商铺双引擎业务组合，配合社区商业模式，提供坚实业务基础[21] - 公司拥有约550万平方呎的商舖、寫字樓及住宅樓面[49] - 希慎广场一楼中庭至三楼翻新工程竣工，引进超30个品牌，首阶段完成翻新的两层地库获2024年MIPIM Asia Awards「最佳购物体验」类别铜奖[108] - 2024年商场活动共吸引超50万人次到访利园区[113] - 2024年第二季推出全新应用程式提升Club Avenue会员客户分类及数码互动体验[115] - 大湾区共享工作间合营公司经营38个中心，2024年新增5个中心[132] - 2024年利园区转型带来财务贡献，且无监管违规或已确认的不当行为、舞弊或违规个案[181][184] 社会责任与可持续发展 - 公司获得多项环境、社会与管治嘉许，Sustainalytics ESG风险评级提升至“AA”级，为“低风险”[61] - 2024年碳排放量（范围一及二）比2023年减少超7%，香港物业组合用电量比基准年2021年减少超7%[190] - 2024年可再生能源产量逾32,000千瓦，40%的债务以可持续融资产品筹集资金[190] - 2024年提供超200万小时快乐时光，举办超200项活动，吸引超300万人次参与[190] - 2024年将传统行业商户与现代都市文化商铺的比例维持在25：75以上，向30%以上的利园社区持份者提供支援[190] - 2024年管理职务中女性占比52%，总培训时数增加14%[190] - 2024年董事的平均任期更新，董事会女性董事比例维持在36.4%，高于33%的目标[199] - 年末可持续金融交易总额达约183.82亿港元，占集团债务总额约40%[170] - 公司2024年全面遵守《企业管治守则》的守则条文及《环境、社会及管治报告守则》的适用规定[191] 公司政策与计划 - 公司于2024年采纳股份奖励计划，以吸引及留住关键人才等[188] - 公司于2024年采纳股份奖励计划，将管理层薪酬与公司长远发展挂钩[200] - 公司于2024年采纳《员工多元化政策》，致力维持至少40%的女性雇员[200] 其他项目进展 - 土瓜湾住宅项目地基工程已竣工，上盖建造全面展开，预计2026年底或2027年初取得入伙纸[129] 租户行业占比情况 - 2024年末银行、金融及财富管理业占租户组合中22.0%的出租面积，较2023年的21.4%有所增加[120] 股息派发情况 - 公司董事会宣布派发本年度第二次中期股息每股81港仙，与2023年相同[101]

财务报表发布与审计意见 - 希慎興業發布截至2024年12月31日止年度經審核綜合財務報表[3][4][8] - 核數師認為綜合財務報表已根據相關準則真實而中肯反映公司財務狀況、表現及現金流量[9] 关键审计事项 - 投資物業估值被識別為關鍵審計事項[13] 投资物业相关财务数据 - 集团投資物業組合賬面公平值為96547百萬港元，約佔2024年12月31日止年度總資產值的85%[13] - 截至2024年12月31日止本年度綜合損益表中已確認投資物業公平值虧損為1506百萬港元[13] - 截至2024年12月31日，發展中投資物業估值為20680百萬港元[13] - 2024年末集团投资物业公平值为96,547百万港元，2023年为96,005百万港元[85] - 2024年投资物业公平值年初960.05亿港元，添置24.21亿港元，转拨（入）自物业、机器及设备净值 -2.48亿港元，损益账中确认之公平值变动 -15.06亿港元，汇兑差额 -1.25亿港元，年末965.47亿港元；2023年对应分别为967.87亿港元、20.76亿港元、0.08亿港元、 -27.63亿港元、 -1.03亿港元、960.05亿港元[136] - 2023年1月1日投资物业总值967.87亿港元，2023年12月31日为960.05亿港元，2024年12月31日为965.47亿港元[143] - 2024年12月31日已作公司借贷抵押之投资物业总公平值为2068亿港元，2023年为1919亿港元[139] 主要财务指标变化 - 2024年营业额34.09亿港元，2023年为32.10亿港元[25] - 2024年物业支出6.46亿港元，2023年为6.21亿港元[25] - 2024年毛利27.63亿港元，2023年为25.89亿港元[25] - 2024年投资收入1.67亿港元，2023年为2.61亿港元[25] - 2024年除税前溢利5.67亿港元，2023年亏损7.31亿港元[25] - 2024年本年度溢利2.71亿港元，2023年亏损10.26亿港元[25] - 2024年基本每股盈利3港仙，2023年每股亏损85港仙[25] - 2024年本年度除税后的其他全面支出1.69亿港元，2023年为6.71亿港元[27] - 2024年本年度全面收益总额1.02亿港元，2023年支出16.97亿港元[27] - 2024年本公司拥有人应占全面收益支出1.34亿港元，2023年为15.43亿港元[27] - 2024年非流动资产中投资物业、物业、机器及设备为829百万港元，2023年为4百万港元[29] - 2024年对联营公司投资为5347百万港元，2023年为8百万港元[29] - 2024年流动负债中应付账款及应付费用为1428百万港元，2023年为7百万港元[29] - 2024年流动（负债）资产净额为 -1955百万港元，2023年为5百万港元[29] - 2024年非流动负债中应付非控股权益款项为5686百万港元，2023年为4百万港元[29] - 2024年资产净额为77429百万港元，2023年为719百万港元[29] - 2024年股本为7723百万港元，2023年为7723百万港元[30] - 2024年储备为58270百万港元，2023年为59459百万港元[30] - 2024年永续资本证券为9437百万港元，2023年为10224百万港元[30] - 2024年权益总额为77429百万港元，2023年为79691百万港元[30] - 2024年除税前溢利5.67亿港元，2023年除税前亏损7.31亿港元[36] - 2024年经营业务所得现金25.43亿港元，2023年为24.31亿港元[36] - 2024年经营业务流入现金净额23.56亿港元，2023年为22.07亿港元[36] - 2024年投资活动付出现金净额12.86亿港元，2023年流入现金净额21.38亿港元[36] - 2024年财务活动付出现金净额20.88亿港元，2023年为43.24亿港元[38] - 2024年现金及现金等值减少净额10.18亿港元，2023年增加净额0.21亿港元[38] - 2024年12月31日现金及现金等值为15.64亿港元，2023年为25.83亿港元[38] - 2024年除税前溢利567百万港元，2023年除税前亏损731百万港元[91][93] - 2024年内地上海利园营业额73百万港元，2023年为10百万港元[96] - 2024年内地上海利园物业支出59百万港元，2023年为36百万港元[96] - 