FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年11月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: K. Wah International Holdings Limited 嘉華國際集團有限公司 呈交日期: 2025年12月4日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00173 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 5,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 500,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 5,000,000,000 | HKD | | 0.1 ...

沽空比率排行 - 京东健康-R(86618)沽空比率达100%位列第一 [1][2] - 腾讯控股-R(80700)沽空比率为98.01%位列第二 [1][2] - 联想集团-R(80992)沽空比率为88.02%位列第三 [1][2] - 小米集团-WR(81810)沽空比率为68.73%位列第四 [2] - 京东集团-SWR(89618)沽空比率为66.04%位列第五 [2] 沽空金额排行 - 阿里巴巴-SW(09988)沽空金额最高达26.51亿元 [1][2] - 美团-W(03690)沽空金额为13.08亿元位列第二 [1][2] - 泡泡玛特(09992)沽空金额为9.79亿元位列第三 [1][2] - 腾讯控股(00700)沽空金额为9.42亿元位列第四 [2] - 小米集团-W(01810)沽空金额为9.21亿元位列第五 [2] 沽空偏离值排行 - 美兰空港(00357)偏离值最高达42.95% [1][2] - 广发证券(01776)偏离值为38.39%位列第二 [1][2] - 腾讯控股-R(80700)偏离值为36.60%位列第四 [1][2] - 京东健康-R(86618)偏离值为28.17%位列第八 [1][2]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为5亿港元，股份数目50亿股，面值0.1港元[1] - 上月底及本月底已发行股份总数均为31.52728607亿股，库存股为0[2] 认股股权 - 上月底结存股份期权1889万股，本月减少25万股，月底结存1864万股[3] - 本月行使认股股权所得资金总额为0港元[3] 股份变动 - 本月已发行股份和库存股份增减总额均为0普通股[5]

52周新高股票表现 - 截至10月23日收盘，共有45只股票创下52周新高 [1] - 基地锦标集团(08460)创高率最高，达234.56%，收盘价0.250港元，最高价0.455港元 [1] - 天津创业环保股份(01065)创高率136.88%，收盘价4.880港元，最高价10.020港元 [1] - 立基工程控股(01690)创高率80.26%，收盘价0.105港元，最高价0.137港元 [1] - 创高率排名前10的股票中，涨幅介于11.92%至45.26%之间，包括世纪联合控股(01959)45.26%、绿色动力环保(01330)43.90%、秦港股份(03369)38.83%等 [1] 52周新低股票表现 - 华禧控股(01689)创低率-16.67%，收盘价0.400港元，最低价0.350港元 [2] - 中国新经济股权(02958)创低率-14.17%，收盘价0.123港元，最低价0.103港元 [2] - 敏捷控股(00186)创低率-13.16%，收盘价0.165港元，最低价0.165港元 [2] - 创低率超过-10%的股票包括鳄鱼恤(00122)-12.22%、中国科技产业集团(08111)-11.84%、云康集团(02325)-11.76% [2] - 聚水潭(06687)同时出现在新高榜(创高率2.81%)和新低榜(创低率-6.73%)，显示股价波动较大 [1][2] 大型企业及ETF表现 - 中国石油股份(00857)创高率2.90%，收盘价8.010港元，最高价8.150港元 [1] - 中国海洋石油(00883)创高率2.08%，收盘价19.920港元，最高价20.160港元 [1] - 农业银行(01288)创高率1.02%，收盘价5.960港元，最高价5.970港元 [1] - 多只ETF创下新高，包括平安香港高息-U(09070)创高率1.03%、华夏纳指-U(09086)创高率0.79%等 [1]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为5亿港元，股份50亿股，每股面值0.1港元[1] - 本月底已发行股份总数为31.52728607亿股，库存股份为0[2] 期权情况 - 2011年6月认股计划上、本月底结存股份期权1889万股[3] - 2021年6月认股计划本月底或发行3.12697461亿股，上、本月底结存为0[3] 资金与股份变动 - 本月行使期权所得资金为0港元[3] - 本月已发行及库存股份增减总额均为0[5]

