文章核心观点 - 评估股票市场公司时需考虑风险因素，风险会使公司股票价格打折 两家高收益率公司或因行业风险被过度低估，有投资价值 [2][3][21] 行业风险影响 - 评估公司时风险因素会使公司价值打折，公司或其股息风险越高，股价折扣越大 若公司向风险上升或被认为有风险的行业放贷，影响会被放大 [2] 公司分析 - BRSP - BRSP是投资商业地产并发放商业房地产贷款的REIT 前几年发展良好，后因美联储加息周期，行业面临挑战，公司决定放缓发展，积累流动性 [4][5] - 2022年Q1公司资产超50亿美元，贷款组合38亿美元，杠杆率2.1倍，可分配收益每股0.22美元 如今资产减少10亿美元，杠杆率降低，每股收益略增，用更少资产和杠杆产生更多现金流 [6] - 贷款组合收缩致Q1收益下降 贷款组合因还款减少约1亿美元，资金未立即再投入 [7] - 管理层预计近期投资组合将缩小，股息覆盖将变紧 Q2收益不强，预计可分配收益约每股0.20美元，与股息持平 公司会先处理关注名单上的问题，避免过度扩张 [8] - 公司股价相对于账面价值有巨大折扣，其信用问题不足以支撑此折扣 管理层专注解决关注名单问题，提供的信息比同行详细 [9] - 公司最终将克服挑战，市场条件有利时，有能力增加杠杆并快速提高收益 以低于账面价值40%的价格交易是绝佳机会 [10] 公司分析 - TPVG - TPVG是专注初创公司和IPO前融资的BDC 2023年表现糟糕，众多借款人违约或破产，重组交易失败致损失超预期 [11] - Q1公司显示出稳定迹象 杠杆率回到目标水平1.25倍，虽报告的“总杠杆”因提取循环信贷额度和持有超额现金被夸大，但目前无需再提取，杠杆接近正常运营范围 [12][13] - 净投资收入为每股0.41美元，持续覆盖每股0.40美元的股息 有1.12美元的“溢出”未分配净投资收入，为净投资收入暂时低于股息提供缓冲 管理层预计未来净投资收入和股息将保持稳定 [14] - 公司将一项投资评级从“黄色”降至“橙色”，但该公司在Q2初被出售，贷款全额偿还 目前仍有关注名单上的公司，但比2023年更易管理 [15][16] - 公司投资通常是债务和股权结合 债务还款产生利息和费用收益，不还款则导致资本损失 股权无现金流，价值波动大，公司持有169家公司的股权或认股权证，部分公司IPO时股权可能带来巨大收益，是提高账面价值的主要方式 [17][18] - 提高账面价值至12美元以上是个长期过程 留存现金流贡献有限，股价高于账面价值时发行股权有帮助 借款人IPO等流动性事件曾大幅提高公司账面价值 随着IPO环境改善，公司账面价值有恢复可能，同时股息将保持稳定 [19][20] 总结与建议 - 公司所在行业的信用风险会对公司产生负面影响 BRSP因行业风险过于谨慎，市场交易价值被过度低估，股息收益率有吸引力 TPVG在经历IPO市场和高利率带来的信用风险冲击后正在稳定，估值可能略有低估，随着投资组合稳定和改善，估值有望上升 [21]

财务表现 - 公司2024年第一季度净亏损为57,107,000美元，相比2023年同期的4,202,000美元大幅增加[192] - 公司2024年第一季度综合亏损为60,701,000美元，较2023年同期的7,665,000美元大幅增加[192] - 公司2024年第一季度现金及现金等价物为221,505,000美元，较2023年底的257,506,000美元有所下降[188] - 公司2024年第一季度贷款投资净额为2,687,349,000美元，较2023年底的2,860,478,000美元减少[188] - 公司2024年第一季度总资产为3,946,546,000美元，较2023年底的4,198,254,000美元减少[188] - 公司2024年第一季度经营活动产生的现金流量净额为24,577,000美元，较2023年同期的39,673,000美元减少[195] - 公司2024年第一季度投资活动产生的现金流量净额为79,426,000美元，较2023年同期的69,622,000美元增加[195] - 公司2024年第一季度融资活动产生的现金流量净额为-159,413,000美元，较2023年同期的-114,408,000美元减少[195] - 公司2024年第一季度现金及现金等价物和受限现金净减少55,849,000美元，较2023年同期的5,285,000美元大幅增加[195] - 公司2024年第一季度预计信用损失准备金增加74,411,000美元，较2023年同期的39,613,000美元大幅增加[195] - 公司现金及现金等价物从2023年12月31日的5,380千美元增加到2024年3月31日的7,208千美元，增长34%[214] - 