物业交易情况 - 2022年1月21日公司出售Ryder Court全部股权，物业价值1.32亿英镑，该物业于2019年6月30日按约1.155亿英镑收购[9] - 2021年11月22日公司以8.487亿港元现金代价收购Enigma全部已发行股本及相关股东贷款，预计2024年下半年该物业住宅单位销售贡献收入[10] - 2022年1月公司出售按公允价值约13.256亿港元计量的Ryder Court投资，2021年12月31日为13.234亿港元[14] - 2022年1月31日公司以848,668,000港元收购Enigma集团，期间内权益股东应占亏损为131,000港元[99][100] - 收购Enigma集团产生收购相关成本870,000港元[101] - 2022年1月28日公司出售Lithium Jersey，现金代价为385,762,000港元[104] - Lithium Jersey出售时已识别资产及负债净额为549,337千港元，出售收益为 - 30,394千港元[105] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年上半年公司收入约1.845亿港元，较2021年同期的2.307亿港元下降20% [13] - 2022年上半年无公允价值变动，2021年同期为公允价值收益4510万港元[14] - 2022年6月30日公司股东应占权益约为43.569亿港元，较2021年12月31日的42.999亿港元增加[28] - 2022年6月30日集团计息银行及其他借贷约6.612亿港元，较2021年12月31日的12.657亿港元减少[28] - 扣除约60万港元资本化其他借贷成本后，未偿还银行贷款总额约为6.458亿港元，2021年12月31日为90万港元[31] - 2022年6月30日，债务对权益比率为15.2%，2021年12月31日为29.4%；债务净额除以权益总额之比率为零，2021年12月31日为10.6%[31] - 2022年6月30日，集团银行结余及现金约为9.588亿港元，2021年12月31日为8.119亿港元[32] - 2022年6月30日，集团就发展物业将产生资本开支合约承担2.586亿港元，2021年12月31日为2.801亿港元[34] - 2022年6月30日，公司附属公司已获授银行融资10亿港元，其中6.464亿港元已被动用，2021年12月31日为44220万港元[36] - 2022年6月30日，集团有106名雇员，2021年6月30日为97名；期内员工成本增至约6560万港元，2021年同期为5810万港元[38] - 期间应付万科香港之费用总额约为410万港元，2021年同期为420万港元[38] - 董事不建议就期间派付中期股息，2021年同期亦无[39] - 2022年上半年收入为184,492千港元，2021年同期为230,707千港元[49] - 2022年上半年毛利为88,045千港元，2021年同期为147,341千港元[49] - 2022年上半年经营盈利为104,161千港元，2021年同期为180,427千港元[49] - 2022年上半年除税前盈利为111,713千港元，2021年同期为282,526千港元[49] - 2022年上半年期内盈利为82,587千港元，2021年同期为271,566千港元[49] - 2022年上半年每股盈利为0.21港元，2021年同期为0.70港元[49] - 2022年6月30日投资物业为1,994,300千港元，2021年12月31日为3,317,746千港元[55] - 2022年6月30日流动资产净值为1,860,852千港元，2021年12月31日为343,370千港元[55] - 2022年6月30日资产净值为4,356,966千港元，2021年12月31日为4,300,227千港元[55] - 2022年上半年期内全面收益总额为91,797千港元，2021年同期为270,798千港元[52] - 截至2022年6月30日，公司股本为3,895千港元，储备为4,352,998千港元，本公司股东应占总权益为4,356,893千港元，总权益为4,356,966千港元；2021年12月31日，股本为3,895千港元，储备为4,295,990千港元，本公司股东应占总权益为4,299,885千港元，总权益为4,300,227千港元[57] - 2022年上半年期内盈利82,587千港元，其他全面收益9,479千港元，全面收益总额92,066千港元；2021年上半年期内盈利271,539千港元，其他全面收益 -759千港元，全面收益总额270,780千港元[59] - 2022年上半年已批准上年度末期股息为35,058千港元，与2021年上半年相同[59] - 2022年上半年经营所得现金净额为134,919千港元，2021年为126,516千港元[62] - 2022年上半年投资活动所耗现金净额为164,943千港元，2021年为11,980千港元[62] - 2022年上半年融资活动所得现金净额为180,717千港元，2021年所耗现金净额为66,524千港元[62] - 2022年上半年现金及等值现金增加净额为150,693千港元，2021年为48,012千港元[62] - 2022年6月30日期初现金及等值现金为811,937千港元，期末为958,782千港元；2021年6月30日期初为610,851千港元，期末为659,719千港元[62] 资产管理业务线数据关键指标变化 - 公司为万科香港订约各方提供资产管理服务，收取按投资资本总额每年1.25%计算的服务费[15] - 2022年上半年资产管理服务收入约1.036亿港元，2021年同期为1.148亿港元[15] - 2022年上半年资产管理服务分部盈利约1830万港元，2021年同期为4470万港元[15] - 2022年上半年物业管理费收入8231千港元，2021年为8057千港元；资产管理费收入103,557千港元，2021年为114,797千港元；投资物业租金收入44,799千港元，2021年为63,527千港元；投资工具利息收入27,905千港元，2021年为44,326千港元[67] - 2022年上半年从一间中介控股公司收取的资产管理费收入为51,189千港元，2021年为57,409千港元[108] - 2022年上半年从同系附属公司收取的资产管理费收入为52,368千港元，2021年为57,388千港元[108] - 2022年上半年付给一间中介控股公司的管理及行政费为4,139千港元，2021年为4,171千港元[108] - 2022年上半年主要管理人员薪酬为810千港元，2021年为760千港元[108] 物业投资业务线数据关键指标变化 - 2022年6月30日公司于丽晶中心投资公允价值约19.943亿港元，与2021年12月31日持平[14] - 截至2022年6月30日，公司持有丽晶中心、春秧街物业、医局街物业、Mission 45%实际权益及Park Row投资工具相关控股实体100%权益[11] - 公司拥有丽晶中心总建筑面积约657,000平方呎，占比64%，2022年6月30日出租率95%，平均租金每平方呎9.4港元，出租收入约4950万港元[16] - 出租Ryder Court所得收入总额减少至约350万港元，此前同期为2280万港元[17] - 扣除相关费用但未计公允价值变动前，期间分部盈利约5480万港元，较此前同期4030万港元增幅36%[17] - 参与Park Row投资工具所得收入约2790万港元，此前同期为4430万港元[21] 物业发展业务线数据关键指标变化 - TW6项目全部单位已售出，所得款项总额约101亿港元[19] - 公司在TW6联营公司投资总额于2022年6月30日约为1.945亿港元，较2021年12月31日的1.735亿港元增加[20] - 公司分占Mission Street集团亏损约890万港元，此前同期为盈利约1.157亿港元[21] - 物业发展分部盈利减少至约4880万港元，此前同期为1.624亿港元[23] 公司股权及股东情况 - 2022年6月30日，万科已发行普通A股总数为9,724,196,533股，已发行普通H股总数为1,901,186,842股[118] - 董事孙嘉持有万科A股5,800股，占已发行股本0.00006%[120] - 董事阙东武持有万科A股90,700股，占已发行股本0.00093%[120] - 董事丁长峰持有万科A股1,037,660股，占已发行股本0.01067%[120] - 2022年6月30日，万科持有公司股份292,145,949股，股权百分比75.0%[124] - 2022年6月30日，中信证券股份有限公司持有公司股份30,080,000股，股权百分比7.72%[124] - CSI Capital Management Limited持有公司30,080,000股本公司普通股[125] 公司贷款融资情况 - 2020年6月17日，公司间接全资附属公司Chericourt与银行订立10亿港元定期贷款融资协议[127] - 贷款融资初步为期12个月，满足条件可延期不超四个连续12个月[127] - 若万科不再为公司间接全资附属公司Future Best Developments Limited全部已发行股本至少30%的实益拥有人，构成违约事件[127] 公司其他财务细节 - 2022年上半年就提前终止租约自租户收取之补偿金为42千港元，2021年为91千港元；其他管理费为779千港元，2021年为230千港元；其他为64千港元，2021年为22千港元，总计885千港元，2021年为343千港元[73] - 2022年上半年融资收入银行存款及银行结余之利息收入为408千港元，2021年为240千港元；应收一间联营公司款项之利息收入为935千港元，2021年为1,212千港元，总计1,343千港元，2021年为1,452千港元[73] - 2022年上半年融资成本银行贷款之利息开支为8,728千港元，2021年为12,647千港元；其他借款成本为4,921千港元，2021年为2,251千港元；租赁负债之利息开支为459千港元，2021年为1,562千港元，总计14,108千港元，2021年为16,460千港元[73] - 