目錄 | 2 | 董事會及委員會 | | --- | --- | | 3 | 公司資料 | | 4 | 主席報告書 | | 9 | 管理層討論與分析 | | 14 | 董事及高級管理層簡介 | | 21 | 董事會報告 | | 33 | 企業管治報告 | | 44 | 獨立核數師報告 | | 51 | 綜合收益表 | | 53 | 綜合全面收益表 | | 54 | 綜合資產負債表 | | 56 | 綜合權益變動表 | | 58 | 綜合現金流量表 | | 60 | 綜合財務報表附註 | | 166 | 財務摘要 | 1 大方廣瑞德集團有限公司 二零二四年年度報告 董事會及委員會 董事會 執行董事 黃裕輝先生 （主席） 王樂天先生 李珍女士 （行政總裁） 龍天宇先生 皮敏捷先生 （於二零二四年十二月一日獲委任） 非執行董事 王崢女士 鄒洋先生 郭浩淼先生 （於二零二四年三月二十六日獲委任） 黃嘉瑋先生 （於二零二四年三月二十六日辭任） 獨立非執行董事 關浣非博士 曹海良先生 林芯竹博士 王禹洲先生 陳爽先生， 太平紳士 （於二零二四年三月二十六日離任） 委員會 審核委員會 王禹洲先生 （主席） 關浣非博士 曹海 ...

公司名称变更 - 2024年9月11日公司名称由“Shanghai Zendai Property Limited”更改为“DevGreat Group Limited”，中文名由“上海证大房地产有限公司”改为“大方广瑞德集团有限公司”[8] 财务报表批准 - 综合财务报表于2025年3月28日获董事会批准刊发[9] 会计政策相关 - 集团于2024年1月1日开始的年度报告期间首次应用多项经修订准则，对会计政策无重大影响[13] - 集团未提早采纳当前报告期已颁布但未强制生效的新订及经修订准则和年度改进，预计无重大影响[14] 持续经营业务收入变化 - 2024年持续经营业务收入为204,651千港元，2023年为294,455千港元，同比下降30.49%[3] 年度盈亏变化 - 2024年年度亏损为808,923千港元，2023年溢利为26,246千港元，由盈转亏[3] - 2024年本公司拥有人应占亏损为803,155千港元，2023年溢利为89,504千港元，由盈转亏[4] - 2024年本公司拥有人应占每股亏损为5.40港元，2023年盈利为0.60港元，由盈转亏[4] - 截至2024年12月31日止年度，集团产生公司拥有人应约占亏损净额约8.08923亿港元[11] - 2024年年度全面亏损总额为731,501千港元，2023年全面收益总额为59,329千港元，由盈转亏[5] - 2024年公司拥有人应占年度亏损为 - 803,155千港元，2023年溢利为89,504千港元[33] - 2024年每股基本亏损为 - 5.40港元，2023年每股基本盈利为0.60港元[33] - 2024年公司股东应占亏损约8.03155亿港元，2023年录得股东应占盈利约8950.4万港元；2024年每股基本亏损为5.40港元，2023年每股基本盈利为0.60港元[49] - 集团2024年12月31日止年度录得约8.09亿港元净亏损，流动负债超过流动资产约2,000万港元[78] 其他全面收益变化 - 2024年年度其他全面收益为77,422千港元，2023年为33,083千港元，同比增长133.90%[5] 资产总额变化 - 2024年资产总额为952,445千港元，2023年为4,890,860千港元，同比下降80.52%[6] - 2024年资产总额为9.52445亿港元，2023年为48.9086亿港元[18] 权益总额变化 - 2024年权益总额为397,379千港元，2023年为1,248,595千港元，同比下降68.17%[6] 负债总额变化 - 2024年负债总额为555,066千港元，2023年为3,642,265千港元，同比下降84.76%[7] - 2024年负债总额为5.55066亿港元，2023年为36.42265亿港元[18] 非流动负债总额变化 - 2024年非流动负债总额为243,128千港元，2023年为776,722千港元，同比下降68.70%[7] 各业务线收入变化 - 2024年物业销售收入为167.5万港元，2023年为零港元；物业管理及代理服务收入为1.30905亿港元，2023年为1.68895亿港元；租金收入为7207.1万港元，2023年为1.2556亿港元[17] - 2024年利息收入为3229.5万港元，2023年为8684.6万港元[21] - 2024年政府补助为157.4万港元，2023年为26.5万港元[21] - 2024年出售物业、厂房及设备之亏损净额为33.5万港元，2023年收益净额为12.7万港元[21] - 2024年出售投资物业之收益为11.5万港元，2023年为210.9万港元[17][21] - 2024年汇兑亏损净额为924万港元，2023年为2369.8万港元[21] - 2024年商业及酒店运营业务收入共计约1.27311亿港元，商业平均出租率约61%，酒店平均入住率约62%[54] - 2024年物业管理服务管理面积共104.3614万平方米，实现营业收入约9912.5万港元[55] - 物业租赁、管理及代理服务2024年收入约为2.02976亿港元，较2023年的2.94455亿港元减少[62] - 物业销售2024年收入约为167.5万港元，2023年为零港元[63] - 酒店营运（已终止经营业务）2024年收入为5672.8万港元，较2023年的8564.5万港元减少[64] 须报告除所得税前分部亏损变化 - 2024年须报告除所得税前分部亏损为5.12731亿港元，2023年为3.44766亿港元[17][18] 发展中物业及已完成待售物业减值变化 - 2024年发展中物业及已完成待售物业减值为3927.9万港元，2023年为811.7万港元[22] 按性质划分的开支变化 - 2024年按性质划分的开支总计为2.14195亿港元，2023年为2.17895亿港元[22] 出售附属公司情况 - 2024年出售附属公司事项包括华意出售、雄骏出售和2024年出售事项，已出售资产/（负债）净额总计为 - 845,232千港元，出售附属公司收益总计为133,528千港元，出售事项产生的现金流出净额总计为 - 42,058千港元[23] - 华意出售事项交易价格为人民币85,000,000元，雄骏出售事项总现金代价为人民币10元，2024年出售事项总现金代价约人民币10,000,000元（相当于约11,000,000港元）[27] 融资成本变化 - 2024年融资成本为180,100千港元，2023年为239,926千港元，较2023年下降约24.93%[25] 所得税抵免变化 - 2024年所得税抵免为 - 36,405千港元，2023年为 - 78,175千港元，较2023年减少约53.43%[26] 税率情况 - 中国附属公司2024年和2023年均按25%的税率缴纳中国企业所得税[29] - 土地增值税按土地增值的30% - 60%累进税率征收，普通标准住房物业销售增值不超可扣税项目总数20%可豁免[30] 股息分配情况 - 董事会不建议就2024年和2023年派发现金股息[31] 每股盈利情况 - 2024年和2023年均无摊薄普通股，每股摊薄（亏损）/盈利与每股基本（亏损）/盈利相等[34] 贸易应收款项相关变化 - 2024年12月31日贸易应收款项为41,130千港元，较2023年的111,219千港元下降[35] - 2024年贸易应收款项亏损拨备为6,723千港元，较2023年的14,593千港元减少[35] 已抵押存款变化 - 2023年12月31日已抵押存款为10,634千港元，按年利率0.20% - 3.45%计息，2024年无已抵押存款[38] 按公允价值计量的金融资产变化 - 2024年按公允价值计量的金融资产为0千港元，2023年为67,215千港元[39] 贸易应付款项及其他应付款项变化 - 2024年贸易应付款项为33,444千港元，较2023年的174,648千港元下降[40] - 2024年其他应付款项及应计款项为211,690千港元，较2023年的923,815千港元下降[40] 合约负债确认为收益情况 - 2023年12月31日合约负债中12,324千港元于2024年确认为收益，2023年为6,730千港元[43] 终止经营业务相关变化 - 集团年内主要分为销售物业、酒店业务、物业租赁管理及代理服务三个营运分部，截至2024年12月31日酒店业务分部已终止经营[15] - 2024年终止经营业务溢利为29,279千港元，较2023年的17,078千港元增加[46] - 2024年来自终止经营业务的全面收入总额为26,887千港元，较2023年的13,868千港元增加[46] 现金及现金等值项目变化 - 2024年现金及现金等值项目增加净额为3,827千港元，较2023年的4,034千港元略降[46] 