公司业务概述 - 公司是华盛顿特区大都市区的房地产开发商、运营商和资产管理者，提供广泛的房地产资产管理服务[155] - 公司收入来自资产管理服务费用、额外房地产相关服务费用、与合作伙伴的共同投资以及基于绩效的激励补偿[156] 业务战略 - 2018年初公司业务战略从住宅开发销售转型为基于费用的商业和混合用途房地产服务模式[164] - 公司业务战略包括扩大资产管理规模，收购策略聚焦增值、核心和核心加机会以及其他机会主义资产收购[164] 主要项目情况 - 雷斯顿车站是华盛顿特区地区最大的混合用途、以交通为导向的开发项目之一，占地近40英亩，已有超1000名居民和众多企业，完成并稳定的建筑超100万平方英尺，另有约400万平方英尺处于不同开发阶段[160] - 劳登车站是劳登县首个与地铁相连的开发项目，已完成约60万平方英尺的混合用途开发，另有约200万平方英尺的开发计划[163] 资产管理协议情况 - 2019年与首席执行官关联方签订的长期全面服务资产管理协议涵盖大部分管理物业，收费按较高者计算，一是公司定义运营成本加每年100万美元基本费用及各种补充费用，二是协议中规定的市场费率费用[158][159] - 2019年公司与CDS签订协议，资产、建设、物业、收购、处置管理费率分别为2.5%、4%、1%、最高0.5%、0.5%[171] - 公司每年还可获10%激励费、1%投资发起费、新租1美元/平方英尺和续租0.5美元/平方英尺的租赁费用及商定的贷款发起费[172] - 2019年AMA初始期限至2027年12月31日，可自动续约[173] 公司优势 - 公司收入主要来自经常性资产管理费用和额外房地产服务费用，资产管理协议提供了可见且可靠的收入来源[165] - 公司管理团队在管理大规模房地产资产组合方面经验丰富[165] - 公司管理的锚定投资组合物业主要位于杜勒斯走廊，房地产收购计划聚焦华盛顿特区多个高增长地区[165] 地区数据 - 劳登县数据中心空间吸收量占全国超40%[167] 股权情况 - 公司对哈特福德大楼保留2.5%股权，成本约120万美元[176] 财务数据关键指标变化 - 收入 - 2020年和2019年第一季度资产管理收入分别为540万美元和420万美元[182] - 2020年和2019年第一季度房地产服务收入分别为150万美元和70万美元[184] 财务数据关键指标变化 - 成本 - 2020年和2019年第一季度资产管理直接成本分别为460万美元和370万美元[185] - 2020年和2019年第一季度房地产服务直接成本分别为140万美元和50万美元[186] 财务数据关键指标变化 - 净运营亏损 - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司净运营亏损余额分别为1.45亿美元和1.47亿美元[190] 信贷与债务情况 - 2020年3月19日公司与CDS签订循环资本信贷协议，获得1000万美元信贷额度，初始可变利率为《华尔街日报》最优惠利率加每年1% [192] - 2020年3月27日公司从循环信贷额度中借款550万美元，到期日为2023年4月30日 [192] - 2020年4月10日公司用循环信贷额度资金偿还了欠Comstock Growth Fund, L.C.的10%将于2020年到期的公司债务 [192][194] - 截至2020年3月31日，仅CGF票据将于2020年到期，公司于2020年4月10日偿还了该票据 [194] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2020年第一季度，经营活动净现金使用量为190万美元，主要与支付应计人员成本有关；2019年第一季度，经营活动净现金流入为340万美元，主要与终止经营提供的270万美元有关 [196] - 2020年和2019年第一季度，持续经营的投资活动净现金流入（使用）均不重大 [197] - 2020年第一季度，持续经营的融资活动净现金流入为540万美元，主要归因于循环信贷额度所得款项550万美元；2019年第一季度，融资活动净现金使用量为340万美元，主要归因于终止经营使用的330万美元 [198] 会计政策与报告说明 - 截至2020年3月31日的三个月内，公司关键会计政策和估计与2019年年度报告相比无重大变化 [199] - 本季度报告未提及表外安排 [201] - 本季度报告不适用市场风险的定量和定性披露 [201]