2022年上半年香港利得税当期拨备2164千港元，过往年度超额拨备179千港元，总计1985千港元；海外当期拨备20284千港元，过往年度拨备不足4694千港元，总计24978千港元；递延税项产生及拨回暂时差异2163千港元，所得税总计29126千港元，2021年同期为10960千港元[74] - 应占联营公司税项支出2022年上半年为10884000港元，2021年同期为285000港元[75] - 每股基本盈利按公司股东应占盈利计算，2022年上半年为82587000港元，2021年同期为271539000港元，期间内已发行股份均为389527932股[76] - 2022年和2021年上半年董事均不建议派付中期股息；2022年和2021年上半年批准的过往财政年度末期股息每股均为0.09元，金额均为35058千港元[78][79] - 投资物业2022年6月30日为1994300千港元，2021年12月31日为3317746千港元，期间出售1325578千港元，汇兑调整2132千港元[79] - 于联营公司权益及应收╱应付联营公司款项方面，2022年6月30日应占资产净值351614千港元，应收联营公司款项（非即期部分）100076千港元，总计451690千港元；应收一间联营公司款项（即期部分）1597千港元，应付一间联营公司款项（即期部分）119161千港元[81] - 发展中物业方面，公司向万科香港收购一项位于香港的物业发展项目，预期一年后收回金额为767097000港元[83] - 应收账款及其他应收款项以及其他非流动资产方面，2022年6月30日总计167910千港元，2021年12月31日为223203千港元[86] - 应收账款按账龄分析，2022年6月3

管理层变动 - [2021年11月23日孙嘉获委任为公司执行董事及主席][9] - [2021年5月26日周悦获委任为公司执行董事][12] - [阙东武于2019年2月获委任为公司首席执行官][10] - [李凯彦于2019年8月调任为公司执行董事][11] - [2021年5月26日蔡奋威获委任为审核委员会成员][7] - [2021年5月26日罗芷妍获委任为审核委员会成员][7] - [2021年5月26日张安志获委任为审核委员会成员][7] - [2021年5月26日陈志裕辞任非执行董事][7] - [2021年5月26日陈维曦离任独立非执行董事][7] - [2021年11月23日张旭辞任执行董事][7] - [2021年11月23日起，孙嘉获委任为主席兼首席执行官，张旭辞任主席][112] - [2021年5月26日起，周悦获委任为执行董事，陈志裕辞任非执行董事，蔡奋威获委任为独立非执行董事，陈维曦离任独立非执行董事][112] - [根据章程细则，阙东武、周悦、蔡奋威将在2022年股东周年大会轮值退任，符合资格重选连任][113] - [根据章程细则，孙嘉将在2022年股东周年大会退任，符合资格重选连任][114] - [2021年董事会组成发生多项变动，包括张旭、陈志裕等辞任，孙嘉、周悦等获委任][160] 财务业绩 - [2021年公司股东应占盈利约4.246亿港元，较2020年的1.857亿港元增长约129%，增长主要源于英国伦敦投资物业公平值增加和美国加州投资物业租赁终止费][18] - [本年度收入约为4.612亿港元，较2020年减少约3%，主要受投资工具利息收入、物业收入及资产管理服务收入变化影响][23] - [2021年底，集团在丽晶中心和Ryder Court的投资公允价值分别约为19.943亿港元和13.234亿港元，年内公允价值收益约为1.913亿港元][24] - [年内提供资产管理服务收入约为2.287亿港元，较2020年减少，分部盈利降至约7530万港元][25] - [未计公允价值变动，本年度物业投资分部盈利约为7790万港元，较2020年下降约10%][28] - [柏傲湾所有单位已售出，所得款项总额约为101亿港元，集团在该项目相关联营公司投资总额于2021年底约为1.735亿港元][29][32] - [年内集团应占柏傲湾相关联营公司盈利微升至330万港元，分占Mission Street集团盈利9590万港元，投资工具所得收入约为8760万港元][33] - [年内物业发展分部盈利增加至约1.574亿港元，主要因应占Mission Street集团盈利][33] - [年内总办事处及企业开支约为2810万港元，融资收入约为270万港元，较2020年均有变化][34][35] - [2021年末公司股东应占权益约为42.999亿港元，较2020年末增加，主要因股东应占年内权益减去派付2020年末期股息所致][37] - [2021年末集团计息银行及其他借款约12.657亿港元，较2020年末减少，因偿还部分银行贷款及英镑兑港元贬值][37] - [2021年末公司债务对权益比率为29.4%，较2020年末的33.3%下降；债务净额除以权益总额比率为10.6%，较2020年末的17.7%下降][38] - [2021年末集团银行结余及现金为8.119亿港元，较2020年末的6.109亿港元增加][39] - [2021年末集团就发展春秧街物业及翻新Ryder Court产生资本开支合约承担2.801亿港元，较2020年末的2700万港元大幅增加][42] - [2021年末授予附属公司的银行融资已动用4200万英镑（约4.422亿港元），公司须就提取资金向银行作最高100%担保][43] - [2021年丽晶中心年终出租率为96%，与2020年持平；Ryder Court年终出租率为86%，较2020年上升12%][49] - [2021年丽晶中心每月平均租金叫价为每平方呎9.5港元，较2020年略减；Ryder Court每月平均租金叫价为每平方呎68.8港元，较2020年下跌][55] - [2021年丽晶中心服务成本收入比率为25.1%，Ryder Court为9.9%，资产管理业务为66.9%，较之前年份有不同程度变化[60]] - [2021年丽晶中心服务成本收入比率上升因直接经营开支增加及收入下降，Ryder Court因承担空置区域成本及收入下降，资产管理业务因雇员薪酬等因素上升[61]] - [2021年集团负债比率为10.6%，较之前年份下降，原因是银行结余增加[66][67]] - [2021年集团股本回报率为10.3%，较之前年份增加，主要由于Ryder Court公允价值增加及分占Mission Street集团盈利上升[72]] - [2021年员工流失率为22%（2020年：16%），12月31日雇员平均服务年期为1.8年（2020年：1.3年）][93] - [2021年底集团雇员达105名，较2020年的96名增加，员工成本增至约1.31亿港元，2020年为1.11亿港元][95] - [2021年应付万科香港行政及管理支援费用约710万港元，较2020年的950万港元减少][95] - [董事建议派发2021年末期股息每股0.09港元，与2020年相同，若获批准将于2022年7月13日派付][101][106] - [2021年公司股本无变动，2021年12月31日可供分派储备总额为16.22079亿港元，2020年为16.56601亿港元][108] - [2021年集团慈善捐献7.8万港元，较2020年的15.8万港元减少][109] - [2021年集团自新管理服务框架协议项下交易产生收益约2.287亿港元][144] - [2021年向集团五大客户的销售额占本年度销售总额的81.9%，向最大客户的销售额占49.6%，向五大供应商的采购额占本年度采购总额不足30.0%][147] - [2021年12月31日，集团有未偿还银行贷款及其他计息借贷12.657亿港元，2020年12月31日为13.017亿港元][147] 物业情况 - [2021年公司持有香港、英国伦敦、美国旧金山和纽约若干物业股权或投资工具，包括春秧街物业、Ryder Court约99.95%实际权益、Mission 45%实际权益、投资工具49%实际权益的控股实体100%权益][20] - [公司全资附属公司于2022年1月31日完成收购Enigma Company Limited全部已发行股本，该公司间接持有香港医局街物业，公司拟将其发展为住宅项目，预计2024年下半年贡献收入][22] - [集团在丽晶中心和Ryder Court分别拥有建筑面积约65.7万平方呎及约7.6万平方呎，2021年底出租率分别为96%和86%][27][28] - [2021年底，丽晶中心每月平均租金微跌至每平方呎9.5港元，出租收入总额约为9870万港元；Ryder Court出租收入总额约为4610万港元][27][28] - [2017 - 2021年丽晶中心平均租金有波动，2021年相关数据未明确体现明显趋势][56] - [集团香港投资物业丽晶中心2022年预计维持出租率及平均租金，投资工具收入和盈利预计减少，资产管理业务预计产生稳定收入和盈利][97] - [2021年公司间接全资附属公司以8.529亿港元现金代价收购Enigma公司全部已发行股本及相关股东贷款][139] - [公司有意将医局街物业发展成住宅项目，认为收购事项是有吸引力的投资机会][140] - [公司在香港、英国及美国拥有物业发展及投资项目，万科香港集团也在这些地区有相关项目][138] 关联交易与合作 - [2020年公司与万科香港订约各方订立新管理服务框架协议，于2022年12月31日届满，资产 管理业务是2021年主要收入来源][19] - [公司为万科香港间接拥有75%股权的附属公司，万科香港为万科间接全资附属公司][130] - [2022年已付/应付万科香港行政服务费用为712.9万港元，2020年为946.2万港元；2022年已收/应收万科香港行政服务费用为59万港元，2020年为53.9万港元][129] - [公司与万科香港就分享行政服务重续协议，为期三年，可提前一个月通知终止][129] - [公司向万科香港及其附属公司提供海外及香港资产管理服务][142] - [新管理服务框架协议于2020年10月30日生效，至2022年12月31日有效，2021年交易年度上限为2.63亿港元][143] - [万科通过两个平台经营物业业务，公司与万科香港可能存在竞争，已制定风险管理政策和系统][83] - [独立非执行董事确保公司经营业务时与万科香港保持公平及独立性][138] 风险因素 - [集团业绩受香港、英国及美国经济状况及房地产市场影响，不利变动可能影响收入、盈利能力和物业价值][77] - [集团业务依赖独立服务供应商，其表现欠佳或利益目标不一致可能对集团业务、业绩和财务状况造成不利影响][78] - [公司获取物业收购及发展资金能力受多因素影响，无法保证按合理条款筹资，或增加集资成本、错失投资机遇][79] - [房地产行业竞争激烈，人手流失且未及时补充或致业务中断，扩充能力也可能受限][80] - [公司与各方产生争议或不遵守法规，可能导致声誉受损、业务中断、财政损失等][82] 公司运营与管理 - [公司致力于环保经营，采取提高资源使用效率、采用节能设备等措施][85] - [年内公司未发现业务因不遵守环境法例及相关法规而受严重影响][86][87] - [公司与物业管理公司、物业经理紧密合作处理租赁及管理事务，定期沟通][89][90] - [公司为客户提供优质服务，进行客户满意度调查，设立服务热线，与租户积极对话][91] - [公司将继续为万科提供核心资产管理服务][92] - [2022年集团将在物业市场探索投资机会，利用万科香港及其附属公司网络渗透全球市场][96] 股权结构 - [2021年12月31日，孙嘉持有万科A股5800股，占已发行股本0.00006%；阙东武持有万科A股60700股，占已发行股本0.00062%；李凯彦拥有Vanke US Management LLC 20%股份权益][118] - [孙嘉、阙东武、李凯彦及周悦是万科事业合伙人计划的受益人][121] - [2021年12月31日，万科通过间接全资附属公司持有公司292,145,949股普通股，占股75.0%；中信证券股份有限公司通过附属公司持有公司30,080,000股普通股，占股7.72%][123] - [年报刊发前最后实际可行日期，公司公众持股百分比符合上市规则规定][125] 董事权益与责任 - [公司组织章程细则规定董事有权就获胜诉或无罪的法律程序抗辩损失获公司资产补偿][127] - [公司全年投购董事责任保险，截至2021年12月31日不知悉其他获准许弥偿条文][128] 财务报表与审核 - [财务报表已经由毕马威会计师事务所审核，其将在2022年股东周年大会上退任，愿膺选连任][153] 企业管治 - [截至2021年12月31日止年度，公司一直遵守上市规则附录十四之企业管治守则所载守则条文规定][155] - [全体董事确认在2021年度一直遵守上市规则附录十所载标准守则规定标准][156] - [截至2021年12月31日，董事会由四名执行董事及三名独立非执行董事组成][157] - [公司有三名独立非执行董事，符合上市规则有关独立非执行董事至少占董事会成员三分之一的规定][162] - [截至2021年12月31日止年度，董事会共召开四次会议，2022年3月25日召开一次会议][162] - [每名新获委任之董事将获提供就职指引，公司向董事提供每月最新资讯，董事均已参加持续专业进修][175] - [执行董事每年可收取袍金港币200,000元，截至2021年12月31日止年度，李凯彦酬金约港币5,907,000元，周悦约港币3,134,000元，公司为阙东武支付租金约港币281,000元][178] - [非执行董事每年可收取袍金港币150,000元，独立非执行董事每年可收取袍金港币200,000元，出席会议有相应津贴][179] - [公司成立薪酬委员会，由独立非执行董事张安志担任主席，2021年召开两次会议][180][184] - [薪酬委员会职责包括就薪酬政策及架构提建议、厘定特定薪酬待遇、就非执行董事酬金提建议、检讨及批准按表现而定的薪酬][181] - [全体独立非执行董事任期为三年，出任董事须根据公司章程细则轮值退任及重选连任][161] - [董事会可随时委任人士为董事，按此方式委任的董事留任至下届公司股东周年大会，届时可重选连任][162] - [董事须最少每三年于公司股东周年大会退任一次][162] - [公司已成立提名委员会，由独立非执行董事罗芷妍女士担任主席，其他成员为独立非执行董事张安志先生及执行董事孙嘉先生，其书面职权范围于2019年2月13日修订][186] - [提名委员会主要职责包括检讨董事会架构等、制定提名政策、物色提名董事人选、评估独立董事独立性等][187] - [公司采纳2019年2月13日修订的董事会多元化政策，考虑多方面因素实现董事会成员多元化][190] - [提名委员会采纳提名政策，规定挑选及推荐董事人选的准则和程序，委任及重新委任董事有相应流程][191] - [股东可在规定期间内向公司香港主要营业地点递交提名书提名董事，提名程序详载于公司网站][192] - [2021年提名委员会召开两次会议，处理检讨董事会架构等多项工作，包括审议推荐多名董事的委任和重新委任等事宜][194] - [董事负责编制真实公平的财务报表，未察觉严重影响公司

收入与盈利 - 公司2021年上半年收入为2.307亿港元，同比下降1%，主要由于投资物业收入减少[6] - 公司2021年上半年相关盈利为1.094亿港元，同比增长11%，主要由于资产管理服务纯利增加[7] - 公司2021年上半年资产管理服务收入为1.148亿港元，同比增长0.3%[8] - 公司2021年上半年资产管理服务分部盈利为4500万港元，同比增长16.9%[8] - 公司2021年上半年物业投资分部盈利为5660万港元，同比下降11%[11] - 公司2021年上半年收入为230,707千港元，同比下降1.07%[40] - 2021年上半年经营盈利为180,427千港元，同比增长64.28%[40] - 公司2021年上半年期内盈利为271,566千港元，同比增长395.14%[40] - 公司2021年上半年每股盈利为0.70港元，同比增长400%[40] - 公司2021年上半年总收入为230,707千港元，较2020年同期的233,191千港元下降1.1%[62] - 公司2021年上半年总收入为230,707千港元，较2020年同期的233,191千港元略有下降[65] - 公司2021年上半年除税前盈利为282,526千港元，较2020年同期的77,280千港元大幅增长265.5%[65] - 公司2021年上半年期间盈利为271,566千港元，较2020年同期的54,840千港元增长395.1%[65] - 公司2021年上半年每股基本盈利为0.70港元，较2020年同期的0.14港元增长400%[71] 物业投资与出租 - 公司2021年上半年丽晶中心出租率下降至95%，平均租金为每平方英尺9.6港元[9] - 公司2021年上半年Ryder Court出租率下降至86%，出租收入为2280万港元[11] - 公司2021年上半年投资物业公允价值增加45,081千港元，去年同期减少27,686千港元[40] - 公司2021年上半年投资物业租金收入为63,527千港元，较2020年同期的67,867千港元下降6.4%[62] - 公司2021年上半年投资物业公允价值增加45,081千港元，而2020年同期为减少27,686千港元[65] - 公司2021年上半年投资物业公允价值收益为45,081千港元，而2020年同期为亏损56,173千港元[75] - 公司预计香港及伦敦的投资物业出租率和平均租金将保持稳定[33] 资产管理 - 公司2021年上半年资产管理服务收入为1.148亿港元，同比增长0.3%[8] - 公司2021年上半年资产管理服务分部盈利为4500万港元，同比增长16.9%[8] - 公司2021年上半年资产管理费收入为114,797千港元，较2020年同期的114,379千港元增长0.4%[62] - 公司2021年上半年资产管理部门收入为114,797千港元，较2020年同期的114,379千港元增长0.4%[65] - 公司预计投资工具及资产管理业务将产生稳定收益及盈利[33] 物业发展 - 公司TW6项目已售出全部单位，总销售额约为101亿港元，超过99%的单位已交付[12] - 公司应占TW6联营公司盈利在2021年上半年约为港币1,400,000元，较2020年同期的亏损港币1,100,000元有所改善，主要由于柏傲湾若干单位已交付予买家[14] - 公司持有春秧街物业约99.89%实际权益，预计该发展项目将于2022年落成，期间尚未开始为公司带来收入[16] - 公司就发展春秧街物业及翻新Ryder Court将产生资本开支合约承担港币331,900,000元，较2020年12月31日的港币27,000,000元大幅增加[26] - 公司2021年上半年物业发展部门收入为44,326千港元，较2020年同期的42,576千港元增长4.1%[65] 联营公司与投资 - 公司持有20%权益的联营公司金滙隆有限公司的投资总额在2021年6月30日约为港币182,100,000元，较2020年12月31日的港币193,900,000元有所减少，主要由于偿还部分应收金滙隆款项约港币13,200,000元[13] - 公司分占Mission Street集团盈利在2021年上半年约为港币115,700,000元，较2020年同期的亏损港币15,400,000元大幅增加，主要由于租户终止租赁收取一次性终止费用[16] - 公司于联营公司的应占资产净值为419,150千港元，较2020年12月31日的285,168千港元增长46.9%[77] - 应收一间联营公司款项（非即期部分）为77,649千港元，较2020年12月31日的90,686千港元减少14.4%[77] - 应付一间联营公司款项（即期部分）为106,161千港元，较2020年12月31日的95,561千港元增长11.1%[77] 财务状况与债务 - 公司股东应占权益在2021年6月30日约为港币4,147,200,000元，较2020年12月31日的港币3,911,500,000元有所增加，主要由于股东应占期间权益约港币270,800,000元[21] - 公司计息银行及其他借贷在2021年6月30日约为港币1,301,900,000元，主要以英镑计值，其中银行贷款约港币1,236,800,000元按浮动利率基准安排[21] - 公司债务对权益比率在2021年6月30日为31.4%，较2020年12月31日的33.3%有所下降，债务净额除以权益总额的比率为15.5%，较2020年12月31日的17.7%有所下降[22] - 