2024年12月31日综合资产1140.89亿港元，2023年12月31日为1145.26亿港元[98] - 2024年商舖内地投资物业价值64.4亿港元，2023年为60.2亿港元；写字楼内地投资物业价值274.4亿港元，2023年为296.2亿港元[102] - 2024年非流动资產增加242.1亿港元，2023年为207.6亿港元[104] - 2024年总利息支出120.2亿港元，2023年为114.3亿港元；2024年其他财务支出4.2亿港元，2023年为6亿港元[106] - 2024年发展中之投资物業平均资本化年利率为3.8%，2023年为3.6%[106] - 2024年本年度税项29.6亿港元，2023年为29.5亿港元；两年度香港利得税按16.5%税率计算[107] - 2024年除税前溢利56.7亿港元，2023年亏损73.1亿港元[109] - 2024年投资物業租金总收入298.9亿港元（含按租户营业额计算租金13.6亿港元），2023年为282.6亿港元（含15.9亿港元）[110] - 2024年除税后其他全面支出16.9亿港元，2023年为67.1亿港元[111] - 2024年董事酬金3.7亿港元，2023年为3.8亿港元[112] - 2024年已付或应付董事酬金总额37419000港元，2023年为37852000港元[114][116] - 2024年执行董事利蕴莲酬金21234000港元，吕干威12962000港元[114] - 2023年执行董事利蕴莲酬金22085000港元，吕干威12335000港元[116] - 2024年非执行董事利宪彬、利乾、利子厚董事袍金分别为388000港元、310000港元、310000港元[114] - 2023年非执行董事捷成汉、利宪彬、利乾、利子厚董事袍金分别为124000港元、388000港元、310000港元、312000港元[116] - 2024年独立非执行董事卓百德、范仁鹤、潘仲贤等董事袍金分别为463000港元、200000港元、490000港元等[114] - 2023年独立非执行董事卓百德、范仁鹤、潘仲贤等董事袍金分别为456000港元、479000港元、507000港元等[116] - 2024年利蕴莲基本薪酬8240000港元、花红11124000港元，吕干威基本薪酬5953000港元、花红5953000港元[120] - 2023年利蕴莲基本薪酬8243000港元、花红12360000港元，吕干威基本薪酬5609000港元、花红6048000港元[123] - 2024年董事袍金总额3223000港元，2023年为3432000港元[114][116] - 2024年最高酬金5位雇员基本薪金、房屋及其他津贴2200万港元，花红2000万港元，以股份为基础之支出400万港元，总计4600万港元；2023年对应分别为2400万港元、2300万港元、300万港元，总计5000万港元[126] - 2024年已派第一次中期股息每股27港仙，金额2.77亿港元；2023年已派第一次中期股息每股27港仙，金额2.77亿港元，已派第二次中期股息每股81港仙，金额8.32亿港元，2022年已派第二次中期股息每股117港仙，金额12.02亿港元[131] - 2024年报告期末后宣派第二次中期股息（代替末期股息）每股81港仙，金额8.32亿港元，2023年同[131] - 2024年公司拥有人应占盈利3500万港元，2023年亏损8.72亿港元[134] - 计算每股基本及摊薄后盈利（亏损）之普通股加权平均数2024年和2023年均为10.27008223亿股[135] 金融工具相关政策 - 集团实体成为金融工具合约订约方时，金融资产及负债在综合财务状况表确认，除源自客户合约的应收账款按香港财务报告准则第15号初始计量外，先按公平值计量[47] - 所有已确认金融资产后续按摊销成本或公平值计量[48] - 符合特定条件的债务工具及混合合约后续按摊销成本扣除减值亏损计量[49] - 其他金融资产后续以按公平值计入损益账计量，特定股本投资可选择呈报公平值变动[50] - 集团金融负债一般分类为按公平值计入损益账的金融负债及后续按摊销成本计量的其他金融负债[53] - 购回本公司股本工具支付代价于股本权益中扣除，无相关损益在损益账确认[54] - 永续资本证券分类为权益，按所得款项初始确认[54] - 集团订立远期外汇合约及货币掉期等衍生金融工具管理外币风险[56] - 衍生工具首次按合约签订日公平值确认，后续按报告期末公平值重新计量[56] - 集团指定某些衍生工具为现金流量对冲，需满足对冲有效性规定[57] - 现金流量对冲有效部分于其他全面收益确认及在对冲储备累计，无效部分即时于损益账确认[61] - 集团在对冲关系不再符合资格准则时终止对冲会计法[62] 收入确认与计量 - 集团确认来自租赁投资物业和提供物业管理服务的收入[63][64] - 收入按已收或应收代价的公平值计量，符合履约义务时确认[63] - 当合约含租赁及非租赁部分，集团采用香港财务报告准则第15号分配代价[70] 其他财务政策 - 综合财务报表以港元呈列，与公司功能货币相同[80] - 本年度强制生效香港财务报告准则新订及修订本，除特殊情况外对集团业绩及财务状况无重大影响[81] - 集团未提前应用已颁布但未生效的香港财务报告准则新订及修订本，预计对业绩及财务状况无重大影响[82] - 香港财务报告准则第10号及香港会计准则第28号的修订于待定日期或以後开始之年度期间生效[83] - 香港会计准则第21号的修订于2025年1月1日或以後开始之年度期间生效[83] - 香港财务报告准则第9号及香港财务报告准则第7号等修订本于2026年1月1日或以後开始之年度期间生效[83] - 香港财务报告准则第18号于2027年1月1日或以後开始之年度期间生效[83] - 强积金计划供款于雇员提供服务获供款享有权时列为支出[72] 公司基本信息 - 公司为香港注册的公众上市公司，股份于联交所上市，注册办事处及营业地点为香港希慎道33号利园一期50楼[78] - 公司及附属公司主要业务为物业投资、管理及发展[79] 物业估值与折旧 - 2024年香港商铺投资物业公平值324.5亿港元，资本化利率5.25% - 5.50%，每月主流市场租金每平方呎133港元[146] - 2024年香港写字楼投资物业公平值313.65亿港元，资本化利率4.25% - 5.00%，每月主流市场租金每平方呎55港元[146] - 2024年香港住宅投资物业公平值86.64亿港元，资本化利率3.75%，每月主流市场租金每平方呎39港元[146] - 2024年发展中投资物业公平值206.8亿港元，资本化利率3.50% - 5.00%，每月主流市场租金每平方呎94港元[146] - 2024年内地商铺及写字楼投资物业公平值33.88亿港元，每月主流市场租金每平方呎19元人民币，贴现率7.25%，稳定增长率4.00%[150] - 2023年1月1日物业、机器及设备总值8.42亿港元，2023年12月31日为8.38亿港元，2024年12月31日为10.98亿港元[152] - 2024年12月31日物业、机器及设备账面价值8.29亿港元，2

