文章核心观点 - 股市回调但主要指数距历史高点差距小 股息股票有优质低价股 推荐两只被严重低估的股息股票供长期投资者关注 [1] 通用汽车（GM） - 公司宣布将季度股息提高25% 并推出60亿美元股票回购计划 [2] - 自2023年末以来已完成160亿美元回购 新计划使不到两年内回购总额达220亿美元 公司市值480亿美元 [3] - 尽管今年表现逊于市场 但最新财报业绩强劲 2025年每股收益指引为11 - 12美元 股票远期市盈率仅四倍多 [4] - 电动汽车业务发展潜力大 在美国电动汽车市场份额仅次于特斯拉 美国新车行业中电动汽车占比仅8%且在增长 [4] - 面临关税等逆风因素 但从风险回报角度看股票非常便宜 [5] EPR Properties（EPR） - 是专注于体验式地产的房地产投资信托公司 拥有电影院、“餐饮娱乐”场所、滑雪场等多种物业 [6] - 电影院业务占租金收入比例最大 也是持有股票的最大风险因素 电影行业未来不明 已有影院运营商陷入财务困境 [7] - 采取措施降低风险 如2024年第四季度出售两座空置影院物业 并签订合同将于2025年上半年再出售四座 [8] - 业务表现良好 2024年第四季度调整后运营资金增长5% 流动性强 短期债务到期少 宣布股息提高3.5% 股息收益率约6.9% 股票估值便宜 [9] - 高利率环境下放缓增长策略 用多余现金流进行选择性收购 看到1000亿美元长期市场机会 未来前景光明 [10]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年剔除期外递延租金和利息收款影响后收益增长3.4% [6] - Q4调整后FFO为每股1.23美元，上年同期为1.22美元；AFFO为每股1.22美元，上年同期为1.16美元 [42] - 全年调整后FFO为每股4.87美元，上年同期为5.18美元；AFFO为每股4.84美元，上年同期为5.22美元 [53] - 2024年处置收益总计7.44亿美元，确认净销售收益1610万美元 [44] - 2025年调整后FFO每股指引为4.94 - 5.14美元，中点较上年增长3.5% [57] - 2025年投资支出指引为2 - 3亿美元，处置收益指引为2500 - 7500万美元 [58] - 预计2025年百分比租金和参与利息为1800 - 2200万美元，中点较上年增加超500万美元 [59] - 预计2025年G&A费用为5200 - 5500万美元，中点较上年增加约340万美元 [60] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末总投资约69亿美元，346处物业99%已出租或运营，投资支出4930万美元，全部用于体验式投资组合 [12] - 体验式投资组合含278处物业、51个运营商，占总投资93%约64亿美元，99%已出租或运营；教育投资组合含68处物业、8个运营商，100%已出租 [13] - 整体投资组合覆盖率为2倍，非影院部分为2.5倍，影院为1.5倍 [14] - Q4票房总计23亿美元，较2023年Q4增长26%；2024年票房86亿美元，较2023年下降4% [15] - 滑雪组合Q4及Q4滚动12个月收入和EBITDARM同比增长；餐饮娱乐组合Q4及Q4滚动12个月收入和EBITDARM同比略有下降 [20][22] - 健身和健康组合截至2024年12月的滚动12个月收入和EBITDARM同比增长；教育组合客户滚动12个月收入增长2%，EBITDARM下降3% [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年计划上映138部影片，78部大制片厂发行、60部小制片厂发行，预计大制片厂发行影片票房比2024年同期多8亿美元 [17] - Q1票房已达9.91亿美元，《Dog Man》首映周末票房3600万美元，《美国队长：勇敢新世界》票房1.43亿美元 [18] - 预计2025年北美票房在93 - 97亿美元之间 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年预计通过有效筹集资金实现约3.5%的收益增长，不依赖股权发行 [10] - 宣布将普通股月度现金股息提高3.5%，股息仍有充足覆盖且保持财务灵活性 [10] - 继续扩大体验式投资组合，减少影院和教育投资，将资金再投入其他体验式资产 [9] - 2025年投资支出预计2 - 