公司银行结余及现金在2021年6月30日约为港币659,700,000元，较2020年12月31日的港币610,900,000元有所增加[23] - 公司2021年上半年银行结余及现金为659,719千港元，同比增长8%[46] - 公司2021年上半年总资产净值为4,147,528千港元，同比增长6.02%[46] - 公司2021年上半年非流动负债为556,002千港元，同比下降58.05%[46] - 公司2021年上半年本公司股东应占总权益为4,147,260千港元，同比增长6.02%[49] - 公司截至2021年6月30日的经营所得现金净额为126,516千港元，较2020年同期的115,618千港元增长9.4%[56] - 公司投资活动所耗现金净额为11,980千港元，而2020年同期为所得现金净额25,853千港元[56] - 公司融资活动现金净额为66,524千港元，较2020年同期的62,269千港元增加6.8%[56] - 公司期末现金及等值现金为659,719千港元，较2020年同期的526,769千港元增长25.2%[56] - 有抵押银行贷款总额为1,236,778千港元，较2020年12月31日的1,231,703千港元增长0.4%[86] - 香港贷款融资按伦敦银行同业拆息加年利率2.1厘计息，已动用余额为453,272千港元[87] - 英国贷款融资按伦敦银行同业拆息加年利率1.95厘计息，已动用余额为785,520千港元[87] - 英国贷款融资将于2022年1月16日到期，并以英国附属公司持有的全部资产作抵押[88] - 截至2021年6月30日，公司尚未偿还的资本承担为331,918千港元，相比2020年12月31日的27,042千港元有显著增加[91] - 公司间接全资附属公司Chericourt与银行订立了10亿港元的定期贷款融资协议，初步期限为12个月，并可延期四次，每次12个月[113] - 如果万科不再间接拥有公司至少30%的股本，将构成贷款融资协议的违约事件，导致贷款及应计利息立即到期并需偿还[113] 员工与管理费用 - 公司员工数量从93名增加到97名，员工成本减少至港币58,100,000元[30] - 公司应付万科香港的行政及管理费用减少至港币4,200,000元[30] - 2021年上半年，公司应付一間中介控股公司的管理及行政费为4,171千港元，相比2020年同期的5,270千港元有所减少[93] - 2021年上半年，公司应付一間同系附属公司的信息科技相关服务费为638千港元，2020年同期无此项费用[93] - 2021年上半年，公司主要管理人员的薪酬为760千港元，相比2020年同期的870千港元有所减少[93] 股息与股东权益 - 公司不建议派付中期股息[31] - 公司2021年上半年未派发中期股息，与2020年同期相同[73] - 公司2021年上半年已批准之上年度末期股息为35,058千港元[52] 应收账款与应付账款 - 应收账款（扣除亏损拨备）为1,675千港元，较2020年12月31日的1,809千港元减少7.4%[79] - 未摊销应收租金为49,804千港元，较2020年12月31日的54,122千港元减少8.0%[79] - 其他应收款项为12,458千港元，较2020年12月31日的15,639千港元减少20.3%[79] 董事与股东持股 - 截至2021年6月30日，公司董事张旭在万科的A股中持有42,639股，占已发行股本的0.0004%[105] - 截至2021年6月30日，公司董事阙东武在万科的A股中持有60,700股，占已发行股本的0.0006%[105] - 截至2021年6月30日，公司董事李凯彦在Vanke US Management LLC中拥有20%的股份权益[105] - 万科通过其间接全资附属公司Wkland Investments持有公司292,145,949股普通股，占公司总股本的75.0%[110] - 中信证券通过其全资附属公司CSI Capital Management持有公司30,080,000股普通股，占公司总股本的7.72%[111] 其他 - 公司抵押贷款涉及的投资物业账面值为港币1,183,400,000元[28] - 公司将继续探索全球房地产市场的投资机会以扩大业务[32] - 公司中期财务资料已按照国际会计准则第34号及香港会计准则第34号编制[38] - 2021年上半年，公司应收一間中介控股公司的资产管理费收入为57,409千港元，相比2020年同期的63,303千港元有所下降[93] - 2021年上半年，公司应收同系附属公司的资产管理费收入为57,388千港元，相比2020年同期的51,076千港元有所增加[93]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日止六个月公司收入约为2.332亿港元，较去年同期的5110万港元增长356%[7] - 扣除投资物业公允价值变动及应占联营公司业绩后，公司相关盈利约为9900万港元，较去年同期的3070万港元增长约222%[8] - 扣除相关费用但未计投资物业公允价值变动前，期间分部盈利约为6380万港元，较去年同期的4000万港元增长60%[10] - 2020年上半年收入为233191千港元，2019年同期为51136千港元[42] - 2020年上半年毛利为146242千港元，2019年同期为40622千港元[42] - 2020年上半年经营盈利为109833千港元，2019年同期为54705千港元[42] - 2020年上半年期内盈利为54840千港元，2019年同期为77762千港元[42] - 2020年上半年每股盈利为0.14港元，2019年同期为0.20港元[42] - 2020年上半年期内盈利为54,840千港元，2019年为77,762千港元[45] - 2020年上半年期内全面收益总额为56,652千港元，2019年为77,762千港元[45] - 截至2020年6月30日，投资物业为3,050,170千港元，2019年12月31日为3,153,973千港元[47] - 截至2020年6月30日，流动资产为4,139,634千港元，2019年12月31日为4,262,236千港元[47] - 截至2020年6月30日，流动负债为307,418千港元，2019年12月31日为694,508千港元[47] - 截至2020年6月30日，流动资产净值为857,149千港元，2019年12月31日为366,238千港元[47] - 2020年上半年经营活动所得现金净额为115,618千港元，2019年为30,427千港元[55] - 2020年上半年投资活动所得现金净额为25,853千港元，2019年为 - 851,908千港元[55] - 2020年上半年融资活动所耗现金净额为62,269千港元，2019年所得现金净额为330,929千港元[55] - 2020年上半年现金及等值现金增加净额为79,202千港元，2019年减少净额为490,552千港元[55] - 截至2020年6月30日止六个月公司收入为2.33191亿港元，2019年同期为5113.6万港元[69] - 2020年上半年投资物业公允价值减少2768.6万港元，2019年同期增加3256.4万港元[69] - 2020年上半年除税前盈利为7728万港元，2019年同期为8382.2万港元[69] - 2020年上半年所得税为2244万港元，2019年同期为606万港元，香港利得税按16.5%作出拨备[69][76] - 2020年上半年盈利为5484万港元，2019年同期为7776.2万港元[69] - 2020年上半年银行存款及银行结余利息收入为269万港元，2019年同期为1111.6万港元[74] - 2020年上半年融资成本为2158.7万港元，2019年同期为0[74] - 每股基本盈利按公司股东应占盈利5485万港元及已发行股份3.89527932亿股计算，2019年同期分别为7776.2万港元和3.89527932亿股[78] 投资物业相关数据关键指标变化 - 2020年6月30日，公司于丽晶中心投资公允价值约为20.045亿港元，与2019年12月31日持平；于Ryder Court投资公允价值约为10.457亿港元，低于2019年12月31日的11.495亿港元[8] - 公司于丽晶中心及Ryder Court分别拥有总建筑面积约65.7万平方呎及约7.6万平方呎，相当于总面积的64%及100%[9] - 2020年6月30日，丽晶中心出租率维持在97%（2019年6月30日为98%），平均租金为每平方呎10.0港元（2019年6月30日为9.9港元），出租收入约为5140万港元[9] - 2020年6月30日，Ryder Court出租率为99%，期间出租收入约为2480万港元（去年同期无）[10] - 2020年上半年物业管理费收入为8369万港元，2019年为7789万港元[63] - 2020年上半年投资物业租金收入为6786.7万港元，2019年为4334.7万港元[63] - 2020年上半年投资物业于6月30日价值为3.05017亿港元，2019年12月31日为3.153973亿港元[81] - 英国贷款融资以公司位于英国的投资物业10.4571亿港元（2019年12月31日：11.49513亿港元）作抵押，将于2022年1月16日到期[95] 物业发展业务数据关键指标变化 - 公司物业发展项目柏傲湾逾99%单位已售出，所得款项总额约为101亿港元[12] - 公司持有春秧街物业约99.89%实际权益，预期2022年完竣，期间分部盈利增至约2880万港元[16] 联营公司及集团相关数据关键指标变化 - 2020年6月30日，公司于TW6联营公司投资总额约为2.752亿港元，较2019年12月31日的3.055亿港元减少[13] - 期间内，公司应占TW6联营公司亏损约为110万港元，去年同期为应占盈利1450万港元[13] - 公司分占Mission Street集团亏损约1540万港元，投资工具所得收入约4260万港元[14] 资产管理业务数据关键指标变化 - 公司提供资产管理服务收入约1.144亿港元，分部盈利约3850万港元[17][18] - 2020年上半年资产管理费收入为1.14379亿港元，2019年为0[63] - 2020年上半年投资工具利息收入为4257.6万港元，2019年为0[63] - 