财务担保合约亏损拨备变化 - 2024年集团确认财务担保合约亏损拨备4.30524亿港元，2023年为1.74497亿港元[47] - 2023年12月31日，集团已确认财务担保合约拨备为3.09866亿港元，承诺就借款及相关应付利息向前附属公司贷款人作出的弥偿金额分别最多为8.6112亿港元及4.10148亿港元[47] 股本重组情况 - 2025年3月11日股本重组生效，已发行普通股数目从148.79351515亿股减至1487.93515万股，因股本削减产生进账约2.94611亿港元转拨至缴入盈余账[48] - 2025年3月11日股本重组生效，公司已发行股份数目从14,879,351,515股减至148,793,515股，因股本削减产生进账约294,611,160港元转拨至缴入盈余账[71] 借款应付利息抵销情况 - 2024年借款应付利息8306.2万港元被应收前附属公司款项8306.2万港元抵销，于2024年3月7日生效[48] 重大出售交易情况 - 2024年集团完成一项非常重大出售交易，实现债务的剥离与重组[50] 集团项目及收入来源情况 - 2024年集团项目主要在规划阶段，收入主要来自物业租赁、管理及代理服务以及酒店业务[49] 集团资产净值及流动负债净值等情况 - 2024年12月31日，集团资产净值约为3.97亿港元，较2023年的约12.49亿港元下降[60] - 2024年12月31日，集团流动负债净值约为2000万港元，较2023年的约18.06亿港元大幅下降，流动比率从约0.37倍上升至约0.94倍[60] - 2024年12月31日，集团综合借贷及贷款约为2.11亿港元，其中无贷款须于一年内偿还，借贷按每年10.95%固定利率计息，2023年为每年介乎4.15%至18.25% [60] - 2024年12月31日，集团现金及银行结余及已抵押存款约为5800万港元，较2023年的1.31亿港元减少[60] - 集团资本负债比率由2023年12月31日的1.60倍降至2024年12月31日的0.47倍[60] 金融资产及应收前附属公司款项减值亏损净额变化 - 截至2024年12月31日止年度，集团确认金融资产及应收前附属公司款项的减值亏损净额约67.3万港元，2023年为减值亏损拨回净额约4.69亿港元[61] 集团雇员数量变化 - 2024年12月31日，集团在香港及中国共雇用约332名雇员，较2023年的485名减少[66] 与前附属公司相关财务担保拨备及弥偿金额变化 - 与前附属公司借款及应付利息有关的财务担保拨备，2024年12月31日为0千港元，2023年12月31日为309,866千港元；弥偿金额2024年为0港元，2023年为861,120,000港元及410,148,000港元[68] 集团向银行提供担保金额变化 - 2024年12月31日，集团就银行向客户提供的按揭贷款向银行提供最多约3,801,000港元担保，2023年12月31日为4,134,000港元[68] 用于抵押的资产账面价值变化 - 2024年12月31日，集团用于抵押的物业、厂房及设备、投资物业、已抵押存款账面价值为0千港元，2023年为2,545,780千港元[70] 公司协议签订情况 - 2024年11月29日，公司与海门证大、Power Rider订立延期契据及抵销契据；与Myway Developments、Power Rider订立贷款延期协议；雅昶盈晖与海门证大订立续订框架协议[72] - 2024年12月2日，公司与认购人订立认购协议，认购人同意认购29,758,703股，认购价每股1.30港元，预期筹得净额约3,720万港元[73] 企业管治守则遵守情况 - 公司已采纳上市规则附录C1所载企业管治守则，截至2024年12月31日符合该守则条文[74] 标准守则遵守情况 - 公司已采纳上市规则附录C3所载标准守则，全体董事2024年度遵守该守则规定[79] 公司上市证券交易情况 - 2024年度公司或其附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券[80]

财务业绩 - 2024年上半年持续经营业务收入10.28亿港元，2023年为13.86亿港元[3] - 2024年上半年毛利4.05亿港元，2023年为7.40亿港元[3] - 2024年上半年除所得税前亏损6.23亿港元，2023年为2.04亿港元[3] - 2024年上半年期内持续经营业务亏损5.73亿港元，2023年为2.04亿港元[3] - 2024年上半年终止经营业务溢利1741.3万港元，2023年为1566.5万港元[5] - 2024年上半年期内亏损5.56亿港元，2023年为1.88亿港元[5] - 2024年上半年本公司拥有人应占每股亏损3.71港仙，2023年为1.26港仙[5] - 2024年上半年期内亏损552,529千港元，全面亏损总额652,339千港元[10] - 截至2024年6月30日止六个月，集团来自终止经营业务的除所得税前亏损为6.23亿港元[15] - 2024年上半年物业销售收入91.8万港元，低于2023年同期的113.2万港元[33] - 2024年上半年酒店、物业及代理服务收入8524.6万港元，低于2023年同期的1.26207亿港元[33] - 2024年上半年租金收入4612.4万港元，低于2023年同期的6754.5万港元[33] - 2024年上半年须报告分部除所得税前亏损20042.7万港元，2023年为溢利4302.7万港元[36] - 2024年上半年除所得税前亏损60532.6万港元，2023年为18793.6万港元[36] - 2024年上半年融资成本10264.5万港元，2023年为33307.6万港元[36][39] - 2024年上半年所得税抵免4976.5万港元，2023年支出1万港元[41] - 2024年上半年每股基本亏损0.0383港元，2023年为0.0136港元[43] - 截至2024年6月30日止六个月，集团收入约1.32288亿港元，较2023年同期约1.94884亿港元减少6259.6万港元[63] - 公司股东应占亏损约5.52529亿港元，较去年同期增加约195%，去年同期亏损约1.87127亿港元[64] - 公司股份每股基本亏损为3.71港仙，去年同期每股基本亏损为1.26港仙[64] - 截至2024年6月30日止六个月，已确认担保费收入654.1万港元，2023年同期为432万港元[60] - 截至2024年6月30日止六个月，已确认担保费开支440.6万港元，2023年同期为361.1万港元[61] - 截至2024年6月30日止六个月，已确认利息收入4010.7万港元，2023年同期为7623.7万港元[61] - 截至2024年6月30日止六个月，已确认利息开支50.9万港元，2023年同期为823.16万港元[61] - 物业销售2024年回顾期内收入约91.8万港元，2023年同期为113.2万港元，因市场需求疲弱及业务重心转移而减少[72] - 物业租赁、管理及代理服务2024年回顾期内收入约1.01877亿港元，2023年同期为1.37419亿港元，因撤销部分项目减少[73] - 酒店营运2024年回顾期内收入为2949.3万港元，2023年同期为5633.3万港元，因青岛喜马拉雅酒店收入下滑减少[74] 资产负债情况 - 2024年6月30日非流动资产总额5.57亿港元，2023年12月31日为38.31亿港元[7] - 2024年6月30日流动资产总额37.89亿港元，2023年12月31日为10.59亿港元[7] - 2024年6月30日资产总额43.46亿港元，2023年12月31日为48.91亿港元[7] - 2024年6月30日公司拥有人应占权益为472,964千港元，较2023年12月31日的1,122,337千港元下降57.86%[8] - 2024年6月30日累计亏损为2,113,043千港元，较2023年12月31日的1,560,514千港元增加35.40%[8] - 2024年6月30日权益总额为533,614千港元，较2023年12月31日的1,248,595千港元下降57.24%[8] - 2024年6月30日负债总额为3,811,985千港元，较2023年12月31日的3,642,265千港元增加4.66%[9] - 2024年6月30日，集团公司拥有人应占权益总额为4.73亿港元，流动负债超出流动资产22.11亿港元[15] - 2024年6月30日，集团总借贷为17.45亿港元，其中流动负债部分为12.75亿港元[15] - 2024年6月30日，集团现金及银行结余总额为1.15亿港元[15] - 2024年6月30日，集团违约借贷总额8.71亿港元已分类为流动负债，违约借贷及相关应付利息合共为12.67亿港元[17] - 2024年6月30日资产总额43.45599亿港元，2023年12月31日为48.9086亿港元[37] - 