AvalonBay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q4 2024 Earnings Conference Call February 6, 2025 1:00 PM ET Company Participants Jason Reilley – Vice President-Investor Relations Ben Schall – President and Chief Executive Officer Kevin O'Shea – Chief Financial Officer Sean Breslin – Chief Operating Officer Matt Birenbaum – Chief Investment Officer Conference Call Participants Eric Wolfe – Citibank Jamie Feldman – Wells Fargo Austin Wurschmidt – KeyBanc Capital Markets Jeff Spector – Bank of America Nick Yulico – Sc ...

业绩总结 - 核心每股FFO增长为2.2%，全年增长为3.6%[4] - 2024年第四季度净收入为282,092千美元，较2023年第四季度的241,969千美元增长16.1%[66] - 2024年第四季度EBITDA为561,897千美元，显示出公司的财务表现[63] - 2024年第四季度FFO为374,798千美元，较2023年第四季度的374,237千美元略有增长[66] - 2024年第四季度每股稀释收益为1.98美元，较2023年第四季度的1.70美元增长16.4%[66] 用户数据 - 同店住宅收入增长为3.2%，全年增长为3.4%[4] - 同店住宅净运营收入（NOI）增长2.7%[53] - 2024年同店社区的其他租金收入增长为14%，预计2025年为9%[7] - 2025年同店住宅收入增长中位数为3.1%[43] - 2025年同店住宅租金收入增长的季度预测为Q1 -2%，Q2 4%，Q3 4%，Q4 0%[39] 未来展望 - 2025年预计核心每股FFO增长为3.5%[20] - 2025年预计开发启动总额为16亿美元，其中45%位于AVB扩展区域[47][49] - 2025年预计不可收回住宅租金收入占总住宅收入的比例将降至约1.4%[41] - 2025年全年的每股预计EPS范围为8.24美元至8.74美元[75] - 2025年预计每股FFO范围为11.07美元至11.57美元[75] 新产品和新技术研发 - 开发启动金额为2.2亿美元，全年为11亿美元[4] - 开发完成金额为6.35亿美元，全年为13亿美元[4] - 2024年资本来源为20亿美元，预计2025年将有960百万美元的新资本来源[20] 财务指标 - 加权平均初始资本成本为5.2%，全年为5.1%[4] - 2024年第四季度Core FFO为399,386千美元，较2023年第四季度的389,712千美元增长2.2%[66] - 2024年第四季度的净债务与Core EBITDAre比率为4.2倍，显示出公司的财务杠杆水平[72] - 2024年第四季度可用于投资的现金流为118,144千美元，年化后为472,576千美元[78] 负面信息 - 2024年政府租金救助收入为430万美元，预计2025年将降至180万美元[41] - 2025年同店住宅运营费用增长预计为4.1%[45]

文章核心观点 - 2024年四季度及全年AvalonBay Communities核心运营资金每股收益略低于Zacks共识预期但同比增长 总收入同比增长 公司对2025年业绩给出指引并提高股息 同时介绍了其他住宅房地产投资信托基金的业绩情况 [1][2][3] 2024年四季度业绩 - 核心运营资金每股收益2.80美元 低于Zacks共识预期的2.83美元 同比增长2.2% [1] - 总收入7.405亿美元 略低于Zacks共识预期 同比增长5.1% [2] - 同店住宅收入同比增长3.2%至6.701亿美元 运营费用增长5.4%至2.081亿美元 净营业收入增长2.3%至4.621亿美元 [4] - 