3亿美元，主要通过手头现金、运营现金、处置收益和无担保循环信贷额度融资 [32] - 2025年处置收益预计2500 - 7500万美元，积极出售剩余影院物业 [38] - 因运营物业业绩波动和费用压力，不再追求此类投资 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境充满挑战，投资组合仍具韧性，体验式投资组合有序增长 [7] - 2024年下半年票房表现强劲，预计未来票房持续增长，百分比租金结构将带来更多收益 [7][8] - 滑雪季上半季滑雪物业受益于天气改善，期待下半季表现良好 [9] - 看好2025年及以后的机会，票房开局强劲，发行计划更趋正常化 [63] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，实际财务状况和经营成果可能与陈述有重大差异 [4] - 电话会议提及非GAAP指标，相关指标与GAAP指标的调节信息在收益报告和补充信息中 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 两个剩余房车公园与已退出的路易斯安那州房车公园相比表现如何 - 剩余两个是Jellystone产品，历史较久，Kozy Rest有部分建设项目未完成，预计今年部分设施投入使用，表现会更好，2025年对FFO贡献较小 [67][68][69] 问题: 未来对非水上公园相关的住宿类资产投资意向如何 - 并非不看好该领域，而是不倾向运营模式，更青睐净租赁或固定收益结构；对温泉度假村领域很乐观，认为其住宿是整体吸引力一部分 [71][73][74] 问题: 除开发管道外，鉴于股权成本改善和资产负债表强劲，最佳投资机会在哪 - 看好健身和健康、景点等领域，各垂直领域都有机会，会因资本成本谨慎投资；餐饮娱乐领域的Andretti Karting项目进展良好 [76][77] 问题: 收益率达到多少会增加投资，交易流量与历史相比如何 - 交易流量较稳定；目前股权成本未达理想水平，资本成本在8%左右，希望收益率有100 - 150个基点的利差，虽未达增量投资标准，但趋势向好 [84][86][87] 问题: Kartrite的长期规划如何 - Kartrite面临诸多挑战，希望未来退出运营，但需其业绩提升；地面租赁业务表现良好，会持续探索相关机会 [89][90] 问题: 要达到百分比租金指引上限，是主要依赖票房还是有其他因素 - 多个物业都有百分比租金，影院票房对Regal百分比租金影响最大；额外投资、投资时机等因素也会影响收益上限 [96][97] 问题: 两个剩余合资企业物业是否会退出 - 需视其相对价值和贡献而定，若有机会退出并重新投资于净租赁项目，会考虑 [100] 问题: 2025年信用损失假设及思路，与往年相比如何 - 抵押贷款信用损失按信用损失模型计算，约占EBITDA的1%即500万美元，与往年一致 [105][106] 问题: 如何为2025年投资和债务到期融资 - 投资支出和债务到期需5.5亿美元，处置收益和自由现金流可提供1.75亿美元，若不进行长期融资，循环信贷额度将增加3.8亿美元，计划最终进行4亿美元债券发行以降低信贷额度使用，有多种期限选择和灵活性 [109][110][111] 问题: 非影院和影院百分比租金情况如何，非影院百分比租金在2024 - 2025年是否稳定 - 未细分披露；大部分增长来自Regal主租赁，其他物业有租金调整，总体较稳定，Regal因票房增长租金增加 [116] 问题: 2025年全年票房指引与Regal租赁年度票房预期是否有显著差异 - 差异不大，按7月至7月计算，运行率较一致 [119] 问题: Kartrite物业表现如何，预计2025年保持现状是否保守 - Kartrite面临诸多挑战，运营费用高于预期，虽影院业务因票房改善表现提升，但被Kartrite费用压力抵消，因此预计处于盈亏平衡状态 [121][122][124] 问题: 电影业务下半年表现强劲的原因是什么，是否会延续到2025年及以后 - 主要是影片数量回归正常，消费者养成观影习惯，预计这种趋势会延续 [129][130] 问题: 2 - 3亿美元投资指引如何在开发、资产收购、抵押贷款和合资企业间分配 - 通常各占约50%，会根据最佳交易机会分配；多数抵押贷款是通向所有权的结构，并非长期贷款 [133][134] 问题: 影院处置的买家情况如何，票房改善后非空置资产销售的资本化率预期怎样 - 空置影院作为房地产销售，团队善于寻找交易机会；租赁影院交易可见性低，有一处合同预计资本化率约9%，票房复苏后此类交易将增加 [139][140][141] 问题: 目前费用压力处于什么阶段，保险费用是否已达峰值 - 保险费用似乎已见顶，但仍受事件影响；租户在应对费用压力，覆盖率较疫情前仍较高 [143][144][146]