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级，目标价从13.00港元上调至14.00港元 [3][6] 报告的核心观点 - 希慎兴业2024年核心利润增长6.8%超预期，总派息达1.08港元，总收入增长6.2%，转型成果初现，未来优化策略短期内将见效，充裕流动性支撑派息维稳，上调2025 - 2026F盈利预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年核心利润增长6.8%，比预期高7%，总派息1.08港元，派息比率56.7%，总收入增长6.2%达34.09亿港元，零售业租金增长9.8%，写字楼租金增长2.4%，营利率上升0.4个百分点至81.1%，融资成本下降5.9%，净利润从亏损转为盈利3500万港元，净负债率上升至51.1% [1] 转型成效 - 商场优化吸引高租金租户使租金回升，超10家奢侈品牌旗舰店开业支持零售额增长，铜锣湾租户组合优化，上海利园办公楼出租率提高，利园八期预计2026年落成使利园区总面积扩大30% [2] 流动性与派息 - 189亿港元融资额度为资本支出和派息提供充足流动性，管理层对维持派息谨慎乐观，上调2025 - 2026F盈利预测7.7% - 9.5%，目前市净率0.19倍，股息率8.6% [3] 预测和估值 |指标|2023|2024|2025F|2026F|2027F| |----|----|----|----|----|----| |总收入（百万港元）|3210|3409|3456|3529|3688| |同比（%）|(7.2)|6.2|1.4|2.1|4.5| |净利润（百万港元）|1832|1956|1993|2032|2056| |同比（%）|(14.0)|6.8|1.9|2.0|1.2| |基本每股收益（港元）|1.78|1.90|1.94|1.98|2.00| |同比（%）|(14.0)|6.8|1.9|2.0|1.2| |市盈率（倍）|7.1|6.6|6.5|6.4|3.1| |每股股息（港元）|1.1|1.1|1.1|1.1|1.1| |股息率（%）|8.6|8.6|8.6|8.6|17.2| |市净率（倍）|0.2|0.2|0.2|0.2|0.2| |股本回报率（%）|2.2|2.5|2.6|2.6|2.6| |净负债率（%）|27.2|31.4|33.3|34.9|35.4| [4] 交易数据 - 52周股价高低为10.36 - 14.50港元，市值16.55亿美元，自由流通股数10.27亿股，自由流通股份58%，3个月日均成交股数100万股，3个月日均成交额200万美元，12个月预期回报率11% [7] 股价表现 |表现区间|一个月|三个月|十二个月| |----|----|----|----| |绝对表现|12|1|(6)| |相对于恒生指数|(5)|(16)|(47)| [9] 2024年业绩分析 |指标|FY23|FY24|同比（%）|FY24F|方差（%）| |----|----|----|----|----|----| |收入|3210|3409|6.2|3141|8.5| |办公室|1472|1507|2.4|1398|7.8| |零售|1533|1684|9.8|1579|6.7| |住宅|205|218|6.3|164|32.9| |物业费用|(621)|(646)|4.0|(608)|6.3| |办公室|(258)|(262)|1.6|(245)|6.9| |零售|(302)|(307)|1.7|(311)|(1.3)| |住宅|(61)|(77)|26.2|(49)|57.8| |部分利润|2589|2763|6.7|2534|9.1| |办公室|1214|1245|2.6|1153|8.0| |零售|1231|1377|11.9|1268|8.6| |住宅|144|141|(2.1)|115|22.4| |管理费用|(307)|(308)|0.3|(300)|2.5| |投资收入|261|167|(36.0)|261|(36.0)| |融资成本|(478)|(450)|(5.9)|(446)|0.8| |联营公司|222|(44)|(119.8)|18|(347.7)| |其他收入|(24)|258|(1175.0)|0|N/A| |税前利润|2263|2386|5.4|2066|15.5| |税费|(295)|(296)|0.3|(338)|(12.4)| |少数股东权益|(136)|(134)|(1.5)|100|(234.0)| |核心利润|1832|1956|6.8|1828|7.0| |IPs重估|(2704)|(1921)|(29.0)|(431)|–| |报告利润|(872)|35|(104.0)|1397|–| |股息（百万港元）|1109|1109|0.0|1109|0.0| |1H|277|277|0.0|277|0.0| |2H|832|832|0.0|832|0.0| |每股股息（港元）|1.08|1.08|0.0|1.08|0.0| |1H|0.27|0.27|0.0|0.27|0.0| |2H|0.81|0.81|0.0|0.81|0.0| |比率（%）|FY23|FY24|同比（百分点）|FY24F|方差（百分点）| |毛利率|80.7|81.1|0.4|80.7|0.4| |销售、一般及行政开支/收入|20.9|20.4|(0.4)|21.5|(1.0)| |核心利润率 – 综合|57.1|57.4|0.3|58.2|(0.8)| |合营公司占核心利润|12.1|(2.2)|(14.4)|1.0|(3.2)| |少数股东占核心利润|6.7|5.5|(1.1)|(4.9)|10.4| |派息率|60.5|56.7|(3.8)|60.7|(4.0)| |净负债率 – 永续债作为债务|47.5|51.1|3.6|49.8|1.4| [11] 盈利预测调整 |指标|2025F|2026F| |----|----|----| |收入 – 旧（百万港元）|3178|3228| |收入 – 新（百万港元）|3456|3529| |变动（%）|8.7|9.3| |核心利润 – 旧（百万港元）|1850|1855| |核心利润 – 新（百万港元）|1993|2032| |变动（%）|7.7|9.5| [13] 目标价格调整 |指标|数值|变动（%）| |----|----|----| |资产净值 – 旧（港元）|50|0.0| |资产净值 – 新（港元）|50|0.0| |目标折让资产净值– 旧（%）|74|(2)| |目标折让资产净值– 新（%）|72|(2)| |目标价格 – 旧（港元）|13.0|7.7| |目标价格 – 新（港元）|14.0|7.7| [13] 财务概要 |指标|2023|2024|2025F|2026F|2027F| |----|----|----|----|----|----| |办公室收入（百万港元）|1472|1507|1469|1455|1484| |零售收入（百万港元）|1533|1684|1768|1857|1987| |住宅收入（百万港元）|205|218|218|218|218| |收入（百万港元）|3210|3409|3456|3529|3688| |销货成本（百万港元）|(621)|(646)|(620)|(633)|(662)| |毛利润（百万港元）|2589|2763|2835|2896|3026| |其他收入（百万港元）|(5)|151|167|167|167| |运营支出（百万港元）|(307)|(308)|(312)|(319)|(333)| |息税前利润（百万港元）|2277|2606|2690|2744|2860| |净财务收入(支出)（百万港元）|(478)|(450)|(506)|(531)|(620)| |合资及联营企业（百万港元）|233|(83)|(31)|(15)|(15)| |税前收入（百万港元）|(2763)|(1506)|–|–|–| |税费（百万港元）|(731)|567|2153|2197|2226| |总利润（百万港元）|(295)|(296)|(360)|(365)|(370)| |少数股东权益（百万港元）|154|(236)|(275)|(270)|(270)| |归属股东净利润（百万港元）|(872)|35|1517|1562|1586| |非常项目（百万港元）|(2704)|(1921)|(475)|(470)|(470)| |核心利润（百万港元）|1832|1956|1993|2032|2056| |报告每股收益(港元)|(0.85)|0.03|1.48|1.52|1.54| |摊薄每股收益(港元)|1.78|1.90|1.94|1.98|2.00| |核心每股收益(港元)|1.78|1.90|1.94|1.98|2.00| |股息(百万港元)|1109|1109|1109|1109|1109| |每股股息(港元)|1.08|1.08|1.08|1.08|1.08| |经营现金流（百万港元）|2207|2605|2419|2472|2589| |投资现金流（百万港元）|2138|(1351)|(1251)|(1251)|(451)| |财务现金流（百万港元）|(4324)|(1985)|(1327)|(1121)|(1796)| |现金流变动（百万港元）|21|(731)|(159)|100|341| |现金及等价物，期初（百万港元）|2560|2583|1685|1359|1292| |现金及等价物，期末（百万港元）|2583|1852|1526|1459|1633| |自由现金流（百万港元）|2727|2568|1423|1224|1226| |流动比率（倍）|2.4|0.6|0.4|0.5|0.6| |速动比率（倍）|2.4|0.6|0.4|0.5|0.6| [15][16]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级，目标价从13.00港元上调至14.00港元 [3][6] 报告的核心观点 - 希慎兴业2024年业绩超预期，派息维持，转型之路初见成效，充裕流动性支撑派息维稳，上调2025 - 2026F盈利预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年核心利润增长6.8%，比预期高出7%，总收入增长6.2%达34.09亿港元，零售业租金增长9.8%，写字楼租金增长2.4%，营利率上升0.4个百分点至81.1%，融资成本同比下降5.9%，净利润从2023年亏损8.72亿港元转为2024年盈利3500万港元 [1] - 2024年净债务（包含永续债）下半年环比增长2%达243.03亿港元，净负债率上升至51.1% [1] 转型成果 - 商场优化吸引高租金租户使租金回升，超10家新装修奢侈品牌旗舰店开业支持零售额增长，铜锣湾租户组合优化，上海利园办公楼出租率提高并产生6700万港元经常性收入 [2] 流动性与派息 - 189亿港元融资额度为资本支出和派息提供充足流动性，管理层对维持稳定派息谨慎乐观，优先考虑股东利益 [3] 预测和估值 | 截至12月31日 | 2023 | 2024 | 2025F | 2026F | 2027F | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 总收入 (百万港元) | 3210 | 3409 | 3456 | 3529 | 3688 | | 同比 (%) | (7.2) | 6.2 | 1.4 | 2.1 | 4.5 | | 净利润 (百万港元) | 1832 | 1956 | 1993 | 2032 | 2056 | | 同比 (%) | (14.0) | 6.8 | 1.9 | 2.0 | 1.2 | | 基本每股收益 (港元) | 1.78 | 1.90 | 1.94 | 1.98 | 2.00 | | 同比 (%) | (14.0) | 6.8 | 1.9 | 2.0 | 1.2 | | 市盈率 (倍) | 7.1 | 6.6 | 6.5 | 6.4 | 3.1 | | 每股股息 (港元) | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.1 | | 股息率 (%) | 8.6 | 8.6 | 8.6 | 8.6 | 17.2 | | 市净率 (倍) | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | | 股本回报率 (%) | 2.2 | 2.5 | 2.6 | 2.6 | 2.6 | | 净负债率 (%) | 27.2 | 31.4 | 33.3 | 34.9 | 35.4 | [4] 盈利预测调整 | | 2025F | 2026F | | --- | --- | --- | | 收入 – 旧 (百万港元) | 3178 | 3228 | | 收入 – 新 (百万港元) | 3456 | 3529 | | 变动 (%) | 8.7 | 9.3 | | 核心利润 – 旧 (百万港元) | 1850 | 1855 | | 核心利润 – 新 (百万港元) | 1993 | 2032 | | 变动 (%) | 7.7 | 9.5 | [13] 目标价格调整 | | | | --- | --- | | 资产净值 – 旧 (港元) | 50 | | 资产净值 – 新 (港元) | 50 | | 变动 (%) | 0.0 | | 目标折让资产净值– 旧 (%) | 74 | | 目标折让资产净值– 新 (%) | 72 | | 变动 (%) | (2) | | 目标价格 – 旧 (港元) | 13.0 | | 目标价格 – 新 (港元) | 14.0 | | 变动 (%) | 7.7 | [13] 财务概要 - 损益表、现金流、资产负债表及重要比率等数据呈现了公司2023 - 2027F的财务状况及变化趋势 [15]