2020年上半年已收/应收一间中介控股公司资产管理费收入为63303万港元，2019年无此项收入[100] - 2020年上半年已收/应收同系附属公司资产管理费收入为51076万港元，2019年无此项收入[100] 公司债务及融资相关数据关键指标变化 - 2020年6月30日，公司股东应占权益约37.859亿港元，计息银行及其他借贷约11.866亿港元[23] - 2020年6月30日，公司有两笔银行融资分别为1亿港元和7500万英镑，已动用部分折合港元分别约4.063亿和7.137亿[24] - 2020年6月30日，公司债务对权益比率为31.3%，债务净额除以权益总额比率为17.4%[24] - 2020年6月30日集团账面价值约10.457亿港元投资物业已质押作银行融资担保[30] - 2020年6月30日银行贷款总额为11.16257亿港元（2019年12月31日：7.71937亿港元），其中一年内或按要求偿还967.3万港元（2019年12月31日：1035.7万港元），一年后但两年内偿还7.02212亿港元（2019年12月31日：1035.7万港元），两年后但五年内偿还4.04372亿港元（2019年12月31日：7.51223亿港元）[93] - 2020年6月30日公司有两笔银行融资，香港贷款融资为10亿港元（2019年12月31日：无），英国贷款融资为7500万英镑（相当于7.25483亿港元，2019年12月31日：7500万英镑，相当于7.76779亿港元）[93] - 2020年6月30日香港贷款融资已动用结余4200万英镑（相当于4.0627亿港元，2019年12月31日：无），英国贷款融资已动用结余7378.6万英镑（相当于7.13738亿港元，2019年12月31日：7478.6万英镑，相当于7.74561亿港元）[94] - 2020年6月30日尚未偿还亦无于财务报表拨备之资本承担为4611万港元（2019年12月31日：2467.2万港元）[98] - 2020年6月17日，公司间接全资附属公司Chericourt与银行订立定期贷款融资协议，金额为港币1,000,000,000元[121] - 贷款融资初步为期12个月，满足条件可延期不超四个连续12个月[121] - 若万科不再为公司间接全资附属公司Future Best Developments Limited全部已发行股本至少30%的实益拥有人，构成违约事件[121] 公司人员及费用相关数据关键指标变化 - 2020年6月30日集团有93名雇员，较2019年12月31日的91名有所增加[32] - 期间内员工成本增至约6210万港元，2019年同期为430万港元[32] - 期间内应付万科香港费用总额约为530万港元，2019年同期为100万港元[32] - 期间内香港办事处雇员平均人数增至65名，2019年同期为5名[32] - 2020年上半年应付一间中介控股公司管理及行政费为5270万港元，2019年为1037万港元[100] - 2020年上半年主要管理人员薪酬为870万港元，2019年为950万港元[100] 公司股权结构相关数据 - 2020年6月30日，张旭持有万科A股904039股，占已发行股本0.0093%[110] - 2020年6月30日，阙东武持有万科A股60700股，占已发行股本0.0006%[110] - 2020年6月30日，陈志裕持有万科H股500203股，占已发行股本0.0264%[110] - 2020年6月30日，李凯彦拥有Vanke US Management LLC 20%权益[110] - 2020年6月30日，Lin Lily持有Vanke Overseas UK Management Limited普通股490股，占9.8%[110] - 2020年6月30日，万科持有公司292,145,949股普通股，股权百分比为75.0%[118] - 2020年6月30日，中信证券股份有限公司持有公司30,080,000股普通股，股权百分比为7.72%[118] 公司财务报表及准则相关 - 2020年年度财务报表将为首份遵守国际财务报告准则作出合规声明的报表，过渡日期为2019年1月1日[58] - 管理层认为过渡至国际财务报告准则时无需对过往金额进行调整[60] - 中期财务资料未经审核，但经毕马威审阅，公司审核委员会也已审阅[61] - 中期财务资料包括简明综合财务报表及节选说明附注，不包括完整财务报表所有资料[61] 公司股息政策 - 董事不建议就期间派付中期股息，2019年同期也无[33] - 董事不建议就2020年中期期间派付中期股息，2019年同期也无[79] 公司应收应付账款相关数据关键指标变化 - 应收金滙隆有限公司款项为1.78278亿港元（2019年12月31日：2.07429亿港元），预计404.2万港元（2019年12月31日：569.9万港元）一年内收回，1.74236亿港元（2019年12月31日：2.0173亿港元）一年后收回[84] - 应付Ultimate Vantage Limited款项为1.48185亿港元（2019年12月31日：1.48185亿港元），无抵押、不计息及按要求偿还[84] - 2020年6月30日应收账款及其他应收款项总计1.28297亿港元（2019年12月31日：1.32551亿港元），其中即期8588.6万港元（2019年12月31日：8282.7万港元），非即期4241.1万港元（2019年12月31日：4972.4万港元）[86] - 2020年6月30日其他应付款项及应计费用总计2.56798亿港元（2019年12月31日：2.34053亿港元）[89] 公司过往收购情况 - 2019年上半年集团透过一间中介控股公司及同系附属公司收购若干附属公司，总代价为10.86537亿港元[102]

公司管理层变动 - 张旭于2019年2月获委任为公司主席，现56岁，在房地产业务方面拥有约20年经验[10] - 阙东武于2019年2月获委任为公司首席执行官，现53岁，在企业融资和房地产投资方面拥有逾16年经验[10] - 李凯彦于2019年8月由非执行董事调任为执行董事，现43岁，在房地产及金融市场方面拥有逾15年专业经验[11] - Lin Lily于2019年8月由非执行董事调任为执行董事，现41岁，负责公司在英国投资的整体管理[12] - 陈志裕于2012年7月获委任为公司非执行董事，现65岁，曾在万科担任董事及顾问[15] - 岑信江自2019年2月28日起辞任独立非执行董事、薪酬委员会主席、提名委员会成员[6][7] - 张安志自2019年3月1日起获委任为独立非执行董事、薪酬委员会主席、提名委员会成员[6][7] - 李凯彦自2019年6月30日起由Vanke Holdings (USA) LLC调任至Vanke US Management LLC[11] - Lin Lily自2019年6月30日起由Vanke Holdings (UK) Limited调任至Vanke Overseas UK Management Limited[12] - 赖爱慧自2019年8月15日起辞任公司秘书，陈颖杰同日获委任，后于2019年12月12日辞任，叶凯雯同日获委任[7] 物业收购情况 - 2019年6月30日，公司完成收购英国伦敦、美国旧金山及纽约若干物业股权或投资工具，包括Ryder Court约99.95%实际权益、Mission约45%实际权益、投资工具49%实际权益的控股实体100%权益[20] - 2019年11月1日，公司完成收购香港春秧街物业99.89%实际权益[21] - 2019年3月7日，公司间接全资附属公司以约4099.7万英镑（约4.06643亿港元）收购Lithium Topco Limited约99.95%实际权益[180] - 2019年3月7日，公司间接全资附属公司以约2011.1万美元（约1.57096亿港元）收购657–667 Mission Limited全部已发行股本，拥有Mission 45%实际权益[181] - 2019年3月7日，公司间接全资附属公司以约6692.7万美元（约5.22798亿港元）收购Supreme J Limited全部已发行股本，参与投资工具49%实际权益[181] - 2019年8月29日，公司间接全资附属公司以5.95341亿港元收购V - Win Achieve Limited约99.89%已发行股本及相关股东贷款[182] 财务数据关键指标变化 - 本年度收入约为2.515亿港元，2018年为1.018亿港元，增幅约为147%[25] - 2019年12月31日，公司于丽晶中心投资公允价值约为20.045亿港元，2018年12月31日为19.68亿港元，增幅约为2%[25] - 2019年12月31日，公司于Ryder Court投资公允价值约为11.495亿港元[25] - 抵销添置投资物业90万港元后，年内公允价值收益净额约为90万港元，2018年为1.36亿港元[25] - 扣除投资物业公允价值变动及应占集团联营公司业绩后，集团年内相关盈利约为1.156亿港元，2018年为7520万港元，增幅约为54%[26] - 本年度经营毛利增至约港币105,000,000元（2018年：港币79,000,000元），未计投资物业公允价值变动前的分部盈利约为港币80,900,000元（2018年：港币77,400,000元），增幅约为5%[28] - 本年度分部盈利约为港币65,000,000元（2018年：港币473,200,000元），减幅约为86%[34] - 2019年下半年起提供资产管理服务，收入约为港币82,900,000元（2018年：无），毛利及分部盈利分别约为港币25,800,000元（2018年：无）及港币25,700,000元（2018年：无）[38] - 年内总办事处及企业开支（扣除未分配收入）约为港币32,500,000元（2018年：港币10,200,000元），融资收入约为港币24,800,000元（2018年：港币20,800,000元）[39][40] - 2015年供股筹集所得款项净额港币1,032,200,000元，2019年已全數動用[41][42][47] - 2019年12月31日公司股东应占权益约为37.643亿港元，较2018年的36.667亿港元增加[49] - 