投资数据 - 2024年12月31日公司总投资约69亿美元，体验式投资64亿美元占93%，教育投资5亿美元占7%[28] - 2024年12月31日公司对博彩的投资仅为纽约州沙利文县与Resorts World Catskills赌场度假村项目相关的地下租赁土地，租户已投资超9.3亿美元[53] 房地产投资组合数据 - 2024年12月31日公司全资体验式房地产投资组合约1880万平方英尺，含30万平方英尺拟出售空置物业，除空置物业外出租或运营率99%[31] - 2024年12月31日公司教育板块全资房地产投资组合约120万平方英尺，含1.3万平方英尺拟出售空置物业，除空置物业外出租率100%[57] 业务收入数据 - 2024年北美票房总收入较2023年下降约4%[32] - 2024年公司总收入中约9440万美元（13.5%）来自AMC，7640万美元（10.9%）来自Regal[39] - 2024年公司总收入中约1.008亿美元（14.4%）来自Topgolf[41] 教育板块业务数据 - 公司教育板块包括59个幼儿教育中心和9个私立学校[59] 公司业务目标与战略 - 公司长期主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金和每股股息来提升股东价值[61] - 公司战略增长重点是收购或开发高质量、多元化的体验式房地产投资组合[62] - 公司计划在经济条件改善和资本成本恢复到可接受水平前，对投资和收购更具选择性[65] - 公司将继续开发和重新开发符合增长战略的物业，单租户物业开发需有签署的租约，多租户开发需大量预租[70] 股息分配 - 公司预计继续每月向普通股股东支付股息，每季度向优先股股东支付股息，C 系列和 G 系列优先股股息率为 5.75%，E 系列为 9.00%[81][82] - 为维持 REIT 地位，公司需向股东分配至少 90%的日历年应税收入[88] 员工数据 - 截至 2024 年 12 月 31 日，公司有 55 名全职员工[85] 债务与融资 - 截至 2024 年 12 月 31 日，公司有 10 亿美元的无担保循环信贷安排，其中 1.75 亿美元已使用[304] - 公司有 2500 万美元的债券，通过利率互换协议将浮动利率固定[304] - 公司主要依靠无担保债务结构，未来将主要发行无担保债务证券满足融资需求[77] - 公司的股权融资来源包括发行普通股和优先股，可能继续通过 DSP 计划的直接股票购买部分发行股票[78][79] - 截至2024年12月31日，固定利率债务总额为27.046亿美元，平均利率4.32%，估计公允价值25.903亿美元；可变利率债务总额为1.75亿美元，平均利率5.46%[308] - 截至2023年12月31日，固定利率债务总额为28.412亿美元，平均利率4.32%，估计公允价值26.068亿美元；可变利率债务总额为0[308] 物业处置计划 - 公司将考虑因业绩不佳、空置等原因进行物业处置[75] 金融衍生品与套期保值 - 公司为对冲利率风险，签订名义金额2500万美元的利率互换协议，利率上限协议将债券可变利率（SOFR）限制在2.5325%直至2026年9月30日[311] - 公司为对冲加元现金流和加拿大物业净投资，签订交叉货币互换和外汇远期合约[312] - 2024年10月1日生效的6份美元 - 加元交叉货币互换，固定名义价值为1.7亿加元与1.25亿美元，锁定汇率1.35加元/美元，对冲约1530万加元年现金流至2026年12月[313] - 2024年12月1日生效的2份美元 - 加元交叉货币互换，固定名义价值为9000万加元与6620万美元，锁定汇率1.35加元/美元，对冲约810万加元年现金流至2026年12月[314] - 2024年12月19日生效的2份外汇远期合约，固定名义价值为2亿加元与1.428亿美元，结算日为2026年12月1日，汇率约1.40加元/美元[315] - 2024年12月19日生效的1份外汇远期合约，固定名义价值为9000万加元与6430万美元，结算日为2026年12月1日，汇率约1.40加元/美元[316] - 2024年12月19日，公司终止此前加元兑美元远期合约，结算获得1040万美元[317] - 外汇衍生品净投资套期的公允价值变动及现金结算在AOCI中报告，套期净投资出售或清算时从AOCI重分类至收益[318]

