INVESTOR PRESENTATION NOVEMBER 15, 2024 Avalon Princeton Circle Princeton, NJ IMPORTANT INFORMATION See Appendix for information about forward-looking statements and definitions and reconciliations of non-GAAP financial measures and other terms. For the reasons described in the referenced forward-looking statements our historical results may not be indicative of future results. The projections for AvalonBay Communities, Inc. included in this presentation were originally included in its November 4, 2024, ear ...

核心观点 - AvalonBay Communities (AVB) 在截至2025年5月31日的两个月内，同店住宅收入同比增长3%，超出内部预期35个基点 [1] - 公司通过数字化转型和高效运营，已实现3900万美元的年度增量NOI，并计划在2025年再增加900万美元，目标为8000万美元 [2] - 公司持续优化资产组合，2024年至2025年4月30日期间完成11亿美元收购（均价26万美元/套）和9.55亿美元处置（均价46.5万美元/套），郊区资产占比提升至73%，目标为80% [3] - 公司在高增长都市区通过6.2亿美元德克萨斯州收购扩大规模，并拥有30亿美元在建项目，预计初始稳定收益率为6.3% [4] - 公司财务状况稳健，拥有28亿美元流动性，净债务与核心EBITDAre比率为4.3倍，95%的NOI无抵押 [5] 运营表现 - 同店住宅收入增长3%，超出预期35个基点 [1] - 入住率从第一季度的96.0%提升至96.3%，有效租金涨幅从1.7%提升至2.3% [1][8] 数字化转型与效率提升 - 通过数字化运营实现3900万美元年度增量NOI，2025年预计再增加900万美元，目标为8000万美元 [2] 资产组合优化 - 2024年至2025年4月30日完成11亿美元收购（均价26万美元/套）和9.55亿美元处置（均价46.5万美元/套） [3] - 郊区资产占比提升至73%，目标为80%，扩张市场占比提升至12%，目标为25% [3][8] 战略收购与开发 - 6.2亿美元德克萨斯州收购（8处物业中6处房龄低于10年）增强高增长都市区布局 [4] - 30亿美元在建项目，完全匹配资金，预计初始稳定收益率为6.3% [4] 财务状况 - 拥有A3/A-信用评级，28亿美元流动性，净债务与核心EBITDAre比率为4.3倍 [5] - 95%的NOI无抵押，25亿美元无担保信贷额度提升资本效率 [5] 行业比较 - VICI Properties (VICI) 和 W.P. Carey (WPC) 位列Zacks Rank 2，2025年FFO每股预计分别增长3.5%和3.8% [9][10]

公司概况 - AvalonBay Communities (NYSE: AVB) 和 Equity Residential (NYSE: EQR) 在竞争激烈的租赁市场中建立了稳固的投资组合 [1] 行业动态 - 2025年租赁市场动态可能发生变化 [1] 人物背景 - Pierre Raymond 拥有25年金融服务业经验 曾担任量化选股师 对冲基金经理 信用风险经理 现为RISK IT业务顾问 [1] - Pierre Raymond 是Global Equity Analytics & Research Services LLC (GEARS) 联合创始人 以及OTOS Inc合伙人 [1]

REIT市场复苏情况 - REIT市场(VNQ)自2023年底以来已显著复苏 [1] - 复苏进程不均衡 部分REITs价值翻倍 另一些则完全错过本轮复苏 [1] 公司研究投入 - 公司每年投入超过10万美元及数千小时研究最具盈利潜力的投资机会 [2] - 研究成果以远低于成本的价格为客户提供房地产投资策略 [2] - 该研究方法已获得500多条五星好评 会员正持续获得收益 [2] 投资机会推荐 - 公司最新发布的2025年5月顶级投资标的已开放获取 [1] - 当前是获取这些投资机会的恰当时机 [1]

