UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36106 EMPIRE STATE REALTY OP, L.P. (Exact name of Registrant as specified in its charter) Delaware 45-4685158 (State or other jurisdiction of inco ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to | --- | --- | --- | |------------------------------------------------------------------------------|----------------------------------------------------------------- ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended June 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to | --- | --- | --- | |------------------------------------------------------------------------------|---------------------------------------------------------------------- ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 31, 2019 o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36106 EMPIRE STATE REALTY OP, L.P. (Exact name of Registrant as specified in its charter) | --- | --- | --- | |------------------------------ ...

公司投资组合情况 - 截至2018年12月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺可出租办公和零售空间，出租率为88.8%，计入已签约未开始的租约后出租率为91.8%[11] - 截至2018年12月31日，公司在曼哈顿的9处办公物业包含约760万平方英尺可出租办公空间[14] - 截至2018年12月31日，公司零售物业总面积71.9354万平方英尺，整体出租率约90.8%[18] - 截至2018年12月31日，公司有大约80万平方英尺的可出租空置空间[61][63] - 2019年和2020年到期的租约分别占公司物业组合总面积的7.2%和8.3%[61][63] - 截至2018年12月31日，公司五大租户占总投资组合年化租金的17.4%[63] - 截至2018年12月31日，最大租户租赁了70万平方英尺办公空间，占总可出租面积的6.4%和年化租金的6.7%[63] 观景台业务数据 - 2018年和2017年帝国大厦观景台的游客数量分别约为380.5万和394万[12] - 过去十年，公司天文台业务一季度收入占比约16% - 18%，二季度占比26.0% - 28.0%，三季度占比31.0% - 33.0%，四季度占比23.0% - 25.0%[51] - 2018年，帝国大厦天文台业务收入约1.312亿美元，占该建筑总收入约39.0%[59] - 哈德逊广场天文台预计2020年第一季度完工，范德比尔特一号天文台预计2020年底完工[59] 公司股权结构 - 截至2018年12月31日，ESRT拥有公司约57.7%的运营合伙单位[13] - 截至2018年12月31日，公司高管团队按完全摊薄计算持有ESRT 11.3%的普通股[20] - 截至2018年12月31日，Anthony E. Malkin及其所在集团有权对40,859,706股公司普通股进行投票，占公司已发行普通股投票权的18.1%[157] - 截至2018年12月31日，QIA在公司拥有9.9%的完全稀释权益，占已发行ESRT A类普通股的17.2%[158] 公司物业投资与开发 - 截至2018年12月31日，公司在曼哈顿办公物业累计投资约8.657亿美元用于重新定位和再开发[16] - 公司计划收购办公和零售物业，重点是曼哈顿办公物业，有一处开发地块可建约38万平方英尺办公塔楼和车库[26] - 自2013年以来，公司旗下租户有163次扩张，总面积超120万平方英尺[27] - 公司曼哈顿办公物业有开发和再开发活动，面临融资、审批、成本等风险[61] - 三处商业办公物业长期租约到期时间分别为2050年7月31日（1350 Broadway）、2063年12月31日（1400 Broadway）和2077年6月10日（111 West 33rd Street）[68] 公司能源与环保情况 - 公司约84.0%的投资组合面积获得能源之星认证，帝国大厦能源使用量较改造前降低45%，每年节省能源成本超520万美元[17] 公司债务情况 - 