文章核心观点 - 介绍EPR Properties 2024年第四季度财报情况及关键指标表现，与去年同期和分析师预期对比，并提及近一个月股价表现和Zacks排名 [1][3] 财务数据表现 - 2024年第四季度营收1.4912亿美元，同比增长0.3%，超Zacks共识预期0.70% [1] - 同期每股收益1.22美元，去年同期为0.52美元，超共识预期0.83% [1] 关键指标情况 - 近一个月EPR Properties股价回报率为+8%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为-2.3% [3] - 股票目前Zacks排名为4（卖出），短期内可能跑输大盘 [3] 细分营收情况 - 租赁收入1.4912亿美元，三位分析师平均预估为1.4808亿美元，同比变化+0.3% [4] - 抵押贷款和其他融资收入1492万美元，两位分析师平均预估为1486万美元，同比变化+33.5% [4] - 其他收入1320万美元，两位分析师平均预估为1312万美元，同比变化+9.4% [4] 每股收益情况 - 摊薄后净每股收益为 - 0.19美元，三位分析师平均预估为0.65美元 [4]

文章核心观点 公司本季度运营表现良好，FFO和营收超预期，但受估计修正趋势影响短期或跑输市场，投资者可关注FFO展望和行业前景 [1][2][6] EPR Properties本季度财务表现 - 本季度每股运营资金（FFO）为1.22美元，超Zacks共识预期的1.21美元，去年同期为1.16美元，FFO惊喜率为0.83% [1] - 上一季度预期FFO为1.26美元，实际为1.30美元，惊喜率为3.17% [1] - 过去四个季度，公司两次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年12月季度营收1.4912亿美元，超Zacks共识预期0.70%，去年同期为1.4874亿美元，过去四个季度三次超营收共识预期 [2] 股价表现与未来展望 - 年初以来公司股价上涨约14.7%，而标准普尔500指数涨幅为1.3% [3] - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，投资者可关注公司FFO展望及估计修正趋势 [3][4][5] - 财报发布前估计修正趋势不利，当前Zacks排名为4（卖出），短期或跑输市场 [6] - 下一季度共识FFO估计为1.15美元，营收1.447亿美元，本财年FFO估计为4.96美元，营收5.9582亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前32%，前50%的行业表现优于后50%超2倍 [8] 同行业公司情况 - Macerich尚未公布2024年12月季度财报，预计2月27日发布 [9] - 预计季度每股收益0.47美元，同比变化 -16.1%，过去30天季度共识每股收益估计未变 [9] - 预计营收2.3544亿美元，较去年同期下降1.4% [10]

文章核心观点 - EPR Properties 2024年第四季度收益超预期，但仍在摆脱影院投资的转型中面临挑战，本季度整体表现稳健且有战略转变 [1][3] 业务概述 - 公司专注于体验式房地产投资，投资涵盖休闲场所，如餐饮娱乐设施、滑雪场和文化景点 [5] - 公司战略举措旨在减少对传统影院物业的依赖，体验式投资占总投资组合的93% [5] - 公司注重战略资本管理，以应对利率上升并维护与租户的良好关系，体验式物业板块入住率达99% [6] 季度业绩详情 - 第四季度收入比预期增长22.9%，调整后运营资金（AFFO）增长4.2%，达到每股1.22美元 [7] - 摆脱影院投资的转型仍令人担忧，影院投资仍占约28.1%的收入，公司在第四季度处置了非核心影院资产 [8] - 净亏损1444万美元，反映了转型活动和相关减值费用的影响 [8] - 公司执行了10亿美元的循环信贷安排，持有2210万美元现金，以应对利率上升 [9] 展望未来 - 管理层计划在新的一年继续向体验式物业转型，计划投资2 - 3亿美元，通过处置资产预计获得2500 - 7500万美元 [10] - 公司2025年的财务指引显示，调整后运营资金（FFOAA）每股可能在4.94 - 5.14美元之间 [11]