同店每间入住房屋平均收入升至3040美元 同店经济入住率为95.6% 环比上升10个基点 同比下降10个基点 [5] - 物业管理及其他间接运营费用同比增长40.1%至5140万美元 利息费用同比增长19.2%至5900万美元 [5] 2024年全年业绩 - 核心运营资金每股收益11.01美元 同比增长3.6% 低于Zacks共识预期的11.04美元 [3] - 总收入29.1亿美元 同比增长5.3% [3] 项目建设情况 - 截至2024年12月31日 有17个合并开发社区在建 预计包含6004套公寓和59000平方英尺商业空间 预计总资本成本22.5亿美元 [6] 投资组合活动 - 四季度收购两个全资社区 分别为德克萨斯州Bee Cave的Avalon Townhomes和科罗拉多州丹佛的Avalon Lowry 花费4900万美元和1.365亿美元 [7] - 四季度出售三个全资社区 包含463套公寓 售价2.125亿美元 实现GAAP收益1.218亿美元 [8] 资产负债表状况 - 截至2024年12月31日 有1.086亿美元无限制现金及现金等价物和1.585亿美元受限现金 无未偿还借款 [9] - 10 - 12月年化净债务与核心EBITDAre之比为4.2倍 截至2024年12月31日无抵押净营业收入占比95% [10] 2025年业绩指引 - 预计全年核心运营资金每股收益在11.14 - 11.64美元之间 中点较2024年增长3.5% [12] - 预计同店住宅收入增长2 - 4% 运营费用增长3 - 5.2% 净营业收入增长1.3 - 3.5% [12] 股息情况 - 宣布2025年一季度股息为每股1.75美元 较上一季度增长2.9% 4月15日支付给3月31日登记在册的股东 [13] 评级情况 - 目前Zacks排名为3（持有） [14] 其他住宅REITs业绩 - Essex Property Trust 2024年四季度核心运营资金每股收益3.92美元 超Zacks共识预期 同比增长2.3% 发布2025年一季度及全年指引 [15] - Equity Residential 2024年四季度正常化核心运营资金每股收益1.00美元 符合Zacks共识预期 与上年同期持平 发布2025年指引 [16]

每股收益与资金指标变化 - 2024年第四季度摊薄后每股收益（EPS）为1.98美元，较2023年同期的1.70美元增长16.5%；全年EPS为7.60美元，较2023年的6.56美元增长15.9%[3] - 2024年第四季度摊薄后每股运营资金（FFO）为2.63美元，与2023年同期持平；全年FFO为10.98美元，较2023年的10.32美元增长6.4%[3] - 2024年第四季度核心FFO每股为2.80美元，较2023年同期的2.74美元增长2.2%；全年核心FFO每股为11.01美元，较2023年的10.63美元增长3.6%[3] - 2025年第一季度预计每股收益1.62 - 1.72美元，全年预计8.24 - 8.74美元[32] - 2025年公司预计EPS为8.24 - 8.74美元，中点为8.49美元，较2024年实际值7.60美元增长11.7%；FFO每股预计为11.07 - 11.57美元，中点为11.32美元，增长3.1%；核心FFO每股预计为11.14 - 11.64美元，中点为11.39美元，增长3.5%[102] - 2024年Q4摊薄后每股核心FFO为2.80美元，较2023年Q4增长2.2%；全年为11.01美元，较2023年增长3.6%[53] - 2024年Q4摊薄后每股收益为1.98美元，摊薄后每股FFO为2.63美元，摊薄后每股Core FFO为2.80美元；全年摊薄后每股收益为7.60美元，摊薄后每股FFO为10.98美元，摊薄后每股Core FFO为11.01美元[118] - 2025年第一季度预计摊薄后每股收益区间为1.62 - 1.72美元，预计摊薄后每股FFO区间为2.73 - 2.83美元，预计摊薄后每股核心FFO区间为2.75 - 2.85美元[132] - 2025年全年预计摊薄后每股收益区间为8.24 - 8.74美元，预计摊薄后每股FFO区间为11.07 - 11.57美元，预计摊薄后每股核心FFO区间为11.14 - 11.64美元[132] 同店住宅业务数据变化 - 