2024年6月30日负债总额38.11985亿港元，2023年12月31日为36.42265亿港元[37] - 2024年6月30日投资物业期末值39195.2万港元，2023年为282719.5万港元[44] - 截至2024年6月30日，发展中物业及已完成待售物业累计减值拨备为2.14759亿港元，2023年12月31日为2.07085亿港元[46] - 2024年6月30日，贸易应收款项净额为4811.4万港元，2023年12月31日为9662.6万港元[47] - 2024年6月30日，其他应收款项净额为2343.9万港元，2023年12月31日为2.17202亿港元[47] - 2024年6月30日，贸易及其他应付款项包括贸易应付款项4393.3万港元，2023年12月31日为2.19952亿港元[50] - 2024年6月30日，借贷年利率介乎6.55%至18.25%，2023年12月为4.15%至18.25%[51] - 2024年6月30日，借贷15.27533亿港元由若干酒店物业、投资物业等作担保，2023年12月31日为15.15227亿港元[52] - 2024年6月30日，即期借贷为违约重组借贷人民币1.98685亿元，相当于约2.17694亿港元[52] - 截至2024年6月30日止六个月，出售一间附属公司后终止确认银行借贷4667.5万港元[52] - 2024年6月30日应收前附属公司款项总额为8.32367亿港元，2023年12月31日为8.21658亿港元；应付前附属公司款项分别为1651.9万港元和1866.4万港元，应收及应付按年利率11.9%计息，须于2024年12月31日前偿还[53] - 2024年7月26日签署出售协议，董事预期业务应占资产及负债极可能12个月内出售，分类为持作待售之出售集团资产总额为3.131215亿港元，负债总额为3.156951亿港元[53] - 2024年6月30日就若干买家的按揭融资作出担保金额为413.4万港元，2023年12月31日为406.1万港元[55] - 集团承诺就最高10.56507亿港元及4.41166亿港元借贷及相关应付利息向前附属公司贷款人作出弥偿，2024年6月30日已确认拨备6.88669亿港元，2023年12月31日为3.09866亿港元[57] - 截至2024年6月30日止六个月，集团确认财务担保合约亏损拨备3.74885亿港元，2023年同期无[58] - 2024年6月30日借贷6.53008亿港元，由前附属公司作担保，2023年为6.87389亿港元[61] - 2024年6月30日作为出租人有关投资物业一年内应收租金7184.6万港元，2023年12月31日为7868.4万港元[62] - 2024年6月30日，公司资产净值约5.34亿港元，流动负债净值约22.11亿港元，流动比率降至约0.30倍[70] - 2024年6月30日，公司综合借贷及贷款约17.45亿港元，其中12.75亿港元须一年内偿还[70] - 2024年6月30日，17.45亿港元借贷按每年6.55% - 18.25%固定利率计息[70] - 2024年6月30日，公司现金及银行结馀及已抵押存款约1.25亿港元[70] - 2024年6月30日，公司资本负债比率升至3.45倍[70] - 2024年6月30日集团在香港及中国共雇用约594名雇员，2023年12月31日为485名[77] - 2024年6月30日与前附属公司借款及应付利息有关的财务担保合约拨备为6.88669亿港元，2023年12月31日为3.09866亿港元[78] - 2024年6月30日集团就银行按揭贷款向银行提供最多约406.1万港元担保，2023年12月31日为413.4万港元[80] - 2024年6月30日集团抵押资产包括物业、厂房及设备5.30615亿港元、投资物业19.38972亿港元、已抵押存款1038.9万港元[81] - 2024年6月30日集团附属公司若干股权权益已作抵押获取借贷[81] - 青岛大拇指结欠青岛违约借贷贷款人贷款本金及违约金约7.07亿元人民币（约8.27亿港元）[82] - 前南京立方附属公司成员需偿还金融机构贷款本金约8亿元人民币（约8.77亿港元），截至2021年6月20日逾期利息约7654万元人民币（约8386万港元），后续按年利率12.9%计算利息[82] - 公司于2024年6月30日为担保作出拨备约6.8867亿港元[82] 现金流情况 - 2024年上半年经营业务所得现金流入净额为17,527千港元，较2023年的22,827千港元下降23.22%[11] - 2024年上半年投资活动所得现金流出净额为147千港元，2023年为现金流入净额48,597千港元[11] - 2024年上半年融资活动所得现金流出净额为27,266千港元，较2023年的140,260千港元下降80.56%[11] - 2024年6月30日现金及现金等值项目为114,510千港元，较2023年的86,808千港元增加31.91%[11] 业务运营 - 公司为投资控股公司，附属公司主要从事物业发展、投资及提供物业管理和酒店经营，主要在中国营运业务[13] - 公司主要分为销售物业、酒店业务、物业租赁管理及代理服务三个营运分部[30] - 截至2024年6月30日止六个月，酒店业务分部被分类为终止经营业务[31] - 2024年上半年集团聚焦商业与酒店管理、物业管理、物业开发服务三大业务板块发展[65] - 商业及酒店运营营业收入约7432.7万元人民币（约8179.1万港元），商业平均出租率约63%，酒店平均入住率约58%[66] - 物业管理业务遍及全国10个大中城市，管理项目超30个，管理面积超260万平方米，实现营业收入3845.7万元人民币（约4260.6万港元）[67] - 主要待开发项目证大南通壹城大拇指广场占地281912平方米，总建筑面积约279076平方米，工程分三期兴建[69] 市场展望 - 2024下半年房地产市场仍面临调整压力，商铺租赁需求预计稳步释放，物业管理行业规模和业务预计小幅增长但增速放缓[70] 出售事项 - 2024年3月14日，质押股权司法拍卖交易价格为9300万港元，以部分清偿青岛违约借贷[19] - 2024年7月26日，公司订立出售协议，拟以1100万港元出售出售目标公司全部已发行股本[19] - 完成出售事项后，集团预计因终止确认出售集团2024年6月30日的负债31.57亿港元而改善流动资金情况[19] - 2024年7月26日公司拟以1000万元人民币（约1100万港元）出售目标公司全部已发行股本，交易未完成[78] - 出售事项完成后集团流动资金情况将改善，终止确认出售集团2024年6月30日负债31.57亿港元，含青岛违约借贷等9.62亿港元[71] 集团持续经营计划 - 集团持续

持续经营业务财务指标变化 - 2024年上半年持续经营业务收入102,795千港元，2023年为138,551千港元，同比下降约25.8%[1] - 2024年上半年持续经营业务毛利40,483千港元，2023年为74,045千港元，同比下降约45.3%[1] - 2024年上半年持续经营业务除所得税前亏损622,739千港元，2023年为203,601千港元，亏损同比扩大约205.9%[1] - 2024年上半年公司拥有人应占持续经营业务亏损5.69942亿港元，2023年同期为2.02792亿港元[33] 终止经营业务财务指标变化 - 2024年上半年终止经营业务溢利17,413千港元，2023年为15,665千港元，同比增长约11.2%[3] - 截至2024年6月30日止六个月，集团来自终止经营业务的除所得税前亏损为6.23亿港元[11] - 2024年上半年终止经营业务溢利为1741.3万港元，2023年为1566.5万港元[49] 公司整体亏损指标变化 - 2024年上半年公司拥有人应占亏损552,529千港元，2023年为187,127千港元，亏损同比扩大约195.3%[3] - 2024年上半年股东应占亏损约5.52529亿港元，较去年同期增加约195%，去年同期亏损约1.87127亿港元；每股基本亏损为3.71港仙，去年同期为1.26港仙[57] 资产总额指标变化 - 2024年6月30日非流动资产总额556,543千港元，2023年12月31日为3,831,433千港元，同比下降约85.5%[6] - 2024年6月30日流动资产总额3,789,056千港元，2023年12月31日为1,059,427千港元，同比增长约257.7%[6] - 2024年6月30日和2023年12月31日，公司须报告分部资产分别为3,904,674,000港元和4,452,411,000港元[27] 权益总额指标变化 - 2024年6月30日权益总额533,614千港元，2023年12月31日为1,248,595千港元，同比下降约57.3%[8] - 2024年6月30日，集团的公司拥有人应占权益总额为4.73亿港元[11] - 2024年6月30日集团资产净值约为5.34亿港元，2023年12月31日约为12.49亿港元[66] 