投资贷款净额从2023年12月31日的1,170,034千美元减少到2024年3月31日的1,146,515千美元，下降2%[214] - 总资产从2023年12月31日的1,388,787千美元减少到2024年3月31日的1,365,775千美元，下降1.7%[214] - 总负债从2023年12月31日的1,092,583千美元减少到2024年3月31日的1,087,682千美元，下降0.4%[214] - 公司持有的受限现金从2023年12月31日的7,023千美元减少到2024年3月31日的6,773千美元，下降3.6%[214] - 公司持有的应收账款净额从2023年12月31日的11,731千美元减少到2024年3月31日的11,658千美元，下降0.6%[214] - 公司持有的房地产净额从2023年12月31日的166,616千美元减少到2024年3月31日的166,181千美元，下降0.3%[214] - 公司持有的其他资产从2023年12月31日的20,250千美元增加到2024年3月31日的20,434千美元，增长0.9%[214] - 公司持有的证券化债券应付净额从2023年12月31日的912,545千美元减少到2024年3月31日的906,510千美元，下降0.7%[214] - 公司持有的抵押贷款及其他应付票据净额从2023年12月31日的170,412千美元减少到2024年3月31日的169,550千美元，下降0.5%[214] - 截至2024年3月31日，公司持有的投资贷款总额为28.38亿美元，其中30天以内逾期的贷款为27.63亿美元，30-59天逾期的贷款为1245万美元，90天或以上逾期的贷款为6190万美元[293] - 2024年第一季度，公司为丹佛多户住宅高级贷款计提了710万美元的特定CECL准备金，基于借款人出售房产的预期收益[294] - 2023年第一季度，公司为华盛顿特区办公楼高级贷款计提了2990万美元的CECL准备金，为开发夹层贷款计提了1450万美元，为长岛市办公楼高级贷款计提了1060万美元[294] - 截至2024年3月31日，公司持有的房地产投资净值为26.59亿美元，累计折旧为4599万美元，减值准备为7590万美元[298] - 2024年第一季度，公司房地产折旧费用为690万美元，较2023年同期的600万美元有所增加[299] - 公司贷款风险评级采用5分制，截至2023年12月31日，投资贷款的平均风险评级为3.2[296] - 截至2024年3月31日，公司持有的投资贷款相关应收利息为1540万美元，较2023年12月31日的1590万美元略有下降[311] - 2024年第一季度，公司贷款组合的CECL（当前预期信用损失）储备增加了7418.6万美元，较2023年同期的3958.9万美元显著增加[321] - 2024年第一季度，公司贷款组合的加权平均风险评分为3.2，表明整体风险水平较低[325] - 2024年第一季度，公司贷款组合的摊销费用为3422万美元，较2023年同期的1947万美元大幅增加[306] - 截至2024年3月31日，公司贷款组合的账面价值为26.873亿美元，较2023年同期的33.490亿美元有所下降[321] - 2024年第一季度，公司累计其他综合亏损为615万美元，较2023年同期的413.9万美元有所增加[346] - 2024年第一季度，公司地面租赁的最低租赁费用为78.6万美元，与2023年同期基本持平[365] - 2024年第一季度，公司持有的房地产净值为2.28亿美元，与2023年12月31日持平[358] - 2024年第一季度，公司持有的外汇衍生资产为77万美元，较2023年12月31日的164万美元有所下降[361] - 2024年第一季度，公司持有的投资性贷款净额为28.36亿美元，公平价值为28.68亿美元[354] - 截至2024年3月31日，公司持有的私募股权投资（PE Investments）期末余额为2,251千美元，较2023年12月31日的2,790千美元有所下降[373] - 2024年第一季度，公司记录了710万美元的特定CECL（当前预期信用损失）准备金，涉及丹佛市的一笔多户住宅高级贷款[383] - 2023年第四季度，公司记录了760万美元的减值，涉及纽约长岛市的一处房地产资产，减值原因是预计持有期缩短和资本支出增加[384] - 截至2024年3月31日，公司持有的投资贷款净额按公允价值计量为22,135千美元，全部归类为公允价值层次结构中的第三级[382] 风险管理 - 公司使用衍生工具管理外汇风险和利率风险，所有衍生工具均按公允价值计量，未用于投机或交易目的[279] - 