资产管理业务线数据关键指标变化 - 2019年和2018年资产管理收入分别为1960万美元和1340万美元，增长主要因人员增加和可报销成本增多[75] - 2019年和2018年资产管理直接成本分别为1660万美元和1220万美元，增长与人员费用和业务增长有关[75] 房地产服务业务线数据关键指标变化 - 2019年和2018年房地产服务收入分别为570万美元和300万美元，增长源于业务有机增长和融资交易[75] - 2019年房地产服务直接成本增至460万美元，较2018年增加150万美元，与新业务举措有关[75] 费用类财务数据关键指标变化 - 2019年一般及行政费用增至150万美元，较2018年增加70万美元，因人员和间接费用增加[77] - 2019年销售和营销费用为38.3万美元，2018年该费用计入终止经营业务[77] - 2019年和2018年非资本化利息费用分别为47.4万美元和9万美元，增加因2019年4月30日的协议[78] 所得税财务数据关键指标变化 - 2019年公司确认持续经营业务所得税费用2000美元，2018年确认所得税收益110万美元[78] 经营活动现金流量财务数据关键指标变化 - 2019年经营活动提供净现金840万美元，主要因终止经营业务提供780万美元现金[81] 业务转让相关情况 - 2019年公司将剩余住宅建设业务管理转让给CDS，换取未来三年预计750万美元剩余现金流[79] 市场风险披露情况 - 无适用的市场风险定量和定性披露内容[86]

公司业务战略转型 - 2019年4月30日公司退出住宅建设和土地开发，转向资产管理模式[130] - 公司认为新业务战略与股东利益高度一致，因其首席执行官在公司和CRE投资组合中有重大经济利益[136] 公司业务合作与协议 - 2019年公司与CDS签订2019 AMA，涵盖华盛顿特区的Reston Station、Loudoun Station及Herndon的混合用途开发资产[132] 业务线项目规模与开发进度 - Reston Station近500万平方英尺，已有超100万平方英尺建筑完工并稳定运营，约400万平方英尺处于不同开发阶段[126][128] - Loudoun Station约250万平方英尺，已完成约70万平方英尺混合用途开发，约200万平方英尺待开发[126][129] 资产管理收入情况 - 2019年第三季度和前九个月资产管理收入分别为430万美元和1220万美元，2018年同期分别为270万美元和850万美元[141] 市场环境相关 - 华盛顿特区都会区数据中心市场近年来吸收了全国超40%的数据中心空间[140] - 地铁银线一期2014年开通，二期计划2020年开通[140] 公司业务运营平台 - 公司通过两个房地产平台运营，CDS Asset Management提供开发、资产管理和物业管理服务，Comstock Real Estate Services提供开发供应链服务[130] 公司历史业务成果 - 公司自1985年以来在华盛顿特区都会区开发、收购和管理了数千套住宅单元和数百万平方英尺的混合用途物业[138] 房地产服务收入情况 - 2019年第三和前九个月房地产服务收入分别为0.9百万美元和2.6百万美元，2018年同期分别为0.7百万美元和1.7百万美元[146] 资产管理销售成本情况 - 2019年第三和前九个月资产管理销售成本分别为3.7百万美元和10.5百万美元，较2018年同期分别增加1.2百万美元和2.9百万美元[147] 房地产服务销售成本情况 - 2019年第三和前九个月房地产服务销售成本分别为0.9百万美元和2.3百万美元，九个月较2018年同期增加0.5百万美元[148] 一般及行政费用情况 - 2019年第三和前九个月一般及行政费用分别为453千美元和1.2百万美元，较2018年同期分别增加211千美元和64千美元[149] 利息费用情况 - 2019年第三和前九个月公司支付利息费用分别为186千美元和352千美元，较2018年同期分别增加161千美元和279千美元[150] 所得税费用情况 - 2019年第三和前九个月公司因净亏损未确认所得税费用[151] 权益转让与现金流 - 公司按MTA将投资者X的A类会员权益及相关债务义务转让给CDS，换取未来三年预计850万美元的剩余现金流[152] 持续经营投资活动净现金情况 - 2019年9月30日止九个月持续经营投资活动使用的净现金 immaterial，2018年同期情况相同[156] 持续经营融资活动净现金情况 - 2019年9月30日止九个月持续经营融资活动使用的净现金 immaterial，2018年同期为450万美元[157] 权益法投资核算 - 公司选择对投资者X的权益法投资按公允价值核算，公允价值采用基于预期未来现金流的折现现金流模型确定[159]