负债总额指标变化 - 2024年6月30日非流动负债总额18,178千港元，2023年12月31日为776,722千港元，同比下降约97.7%[8] - 2024年6月30日流动负债总额3,793,807千港元，2023年12月31日为2,865,543千港元，同比增长约32.4%[8] - 2024年6月30日，集团流动负债超出流动资产22.11亿港元[11] - 2024年6月30日，集团总借贷为17.45亿港元，其中流动负债部分为12.75亿港元[11] - 2024年6月30日，集团流动负债净值约为22.11亿港元，2023年12月31日约为18.06亿港元，流动比率由0.37倍降至0.30倍[66] 借贷相关指标变化 - 2024年6月30日有抵押或有担保借贷总额17.45228亿港元，2023年12月31日为17.68795亿港元[40] - 2024年6月30日借贷总额为17.45228亿港元，2023年12月31日为17.68795亿港元[43] - 2024年6月30日借贷年利率介乎6.55%至18.25%，2023年12月为4.15%至18.25%[43] - 2024年6月30日由物业等担保的借贷为15.27533亿港元，2023年12月31日为15.15227亿港元[44] - 2024年6月30日由前附属公司担保的借贷为6.53008亿港元，2023年12月31日为6.87389亿港元[44] - 2024年6月30日即期借贷为违约重组借贷人民币1.98685亿元，相当于约2.17694亿港元[44] - 截至2024年6月30日止六个月出售一间附属公司后终止确认银行借贷4667.5万港元[44] - 2024年6月30日综合借贷及贷款约为17.45亿港元，其中12.75亿港元须于一年内偿还[66] - 2024年6月30日17.45亿港元借贷按年利率6.55% - 18.25%计息，2023年12月31日为4.15% - 18.25% [66] 违约借贷相关情况 - 2024年6月30日，集团青岛违约借贷本金总额为6.53亿港元，相关应付利息为3.09亿港元[11] - 2024年6月30日，集团违约重组借贷为2.18亿港元，应付利息为0.87亿港元[11] - 2024年6月30日，已违约之借贷总额8.71亿港元已分类为流动负债[11] - 2024年6月30日，集团的青岛违约借贷及违约重组借贷以及相关应付利息合共为12.67亿港元[12] - 2024年3月14日，质押股权司法拍卖交易价格为9300万港元以部分清偿青岛违约借贷[12] - 青岛违约借贷、应付利息及附加费合计9.62亿港元[13] - 青岛大拇指违约事件涉及贷款本金及违约金约7.07亿元人民币（约8.27亿港元），部分股权被司法拍卖，物业及股权被查封或冻结[76] - 2024年4月南京中院命令涉及贷款本金约8亿元人民币（约8.77亿港元），逾期利息约7654万元人民币（约8386万港元），年利率12.9% [77] 出售事项相关 - 公司拟以1000万元人民币（约1100万港元）出售出售目标公司全部已发行股本[13] - 出售事项待2024年9月11日股东特别大会批准，完成后出售集团将不再为附属公司[13] - 集团预计出售事项改善流动资金，终止确认出售集团2024年6月30日负债31.57亿港元[13] - 2024年7月26日公司拟以1100万港元出售目标公司全部已发行股本，预计改善流动资金情况，终止确认出售集团负债31.57亿港元[67] - 公司拟以1000万元人民币（约1100万港元）出售目标公司全部已发行股本，待9月11日股东大会批准[73] 会计准则相关 - 多项会计准则修订于2024年1月1日或之后适用，集团首次采纳，预计无重大影响[16] - 已颁布但未强制生效准则及年度改进，预计对集团无重大影响[17] 财务风险相关 - 集团经营存在市场、信贷及流动资金等财务风险，风险管理政策无重大变动[19] - 自上一全年财务报告日期，金融负债合约未贴现现金流出无重大变动[20] 业务分部相关 - 集团主要分三个营运分部，截至2024年6月30日酒店业务为终止经营业务[22] - 中期综合收益表和全面收益表比较数据重列，列报酒店业务业绩为终止经营业务[22] 公司分部财务指标变化 - 截至2024年和2023年6月30日止六个月，公司分部收入总额分别为132,288,000港元和195,835,000港元[24] - 同期，公司除所得税前（亏损）╱溢利分别为亏损200,427,000港元和溢利43,027,000港元[24] - 同期，公司须报告分部负债分别为1,899,274,000港元和2,080,462,000港元[27] 融资成本相关指标变化 - 截至2024年和2023年6月30日止六个月，公司融资成本分别为102,645,000港元和333,076,000港元[29] - 其他借贷利息支出中，2024年延迟偿还滞 纳金拨备56,458,000港元，2023年为92,838,000港元[29] - 2024年应付前附属公司款项利息支出509,000港元，2023年为82,316,000港元[29] 税务相关 - 大部分集团实体按25%法定所得税税率就应课税收入缴纳中国企业所得税[30] - 集团开发供中国境内销售的物业须按30% - 60%累进税率缴纳土地增值税[30] - 截至2024年和2023年6月30日止六个月，集团在香港无应课税溢利，未就香港利得税拨备[30] - 2024年上半年所得税抵免4976.5万港元，2023年为支出1000港元[31] 股息相关 - 不建议就2024年及2023年上半年派發股息[32] 物业相关资产指标变化 - 2024年6月30日投资物业期末值为3.91952亿港元，2023年为28.27195亿港元[34] - 2024年6月30日发展中物业及已完成待售物业总值2.22478亿港元，2023年12月31日为7.46033亿港元[35] - 2024年上半年营业成本确认减值拨备767.4万港元，2023年同期无；2024年6月30日累计减值拨备为2.14759亿港元，2023年12月31日为2.07085亿港元[36] 应收应付款项指标变化 - 2024年6月30日贸易及其他应收款项及预付款总额7268.1万港元，2023年12月31日为3.17569亿港元[37] - 2024年6月30日贸易应付款项4393.3万港元，2023年12月31日为2.19952亿港元[41] - 2024年6月30日应收前附属公司款项为4.14475亿港元，2023年12月31日为4.10683亿港元[45] - 2024年6月30日应付前附属公司款项为1651.9万港元，2023年12月31日为1866.4万港元[45] 出售集团相关指标 - 2024年6月30日分类为持作待售之出售集团资产总额为31.31215亿港元，负债总额为31.56951亿港元[47][48] 担保相关指标变化 - 2024年6月30日为物业买家按揭融资担保金额为4134千港元，2023年12月31日为4061千港元[50] - 2024年6月30日就前附属公司借贷及应付利息财务担保确认拨备68.8669亿港元，2023年12月31日为30.9866亿港元；2024年上半年确认财务担保合约亏损拨备3.74885亿港元，2023年上半年无[51] - 2024年上半年确认向关联方收取担保费收入654.1万港元，2023年上半年为432万港元[54] - 2024年6月30日由前附属公司担保借贷为6.53008亿港元，2023年为6.87389亿港元；2024年上半年确认担保费开支440.6万港元，2023年上半年为361.1万港元[54] - 2024年6月30日集团就银行按揭贷款向银行提供最多约406.1万港元担保，2023年12月31日为413.4万港元[74] - 公司为南京相关担保于2024年6月30日作出拨备约6.8867亿港元[77] 管理人员福利相关 - 2024年上半年主要管理人员短期福利和离职后福利为5507千港元，2023年为3554千港元[53] 关联方利息收支相关 - 2024年上半年确认应收前附属公司利息收入4010.7万港元，应付利息开支50.9万港元；2023年上半年分别为7623.7万港元和823.16万港元[54] 物业承担及租金相关 - 2024年6月30日有关发展中物业及投资物业已订约或授权但未拨备承担为67202千港元，2023年为66022千港元[55] - 2024年6月30日自有投资物业未来应收最低租金一年內为71846千港元，一年后但不超五年为142087千港元，五年后为5657千港元；2023年12月31日分别为78684千港元、164794千港元、7146千港元[56] 集团收入相关 - 2024年上半年集团收入约1.32288亿港元，较2023年同期约1.94884亿港元减少6259.6万港元[57] 商业及酒店运营业务数据 - 商业及酒店运营业务营业收入约7432.7万元人民币（约8179.1万港元），商业平均出租率约63%，酒店平均入住率约58%[60] - 上海“证大大拇指广场”可出租面积43188平方米，期内出租率38%，收入2479.7万元人民币[60] - 青岛“证大大拇指广场”可出租面积47025平方米，期内出租率59%，收入1348万元人民币[