年度财务数据关键指标变化 - 2024年第四季度营收为1.77234亿美元，2023年同期为1.71981亿美元；2024年全年营收为6.98068亿美元，2023年为7.05668亿美元[16] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净亏损为1443.5万美元，2023年同期净利润为3948.9万美元；2024年全年净利润为1.21922亿美元，2023年为1.48901亿美元[16] - 2024年第四季度EBITDAre为1.25206亿美元，2023年同期为1.27754亿美元；2024年全年为5.25295亿美元，2023年为5.54401亿美元[16] - 2024年第四季度调整后EBITDAre为1.35505亿美元，2023年同期为1.2944亿美元；2024年全年为5.40176亿美元，2023年为5.5738亿美元[16] - 2024年末总资产为56.16507亿美元，2023年末为57.00885亿美元[16] - 2024年末净债务为28.5753亿美元，2023年末为27.6315亿美元[16] - 2024年末总市值为65.82095亿美元，2023年末为67.83983亿美元[16] - 2024年末净债务/总市值比率为43%，2023年末为41%[16] - 2024年末债务/总资产比率为51%，2023年末为49%[16] - 2024年末净债务/调整后EBITDAre比率为5.3，2023年末为5.3；2024年末净债务/年化调整后EBITDAre比率为5.1，2023年末为5.3[16] - 截至2024年12月31日，抵押贷款应收款总额为665,796千美元，2023年为569,768千美元[44] 季度财务数据关键指标变化（与上季度对比） - 2024年第四季度公司总资产为56.16507亿美元，较2024年第三季度的56.89162亿美元下降1.27%[20] - 2024年第四季度公司总负债为32.93262亿美元，较2024年第三季度的32.85459亿美元增长0.24%[20] - 2024年第四季度公司总权益为23.23245亿美元，较2024年第三季度的24.03703亿美元下降3.34%[20] - 2024年第四季度公司租金收入为1.49116亿美元，较2024年第三季度的1.48677亿美元增长0.3%[21] - 2024年第四季度公司总收入为1.77234亿美元，较2024年第三季度的1.80507亿美元下降1.81%[21] - 2024年第四季度公司总运营费用为1.32104亿美元，较2024年第三季度的0.84377亿美元增长56.56%[21] - 2024年第四季度公司运营收入为0.45242亿美元，较2024年第三季度的0.92711亿美元下降51.2%[21] - 2024年第四季度公司税前亏损为0.07742亿美元，而2024年第三季度税前收入为0.46526亿美元[21] - 2024年第四季度公司净亏损为0.08395亿美元，而2024年第三季度净利润为0.4665亿美元[21] - 2024年第四季度公司可供普通股股东的净亏损为0.14435亿美元，而2024年第三季度为净利润0.40618亿美元[21] - 2024年第四季度净亏损839.5万美元，2024年第三季度净利润4665万美元[87] - 2024年第四季度利息费用净额3347.2万美元，2024年第三季度为3286.7万美元[87] - 2024年第四季度EBITDAre为1.25206亿美元，2024年第三季度为1.43242亿美元[87] - 2024年第四季度调整后EBITDAre（季度）为1.35505亿美元，2024年第三季度为1.42647亿美元[87] - 2024年第四季度调整后EBITDAre为5.4202亿美元，2024年第三季度为5.70588亿美元[87] - 2024年第四季度年化调整后EBITDAre（季度）为1.39349亿美元，2024年第三季度为1.37055亿美元[87] - 2024年第四季度年化调整后EBITDAre为5.57396亿美元，2024年第三季度为5.4822亿美元[87] - 2024年第四季度服务和处置调整为44.8万美元，2024年第三季度为70.8万美元[87] - 2024年第四季度管理和合资物业调整为171.1万美元，2024年第三季度为 - 