2024年同店住宅收入增加2095.9万美元，增幅3.2%，达6.70148亿美元；运营费用增加1070.5万美元，增幅5.4%，达2.08065亿美元；净营业收入（NOI）增加1025.4万美元，增幅2.3%，达4.62083亿美元[8] - 2024年全年同店住宅收入增加8785.4万美元，增幅3.4%，达26.53416亿美元；运营费用增加3921.1万美元，增幅5.0%，达8.2515亿美元；NOI增加4864.3万美元，增幅2.7%，达18.28266亿美元[10] - 2025年同店住宅收入预计增长2.0% - 4.0%，运营成本预计增长3.0% - 5.2%，NOI预计增长1.3% - 3.5%[33] - 2024年第四季度末总营收为7.35028亿美元，2023年12月31日为6.8586亿美元[59] - 2024年第四季度末总运营费用为2.28968亿美元，2023年12月31日为2.08305亿美元[59] - 2024年第四季度末总净营业收入（NOI）为5.0606亿美元，2023年12月31日为4.77555亿美元[59] - 同店平均每套已入住房屋收入2024年第四季度末为3040美元，2023年12月31日为2944美元[59] - 同店经济入住率2024年第四季度末为95.6%，2023年12月31日为95.7%[59] - 2024年第四季度同店同比周转率为41.7%，2023年为45.9%[59] - 2024年第四季度同店有效租金总变化率为1.1%，2025年1月为1.4%[59] - 2024年第四季度新入住同期限有效租金变化率为 - 1.8%，续租同期限有效租金变化率为3.9%[61] - 2025年1月新入住同期限有效租金变化率为 - 1.1%，续租同期限有效租金变化率为3.8%[61] - 2024年第四季度总同店住宅收入为6.70148亿美元，2023年同期为6.49189亿美元，变化率为3.2%[62] - 公司同店组合的含优惠现金基础住宅收入增长2.9%[64] - 公司同店组合的含优惠现金基础住宅收入增长0.1%[67] - 新英格兰地区四季度平均每月每套已入住房屋收入3414美元，较三季度增长0.3%，经济入住率96.3%，住宅收入90107千美元，较三季度下降0.1%[66] - 纽约市四季度平均每月每套已入住房屋收入4349美元，较三季度增长1.9%，经济入住率95.7%，住宅收入47324千美元，较三季度增长1.6%[66] - 华盛顿特区四季度平均每月每套已入住房屋收入2702美元，较三季度下降1.1%，经济入住率92.3%，住宅收入19645千美元，较三季度下降0.9%[66] - 东南佛罗里达地区四季度平均每月每套已入住房屋收入2888美元，较三季度下降0.5%，经济入住率97.5%，住宅收入23963千美元，较三季度增长0.6%[66] - 丹佛四季度平均每月每套已入住房屋收入2343美元，较三季度下降0.6%，经济入住率94.3%，住宅收入10199千美元，较三季度下降0.9%[66] - 太平洋西北地区四季度平均每月每套已入住房屋收入2840美元，较三季度增长0.7%，经济入住率95.8%，住宅收入41695千美元，较三季度增长0.5%[66] - 北加州地区四季度平均每月每套已入住房屋收入3098美元，较三季度持平，经济入住率95.7%，住宅收入107160千美元，较三季度增长0.2%[66] - 公司同店总计四季度平均每月每套已入住房屋收入3040美元，较三季度增长0.2%，经济入住率95.6%，住宅收入670148千美元，较三季度增长0.3%[66] - 2024年同店住宅总营收26.53416亿美元，较2023年的25.65562亿美元增长3.4%，剔除租金减免后增长3.6%[69] - 2024年同店住宅运营费用总计8.2515亿美元，较2023年的7.85939亿美元增长5.0%[73] - 2024年第四季度物业税7.6237亿美元，较2023年的7.27亿美元增长4.9%，全年物业税2.98168亿美元，较2023年的2.84283亿美元增长4.9%[73] - 2024年第四季度工资成本3.8203亿美元，较2023年的3.7976亿美元增长0.6%，全年工资成本1.52571亿美元，较2023年的1.52645亿美元基本持平[73] - 