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Century munities(CCS) - 2025 Q3 - Earnings Call Transcript

2025-10-23 06:02

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付2486套住宅，达到指引区间上限，住宅销售收入为9.55亿美元，环比下降2% [4][13] - 第三季度平均售价为38.4万美元，环比上升2%，主要受益于西部和山区交付比例上升以及Century Complete交付比例下降 [13] - 第三季度税前收入为4800万美元，净利润为3700万美元或每股摊薄收益1.25美元，环比分别增长7%和10% [13] - 调整后净利润为4600万美元或每股摊薄收益1.52美元，第三季度EBITDA为7000万美元，调整后EBITDA为8200万美元 [13] - 第三季度末已售住宅积压订单为1117套，价值4.17亿美元，平均价格为37.3万美元 [13] - 第三季度调整后住宅建筑毛利率为20.1%，环比略微上升，GAAP住宅建筑毛利率为17.9%，环比上升30个基点 [4][14] - 第三季度库存减值费用为320万美元，其他费用为610万美元，主要包括520万美元的土地期权合同放弃和140万美元的债务清偿损失 [14] - 第三季度金融服务业收入为1900万美元，税前收入为300万美元 [16] - 第三季度税率21.8%，受45L税收抵免超出预期推动，预计2025年全年税率在24.5%-25.5%之间 [16] - 第三季度末股东权益为26亿美元，流动性为8.36亿美元，净住宅建筑债务与净资本比率改善至31.4% [16] - 公司完成5亿美元2033年到期优先票据的私募发行，用于赎回2027年到期的5亿美元优先票据，在2029年8月前无优先债务到期 [17] - 公司支付每股0.29美元的季度现金股息，并以2000万美元回购29.7万股普通股，平均股价67.36美元，较三季度末每股账面价值87.74美元折价23% [17] - 年初至今已回购190万股，占年初流通股的6% [4][17] - 收窄2025年全年交付指引至10000-10250套住宅，销售收入指引为38-39亿美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度净新合同2386套，环比下降6%，但优于2019年至2024年历史平均环比降幅9% [8] - 第三季度开工2440套住宅，与销售基本匹配以维持适当的库存水平 [9] - 直接建筑成本年初至今下降3%，未因关税产生重大影响，第四季度预计也不受影响 [7] - 建筑周期时间持续改善，目前平均为115天，三分之一的分部周期在100天或以下 [7] - 客户满意度得分创历史新高，带来更多推荐和更低保修成本 [8] - 金融服务业中，可调利率抵押贷款占比从第一季度的不到5%上升至第三季度的接近20% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度末社区数量为321个，同比增长5%，预计2025年底社区数量实现中个位数百分比增长 [10][18] - 在美国50个最大市场中，公司有13个市场位列前十，目标进一步提升渗透率 [6] - 第三季度交付住宅的土地成本同比和环比均实现中个位数增长，预计第四季度土地成本环比大致持平 [10] - 第三季度末拥有和控制的地块超过62000个，自有地块数量自去年三季度以来保持相对稳定 