539.2万美元[87] - 2024年第四季度开发中物业调整为225.8万美元，2024年第三季度为147.2万美元[87] 季度运营资金及股息相关数据 - 2024年第四季度EPR Properties归属于普通股股东的运营资金（FFO）为84,295千美元，摊薄后为88,171千美元[23] - 2024年第四季度EPR Properties调整后的运营资金（FFOAA）为94,309千美元，摊薄后为98,185千美元[23] - 2024年第四季度EPR Properties基本FFO每股为1.11美元，摊薄后为1.10美元；调整后基本FFO每股为1.25美元，摊薄后为1.23美元[23] - 2024年第四季度EPR Properties调整后的运营资金（AFFO）为94,139千美元，摊薄后为98,015千美元[24] - 2024年第四季度EPR Properties AFFO每股摊薄后为1.22美元[24] - 2024年第四季度EPR Properties每股普通股宣告股息为0.855美元[24] - 2024年第四季度EPR Properties AFFO派息率为70%[24] - 2024年第四季度计算基本FFO所用股份数为75,733千股，摊薄后为76,156千股[23] - 2024年第四季度稀释C系列优先股影响股份数为2,327千股，E系列为1,665千股[23] - 2024年第四季度调整后加权平均流通股数（摊薄C系列和E系列）为80,148千股[23] - 2024年第四季度，公司普通股每月股息为每股0.855美元[36] - 2024年第四季度FFO派息率为78%，调整后FFO派息率为70%，AFFO派息率为70%[39] 债务及信用评级相关数据 - 截至2024年12月31日，公司总债务为2860458000美元，加权平均利率4.39%[27] - 2024年第四季度，公司综合可用偿债收入为132383000美元，年偿债额为32804000美元，偿债覆盖率为4.0[35] - 截至2024年12月31日，公司总市值为6582095000美元，净债务为2857530000美元[38] - 截至2024年12月31日，公司高级债务评级：穆迪Baa3（稳定）、惠誉BBB -（稳定）、标普BBB -（稳定）[31] - 公司公共高级无抵押票据固定利率为3.60%、3.75%、4.50%、4.75%和4.95%，利息每半年支付一次[32] - 2024年第四季度和第三季度，公司总债务与总资产比率实际为40%，低于60%的限制[33] - 2024年第四季度和第三季度，公司偿债覆盖率实际为4.0x，高于1.5x的限制[33] - 2024年第四季度和第三季度，公司无抵押资产与无抵押债务比率实际为245%和247%，高于150%的要求[33] - 公司无抵押循环信贷额度承诺为1000000000美元，截至2024年12月31日余额为175000000美元，到期日为2028年10月2日，利率5.46%[28] - 2024年第四季度债务与总资产比率为51%，净债务与总市值比率为43%，净债务与总资产比率为40%[39] - 2024年第四季度净债务/调整后EBITDAre比率为5.3，净债务/年化调整后EBITDAre比率为5.1[39] - 2024年第四季度利息覆盖率为3.8，固定费用覆盖率为3.2，偿债覆盖率为3.8[39] 非合并合资企业相关数据 - 截至2024年12月31日，非合并合资企业总资产为262,952千美元，EPR部分为193,584千美元[47] - 2024年第四季度，非合并合资企业净运营亏损为3,230千美元，EPR部分为2,836千美元[47] - 2024年全年，非合并合资企业净亏损为11,482千美元，EPR部分为8,809千美元[47] - 2024年，公司对非合并合资企业确认1210万美元其他非暂时性减值损失[47] - 2024年第四季度，公司对非合并合资企业确认1610万美元其他非暂时性减值损失及1030万美元信贷损失准备[48] 投资与处置相关数据 - 2024年第四季度总投资支出为49,291千美元，全年为263,920千美元[51] - 2024年第四季度总处置收益为9,272千美元，全年为74,421千美元[52] - 截至2024年12月31日，在建物业投资支出估计为112,263千美元，其中定制建造物业为106,578千美元[53] - 