公司信息 - 公司为希慎兴业有限公司，股份代号00014[1] - 董事会包括利蕴莲、吕干威等[2] 股息信息 - 2025年第二次中期股息为每股0.81 HKD[1] - 财政年末为2025年12月31日[1] - 宣派股息报告期末为2025年12月31日[1] - 除净日为2026年3月11日[1] - 过户文件最后时限为2026年3月12日16:00[1] - 暂停过户日期为2026年3月13日[1] - 记录日期为2026年3月13日[1] - 股息派发日为2026年3月27日[1]

营业额及收入表现 - 营业额按年增长1.6%至34.64亿港元[2][3] - 公司2025年营业总额为34.64亿港元，较2024年的34.09亿港元增长1.6%[20] - 2025年全年营业额为34.64亿港元，较2024年的34.09亿港元微增1.6%[93] - 2025年集团综合收入为34.64亿港元，同比增长1.6%[100][102] 利润表现 - 经常性基本溢利按年下跌1.9%至19.18亿港元[2][3] - 基本溢利按年上升28.3%至25.10亿港元，主要受出售住宅单位公平值收益带动[2][3] - 公司2025年基本溢利为25.10亿港元，同比增长28.3%，主要受出售住宅资产收益带动[20][21] - 公司2025年经常性基本溢利为19.18亿港元，同比下降1.9%，反映优化工程支出及借贷上升影响[20][21] - 2025年本公司拥有人应占年度溢利为3.15亿港元，较2024年的3500万港元大幅增长800%[93] - 公司拥有人应占年度盈利为3.15亿港元，较上年的3500万港元大幅增长800%[111] - 2025年基本每股盈利为31港仙，较2024年的3港仙大幅增长[93] - 2025年集团分部溢利总额为27.78亿港元，同比增长2.1%[100][102] - 2025年集团除税前溢利为5.92亿港元，同比增长4.4%[100][102] - 2025年全面收益总额为5.48亿港元，较2024年的1.02亿港元大幅增长[94] 商铺业务表现 - 商铺业务营业额按年增长2.6%，2025年下半年租户销售额录得双位数按年增长[2] - 商铺业务营业额为17.27亿港元，同比增长2.6%；人流及租户销售自第二季起录得超过10%增长[14][20] - 集团商铺业务营业额增长2.6%至17.27亿港元（2024年：16.84亿港元）[27] - 香港商铺营业额增长1.5%至17.04亿港元，其中包含按营业额收取的租金1.18亿港元[28] - 公司商铺整体出租率由92%提升至95%[21] - 截至2025年12月31日，香港商铺出租率上升至95%（2024年：92%）[28] - 商铺分部收入为17.27亿港元，同比增长2.6%，其中租赁收入15.49亿港元[100][102] - 按出租面积分析，商铺租约将于2026年到期的占比为27%[34] 写字楼业务表现 - 香港写字楼出租率由90%提升至94%[2] - 写字楼业务营业额为15.08亿港元，同比微增0.1%；出租率由90%提升至94%[15][20][21] - 集团写字楼业务营业额微增0.1%至15.08亿港元（2024年：15.07亿港元）[37] - 香港写字楼营业额下降2.3%至14.07亿港元（2024年：14.40亿港元），其中包含按营业额收取的租金0.09亿港元[39] - 截至2025年12月31日，香港写字楼出租率为94%（2024年：90%）[26] - 希慎利园区写字楼组合出租率上升至94%（2024年：90%）[40] - 银行、金融及财富管理业是最大租户类别，占出租面积21.2%（2024年：22.0%）[41] - 按出租面积分析，写字楼租约在2026年到期占比21%，2027年到期占比23%，2028年到期占比33%，2029年或以后到期占比17%[43] - 写字楼分部收入为15.08亿港元，同比增长0.1%，其中租赁收入12.76亿港元[100][102] 住宅业务表现 - 住宅业务营业额为2.29亿港元，同比增长5.0%[20] - 住宅租赁业务组合营业额上升5.0%至2.29亿港元（2024年：2.18亿港元），出租率为87%（2024年：73%）[46] - 截至2025年12月31日，住宅出租率为87%（2024年：73%）[26] - 住宅分部收入为2.29亿港元，同比增长5.0%，其中租赁收入2.02亿港元[100][102] 内地业务表现 - 