财务数据 - 2023年集团营业额约3.801亿港元，较2022年的约3.96621亿港元减少1652.1万港元[4] - 2023年股东应占盈利约8950.4万港元，2022年则录得约28.83611亿港元[4] - 2023年公司股份每股基本盈利为0.60港仙，2022年为19.38港仙[4] - 2023年12月31日集团资产净值约为12.49亿港元，2022年为11.89亿港元；流动负债净值约为18.06亿港元，2022年为26.42亿港元；流动比率从2022年的0.45倍降至2023年的0.37倍[20] - 2023年12月31日集团综合借贷及贷款约为17.69亿港元，其中11.74亿港元须一年内偿还，5.95亿港元须一年后偿还；借贷利率为4.15% - 18.25%，2022年为4.5% - 24%；现金及银行结余及已抵押存款约为1.33亿港元，2022年为2.72亿港元；资本负债比率从2022年的2.09倍降至2023年的1.60倍[20] - 截至2023年12月31日止年度，集团确认金融资产及应收前附属公司款项的减值亏损拨回净额4.41亿港元，2022年减值亏损净额为9.16亿港元[21] - 物业销售2023年营业额约为零港元，2022年为4837.7万港元，减少因中国房地产市场需求疲弱及集团业务重心转移[23] - 物业租赁、管理及代理服务2023年营业额约为2.94455亿港元，2022年为2.68998亿港元，大致稳定[24] - 酒店营运2023年营业额约为8564.5万港元，2022年为7924.6万港元，增加因疫情消退后入住率增加[25] - 2023年12月31日集团在香港及中国共雇用约485名雇员，2022年为592名[28] - 2023财年集团偿还一笔本金约1.39亿港元的违约借贷，将三笔本金合共约6.15亿港元的借贷展期，偿还本金总额1.27亿港元的其他借贷[31] - 2023财年集团完成出售剩余存货，预期金额约为116万港元，但因房地产市场低迷，相关服务尚未开始[32] - 2023财年公司搬迁香港总部，节省数百万营运成本，行政开支减少约40%或8100万港元[35] - 2022年公司与主要股东完成Myway出售事项，使2023财年计息借款减少约60%或41亿港元，融资成本减少约75%或7.35亿港元[37] - 2023年末集团抵押资产账面价值物业、厂房及设备为538424千港元，投资物业为0千港元等[53] - 2023年末与前附属公司借款及应付利息有关的财务担保拨备为309866千港元[54] - 2023年末集团就银行按揭贷款向银行提供最多约4061000港元担保[55] - 2023年集团对五大客户销售总额占总营业额10.81%，对最大客户销售占4.08%[119] - 2023年向集团最大供应商及五大供应商采购总额分别占总采购额8.15%和28.55%[119] - 2023年度集团录得除所得税前亏损5200万港元[186] - 2023年12月31日，集团流动负债超出流动资产18.06亿港元[186] - 2023年12月31日，集团总借贷为17.69亿港元，其中流动部分为11.74亿港元[186] - 除2.54亿港元借贷及7500万港元相关应付利息无抵押外，其余借贷以酒店物业、投资物业及定期存款作抵押[186] - 2023年12月31日，集团现金及银行结馀总额为1.23亿港元[186] - 2023年12月31日，公司无法偿还金融机构本金总额6.87亿港元的借贷及相关应付利息3.37亿港元，来自联系公司的借贷2.08亿港元及应付利息0.74亿港元也已违约，全部未偿还本金及应付利息达13.06亿港元，违约借贷总额8.95亿港元被分类为流动负债[187] - 2023年公司收入为3.801亿港元，2022年为3.96621亿港元；毛利2023年为2.57535亿港元，2022年为1.63978亿港元；年度溢利2023年为8950.4万港元，2022年为28.83611亿港元[197] - 2023年基本每股盈利和摊薄每股盈利均为0.60港仙，2022年为19.38港仙[197] - 2023年年度溢利为26,246千港元，2022年为2,878,338千港元[198] - 2023年年度其他全面收益（经扣除税项）为33,083千港元，2022年为103,264千港元[198] - 2023年年度全面收益总额为59,329千港元，2022年为2,981,602千港元[198] - 2023年本公司拥有人应占全面收益为137,027千港元，2022年为3,003,998千港元[198] - 2023年非控制性权益应占全面收益为(77,698)千港元，2022年为(22,396)千港元[198] - 2023年非流动资产总额为3,831,433千港元，2022年为4,382,739千港元[200] - 2023年流动资产总额为1,059,427千港元，2022年为2,143,282千港元[200] - 2023年资产总额为4,890,860千港元，2022年为6,526,021千港元[200] - 2023年权益总额为1,248,595千港元，2022年为1,189,266千港元[200] - 2023年本公司拥有人应占权益为1,122,337千港元，2022年为985,310千港元[200] 业务布局 - 公司形成以上海为中心，以长三角为核心板块，辐射全国的业务版图[5] - 公司已形成以喜马拉雅中心、大拇指广场、九间堂为核心品牌的产品系列，创造40余个行业经典作品[6] - 公司主要业务为投资控股，附属公司涉及物业开发、投资、管理及代理服务和酒店运营业务[78] 业务收入情况 - 2023年酒店、物业租赁及管理服务收入为集团主要收入来源，整体收益较去年有所改善[7] - 商业及酒店运营业务年收入约3.28亿元人民币（约3.63亿港元），商业平均出租率约64%，酒店平均入住率约68%[11] - 物业管理服务业务覆盖全国10个大中城市，上海管理项目超30个，管理面积超260万平方米，总收入1.17亿元人民币（约1.30亿港元）[12] - 物业开发业务进入调整优化期，主要待开发项目为证大南通壹城大拇指广场，占地28.19万平方米，总建筑面积约27.91万平方米[12] 行业环境 - 2023年房地产投资信心低迷，销售端短暂复苏后再度下滑，长期购房需求动能持续减弱[8] - 2023年重点城市商铺租赁市场需求恢复释放，商业街租金企稳，购物中心租金回升，办公租户承租能力下降，租金持续下跌[8] - 2024年房地产行业处于调整通道，政策环境有望提振预期，但企业经营仍面临挑战[14] 公司经营策略 - 公司持续加强资金及成本管理，优化资本结构，缓解偿债压力，现金流状况获改善[9] - 公司明确核心资产经营方向，物业开发以谨慎为主，商业与酒店管理和物业管理服务是业务重点[9] - 公司将降风险、稳运营、促革新、求发展作为指导方针，优化资产配置，开拓轻资产发展新航道[15] - 公司将提升新消费、新场景下的商业化能力，探求发展新机遇，为城市和社会发展贡献力量[16] 债务处理与资金安排 - 公司计划2024年第二季度与未违约借款金融机构沟通并达成初步方案，第三季度完成修订借款协议签署[40] - 公司决定优先清偿约23亿港元的一笔违约借贷，积极推进与联系公司就剩余约2亿港元违约借贷重启谈判[41] - 2024年一季度金融机构通过司法拍卖处置附属公司60%股权，青岛违约借款未偿还金额缩减约9100万港元，减至8.88亿港元[42] - 公司拟向金融机构出售评估价值约11.5亿港元的剩余已抵押资产，快速兑现及合理折价后对价预估约9亿港元，用于清偿违约借贷[44] - 公司启动开发储备地产项目，预计现金流入总额在5400万至7600万港元间，计划2024年底前达成预售节点[44] - 公司拟启动海门项目开发，预计产生约2300万港元现金流入量，计划2024年底前达成预售节点[44] 公司人员与股权结构 - 黄裕辉先生52岁，南通三建控股（香港）有限公司于2023年12月31日拥有公司4462317519股股份权益，占已发行股本约29.99%[58][59] - 王乐天先生51岁，于2019年11月9日获委任为公司执行董事等[59] - 王先生2018年6月加入中国东方资产管理（国际）控股有限公司，现任联席总裁等职[60] - 李珍女士39岁，2021年1月11日获委任为公司执行董事等职，自2021年11月起担任广东精艺金属股份有限公司董事[60][61] - 龙天宇先生39岁，2023年6月16日起获委任为公司执行董事，现任中国东方资产管理（国际）控股有限公司特殊投资机会三部主管兼执行总监[61][63] - 