定制建造物业预计总成本为196,789千美元，预计2025年各季度及以后投入使用的成本分别为36,238千美元、27,019千美元、16,363千美元、9,129千美元和1,462千美元[53] - 定制建造抵押票据预计总成本为269,791千美元，2025年第一季度预计支出2,380千美元，之后预计支出47,100千美元[53] - 2025年公司对房地产合资企业的投资支出估计为180万美元[54] - 2025年投资支出预计为2 - 3亿美元[65] - 2025年处置收益和抵押贷款票据偿还预计为2500 - 7500万美元[65] 投资组合及租赁相关数据 - 截至2024年12月31日，投资组合共有346处物业，年化调整后EBITDAre为59，其中体验式投资组合占比93%，教育投资组合占比7%[57] - 截至2024年12月31日，2025 - 2044年及以后各年租赁到期物业数量和租金收入不同，2035年和2036年租金收入占比均为11%[61] - 2024年全年租赁收入为548,175千美元，占总收入的79%[61] - 2024年第四季度和全年前十大客户收入占比分别为64.2%和64.4%，其中Topgolf在第四季度和全年占比分别为14.8%和14.4%[64] - 2025年百分比租金预计为1800 - 2200万美元[65] 2025年财务指标预测数据 - 2025年一般及行政费用预计为5200 - 5500万美元[65] - 2025年其他收入预计为4200 - 5200万美元[65] - 2025年其他费用预计为4200 - 5200万美元[65] - 2025年摊薄后每股FFO预计为4.95 - 5.15美元[65] - 2025年摊薄后每股FFOAA预计为4.94 - 5.14美元[65] - 2025年EPR Properties普通股股东可获得的净收入预计为2.84 - 3.04美元/股[65] - 2025年EPR Properties普通股股东可获得的FFO预计为4.95 - 5.15美元/股[65] 季度财务指标多期对比数据 - 2024年第四季度净亏损839.5万美元，2024年第三、二、一季度净利润分别为4665万、4510.2万、6270.9万美元[83] - 2024年第四季度利息覆盖率为3.8，2024年第三、二、一季度分别为4.0、3.8、3.6，2023年第四、三季度分别为3.8、4.5[83] - 2024年第四季度固定费用覆盖率为3.2，2024年第三、二、一季度分别为3.4、3.2、3.1，2023年第四、三季度分别为3.2、3.8[83] - 2024年第四季度债务偿付覆盖率为3.8，2024年第三、二、一季度分别为4.0、3.8、3.6，2023年第四、三季度分别为3.8、4.5[83] - 2024年第四季度净现金运营活动提供9293.8万美元，2024年第三、二、一季度分别为12200.1万、7865.5万、9954.3万美元，2023年第四、三季度分别为7700.2万、14920.4万美元[85] - 2024年第四季度净现金投资活动使用3071万美元，2024年第三、二、一季度分别为7316万、3393.1万、3855.1万美元，2023年第四、三季度分别为10401.5万、756.2万美元[85] - 2024年第四季度净现金融资活动使用6446.8万美元，2

文章核心观点 - 过去几年商业房地产行业面临挑战，高利率压低房地产价值，增加运营成本，但如果通胀持续放缓，今年利率有望下降，这将利好房地产投资信托基金（REITs），EPR Properties、Realty Income和Mid - America Apartment Communities是当下值得买入的REITs [1][2] 分组1：EPR Properties投资机会 - 该公司目前月股息收益率6.9%，远高于标普500指数的1.2%，1000美元投资可获69美元年股息收入，因过去三年利率上升，其股价下跌超11% [3] - 高利率增加公司资本成本，使其难以发行新股融资，公司通过股息后自由现金流、非核心资产出售和强大资产负债表内部融资，每年可投资2 - 3亿美元于新体验式房地产，支持调整后每股运营资金（FFO）3% - 4%的年增长和类似的股息增长 [4] - 随着利率下降和股价上涨，公司可加快投资步伐，实现更高的调整后FFO和股息增长，带来更高总回报 [5] 分组2：Realty Income应对策略 - 公司股票目前收益率5.7%，部分原因是利率上升致股价下跌约25%，且公司持续稳步提高股息，连续110个季度增长 [6] - 