香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其 準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部分內容 而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 Gemini Investments (Holdings) Limited 盛 洋 投 資（ 控 股 ）有限公 司 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：174） — 1 — 本公司股東及潛在投資者務請注意，完成須待買賣協議所載之所有先決條件獲達成或豁 免後方可作實。因此，出售事項未必會進行。本公司股東及潛在投資者於買賣本公司證 券時務請審慎行事，如對本身之狀況及應採取之行動有任何疑問，應諮詢彼等之專業顧問。 承董事局命 盛洋投資（控股）有限公司 主要交易 有關透過美國房地產基金平台 於美國出售物業 之股東書面批准 茲提述盛洋投資（控股）有限公司（「本公司」）日期為二零二五年十一月二十八日有關買賣 協議及出售事項的公告（「該公告」）。除另有說明外，本公告所用詞彙與該公告所界定者 具有相同涵義。 誠如該公告所披露，本公司將根據上市規則第14.44條，就買賣協議及其項下擬進行之出 售事項向置泉及盛美（為 ...

股份情况 - 截至2025年11月30日，已发行股份（不含库存）635,570,000，库存股份0，总数635,570,000[2] 优先股情况 - 截至2025年11月30日，无投票权可换股优先股已发行总额754,333,333港元，本月变动0[4] - 2014年12月23日，配发及发行1,300,000,000股可换股优先股，总认购额3,900,000,000港元[9] 股本削减 - 2017年8月10日，注销470,666,666股可换股优先股，占比36.21%[10] - 2018年5月3日，注销43,333,334股可换股优先股，占比5.23%[12] - 2020年6月4日，注销31,666,667股可换股优先股，占比4.03%[13] 条款修订 - 2018年4月25日，修订可换股优先股条款，兑换价由3港元增至6港元等[11] 其他规定 - 购回及赎回股份注销日期理解为“注销日期”[16] - “相同”证券需面值、股款等相同[16]

公司资产出售交易 - 盛洋投资的间接全资附属公司GR Realty旗下基金，拟出售位于美国田纳西州纳什维尔的三栋办公大楼及多个停车位，交易代价为3000万美元 [1] - 该等物业由卖方Rosemont Lakeview Operating LLC全资拥有，交易买方为Evelyn Capital LLC，交易预计于2025年11月26日（美国东部时间）进行 [1] 公司业务与战略 - GR Realty是公司在美国的全面综合房地产平台，业务包括投资物业及作为普通合伙人管理物业基金 [1] - 该平台在其正常及一般业务过程中于美国买卖物业 [1] - 公司当前的战略性营运计划是专注于投资于基本面强劲、高流动性、人口结构持续改善并由科技带动的美国海岸门户市场及精选市场，这些市场大部分位于美国西岸和东岸 [2] - 公司计划在适当时机逐步出售位于非重点市场（大部分位于美国中部）的资产，此次出售的田纳西州纳什维尔物业即符合此战略 [2]

出售事项数据 - 出售事项物业代价为3000万美元（约2.355亿港元）[3][7][10][26] - 物业初步估值为2980万美元（约2.3393亿港元）[10] - 买方须存入按金50万美元（约392.5万港元）[12] - 完成时须支付余额2950万美元（约2.31575亿港元）[12] - 物业2025年10月31日未经审核账面价值约为3238万美元（约2.54183亿港元）[19] - 集团预期出售事项录得亏损约268.5万美元（约2107.7万港元）[19] - 截至2023年及2024年12月31日止年度，物业应占纯利分别为895.7万港元和657.8万港元[20] - 卖方出售事项预期所得款项净额约为2839.1万美元（约2.22869亿港元）[20] - 集团作为普通合伙人预期所得款项净额约为1567.6万美元（约1.23057亿港元），作为有限合伙人收取约539.8万美元（约4237.4万港元）[21] 股权与时间 - 置泉及盛美持有4.23487417亿股股份（约占公司已发行总股本66.63%）[5][22] - 通函预计2025年12月19日或之前寄发股东[6][23] - 买卖协议于2025年11月26日（美国东部时间）订立[8] - 完成不迟于2025年12月19日落实[13] - 可行期间为2025年10月23日起至12月8日下午5时正（中部标准时间）[25] 交易性质与战略 - 出售事项适用百分比率超25%低于75%，构成主要交易[4][22] - GR Realty战略为专注美东西岸市场，适时出售中部非重点资产[17]