截至2018年12月31日，公司未偿还债务总额约19亿美元，加权平均利率3.84%，加权平均到期期限8.1年[21] - 截至2018年12月31日，公司总债务约为19亿美元，2019年到期债务约2.5亿美元，2020年无到期债务，抵押贷款本金余额约6.146亿美元，到期日从2024年到2033年[86] 公司业务板块 - 公司业务分为房地产和观景台两个可报告板块[32] 公司物业污染与清理情况 - 康涅狄格州韦斯特波特69 - 97主街的物业发现土壤污染[38] - 纽约哈里森500马马罗内克大道的物业前业主进行了自愿补救行动清理[39] 公司保险情况 - 公司通过ESRT Captive Insurance为帝国大厦提供恐怖主义保险，每次损失超8亿美元时，覆盖12亿美元损失，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[44] - ESRT Captive Insurance为非核、生物、化学和放射（NBCR）风险的18%共保提供全额再保险[44] - 公司在商业保险市场购买了超100万美元免赔额、限额5000万美元的NBCR保险[44] - ESRT Captive Insurance提供超5000万美元保单、限额19.5亿美元的NBCR保险[44] - 公司为所有物业购买了公司认为商业上合理的恐怖主义保险[46] 公司员工情况 - 截至2018年12月31日，公司有813名员工，其中134名是经理和专业人员[52] - 截至2018年12月31日，公司雇佣813名员工，其中573名员工受集体谈判协议覆盖，占比70%[130] 公司物业分布与收入占比 - 2018年，公司14个办公物业中有9个位于曼哈顿中城[56] - 2018年，帝国大厦、中央广场一号等六个物业占公司投资组合租金收入约72.2%，帝国大厦单独占比约31.9%[59] 公司纳税选择 - 公司自2013年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[48] 公司业务竞争情况 - 公司房地产租赁业务在曼哈顿和纽约大都市区竞争激烈[47] - 纽约大都会区房地产租赁竞争激烈，会影响公司吸引和保留租户的能力[63] - 收购商业办公和零售物业竞争激烈，可能减少机会并增加成本，阻碍公司增长[70] 公司行政办公地点 - 公司主要行政办公室位于纽约西33街111号12楼，在曼哈顿和纽约大都市区还有6个区域租赁和物业管理办公室[53] 通胀对公司的影响 - 公司认为通胀对历史财务状况和经营成果无重大影响，因大部分租约有房地产税和运营费用调整及固定租金增长条款[50] 公司租金相关情况 - 公司预计2019年到期的曼哈顿办公租约中6.1%（约46.4792万平方英尺）续租后将受益于租金上涨[23] - 公司可能需为保留和吸引租户做出租金让步或进行资本支出[63] - 公司依赖租金收入，租户相关问题会影响公司业绩和现金流[66] 帝国大厦广播业务收入 - 2018年，帝国大厦广播业务收入约1950万美元，占该时期帝国大厦总收入的5.8%[66] 公司面临的风险 - 公司可能因违反或到期的土地租赁影响运营结果，失去物业使用权或降低盈利能力[68] - 公司在收购物业时面临多种风险，如无法完成收购、融资困难、成本超预算等[68] - 收购的物业可能带来未知负债，影响运营结果、现金流和证券市值[73] - 通过递延税贡献交易收购物业可能导致股东稀释，并限制资产出售能力[75] - 公司扩张到新市场可能不成功，影响财务状况、运营结果等[77] - 公司增长依赖外部资本，可能影响把握战略机会、偿债和分红能力[79] - 2018年美国联邦储备将联邦基金利率目标范围提高到1.50 - 2.50%，2017年为0.75 - 1.50%，这或增加公司利息支出和再融资成本[118] - 公司融资安排到期时需一次性支付款项，能否支付不确定，或依赖额外融资或出售房产[97] - 公司税务保护协议可能限制出售特定房产、进行战略交易或降低债务水平的能力[98] - 若租户被列为“禁止人员”，公司可能需终止租赁协议，导致收入损失[100][102] - 恐怖事件威胁可能降低曼哈顿和纽约大都市区的空间需求，减少公司租金收入[103] - 公司保险可能无法完全覆盖潜在损失，如恶劣天气、自然灾害等造成的损失[104][105] - 公司债务工具要求维持保险，若“全险”排除恐怖袭击损失可能被视为违约[108] - 公司可能因环境和健康安全问题承担责任，影响吸引租户和融资能力[112] - 公司未能有效对冲利率风险，可能对经营业绩产生不利影响[119] - 金融市场波动时，对冲交易对手信用评级可能被下调，若无法重新协商或找到替代对手方，公司可能违约，贷款方可能通过止赎没收房产[120] - 公司可能因遵守ADA及类似法律产生重大成本，影响财务状况、运营结果、现金流和股票交易价格[121] - 州和地方税收法律变化、财产税税率调整或重新评估可能导致公司税收增加，影响现金流[124] - 公司未来可能面临诉讼，可能产生重大辩护成本和判决结果，影响财务状况和现金流[127] - 公司面临网络安全攻击风险，可能导致机密信息泄露和业务中断[129] - 若无法与工会协商可接受合同，可能导致罢工或停工，影响业务运营和增加成本[132] - ESRT Class