高利率促使公司创新融资，去年以93亿美元收购Spirit Realty，通过换股和承担低利率现有债务完成交易，无需进入资本市场融资 [7] - 公司今年计划推出私人资本基金管理平台，获取更稳定股权资本并获得管理费收入，若利率下降和股价上涨，可通过发行更多股票加速收购 [8] 分组3：Mid - America Apartment Communities发展趋势 - 公司股价较几年前峰值下跌超30%，股息收益率升至3.8% [9] - 利率对公寓行业影响有滞后性，疫情期间低利率和住房需求变化使阳光地带公寓建设繁荣，近年新公寓供应增加抑制租金，而高利率使开发商新项目减少，未来供应将减少，需求仍强劲，租金增长已开始恢复 [10][11] - 财务状况良好的公司积极进攻，未来三年有七个开发项目在建，今年预计启动3 - 4个新项目并积极寻求收购机会，租金增长和投资将使其未来获得强劲总回报 [12] 分组4：综合投资建议 - 高利率压低EPR Properties、Realty Income和MAA的价值，推高股息收益率，随着未来几个月利率可能下降，这些REITs值得买入，可提供有吸引力且不断增长的股息收入，市场反弹时还可能带来股价大幅上涨 [13]

文章核心观点 高股息股票可最大化投资收益 EPR Properties、NNN REIT 和 Stag Industrial 是产生被动收入的优质选择 [1][2][12] 高股息股票收益对比 - 平均股息股票收益率约 1.2%，每投资 100 美元年股息收入约 1.2 美元；收益率 5% 的股票年股息收入为 5 美元 [1] EPR Properties - 专注拥有体验式地产，通过租赁产生稳定租金收入用于支付股息和投资新地产 [3] - 每月支付股息，当前收益率约 7%，每 100 美元投资年收益 7 美元 [4] - 每年可投资 2 亿 - 3 亿美元，推动调整后运营资金 3% - 4% 年增长，支持股息类似增长，去年股息提高 3.6% [5] - 未来两年有 1.5 亿美元体验式开发和重建项目 [5] NNN REIT - 仅投资单租户净租赁零售地产，租户承担运营成本，产生稳定现金流支付高股息，当前收益率 5.7% [6] - 连续 35 年提高股息，是仅有的三家达此里程碑的上市 REIT 之一 [7] - 利用股息后自由现金流等继续收购零售地产，73% 收购量通过售后回租交易，去年投资 5.6 亿美元，今年有更多资金 [8] Stag Industrial - 专注拥有工业地产，长期租赁产生稳定租金，支付有吸引力的月股息，当前收益率 4.3%，自 2011 年上市后每年提高股息 [9] - 因电商和制造业回流，工业地产需求高，新租约租金比旧租约高 19.4% [10] - 财务灵活，去年花费 6.82 亿美元购买 32 栋建筑，今年预计投资 3.5 亿 - 6.5 亿美元，正评估 180 个收购机会，潜在投资 37 亿美元 [11]

文章核心观点 - 探讨股息投资者在EPR Properties和STAG Industrial两只股票间的选择，认为追求可靠收入选STAG，能接受风险追求高收益可选EPR [1][10][11] EPR Properties情况 - 曾叫娱乐地产信托，投资能让消费者聚集的资产，如游乐园、电影院和滑雪场等，独特定位有望抵御向数字生活的转变 [2] - 疫情期间业务受重创，暂停约一年股息，现股息恢复但水平降低且在增长，仍在恢复中 [3] - 超三分之一租金收入与电影院相关，该业务弱于疫情前，2024年租金覆盖率1.5x低于2019年的1.7x，其他业务强于2019年，租金覆盖率2.6x高于2019年的2.0x，管理层正减少对电影院的敞口 [4] - 2024年前九个月调整后运营资金同比下降，全年可能显著降低，三季度调整后运营资金派息率66%，但高股息表明投资者对其转型不满 [5][6] STAG Industrial情况 - 购买工业资产采用净租赁模式，租户承担大部分物业运营成本，资产对租户至关重要，倾向在竞争小的二线市场购买 [7] - 相对年轻但已连续十多年提高股息，10年年化增长率略低于2%，比投资EPR经历股息暂停好 [8] - 投资风格稳健，虽不令人兴奋但能持续带来收益 [9] 投资建议 - 需要可靠收入流的投资者选STAG，其业务更稳定，投资组合无高风险物业类型占比过高问题；激进投资者可考虑EPR获取高股息 [10] - EPR正采取正确措施转型但未完成，能接受收入流风险且认识到其投资组合仍在完善中并密切监控的投资者可考虑投资 [11]