股份情况 - 截至2025年10月31日，已发行股份（不含库存股）635,570,000股，库存股0股，总数无变动[2] 优先股情况 - 截至2025年10月底，无投票权可换股优先股已发行总额754,333,333港元，本月无变动，可能发行或转让股份377,166,666股，转换价3港元[4] 历史事件 - 2014年12月23日，发行1,300,000,000股可换股优先股，总认购金额3,900,000,000港元，初步兑换价3港元[9] - 2017 - 2020年多次实施股本削减注销可换股优先股[10][12][13] - 2018年4月25日，修订可换股优先股条款，兑换期提前，兑换价增至6港元，股息按3%年利率计算[11] 规则说明 - 股份购回及赎回“事件发生日期”为“注销日期”[16] - 购回或赎回未注销股份用负数注明待注销数目[16] - 上市发行人可修订不适用项目[16] - 报表确认过的证券发行无需再确认[16] - 证券“相同”指面值等相同[16]

股份数据 - 截至2025年9月30日，已发行股份635,570,000股，库存股份0股[2] - 截至2025年9月30日，无投票权可换股优先股已发行总额754,333,333港元[4] - 本月因无投票权可换股优先股可能发行或转让股份377,166,666股[4] 优先股历史 - 2014年公司同意发行1,300,000,000股可换股优先股，总认购3,900,000,000港元[9] - 2017 - 2020年多次实施股本削减注销可换股优先股[10][12][13] - 2018年修订可换股优先股条款，提前兑换期，兑换价增至6港元[11]

公司业务结构 - 公司是香港投资控股公司 通过四大分部运营：证券及其他投资分部从事证券投资 基金平台投资分部从事提供物业开发项目管理及监管服务以及投资房地产基金平台 物业投资及开发分部从事出租办公室及住宅公寓 物业开发及住宅物业销售 基金投资分部从事基金投资 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入5.963亿港元 归母净利润-422.82万港元 [8] - 2025年上半年净资产收益率为-2.75% 较上年同期下降2.07个百分点 [16] - 2025年上半年经营活动现金流净额9421.2万港元 筹资活动现金流净额-1.7亿港元 投资活动现金流净额-5574.3万港元 [20] - 2020年至2025年上半年营业收入波动明显 2021年达6.408亿港元峰值 2023年降至4.914亿港元 [8] - 归母净利润自2020年103.21万港元持续下滑 2023年亏损1833万港元 2025年上半年亏损422.82万港元 [8] 收入构成 - 2025年上半年收入主要来自GR Realty管理的美国物业投资3.483亿港元和美国物业开发0.596亿港元 香港物业投资0.002亿港元 证券及其他投资0.002亿港元 [9][11] - 2024年收入构成显示GR Realty管理的物业开发2.959亿港元 香港物业投资0.084亿港元 证券及其他投资0.006亿港元 [12][13] 资产变动 - 投资性房地产较上期末减少0.78% 占总资产比重上升3.47个百分点 [27] - 存货较上期末减少28.7% 占总资产比重下降1.87个百分点 [27] - 其他非流动金融资产较上期末减少33.94% 占总资产比重下降1.42个百分点 [27] - 货币资金较上期末减少18.77% 占总资产比重下降0.7个百分点 [27] 负债变动 - 长期借款较上期末减少27.67% 占总资产比重下降7.41个百分点 [30] - 短期借款较上期末增加74.89% 占总资产比重上升5.47个百分点 [30] - 其他应付款较上期末减少13.9% 占总资产比重下降0.39个百分点 [30] - 长期应付款较上期末增加0.73% 占总资产比重上升0.26个百分点 [30] 偿债能力指标 - 2025年上半年流动比率0.79 速动比率0.43 [34] - 资产负债率2025年上半年达59.98% 较2024年48.14%显著上升 [32] - 有息资产负债率2025年上半年为45.73% 高于行业均值和中位数 [34][35] - 流动比率从2020年2.08持续下降至2025年上半年0.79 低于行业均值和中位数 [34] 运营效率 - 人均创利2020年1330.45万港元 2023年转为负值 [13] - 人均创收2020年1214.66万港元 2023年1277万港元 [13]