整体财务数据关键指标变化 - 营业额按年增长6.2%至34.09亿港元，经常性基本溢利按年增长6.8%至19.56亿港元[3][4] - 公布溢利从2023年亏损8.72亿港元转为2024年盈利3500万港元[4] - 每股基本盈利从2023年亏损85港仙转为2024年盈利3港仙[4] - 全年每股股息为108港仙，与2023年持平[4] - 股东权益为659.93亿港元，较2023年下降1.8%[4] - 每股资产净值为64.3港元，较2023年下降1.7%[4] - 2024年公司营业额为34.09亿港元，同比增长6.2%，经常性基本溢利和基本溢利均为19.56亿港元，同比增长6.8%[16] - 2024年物业支出比率为18.9%，较2023年的19.3%有所下降[21] - 集团营运支出占营业额比率降至28%，营运支出为9.54亿港元，同比增加2.8% [54][55] - 财务支出降至4.5亿港元，2024年实际利率为4.3% [55] - 集团投资物业组合估值升至965.47亿港元，较去年上升0.6% [57] - 其他金融投资总额升至16.57亿港元，主要因公平值重估 [61] - 2024年利息收入降至1.34亿港元，2023年为1.98亿港元[63] - 2024年经营业务所得现金为25.43亿港元，2023年为24.31亿港元，较2023年增加1.12亿港元[65][66] - 2024年净借贷额为12.1亿港元，2023年净还款为13.34亿港元[65][66] - 2024年银行存款收取现金为9.48亿港元，2023年为41.66亿港元[65][67] - 2024年支付股息11.09亿港元，2023年为14.79亿港元[67] - 2024年资本开支增至18.9亿港元，2023年为16.69亿港元[68] - 2024年12月31日债务总额升至267.17亿港元，2023年为257.17亿港元[71] - 2024年12月31日未提取的已承诺信贷增至166.89亿港元，2023年为114.08亿港元[71] - 2024年年末负债率为31.4%，2023年为27.2%；净利息偿付率降至8.8倍，2023年为9.6倍[76] - 2024年12月31日定息债务比率为61%，2023年为62%；实际利率从4.2%升至4.3%[80] - 年末可持续金融交易总额达约183.82亿港元，占集团债务总额约40%[85] - 2024年营业额为34.09亿港元，2023年为32.1亿港元[90] - 2024年本年度溢利为2.71亿港元，2023年亏损10.26亿港元[90] - 2024年基本每股盈利为3港仙，2023年每股亏损85港仙[90] - 2024年全面收益总额为1.02亿港元，2023年支出16.97亿港元[92] - 2024年非流动资产为1111.82亿港元，2023年为1102.74亿港元[94] - 2024年流动资产为29.07亿港元，2023年为42.52亿港元[94] - 2024年流动负债为48.62亿港元，2023年为18.07亿港元[94] - 2024年流动负债净额为 -19.55亿港元，2023年为24.45亿港元[94] - 2024年资产净额为774.29亿港元，2023年为796.91亿港元[94] - 2024年公司权益总额为774.29亿港元，较2023年的796.91亿港元下降2.84%[96] - 2024年公司除税前溢利为5.67亿港元，2023年除税前亏损为7.31亿港元[101][102] - 2024年公司综合营业额为34.09亿港元，较2023年的32.1亿港元增长6.2%[101][102] - 2024年公司综合资产为1140.89亿港元，较2023年的1145.26亿港元下降0.38%[105] - 2024年非流动资产增加24.21亿港元，2023年为20.76亿港元[109] - 2024年税项2.96亿港元，2023年为2.95亿港元，香港利得税按16.5%税率计算[109] - 2024年本公司拥有人应占盈利3500万港元，2023年亏损8.72亿港元[112] - 2024年和2023年计算每股盈利（亏损）的普通股加权平均数均为10.27亿股[114] - 2024年已确认派发股息11.09亿港元，2023年为14.79亿港元[115] - 2024年应收及其他应收款项总额16.9亿港元，2023年为12.58亿港元[117] - 2024年应付账款及应付费用14.28亿港元，2023年为10.97亿港元[118] 各业务线数据关键指标变化 - 商铺业务营业额按年增长9.5%，年末商铺出租率为92%；写字楼业务营业额按年下跌1.5%，出租率维持于90%[3] - 上海利园营业额为7300万港元，写字楼及商铺承租率分别为70%及61%[3] - 2024年商铺营业额为16.84亿港元，同比增长9.8%，写字楼营业额为15.07亿港元，同比增长2.4%，住宅营业额为2.18亿港元，同比增长6.3%[16] - 2024年末香港商铺出租率为92%（2023年：97%），写字楼出租率为90%（2023年：89%），住宅出租率为73%（2023年：60%）；内地商铺出租率为41%，写字楼出租率为66%（2023年：24%）[21] - 2024年集团写字楼业务营业额上升2.4%至15.07亿港元，香港业务组合营业额下降1.5%至14.4亿港元，内地业务组合营业额从1000万港元升至6700万港元[32][33] - 2024年12月31日，上海利园商场出租率为41%，截至公告日另有20%获承租，年内租金收入600万港元[28] - 内地写字楼业务组合受出租率从24%升至66%影响，营业额升至6700万港元[39] - 希慎住宅租赁组合营业额上升6.3%至2.18亿港元，2024年12月31日出租率为73% [40] - 2024年商铺分部收入为16.84亿港元，较2023年的15.33亿港元增长9.85%[101][102] - 2024年写字楼分部收入为15.07亿港元，较2023年的14.72亿港元增长2.38%[101][102] - 2024年住宅分部收入为2.18亿港元，较2023年的2.05亿港元增长6.34%[101][102] - 内地上海利园2024年营业额为7300万港元，较2023年的1000万港元增长630%[103] - 2024年商铺及写字楼位于内地的投资物业价值分别为6.44亿港元和27.44亿港元，2023年分别为6.02亿港元和29.62亿港元[106] - 公司位于内地的非流动资产（不包括金融工具和递延税项资产）账面价值2024年为87.6亿港元，较2023年的90.79亿港元下降3.51%[108] 项目建设与发展 - 利园八期及行人通道系统将于2026年下半年竣工[3] - 希慎广场首阶段地库一至二层及一至三楼的升级工程于2024年12月完成[11] - 上海利园于2024年开始贡献新的经常性溢利，商业楼面积约70万平方呎，设有375个停车位[17] - 