B普通股持有者在投票事项上有重大影响力，可能影响公司控制权变更和A类普通股股东利益[133] 公司股票相关规定 - 为符合REIT资格，公司规定任何个人直接或间接持有的公司资本股票或普通股不得超过9.8%，已与机构投资者达成豁免协议，允许其持有最多15%的A类普通股，QIA关联方最多持有17.2%的A类普通股[155] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下，随时修改章程以增加或减少公司授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量[150] - 公司可在未经股东同意的情况下发行额外的运营合伙单位，这可能会稀释股东权益[151] - 合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对公司的非邀约收购或控制权变更[152] 公司现金分配情况 - 公司的现金分配取决于盈利、财务状况等因素，若运营现金不足，可能需从营运资金中提取或借款来进行分配[165] 公司证券发行影响 - 公司或ESRT未来发行债务证券、优先股或权益证券可能会对ESRT A类普通股和交易型OP单位的市场价格产生重大不利影响[168] - 未来行使注册权可能会对公司普通股的市场价格产生不利影响，截至2018年12月31日，QIA持有约17.2%的ESRT A类普通股[167] 公司资产负债表情况 - 2018年12月31日公司资产负债表包含约4.915亿美元商誉[173] 公司税收相关规定与风险 - 为符合美国联邦所得税合伙企业处理条件，公司至少90%的总收入须来自特定合格收入来源[176] - ESRT为符合REIT资格，每年须向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除和净资本收益）[188] - ESRT若分配少于100%的净应税收入（包括净资本收益），将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，且若分配低于最低金额，将缴纳4%的不可扣除消费税[188] - 租金若被视为“关联方租金”，通常不符合REIT总收入测试和公司被视为合伙企业的总收入测试的合格收入条件，但应税REIT子公司支付的租金在满足特定条件下可视为合格收入[196] - 若IRS成功将公司视为美国联邦所得税目的的公司，公司将需缴纳美国联邦、州和地方公司所得税，ESRT将不再符合REIT资格[175][176] - 公司运营合伙单位持有人可能被分配比收到的分配更多的应税收入，需自掏腰包支付税款[177][178] - 公司运营合伙单位持有人扣除某些分配损失的能力可能受到限制[179] - 公司运营合伙单位持有人可能因分配的负债份额减少而确认应税收益[180] - 若ESRT不符合REIT资格，将面临严重税收后果，四年内无法重新符合资格，若符合某些救济条款，可能需支付高额罚款税[182] - 2017年12月22日特朗普签署《减税与就业法案》，永久降低企业税率，2017年12月31日至2026年1月1日期间降低个人和非企业纳税人税率，对普通REIT股息等提供最高20%的税收优惠[204] - 《减税与就业法案》对净营业亏损扣除施加新限制，可能使公司需向股东进行额外应税分配[204] - 美国联邦所得税法律、法规或行政解释可能变更，可能对公司和股东产生不利影响[205] - 公司可能进行1031交换交易，若交易被判定应税，公司将面临不利后果，相关法律修改或废除将影响资产处置[207][209] - 公司与ESRT Observatory TRS联合选择将其视为TRS，其支付的租金和许可费份额经IRS裁定为符合REIT总收入测试的合格收入[197][198] - 若无法将租金和许可费份额视为合格收入，公司需重组运营方式，否则可能导致ESRT无法符合REIT资格[199] - 公司在组建交易中可能继承了被合并实体的税务负债，无法保证Malkin Properties CT和Malkin Construction曾符合S公司资格[200][202] 公司税务赔偿与协议 - 公司需对特定税务负债进行赔偿，包括为Malkin集团等对1.6亿美元债务的可分配份额提供保障，以及为QIA支付特定美国联邦和州税[99] - 公司与Anthony E. Malkin和Peter L. Malkin签订税收保护协议，若因特定情况产生税务负债，公司需对Malkin集团和一名第三方投资者进行赔偿，涉及特定4处房产，First Stamford Place保护期为自2013年合并起12年，其他3处房产为自2013年合并起8年或Peter L. Malkin和Isabel W. Malkin去世（两人分别为85岁和82岁）两者较晚时间[137] - 公司需为持续投资者提供机会，使其能为1.6亿美元符合特定要求的总债务中可分配份额承担美国联邦所得税损失风险，直至投资者持有的运营合伙单位和ESRT普通股总数低于其在组建交易中获得总数的50%[139] 公司与监管机构情况 - 截至2018年12月31日，公司与美国证券交易委员会工作人员没有未解决的评论[211] 投资建议 - 建议潜在投资者就税收立法和其他发展咨询税务顾问[203] - 投资公司证券存在各种税收风险，建议投资者咨询税务顾问[206]