公司通讯发布 - 公司采纳电子方式向非登记股东发布通讯，中、英文版本在公司和联交所网站提供[3] - 2025年中期报告中英文版已在公司和联交所网站登载[4] 通讯接收方式 - 非登记股东联系中介提供邮箱可电子收取通讯[4] - 未收到有效邮箱则发印刷本[4] - 无法收电子版本可申请免费印刷本[5] 相关说明 - 咨询热线(852) 2980 1333，办公时间周一至周五9:00 - 18:00[5] - 非登记股东指股份存于中央结算及交收系统的人士或公司[5][6] - 公司通讯含董事会报告等多种文件[5][6] - 申请印刷本需填表格交至指定公司或电邮指定邮箱[5][6] - 公司可能向相关方提供非登记股东个人资料[6]

公司基本信息 - 盛洋投资（控股）有限公司股份代号为174[1] - 公司执行董事兼首席执行官为黎国鸿[5] - 公司网站为www.geminiinvestments.com.hk[6] 财报相关 - 2025年中期报告已在公司及联交所网站登载[3] 沟通方式 - 可要求免费印刷本，可更改通讯收取方式[4] - 有疑问可致电咨询热线(852) 2980 1333[5][6]

收入和利润（同比环比） - 公司总收入为4.11952亿港元，较去年同期的5.96312亿港元下降31%[4][6] - 公司股东应占亏损为1.1789亿港元，较去年同期的3031万港元亏损扩大289%[4][6] - 每股基本亏损为0.19港元，去年同期为0.05港元[4] - 2025年中期收入为4.11952亿港元，较2024年同期的5.96312亿港元下降30.9%[45] - 2025年中期净亏损1.16626亿港元，较2024年同期的5314.6万港元扩大119.4%[45] - 归属于公司股东的每股基本亏损为0.19港元，较2024年同期的0.05港元扩大280%[45] - 公司总收入从2024年上半年的596,312千港元下降至2025年上半年的411,952千港元，同比下降30.9%[67][68] - 公司分部业绩总额从2024年上半年的208,429千港元下降至2025年上半年的123,351千港元，同比下降40.8%[67][68] - 总收入从5.96亿港元下降至4.12亿港元，减少30.9%[71] - 公司股东应占亏损从3031万港元扩大至1.18亿港元，增幅289.0%[80] - 公司本期间亏损1.1789亿港元[51] 成本和费用（同比环比） - 公司营运开支减少36%至1.9亿港元，主要因存货成本下降70%至4100万港元[21] - 财务费用减少4000万港元至1.26亿港元，因偿还部分借贷[25] - 财务费用同比下降24.1%，从166,589千港元降至126,456千港元[67][68] - 直接成本及营运开支从2.96亿港元降至1.90亿港元，减少35.8%[73] - 财务费用从1.67亿港元降至1.26亿港元，减少24.1%[76] - 所得税开支从1538万港元大幅增加至5200万港元，增幅238.2%[77] - 财务费用支出1.26456亿港元[54] - 应付股东账款利息支出港币8,905千元，利率4.25%[118] - 永久债券分派支出为港币226,000元，与去年同期持平[115] - 董事酬金为港币2,550,000元，同比增长13.2%[117] 各业务线表现 - 纽约住宅项目物业销售收入为5400万港元，较去年同期的2.15亿港元下降74.9%[15][18] - 美国物业投资分部收入同比下降7.7%，从377,289千港元降至348,323千港元[67][68] - 美国物业开发分部收入大幅下降72.2%，从214,637千港元降至59,610千港元[67][68] - 香港物业投资分部收入下降9.3%，从4,175千港元降至3,786千港元[67][68] - 美国物业投资分部业绩下降23.5%，从192,694千港元降至147,455千港元[67][68] - 美国物业开发分部业绩从盈利42,710千港元转为亏损1,766千港元[67][68] - 证券及其他投资分部业绩下降35.6%，从14,962千港元降至9,639千港元[67][68] - 出售物业收入从2.15亿港元大幅下降至5385万港元，减少74.9%[71] - 银行存款利息收入下降58.1%，从6,466千港元降至2,712千港元[67][68] 各地区表现 - 美国物业价值减少2%约1.34亿港元，香港物业价值减少9%约2800万港元[22] - 美国员工数量从2024年底69人减少至2025年6月30日的60人，下降13.0%[39] - 2025年中期美国员工成本为3700万港元，较2024年同期的3500万港元增长5.7%[39] 投资物业表现 - 投资物业公允值变动亏损1.62亿港元，整体物业价值减少2%[22] - 