2019年12月31日集团计息银行及其他借贷约12.58亿港元，2018年12月31日无此项借贷[49] - 2019年12月31日公司银行融资为7500万英镑（约7.768亿港元），已动用7480万英镑（约7.745亿港元）[50] - 2019年12月31日集团来自一间中介控股公司借贷融资为4100万英镑（4.246亿港元），已全部动用[50] - 2019年12月31日公司债务对权益比率为33.4%，债务净额除以权益总额之比率为21.4%，2018年无相关比率[52] - 2019年12月31日集团银行结余及现金为4.509亿港元，2018年为14.251亿港元[52] - 2019年12月31日集团就发展春秧街物业将产生资本开支承担2470万港元，2018年无此项承担[56] - 2019年12月31日集团账面价值11.495亿港元之投资物业已质押作银行融资担保，2018年无此项质押[57] - 集团2015 - 2018年负债比率为零，2019年因物业投资业务收购及融资增至21.4%[88][89] - 集团2015 - 2019年股本回报率分别为7.9%、4.7%、5.3%、20.3%、3.6%，2019年因应占联营公司溢利和投资物业公平值收益减少而下跌[97][98] - 2019年员工成本（包括董事酬金）增至约港币50,100,000元，2018年为港币5,400,000元[124] - 2019年应付万科香港行政及管理支援费用总额约为港币5,100,000元，2018年为港币2,200,000元，增幅因香港雇员人数上升[124] - 2019年12月31日公司可供分派的储备总额为港币1,365,912,000元，2018年为港币1,378,656,000元[142] - 2019年就分享行政服务应付万科香港费用总额为港币5,149,000元，2018年为港币2,211,000元[169] - 2019年12月31日，集团有未偿还银行贷款及其他计息借贷12.58亿港元（2018年：无）[191] 各条业务线数据关键指标变化 - 公司在麗晶中心及Ryder Court分别拥有总建筑面积约657,000平方呎及约76,000平方呎，相当于总建筑面积分别64%及100%[27] - 2019年12月31日，麗晶中心出租率跌至96%（2018年12月31日：99%），每月平均租金升至每平方呎港币10.0元（2018年12月31日：每平方呎港币9.7元），出租收入总额约为港币102,100,000元（2018年：港币101,800,000元）[27] - 2019年12月31日，Ryder Court出租率为99%，出租所得收入总额约为港币25,000,000元（2018年：无）[28] - 柏傲灣逾99%单位已售出，所得款项总额约为港币100亿元，公司在相关联营公司投资总额于2019年12月31日约为港币305,500,000元（2018年12月31日：港币346,400,000元），年内应占联营公司盈利为港币19,800,000元（2018年：港币465,700,000元）[31][32] - 参与Park Row投资工具带来利息收入约为港币41,400,000元（2018年：无），分占Mission Street集团亏损港币3,000,000元[33] - 2019年丽晶中心年终出租率为96%，较2018年下跌3%；Ryder Court自收购后2019年年终出租率为99%[63][64] - 2019年丽晶中心每月平均租金叫价为每平方呎10.0港元；Ryder Court为每平方呎68.4港元[72] - 丽晶中心2015 - 2019年服务成本收入比率分别为22.6%、23.2%、22.3%、22.4%、21.6%，2019年因装修及维修费用减少略降[78][79] - Ryder Court自2019年6月收购事项以来财政年度服务成本收入比率为0.3%[78] - 资产管理业务自2019年6月30日生效并由11月1日起生效之补充协议补充之管理服务框架协议以来财政年度服务成本收入比率为68.8%[78] 公司运营风险 - 集团业务受香港、英国及美国经济状况及房地产市场影响，不利变动或影响收入和盈利能力[105] - 租赁代理和物业管理公司表现欠佳或业务伙伴行动不一致，可能影响集团收入和盈利能力[106] - 集团获取物业收购及发展资金能力受多因素影响，可能导致集资成本增加或错失投资机遇[107] - 员工连续性对集团运作重要，人手流失或影响业务扩充[108] - 集团与各方争议或不遵守法规可能导致声誉受损、业务中断和财政损失[111] 公司股权结构 - 万科通过两个投资平台在香港、英国及美国经营物业业务，集团万科拥有75%间接股权，万科香港万科拥有100%间接股权[112] - 2019年末张旭在万科A股持有权益904,039股，占已发行股本百分比0.0093%[150] - 2019年末阙东武在万科A股持有权益60,700股，占已发行股本百分比0.0006%[150] - 2019年末陈志裕在万科H股通过所控制法团持有权益500,203股，占已发行股本百分比0.0317%[150] - 2019年末李凯彦在Vanke US Management LLC普通股通过所控制法团持有权益20%[150] - 2019年末Lin Lily在Vanke Overseas UK Management Limited普通股持有权益490股，占比9.8%[150] - 2019年末Lin Lily在Lithium Topco Limited普通股通过所控制法团持有权益521股，占比0.0521%[150] - 2019年末Lin Lily在Lithium Topco Limited优先股通过所控制法团持有权益95股，占比0.0551%[150] - 2019年12月31日，万科已发行普通A股总数为9,724,196,533股，普通H股总数为1,577,946,468股[151] - 李凯彦先生拥有Minerva US LLC 49%股份权益，Minerva US LLC拥有Vanke US 20%股份权益[152] - 2019年12月31日，Lithium Topco Limited普通股为1,000,000股，优先股为172,494股，Lin Lily女士通过Valliance Capital Europe LP拥有其521股普通股及95股优先股，Valliance Capital Europe LP拥有Lithium Topco Limited权益比例未提及，Lin Lily女士拥有Valliance Capital Europe LP约34.7%权益[153] - 2019年12月31日，万科通过间接全资附属公司持有本公司292,145,949股普通股，占股75.0%；中信证券股份有限公司通过附属公司持有本公司30,080,000股普通股，占股7.72%[162] - 本公司为万科香港间接拥有其75%股权之附属公司，万科香港为万科之间接全资附属公司[170] 员工情况 - 2019年员工流失率为11%，2018年为89%，员工流失率下跌因香港、英国及美国办公室的有关管理人员加入[123] - 2019年12月31日雇员平均服务年期为0.4年，2018年12月31日为2.6年[123] - 2019年12月31日集团有91名雇员，2018年12月31日为3名[124] 公司业务管理 - 公司间接拥有80%权益的附属公司Vanke Overseas UK Management Limited自2016年收购以来担任Ryder Court的资产经理[118] - 集团委任外部服务供应商租赁及管理旗下丽晶中心自有物业及泊车位，与物业管理公司及物业经理关系可追溯至2012年7月[117] - 集团为丽晶中心租户设立客户服务热线，通过RC资产经理与Ryder Court租户维持积极对话[121] - 提供资产管理服务的主要客户为万科附属公司，集团将继续为万科核心资产管理服务供应商[122] 股息分配 - 董事建议派发2019年末期股息每股港币0.09元，合共约港币35,058,000元，与2018年相同，待2020年度股东大会批准后，将于2020年6月10日或前后派发[133][139] 公司业务预期 - 预期2020年香港及伦敦的投资物业脑晶中心及Ryder Court出租率及平均租金将保持，投资工具及资产管理业务将产生稳定收益及盈利[128] 公司交易情况 - 持续关连交易协议2019年年度上限为1.05亿港元，

财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日止六个月，公司收入为5110万港元，较去年同期的5030万港元增长2%[7] - 截至2019年6月30日止六个月，公司投资物业公允价值收益为3260万港元，较去年同期的1.36亿港元下跌[7] - 截至2019年6月30日止六个月，股东应占期间盈利减至7770万港元，去年同期为1.71亿港元[7] - 扣除丽晶中心公允价值变动后，公司于期间内的相关盈利为4520万港元，较去年同期的3500万港元增长29%[8] - 2019年6月30日，公司于该等联营公司投资总额约为3.308亿港元，较2018年12月31日的3.464亿港元减少[18] - 期间内，公司应占联营公司盈利约为1450万港元，较2018年同期的80万港元增长[19] - 期间内，总办事处及企业开支为1790万港元，较2018年同期的550万港元增加[23] - 期间内，融资收入约为1470万港元，较2018年同期的740万港元增加[24] - 2019年6月30日，公司股东应占权益为37.095亿港元，较2018年12月31日的36.668亿港元增加[33] - 2019年6月30日，集团计息银行及其他借贷约为11.651亿港元，2018年12月31日无此项借贷[33] - 2019年6月30日，集团银行结余及现金为93450万港元，2018年12月31日为14.251亿港元[35] - 期间内员工成本增至约430万港元，截至2018年6月30日止六个月为320万港元[42] - 期间内应付万科香港之费用总额约为100万港元，截至2018年6月30日止六个月为130万港元，减幅因香港办事处雇员平均人数跌至5名，此前为6名[42] - 截至2019年6月30日止六个月，公司收入为51,136千港元，较2018年同期的50,328千港元增长1.6%[56] - 