内地上海利园商铺出租率上升至72%（2024年：41%），租金收入为0.23亿港元（2024年：0.06亿港元）[32] - 内地写字楼业务组合营业额上升至1.01亿港元（2024年：6700万港元），出租率上升至72%（2024年：66%）[45] - 上海利园写字楼总面积81%已获优质租户承租[45] - 大湾区合营公司经营47个中心，截至2025年末[55] 项目发展及资本计划 - 启动80亿港元的五年期资本循环计划，2025年内已完成目标的26%并收取21亿港元[2] - 利园八期总楼面面积逾100万平方呎，预计2026年第三季竣工，将使利园区可出租总面积扩大近30%[10] - 预计利园八期及新区域法院将带动利园区商铺人流增长逾20%[10] - 公司资本循环计划目标为80亿港元，年内已完成26%（约20.8亿港元）[17] - 利园八期预计于2026年落成，将为利园区增添约100万平方英尺的写字楼及商铺空间[20] - 住宅项目竹林苑已就92个单位签订合同（总计124个公寓）[46] - 大埔林海山城项目已就164个单位签订合同（总计262间花园别墅及公寓）[50] - 集团启动总额80亿港元的五年资本循环计划，截至2025年末已收取21亿港元，达成目标的26%[59] 成本与费用 - 集团整体毛利率为80.2%（2024年：81.1%）[26] - 2025年毛利为27.78亿港元，与2024年的27.63亿港元基本持平[93] - 2025年营运支出为9.95亿港元，同比增长4.3%[62] - 2025年财务支出上升至5.49亿港元，实际利率为3.7%[63] - 集团2025年毛利率为80.2%[61] - 按租户营业额计算的租金总收入为30.27亿港元，出租投资物业的直接经营成本为2.44亿港元[110] - 投资物业租金净收入（总收入减直接经营成本）为27.83亿港元[110] - 员工成本（包括董事酬金）为3.24亿港元，集团员工总数为507人[110][122] - 物业、机器及设备折旧为4200万港元[110] 资产与估值变动 - 投资物业组合于2025年末估值9615.7亿港元，同比下降0.4%，其中写字楼估值下降3.0%至3307.7亿港元[65][66] - 出售54个竹林苑住宅单位产生5.92亿港元公平值收益[67] - 2025年投资物业公平值变动录得亏损14.05亿港元，但部分被出售投资物业的公平值收益5.92亿港元所抵消[93] - 2025年末投资物业价值为961.57亿港元，较2024年末的965.47亿港元略有下降[95] - 公司投资物业组合总楼面面积约440万平方英尺，其中写字楼占约55%，商铺占约30%，住宅占约15%[20] - 其他金融投资总额于2025年末为16.52亿港元[69] 现金流与资本开支 - 2025年末现金及现金等价物总额为38.31亿港元，经营业务所得现金为25.31亿港元[70][72] - 资本开支现金支出增至26.33亿港元（2024年：18.90亿港元）[74] - 2025年末现金及现金等值为38.31亿港元，较2024年末的15.64亿港元大幅增加144.9%[95] - 现金及银行结存总值约38.31亿港元（2024年：22.11亿港元）[82] 债务与融资 - 净借贷额增至19.53亿港元（2024年：12.10亿港元）[73] - 发行7.50亿美元（约58.00亿港元）7.20%次级担保永续资本证券[73] - 债务总额上升至287.37亿港元（2024年：267.17亿港元）[76] - 银行贷款占债务总额约51%（2024年：42%），资本市场融资占49%（2024年：58%）[76] - 债务组合平均还款期为2.8年（2024年：3.4年）[77] - 净债务与权益比率（负债率）为32.4%（2024年：31.4%）[80] - 定息债务比率（计入利率掉期后）为54%（2024年：61%），实际利率降至3.7%（2024年：4.3%）[84] - 可持续金融交易总额约181.59亿港元，占债务总额约44%[90] - 2025年末借贷总额为285.24亿港元（流动19.03亿+非流动266.21亿），较2024年末的265.14亿港元（流动28.72亿+非流动236.42亿）有所增加[95] - 公司通过要约方式以53.66亿港元购回部分本金总额为6.9亿美元的4.1%次级担保永续资本证券，并全数赎回剩余部分[120] 股东权益与股息 - 股东权益为654.56亿港元，按年微跌0.8%[3] - 第二次中期股息维持为每股81港仙，全年每股股息为108港仙[2][3] - 