公司会议安排 - 公司董事会设定2024年3月22日为2024年股东大会的记录日期 [1] - 2024年股东大会将于2024年5月16日上午10点（东部时间）以虚拟形式举行 [1] - 虚拟会议信息将包含在公司2024年的委托书中 [1] 公司概况 - 公司是内部管理的、最大的上市商业房地产（CRE）信贷房地产投资信托基金（REIT）之一 [2] - 专注于发起、收购、融资和管理主要由CRE债务投资和主要位于美国的净租赁物业组成的多元化投资组合 [2] - CRE债务投资主要包括一级抵押贷款，预计为主要投资策略 [2] - 公司按马里兰州法律组建，就美国联邦所得税而言按REIT征税 [2] - 如需公司及其管理和业务的更多信息，请访问www.brightspire.com [2]

公司概况 - BrightSpire Capital Inc (BRSP) 是一家商业抵押房地产投资信托基金 (mREIT) 目前收益率为 118% [6] - 公司采取了非常保守的市场策略 杠杆率降至 18 倍债务与股本比率 [7] - 公司拥有 165 百万美元未使用的循环信贷额度 203 百万美元无限制现金 以及 879 百万美元的股票回购额度 [7] 财务表现 - 第四季度调整后可分配收益为 028 美元 显著超过其 020 美元的股息 [8] - 账面价值略有下降 主要由于公司对两处房产进行了止赎 [8] - 过去一年账面价值受到信贷损失的影响 但超额收益对账面价值有积极影响 [9] - CECL 储备从 90 百万美元下降至 76 百万美元 投资组合风险略有改善 [10] 市场环境 - 商业地产违约率上升 2023 年 BRSP 投资组合中出现了一些违约 [12] - 随着利率稳定和贷款活动回升 借款人更容易进行再融资 趋势正在好转 [12] - 公司目前以账面价值 40% 的折扣交易 尽管可能还会有一些信贷损失 但这一折扣幅度过大 [13] 管理策略 - 当前管理团队接手了一个陷入困境的公司 并将其转变为行业内的保守力量 [14] - 管理层在收益电话会议上非常愿意讨论具体物业的经济状况 [11] - 公司通过谨慎管理资产 确保股息不受威胁 同时继续支付高额股息 [14] 行业比较 - ACRES Commercial Realty Corp (ACR) 也经历了管理团队重组 但采取了不同的策略 目前没有向股东支付股息 [15]

业绩总结 - 公司在2023年第四季度实现了创纪录的中国市场iPhone销售收入，达到967.7亿美元[110] - 公司财报显示，利润率同比增长了15%[3] - 公司在2023年第四季度实现了盈利，净利润同比增长了20%[4]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第四季度报告了GAAP净亏损1630万美元,每股亏损0.13美元,可分配收益(DE)2540万美元,每股0.20美元,调整后DE3590万美元,每股0.28美元 [9] - 全年2023年,公司实现调整后DE1.382亿美元,每股1.06美元,约占未折旧股东权益平均值的9.2% [31] - 公司第四季度末的总公司GAAP净资产价值下降至每股9.83美元,未折旧净资产价值下降至每股11.35美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户型住宅贷款占贷款组合53%,办公楼贷款占33% [28] - 公司在第四季度收到1.32亿美元的贷款偿还,包括部分偿还圣何塞酒店贷款 [19] - 公司预计未来几个月内将收到更多办公楼贷款的偿还,进一步降低对该资产类别的敞口 [20][21] - 多户型住宅资产组合整体保持稳健,但增速放缓,未来12-18个月内增长预计相对平缓 [22][23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产债券市场,CMBS AAA利差收窄约50个基点,CRE CLO发行利差收窄约75个基点 [11] - 大多数贷款银行表示有意增加仓单规模以发放新贷款 [11] - 预计未来6个月内,利率上限定价将出现明显下降 [12] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将在2024年集中提升资产负债表效率,包括变现和重新部署低收益或无收益资产 [16] - 公司将在2024年下半年开始评估新的贷款机会,预计区域银行将减少商业房地产敞口,为非银行贷款机构创造机会 [17][18] - 公司目前的总杠杆率为1.8倍,是同行中较低的水平,未来将通过新贷款提高杠杆 [36][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 联储政策转向降息将对信贷质量产生积极影响,但也将导致公司和行业整体收益下降 [14][15] - 公司将密切关注办公楼资产的表现,因为这些资产的再融资存在最大不确定性 [46][47][48][49][50] - 公司对多户型住宅资产的前景保持乐观,认为供给消化后市场前景良好 [23][24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司对多户型住宅组合中部分贷款下调的原因,以及对有同类问题的"合成"贷款sponsors的整体敞口 [40] **Michael Mazzei 回答** 部分下调与借款人未能提供新的利率上限有关,公司对此类"合成"贷款sponsors的敞口有限,正在密切关注 [41][42][43] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司为何不能更早转向进攻性策略,利用目前的低杠杆和充足流动性 [54] **Michael Mazzei 回答** 公司优先稳定现有资产组合,待第一季度取得进展后,预计在下半年部署约50-75百万美元的新投资 [55][56][57][58][59][60][61] 问题3 **Matthew Erdner 提问** 询问公司在新贷款部署前的最低现金储备要求,以及对新贷款资产类型和区域的偏好 [68] **Michael Mazzei 回答** 公司目标最低现金储备约1亿美元,未来将重点关注多户型住宅和酒店资产,避免办公楼,并看好部分地区的市场机会 [69][70][71][74][75][76]

公司业绩表现 - BrightSpire本季度每股收益0.28美元，击败Zacks共识预期的0.25美元，去年同期为0.27美元，本季度财报盈利惊喜为12%，上一季度盈利惊喜为21.74%，过去四个季度均超共识每股收益预期 [1][2] - Colony Credit 2023年12月季度营收3021万美元，未达Zacks共识预期4.28%，去年同期营收3361万美元，过去四个季度有两次超共识营收预期 [3] - AFC Gamma Inc.预计2023年12月季度每股收益0.50美元，同比变化-19.4%，营收预计为1806万美元，较去年同期下降15.7%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [11] 公司股价与展望 - Colony Credit股价自年初以来下跌约10.9%，而标准普尔500指数上涨4.3%，其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论 [4] - Colony Credit盈利预期修正趋势喜忧参半，目前Zacks排名为3（持有），预计短期内表现与市场一致，未来季度和本财年的预期变化值得关注，当前未来季度共识每股收益预期为0.24美元，营收3039万美元，本财年共识每股收益预期为0.99美元，营收1.2431亿美元 [7][8] - AFC Gamma Inc.将于3月7日公布2023年12月季度业绩 [10] 行业情况 - REIT和股权信托行业在Zacks行业排名中处于底部21%，研究显示Zacks排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [9]

公司业务风险 - [公司业务面临多种风险，如经营成本超预期、新冠疫情影响、利率波动、房地产投资表现不佳等][3] - [新冠疫情对公司业务、运营结果和财务状况产生重大不利影响，公司调整利率套期策略并产生已实现损失][13] 房地产投资风险 - [房地产投资业务竞争激烈，公司投资的夹层贷款、优先股权益、商业地产证券等存在较高损失风险][6] 分红风险 - [公司未设立最低分红支付水平，无法保证未来支付分红的能力][7] 债务风险 - [公司的债务可能增加损失风险，回购协议和贷款安排可能限制经营和投资策略的灵活性][8] 利率风险 - [利率波动可能降低公司投资收益并导致损失，套期保值操作也可能影响收益和分红][8][10] 资格与合规风险 - [公司可能失去投资公司法豁免资格，需注册为投资公司或改变业务方式，这可能产生不利影响][11] - [公司作为REIT需遵守复杂规定，可能面临税收后果、限制投资机会和有效套期保值的能力][12] 信用损失评估 - [公司的CECL储备代表金融工具预期信用损失的终身估计，通过集体或个别方式计算][371][373] 投资评级管理 - [公司根据五点风险等级对投资贷款和优先股进行评级，评级每季度更新][376]