公司业务发展历程与模式转变 - 公司自1985年起设计、开发、建设和管理了数千套住宅单元以及数百万平方英尺的住宅和混合用途项目[120] - 2019年4月30日公司完成从住宅建设和土地开发业务退出，转向资产管理模式[124] 公司项目情况 - 雷斯顿车站是近500万平方英尺的交通导向型混合用途开发项目，劳登车站是近250万平方英尺的交通导向型混合用途开发项目[120] - 雷斯顿车站已有超1000名居民，超100万平方英尺已完工并稳定运营的建筑，约400万平方英尺处于不同开发阶段的建筑[122] - 劳登车站约70万平方英尺的混合用途开发项目已完工，约200万平方英尺的额外开发项目已规划[123] 公司资产管理与房地产服务财务数据 - 2019年第二季度和上半年资产管理收入分别为400万美元和790万美元，2018年同期分别为300万美元和580万美元[136] - 2019年6月30日止三个月和六个月，房地产服务收入分别为90万美元和160万美元，2018年同期分别为50万美元和90万美元[140] 公司成本与费用数据 - 2019年6月30日止三个月和六个月，资产管理销售成本分别为350万美元和680万美元，较2018年同期分别增加90万美元和170万美元[141] - 2019年6月30日止三个月和六个月，房地产服务销售成本分别为90万美元和140万美元，较2018年同期分别增加23.3万美元和55万美元[142] - 2019年6月30日止三个月和六个月，一般及行政费用分别为47.7万美元和78.1万美元，较2018年同期分别增加10.9万美元和5.3万美元[143] 公司税务与现金流情况 - 2019年6月30日止三个月和六个月，公司因未使用净运营亏损（NOL）未确认所得税费用[144] - 截至2019年6月30日，公司无2019年底到期的票据；截至2019年8月14日，公司已成功展期或偿还与贷款人的所有债务[145] - 2019年和2018年6月30日止六个月，持续经营活动的投资活动所用净现金均不重大[148] - 2019年和2018年6月30日止六个月，持续经营活动的融资活动所用净现金均不重大[148] 公司运营平台与服务费用 - 公司运营通过CDS资产管理和康斯托克房地产服务两个房地产平台进行[124] - CAM为CRE投资组合提供服务，CDS支付的年费取市场费率费用和成本加成费用两者中的较高者，市场费率费用包含多项按比例计算的费用，成本加成费用包含人员费用、CHCI相关成本和100万美元固定年费[137] - CAM每年还可获得补充AMA费用，包括按房地产资产自由现金流10%计算的激励费、按筹集资本1%计算的投资发起费等[138][139] 外部市场与交通情况 - 弗吉尼亚州北部的数据中心市场近年来占据全国数据中心空间吸纳量的超40%[134] - 地铁银线一期于2014年开通，二期计划于2020年开通[134] 公司资产管理协议 - 公司通过2019年资产管协议控制着杜勒斯走廊大量商业房地产投资组合的开发和资产管理[135]

公司业务发展历程 - 公司自1985年起在华盛顿特区都会区等市场开发数千套住宅单元和数百万平方英尺的住宅及混合用途项目[139] - 2019年4月30日公司完成退出住宅建设和土地开发，转向资产管理模式[143] 公司运营平台 - 公司通过CDS Asset Management和Comstock Real Estate Services两个房地产平台运营[143] 主资产管理协议项目 - 2018年1月2日公司通过CAM子公司与CDS签订主资产管理协议，涵盖华盛顿特区的Reston Station、Loudoun Station和Herndon的开发项目[144] - Reston Station占地近40英亩，已有超1000名居民，超100万平方英尺已完工并稳定运营的建筑，约400万平方英尺处于不同开发阶段，还有3500个车位的地下停车场和公交设施[141] - Loudoun Station约70万平方英尺混合用途开发已完成，包括数百套出租公寓、约15万平方英尺零售等，约200万平方英尺待开发，有1500个车位的通勤停车场[142] - 公司通过主资产管理协议控制着杜勒斯走廊城市转型前沿的大量开发和资产管理项目[153] 公司收入来源 - 公司收入主要来自主资产管理协议的经常性费用和CRES子公司运营[148] 市场环境 - 北弗吉尼亚的数据中心市场近年来吸收了全国超40%的数据中心空间，成为全球数据中心空间的领导者[152] - 地铁银线一期2014年开通，二期计划2020年开通，将延伸至公司的Loudoun Station开发项目[152] 各业务线收入关键指标变化 - 2019年第一季度资产管理收入为390万美元，2018年同期为280万美元[154] - 2019年第一季度房地产服务收入为72.8万美元，较2018年同期增加28.1万美元[155] - 2019年第一季度住宅建筑收入为700万美元，较2018年同期增加140万美元；毛利率为3.67%，较2018年同期增加2.48%[156] 积压订单变化 - 截至2019年3月31日，积压订单为700万美元，较2018年同期减少1420万美元[158] 