公司服务与成果 - 公司获得500多条五星好评 会员已从中受益 [1] - 公司每年投入超过10万美元和数千小时研究高盈利投资机会 提供低成本房地产策略 [1] 投资团队与资源 - 投资团队领导运营High Yield Landlord投资群组 实时分享REIT投资组合和交易 [2] - 群组提供三个投资组合(核心 退休 国际) 买卖提醒 以及与分析师团队直接交流的聊天室 [2] - 团队领导担任Leonberg Capital总裁 为对冲基金 家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询 [2] - 团队领导发表过获奖REIT投资学术论文 通过CFA三级考试 并与顶级REIT高管建立关系 [2] 投资持仓 - 分析师持有HOM_U:CA和WSR的多头头寸 包括股票 期权或其他衍生品 [3]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净利润为2.36597亿美元，较上年同期增加6314.8万美元，增幅36.4%[116] - 2025年第一季度，同店净营业收入（NOI）为4.78316亿美元，较上年同期增加1202.5万美元，增幅2.6%[116] - 2025年第一季度总营收7.4588亿美元，较2024年同期增加3302.1万美元，增幅4.6%；净收入2.36597亿美元，较2024年同期增加6304万美元，增幅36.3%[128] - 2025年第一季度净收入为2.36597亿美元，2024年同期为1.73557亿美元；NOI为5.10585亿美元，2024年同期为4.79121亿美元；住宅NOI为5.00552亿美元，2024年同期为4.7139亿美元[131] - 2025年第一季度同店住宅NOI增长2.6%，主要因住宅收入增加2029.4万美元（3.0%），部分被住宅物业运营费用增加826.9万美元（4.0%）抵消[134] - 2025年第一季度租金和其他收入增加3307.4万美元（4.7%），主要源于同店社区租金收入增加[135] - 2025年第一季度合并社区加权平均入住公寓数量增至80703套，2024年同期为77375套；每套入住公寓月均住宅收入增至3025美元，2024年同期为3020美元[136] - 2025年第一季度同店住宅直接物业运营费用（不含物业税）增加756.8万美元（5.8%），主要因维修保养、公用事业、物业保险和营销成本增加[140] - 2025年第一季度物业税增加205.1万美元（2.6%），主要因同店住宅组合和新开发收购社区物业税增加，部分被处置物业税减少抵消[141] - 2025年第一季度物业间接运营费用增加83.8万美元（2.3%），主要因技术投资和流程相关支出增加[144] - 2025年第一季度利息费用增加509.8万美元（9.3%），主要因无担保债务有效利息费用增加、商业票据未偿余额增加和利息收入减少[146] - 2025年第一季度折旧费用增加561.9万美元（2.6%），主要因新开发收购社区增加，部分被处置抵消[147] - 2025年第一季度社区销售收益增加5653.9万美元，2025年第一季度出售一个全资社区实现收益5646.9万美元，2024年同期无销售[151] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为236,597,000美元，2024年同期为173,449,000美元；2025年FFO为396,755,000美元，2024年为387,801,000美元；2025年核心FFO为403,326,000美元，2024年为383,758,000美元[157] - 2025年3月31日公司现金、现金等价物和受限现金为219,107,000美元，较2024年12月31日的267,076,000美元减少47,969,000美元[162] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为415,903,000美元，2024年同期为412,905,000美元；投资活动使用的净现金为427,865,000美元，2024年为265,818,000美元；融资活动使用的净现金为36,007,000美元，2024年为254,497,000美元[163] 