投资物业公允价值变动亏损1.62212亿港元，较2024年同期的1.67284亿港元略有改善[45] - 投资物业公允价值变动导致净亏损1.62亿港元[83] - 投资物业公允价值从年初72.35亿港元下降至期末71.79亿港元，减少0.56亿港元[86] - 投资物业公允价值变动损失1.62亿港元[86] - 投资物业公允价值变动收益1.62212亿港元[54] 证券及投资组合表现 - 证券投资组合为1.38亿港元，较去年底的1.22亿港元增长13.1%[17] - 基金投资组合账面值为4.53亿港元，较去年底的4.58亿港元下降1.1%[17] - 非上市基金投资公允价值从4.58亿港元降至4.53亿港元，减少0.03亿港元[88][90] - 持作出售物业从7.67亿港元减少至5.47亿港元，主要因转拨1.83亿港元至投资物业[94] - 持作买卖金融工具从1.22亿港元增至1.38亿港元，增长0.16亿港元[95] - 非上市基金投资公允价值港币452,516千元，较上年末下降1.3%[121][123] - 持作买卖金融工具公允价值港币137,885千元，较上年末增长13.2%[121][123] - 其他及非上市基金投资公允价值为港币460,516千元，较期初减少港币5,597千元（1.2%）[124] - 持作买卖金融工具公允价值为港币137,885千元，较年初增加港币16,073千元（13.2%）[124] - 非上市基金投资公允价值对折让率敏感度达±10%，变动可能影响约港币46,865千元[124] - 按公允价值计入损益金融资产总额港币913,223千元，其中第三级资产占比84.9%[121] - 第三级金融资产总额港币775,338千元，较上年末下降17.8%[121][123] 资产和债务变动 - 现金及现金等价物为2.53122亿港元，较去年底的3.74035亿港元减少32.3%[4] - 美国投资物业账面价值为68.86亿港元，较去年底的69.14亿港元减少0.4%[14] - 美国物业开发项目账面总值为5.47亿港元，较去年底的7.67亿港元下降28.7%[15] - 香港投资物业账面值为2.93亿港元，较去年底的3.21亿港元下降8.7%[16] - 现金资源减少32%至2.53亿港元，主要由于偿还到期按揭贷款[27] - 贷款总额减少10%至34.11亿港元，短期债务占比从17%升至33%[29][30] - 净借贷比率从65%改善至61%[30] - 已抵押投资物业价值减少12%至45.57亿港元，担保贷款31.89亿港元[32] - 现金及银行结余从2024年底3.74035亿港元减少至2025年6月30日的2.53122亿港元，下降32.3%[48] - 总资产从2024年底101.18632亿港元减少至2025年6月30日的95.74819亿港元，下降5.4%[48] - 公司期末总权益为51.62976亿港元[51] - 公司总资产从2024年末101.19亿港元下降至2025年6月30日的95.75亿港元，减少5.4%[69] - 美国物业投资分部资产从81.29亿港元降至78.05亿港元，减少4.0%[69] - 公司总负债从48.57亿港元降至44.12亿港元，减少9.2%[69] - 投资物业抵押价值为45.57亿港元，作为银行贷款29.69亿港元的抵押品[84] - 持作出售物业从7.67亿港元减少至5.47亿港元，主要因转拨1.83亿港元至投资物业[94] - 应付股东盛美管理有限公司账款4.18亿港元，年利率4.25%[96] - 银行贷款及循环贷款从34.40亿港元降至29.69亿港元，减少4.71亿港元[97] - 总贷款从38.36亿港元降至34.44亿港元，减少3.92亿港元[97] - 一年内到期贷款从6.53亿港元增至11.42亿港元，增长4.89亿港元[97] - 租赁负债现值从2024年末38.806亿港元降至2025年6月30日33.44亿港元，减少13.8%[98] - 有抵押银行贷款从2024年末343.952亿港元降至2025年6月30日296.92亿港元，减少13.7%[99] - 投资物业抵押价值从518.048亿港元降至455.706亿港元，减少12%[99] - 按揭贷款直接偿还20.692亿港元[99] - 769.563百万港元按揭贷款需在未来12个月内偿还或重续[100] - 债务偿还比率2025年各季度末介于0.64至0.69，低于契约要求的1.15[100] - 永久债券本金总额为港币2,259,500,000元，年分派率为0.01%[114] 现金流变动 - 经营所得现金净额1.03223亿港元[54] - 经营活动现金收入净额9421.2万港元[54] - 投资活动现金使用净额5574.3万港元[56] - 