报告获取 - 公司2025年中期报告英文及中文版本已上载于公司网站www.kwih.com及香港交易所披露易网站www.hkexnews.hk[1][5] - 无法电子浏览可向公司香港股份过户登记分处要求印刷本[2][6] 通讯接收 - 想收取日后公司通讯印刷本，填妥并签署回条交回股份过户处或电邮[3][6] - 非登记持有人想通过电邮收取通讯通知，联络中介公司并提供邮箱地址[4][7] 其他说明 - 对信函有疑问，工作日上午9:00至下午6:00致电股份过户处或发邮件[5][7] - 日期为2025年9月24日[1][7] - 上市公司为嘉华国际集团有限公司[9]

报告获取 - 嘉华国际2025年中期报告有英文及中文版本，可在公司网站及“披露易”网站查看[2][7] - 可向公司要2025年中期报告印刷本，公司免费发送[3][8] 通讯选择 - 填妥签署回条交回股份过户处或发邮件可收取日后公司通讯印刷本，指示有效期一年[4][8] - 扫描回条二维码或填回条交回股份过户处提供邮箱，可收取日后通讯通知[5][9] 咨询方式 - 对信函有疑问，可在工作日9:00 - 18:00致电或发邮件查询[6][9] 报告日期 - 报告日期为2025年9月24日[11][12] 通讯说明 - 公司通讯包括董事报告、年度账目等多种文件[12][13][14] 选项规则 - 选择选项1无需交回回条，选项3要求收取印刷本且指示有效期一年[14] 资料相关 - 个人资料用于公司电子发布通讯及相关事宜联络，可书面或电邮查改[14]

收入和利润（同比环比） - 集团营业额为10.52亿港元[18] - 营业额同比下降13.3%至105.2亿港元（2024年：121.3亿港元）[44] - 公司总营业额从2024年上半年的12,130.1百万港元下降至2025年上半年的10,520.49百万港元，同比下降13.3%[68][69] - 公司权益持有者应占溢利为1.14亿港元[18] - 本期溢利同比下降36.8%至11.24亿港元（2024年：17.79亿港元）[44] - 公司本期溢利为113,898千港元，同比下降26.0%[49] - 公司本期溢利从2024年上半年的177.852百万港元降至2025年上半年的112.445百万港元，同比下降36.8%[68] - 每股盈利为3.61港仙[18] - 每股基本盈利下降26.5%至3.61港仙（2024年：4.91港仙）[44] - 每股基本盈利为0.036港元（113,898千港元 / 3,152,728,607股），去年同期为0.049港元[73] 成本和费用（同比环比） - 毛利率下降至34.8%（2024年：56.4%），毛利同比减少46.5%至36.6亿港元[44] - 物业销售成本从2024年上半年的469.579百万港元上升至2025年上半年的629.63百万港元，同比增长34.1%[70] - 财务费用从2024年上半年的211.68百万港元降至2025年上半年的198.32百万港元，同比下降6.3%[68][70] - 银行利息支出从2024年上半年的452.346百万港元大幅下降至2025年上半年的309.642百万港元，同比下降31.6%[70] - 税项支出总额为109,811千港元，较去年同期235,464千港元下降53.4%[71] - 内地所得税为46,135千港元，较去年同期85,886千港元下降46.3%[71] - 内地土地增值税为8,872千港元，较去年同期64,882千港元下降86.3%[71] - 雇员总数779人，雇员成本1.92亿港元[38] - 主要管理人员酬金从2024年的3316.5万港元大幅下降至2025年的1997.0万港元，降幅39.8%[88] 各条业务线表现 - 物业发展收入从2024年上半年的846.318百万港元降至2025年上半年的710.122百万港元，同比下降16.1%[68][69] - 内地物业发展业务经调整EBITDA从2024年上半年盈利131.823百万港元转为2025年上半年亏损40.429百万港元[68] - 租金收入从2024年上半年的321.815百万港元下降至2025年上半年的302.455百万港元，同比下降6.0%[68][69] - 香港投资物业J SENSES平均出租率达98%，上海嘉华中心出租率85%，服务式公寓整体出租率约95%[21][23] - 投资物业公平值变动录得亏损361万港元（2024年：收益2.97亿港元）[44] - 投资物业价值增加1.3%至1655.53亿港元（2024年末：1635.00亿港元）[46] - 从关连公司收取的租金收入从2024年的70.7万港元下降至2025年的36.5万港元，降幅48.4%[88] - 向关连公司支付的租金费用从2024年的279.9万港元微增至2025年的289.3万港元，增长3.4%[88] 各地区表现 - 香港合营项目启德海湾本期贡献已签约应占销售港币5亿元[21] - 内地业务（广州嘉云汇、苏州嘉致峰及江门嘉华新都汇）带来已签约销售额约人民币4亿元[22] - 