财务盈亏与收益 - 2023年Q4和全年GAAP净亏损分别为每股0.13美元和0.12美元[8] - 2023年Q4和全年可分配收益分别为每股0.20美元和0.51美元，调整后可分配收益分别为每股0.28美元和1.00美元[8] - 2023年全年净利息收入为126,528美元，2022年为 - 44美元[87] - 2023年全年总财产及其他收入为 - 19美元，2022年为94,738美元[87] - 2023年全年总费用为109,861美元，2022年为93,722美元[87] - 2023年全年净利润为25,414美元，2022年为1,028美元[87] - 2023年第四季度净利息收入为30,213美元，2022年同期为33,608美元[97] - 2023年第四季度总财产及其他收入为29,640美元，2022年同期为25,359美元[97] - 2023年第四季度总费用为75,959美元，2022年同期为53,474美元[97] - 2023年第四季度净亏损为16,316美元，2022年同期净利润为4,229美元[97] - 2023年第四季度，贷款和优先股权益利息收入73023千美元，利息支出42530千美元，净利息收入30493千美元；净租赁和其他房地产利息收入24千美元，利息支出44千美元，净利息支出44千美元[142] - 2023年第四季度，净租赁和其他房地产物业经营收入24877千美元，其他收入1326千美元，总物业和其他收入26203千美元[142] - 2023年第四季度，贷款和优先股权益总费用32274千美元，净亏损1787千美元；净租赁和其他房地产总费用31174千美元，净亏损5002千美元[142] - 2023年第四季度，归属于BrightSpire Capital普通股股东的净亏损，贷款和优先股权益为1787千美元，净租赁和其他房地产为5017千美元[142] 股息情况 - 宣布并支付2023年Q4季度股息每股0.20美元，收益率11.8%，股息覆盖率140%（基于Q4调整后可分配收益）[8] - 股息覆盖率为140%[153] 资产情况 - 总按股资产44亿美元，主要为高级贷款和净租赁资产[8] - 贷款组合29亿美元，平均贷款规模3400万美元，加权平均无杠杆收益率9.3%[8] - 净租赁资产（未折旧）7.14亿美元，加权平均租赁期限9.7年[8] - 截至2023年12月31日，贷款组合总账面价值为2936506000美元，扣除一般CECL准备金后为2860053000美元[36][38] - 多户住宅贷款总账面价值为1548美元，加权平均无杠杆全收益为9.1%；前10笔写字楼贷款小计账面价值为565美元，加权平均无杠杆全收益为9.5%[34] - 按物业类型和地区划分，多户住宅占比35%、55%，写字楼占比11%、21%、22%，酒店占比6%、94%，混合用途占比100%[36] - 浮动利率贷款加权平均账面价值为2868224美元，固定利率贷款加权平均账面价值为68282美元[37][38] - CRE债务证券方面，高级贷款投资数量82笔，未折旧账面价值2856美元；夹层贷款投资数量1笔，账面价值81美元[50] - 净租赁房地产投资数量8笔，账面价值579美元；其他房地产账面价值290美元，两者总计账面价值869美元[50] - CRE债务证券总投资数量103笔，未折旧账面价值3930美元，账面价值3732美元[50] - 公司总市值（不含现金）为42亿美元[51] - 前20笔多户住宅贷款的账面价值为848，加权平均现金票息率为3.4%，无杠杆综合收益率为9.3%[66] - 前20笔写字楼贷款的账面价值为853，加权平均无杠杆综合收益率为9.6%[67] - 写字楼贷款总账面价值为960，加权平均现金票息率为3.8%，无杠杆综合收益率为9.6%[68] - 酒店贷款总账面价值为221，加权平均现金票息率为4.7%，无杠杆综合收益率为10.0%[68] - 混合用途贷款总账面价值为153，加权平均现金票息率为4.0%，无杠杆综合收益率为8.6%[68] - 工业贷款总账面价值为55，加权平均现金票息率为3.3%，无杠杆综合收益率为9.1%[68] - 贷款组合总账面价值为2937，加权平均现金票息率为3.7%，无杠杆综合收益率为9.3%[68] - 净租赁房地产未折旧账面价值7.14亿美元，账面价值5.79亿美元，2023年第四季度净营业收入1210万美元，物业数量15处，建筑物数量40座[69] - 其他房地产未折旧账面价值3.53亿美元，账面价值2.9亿美元，2023年第四季度净营业收入560万美元，物业数量17处，建筑物数量17座[69] - 净租赁房地产和其他房地产总计未折旧账面价值10.67亿美元，账面价值8.69亿美元，2023年第四季度净营业收入1770万美元，物业数量32处，建筑物数量57座[69] - 截至2023年12月31日，公司总资产为4,198,254美元，总负债为2,919,788美元，总权益为1,278,466美元[100] - 公司总股份资产为44亿美元，总贷款为29亿美元[153] - 贷款组合共87笔，平均规模为3400万美元[153] - 浮动利率贷款组合占比98%[153] - 2023年第四季度未折旧每股账面价值为11.35美元[153] - 截至2023年12月31日，贷款组合按GAAP净账面价值计算，占比22%，其中高级抵押贷款82笔，账面价值28.56亿美元[156] - 