2019年上半年毛利为40,622千港元，2018年同期为39,623千港元，同比增长2.5%[56] - 2019年上半年经营盈利为54,705千港元，2018年同期为169,486千港元，同比下降67.7%[56] - 2019年上半年除税前盈利为83,822千港元，2018年同期为177,682千港元，同比下降52.8%[56] - 2019年上半年公司股东应占盈利及全面收益总额为77,762千港元，2018年同期为170,964千港元，同比下降54.5%[56] - 2019年6月30日非流动资产为4,203,331千港元，2018年12月31日为2,306,572千港元，增长82.2%[60] - 2019年6月30日流动资产为957,410千港元，2018年12月31日为1,439,959千港元，下降33.5%[60] - 2019年6月30日流动负债为622,141千港元，2018年12月31日为38,798千港元，增长1503.5%[60] - 2019年上半年经营活动所得现金净额为30,427千港元，2018年同期为 - 16,583千港元[72] - 2019年上半年投资活动所耗现金净额为851,908千港元，2018年同期所得现金净额为441,094千港元[72] - 2019年上半年投资物业租金收入为43347千港元，2018年同期为42649千港元[89] - 2019年上半年物业管理费收入为7789千港元，2018年同期为7679千港元[89] - 2019年上半年手续费收入为0（2018年为111,000港元），提前终止租约补偿等其他收入为355,000港元（2018年为51,194,000港元）[99] - 2019年上半年银行存款等利息收入为 - 14,666,000港元（2018年为 - 7,440,000港元），薪金等福利为4,258,000港元（2018年为3,260,000港元）[99] - 2019年上半年税项支出为6,060,000港元（2018年为6,718,000港元），香港利得税按16.5%计提[102] - 2019年上半年每股基本盈利按公司股东应占盈利77,762,000港元及已发行股份389,527,932股计算（2018年盈利为170,964,000港元）[104] - 2019年上半年不建议派付中期股息，已批准及派付过往财政年度末期股息35,058,000港元（2018年为11,686,000港元）[105][106] - 2019年上半年添置物业、机器及设备9,656,000港元，为租赁办公室物业使用权资产[109] - 2019年6月30日投资物业价值为3,136,799,000港元（2018年12月31日为1,968,000,000港元）[110] - 2019年6月30日应占联营公司资产净值等权益为481,574,000港元（2018年12月31日为338,435,000港元）[111] - 2019年6月30日应收账款为89.1万港元，较2018年12月31日的53万港元增长68.11%[119] - 2019年6月30日未摊销应收租金为6127.6万港元，较2018年12月31日的94.4万港元增长6391.1%[119] - 2019年预收款项为1385.7万港元，较2018年的51万港元增长2617.06%[124] - 2019年银行贷款总额为7.38654亿港元，其中有抵押银行贷款为7.41786亿港元[133] - 2019年上半年应付一间中介控股公司之管理及行政费103.7万港元，2018年为128.4万港元[147] - 2019年上半年主要管理人员薪酬95万港元，2018年为123.8万港元[147] 投资物业相关数据 - 2019年6月30日，公司于丽晶中心的投资公允价值为20.015亿港元，较2018年12月31日的19.68亿港元增长2%[7] - 公司于丽晶中心及Ryder Court分别拥有总建筑面积约65.7万平方呎及约7.6万平方呎，相当于总建筑面积分别64%及100%[11] - 2019年6月30日，丽晶中心的出租率维持在98%，去年同期为97%；平均租金为每平方呎9.9港元，去年同期为9.6港元[12] - 截至报告日期，柏傲灣逾99%单位已售出，所得款项总额约为100亿港元[17] 公司收购事项 - 2019年6月30日，公司完成收购英国伦敦、美国旧金山及纽约若干物业的股权或投资工具[9] - 2019年3月7日公司以4099.7万英镑（相当于约4.06643亿港元）收购Lithium Topco Limited约99.95%实际权益[137] - 2019年3月7日公司以2011.1万美元（相当于约1.57096亿港元）收购657–667 Mission Limited全部已发行股本[138] - 2019年3月7日公司以6692.7万美元（相当于约5.22798亿港元）收购Supreme J Limited全部已发行股本[139] - 收购附属公司后已识别资产及负债净额总计10.87亿港元，总代价10.87亿港元，已付现金代价10.50亿港元，现金流出净额10.21亿港元[142] - 若收购事项于2019年1月1日发生，期间公司权益股东应占收入及盈利分别为7736.8万港元及1.57亿港元[142] - 集团就收购事项产生收购相关成本909.3万港元，计入「行政开支、租务及市场推广开支」[143] 公司业务合作与服务 - 自2019年下半年起，公司将为万科香港订约各方提供资产管理服务，收取按投资资本总额每年1.25%计算的服务费[22] 公司债务与融资相关 - 2019年6月30日，公司银行融资为7500万英镑（约7.439亿港元），其中7480万英镑（约7.417亿港元）已动用[34] - 2019年6月30日，公司债务对权益比率为31.4%，债务净额除以权益总额之比率为6.2%，2018年12月31日无相关数据[35] - 2019年6月30日，集团并无任何重大资本承担和未偿还或然负债及财务担保，2018年12月31日无相关数据[40] - 投资工具按年利率14.15厘计息，2020年12月20日到期，抵押结馀341,305,000港元，无抵押181,493,000港元[117] - 2019年6月30日银行融资7500万英镑（相当于7.4391亿港元），已动用结余为7478.5万英镑（相当于7.41786亿港元）[134] 公司人员相关 - 2019年6月30日，集团有33名雇员，2018年12月31日为3名[42] - 李先生和Lin女士自2019年8月15日起由非执行董事调任为执行董事[154] - 李先生和Lin女士自2019年8月15日起将收取固定年度薪酬20万港元[155] - 陈志裕先生自2019年8月15日起将收取年度薪酬，包括15万港元固定董事袍金及会议津贴[155] - 陈维曦先生、罗芷妍女士及张安志先生自2019年8月15日起将收取年度薪酬，包括20万港元固定董事袍金及会议津贴[155] 公司股权相关 - 2019年6月30日，董事张旭持有万科A股904,039股，占已发行A股股本0.009%；关东武持有万科A股150,700股，占已发行A股股本0.002%；陈志裕持有万科H股500,203股，占已发行H股股本0.032%[157] - 2019年6月30日，万科已发行普通A股总数为9,724,196,533股，已发行普通H股总数为1,577,946,468股[157] - 万科根据2014年事业合伙人计划，部分雇员成为合伙人，张旭、关东武、李凯彦和Lin Lily是受益人[158] - 期间内公司未设立任何购股权计划[159] - 2019年6月30日，万科透过间接全资附属公司持有本公司普通股292,145,949股，股权百分比为75.0%[162][163] - 2019年6月30日，中信证券股份有限公司透过附属公司持有本公司普通股30,080,000股，股权百分比为7.72%[162][164] 公司运营其他事项 - 董事不建议就期间派付中期股息，截至2018年6月30日止六个月无派息[43] - 2019年上半年香港楼价录得升幅，美国及英国楼价维持稳定[47] - 集团香港投资物业丽晶中心及伦敦投资物业Ryder Court出租率及平均租金预期2019年下半年维持高水平[47] - 集团新收购之英国及美国投资物业及投资工具预期2019年下半年带来收入及盈利[47] - 期间公司及其附属公司无买卖或赎回公司股份[153] - 中期报告中英文版有印刷本，可在公司网站和香港联交所网站浏览[165] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年上半年物业投资收入为51136千港元，物业发展收入为0千港元，总计51136千港元[96] - 2019年上半年物业投资投资物业公允价值变动前的分部业绩为40045千港元，物业发展为18001千港元，总计58046千港元[96] - 2019年上半年物业投资投资物业公允价值增加32564千港元[96] - 2019年上半年物业投资分部业绩为72609千港元，物业发展为18001千港元，总计90610千港元[96] - 2019年上半年总办事处及企业开支（扣除未分配收入）为17904千港元[96] - 2019年上半年融资收入（银行利息收入）为11116千港元[96] - 2019年上半年除税前盈利为83822千港元[96] - 2019年上半年税项支出为6060千港元，期间盈利为77762千港元[96] - 公司2019年上半年收入为50,328,000港元，投资物业公允价值增加136,005,000港元，期间盈利170,964,000港元[97] 物业按金相关 - 物业收取的租务及其他按金1637.9万港元（2018年12月31日：1501.5万港元）预期将在一年后偿还[124] 租赁负债相关 - 2019年6月30日租赁负债现值为6047万港元，最低租赁付款总额为3.1471亿港元[130]