王峥女士53岁，2017年10月13日起获委任为公司非执行董事，在房地产及投资领域有超25年行业经验[65] - 邹洋先生36岁，2023年8月24日获委任为公司非执行董事，现任复星蜂巢高级副总裁等职[65] - 郭浩淼先生32岁，2024年3月26日起获委任为公司非执行董事，现任复星蜂巢大中华区投资管理部投资高级总监[66][67] - 关浣非博士66岁，2021年1月11日获委任为公司独立非执行董事，担任多个学术及顾问职务[68] - 曹海良先生51岁，自2021年1月11日任公司独立非执行董事等职，创办北京远博仕业企业管理顾问公司并任董事长至今，在多所高校任客座教授[72][73] - 林芯竹博士44岁，自2021年1月11日任公司独立非执行董事等职，有在多家基金公司任职经历[73][74] - 王禹洲先生44岁，自2021年9月30日任公司独立非执行董事等职，拥有多个专业协会会员资格及专业认证，有丰富财务相关工作经历[74][75] - 刘砚枫先生43岁，自2021年5月1日任公司公司秘书，为香港执业律师[75] - 南通三建控股（香港）有限公司持有44.62亿股，占已发行股本29.99%[112] - 东方资产通过旗下公司间接持有53.82亿股，占已发行股本36.17%[113] - 复星国际及其关联方持有22.55亿股，占已发行股本15.16%[113] - 截至2023年12月31日，至少25%已发行股份由公众持有[123] - 截至2023年12月31日，南通三建控股（香港）有限公司由南通三建控股有限公司100%控制[114] - 截至2023年12月31日，郭广昌拥有复星国际控股有限公司85.29%控制权[116] 公司治理与合规 - 董事会提呈截至2023年12月31日止年度的年度报告及经审核财务报表[77] - 集团截至2023年12月31日止年度业绩及财务状况载于第52至167页综合财务报表，董事会不建议派发该年度股息[80] - 集团过去五个财政年度业绩、资产及负债摘要载于第168页[81] - 公司2023年度股本变动情况载于财务报表附注29(a)[82] - 2023年集团及公司储备变动情况分别载于综合权益变动表及财务报表附注37[83] - 集团主要附属公司详情载于综合财务报表附注17[84] - 回顾年度集团无慈善捐赠[85] - 2023年12月31日公司无可供分派给股东的储备[86] - 2022年集团物业、厂房及设备以及投资物业变动情况分别载于综合财务报表附注15和16[87] - 集团2023年度发展中及待出售物业详情载于年报附注19[88] - 公司认为独立非执行董事均具备独立性[121] - 公司截至2023年12月31日年度已遵守企业管治守则的所有适用条文[126] - 董事于截至2023年12月31日止年度内已遵守标准守则所载标准规定[127] - 2023年6月16日龙天宇获委任、何海洋辞任董事；8月24日邹洋获委任、崔镝辞任董事；2024年3月26日郭浩淼获委任、黄嘉玮辞任董事[128] - 2024年3月26日陈爽太平绅士离任独立非执行董事[129] - 董事会负责厘定公司企业管治政策，执行多项企业管治职责[130] - 公司主席为黄裕辉，行政总裁职位自2022年8月19日起一直空置[133] - 2023年董事及高级管理人员参加不同研讨会及阅览资料等培训[134] - 薪酬委员会成员包括曹海良、王禹洲等，年内曾举行2次会议[135] - 提名委员会于2012年3月成立，2023年度举行2次会议[136] - 审核委员会2023年度举行2次会议，已审阅集团财务报表及会计原则等[140] - 截至报告日期，董事会由3名女性董事及8名男性董事组成[139] -

财务数据 - 2023年度收入为380,100千港元，较2022年度的396,621千港元略有下降[1] - 2023年度净利润为89,504千港元，较2022年度的2,883,611千港元有明显下降[1] - 公司总资产为489.09亿港元，较2022年的652.60亿港元有所下降[3] - 公司总负债为489.09亿港元，与总资产相等[4] - 本集团截至2023年12月31日止年度录得除所得税前亏损52,000,000港元[8] - 本集团的流动负债超出流动资产1,806,000,000港元[8] - 本集团的总借贷为1,174,000,000港元，其中包括流动部分254,000,000港元[8] - 本集团的现金及银行结余总额为123,000,000港元[8] - 本集团无法根据还款时间表偿还多间金融机构的借贷本金总额为687,000,000港元[9] - 本集团来自一名股东的联繫公司的借贷208,000,000港元已違約[9] - 本集团的違約借贷及交叉違約借贷、違約重組借贷及有关应付利息共为1,306,000,000港元[11] - 青岛违约贷款的未偿还本金为人民币596,000,000元，应付利息及附加费为人民币312,000,000元[12] - 公司未能与金融机构达成任何进一步清偿计划[13] 公司运营 - 公司未进行重大附属公司、合资企业和联营企业的收购和出售[80] - 公司在2023年底共雇用了485名员工，较2022年底的592名员工减少了18.0%[79] - 公司持续将降风险、稳运营、促革新、求发展作为发展指导方针，打开发展思路，稳中求进[63] - 公司将持续提升新消费、新场景下的商业化能力，努力探求下一阶段发展新机遇[64] - 公司面临外汇和利率风险，目前未使用任何金融工具对冲货币和利率风险，但管理层会考虑对冲重大利率风险[77][78] - 公司已采纳上市规则附录C1的企业治理准则，并认为符合企业治理准则条文[87] - 公司正在采取多项措施提升流动资金及财务状况[69] - 公司正与金融机构积极磋商重组借贷及提供资金支持[69]

文章核心观点 - 上海滩地产大佬戴志康名下位于上海浦东新区的别墅以1.44亿元的价格成功竞拍,较起拍价溢价约60%,折合单价21.14万元/平方米[1][2][3] - 该房产原属于"证大系"掌舵人戴志康,其因涉及非法吸收公众存款罪正在服刑,名下房产将通过拍卖等方式处置,所得款项将按比例发还给受害者[2][13][14] - 该别墅所在的"九间堂"小区是上海顶级高端豪宅区,曾吸引众多富豪如马云、叶立培等入住,但近年来二手交易量很少,目前在售房源价格高达数亿元[7][8][9][10] 文章分组总结 别墅拍卖情况 - 该别墅位于上海浦东新区,建筑面积681.11平方米,经过117轮激烈竞拍最终以1.44亿元成交,较起拍价溢价约60%[1][3][5] - 该别墅目前部分外墙已拆除,门窗缺失,房屋结构变化较大,有违建登记,买受人需自行承担恢复原状的费用[4] - 业内人士认为,对于富豪来说,买别墅更多是"买地"而非房子本身,可以通过后期重新装修来完善[6] "九间堂"小区概况 - "九间堂"小区位于上海顶级高端豪宅区,绿化率达60%,容积率仅0.28,每栋别墅占地3亩,临水大宅[7] - 小区曾吸引众多富豪如马云、叶立培等入住,但近年来二手交易量很少,最近一次成交价约1亿元[8] - 目前小区在售房源价格高达数亿元,单价最低也在22.8万元/平方米,可见此类低容积率豪宅产品十分罕见[9][10] 戴志康及"证大系"背景 - 戴志康曾是上海滩地产大佬,在《胡润百富榜》上多次入围,旗下"证大系"涉及金融、地产等多个领域[11][12] - 2019年8月,戴志康因涉嫌非法吸收公众存款罪投案自首,随后"证大系"崩盘,戴志康最终被判处19年有期徒刑[13][14]

公司基本情况 - 上海証大房地產有限公司是一家投资控股公司，主要在中国从事物业发展、物业投资和提供物业管理及酒店经营[10] 财务表现 - 二零二三年截至六月三十日止六个月，上海証大房地產有限公司收入为194,884千港元，较去年同期略有下降[3] - 二零二三年截至六月三十日止六个月，公司净利润为-187,127千港元，较去年同期有所改善[3] - 公司在二零二三年六月三十日的资产总额为6,123,257千港元，较去年同期略有下降[5] - 本公司擁有人應佔權益为297,587千港元，较去年同期持平[6] 财务风险和措施 - 本集团截至2023年6月30日止六个月期间录得净亏损为188,000,000港元，流动负债超过流动资产，总借贷为1,779,000,000港元[15] - 公司管理层已采取多项计划和措施以改善流动资金压力和现金流量，包括与金融机构磋商重组借贷、恢复海门项目建设和预售等[20] - 董事认为公司将有足够运营资金满足未来12个月的财务责任，符合持续经营基准[21] - 公司管理层能否成功实施计划和措施存在重大不确定性，持续经营取决于与贷款人磋商、获得新融资、加快建设和获得现金流量等因素[22] - 若公司未能实现计划和措施，可能需要调整资产价值、做出准备金、重新分类非流动资产和负债[23] 财务报表信息 - 本公司中期簡明綜合財務報表以港元呈列，未经审计但已由董事会审阅[11][12] - 