公司对投资房地产进行定期减值评估，若存在减值迹象，则评估未折现的未来净现金流，可能采用概率加权方法进行分析[271] - 公司对股权投资采用权益法核算，若投资价值下降且非暂时性，则需评估是否确认减值损失[276] - 公司对收购的租赁无形资产按直线法摊销，若租赁终止，未摊销部分计入折旧和摊销费用[277] - 公司使用衍生工具管理利率和外汇风险，包括与投资相关的现金流波动和外汇汇率波动[385] - 公司认为其证券化债券的未偿还本金余额接近公允价值，这些公允价值计量基于可观察输入，归类为第二级[377] - 公司选择对私募股权投资采用公允价值会计选项，认为这更能反映投资的经济实质[374] - 公司持有的现金及现金等价物、受限现金、应收账款和应计及其他负债的账面价值接近公允价值，因其短期性质和可忽略的信用风险[380] - 公司使用可比美国国债利率估算抵押贷款和其他应付票据的公允价值，这些计量基于可观察输入，归类为第二级[378] - 公司认为其主回购协议的账面价值接近公允价值，这些公允价值计量基于可观察输入，归类为第二级[379] 投资与收购 - 公司在2023年收购了4处办公物业和1处多户住宅物业，总收购价格为1.418亿美元[302][303] - 公司在2024年第一季度未进行任何房地产收购，且截至2024年3月31日，有一处物业被分类为待售[302] - 2024年3月31日，公司持有的私募股权投资（PE Investments）的公平价值为22.51亿美元，与2023年12月31日持平[350] - 2024年3月31日，公司持有的衍生资产中，外汇合约的公平价值为77万美元，较2023年12月31日的164万美元有所下降[361] - 2024年3月31日，公司持有的投资性贷款净额为28.36亿美元，公平价值为28.68亿美元[354] 股东回报 - 公司在2024年第一季度未回购任何A类普通股，截至2024年3月31日，仍有5000万美元可用于股票回购[335] - 公司在2024年第一季度宣布了普通股股息，具体金额未披露[333] - 公司董事会授权了一项股票回购计划，允许公司在2025年4月30日前回购最多5000万美元的A类普通股[345] - 公司2024年第一季度宣布的每股股息为0.20美元，与2023年同期持平[344]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告GAAP净亏损5710万美元或每股0.45美元,正分配收益(DE)2250万美元或每股0.17美元,调整后DE2970万美元或每股0.23美元 [3] - 公司当前流动性为3.23亿美元,其中1.58亿美元为现金 [3] - 本季度未折旧账面价值减少0.68美元,目前为10.67美元,主要由于CECL准备金增加0.07美元/股 [3] - 公司的杠杆比率保持不变为1.8倍,调整后DE的股息覆盖率为1.15倍 [3][6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合由85笔投资组成,总账面价值28亿美元,净账面价值8.77亿美元或总投资组合的79% [12] - 贷款组合的加权平均风险评级保持在3.2不变 [12] - 贷款组合中多户型住宅贷款占54%,办公楼贷款占30% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第一季度收到1.14亿美元的贷款偿还,包括最大的办公楼贷款8800万美元和一笔2000万美元的工业贷款 [9] - 公司在第一季度新增1400万美元的未来资金承诺,截至季末剩余1.39亿美元或总承诺的5% [9] - 公司在季末后增加了一笔900万美元的贷款,以整合位于加州帕萨迪纳的一处混合用途资产的抵押品 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于解决观察名单贷款和不良资产,以解锁资本的收益潜力 [6][7][8] - 公司将与借款人合作,努力获得三笔办公楼股权投资的展期或再融资,这些投资可能会影响未来的现金流 [7][8] - 公司将继续保持谨慎的资产负债表管理和充足的流动性 [4][5][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度初市场出现"一切上涨"行情,但随后通胀持续高企和地缘政治风险上升,导致对利率前景的预期发生变化 [4][5] - 公司增加CECL准备金并将两笔贷款降级,以保持谨慎的立场 [5] - 公司将专注于解决观察名单贷款和不良资产,以解锁资本的收益潜力,但也面临一些可能影响现金流但不影响DE的潜在负面因素 [6][7][8] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws提问** 询问公司三笔办公楼股权投资对现金流的影响,以及对股息覆盖率的影响 [18][19][20] **Mike Mazzei回答** 这三笔投资的年现金流约为每股0.15美元,公司将密切关注这些投资的未来表现,并与贷款人合作寻求展期或再融资,同时也在努力解决观察名单贷款以抵消这一影响 [19][20] 问题2 **Steve DeLaney提问** 询问公司是否考虑股票回购,以及对此的看法 [30][31][32][33] **Mike Mazzei回答** 公司目前的首要任务是解决观察名单贷款的不确定性,而不是股票回购。公司认为解决这些问题将带来更大的回报,而不是短期的股票回购 [31][32][33]

公司财务信息披露 - BrightSpire Capital, Inc.于2024年5月1日发布了截至2024年3月31日的财务状况和2024年第一季度财务业绩[3] - 公司网站www.brightspire.com用作发布重要公司信息的渠道[4] - 公司发布了2024年5月1日的新闻稿和第一季度截至2024年3月31日的补充财务披露演示[4]

BRSP公司 - BRSP是一家商业抵押贷款房地产投资信托公司，通过提供商业房地产贷款赚取利润[4] - BRSP在过去两年选择保守策略，减少杠杆并保持高流动性，以规避风险[5] - BRSP在面对利率上升时，选择不与联邦储备系统对抗，而是调整策略以维持稳健[8] - BRSP的战略方向将取决于联邦储备系统维持紧缩政策的时间长度[9] GHI公司 - GHI是一个收入机器，2023年为投资者产生了丰厚的现金分配[16] - GHI的MRB业务在利率下降环境中表现最佳，但通过JV策略也能在利率上升时保持弹性[20] - GHI预计2024年MRB业务将改善，特别是在下半年[21] - GHI有四个已完成建设的物业，可以在今年出售，确保未来每年支持3-4个物业销售[24]

公司公告 - BrightSpire Capital宣布2024年第一季度每股A类普通股股息为0.20美元 股息将于2024年4月15日支付给截至2024年3月29日的登记股东 [1] 公司概况 - BrightSpire Capital是一家内部管理的公开交易商业房地产信贷REIT 专注于在美国主要投资商业房地产债务和净租赁物业 主要投资策略为第一抵押权贷款 [2] 行业环境 - 新冠疫情对房地产市场、经济和公司投资、财务状况及业务运营产生不利影响 包括加速的通胀趋势、利率上升、利率波动、信用利差扩大以及LIBOR向SOFR过渡等不确定性因素 [4] - 商业房地产行业面临立法、监管、税收和竞争变化 以及政府当局行动的影响 特别是影响商业房地产金融和抵押贷款行业的政策变化 [4] - 俄乌冲突、全球贸易紧张局势以及经济贸易制裁的实施和扩大对行业产生影响 [4]

公司会议安排 - 公司董事会设定2024年3月22日为2024年股东大会的记录日期 [1] - 2024年股东大会将于2024年5月16日上午10点（东部时间）以虚拟形式举行 [1] - 虚拟会议信息将包含在公司2024年的委托书中 [1] 公司概况 - 公司是内部管理的、最大的上市商业房地产（CRE）信贷房地产投资信托基金（REIT）之一 [2] - 专注于发起、收购、融资和管理主要由CRE债务投资和主要位于美国的净租赁物业组成的多元化投资组合 [2] - CRE债务投资主要包括一级抵押贷款，预计为主要投资策略 [2] - 公司按马里兰州法律组建，就美国联邦所得税而言按REIT征税 [2] - 如需公司及其管理和业务的更多信息，请访问www.brightspire.com [2]

公司概况 - BrightSpire Capital Inc (BRSP) 是一家商业抵押房地产投资信托基金 (mREIT) 目前收益率为 118% [6] - 公司采取了非常保守的市场策略 杠杆率降至 18 倍债务与股本比率 [7] - 公司拥有 165 百万美元未使用的循环信贷额度 203 百万美元无限制现金 以及 879 百万美元的股票回购额度 [7] 财务表现 - 第四季度调整后可分配收益为 028 美元 显著超过其 020 美元的股息 [8] - 账面价值略有下降 主要由于公司对两处房产进行了止赎 [8] - 过去一年账面价值受到信贷损失的影响 但超额收益对账面价值有积极影响 [9] - CECL 储备从 90 百万美元下降至 76 百万美元 投资组合风险略有改善 [10] 市场环境 - 商业地产违约率上升 2023 年 BRSP 