各条业务线表现 - 公司定义NOI为总物业收入减去直接物业运营费用，是评估社区核心运营和房地产资产价值的重要补充指标[130] - 公司投资包括社区的收购、开发和再开发、通过SIP进行的其他房地产间接投资以及对房地产相关企业的投资[182] - 公司不时使用合资企业持有或开发房地产资产，以减轻资产集中或市场风险并获取流动性[185] - 公司可能通过夹层贷款或优先股投资参与第三方多户住宅开发项目，以获取投资回报[186] 各地区表现 - 2025年第一季度，公司在德克萨斯州扩张区域签订协议收购8个公寓社区，收购奥斯汀都会区2个全资社区，含857套公寓，购买价格1.87亿美元[119] - 2025年第一季度，公司出售康涅狄格州威尔顿的Avalon on Wilton Road社区，含102套公寓，售价6510万美元，GAAP准则下收益5647.6万美元[119] - 2025年第一季度，公司出售新泽西州伍德岭的Avalon Wesmont Station I & II，含406套公寓和1.8万平方英尺商业空间，售价1.615亿美元[119] - 2025年4月，公司收购达拉斯 - 沃思堡都会区6个公寓社区，含1844套公寓，现金支付1.93亿美元并发行106万个DownREIT单位[119] 管理层讨论和指引 - 2025年公司预计通过结算未平仓股权远期合约、房地产处置、经营活动产生的现金等多种内外部来源满足流动性需求[183] - 开展新的建设或重建活动前，公司计划筹集足够资金，但不能保证能获得融资，否则可能放弃开发权、注销相关成本或放弃重建活动[184] - 财报包含前瞻性陈述，使用特定词汇表明未来事件和趋势，不涉及历史事项[204] - 前瞻性陈述仅反映公司当前预期，不保证未来结果，存在风险和不确定性[205] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述差异的因素包括合资活动、政策、市场等[206] - 公司可能因多种原因无法确保开发机会、放弃或推迟开发、建设成本超估等[207] - 编制财务报表需管理层运用判断，关键会计政策为成本资本化和废弃追求成本及资产减值[208] - 公司市场风险敞口与2024年年度报告披露相比无重大变化[209] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年3月31日，公司拥有或持有19个全资在建社区，预计包含6595套公寓，预计总资本化成本为24.93亿美元[115] - 截至2025年3月31日，公司拥有或持有权益的社区分类中，同店社区260个，含79388套公寓；其他稳定社区17个，含4859套公寓[126] - 2025年第一季度投资活动现金流出主要用于社区开发和再开发2.37282亿美元、收购社区1.87362亿美元和资本支出4862.6万美元，部分被处置社区所得6365.1万美元抵消[166] - 2025年第一季度融资活动现金流出主要是支付现金股息2.43678亿美元，部分被发行商业票据所得2.24942亿美元抵消[166] - 2025年4月公司修订循环贷款协议，信贷额度从22.5亿美元增加到25亿美元，期限从2026年9月延长至2030年4月，4月30日适用的利率为5.12%[164] - 2025年4月公司签订定期贷款协议，将于2029年4月到期，当前借款利差为0.78%，预计二季度全额提取，有效利率为4.47%[165] - 截至2025年4月30日，修订后信贷额度可用金额为1.904136亿美元[167] - 2025年4月公司将商业票据计划的最高限额从5亿美元提高到10亿美元，截至4月30日，商业票据借款余额为5.95亿美元[168] - 截至2025年4月30日，连续股权发行计划剩余授权发行金额为6.23997亿美元，股票回购计划剩余授权购买金额为3.14237亿美元[171][174] - 公司有6.5亿美元名义金额的未平仓掉期合约，其中4.5亿美元用于对冲定期贷款的利率波动，2亿美元用于对冲2025年固定利率债务发行活动的利率波动[175][177] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司合并债务义务（不包括信贷安排和商业票据计划以及与待售社区相关的未偿金额）在2025 - 2029年及以后各年的本金还款安排明确，如2025年需还款8.35195亿美元等[178] - 公司可变利率免税债券中，Avalon