公司已派发及宣派股息总额为11.09亿港元，其中2025年第二次中期股息（代替末期股息）为8.32亿港元，每股81港仙[113] - 2025年末权益总额为762.14亿港元，较2024年末的774.29亿港元下降1.6%[95] - 每股基本及摊薄后盈利基于10.27亿股的加权平均普通股数计算[111][112] 其他财务数据 - 集团应占合营公司亏损为7.83亿港元[68] - 截至2025年底集团综合资产为1154.22亿港元，同比增长1.2%[105] - 物业发展分部资产为257.25亿港元，同比增长2.9%[105] - 2025年非流动资产增加总额为37.87亿港元，同比增长56.4%[109] - 2025年物业发展分部非流动资产增加29.49亿港元，同比增长43.9%[109] - 应收账款总额为1.286亿港元，其中账龄超过90天的为1200万港元[114][115] - 应付账款及应计费用总额为17.01亿港元，其中应付账款为6.5亿港元[116] 客户与会员计划 - 公司通过策略合作成功吸纳超过1500名客户加入Club Avenue会员计划[36] 公司事务与日程 - 第二次中期股息将于2026年3月27日派发[123] - 股息除净日为2026年3月11日[123] - 为收取股息，股份过户文件须于2026年3月12日下午4时前送达[123] - 股份过户登记处将于2026年3月13日暂停办理手续[123] - 2025年年报将于2026年3月底寄发予股东[126] - 股东周年大会将于2026年6月5日举行[124] - 为在股东周年大会上投票，股份过户文件须于2026年5月29日下午4时前送达[123] - 股份过户登记处将于2026年6月1日至6月5日暂停办理手续[123]

市场观点与投资者情绪 - 市场观点出现分歧，非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观，而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映 [1] - 投资者整体上似乎一致愿意忽略近期较低收益率，并预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段 [1] 美银证券的股票评级与目标价调整 - 基于资产净值目标折让幅度收窄，将多家房地产股票目标价平均上调10%，以反映香港开发项目和高端零售销售强劲 [1] - 根据更新后的开发项目入账时间，调整了希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测 [1] - 在发展商中，看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 在收租股中，偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1] - 领展房产基金是该行的落后首选股，与市场共识相悖，主要考虑到其估值与同业的差距扩大（股息率达7%），且电商短期挑战已被反映 [1] 行业预期与潜在风险 - 香港发展商已将今明两年15%至20%交易额增长计入股价，该行预测今明两年的楼价涨幅介乎10%至15% [2] - 主要风险包括：香港金管局已表示进一步下调最优惠利率空间有限，且香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [2] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [2] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前，及2025年批准的移民签证数目同比下降，若情况持续，最终可能限制楼价进一步上涨的潜力 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政对经济拖累三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [35] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [35] 板块行情 - 第6周（2月2日-2月6日）申万房地产指数与上周持平，在31个一级行业中排名第18位 [6][9] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为京投发展，周涨幅达23.7%；跌幅第一为南山控股，周跌幅达10.6% [12][13] - 