2024年第四季度维修与维护费用3.4721亿美元，较2023年的3.4608亿美元增长0.3%，全年维修与维护费用1.468亿美元，较2023年的1.40801亿美元增长4.3%[73] - 2024年第四季度公用事业费用2.8575亿美元，较2023年的2.2998亿美元增长24.2%，全年公用事业费用1.09313亿美元，较2023年的0.93716亿美元增长16.6%[73] - 2024年第四季度办公运营费用1.6449亿美元，较2023年的1.642亿美元增长0.2%，全年办公运营费用0.63505亿美元，较2023年的0.63794亿美元下降0.5%[73] - 2024年第四季度保险费用1.0181亿美元，较2023年的0.9101亿美元增长11.9%，全年保险费用0.39591亿美元，较2023年的0.35919亿美元增长10.2%[73] - 2024年第四季度营销费用0.3699亿美元，较2023年的0.3557亿美元增长4.0%，全年营销费用0.15202亿美元，较2023年的0.14781亿美元增长2.8%[73] - 物业税增长主要因评估增加和纽约市部分物业税收激励计划到期，公用事业费用增长主要因公司推出批量互联网服务[74][76] - 2024年第四季度GAAP基础住宅收入为670,148千美元，现金基础含优惠住宅收入为667,765千美元；2024年全年GAAP基础住宅收入为2,653,416千美元，现金基础含优惠住宅收入为2,652,190千美元[137] - 2024年第四季度GAAP收入较2023年第四季度增长3.2%，较2024年第三季度增长0.3%；2024年全年GAAP收入较2023年全年增长3.4%[137] - 2024年第四季度现金收入较2023年第四季度增长2.9%，较2024年第三季度增长0.1%；2024年全年现金收入较2023年全年增长3.4%[137] - 2024年同店未收回住宅租赁收入占总住宅收入的比例，总计为1.6%，排除租金减免后为1.7%[142] 社区开发与建设情况 - 2024年第四季度公司完成4个全资社区开发，共1451套公寓，总资本成本6.36亿美元；启动2个社区建设，预计共600套公寓，预计总资本成本2.19亿美元[12] - 2024年全年公司完成9个全资社区开发，共2981套公寓和9200平方英尺商业空间，总资本成本12.86亿美元；启动9个社区建设，预计共2921套公寓，预计总资本成本10.53亿美元[13][16] - 截至2024年12月31日，在建开发社区共6,004套公寓，总资本成本22.53亿美元，加权平均每套月收入2,870美元；本季度完工社区共1,451套公寓，总资本成本6.36亿美元，加权平均每套月收入2,685美元；在建和完工社区总计7,455套公寓，总资本成本28.89亿美元，加权平均每套月收入2,835美元[85] - 2024年在建和完工社区总资本成本为30.16亿美元，已支付17.02亿美元，剩余待投资13.14亿美元，预计净营业收入占总资本成本的6.0%[85] - 2024年第四季度，22个社区的净营业收入为500万美元[86] - 2025年公司预计开发启动项目的资本成本为15 - 17亿美元，开发完成并交付住宅2100套，开发入住住宅2200套[102] 社区出售情况 - 2024年第四季度公司出售3个全资社区，共463套公寓和12000平方英尺商业空间，售价2.125亿美元，加权平均市场资本化率5.3%，GAAP收益1.21841亿美元，经济收益6994.9万美元[17] - 2024年全年公司出售8个全资社区，共1532套公寓和24000平方英尺商业空间，售价7.262亿美元，加权平均市场资本化率5.2%，GAAP收益3.63208亿美元，经济收益1.86681亿美元[18] - 2015 - 2024年，公司共出售69个社区，总销售价格为59.018亿美元，加权平均投资期为13.6年，GAAP总收益为32.4727亿美元，经济总收益为19.59813亿美元，加权平均市场资本化率为4.6%，加权平均无杠杆内部收益率为10.6%[98] 债务与融资情况 - 2024年第四季度公司年化净债务与核心EBITDAre之比为4.2倍，截至2024年12月31日年度无抵押NOI为95%[25] - 2024年第四季度，公司偿还3亿美元本金的3.50%无担保票据[25] - 