Acton利率为3.91%，到期日为2040年7月；Avalon Clinton North利率为4.56%，到期日为2038年11月等[178] - 公司固定利率常规贷款中，5.25亿美元无担保票据利率为3.55%，到期日为2025年6月；3亿美元无担保票据利率为3.62%，到期日为2025年11月等[178] - 除合并债务外，公司有与土地租赁和办公室租赁相关的预定合同义务，截至2025年3月31日，这些义务无重大变化[179] - 截至2025年3月31日，非合并运营社区总共有2722套公寓，总资本化成本为13.28968亿美元，债务总额为6.73359亿美元，加权平均利率为4.48%[189] - 截至2025年3月31日，公司拥有或直接持有19个在建开发社区，预计完工后将增加6595套公寓和6.9万平方英尺商业空间，总资本化成本约为24.93亿美元[194] - 截至2025年3月31日，公司在6块土地的直接权益收购及相关资本化成本为1.41978亿美元，另有6610.8万美元资本化成本与28个开发权相关，预计成功开发后将增加约8932套公寓[200] - 2025年第一季度和2024年同期，公司因费用化交易、开发及其他追求成本分别产生474.4万美元和424.5万美元费用，其中2025年和2024年分别有366.8万美元和160万美元为一个开发机会的注销[201] - 截至2025年4月30日，公司在结构化投资计划（SIP）下有八项承诺，总计最高出资2.11585亿美元，已出资1.99532亿美元，加权平均回报率为11.6%，加权平均初始到期日为2027年1月[202] - NYTA MF Investors, LLC公司所有权占比20.0%，共有1301套公寓，总资本化成本为7.79238亿美元，债务总额为3.94734亿美元，加权平均利率为3.88%[189] - 其他运营合资企业共有1421套公寓，总资本化成本为5.4973亿美元，债务总额为2.78625亿美元，加权平均利率为5.32%[189] - 开发社区中，Avalon West Windsor、Avalon South Miami和Avalon North Palm Beach包含至少1万平方英尺商业空间，分别为1.9万、3.2万和1万平方英尺[197] - AVA Arts District于2024年12月31日完成开发并实现稳定住宅运营，公司为该合资企业30%的建设贷款提供担保[191] - 截至2025年3月31日，非合并房地产投资相关的净其他资产为3976.1万美元，主要为现金及现金等价物[192]

核心观点 - 当前市场环境下股息股票存在投资机会 尤其是房地产投资信托基金(REITs)领域 [1][2] - 两家房地产公司AvalonBay Communities和Realty Income展现出长期投资价值 [2][6][7] AvalonBay Communities分析 - 全球最大多户住宅房地产所有者之一 拥有309处物业 近95,000套公寓 [3] - 战略转向快速增长市场 包括北卡罗来纳州 南佛罗里达 得克萨斯州和科罗拉多州 这些地区具有人口净流入 就业和工资增长高于平均水平的特点 [4] - 新兴市场业务已占租金收入10% 中期目标提升至25% [4] - 当前开发19个社区 投资25亿美元 并战略收购现有物业 包括2025年已收购的8个得克萨斯州社区 [5] - 当前股息收益率3.4% 自1994年IPO以来年化总回报率达12.5% 超过标普500指数表现 [6] Realty Income分析 - 拥有约15,600处物业 其中75%租金收入来自独立零售物业 其余主要为工业物业 另有少量游戏和农业资产 [8] - 美国可寻址房地产市场规模达54万亿美元 欧洲市场更大 [8] - 30多年来年化总回报率达13.4% 当前股息收益率5.6% 按月支付 [8] - 租户具有抗衰退和抗电商冲击特性 主要销售必需品 折扣商品或提供服务 [9] - 采用三重净租赁模式 租户承担所有可变成本 包括税收 保险和维护费用 [9] 行业趋势 - 高利率环境和美联储政策不确定性对收益型投资构成挑战 [1] - 房地产投资信托基金领域存在特别机会 尤其是转向高增长市场的策略 [2][4]