港股涨幅第一为世茂集团，上涨8.7%；跌幅第一为旭辉控股集团，下跌17.5% [14][16] 政策要闻 - **福建**：发布稳楼市新政，着力促进住房消费和库存去化，措施包括优化共有产权、谋划房票接续项目、加快实施房票安置、鼓励收购存量商品房、实施购房补贴等 [6][15] - **福建**：印发推动城市高质量发展实施意见，系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并推动大中小城市协同发展 [6][15] - **甘肃**：优化住房公积金贷款政策，单身缴存人最高可贷额度提至70万元，已婚家庭提至90万元，并对高层次人才及青年人才提供额外额度支持 [6][15] 公司动态 - **绿城中国**：2026年1月自投项目销售金额约61亿元，销售均价约每平方米34,345元；总合同销售金额约97亿元 [6][19] - **越秀地产**：2026年1月合同销售金额约42.01亿元，同比下降约36.4%；当月在上海浦东新区获取一幅住宅用地，实际权益土地价款约24.33亿元 [6][19] 销售端数据 - **新房市场**：第6周监测的20城商品房成交面积170万平方米，日均成交24.3万平方米，环比减少9%，但同比大幅增加147% [6][22] - 年初至今累计成交838万平方米，同比减少28% [6][22] - 一线城市表现强劲，第6周成交同比增加311%，其中北京同比增548% [23] - **二手房市场**：第6周监测的11城二手房成交面积199万平方米，日均成交28.5万平方米，环比减少7%，同比大幅增加174% [6][27] - 年初至今累计成交1067万平方米，同比增加23% [6][27] - 一线城市二手房成交同比增加224%，其中上海同比增245% [30] 融资端情况 - 第6周发债企业以地方国企为主 [6][31] - 华润置地发行规模最大，为25亿元一般中期票据 [31][33] - 首开股份发行的私募债利率最高，为3.78%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.72% [31][33] 投资建议 - **开发类房企**：关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [35] - **稳定红利资产**：推荐拥有头部购物中心且运营能力强的太古地产，建议关注希慎兴业 [35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [35]

股份情况 - 截至2026年1月31日，已发行股份（不含库存股）1,027,008,223，库存股为0[2] - 本月已发行股份及库存股份数目无增减[2] 购股权计划 - 截至2026年1月31日，购股权计划下股份期权数目为6,239,400[4] - 本月行使该计划所得资金总额为0港元[4] 股份变动 - 本月已发行股份（不含库存股）和库存股份增减总额均为0普通股[6]

香港本地地产股市场表现 - 香港本地地产股于1月26日集体收涨，新世界发展涨幅超过4%，新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、信和置业涨幅超过3%，希慎兴业、嘉里建设涨幅超过2%，九龙仓置业、太古B、领展房产基金涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产股价创下历史新高 [1] 个股具体涨跌幅及市值数据 - 新世界发展(00017)涨4.35%，最新价9.830港元，总市值247.39亿港元 [2] - 新鸿基地产(00016)涨3.93%，最新价119.000港元，总市值3448.36亿港元 [2] - 恒隆地产(00101)涨3.47%，最新价9.540港元，总市值482.4亿港元 [2] - 长实集团(01113)涨3.14%，最新价45.360港元，总市值1587.5亿港元 [2] - 信和置业(00083)涨3.01%，最新价11.650港元，总市值1104.94亿港元 [2] - 希慎兴业(00014)涨2.75%，最新价21.660港元，总市值222.45亿港元 [2] - 嘉里建设(00683)涨2.70%，最新价23.620港元，总市值342.8亿港元 [2] - 九龙仓置业(01997)涨1.98%，最新价26.800港元，总市值813.71亿港元 [2] - 太古股份公司B(00087)涨1.12%，最新价12.640港元，总市值360.11亿港元 [2] - 领展房产基金(00823)涨1.01%，最新价35.840港元，总市值931.46亿港元 [2] - 九龙仓集团(00004)涨0.80%，最新价25.260港元，总市值771.95亿港元 [2] - 太古地产(01972)涨0.43%，最新价23.200港元，总市值1335.74亿港元 [2] - 冠君产业信托(02778)涨0.40%，最新价2.500港元，总市值153.38亿港元 [2] - 恒基地产(00012)涨0.33%，最新价30.300港元，总市值1466.94亿港元 [2]

香港本地地产股市场表现 - 2024年1月22日，香港本地地产股普遍上涨，其中希慎兴业涨幅超过5%，九龙仓置业和嘉里建设涨幅超过4%，九龙仓集团和新鸿基地产涨幅超过3% [1] - 太古股份公司B上涨近3%，长实集团、信和置业、太古地产、太古股份公司A均上涨超过1% [1] - 在列出的15家公司中，14家录得上涨，仅恒基地产微跌0.39% [2] 个股具体涨跌幅及市值数据 - 希慎兴业涨幅最大，为5.37%，最新股价21.600港元，总市值221.83亿港元 [2] - 九龙仓置业上涨4.81%，最新股价26.600港元，总市值807.64亿港元 [2] - 嘉里建设上涨4.58%，最新股价22.840港元，总市值331.48亿港元 [2] - 九龙仓集团上涨3.49%，最新股价24.940港元，总市值762.17亿港元 [2] - 新鸿基地产上涨3.36%，最新股价113.900港元，总市值3300.57亿港元 [2] - 太古股份公司B上涨2.81%，最新股价12.460港元，总市值354.98亿港元 [2] - 长实集团上涨1.57%，最新股价43.960港元，总市值1538.5亿港元 [2] - 信和置业上涨1.32%，最新股价11.500港元，总市值1090.72亿港元 [2] - 太古地产上涨1.04%，最新股价23.380港元，总市值1346.1亿港元 [2] - 太古股份公司A上涨1.02%，最新股价74.400港元，总市值579.57亿港元 [2] - 领展房产基金上涨0.97%，最新股价35.400港元，总市值920.02亿港元 [2] - 新世界发展上涨0.95%，最新股价9.600港元，总市值241.6亿港元 [2] - 恒隆地产上涨0.86%，最新股价9.390港元，总市值474.82亿港元 [2] - 冠君产业信托上涨0.40%，最新股价2.480港元，总市值152.16亿港元 [2] - 恒基地产是表中唯一下跌的公司，跌幅0.39%，最新股价30.600港元，总市值1481.46亿港元 [2]

港股市场动态 - 石油股普遍走高 中海油服涨4.32% 中石油涨3.33% 中海油涨2.98% 中石化涨3.01% 主要受国际油价小幅上涨推动 WTI 2月原油期货收于每桶60.62美元涨幅0.43% 布伦特3月原油期货收于每桶65.24美元涨幅0.49% [1] - 宁德时代午前跌超4% 里昂研报指出公司面临多项逆风 包括中国电动车销售放缓 锂价上涨 以及电池出口增值税退税削减 [1] - 科济药业-B涨近4% 公司与Dispatch Bio达成临床合作 计划于2026年在中国启动一项I期临床试验 评估联合疗法DISP-11在实体瘤患者中的应用 [1] - 果下科技涨超7% 公司与上能电气签署战略合作协议 围绕储能领域在市场开拓与项目推广方面深化合作 [2] - 金斯瑞生物科技跌超6% 其联营公司传奇生物隔夜股价大跌逾11% 传奇生物披露CARVYKTI于去年第四季度贸易销售净额约5.55亿美元 [2] - 香港地产股普涨 希慎兴业涨5.17% 新鸿基地产涨3.36% 九龙仓置业涨4.02% 恒隆集团涨1.11% 长实集团涨1.48% 里昂报告指出香港楼价出现复苏 市场情绪乐观 但预期升幅较温和 [2] - 百度集团-SW再涨近5% 近两月累计涨幅超40% 公司正式发布文心大模型5.0正式版 基于原生全模态建模 拥有2.4万亿参数 [3] - 太平洋航运涨超9% 高见2.96港元创2023年4月以来新高 波罗的海干散货运价指数攀升至两周高位 上涨74点或4.3%至1803点 [3] - 万国数据-SW涨近3% 公司将出售旗下DayOne 3.85亿美元股份 预计回收投资本金约95% 投资回报率接近6.5倍 [4] - 天数智芯涨近15% 再创上市新高 