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点是在现有市场中增加份额，通过投资于人员、流程和系统来推动收入和利润改善 [5][6] - 在增长放缓的市场保持纪律性，同时为未来增长定位，预计社区数量增长将为春季销售旺季和未来增长奠定基础 [5][10] - 通过价格保护协议管理供应链风险，土地卖家正在调整条款，原材料土地和开发成本开始出现一些下降 [7][11] - 可调利率抵押贷款的推广被视为应对市场可负担性挑战的部分方案 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心疲软导致需求更为温和，但公司认为受稳固人口趋势支撑的、对经济适用新住宅的被压抑需求仍然存在 [5] - 买家因经济不确定性而保持犹豫和谨慎，但仍有购买新房的意愿，任何利率缓解和消费者信心改善都将开始释放买家需求 [5] - 运营改善的财务效益因今年提供的更高激励和交付量下降对固定G&A的影响而被掩盖，一旦市场正常化，这些投资的价值将完全实现 [6][7] - 公司对团队在困难市场环境中的运营表现感到满意，并对市场反弹时的前景充满信心 [12][18] 其他重要信息 - 激励措施是近期毛利率变化的最大驱动因素，第三季度平均约为1100个基点，预计第四季度激励可能再增加最多100个基点 [9][15] - 与2024年两次收购相关的购买价格会计使第三季度毛利率减少30个基点，预计第四季度有类似影响 [14] - 第三季度SG&A占住宅销售收入的12.6%，预计第四季度该比例为12.5%，全年约为13% [15] - 预计第四季度金融服务业的贡献利润率与第三季度相似 [16] 问答环节所有的提问和回答问题: 调整后毛利率超指引的原因 [20] - 主要得益于直接成本控制（年初至今下降3%），尽管激励措施增加了约50个基点，但成本节约抵消了竞争压力 [20] 问题: 可调利率抵押贷款的趋势、影响及盈利能力 [21] - 该产品获得消费者更广泛接受，尤其适合首次购房者，考虑到其在房屋中居住的时间长度，无需为30年期限降低固定利率，可以帮助解决可负担性挑战，预计第四季度仍将是贷款组合的重要组成部分 [21] 问题: 社区数量增长指引的解读及第四季度大幅增长的合理性 [25][26] - 社区数量指引为年底同比中个位数增长（约5%），该数字指期末社区数量而非季度平均值，公司持续监控并预期社区按计划投入运营 [25][26] 问题: 吸收率、消费者行为及激励措施展望 [27][28] - 消费者仍非常不确定，尤其是公司服务的入门级价格点客户，预计第四季度激励可能再增加100个基点，因建筑商竞争年终交付，希望明年情况能稳定下来 [27][28] 问题: SG&A下降的原因及可持续性 [31][32][33] - SG&A下降得益于后台效率提升、人员编制优化以及薪酬相关收益，第四季度预计为12.5%，考虑到经纪佣金和广告支出的竞争环境，公司持续关注该项目的效率 [31][32][33] 问题: 放弃地块的规模、时间及尽职调查阶段 [34][35] - 放弃的地块主要为近期项目，因不符合当前市场条件下的承销标准而退出，这一趋势在2025年大部分时间持续，公司自有土地充足，未来寻求稍晚时间启动的项目 [34][35] 问题: 订单平均售价环比上升的驱动因素 [38] - 平均售价波动更多由产品组合驱动（如西部和山区交付比例高于Century Complete），激励趋势在各区域相对一致 [38] 问题: 关税对明年影响的预估 [39][41] - 目前判断明年影响为时过早，第四季度和今年迄今未受影响，关税环境仍在变化中 [39][41]