截至2023年12月31日，CRE债务证券按GAAP净账面价值计算，占比78%，总投资组合账面价值为37.32亿美元[156] - 截至2023年12月31日，GAAP总值为41.85亿美元，未折旧总值为43.83亿美元[156] 贷款情况 - 2023年Q4有4笔贷款还款1.32亿美元，全年还款4.53亿美元[8] - 加权平均风险评级3.2，与TTM一致（2023年Q3为3.2），10笔观察名单贷款总计4.58亿美元，占总贷款组合的16%[8] - Q4'23加权平均风险排名为3.2，总准备金为9000万美元（每股0.69美元）[40] - 贷款组合中，风险排名5的贷款占比15%（贷款数量1笔），风险排名4和5的占比57%，风险排名2和3的占比43%[40] - 公司多项浮动利率高级贷款的现金息票为SOFR加一定百分比，如SOFR + 4.8%、SOFR + 3.6%等[64][65] - 公司多项贷款有不同的风险排名，如丹佛某贷款Q4'23/Q3'23风险排名为5/4[64] - 一般CECL准备金为76[68] - 扣除一般CECL准备金后，贷款组合净账面价值为2860[68] - 截至2023年12月31日，贷款加权平均完全展期剩余期限约为2.4年[123] - 截至2023年12月31日，100%的高级抵押贷款价值为浮动利率[139] 流动性与额度 - 可用流动性3.68亿美元（无限制现金2.03亿美元和其他1.65亿美元），总主回购协议额度20亿美元，可用额度8.79亿美元[8] - 截至2024年2月16日，公司企业循环信贷额度可用1.65亿美元，占总市值的22%[51] - 截至2024年2月16日，主回购协议额度可用8.79亿美元，占比28%[51] - 未提取的循环信贷额度为1.65亿美元，主回购工具可用额度为8.79亿美元[153] 债务与资本结构 - 公司未偿还债务总额为27亿美元，占比14%[51] - 公司债务与股权比率为1.8倍，债务与资产比率为62%[51] - 公司融资综合成本为6.66%[51] - 公司资本结构多元化，主要为无追索权债务，债务与股权比率为1.8倍[71] - 2023年第四季度，公司记录了约240万美元的递延融资成本摊销，约占公司截至2023年12月31日总债务能力年化融资成本的25个基点[73] - 债务与股权比率为1.8倍[153] 利率相关 - SOFR利率为5.35%[55] 业务板块 - 公司业务分为净租赁房地产和其他房地产两个业务板块[61] 财务指标定义与计算 - 公司定义可分配收益为归属于普通股股东的GAAP净收入（损失），并排除多项非现金和特定项目[76] - 公司计算每股可分配收益和每股调整后可分配收益，为非GAAP补充财务指标[77] - 公司按比例列报财务信息，有助于投资者和分析师估计公司在投资中的经济利益，但有局限性[78] - 夹层贷款包括附着和脱离贷款价值比，建设夹层贷款也有相应定义[79] - 公司计算可分配收益和调整后可分配收益每股收益，为非公认会计原则财务指标[110][113] 股份情况 - 截至2023年12月31日，公司授权5000万股优先股，无发行和流通股份；授权9.5亿股A类股，发行和流通股份分别为1.29985107亿股和1.28872471亿股[82] - 截至2023年12月31日，公司总普通股数为129,985股，GAAP每股账面价值为9.84美元，未折旧每股账面价值为11.39美元[100] 物业收购 - 2023年第四季度，公司通过法律止赎获得华盛顿特区一处办公物业的合法所有权，并通过代替止赎契约获得另一处物业，收购后这些物业被纳入其他房地产板块[106] 风险排名调整 - 2023年第三季度末的三个月内，公司简化了风险排名定义，重新评估后认为对前期风险排名无影响[130] 前瞻性陈述风险 - 本演示文稿可能包含前瞻性陈述，存在诸多风险和不确定性，可能导致实际结果与陈述有重大差异[152]

公司财务信息 - BrightSpire Capital将于2024年2月21日市场开盘前发布2023年第四季度及全年财务业绩 [1] - 公司将于同日上午10:00 ET / 7:00 PT举行电话会议讨论业绩 [1] - 电话会议可通过公司官网的“股东”部分进行在线直播 [1] - 电话会议的网络直播将在公司网站上保留90天 [1] 公司业务概况 - BrightSpire Capital是一家内部管理的商业房地产信贷REIT [2] - 公司专注于在美国主要地区进行商业房地产债务投资和净租赁物业的收购、融资和管理 [2] - 主要投资策略为第一抵押贷款 [2] - 公司注册地为马里兰州 并作为REIT享受美国联邦所得税优惠 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司报告GAAP净收益1,240万美元,每股0.09美元 [12] - 第三季度可分配收益(DE)3,100万美元,每股0.24美元,调整后DE3,580万美元,每股0.28美元 [30] - 第三季度股息覆盖率为1.4倍 [12] - 公司流动性约3.48亿美元,包括1.83亿美元现金和1.65亿美元信用额度 [12] - 第三季度总杠杆率为1.9倍,与上季度持平 [13] - 第三季度未折旧账面价值从11.53美元增加至11.55美元,主要由于本季度1.4倍的股息覆盖率 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合加权平均风险等级从3.1上升至3.2,82%的贷款风险等级为3或更好 [19] - 观察名单贷款数量净增加3笔,其中1笔升级至3级,1笔被移除,5笔下调至4级,1笔下调至5级 [20][21][22] - 公司预计第四季度贷款偿还将保持较低水平 [18] - 贷款组合中,97%为浮动利率优先抵押贷款,全部有利率上限 [27] - 多户家庭贷款占52%,办公楼贷款占32%,其余为酒店和工业混合用途 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区办公楼贷款预计将在第四季度被收回,公司目前账面价值2,000万美元 [23][24] - 圣何塞酒店贷款中的264间客房附楼预计将在第四季度出售,贷款仍为4级风险 [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续谨慎管理贷款组合,维持充足的现金流动性应对市场环境 [16] - 预计未来地区银行将大幅减少建筑贷款,为公司提供新的投资机会 [53][54] - 公司目前将重点放在缩小市场价值与账面价值之间的差距,提高透明度和执行力 [53] - 公司暂无大规模新增贷款的计划,而是将优先维持充足的流动性 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济和地缘政治环境仍存在不确定性,美国财政赤字持续扩大推高了长期利率 [14][15][16] - 联储加息周期可能已接近尾声,但利率走势将更多受制于财政政策 [14] - 如果10年期国债收益率持续高于5%,可能会引发市场风险厌恶情绪 [16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问被下调至4级的多户家庭贷款的债务收益率,以及是否有任何贷款条件修改 [41] **Mike Mazzei 回答** 这些贷款目前都在正常付息,借款人有意愿继续支持资产。下调是由于资产运营执行出现问题,但借款人或优先股权人有计划注入新的资本 [42][43][44][45] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司未来的资本配置策略,是否考虑股票回购等 [52] **Mike Mazzei 回答** 公司目前将重点放在提高流动性,缩小市场价值与账面价值差距,而不是大规模股票回购。认为维持充足流动性对于提升市场信心更为重要 [53][54][55] 问题3 **Matthew Howlett 提问** 询问公司是否考虑启动股票回购计划 [73] **Mike Mazzei 回答** 公司认为维持充足流动性对于长期来说更有利于缩小市场价值与账面价值差距,而股票回购只是短期影响。公司目前倾向于保留流动性而非进行大规模回购 [74][75]

公司概况 - BrightSpire Capital, Inc.是一家大型上市公司，主要经营商业房地产信贷REIT业务[4] - 公司总资产达45亿美元，主要是高级贷款和净租赁资产[5] - 公司总资本为4.3亿美元，债务占比34%，债务-资产比率为63%[21] 财务数据 - 公司的净收入为1.24亿美元，每股收益为0.09美元[5] - 公司的可分配收入为3.1亿美元，每股收益为0.24美元[5] - 公司的调整后可分配收入为3.58亿美元，每股收益为0.28美元[6] - 公司的债务-权益比率为1.9倍，未折旧账面价值为11.55美元[6] 投资组合 - 公司的总投资组合为45.26亿美元，主要包括高级抵押贷款、净租赁资产和商业地产债券[7] - 多种类型的贷款组合中，多家公司的投资占比最高，占总投资的52%[9] - 浮动利率的高级抵押贷款占总投资的98%，净投资价值为795,809美元，平均未杠杆化收益率为9.2%[10] 贷款情况 - 公司的贷款组合总额为3,110亿美元，未杠杆化全息收益率为9.3%[19] - 公司的贷款组合中，92%为浮动利率贷款，风险评级为3.2[8] - 公司的贷款组合中，有12个贷款位于观察名单上，总额为5.75亿美元，占总贷款组合的18%[5] 公司运营 - 公司2023年第三季度可分配收益为3.10亿美元，每股可分配收益为0.24美元[49] - 公司在第三季度2023年收购了一处位于加利福尼亚奥克兰的办公物业[51] - BrightSpire Capital是一家内部管理的商业地产信贷REIT公司，主要专注于在美国主要是首次抵押贷款的商业地产信贷投资和净租赁物业[52]