头部购物中心稳定性特征 - 商圈内头部购物中心稳定性强 与市场认为易受经济下行及线上消费冲击的观点不同 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部项目仍实现增长 北京朝阳合生汇 上海环球港 上海五角场合生汇零售额同比分别增长30% 6% 26% [1][2] - 头部购物中心具有马太效应 是热门品牌落地首选 形成"客流—品牌"正循环 通过虹吸尾部玩家客流 引入需求增长品牌 营销活动和会员活动规模优势保障客流和零售额增长 租金波动较零售额波动更小 [2] - 重奢购物中心门槛高经营周期长但易受经济波动影响 奢侈品牌在国内零售额下降 出现明显分化 一边关闭尾部商场低坪效门店 一边为重点购物中心保留甚至扩大门店面积 [1][3] 头部购物中心增长实现路径 - 重奢购物中心可通过四种方式保持增长：引入需求快速增长品牌如老铺黄金 始祖鸟 昂跑 miumiu 承接商圈内闭店购物中心客流 提档升级 扩建及增加铺位 案例如北京三里屯太古里 沈阳万象城 [3] - 购物中心本质是线下消费流量平台 聚集消费者与商家 高效满足一站式购物餐饮体验需求 若满足可逛性则能有力保障高客流 [2] - 竞争壁垒取决于可逛性而非单一因素 需做到地段 定位 体量 动线 运营全方位无短板 案例显示南京西路商圈因恒隆广场 兴业太古汇 嘉里中心等长期保持上海重奢第一地位 [4] 商业地产公司核心竞争力 - 公司核心竞争力在于形成完善管理体系 包括人才梯队培养机制 激励机制 集权与放权平衡 能否长期做好多个购物中心取决于员工主观能动发挥经验 [5] - 优秀商业地产公司需具备三大要素：管理优势 存量购物中心稳定性强 有能力保障新项目成功开业 [1][7] - 头部购物中心及商业地产公司是典型红利资产 消费降级下仍具有稳定性 [6] 投资标的推荐 - 推荐已具备三要素的太古地产(01972) 新城控股(601155 SH 01030) 华润万象生活(01209) 建议关注股息率有优势的希慎兴业(00014) 运营稳健的九龙仓置业(01997) 商圈头部且运营能力强的REITs [7]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

核心观点 - 里昂上调希慎兴业目标价至18.3港元并维持跑赢大市评级 因公司上半年各物业分部收入增长 利园零售组合表现优于香港整体市场 且启动80亿港元资本回收计划 [1] 财务表现 - 上半年各个物业分部的收入均录得增长 [1] - 利园零售组合表现优于香港整体市场 [1] 业务发展 - 利园重新发展在未来两年继续带动盈利增长 [1] - 公司启动80亿港元的资本回收计划 有助去杠杆化及提升股东回报 [1] 评级与目标价 - 目标价由13.5港元上调至18.3港元 [1] - 维持跑赢大市评级 [1] 外部环境 - 美国减息预期升温 [1]

财务表现 - 上半年各个物业分部收入均录得增长 [1] - 利园零售组合表现优于香港整体市场 [1] - 利园重新发展将在未来两年继续带动盈利增长 [1] 资本管理 - 公司启动80亿港元资本回收计划 [1] - 资本回收计划有助去杠杆化及提升股东回报 [1] 市场评级 - 目标价由13.5港元上调至18.3港元 [1] - 维持跑赢大市评级 [1] - 评级调整基于公司营运表现理想及美国减息预期升温 [1]