2024年，公司公开发行4亿美元本金的无担保票据，发行成本前净收益为3.96188亿美元，票面利率5.35%，有效利率5.05%[26][27] - 2024年第四季度，公司签订远期合约出售163,816股普通股，预计不晚于2025年12月31日结算，加权平均价格227.41美元/股，净收益约3662.1万美元[27] - 2024年，公司签订远期合约出售4,047,113股普通股，预计不晚于2025年12月31日结算，加权平均价格226.22美元/股，净收益约8.89293亿美元[28] - 截至2024年12月31日，公司总债务为81.34429亿美元，平均利率3.5%，其中有担保票据7.34429亿美元，平均利率4.6%，无担保票据74亿美元，平均利率3.4%[92] - 2024年第四季度，净债务与核心EBITDAre之比为4.2倍，利息覆盖率为7.3倍，全年未抵押NOI占比95%，总债务加权平均到期年限为7.0年[92] - 2024年12月31日，公司各项债务契约均符合要求，如总未偿债务与资本化价值之比为24.3%（要求<65%）等[92] - 2025年公司预计从资本市场活动和资产销售中获得新资本9.6亿美元，结算远期股权合同获得8.9亿美元[102] - 2025年公司预计使用8.35亿美元用于债务赎回和摊销，13亿美元用于投资活动[102] - 2024年12月31日总债务本金为8134429千

文章核心观点 - 介绍AvalonBay Communities 2024年第四季度财报情况及关键指标表现，为投资者提供公司业绩和股价表现参考 [1][3][4] 财务数据 - 2024年第四季度公司营收7.4055亿美元，同比增长5.1%，但低于Zacks共识预期的7.4231亿美元，差异为-0.24% [1] - 该季度每股收益为2.80美元，去年同期为1.70美元，但低于共识预期的2.83美元，差异为-1.06% [1] 关键指标表现 - 同店经济入住率为95.6%，四位分析师平均预期为95.7% [4] - 租金及其他收入为7.3881亿美元，七位分析师平均预期为7.3913亿美元，同比增长5.1% [4] - 管理、开发及其他费用为174万美元，六位分析师平均预期为186万美元，同比下降13.5% [4] - 摊薄后每股净收益为1.98美元，八位分析师平均预期为1.37美元 [4] 股价表现 - 过去一个月AvalonBay股价回报率为+4.5%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为+1.7% [3] - 该股目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [3]

文章核心观点 - 分析AvalonBay Communities季度财报表现及股价走势，探讨未来发展并提及同行业Armada Hoffler Properties业绩预期 [1][3][9] 分组1：AvalonBay Communities季度财报情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股2.80美元，未达Zacks共识预期的每股2.83美元，去年同期为每股2.74美元，FFO意外率为 -1.06% [1] - 上一季度预期FFO为每股2.71美元，实际为每股2.74美元，意外率为1.11% [1] - 过去四个季度中，公司三次超出共识FFO预期 [2] - 截至2024年12月季度营收7.4055亿美元，未达Zacks共识预期0.24%，去年同期为7.0471亿美元，过去四个季度中三次超出共识营收预期 [2] 分组2：AvalonBay Communities股价表现及未来展望 - 自年初以来，AvalonBay股价上涨约0.4%，而标准普尔500指数上涨2.7% [3] - 股票近期价格走势及未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票未来走向，包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化 [4] - 近期AvalonBay的预期修正趋势喜忧参半，目前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的预期可能会发生变化，当前对下一季度的共识FFO预期为每股2.83美元，营收7.5208亿美元，本财年FFO预期为每股11.57美元，营收30.7亿美元 [7] 分组3：行业情况对AvalonBay Communities的影响 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业的后16%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 分组4：Armada Hoffler Properties业绩预期 - 该公司尚未公布2024年12月季度业绩，预计2月19日发布 [9] - 预计本季度每股收益0.27美元，同比变化 -12.9%，过去30天该季度共识每股收益预期下调2% [9] - 预计营收6468万美元，较去年同期增长8.1% [10]

文章核心观点 - 华尔街分析师预测AvalonBay Communities即将发布的季度财报，预计每股收益和营收同比增长，同时分析了盈利预测变化对股价的影响，并给出部分关键指标预测及公司近期股价表现 [1][3][6] 盈利预测 - 预计即将发布的季度每股收益为2.83美元，同比增长3.3% [1] - 预计营收达7.4231亿美元，同比增长5.3% [1] - 过去30天该季度每股收益共识预测无修订 [2] 盈利预测重要性 - 公司财报披露前，盈利预测变化对预测投资者对股票的潜在反应至关重要，盈利预测修订趋势与股票短期价格表现密切相关 [3] 关键指标预测 - “租金及其他收入”预计达7.3913亿美元，同比变化+5.2% [5] - “同店经济入住率”平均预测为95.7%，上年同期为95.6% [5] - “折旧费用”共识估计为2.1384亿美元，上年同期为2.1069亿美元 [6] 股价表现 - 过去一个月AvalonBay股价变化+1.1%，而Zacks标准普尔500综合指数变化+2.7% [6] - 公司Zacks排名为3（持有），预计短期内密切跟随整体市场表现 [6]

文章核心观点 - 房地产投资信托公司AvalonBay Communities将于2月5日收盘后公布2024年第四季度和全年业绩，需结合当前市场状况分析其表现，同时推荐了两只可能有盈利惊喜的REITs股票 [1][2][12] 公司业绩回顾 - 上一季度该住宅REIT核心运营资金每股收益超预期1.11%，季度业绩显示同店住宅收入同比增长 [2] - 过去四个季度AvalonBay均超Zacks共识预期，平均超预期幅度为1.49% [2] 行业市场情况 - 2024年第四季度美国公寓需求升至近三年最高，轻松超过当年创纪录的新供应量，10 - 12月吸收230,819套市场租赁单元，同期交付155,408套新单元，全年供应588,883套，需求达666,699套 [3] - 因需求超过供应，12月美国公寓入住率同比显著上升至94.8%，年入住率变化为0.7%，但由于历史高位的新供应水平，租金增长停滞，2024年租金上涨0.5%，月有效租金变化下降0.3%，平均有效租金为1,823美元 [4] 影响公司Q4业绩的因素 - 公司专注于高增长地区多户住宅物业的开发、收购和再开发，多年来推动了高入住率和高租金，通过技术和规模提升利润率并保持财务稳定 [5] - 第四季度部分市场供应增加可能对租金造成压力并抑制入住率增长，高利率增加了借贷成本，可能限制未来收购和开发，影响短期增长势头 [6] 公司业绩预测 - 预计该季度经济入住率为95.8%，同店平均租金同比增长0.9%，第四季度利息费用预计同比增长19.7% [7] - Zacks共识预计第四季度收入为7.4231亿美元，同比增长5.3% [8] - 2024年第四季度公司预计核心运营资金每股收益在2.78 - 2.88美元之间，Zacks共识预计为2.83美元，同比增长3.3% [8][9] - 2024年全年公司预计核心运营资金每股收益在10.99 - 11.09美元之间，Zacks共识预计为11.04美元，同比增长3.9%，收入为29.1亿美元 [9] - 全年管理层预计同店住宅收入增长中点为3.5%，运营费用增长中点为4.5%，同店住宅净营业收入增长中点为3% [10] 模型预测 - 模型未明确预测本季度AvalonBay核心运营资金每股收益会有惊喜，公司目前Zacks排名为3，盈利预期差值为 - 0.63% [11] 推荐股票 - Ventas计划2月12日公布季度业绩，盈利预期差值为 + 0.89%，Zacks排名为3 [12] - Vornado计划2月10日公布季度业绩，盈利预期差值为 + 2.25%，Zacks排名为3 [13]