公司业务与市场布局 - AvalonBay Communities长期专注于高需求、高利润的大都市市场，如新英格兰、新泽西和加利福尼亚 [1] - 公司近期加速扩张至高增长新兴市场，包括罗利-达勒姆、夏洛特和德克萨斯州 [1] 个人投资与职业背景 - Noor Darwish曾担任波士顿咨询集团管理顾问，负责数十亿美元房地产投资组合战略 [1] - 其投资策略聚焦于净资产或清算价值大幅折价的标的，并涉足加密货币相关股票 [1] - 2023年2月全仓转入加密货币投资，以每股6美元买入GDLC并在21美元卖出，实现250%收益 [1] - 后续转入Grayscale私募投资，6个月内获利80% [1] 税务优化与创业项目 - Noor Darwish迁居波多黎各以利用Act 60计划的0%资本利得税政策 [1] - 其创业项目OverApply提供求职外包服务，累计代客户申请30万+职位，获得4,000+面试和500+录用 [1]

财务表现 - 2025年第一季度核心运营资金(FFO)每股2 83美元 超出Zacks共识预期2 80美元 同比增长4 8% [1] - 季度总收入7 459亿美元 略低于预期 但同比增长4 6% [2] - 同店住宅收入6 931亿美元 同比增长3% 同店运营费用2 1476亿美元 增长4% 同店净运营收入(NOI)4 783亿美元 增长2 6% [3] - 每套住宅平均收入3,032美元 同比增长2 9% 同店经济入住率96% 同比上升10个基点 [4] - 利息支出5,990万美元 同比增长9 3% 超出预期5,890万美元 [4] 开发与投资组合 - 截至2025年3月31日 公司拥有19个全资开发项目 预计包含6,595套公寓和6 9万平方英尺商业空间 总开发成本25亿美元 [5] - 2025年2月签订协议收购德克萨斯州8个公寓社区 第一季度已完成奥斯汀大都会区2个社区(857套住宅)收购 价格1 87亿美元 剩余6个达拉斯-沃斯堡社区于4月30日以4 315亿美元完成收购 [6] - 季度内出售康涅狄格州Wilton的102套公寓社区 价格6,510万美元 实现GAAP准则下5,648万美元收益 标志公司退出康涅狄格州市场 [7] 资产负债表 - 截至2025年3月31日 公司持有5,326万美元无限制现金及等价物 无循环信贷借款 商业票据借款2 249亿美元 [8] - 年化净债务与核心EBITDAre比率为4 3倍 无抵押NOI占比达95% [8] 业绩展望 - 维持2025年全年核心FFO每股11 14-11 64美元指引 Zacks共识预期11 41美元处于区间内 [9] - 预计同店住宅收入增长2-4% 运营费用增长3-5 2% 同店NOI增长1 3-3 5% [9][10] - 第二季度核心FFO每股指引2 72-2 82美元 低于Zacks共识预期2 85美元 [10] 同业比较 - Equity Residential(EQR)第一季度标准化FFO每股95美分 超预期93美分 同比增长2 2% 租金收入7 608亿美元 同比增长4 1% [11] - Mid-America Apartment(MAA)核心FFO每股2 20美元 超预期2 16美元 但同比下滑0 9% 租金收入5 493亿美元 同比增长1 04% [11]

财务数据和关键指标变化 - 公司Q1核心FFO增长4.8%，超Q1指引0.3美元，主要因略高的入住率带来0.1美元收入及0.2美元有利运营费用，约一半运营费用与时间有关 [11] - 公司重申2025年全年展望，预计下半年有内部和外部增长 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - Q1同店收入表现略超计划，入住率略高于预期 [13] - 4月入住率比去年同期高约30个基点，近期待租库存比去年低约30个基点，支持新租和续租的健康定价 [14] 开发业务 - 19个项目在建，4个去年完工项目仍在招租，总资本成本30亿美元，已完全匹配资金，成本与预计初始回报有100 - 150个基点的有利利差 [19] - 2025年是开发项目新入住的低谷年，为2300套，仅10%在第一季度；预计2026年增至2800套 [20] 各个市场数据和关键指标变化 区域分布 - 47%的投资组合位于东海岸成熟地区，40.1%位于西海岸成熟地区，12%位于扩张地区；在细分市场层面，郊区配置比例增至73% [9] 各区域表现 - 成熟地区受益于高入住率和有限的新交付，预计2026年交付量降至现有存量的80个基点，仅45000套 [9][10] - 华盛顿特区地铁区域表现符合预期，入住率和可用性与去年水平基本一致，近几个月租约中断数量同比略有减少 [15] - 