2024年希慎广场一至三楼翻新竣工，引入超30个品牌，首阶段翻新的两层地库获2024年MIPIM Asia Awards“最佳购物体验”类别铜奖[26] - 行人通道系统和利园八期预计2026年竣工，利园八期将增加超10万平方呎商铺空间[26] - 利园八期年内零溢价额外购得2000平方米楼面用作演艺及文化设施，预计2026年竣工 [41] - 林海山城提供262间花园别墅及公寓，截至2024年12月31日已就115个单位签订合同 [44] - 希慎持有土瓜湾住宅项目合资公司25%权益，项目预计2026年底或2027年初取得入伙纸 [44] - 希慎与IWG合營公司在大湾区经营38个中心，2024年新增5个中心 [47] - 新风天域集团2024年在北京及上海新开两所私营医院，收购一间香港综合私营肿瘤医疗集团 [50] 股息派发与股份登记 - 公司宣布派发第二次中期股息为每股81港仙[3] - 公司董事会宣布派发本年度第二次中期股息每股81港仙，与2023年持平[17] - 第二次中期股息约于2025年3月19日派发给2025年3月5日登记在册股东，股息除净日期为2025年3月3日[125] - 2025年3月5日暂停办理股份过户登记手续，如欲收取股息需于2025年3月4日下午4时前送达过户文件[125] - 2025年5月31日至6月5日暂停办理股份过户登记手续，如欲出席股东大会并投票需于2025年5月30日下午4时前送达过户文件[125] - 股东周年大会将于2025年6月5日举行，通告约于2025年3月底寄发并登载于公司及联交所网站[126] - 2024年年报约于2025年3月底寄发股东并登载于公司及联交所网站[128] 运营与市场情况 - 年内平均约3%的商铺楼面积因利园区的重大优化工程而关闭[17] - 2024年公司举办活动吸引超50万人次到访利园区[30] - 2024年Club Avenue会员销售保持稳定，第二季推出全新应用程式，下载及激活率表现满意[31] - 2024年12月31日写字楼组合出租率维持于90%，银行等金融行业租户占比22.0% [34][36] - 利园一期及五期多家奢侈品牌旗舰店重新开幕，2024下半年一期新增多家策略租户[24] - 香港零售受多种因素影响持续受压，公司加强与租户沟通和市场推广合作[24] 其他事项 - 2024年公司与20家银行组成的财团签订80亿港元的4年期银团贷款协议[13] - 年内公司购回及注销本金总额9999.5万美元（约7.77亿港元）的证券，占初始发行本金总额约11.76%，支付总收购价约7.28亿港元[122] - 截至2024年12月31日，集团员工总数为520人，2023年为516人[124] - 2024年是集团发表企业责任/可持续发展报告的第19份报告[120]

营业额及经常性基本溢利 - 营业额按年上升5.1%，而经常性基本溢利按年下跌0.7%[6] - 集团营业额按年上升5.1%[15] - 商舖业务的营业额按年上升10.8%[15] - 寫字樓業務的營業額按年下跌0.1%[15] - 經常性基本溢利及基本溢利按年下跌0.7%[15] - 營業額為16.93亿港元，較上年同期增加5.1%[53] - 毛利為14.07亿港元，較上年同期增加4.5%[53] 商舖业务 - 商舖业务收入按年增加10.8%，利園區優化策略初顯成效[5] - 商舖業務於2024年6月30日的出租率為95%[17] - 利園區優化工程取得顯著進展，利園一期的優化工程將於2024年下半年重新開業[17] - 分部毛利中商舖分部為7.12亿港元[72] 写字楼业务 - 寫字樓業務出租率維持穩定，但整體香港甲級寫字樓市場仍面臨租金壓力[5] - 上海利園寫字樓承租率達70%，吸納了知名金融機構、高端零售商及專業公司等優質租戶[10] - 香港写字楼业务营业额下跌0.1%至744百万港元[20][21] - 香港写字楼租赁需求疲软,租金下降[22] - 内地写字楼业务营业额增至24百万港元,出租率上升至34%[24] - 分部毛利中寫字樓分部為6.21亿港元[72] 住宅租赁业务 - 住宅租赁业务营业额上升1.0%至105百万港元,出租率上升至68%[25] - 分部毛利中住宅分部為0.74亿港元[72] 大湾区共享工作间 - 大灣區共享工作間市場穩步增長，出租率高企[10] - 與IWG合資在大灣區經營36個共享工作間中心[30] 医疗保健投资 - 醫療保健投資項目新風天域集團表現穩健，業務持續增長[10] 利园区优化 - 希慎廣場建成全港首個有蓋滑板場，並開設URBANHOOD潮流生活空間[12] - 加路連山道項目預計於2026年下半年竣工，將擴大利園區面積近30%[10] - 利園區優化計劃將引入超過十家全新裝修和擴建的奢華品牌旗艦店[10] - 全新的行人通道系統將於2026年落成，貫通利園區的多個商業建築[10] - 希慎廣場的URBANHOOD已於去年聖誕節正式開幕[17] - 利園區推出多項市場推廣主題活動，包括「流行共響節」和「利園咖啡節2024」[18] - 利園區於農曆新年期間聯乘著名花卉藝術插畫師Jess Phoenix呈獻「Artistry in Bloom藝綻利園」新春花藝裝置[18] - 為期十天的「Easter ARTventure藝趣歷奇」活動吸引有子女的家庭訪客[18] - 加路連山道项目建设进展顺利,预计2026年竣工[26] - 上海利园商业物业优化工程完成,商场预计今年开业[28] 投资物业 - 投资物业公平值变动亏损1.97亿港元[53] - 投资物业賬面值為965.35億港元，較2023年12月31日增加0.5%[56] - 投资物业公平值变动亏损1.97亿港元、合营公司减值亏损1.7亿港元[72] - 投资物业于2024年6月30日的公平值为96,535百万港元[87][88][89][90] - 其中已作为借贷抵押的投资物业公平值为19,960百万港元[89] 联营公司及合营公司业绩 - 應占聯營公司業績為1.17億港元，較上年同期下降19.9%[53] - 應佔合營公司業績為虧損1.97億港元，上年同期則有盈利1700萬港元[53] - 應占聯營公司業績收益1.17亿港元、應占合营公司业绩收益0.03亿港元[72] - 本集团应佔聯營公司上海港匯廣場的業績為117百萬港元，較2023年下降20%[35] - 本集团应佔合营公司的虧损为197百万港元，主要反映大埔住宅项目中供出售待发展物业的减值[35] 财务状况 - 利息收入下跌至95百万港元，主要由于银行存款减少所致[37] - 期內資本開支總現金支出為645百萬港元，主要用於加路連山道項目建設及利園區優化[38] - 本集團於2024年6月30日的債務總額為26,737百萬港元，平均債務到期期限為3.9年[39] - 本集團於2024年6月30日的負債率為29.9%，淨利息償付率為10.8倍[43] - 本集團持有現金及銀行結存約3,057百萬港元，並投資900百萬港元於投資級別債務證券[45] - 本集團定息債務比率為58%，實際利率為4.4%[46] - 流動資產淨額為9200萬港元，較2023年12月31日減少96.2%[56] - 財務支出為2.13亿港元[79][80] - 税项支出为1.58亿港元[81] - 利息收入为0.95亿港元[82] 其他 - 期內溢利為7.17億港元，較上年同期增加115.3%[53] - 本公司擁有人應佔期內溢利為4.27億港元，較上年同期增加124.7%[53] - 每股基本盈利為42港仙，較上年同期增加121.1%[53] - 期內已派股息832百萬港元[59] - 期內向永續资本证券持有者作出分派224百万港元[59] - 期內購回永