投资组合中出现了一些违约 [12] - 随着利率稳定和贷款活动回升 借款人更容易进行再融资 趋势正在好转 [12] - 公司目前以账面价值 40% 的折扣交易 尽管可能还会有一些信贷损失 但这一折扣幅度过大 [13] 管理策略 - 当前管理团队接手了一个陷入困境的公司 并将其转变为行业内的保守力量 [14] - 管理层在收益电话会议上非常愿意讨论具体物业的经济状况 [11] - 公司通过谨慎管理资产 确保股息不受威胁 同时继续支付高额股息 [14] 行业比较 - ACRES Commercial Realty Corp (ACR) 也经历了管理团队重组 但采取了不同的策略 目前没有向股东支付股息 [15]

业绩总结 - 公司在2023年第四季度实现了创纪录的中国市场iPhone销售收入，达到967.7亿美元[110] - 公司财报显示，利润率同比增长了15%[3] - 公司在2023年第四季度实现了盈利，净利润同比增长了20%[4]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第四季度报告了GAAP净亏损1630万美元,每股亏损0.13美元,可分配收益(DE)2540万美元,每股0.20美元,调整后DE3590万美元,每股0.28美元 [9] - 全年2023年,公司实现调整后DE1.382亿美元,每股1.06美元,约占未折旧股东权益平均值的9.2% [31] - 公司第四季度末的总公司GAAP净资产价值下降至每股9.83美元,未折旧净资产价值下降至每股11.35美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户型住宅贷款占贷款组合53%,办公楼贷款占33% [28] - 公司在第四季度收到1.32亿美元的贷款偿还,包括部分偿还圣何塞酒店贷款 [19] - 公司预计未来几个月内将收到更多办公楼贷款的偿还,进一步降低对该资产类别的敞口 [20][21] - 多户型住宅资产组合整体保持稳健,但增速放缓,未来12-18个月内增长预计相对平缓 [22][23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产债券市场,CMBS AAA利差收窄约50个基点,CRE CLO发行利差收窄约75个基点 [11] - 大多数贷款银行表示有意增加仓单规模以发放新贷款 [11] - 预计未来6个月内,利率上限定价将出现明显下降 [12] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将在2024年集中提升资产负债表效率,包括变现和重新部署低收益或无收益资产 [16] - 公司将在2024年下半年开始评估新的贷款机会,预计区域银行将减少商业房地产敞口,为非银行贷款机构创造机会 [17][18] - 公司目前的总杠杆率为1.8倍,是同行中较低的水平,未来将通过新贷款提高杠杆 [36][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 联储政策转向降息将对信贷质量产生积极影响,但也将导致公司和行业整体收益下降 [14][15] - 公司将密切关注办公楼资产的表现,因为这些资产的再融资存在最大不确定性 [46][47][48][49][50] - 公司对多户型住宅资产的前景保持乐观,认为供给消化后市场前景良好 [23][24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司对多户型住宅组合中部分贷款下调的原因,以及对有同类问题的"合成"贷款sponsors的整体敞口 [40] **Michael Mazzei 回答** 部分下调与借款人未能提供新的利率上限有关,公司对此类"合成"贷款sponsors的敞口有限,正在密切关注 [41][42][43] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司为何不能更早转向进攻性策略,利用目前的低杠杆和充足流动性 [54] **Michael Mazzei 回答** 公司优先稳定现有资产组合,待第一季度取得进展后,预计在下半年部署约50-75百万美元的新投资 [55][56][57][58][59][60][61] 问题3 **Matthew Erdner 提问** 询问公司在新贷款部署前的最低现金储备要求,以及对新贷款资产类型和区域的偏好 [68] **Michael Mazzei 回答** 公司目标最低现金储备约1亿美元,未来将重点关注多户型住宅和酒店资产,避免办公楼,并看好部分地区的市场机会 [69][70][71][74][75][76]