西雅图表现良好，与预期一致，2024年因就业增长、返岗要求和供应少而表现强劲 [15] - 北加州的圣何塞和旧金山持续改善，目前该地区入住率超96%，比去年高约50个基点，旧金山年初开始势头增强，年初至今平均要价租金上涨约5%，旧金山领涨约7% [17] - 洛杉矶从Q4到Q1入住率略有上升，但租金改善未达预期，目前可用性和入住率与去年大致相当，年初至今要价租金增长仅3% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极重塑投资组合，优化未来回报，将继续向扩张地区增加配置，目标是将扩张地区的投资组合占比提高到25% [6][33] - 公司注重开发项目的风险控制和机会优化，确保开发收益率与资本成本和市场资本化率之间有100 - 150个基点的利差 [7] - 公司通过股权远期交易提前筹集资金，为开发活动提供资金支持，并保持资金灵活性 [21] - 公司在行业中具有独特优势，拥有强大的资产负债表和流动性，能够在不同宏观经济情景下执行战略计划 [5][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前处于政策行动对宏观经济影响的高度不确定时期，但凭借投资组合、战略能力和资产负债表优势，能够为股东持续带来优异的盈利增长 [5] - 公司预计开发项目在今明两年招租完成后，将带来显著的增量收益 [6] - 公司认为租赁市场的相对可负担性为经营基本面提供了有利背景，随着市场发展，将灵活调整运营和资本配置决策 [10][8] 其他重要信息 - 公司近期执行了多项融资交易，包括将无担保信贷额度增至25亿美元，将商业票据计划扩大至10亿美元，关闭4.5亿美元的四年期无担保延迟提取定期贷款并对冲至4.5%的有效固定利率 [27] - 公司目前拥有28亿美元的流动性，能够为计划中的开发项目提供资金，并应对当前环境中的挑战和机会 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同期限有效租金增长低于去年的原因 - 公司表示租金变化基本符合计划，Q1表现得益于略高的入住率；去年年初入住率加速上升，更早提高了租金，导致今年同比有差异 [30][31][32] 问题2: 什么因素会导致公司重新考虑将扩张市场投资组合占比提高到25%的计划 - 公司称主要通过资产交易实现目标，资本配置对交易市场环境不太敏感，若交易市场不活跃，可能会减缓推进速度；若市场活跃，将继续朝着目标前进 [33][34][35] 问题3: 预计开发项目开工的决策因素 - 公司表示每个项目在提交投资委员会审批开工时都会更新预算，决策因素包括成本、净营业收入（NOI）和交易市场情况；目前剩余项目开工的盈利能力与年初预期一致，近期投标项目成本有所降低 [38][39][40] 问题4: 在租赁续约过程中是否有不同做法 - 公司称会根据不同地区情况制定策略，如在就业环境较弱的洛杉矶，会更注重入住率，为居民提供更灵活的续约参数；目前未面临重大宏观经济挑战，无需调整整体投资组合策略 [42][43][44] 问题5: 2025年开发项目入住率变化对FFO的影响 - 公司表示2025年预计入住2300套，低于2024年的2600套，导致开发NOI减少，是FFO增长的一个不利因素；此外，2024年现金利息收入高于今年，也是一个不利因素；预计2026年入住率增至2800套，将带来更多开发NOI [50][51][54] 问题6: 华盛顿特区的就业增长和市场情况 - 公司称当地有关于就业不确定性的讨论，但数据显示尚未对租赁行为产生重大影响，需关注未来几个月的经济数据 [55][56][57] 问题7: 第一季度续约率增长放缓的原因及是否接近低点 - 公司表示租金变化基本符合预期，预计下半年租金变化将强于上半年；去年年初入住率提前上升，更早提高了租金，导致今年同比增长空间较小，目前是续约租金增长的最低点，后续将回升 [60][61][62] 问题8: 是否有更多进入扩张地区的投资机会 - 公司称此前收购的德州八资产组合较为独特，符合公司收购标准；目前主要是单笔收购，若有类似机会会感兴趣；认为当前是向这些市场重新配置资本的好时机 [63][64][67] 问题9: 郊区资产与城市资产的表现及对目标配置的影响 - 公司称从收入增长来看，郊区投资组合表现优于城市；从近期租金变化来看，两者差距不大；长期供应动态仍有利于郊区，公司仍看好郊区市场 [71][72][74] 问题10: 租户周转率降低的原因及若租户购房迁出恢复到疫情前水平，周转率是否仍处于历史低位 - 公司表示近年来租户购房迁出比例相对稳定在8% - 9%，整体周转率持续下降，还有其他因素促使租户长期续租；在成熟地区，购房相对租房仍不具性价比，需房价和利率大幅下降才会改变 [76][77][78] 问题11: 今年就业增长预测的变化 - 公司称年初参考美国全国商业经济协会（NABE）的共识，预计净新增就业岗位为140万个；由于近期不确定性和政策影响，共识估计降至约100万个，仍为净正增长 [81][82][83] 问题12: 5月和6月续约情况及预计签约结果 - 公司称续约报价在低至中5%的范围内，实际签约结果通常与报价有100 - 50个基点的差距 [84][85] 问题13: 如何看待德州投资组合交易的成本和收益，以及是否有资本支出 - 公司称交易的初始资本成本约为5%，与初始稳定收益率5.1%相当，且有助于实现投资组合配置目标；收购的资产平均年龄为11年，低于现有投资组合，预计资本支出不会高于平均水平；23万美元/套的价格不包括前期资本支出，5.1%的收益率已包含计划投入的初始资本支出 [88][91][93] 问题14: 北加州市场表现强劲的驱动因素 - 公司认为主要有四个因素：返岗要求加速、就业增长和办公租赁改善（人工智能是重要因素）、生活质量提高、供应持续减少 [98][99][100] 问题15: 第二季度季节性运营费用增加的原因 - 公司称主要有三个或四个驱动因素，约三分之一与第一季度物业税上诉和评估带来的运营费用降低有关；第二季度到期租约增多，周转成本增加；春季开始增加非例行维护项目；此外还有营销等正常季节性因素 [106][107][108] 问题16: 居民担忧是否是经济衰退的可靠指标 - 公司称目前数据未显示居民担忧对租赁速度、续约接受率和定价等产生影响，这只是市场上的一种讨论；历史经验表明，居民在不确定时期倾向于留在现有住所，若有影响通常会有6 - 8个月的滞后效应 [109][110][112] 问题17: 是否能提供第二季度综合租金指导，以及对洛杉矶和波士顿市场的预期 - 公司称仅提供了续约报价在低至中5%的范围；洛杉矶就业增长疲软，主要受娱乐行业影响，同时关税和港口不确定性也有一定影响，需更好的就业增长和减少不确定性才能有更强表现；波士顿1 - 2月较慢，3 - 4月要价租金显著上升，目前未发现政府资金对研究等方面有负面影响 [117][118][120] 问题18: 2025年下半年FFO大幅增长的驱动因素 - 公司称预计下半年的收益增长驱动因素与以往类似，包括同店收入逐季增长、运营费用季节性变化（Q2和Q3增加，Q4下降）、开发NOI随入住率增加而逐季增长；预计下半年会有一定资本成本增加，主要是因为提取股权远期资金 [122][123][124] 问题19: 8.9亿美元未提取远期股权的结算时间 - 公司称结算时间取决于全年不断变化的资本使用和需求情况，预计第二季度可能有少量提取，大部分在第三和第四季度；第二季度电话会议时会有更明确的信息 [129][130] 问题20: 旧金山改善和加州政治环境变化是否会影响公司从沿海市场多元化的步伐 - 公司称不会改变，公司有长期的多元化投资组合愿景，希望接触不同地区的经济驱动因素和监管环境；虽然加州经济有所改善，但仍存在房东 - 租户监管框架和限制，公司希望限制在该地区的总敞口 [131][132][133] 问题21: 开发成本细分是否因郊区花园式资产而异，以及不同类型产品和市场的差异 - 公司称这是一个综合平均值，大部分开发项目是木结构，包括高密度木结构中层建筑；开发成本因产品类型和地理位置而异，在租金较高的地区，土地成本占比更高，如加州土地成本可能约为25%，而在一些花园市场，场地成本较高，土地成本较低 [136][137][139] 问题22: 续约时100 - 50个基点的差距是否高于历史水平，以及租户是否更愿意在应用程序上讨价还价 - 公司称100 - 50个基点是典型差距，只有在市场非常疲软或强劲时才会显著扩大或缩小；续约决策主要取决于租户当时的租金与社区类似公寓现行要价租金的相对位置，集中续约团队的管理更加严格 [141][142][144] 问题23: 租赁速度和优惠政策使用情况及未来趋势 - 公司称第一季度有三个社区在招租，租赁和入住率约为每月22 - 23套，平均优惠政策约为半个月，与预期基本一致；预计在第二和第三季度租赁旺季会有所提升；优惠政策使用主要取决于市场环境，目前市场能够接受当前的优惠水平，若市场发生重大变化，优惠政策可能会调整 [147][148][149]