整体财务表现 - 截至2024年6月30日止6个月，营业额为16.93亿港元，按年上升5.1%；经常性基本溢利为10.19亿港元，按年下跌0.7%[2][3] - 集团营业额按年上升5.1%至16.93亿港元，经常性基本溢利及基本溢利按年下跌0.7%至10.19亿港元[10] - 截至2024年6月30日，股东权益为667.79亿港元，较2023年末下降0.6%[4] - 截至2024年6月30日，每股资产净值为65港元，较2023年末下降0.6%[4] - 截至2024年6月30日止6个月，营业额为16.93亿港元（2023年：16.11亿港元），期内溢利为7.17亿港元（2023年：3.33亿港元）[41] - 2024年上半年期内溢利7.17亿港元，2023年为3.33亿港元[42] - 2024年上半年全面收益总额6.68亿港元，2023年为支出1.29亿港元[43] - 2024年6月30日投资物业为965.35亿港元，2023年12月31日为960.05亿港元[45] - 2024年6月30日流动负债为36.35亿港元，2023年12月31日为18.07亿港元[45] - 2024年6月30日资产净额为78.525亿港元，2023年12月31日为79.691亿港元[45] - 2024年6月30日本公司拥有人应占权益为66.779亿港元，2023年12月31日为67.182亿港元[46] - 2024年上半年除税前溢利8.75亿港元[53] - 2024年上半年商铺、写字楼、住宅、物业发展综合营业额中投资收入为9400万港元[53] - 截至2024年6月30日6个月，公司综合除税前溢利为4.86亿港元[55] - 2024年6月30日，公司综合资产为114.661亿港元，较2023年12月31日的114.526亿港元略有增长[57][58] - 2024年上半年，公司期内税项为1.58亿港元，其中香港利得税本期内为1.21亿港元，按16.5%税率计算[60] - 2024年上半年，公司期内溢利已扣除物业、机器及设备折旧1700万港元等多项费用[61] - 2024年上半年，按租户营业额计算租金之投资物业租金总收入为14.86亿港元[61] - 2024年上半年，公司员工成本（包括董事酬金）为1.64亿港元[61] - 2024年上半年，公司应占联营公司税项为5100万港元[61] - 2024年上半年，本公司拥有人应占期内溢利为1.9亿港元[62] - 计算每股基本盈利之普通股加权平均数为10.27008223亿股[62] - 2024年已派第二次中期股息8.32亿港元，2023年为12.02亿港元；2024年宣派第一次中期股息2.77亿港元，与2023年相同[64] - 2024年6月30日应收及其他应收款项总额为14.74亿港元，2023年12月31日为12.58亿港元[65] - 2024年6月30日应收账款6300万港元，2023年12月31日为5800万港元；2024年6月30日应付账款及应付费用9.89亿港元，2023年12月31日为10.97亿港元[65][66] - 2024年6月30日集团应付账款账面价值为1.26亿港元，2023年12月31日为1.68亿港元，账龄均少于90天[66] 业务板块表现 - 商铺业务收入按年增加10.8%，利园区优化策略初显成效，未来12个月更多国际顶级品牌将开幕[2] - 写字楼业务出租率维持稳定，但整体香港甲级写字楼市场面临租金压力[2] - 上海利园开始营运，截至期末70%的写字楼空间已被承租[2][7] - 大湾区共享工作间市场出租率高企，与IWG合营公司业务增长加快[7] - 商铺业务营业额上升10.8%至8.44亿港元，2024年6月30日出租率为95% [13] - 写字楼业务营业额下跌0.1%至7.44亿港元，其中香港业务下跌2.8%至7.20亿港元，内地业务从400万港元增至2400万港元[16][17] - 住宅业务营业额上升1.0%至1.05亿港元[10] - 期内约4%的商铺楼面面积因优化工程关闭，相应影响已反映在商铺营业额中[11] - 利园一期优化工程预计2024年下半年重新开业，希慎广场URBANHOOD已开幕[13] - 2024年上半年香港营业额从2023年的7.41亿港元减少2.8%至7.2亿港元[18] - 2024年6月30日香港写字楼出租率维持89%，银行等行业占比22.1%，医疗及健康服务业占比8.6%[18] - 内地写字楼业务营业额从2023年的400万港元增至2400万港元，出租率从24%升至34%[19] - 2024年上半年香港住宅租赁业务营业额上升1.0%至1.05亿港元，出租率从60%升至68%[20] - 截至2024年6月30日，林海山城已售102个单位，上半年售出和租出41个单位[22] - 土瓜湾住宅项目地基等工程预计2024年第三季完成，随后展开地库及上盖建造工程[23] - 上海利园商场优化工程预计2024年完成，预计今年开业[24] - 公司与IWG合營公司在大湾区经营36个共享工作间中心[24] - 2024年第一季新风天域集团开设两间新医院[25] - 公司应占联营公司业绩为1.17亿港元（2023年：1.46亿港元），应占合营公司亏损为1.97亿港元，2023年应占溢利为0.17亿港元[29] - 商舖及写字楼分部位于内地的投资物业价值分别为5.8亿港元（2023年12月31日：6.02亿港元）和28.2亿港元（2023年12月31日：29.62亿港元）[59] 项目发展情况 - 加路连山道项目预计2026年下半年竣工，届时利园区面积将扩大近30%[7] - 利园区优化计划完成后，旗舰总面积较翻新前增加40%[7] - 加路连山道项目预计2026年竣工，获建筑工程类大奖[21] 股息派发 - 集团维持第一次中期股息为每股27港仙[2][3] - 公司董事会宣布派发本年度第一次中期股息每股27港仙[11] - 第一次中期股息约于2024年9月20日派发给9月9日登记在册股东，股息除净日期为9月5日[71] 市场推广活动 - 2024年上半年举办多项市场推广活动，吸引超50万人次参与[14] - 2024年第二季推出新会员应用程式，六星期内吸引逾60,000名会员注册[15] 公司策略与态度 - 公司将保持审慎态度，凭借多管齐下的发展策略，塑造利园区未来发展[9] 金融投资与债务情况 - 2024年6月30日，其他金融投资总额为16.33亿港元（2023年12月31日：15.57亿港元）[30] - 