文章核心观点 - 阿瓦隆湾社区公司受益于强劲租赁需求、技术运用和战略举措有望实现长期增长，但面临部分市场供应增加和高利息费用挑战 [1][2] 阿瓦隆湾社区公司的有利因素 - 公司拥有优质资产位于热门市场，优先在关键大都市扩张，预计2024年同店收入同比增长3.5% [4] - 利用技术、规模和组织能力推动投资组合利润率扩张，有助于提高运营效率和净营业收入增长 [5] - 2024年前九个月开发五个社区，未来开发项目完成后将推动资金流和净资产价值增长，预计2024年核心资金流同比增长3.7%，2025年增长4.5% [6] - 资产负债表健康，流动性充足，截至2024年9月30日有5.524亿美元现金及等价物，无未偿还借款，债务到期安排合理，年化净债务与核心EBITDA比率为4.2倍，无抵押净营业收入占比95% [7][9] 阿瓦隆湾社区公司的不利因素 - 部分运营市场供应增加，替代住房选择竞争大，限制提租能力，2024年第三季度同店有效租金变化率从3.7%降至3.2%，预计2025年前三季度同店平均租金分别增长2.5%、2%和1.6% [10][11] - 尽管美联储降息但利率仍高，公司债务负担重，截至2024年9月30日总债务约84亿美元，预计2024年利息费用同比增长10.1% [12] 股票建议 - 住宅房地产投资信托行业中排名较好的股票有Equity Lifestyle Properties和Veris Residential，均为Zacks Rank 2（买入），前者2024年每股资金流共识预期近三个月微升至2.92美元，后者近一个月微升至0.61美元 [13][14] 股价表现 - 过去六个月该住宅房地产投资信托公司股价上涨4.4%，而行业下跌3.8%，分析师看好，2024和2025年每股资金流共识预期近几个月分别微升至11.04美元和11.57美元 [3]

文章核心观点 - 公寓租金远低于均衡水平，预计到2027年市场恢复正常时租金将大幅上涨，当前公寓REITs估值较低存在投资机会 [1][23] 4个关键数据点 - 以2017年1月为公寓市场基线，当时经济适度增长且供需平衡，自2017年初至2025年初，公寓租金增长约28% [3] - 2021 - 2022年租金一年内上涨约20%，但过去8年其余时间基本持平，长期来看租金增长并不快 [4][5] - 2017年初以来，CPI通胀30%、工资增长37%、房价上涨约78%，公寓租金涨幅低于通胀和工资增长，相对收入更实惠，但因平均家庭规模减小，租收比仍较高 [6][8][10] - 历史上房屋所有权成本与公寓相当，如今公寓比买房便宜很多，估计公寓租金低于均衡水平10% - 20% [11][12] 公寓租金便宜的原因 - 零利率政策使资本成本极低，开发商大量投入公寓建设，2022 - 2023年初的开发项目在2024 - 2025年上半年交付，供应超过需求，空置率上升 [13][14][15] - 供应激增使房东竞争租客，现有公寓不得不降低租金，2023下半年和2024年全国平均租金略有下降 [16] 市场均衡的恢复 - 2023下半年和2024年公寓开工量大幅下降，2025年末和2026年交付量将低于趋势，供需平衡恢复后房东间的价格竞争将减弱 [18] - 租金相对工资、通胀和购房成本异常便宜，预计均衡恢复时租金将上涨10% - 20% [19] 租金增长的时间 - 按当前交付进度和需求增长共识，预计2027年早至年中租金将完全恢复正常，具体时间受经济和文化因素影响 [20] 投资机会 - 公寓REITs当前估值较低，2025年1月8日平均公寓REITs以17倍AFFO交易，可能与2024年租金增长疲软及2025年预测有关 [21] - 市场认为长期供应过剩，而实际供应过剩是暂时的，供需平衡恢复租金上涨后，公寓REITs估值应会提高 [22][23] - 不同地区公寓REITs情况不同，沿海的Essex和Avalon Bay供应过剩较少，中西部的Centerspace供需动态较稳定，阳光地带的NexPoint、Independence Realty和Camden受供应冲击大但估值折扣大，加拿大的BSR REIT折价高且可能被收购 [27]