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Century munities(CCS) - 2025 Q3 - Earnings Call Transcript

2025-10-23 06:00

财务数据和关键指标变化 - 第三季度税前收入为4800万美元，净利润为3700万美元或每股摊薄收益1.25美元，分别环比增长7%和10% [15] - 调整后净利润为4600万美元或每股摊薄收益1.52美元，第三季度EBITDA为7000万美元，调整后EBITDA为8200万美元 [15] - 第三季度房屋销售收入为9.55亿美元，环比下降2%，交付房屋2486套，环比下降4% [15] - 平均售价为38.4万美元，环比上涨2%，受益于来自西部和山区地区的交付比例较高以及Century Complete的交付比例较低 [15] - 季度末已售房屋积压订单为1117套，价值4.17亿美元，平均价格为37.3万美元 [16] - 第三季度调整后房屋建筑毛利率为20.1%，而今年第二季度为20%，GAAP房屋建筑毛利率上升30个基点至17.9% [17] - 第三季度库存减值费用为320万美元，其他费用为610万美元，包括520万美元的土地期权合同废弃费用和140万美元的债务清偿损失 [17] - 金融服务业收入为1900万美元，税前收入为300万美元 [19] - 第三季度税率为21.8%，受45L税收抵免超出先前估计推动，预计2025年全年税率在24.5%至25.5%之间 [19] - 净房屋建筑债务与净资本比率改善至31.4%，房屋建筑债务与资本比率改善至34.5%，季度末股东权益为26亿美元，流动性为8.36亿美元 [19] - 公司维持每股0.29美元的季度现金股息，并以平均每股67.36美元的价格回购了29.7万股普通股，总额2000万美元，相当于第三季度末每股账面价值87.74美元的23%折价 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋交付量达到2486套，处于指引区间的高位，调整后房屋建筑毛利率为20.1%，环比略有上升 [4] - 直接建筑成本同比下降3%，周期时间持续改善，目前平均为115个日历日，三分之一的部门达到100个日历日或更少 [9] - 客户满意度得分创历史新高，导致来自购房者和经纪人的推荐增多，保修成本降低 [10] - 金融服务业中，可调利率抵押贷款（ARMs）的占比从第一季度的不到5%上升到第三季度的接近20% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国50个最大市场中的13个市场占据前十名位置，目标是进一步提高渗透率 [6] - 平均售价环比上涨2%，主要受益于来自西部和山区地区的交付比例较高以及Century Complete的交付比例较低 [15] - 第三季度末社区数量为321个，同比增长5%，预计2025年底社区数量将实现中个位数百分比增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在现有市场中深化份额，增加社区数量，降低直接成本和周期时间，并在控制完工地块成本的同时维持充足的土地供应 [21] - 公司对土地交易保持纪律，根据当前市场假设进行承销，土地卖家正在调整条款，原始土地和开发成本开始出现一些下降 [12] - 公司继续投资于人员、流程和系统，以推动未来收入和利润的改善 [6] - 在竞争环境中，公司预计第四季度激励水平将再增加最多100个基点，以与其他建筑商竞争年终结算 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管今年购房者需求因消费者信心疲软而较为平淡，但公司仍相信受稳固的人口趋势支持，经济适用新房存在被压抑的需求 [5] - 购房者因当前经济不确定性水平而保持犹豫和谨慎，但仍有购买新房的愿望，任何利率缓解和消费者信心的改善都将开始释放买家需求 [5] - 经营环境充满挑战，消费者不确定性依然存在，尤其是在公司服务的入门级价格点 [34] - 公司对第三季度取得的业绩感到满意，团队在困难的市场环境中表现出色，一旦市场开始正常化，公司相信这些投资的价值将完全实现 [6][14] 其他重要信息 - 公司成功以略低的利率发行2033年票据，赎回了2027年优先票据，在此交易后，公司直至2029年8月都没有优先债务到期 [4][20] - 本季度公司额外回购了2000万美元的股票，使年初至今的回购量达到年初流通股的6% [4][20] - 公司收窄了2025年全年房屋交付指引至10,000至10,250套之间，房屋销售收入指引至38亿至39亿美元之间 [21] - 与首选供应商合作伙伴的价格保护协议使得公司在第三季度未看到直接成本因关税出现任何实质性增长，预计第四季度也不会受到影响 [9] 问答环节所有的提问和回答问题: 调整后毛利率超出指引的原因 - 回答: 超出指引得益于直接成本控制方面的持续成功，年初至今直接成本下降3%，尽管激励措施增加了约50个基点，但成本节约抵消了这部分压力 [24][25] 问题: 可调利率抵押贷款（ARMs）的趋势、影响及盈利能力 - 回答: ARMs产品越来越获得消费者接受，尤其对于首次购房者，考虑到他们在房屋内居住的平均时长，无需为30年期的固定利率进行买点，ARMs的初始较低利率可以帮助解决市场的可负担性挑战，预计第四季度ARMs将继续构成贷款的重要部分 [26][27] 问题: 社区数量增长指引及第四季度大幅增长的依据 - 回答: 年底社区数量预计同比增长约5%，此预期基于对公司社区上线情况的持续监控，并与此前预期一致 [30][32] 问题: 消费者行为观察及第四季度激励措施增加的原因 - 回答: 消费者仍非常不确定，尤其是在入门级价格点，第四季度激励可能再增加100个基点，原因是建筑商之间为争夺年终结算的竞争，希望明年情况能稳定下来 [34] 问题: SG&A低于预期的驱动因素及可持续性 - 回答: SG&A的改善得益于今年实施的各种成本控制活动，包括后台效率提升、人员编制优化以及一些薪酬相关收益，第四季度预计SG&A占收入比约为12.5%，该科目将继续是关注重点 [38][39] 问题: 本季度放弃的土地期权细节 - 回答: 放弃的土地期权主要是根据当前市场条件承销后认为不适合的近中期项目，这是2025年大部分时间持续进行的过程，公司拥有的土地数量保持稳定，约为37,000块，未来寻求的是上线时间稍晚的项目 [41][42] 问题: 订单平均售价（ASP）环比上升的驱动因素 - 回答: ASP的波动更多由产品组合驱动，例如第三季度来自西部和山区地区的交付比例较高，而Century Complete业务线的比例较低，激励趋势在各地区基本一致 [45] 问题: 关税对明年业务的潜在影响 - 回答: 目前判断对明年的影响为时过早，关税环境是动态变化的，但第四季度及今年迄今尚未受到影响 [47]