业绩总结 - 2025年上半年营业额同比增长2.2%[10] - 2025年上半年经常性基础利润同比增长1.2%[10] - 2025年上半年零售收入同比增长0.8%[46] - 2025年上半年租户销售同比增长4%[12] - 2025年上半年交通流量同比增长19%[12] - 香港零售收入同比增长0.8%，环比增长2.0%；办公楼收入同比和环比均下降2.4%[128] 用户数据 - 2025年上半年，会员消费增长20%[134] - 交易数量增长31%[134] - 李园的租户保留率超过70%[145][149] 未来展望 - 李园的可租赁物业扩展了30%，预计日客流量将增加20%[119] - 2026年李园八号的超结构工程进展顺利，预计于2026年完成[118][116] - 通过非核心资产的资本回收，目标在五年内实现80亿港元的价值[151] 财务状况 - 2025年6月30日的净负债率为32.9%[74] - 2025年6月30日的有效利率为3.8%[74] - 2025年中期财报显示，股东权益为652亿港元，每股净资产为63.5港元，股息为0.27港元[154] - 公司拥有153亿港元的流动性，以应对中期资金需求和不确定性[158] 市场表现 - 香港办公楼的入住率为92%[64] - 香港零售的入住率为70%[45] - 香港办公楼的期末入住率为92%，零售业为73%[127]

股价表现 - 午后转涨近3% 截至发稿涨2.83%报15.97港元 成交额5531.4万港元 [1] 中期财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月营业额17.3亿港元 同比增长2.19% [1] - 经常性基本溢利10.31亿港元 同比上升1.2% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 业务运营表现 - 营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 写字楼出租率由90%提升至92% 缓解租金调降影响 [1] - 上海利园强劲扩张及竹林苑出租率回升 贡献整体营业额及溢利增长 [1]

业绩表现 - 营业额17.3亿港元 同比增长2.19% [1] - 经常性基本溢利10.31亿港元 同比上升1.2% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82.44% [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 运营状况 - 写字楼出租率由90%提升至92% [1] - 上海利园强劲扩张及竹林苑出租率回升贡献营业额增长 [1] - 资产组合优化及销售表现改善推动营业额增长 [1]

股价表现 - 希慎兴业午后转涨近3% 截至发稿涨2 83%报15 97港元 成交额5531 4万港元 [1] 中期业绩 - 截至2025年6月30日止6个月营业额17 3亿港元 同比增加2 19% [1] - 经常性基本溢利10 31亿港元 同比上升1 2% [1] - 股东应占溢利7500万港元 同比减少82 44% [1] - 拟派发第一次中期股息每股27港仙 [1] 业务表现 - 营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 写字楼出租率由90%提升至92% 有助于缓解租金调降的影响 [1] - 上海利园的强劲扩张及竹林苑出租率回升 为整体营业额及溢利增长作出贡献 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月营业额17.3亿港元，同比增加2.2% [1] - 公司拥有人应占溢利7500万港元，同比减少82.4% [1] - 经常性基本溢利10.31亿港元，同比增加1.2% [1] - 每股基本盈利7港仙，维持第一次中期股息每股27港仙 [1] 业务运营 - 营业额及经常性基本溢利增长主要受惠于核心业务板块的稳健表现 [1] - 香港商铺业务保持韧性，营业额增长来自资产组合优化及销售表现改善 [1] - 写字楼出租率由90%提升至92%，有助于缓解租金调降的影响 [1] - 上海利园的强劲扩张及竹林苑出租率回升为整体营业额及溢利增长作出贡献 [1] - 平均约4%的商铺楼面面积因利园区重大优化工程而关闭，影响已反映在商铺营业额中 [1]

核心财务表现 - 公司营业额达17.30亿港元 同比增长2.2% [2] - 经常性基本溢利为10.31亿港元 同比增长1.2% [2] 业务板块表现 - 香港商铺业务展现韧性并推动业绩增长 [2] - 写字楼出租率从90%提升至92% [2] - 上海利园实现强劲扩张 [2] - 竹林苑出租率回升 [2] 增长驱动因素 - 核心业务板块保持稳健表现 [2] - 资产组合持续优化 [2] - 销售表现改善 [2] - 上海利园扩张及竹林苑出租率回升共同贡献营业额及溢利增长 [2]