本中期簡明綜合財務報表根据香港会计准则第34号编制[13] - 公司采纳了多项会计准则修订，对过往期间金额无影响，预计不会对当前和未来产生重大影响[25] - 公司未提前采纳新准则和改进，预计不会对当前或未来产生重大影响[26] - 管理层的判断、估计和假设会影响会计政策应用和财务报表金额[27] 分部业务情况 - 分部收入总额为195,835千港元，其中物业租赁、管理及代理服务占138,370千港元[40] - 分部资产总额为4,659,366千港元，其中物业租赁、管理及代理服务占3,218,412千港元[41] - 除所得税前虧損为43,027千港元，较上年同期增长[42] - 分部资产总额为4,659,366千港元，分部负债总额为1,469,380千港元[43] 公司发展和展望 - 公司将继续降低风险、稳定运营、促进创新、寻求发展，打开新的发展思路[80] - 公司将持续提升新消费、新场景下的商业化能力，为城市建设、社会发展贡献积极力量[81] - 公司将继续控制行政成本、节省资本开支，寻求其他替代融资方法[84]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日止六个月，公司收入为194,884千港元，较2022年的195,177千港元下降0.15%[1] - 2023年上半年毛利为106,900千港元，2022年为91,656千港元，同比增长16.63%[1] - 2023年上半年期内亏损为187,937千港元，2022年为469,266千港元，亏损幅度收窄59.95%[1] - 2023年上半年每股基本亏损为1.26港仙，2022年为3.15港仙[1] - 截至2023年6月30日，非流动资产总额为4,167,443千港元，较2022年12月31日的4,382,739千港元下降4.91%[3] - 截至2023年6月30日，流动资产总额为1,955,814千港元，较2022年12月31日的2,143,282千港元下降8.74%[3] - 截至2023年6月30日，权益总额为1,084,545千港元，较2022年12月31日的1,189,266千港元下降8.81%[4] - 截至2023年6月30日，负债总额为5,038,712千港元，较2022年12月31日的5,336,755千港元下降5.58%[4] - 截至2023年6月30日止六个月，集团亏损净额为188,000,000港元[9] - 2023年上半年集团收入约194,884,000港元，较2022年同期约195,177,000港元减少293,000港元[67] - 2023年上半年股东应占亏损约187,127,000港元，较去年同期减少约60%，去年同期亏损约469,246,000港元[67] - 2023年6月30日，公司资产净值约10.85亿港元（2022年12月31日约11.89亿港元）[81] - 2023年6月30日，公司流动负债净值约21.13亿港元（2022年12月31日约26.42亿港元），流动比率从0.45倍升至0.48倍[81] - 2023年6月30日，公司综合借贷及贷款约17.79亿港元，其中10.49亿港元须一年内偿还，7.3亿港元须一年后偿还[81] - 2023年6月30日，17.79亿港元借贷按每年4.5% - 24%固定利率计息（2022年12月31日为19.71亿港元）[81] - 2023年6月30日，公司现金及银行结余（含受限银行结余1600万港元）及已抵押银行存款约8800万港元（2022年12月31日约2.72亿港元）[81] - 公司资本负债比率从2022年12月31日的2.09倍升至2023年6月30日的2.12倍[81] 各条业务线数据关键指标变化 - 公司主要分为销售物业、物业租赁管理及代理服务、酒店业务三个营运分部[30] - 截至2023年6月30日止六个月，销售物业收入113.2万港元，2022年同期为1450.7万港元[36] - 截至2023年6月30日止六个月，物业租赁、管理及代理服务收入13741.9万港元，2022年同期为13648.9万港元[36] - 截至2023年6月30日止六个月，酒店业务收入5633.3万港元，2022年同期为4418.1万港元[36] - 截至2023年6月30日止六个月，源自外部客户收入19488.4万港元，2022年同期为19517.7万港元[36] - 截至2023年6月30日止六个月，除所得税前溢利4302.7万港元，2022年同期除所得税前亏损4277.2万港元[36] - 2023年上半年须报告分部除所得税前溢利43027千港元，2022年同期亏损42772千港元[38] - 2023年上半年融资成本333076千港元，2022年同期为458344千港元[38][39] - 2023年上半年所得税支出1千港元，2022年同期抵免26234千港元[42] - 物业销售回顾期内收入约为113.2万港元，2022年同期为1450.7万港元[86] - 物业租赁、管理及代理服务回顾期内收入约为1.37419亿港元，2022年同期为1.36489亿港元[87] - 酒店运营回顾期内收入为5633.3万港元，2022年同期为4418.1万港元[88] - 商业及酒店运营业务营业收入约1.76709亿元人民币（约2.00004亿港元），商业平均出租率约72%，酒店平均入住率约58%[73] - 物业管理服务业务覆盖全国10个大中城市，上海管理项目超30个，管理面积超260万平方米，实现营业收入6173.5万元人民币（约6987.4万港元）[75] 违约借贷相关情况 - 2023年6月30日，公司青岛违约借贷本金总额为6.43亿港元，相关应付利息为4.18亿港元[10] - 2023年6月30日，来自联系公司的违约重组借贷本金为2.08亿港元，应付利息为6600万港元[10] - 2023年6月30日，违约借贷及相关应付利息合共13.35亿港元，已违约借贷总额8.51亿港元分类为流动负债[10][11] - 青岛违约借贷未偿还本金人民币5.94亿元（约6.43亿港元），应付利息及附加费人民币3.87亿元（约4.18亿港元）[12] - 2023年6月30日，青岛证大银行存款1200万港元将被冻结及划拨以偿还青岛违约借贷[12] - 青岛违约借贷贷款人对青岛证大已质押物业（投资物业9.3亿港元、物业厂房及设备1.05亿港元）折价出售等所得款项享有优先受偿权[12] - 青岛违约借贷贷款人对海南华意置业有限公司60%已质押股权所得款项享有优先受偿权[12] - 2022年6月集团收到兰州中院对青岛大拇指等发出的执行裁定书，源于青岛大拇指欠青岛违约借贷贷款人贷款本金及违约金约7.07亿元人民币（相当于约8.27亿港元）[97] - 公告日尚余本金5.94亿元人民币（相当于约6.43亿港元）逾期未偿还[97] 公司应对措施及持续经营情况 - 管理层采取措施减轻流动资金压力，包括说服贷款人、重组借贷、恢复海门项目建设预售等[15] - 董事认为考虑相关计划及措施后，公司有足够营运资金满足12个月内营运及财务责任[16] - 公司能否持续经营取决于与贷款人磋商、获取新融资、物业预售销售及控制成本等情况[17] - 集团采取多项措施提升流动资金及财务状况，包括与贷款人磋商、重组现有借贷、恢复项目建设及预售等[82] - 集团持续经营业务存在重大不确定性，取决于与贷款人磋商、获取新融资、加快物业销售等情况[83] - 若未能实现计划及措施，集团将作出资产账面价值调整等操作[84] 会计准则相关情况 - 多项会计准则修订于2023年1月1日或之后适用，公司首次采纳，对过往金额无影响，预计对当前及未来无重大影响[20] - 公司未提早采纳已颁布但未强制生效的准则及改进，预计对当前或未来无重大影响[21] 财务风险及合约情况 - 公司经营存在市场、信贷及流动资金等财务风险，自2022年12月31日以来风险管理政策无重大变动[24][26] - 自上一全年财报日期，除借贷偿还外金融负债合约未贴现现金流出无重大变动[27] 其他财务数据 - 2023年6月30日投资物业期末值2827195千港元，2022年为3172704千港元[45] - 2023年6月30日发展中物业689682千港元，已完成待售物业874508千港元，累计减值拨备55754000港元[46] - 2023年6月30日贸易应收款项净额59588千港元，其他应收款项净额212210千港元[49] - 2023年6月30日贸易应收款项为6527.7万港元，2022年12月31日为6740.7万港元[51] - 2023年6月30日贸易及其他应付款项中贸易应付款项为1.33556亿港元，2022年12月31日为2.19071亿港元[52] - 2023年6月30日有抵押或有担保借贷为17.79372亿港元，2022年12月31日为21.37575亿港元[53] - 2023年6月30日借贷年利率为4.5%至24%，2022年12月31日同样为4.5%至24%[53] - 