各业务线销售成本关键指标变化 - 2019年第一季度销售成本方面，资产管理为330万美元，较2018年同期增加77.6万美元；房地产服务为49.4万美元，较2018年同期增加31.7万美元；住宅建筑为670万美元，较2018年同期增加120万美元[160][161][162] 费用关键指标变化 - 2019年第一季度销售和营销费用为11.4万美元，较2018年同期减少10.5万美元；一般和行政费用为30.5万美元，较2018年同期减少5.5万美元[164][165] 所得税费用及税率变化 - 2019年第一季度所得税费用为3000美元，有效税率为 - 0.85%；2018年同期所得税费用为6000美元，有效税率为0.94%[166] 应付关联方票据情况 - 截至2019年3月31日，公司有490万美元应付关联方票据将于年底前到期，公司可根据需要延长到期日[170] 现金流量关键指标变化 - 2019年第一季度经营活动提供净现金290万美元，2018年同期使用净现金4.9万美元；2019年第一季度融资活动使用净现金300万美元，2018年同期使用净现金66.2万美元[172][174] 业务季节性影响 - 住宅建筑行业通常有季节性波动，公司业务受住宅建筑订单和交付的季节性影响，主要销售季为1 - 5月以及9 - 10月[175][176]

公司业务转型 - 2018年公司将业务重点转向资产管理和相关房地产服务，从以生产为导向的房屋建造业务转型[167] - 房屋建造业务预计在2019年第二季度基本完成资产负债表上的收尾工作，剩余土地开发和成品地块销售活动预计持续到2019年以后[170] 税收政策变化 - 2017年12月22日《减税与就业法案》颁布，2018年1月1日生效，公司联邦企业所得税税率从35%降至21% [186] 各业务线收入情况 - 2018年12月31日止年度，资产管理业务收入为1250万美元[188] - 2018年12月31日止年度，房地产服务业务收入从200万美元增至300万美元，增长100万美元[189] - 2018年已完工房屋交付数量降至54套，较2017年的89套减少34套；每套已完工房屋平均收入增至70.2万美元，较2017年的48.8万美元增加21.4万美元；房屋建造收入降至4120万美元，较2017年的4340万美元减少220万美元[193] 订单数据情况 - 2018年新订单总数为54个，取消订单4个，净新订单50个；2017年分别为88个、14个和74个[192] - 2018年新订单总收入为37909美元，取消订单收入为2144美元，净新订单收入为35765美元；2017年分别为47863美元、7509美元和40354美元[192] - 2018年平均新订单价格为702美元，2017年为544美元[192] - 2018年结算数量为54个，结算收入为37909美元，平均结算价格为702美元；2017年分别为89个、43399美元和488美元[192] - 2018年积压订单数量为16个，积压订单收入为10395美元，平均积压订单价格为650美元；2017年分别为20个、13918美元和696美元[192] 各业务线销售成本情况 - 2018年资产管理销售成本为1130万美元，2017年为0，增长源于AMA协议下提供的服务[194] - 2018年房地产服务销售成本增至310万美元，较2017年的230万美元增加80万美元，增长与新业务举措有关[196] - 2018年房屋建造销售成本增至4280万美元，较2017年的4060万美元增加220万美元，增长因房屋组合变化[197] 其他成本费用情况 - 2018年和2017年，公司分别注销可行性等相关成本220万美元和50万美元，因谈判失败和市场条件变化[199] - 2018年一般及行政费用降至130万美元，较2017年的530万美元减少400万美元，减少归因于员工人数减少等[200] - 2018年利息和房地产税费用增至17.1万美元，较2017年的4.1万美元增加，原因包括项目费用处理方式和新费用纳入[201] 所得税情况 - 2018年公司确认所得税收益100万美元和92万美元，有效税率为0.24%；2017年确认所得税费用3.8万美元，有效税率为0.91%[202] 现金流量情况 - 2018年经营活动提供净现金1620万美元，2017年为470万美元；投资活动使用净现金2018年为4.1万美元，2017年为59.6万美元；融资活动使用净现金2018年为1210万美元，2017年为820万美元[209][210][211][212] 到期票据情况 - 截至2018年12月31日，公司有180万美元有担保项目相关票据将于2019年底前到期，490万美元应付关联方票据也将在2019年底前到期[206][207]