公司宣布将于1月26日正式发布未来三代GPGPU产品路线图 [4] 美股市场动态 - 美股涨幅扩大 纳指涨1% 明星科技股多数上涨 英特尔股价攀升11.72% 总市值超2500亿美元 美国超微公司涨7.71% 美光科技涨6.61% 特斯拉涨2.91% 英伟达涨2.95% 谷歌A涨1.98% [5] - 存储板块持续走强 美光科技涨6.61% 西部数据涨8.49% SanDisk涨10.63% 希捷科技涨5.59% 齐创历史新高 Counterpoint Research称存储市场已进入“超级牛市”阶段 AI与服务器容量需求激增推动供应商议价能力达历史最高水平 [5] - 纳斯达克中国金龙指数大涨2% 热门中概股上扬 哔哩哔哩涨5.65% 百度涨8.17% 拼多多涨1.4% 阿里巴巴涨3.87% 京东涨2.43% 桥水投资公司表示今年仍然看好中国股票 [6] - USA Rare Earth续涨0.68% 此前两天累涨15% 公司宣布通过子公司在法国拉克建设年产3750公吨的稀土金属及合金工厂 并与相邻的氧化物处理设施形成完整供应链 [6] - 卡夫亨氏跌5.72% 公司向SEC提交补充注册文件 用于登记大股东伯克希尔哈撒韦公司可能转售的325,442,152股公司普通股 占公司总股本约27.5% [6] - 核电股盘前快速拉升 Oklo Inc涨0.95% NuScale Power涨3.95% Cameco涨5.64% [7] - 奈飞跌2.18% 公司第四季度销售额为121亿美元同比增长18% 每股收益为56美分 均超出分析师预期 2025年全年销售额达到452亿美元比上年增长16% 但对未来几个月业绩预测较为谨慎 [7]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港主要地产股普遍上涨，其中希慎兴业涨4.49%报21.42港元，新鸿基地产涨3.27%报113.8港元，九龙仓置业涨3.23%报26.2港元，恒隆集团涨2.04%报16.5港元，长实集团涨1.25%报43.82港元 [1] 市场情绪与销售情况 - 香港楼价出现复苏，部分新盘销售反应热烈，市场情绪乐观 [1] - 新盘成交量创6年新高 [2] 机构对楼价的预测 - 里昂研究报告维持对2026年香港楼价增长5%的预测 [1] - 花旗银行最新修订2026年香港住宅楼价预测，由原来升3%上调至升8%，并预期2027年进一步加速，进入多年以来的上升周期 [2] 推动地产股上涨的因素 - 市场情绪乐观推动发展商股价年初至今上涨 [1] - 香港地产发展商在2026年上半年可领先，受惠于利润率、盈利及净资产值上行 [2] - 目前营业利润率在5%至9%之间 [2] - 房价上升周期对净资产值和盈利有推动作用，估算房价每升1%，平均可推动净资产值0.5%及盈利1.5% [2] - 净资产值折让有收窄空间，现为52%，而过往房价上升周期时折让约为40% [2] 对楼价趋势的预期 - 里昂预测楼价上升趋势将持续，但由于降息预期降温及香港按揭利率具韧性，预期楼价升幅会较温和 [1] - 根据过往经验，当楼价增速减慢或市场情绪见顶时，地产股股价往往会出现回调 [1]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港地产股普遍上涨，其中希慎兴业涨4.49%报21.42港元，新鸿基地产涨3.27%报113.8港元，九龙仓置业涨3.23%报26.2港元，恒隆集团涨2.04%报16.5港元，长实集团涨1.25%报43.82港元 [1] 市场情绪与销售状况 - 香港楼价出现复苏，部分新盘销售反应热烈，市场情绪乐观 [1] - 新盘成交量创6年新高 [2] 机构对楼价的预测 - 里昂研究报告维持对2026年香港楼价增长5%的预测 [1] - 花旗最新修订2026年香港住宅楼价预测，由原来升3%上调至升8%，并预期2027年进一步加速，进入多年以来的上升周期 [2] 推动地产股及发展商表现的因素 - 楼价上升趋势持续推动发展商股价年初至今上涨 [1] - 香港地产发展商在2026年上半年可领先，受惠于利润率、盈利及NAV上行 [2] - 目前营业利润率在5–9%之间 [2] - 估算房价每升1%，平均可推动NAV 0.5%及盈利1.5% [2] - NAV折让现为52%，在过往房价上升周期中约40% [2] 对楼价涨幅及股价趋势的预期 - 由于降息预期降温及香港按揭利率具韧性，预期楼价升幅会较温和 [1] - 根据过往经验，当楼价增速减慢或市场情绪见顶时，地产股股价往往会出现回调 [1]