内地非流动资产从2024年末的14,070.09百万港元增加至2025年中的14,310.298百万港元，增长1.7%[69] 管理层讨论和指引 - 已签约之应占销售为14亿港元[18] - 已签约但未确认之应占销售为60亿港元[18] - 公司本期已签约应占销售约为港币14亿元，主要来自香港启德海湾、维港汇及广州嘉云汇项目[20] - 截至2025年6月30日，公司已签约未确认应占销售约为港币60亿元，预计2025年下半年起入账[20] - 集团应占营业总额（包括合营及联营）为71.79亿港元[18] - 公司权益持有者应占全面收益总额为港币5.53亿元，主要包含非短期投资公允价值变动及汇率差额[20] - 公司总资金运用额为港币560亿元（2024年末：港币570亿元）[31] - 审核委员会于2025年8月15日审议中期业绩，并由罗兵咸永道会计师事务所进行审阅[101] - 公司将于2025年9月10日至9月15日暂停股份过户登记以确定中期股息股东权利[105] - 公司已遵守上市规则企业管治守则条文除短暂偏离董事会主席职责及公司秘书汇报规定[103] - 短暂偏离企业管治守则条文的情况已于2025年3月27日委任董事会主席后妥善处理[103] - 郑慕智博士自2025年7月1日起获委任为香港海运港口发展局主席任期三年[104] 其他财务数据 - 持有现金及银行存款为86.98亿港元[19] - 未提取银行贷款额度为187.07亿港元[19] - 现金及银行存款为86.98亿港元，较2024年底的96.49亿港元下降9.9%，其中69%为人民币持有[33] - 未提取银行贷款额度为187.07亿港元，较2024年底的176.66亿港元增加5.9%[33] - 借贷总额为港币134.37亿元（2024年末：港币145.63亿元），其中27%一年内到期，平均借贷利率由4.3%降至3.2%[32] - 负债比率由去年12%降至11%[18] - 负债比率从2024年底的12%下降至11%[33] - 现金及现金等价物减少9.5%至72.58亿港元（2024年末：66.87亿港元）[46][48] - 总借贷下降11.3%至134.37亿港元（2024年末：151.41亿港元）[46] - 现金及现金等价物为7,257,803千港元，较去年末7,808,759千港元下降7.1%[80] - 长期银行借款总额为13,436,535千港元，较去年末14,562,542千港元下降7.7%[82] - 新签订两笔循环贷款合计15亿港元（7.5亿五年期+7.5亿四年期）[33] - 利率互换合约总额从14亿港元降至6亿港元，减少57.1%[34] - 交叉货币互换合约本金保持28亿港元不变[34] - 银行借贷134.37亿港元中65%以港元计价，50%为浮动利率[34] - 抵押资产账面值从43.41亿港元增至45.6亿港元[35] - 对合营企业信贷担保从81.51亿港元降至52.64亿港元[36] - 应付贸易账款从2024年末的7.905亿港元下降至2025年中的5.038亿港元，降幅达36.3%[83][84] - 应计营运费用从2024年末的4.119亿港元微增至2025年中的4.225亿港元，增长2.6%[83] - 物业发展承诺从2024年末的40.214亿港元下降至2025年中的35.605亿港元，降幅11.5%[85] - 合营企业担保的现有信贷额度从2024年末的81.507亿港元降至2025年中的52.644亿港元，降幅35.4%[86][87] - 合营企业担保的已动用信贷额度从2024年末的67.350亿港元降至2025年中的47.071亿港元，降幅30.1%[86][87] - 联营公司担保的现有及已动用信贷额度均为9.8亿港元，与2024年末持平[86][87] - 物业买家担保从2024年末的16.173亿港元降至2025年中的13.654亿港元，降幅15.6%[86] - 经营业务现金净流出1.70亿港元（2024年：净流入6.80亿港元）[48] - 资本支出为1,100千港元，与去年同期持平[75] - 衍生金融工具中利率互换合同名义本金为600,000千港元，较去年末1,400,000千港元下降57.1%[76] - 交叉货币互换合同产生亏损117,000千港元，去年同期为收益10,000千港元[77] - 按公平值透过其他全面收益列账的金融资产公平值变动收益30.06亿港元（2024年：亏损119.43亿港元）[45] - 公司其他全面收益为438,987千港元，较去年同期亏损1,368,495千港元实现扭亏[49] - 公司股东权益总额为42,538,293千港元，较期初41,957,749千港元增长1.4%[49] - 非控制性权益为1,906,772千港元，较期初1,879,113千港元增长1.5%[49] - 公司保留盈利为35,173,213千港元，较期初35,059,193千港元增长0.3%[49] - 其他储备为5,143,035千港元，较期初4,704,170千港元增长9.3%[49] - 公司股本为315,273千港元，与期初持平[49] - 