融资活动现金使用净额1.7045亿港元[56] - 现金及现金等价物减少净额1.31981亿港元[56] - 期末现金及现金等价物为2.53122亿港元[56] 有限合伙人权益表现 - 分属有限合伙人的亏损7700万港元，主要因美国投资物业公允值减少[26] - 有限合夥人权益非流动资产从4.765亿港元降至3.148亿港元，减少34%[101] - 分配予有限合夥人的亏损为7.691亿港元[103] - 有限合伙人权益期末公允价值为港币302,308千元，较期初减少港币156,972千元（34.2%）[126] - 分属于有限合伙人的亏损为港币76,908千元[126] - 有限合伙权益资产公允价值港币314,822千元，较上年末下降33.9%[121][123] 员工成本变动 - 公司员工总数从2024年底85人减少至2025年6月30日的74人，下降12.9%[39] - 2025年中期整体员工成本为4500万港元，较2024年同期的4300万港元增长4.7%[39] 融资和资本结构 - 配售所得款项43%-52%用于美国房地产投资，目前46%约8300万港元尚未动用[36][37] - 公司向股东盛美发行1,300,000,000股无投票权可换股优先股，总认购价为3,900,000,000港元[106] - 可换股优先股初步兑换价为每股3港元[106] - 2018年修订条款将兑换价由3港元增加至6港元，股息调整为固定年利率3%[108] - 经调整可换股优先股公允值约77,301,000港元，与账面值约610,399,000港元差额确认为其他储备[110] - 2017年注销470,666,666股可换股优先股，产生进账额约1,411,500,000港元[111] - 2018年第二次股本削减注销43,333,334股可换股优先股（占5.23%），产生进账额约130,000,000港元[112] - 2020年第三次股本削减注销31,666,667股可换股优先股（占4.03%），产生进账额约94,948,000港元[112][113] - 已发行普通股数量维持6.3557亿股，股本总额3.712亿港元保持不变[104] - 若剩余754,333,333股可换股优先股附带的换股权获悉数行使，可能向盛美配发及发行377,166,666股相关股份[134] 股东结构和关联方 - 远洋集团控股有限公司持有公司股份800,654,083股，占总股本125.97%[131] - 盛美管理有限公司持有公司股份535,153,166股，占总股本84.20%[131] - 盛美由远洋地产（香港）全资拥有，并间接持有535,153,166股股份[136] - 杰宁、瑞喜、远洋资本、东範、Oceanland Global、耀品及置泉共同持有265,500,917股普通股，占已发行股份的41.77%[133] - 香港栢星企业有限公司持有45,139,000股普通股，占已发行股份的7.10%[133] - 张立通过香港栢星间接持有45,139,000股普通股，占已发行股份的7.10%[133] - 截至2025年6月30日，公司已发行股份总数为635,570,000股[133] 其他重要事项 - 厂房及机器收购成本从1455.7万港元降至173.7万港元，下降88.1%[105] - 公司确认于2025年中期期间维持上市规则规定的充足公众持股量[145] - 公司或其附属公司于2025年中期期间未购买、出售或赎回上市股份[143] - 执行董事林依兰于2025年6月26日获委任为提名委员会成员[142] - 独立非执行董事梁伟雄于2025年7月14日辞任荣利营造控股有限公司独立非执行董事职务[142] - 公司股份于香港联合交易所上市股份代号为174[150] - 公司注册办事处及主要营业地点位于香港金钟道88号太古广场一座610[150] - 公司核数师为香港立信德豪会计师事务所有限公司执业会计师[148] - 公司主要往来银行包括星展银行（香港）有限公司、恒生银行有限公司及香港上海汇丰银行有限公司[148] - 公司股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司位于香港夏悫道16号远东金融中心17楼[148] - 公司网址为www.geminiinvestments.com.hk[150] - 公司秘书为张善基[148] - 公司授权代表为黎国鸿及张善基[148] - 公司法律顾问包括贝克•麦坚时律师事务所及薛冯邝岑律师行[148] - 经营租赁未来应收未贴现款项总额港币1,618,580千元，较上年末增长5.2%[116] - 汇兑调整带来正向影响港币3,337千元[124] - 通过豁免应付票据及应计利息结清减少负债港币240,216千元[126] - 公允价值变动导致亏损港币7,709千元[124]