利息收入下跌至0.95亿港元（2023年：1.11亿港元）[31] - 期内资本开支的总现金支出增加至6.45亿港元（2023年：6.24亿港元）[32] - 2024年6月30日，公司债务总额为267.37亿港元（2023年12月31日：257.17亿港元），平均债务到期期限为3.9年（2023年12月31日：4.5年）[33] - 2024年中期末负债率为29.9%（2023年12月31日：27.2%），净利息偿付率为10.8倍（2023年：10.3倍）[36] - 2024年6月30日，公司持有的现金及银行结存总值约30.57亿港元（2023年12月31日：38.54亿港元）[38] - 2024年中期末，定息债务比率（计入利率掉期后）为58%（2023年12月31日：62%），实际利率为4.4%（2023年年末：4.2%）[39] - 2024年期内，公司已购回约1亿美元次级担保永续资本证券，总代价为7.28亿港元（2023年：无）[40] 企业管治与合规 - 回顾期内公司全面遵守上市规则附录C1《企业管治守则》第二部份所载之守则条文[67] - 回顾期内所有董事确认已遵守关于董事证券交易操守的标准守则[68] 证券购回 - 回顾期内集团购回及注销本金总额共9999.5万美元（约7.77亿港元）的次级担保永续资本证券，占初始发行本金总额约11.76%，支付总收购价约7.28亿港元[69] 员工情况 - 截至2024年6月30日，集团员工总数为510人[70] 报告寄发 - 2024年中期业绩报告约于2024年9月初寄发股东，并登载于公司及联交所网站[71]

公司业务发展 - 公司将继续在社区商业模式下扩展和优化利园区，以交出更好的业绩[2] - 利园区已经从供大众休憩的游乐场转变为商业区，提供多元化业务组合，为写字楼租户、购物人士、游客和居民打造时尚生活体验[6] - 希慎推出了全新的潮流生活空间URBANHOOD，展示亚洲近40个生活、娱乐和餐饮品牌，旨在连接新世代与时尚潮流文化[10] - 希慎零售销售表现优于整体香港零售市场，按營业额收取的租金年增长45%[12] - 利园升级工程取得良好进展，高端品牌租户的旗舰店正在翻新，将加强希慎道利园作为奢侈品牌集中地的地位[13] - 希慎将建立全新的行人通道系统来贯通利园区各建筑物，并连接铜锣湾港铁站至加路连山道项目[20] - 加路连山道项目将成为绿化区核心，为优质及符合可持续发展理念的写字楼奠定新标准[22] - 希慎的商业良机目标是投资于可推动地域扩展的策略增长支柱，商场的优化工程于2023年动工，预期约于2024年完成[24] - 2023年林海山城售出或租出约1/4的花园别墅及公寓[25] - 上海利园商业物业已完成写字楼优化工程，商场优化工程预计2024年完成，商场预租活动已展开[66] 市场环境及经济形势 - 香港经济改善，但消费保持谨慎，出口业务疲弱，市场情绪受到多种因素影响[8] - 香港零售业受外围环境挑战及港元强势影响，销售额仅录得温和增长，尚未恢复到疫情前水平[52] - 香港写字樓市場面臨下行壓力，空置率達13%，未來將繼續面對挑戰[47] 可持续发展及社会责任 - 公司致力于可持续发展，获得多项奖项认可，包括香港可持续发展奖和企业管治奖[15] - 公司关注气候变化，加路连山道项目符合最高的可持续发展标准，同时推广社区活动以促进社会影响[16] - 公司投资新风天域集团，涉足内地快速增长的医疗保健行业[71] - 公司持续发展实践，特别关注环境方面[135] 财务状况及业绩 - 公司2023年营业额为3,210百万港元，净利息償付率为7.2%（扣除资本化利息后）[35] - 公司2023年營業額分别为寫字樓1,472百萬港元、商舖1,533百萬港元、住宅205百萬港元，營業額总计3,210百萬港元[36] - 2023年度營業額下跌7.2%，寫字樓、商舖和住宅業務均受到影响[43] - 寫字樓業務營業額下跌6.7%，受全球經濟不明朗和香港寫字樓市場疲弱影响[46] - 公司2023年經營業務所得現金為2,431百萬港元，較2022年減少160百萬港元[1] - 2023年資本開支總現金支出下跌至1,669百萬港元，主要來自加路連山道項目建築工程及利園區優化工程[6] - 2023年債務總額下跌至25,717百萬港元，銀行貸款佔39%，餘下61%從資本市場籌得[7]

文章核心观点 - 美银证券予希慎兴业“买入”评级，目标价由17.2港元下调至16.5港元，下调今明两年每股盈利预测4%至7%，因大埔林海山城项目入账较预期慢 [1] 公司业绩情况 - 公司去年业绩略逊预期，每股派息减少至1.08元，派息比率61% [1] 公司前景预期 - 管理层重申未来派息稳定增长，美银证券相信盈利已见底，预期今年零售收入增长6%抵销写字楼租金跌幅 [1] 公司估值情况 - 希慎兴业股价相当于每股资产净值折让74%，股息率8.2%，属吸引水平 [1]

公司业绩 - 2023年全年业绩公告，營業額下跌7.2%，經常性基本溢利下跌11.2%[1] - 2023年希慎的營業額為3,210百萬港元，較2022年下降了7.2%[19] - 2023年希慎的經常性基本溢利為1,832百萬港元，較2022年下降了11.2%[19] - 2023年度營業額為32.1億港元，較2022年度的34.6億港元有所下降[92] - 2023年度毛利為25.89億港元，較2022年度的28.93億港元有所下降[92] - 2023年度除稅前虧損為7.31億港元，較2022年度的6.07億港元有所上升[92] - 2023年度每股虧損為85港仙，較2022年度的112港仙有所下降[92] 财务状况 - 投资物业价值重估为96,005百万港元，较去年年底的96,787百万港元下跌0.8%[57] - 2023年财务支出上升至478百万港元，较2022年的423百万港元增长，主要原因是市场加息环境[56] - 2023年經營業務所得現金為2,431百萬港元，比2022年减少160百萬港元[64] - 2023年淨投資及預支款項予合營公司及其他金融投資为531百萬港元，比2022年减少1,999百萬港元[65] - 2023年內淨還款額為1,334百萬港元，比2022年减少4,182百萬港元[66] 市场趋势 - 2023年是希慎成立一百周年誌慶[3] - 2023年，全球局势变幻不稳，地缘政局持续紧张，地缘经济分裂升级，加息、通胀担忧以及极端气候活动日益频繁等挑战接踵而来[6] - 香港受到外部衝擊的影响，消费保持谨慎，出口业务依然疲弱[7] 物业业务 - 商舖業務組合出租率为97%，續租租金水平基本上升[1] - 利园由供大眾休憩的遊樂場，蛻變成充滿活力的社區[4] - 希慎独特的业务组合位于香港岛核心，通过与不同年龄层顾客的活动和计划相符，締造社区归属感[5] 其他 - 本公司董事會及管理層致力奉行高水平之企业管治[111] - 本公司於回顧年度內一直全面遵守上市規則附錄C1《企业管治守則》第二部份所載之守則條文[112] - 本集團於2006年发表首份企业责任／可持续发展报告[113]