总资产从2024年末的66,371.047百万港元略降至2025年中的65,629.197百万港元，减少741.85百万港元[68] 投资和金融资产 - 持有银河娱乐1.62亿股（约3.71%权益），期末股价港币34.85元较2024年底33元上涨，公允价值变动约港币3亿元[25] - 银河娱乐宣布派发末期股息每股港币0.5元及中期股息每股港币0.7元[25] - 集团对联属公司提供财务资助涉及非流动资产1,940,082千港元，集团应占权益486,000千港元[99] - 联属公司合并流动资产80,418,427千港元，集团应占20,966,321千港元[99] - 联属公司应付股东款项44,503,921千港元，集团应占11,551,934千港元[99] - 报告期内未购回或出售任何上市证券，期末无库存股份[100] - 公司金融工具按公平值分级披露，无级别三金融工具[62] - 公司投资物业公平值评估方法与年度报表一致[66] 公司治理和股东信息 - 每股净资产值为12.9港元[18] - 中期现金股息为63,055千港元（每股2港仙），较去年同期126,109千港元下降50%[74] - 公司董事及员工持有认股权总数截至2025年6月30日为16,230,000股，其中雇员持有部分减少270,000股至7,810,000股[93] - 认股权行使价统一为每股3.462港元，行使期为2021年7月15日至2026年7月14日[93] - 2011年认股权计划下可发行股份总数18,890,000股，占已发行股份约0.60%[95] - 主要股东HSBC International Trustee Limited持股1,686,018,737股占比53.48%，为最大股东[97] - 股东CWL Assets (PTC) Limited持股1,684,776,769股占比53.44%，与HSBC存在重叠权益[97][98] - 所有股份过户文件需于2025年9月9日下午4:30前送达香港中央证券登记有限公司[105] 风险披露和免责声明 - 香港发展项目信息仅供中期报告使用不构成任何广告或要约[107][109] - 设计概念图为电脑渲染效果可能与实际建筑外观及环境存在差异[108] - 会所及康乐设施的使用可能需另行收费且开放时间受政府批准限制[108] - 部分发展项目尚未申请或获得推广许可及预售同意书[107][109] - 卖方保留修改建筑计划会所设施及规格的权利需经政府最终批准[108] - 中期报告中的相片、图像、绘图及素描均属画家对发展项目的想象，并非按比例绘制或可能经电脑修饰处理[110] - 住宅物业发展项目设计概念图为电脑模拟效果，不反映实际外观或周边环境[110] - 发展项目外墙、平台、天台等可能存在喉管、管线、冷气机、格栅等，但报告中可能简化或未显示[110] - 设计概念图所示布局、间隔、规格、尺寸、颜色、用料等可能与实际提供不同[110] - 相关卖方保留权利改动物业设计及会所设施，以买卖合约及政府最后批准图则为准[110] - 会所及康乐设施的开放时间及使用受法律、批地文件及公契条款限制[110] - 部分设施或服务的操作可能受政府同意书或许可证限制[110] - 设施如会所等于发展项目入伙时未必能即时使用[110] - 会所及康乐设施可能需要另行收费[110] - 报告中显示的现有或拟建设施可能更改，入伙时可能尚未落成或启用[110]

嘉俊庭项目维权事件 - 预看房参与率仅9%（总计440户仅43户参与）[1] - 约75%（320余户）业主明确抵制预看房[1] - 外立面铝板空鼓鼓包、真石漆与铝板色差显著[1] - 规划水景大幅缩水 连廊设计缺乏美感 围墙多处破损[1] - 户内存在墙砖空鼓等19项问题 包括电源线裸露未绝缘等安全隐患[1] - 开发商设置护栏路障阻挠业主进入 38℃高温下拆除遮阳伞[6] - 业主提出大门等升级建议被长期拖延[6] - 合作方龙华地产高层表态"可接受退房" 业主聚集填写退房申请[6] 上海楼市品质问题典型案例 - 静安玺樾三期认购率约61%（165套房源仅100组认购）[12] - 前两期527套房源累计售出279套 整盘去化率约53%[12] - 楼栋紧邻内环高架（直线距离不足200米）存在噪音污染[12] - 98㎡户型客厅面宽仅3.2米 主卧进深不足3.5米[12] - 浦开云璟首开318套房源吸引1468组客户 认购率高达462%[15] - 2025年四期二批次204套房源仅获340组认购 认购率168%[35] - 学区对口金桥镇中心小学 与宣传的"复旦系名校"差距显著[16] - 二期存在电梯品牌降标（上海三菱替代三菱）及公区减配[26] - 昌平云岸均价14.5万元/㎡ 总价2516万起 整盘去化率80%[38][39] - 项目无会所无集中绿化 配备机械车位[36] - 存在墙面粉刷后开槽破坏墙体等地暖施工问题[38] - 公区候梯厅有不明孔洞 消防楼梯间墙面需注浆修补[38] 行业趋势分析 - 购房者逐渐褪去对品牌光环的盲目推崇 转向审视产品力与诚信度[8] - 楼市供需关系调整下出现区位优势难掩产品缺陷等共性矛盾[9] - 当前楼市进入品质竞争新阶段 需坚守诚信底线与长期主义[43]