公司管理层及董事会 - 公司执行董事张旭先生于2019年2月获委任为主席，并担任万科企业股份有限公司执行副总裁兼首席运营官[12] - 公司执行董事阙东武女士于2019年2月获委任为首席执行官，负责管理万科的海外投资及发展平台[13] - 非执行董事李凯彦先生于2018年10月获委任，负责领导Vanke Holdings (USA) LLC的成立、扩张及运营[15] - 非执行董事Lin Lily女士于2018年10月获委任，负责Vanke Holdings (UK) Limited在英国投资的整体管理[16] - 公司董事李凯彦和Lin Lily于2018年10月23日获委任为非执行董事[108] - 公司董事张旭和岑信江于2018年5月18日股东周年大会上退任并获重选[108] - 公司董事陈维曦和罗芷妍将于2019年度股东周年大会上轮值退任并符合资格重选连任[109] - 公司董事会由两名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事组成[170] - 截至2018年12月31日，董事会共召开四次会议，并在2019年2月27日召开一次会议批准经审计财务报表及业绩公布[174] - 公司于2019年2月13日委任张旭先生为主席，阙东武女士为首席执行官[163] - 公司独立非执行董事均符合上市规则要求，且服务年资不超过九年[174] - 公司董事会定期检阅及监察董事的培训及持续专业发展[175] - 执行董事每年袍金为港币200,000元[178] - 非执行董事每年袍金为港币150,000元，部分非执行董事每次会议津贴为港币10,000元[178] - 薪酬委员会由独立非执行董事岑信江担任主席，成员包括独立非执行董事陈维曦和执行董事阙东武[179] - 薪酬委员会在2018年召开两次会议，审阅并厘定全体董事及高级管理人员的薪酬待遇[182] - 提名委员会由独立非执行董事罗芷妍担任主席，成员包括独立非执行董事岑信江和执行董事张旭[185] - 提名委员会在2018年召开两次会议，审阅董事会架构并建议委任李凯彦和Lin Lily为非执行董事[191] - 公司采纳董事会成员多元化政策，考虑技术、区域、行业经验、背景、种族、性别等因素[188] - 提名委员会评估董事候选人时，考虑个性、技能、知识、经验及上市规则第3.08所载准则[190] - 董事确认负责编制真实公平反映状况的财务报表，并确保采用适当的会计政策[193] - 董事会负责监察集团风险管理及内部监控制度，并每年至少检讨一次其成效[195] - 集团管理层定期评估并向审核委员会呈交对集团主要风险及整体内部监控制度优劣的评估，并附有解决缺失的行动计划[195] - 董事会已检讨集团风险管理及内部监控制度的成效，并信纳其在2018年度内维持有效及充足[196] - 审核委员会由独立非执行董事陈维曦先生担任主席，其他成员包括非执行董事陈志裕先生及独立非执行董事罗芷妍女士[197] - 审核委员会的主要职责包括建议委任、再度委任及罢免外聘核数师，批准其酬金及评估其独立性[198] - 审核委员会负责审阅集团的中期及年度财务报表，并监察财务汇报制度、内部监控及风险管理制度[198] - 审核委员会的最新职权范围已在公司及联交所网站登载[199] 公司财务及运营状况 - 公司2018年收入为1.018亿港元，同比增长5%，主要由于丽晶中心出租率提升及平均租金增长[23] - 丽晶中心投资公允价值为19.68亿港元，同比增长8%，年内公允价值收益为1.36亿港元[23] - 扣除公允价值变动后，公司相关盈利为5.408亿港元，同比增长898%，主要由于租务及物业管理业务收入、利息收入及应占联营公司盈利上升[23] - 丽晶中心出租率维持在99%，每月平均租金升至每平方英尺9.7港元[24] - 公司经营毛利增至7900万港元，主要由于收入增加[24] - 公司升级丽晶中心空调系统，总开支为3100万港元，工程已于2018年第一季度完成[24] - 公司联营公司Ultimate Vantage的TW6项目已售出超过99%单位，总销售额约为100亿港元[27] - TW6项目大部分已售出单位已于2018年第四季度交付给买家[27] - 公司对Ultimate Vantage及金滙隆的投资总额在2018年12月31日约为港币346,400,000元，较2017年的港币372,700,000元有所减少，主要由于偿还应收Ultimate Vantage款项约港币207,100,000元及向Ultimate Vantage收取股息约港币325,000,000元[28] - 2018年公司应占联营公司盈利为港币465,700,000元，较2017年的港币46,000元大幅增长，主要由于确认Ultimate Vantage有关销售柏傲湾的盈利[29] - 2018年公司总办事处及企业开支约为港币10,200,000元，较2017年的港币12,200,000元减少，主要由于员工成本下跌[30] - 2018年公司融资收入约为港币20,800,000元，较2017年的港币5,600,000元大幅增加，主要由于银行利率及银行结余均有所上升[31] - 公司于2015年通过供股筹集所得款项净额港币1,032,200,000元，截至2018年12月31日，供股剩余所得款项净额约为港币392,900,000元，拟用于收购土地或物业项目[33][34] - 2018年公司股东应占权益约为港币3,666,700,000元，较2017年的港币3,001,600,000元增加，主要由于年内盈利约港币676,800,000元[37] - 2018年公司银行结余及现金约为港币1,425,100,000元，较2017年的港币865,900,000元增加，主要由于收取联营公司付款约港币552,800,000元[37] - 2018年公司物业出租率为99%，较2017年的97%有所提升，显示租赁表现良好[45] - 公司目前并无任何计息债务及未提用银行融资，显示财务状况稳健[37][39] - 公司并无任何重大资本承担及或然负债，显示财务风险较低[40] - 2014年至2018年每月平均租金从每平方呎港币8.7元增长至9.7元，增长率为11.5%[52] - 2014年至2018年服务成本收入比率在22.3%至23.2%之间波动，2018年为22.4%[58] - 2014年负债比率为21%，2015年至2018年负债比率为零[65] - 2014年至2018年股本回报率从9.2%增长至20.3%，2018年显著上升[71] - 公司通过投资联营公司在香港持有一项物业发展项目，截至2018年已售出979个住宅单位中的977个[77] - 公司预留港币392,900,000元用于收购土地或物业项目[79] - 公司依赖合营伙伴管理香港物业发展项目，合营伙伴表现不佳可能影响投资回报[78] - 公司业务受香港经济状况及房地产市场影响，尤其是政府政策和物业供应增加[77] - 公司获取物业收购及发展资金的能力受整体经济状况和银行放贷意愿影响[81] - 公司员工流失率在2018年达到89%，较2017年的17%大幅上升，主要归因于正常员工更换和提升工作效率[92] - 公司2018年员工成本降至约540万港元，较2017年的780万港元有所减少，主要由于员工人数从6名减少至3名[93] - 公司2018年应付万科香港的行政及管理支援费用总额约为220万港元，较2017年的260万港元减少，主要由于办公室管理开支减少[93] - 公司预计2019年香港及全球经济将充满不明朗因素，主要受中美贸易战、中国内地经济放缓、英国脱欧及加息趋势影响[94] - 公司计划继续在香港及海外市场发掘商机，以实现业务多元化发展[94] - 公司预计2019年香港投资物业丽晶中心的出租率及平均租金将维持高水平[94] - 公司将继续与物业管理公司紧密合作，以保持租赁表现[94] - 公司已制定风险管理政策并建立风险管理系统，以有效监控和减轻关键风险[84] - 公司致力于环保方针，目标在经营业务时做到减排及善用资源[86] - 公司优先选用遵循环保规范的服务供应商、承建商、供应商及业务伙伴[87] - 公司建议派发末期股息每股港币0.09元，合共约港币35,058,000元，较2017年的每股港币0.03元（合共约港币11,686,000元）大幅增加[102] - 公司于2018年12月31日可供分派的储备总额为港币1,378,656,000元[105] - 公司董事张旭持有904,039股A股，占已发行A股总数的0.009%[113] - 公司董事阙东武持有150,700股A股，占已发行A股总数的0.002%[113] - 公司董事陈志裕持有500,203股H股，占已发行H股总数的0.038%[113] - 公司年内未进行任何慈善捐献[106] - 公司年内股本无变动[104] - 万科通过其间接全资附属公司Wkland Investments Company Limited持有公司292,145,949股普通股，占公司总股本的75.0%[119] - 中信证券股份有限公司通过其全资附属公司CSI Capital Management Limited持有公司30,080,000股普通股，占公司总股本的7.72%[120] - 公司与万科香港续签了为期三年的行政服务协议，年费用为港币2,211,000元[125] - 公司最大客户占销售总额的9.7%，五大客户合计占销售总额的26.4%[135] - 公司最大供应商占采购总额的72.4%，五大供应商合计占采购总额的88.3%[135] - 公司截至2018年12月31日无任何未偿还银行贷款及其他计息借贷[136] - 公司全年投购董事责任保险，为董事提供适当保障[124] - 公司遵守环境、社会及管治报告指引所载的“不遵守就解释”条文[141] - 公司投资3500万港元用于升级丽晶中心的空调系统，以提高能源效率和环保性能[144] - 公司年耗电量约为2,526,000千瓦时，导致二氧化碳排放量约为1,389.3吨[149] - 公司年用水量约为19,762立方米，耗水强度为每平方米0.6立方米[150] - 公司年回收纸张约69,000公斤，日常业务中使用打印纸张约204公斤[151] - 公司2018年员工流失率为89%，主要归因于正常更换员工及提升工作效率[152] - 公司为员工提供内部培训及在线学习素材，并根据绩效发放培训津贴[155] - 公司丽晶中心物业自2005年起获得ISO 9001认证，水管系统自2014年起获得优质供水认可[158] - 公司年参与慈善活动，表达对儿童的关怀及爱护，并计划加强社区服务赞助[160] - 公司外聘核数师已在年报第40至43页的独立核数师报告中声明其对集团财务报表的申报责任[195] - 集团已制定详细风险记录册及主要风险指标，以评估及管理相关风险[196] - 集团已制定附设监控功能的标准营运程序，如授权及批准、验证、对账及职责区分，以规管主要经营活动[196]