2023年6月30日以物业等作抵押的借贷为15.26643亿港元，2022年12月31日为18.71128亿港元[54] - 2023年6月30日流动借贷中青岛违约借贷及违约重组借贷折合港元约8.50561亿，其他借贷折合港元约1.98611亿[55] - 截至2023年6月30日止六个月，前附属公司代表集团偿还2893.8万港元，集团偿还违约借贷1.52939亿港元[56] - 2023年6月30日应收前附属公司款项为1.361842亿港元，2022年12月31日为1.281285亿港元[57] - 2023年6月30日应付前附属公司款项为1.46938亿港元，2022年12月31日为1.383454亿港元[57] - 2023年6月30日就物业买家按揭融资作出担保金额为438.1万港元，2022年12月31日为458.6万港元[58] - 2023年6月30日，前附属公司借贷及应付利息财务担保为137,997千港元，2022年12月31日为144,437千港元[60] - 截至2023年6月30日止六个月，主要管理人员短期福利为268千港元，2022年同期为371千港元；离职后福利为3,554千港元，2022年同期为5,824千港元[62] - 截至2023年6月30日止六个月，已确认担保费收入4,320,000港元，2022年同期无[62] - 2023年6月30日，借贷689,873,000港元由前附属公司作担保，2022年为722,152,000港元；截至2023年6月30日止六个月，担保费开支3,611,000港元，2022年同期无[63] - 截至2023年6月30日止六个月，已确认利息收入76,237,000港元，利息开支82,316,000港元，2022年同期无[64] - 2023年6月30日，有关发展中物业及投资物业已订约或授权但未拨备的承担为67,997千港元，2022年12月31日为64,674千港元[65] - 2023年6月30日，投资物业应收租金一年内为119,461千港元，一年后但不超五年为275,099千港元，五年后为15,121千港元；2022年12月31日对应分别为145,057千港元、312,885千港元、29,183千港元[66] 公司业务相关信息 - 公司已形成40余个行业经典作品[69] - 证大南通壹城大拇指广场占地28.1912万平方米，总建筑面积约27.9076万平方米（含车库及配套设施7.7143万平方米）[76] - 公司在海南省澄迈县拥有地块超60%权益，地块面积130.9563万平方米[77] 公司人员情况 - 2023年6月30日集团在香港及中国共雇用约505名雇员，2022年12月31日为592名[91] 担保相关情况 - 就前附属公司的借款及应付利息有关的财务担保，集团承诺弥偿金额分别为10.56507亿港元及4.41166亿港元，截至2023年6月30日，财务担保合约拨备为1.37997亿港元[93] - 2023年6月30日，集团就银行向购买本集团已开发物业之客户所提供之按揭贷款而向银行提供最多约438.1万港元之担保[94] 资产抵押情况 - 2023年6月30日，物业、厂房及设备账面价值55.7535万港元、投资物业账面价值209.3601万港元、已抵押银行存款账面价值104.7万港元已抵押[96] 公司合规情况 - 审核委员会认为公司已遵守所有适用会计准则及规定[99] - 所有董事在截至2023年6月30日止6个月内已遵守标准守则所载标准规定[100] - 董事会认为公司在截至2023年6月30日止6个月期间已符合企业管治守则条文[101] 证券交易情况 - 期内公司或其附属公司无购买、出售或赎回公司任何上市证券[102]

公司业务及财务状况 - 上海证大房地产有限公司截至2022年12月31日止年度的營業額约为396,621,000港元，较上一年度减少344,372,000港元[4] - 上海证大房地产有限公司股东应占盈利约为2,883,611,000港元，较上一年度的股东应占虧損有了显著增长[4] - 集团各大物业开发项目均处于尾盘阶段，收入主要来自酒店、物业租赁和管理服务，导致总体收入大幅减少[7] - 集团在2022年持续受到新冠疫情防控措施的影响，但通过与Myway达成条件购买协议，资本结构得到良好调整，流动资金状况明显改善[9] - 公司努力改善现金流状况，加强资金管理与成本管理，保障各项业务的稳健运营，并持续优化资本结构[10] - 公司致力于提高经营效率，保障基础经营收入稳定，整合优质资源，培育管理新动能，不断探求效益增长新机遇[10] - 公司商业及酒店运营业务在年内实现约264.56亿元人民币的营业收入，其中商业平均出租率约74%，酒店平均入住率约43%[12] - 物业管理服务业务报告期内管理面积达到277.06万平方米，实现营业收入约10.5亿元人民币[14] - 公司年度利润主要来自出售子公司收益，但仍录得亏损，主要由于持续低营业额不足以弥补费用支出[25] - 公司资产净值约为1,189,000,000港元，负资产净值约为1,792,000,000港元，流动负债净值约为7,371,000,000港元[27] - 公司确认金融资产减值虧損淨額约为22,000,000港元，较上一年度减少约136,000,000港元[28] - 公司物业销售额约为48,377,000港元，较上一年减少约307,025,000港元，主要是由于可交付项目面积减少[29] - 公司物业租赁、管理及代理服务收入约为268,998,000港元，较上一年减少约340,328,000港元，主要是由于上海新冠疫情影响[30] - 公司酒店业务收入约为79,246,000港元，较上一年减少约93,640,000港元，主要是由于全国新冠疫情影响[31] 公司发展战略 - 未来展望中，公司将继续优化资本结构，重点解决剩余风险问题，持续优化资产配置，推动管理团队转型和管理机制升级，构建物业开发管理输出新基盘，提升产品力与服务力[21] - 公司持续重点深耕长三角地区，目标是在全国优质市场中建立业务布局[22] - 公司坚持以“建筑”和“运营”为两大品牌战略支柱，致力于提供城市美好生活空间和优质商业运营服务[23] 公司高管团队 - 何先生自2014年3月加入东方藏山资产管理有限公司，现任该公司董事[46] - 李珍女士自2021年1月11日起担任上海证大房地产有限公司执行董事[48] - 李女士曾在平安证券、华林证券和中信建投证券等公司担任投资银行部高级职务[49] - 崔先生于2020年1月加入复星集团，现任复星集团全球合伙人，负责涉房业务的投资管理工作[50] - 黄嘉瑋先生于2018年9月加入复星集团，现任复星蜂巢总裁助理兼大中华区运营管理部总经理[52] - 关博士拥有丰富的金融和保险业经验，曾在多家公司担任高级管理职位[53] - 关博士曾在企展控股、守益控股、平安证券集团等公司担任董事或主席[55] - 陈先生持有香港大学法律文凭，具备中国律师和高级经济师资格[57] - 陈先生拥有超过20年的商业银行和投资银行经验[57] - 陈先生曾担任多家公司的高管职位，包括中集资本控股有限公司和中国光大集团有限公司等[58] - 曹先生创办了北京远博仕业企业管理顾问公司，并担任董事长和首席顾问[60] - 曹先生在多所大学担任客座教授，并曾担任中机械工业经济管理研究院产业园区研究中心执行主任[60] - 林博士在多家公司担任管理职位，包括嘉实基金管理有限公司和摩根士丹利华鑫基金管理有限公司等[62] - 王禹洲先生拥有经济学学士学位，是中国注册会计师协会、英国特许公认会计师公会和中国注册税务师协会的会员[62] - 王禹洲先生曾在多家公司担任财务和审计职务，目前担任南京新街口百货商店股份有限公司的国际财务部副总裁[63] 公司股权结构 - 南通三建控股（香港）有限公司持有公司29.99%的股份[100] - Smart Success Capital Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - Cheer Link Global Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - COS Greater China Special Situations Fund, L.P.持有公司18.17%的股份[100] - China Orient Summit Capital SSF GP Co. Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - China Orient Summit Capital International Co. Ltd.持有公司18.17%的股份[100] - Dong Yin Development (Holdings) Limited持有公司36.17%的股份[101] - China Alliance Properties Limited持有公司15.16%的股份[101] - 復地（集團）股份有限公司持有公司15