财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入同比增长18%，达到4680万美元，摊薄后每股收益为0.93美元；税前收入增长18%，达到6240万美元，税前利润率为16.9%；综合收入增长20%，达到3.689亿美元 [8][12] - 第三财季售出地块数量增长10%，达到3812块，平均售价为87700美元；本季度毛利率为23%，环比上升450个基点，同比下降100个基点 [13] - 第三季度SG&A费用为2640万美元，占收入的比例从上年同期的7.8%改善至7.2%，下降60个基点 [14] - 截至6月30日，总债务为7.07亿美元，净债务与资本比率从上年同期的32.8%降至19.1%；本季度末股东权益为13亿美元，每股账面价值同比增长13%，达到25.96美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度地块交付量增长10%，达到3812块；售出地块的平均售价约为8.8万美元 [8][15] - 第三季度来自递延开发项目的收入为1030万美元，地块销售及其他收入为2380万美元 [12] - 第三季度向16个客户出售了地块，创季度新高；16%的第三季度交付量（625块）出售给其他客户，上一季度这一比例为13%（435块） [15][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 可负担价格点的新房和二手房供应仍然有限，人口结构对住房需求的支撑仍然有利，尽管存在较高的抵押贷款利率和通胀压力；建筑商的激励措施帮助缩小了许多购房者的可负担性差距，低转售供应促使买家选择新建住房 [14] - 空置开发地块的供应，特别是可负担价格点的地块，在公司业务范围内仍然受到限制 [15] - 预计2023年美国单户住宅开工量将比2022年下降约10% - 20%，较三个月前预测的15% - 30%的降幅有所改善 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在市场过渡期间继续开发地块的战略，使其能够利用建筑商对成品地块需求的增加；公司评估每个项目的当地市场条件，以确定适当的定价和销售节奏，以实现回报最大化 [7][9] - 公司的目标是在中期内将市场份额提高一倍，达到5%；公司希望继续扩大与其他建筑商的关系，中期目标是将30%的地块出售给除D.R. Horton之外的客户 [18][32] - 公司的资本结构是其最大的竞争优势之一，与其他土地开发商相比，公司的债券提供了运营灵活性和固定成本债务，而强大的流动性使其能够在机会出现时加以利用 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件的改善推动了公司第三季度的稳健业绩；公司团队的奉献、热情和专业知识使其能够将长期价值创造目标置于每一项决策的核心 [7][10] - 尽管新屋开工和销售在2023年强于预期，但抵押贷款利率回到2022年末的峰值水平，可能会影响需求；公司将专注于加强平台和提高运营效率，以推动未来增长 [31] - 公司认为D.R. Horton和许多其他建筑商将继续将重点转向从第三方开发商购买成品地块，而不是自行开发；随着融资成本仍然较高且大多数竞争对手难以获得融资，公司的市场份额增长将加速 [32] 其他重要信息 - 公司新开发项目的承保标准包括平均库存的最低15%税前回报率和在36个月内收回初始现金投资 [19] - 第三季度，公司在土地和土地开发方面投资约2.15亿美元，其中1.9亿美元用于土地开发，2500万美元用于土地；预计未来几个季度在土地收购和开发方面的投资将增加 [20] - 截至6月30日，公司的地块头寸为73000块，其中53700块为自有，19300块通过购买合同控制；季度末，公司手头有7800块成品地块 [21] - 公司28%的自有地块已签订销售合同，代表约14亿美元的未来收入，这些合同关联了1.24亿美元的硬定金；另外31%的自有地块根据已执行的买卖协议赋予D.R. Horton优先购买权 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 核心成品地块定价近期的趋势如何 - 按每英尺临街长度计算，价格没有下降，价格保持稳定，这可能更多地反映在利润率而非平均售价上 [43] 问题: 若要支持最大客户2024年潜在10%的增长，净债务与总资本比率需要达到什么水平 - 公司目前的资本结构足以满足增长需求，无需额外资本；公司认为在不筹集额外资本的情况下，每年的业务量可以实现约20%的增长，不过在适当的时候可能需要增加一些债务，净债务与总资本比率可能会升至30% - 40%的范围 [57][58] 问题: 14亿美元积压订单在未来几个季度或2024年全年的毛利率是否会比过去更稳定，是否已达到过去的峰值毛利率，未来是否会超过该峰值 - 公司更关注回报而非利润率，会根据项目情况调整价格和利润率；过去几个季度，公司在项目层面进行了调整，有时需要进行价格调整并降低利润率 [61] 问题: 过去两个季度是否有区域趋势，2023年建筑商对地块的需求在地区上是否与2022年相反 - 凤凰城和丹佛市场已经反弹，建筑商对地块的需求有所回升；这与建筑商的库存情况有关，他们的开工节奏已经稳定并有所增加 [72] 问题: 本季度及至今，建筑商对地块的兴趣与抵押贷款利率的相关性如何，当抵押贷款利率上升和企稳时，建筑商的需求有何变化 - 建筑商对地块的需求在增加，尤其是对成品地块的需求；公司没有看到需求下降，反而看到需求上升 [74] 问题: 公司地块的成本优势大概有多大，需要多长时间才能消化完这些土地，消化完后利润率是否会大幅下降 - 公司在开发的前四个月左右如果发现问题，会在定价时考虑；公司主要关注保护和最大化回报，而非主要关注利润率 [65] 问题: 银行业波动对其他土地开发商有何影响，公司是否从中受益 - 公司没有使用项目级融资，更多是听到一些传闻；其他开发商获得交易的条款变得更加严格，利率上升，一些开发商难以获得贷款，需要更多股权来平衡，并且支付更高的利率 [67]

公司业务布局与股权结构 - 截至2023年6月30日，公司在20个州的52个市场开展业务，D.R. Horton持有公司约63%的流通普通股[69] 公司收入情况 - 2023年第二季度，公司收入为3.689亿美元，上年同期为3.085亿美元；前九个月收入为8.871亿美元，上年同期为11.377亿美元[74] 住宅地块销售情况 - 2023年第二季度，公司销售住宅地块3812块，上年同期为3473块；前九个月销售9054块，上年同期为13777块[75] - 2023年第二季度，住宅地块平均销售价格为每块87700美元，上年同期为86500美元；前九个月为每块87300美元，上年同期为85600美元[75] 销售成本情况 - 2023年第二季度，销售成本为2.839亿美元，上年同期为2.346亿美元；前九个月为6.987亿美元，上年同期为9.029亿美元[74] 非现金减值费用情况 - 2023年前九个月，公司记录非现金减值费用1940万美元，上年同期为380万美元[82] 土地购买合同存款和预购成本冲销情况 - 2023年第二季度和前九个月，土地购买合同存款和预购成本冲销分别为90万美元和420万美元，上年同期分别为100万美元和320万美元[82] 销售、一般和行政费用情况 - 2023年第二季度和前九个月，销售、一般和行政费用分别为2640万美元和7130万美元，上年同期分别为2410万美元和6990万美元[84] 所得税费用及有效税率情况 - 2023年第二季度和前九个月，所得税费用分别为1560万美元和3170万美元，上年同期分别为1300万美元和4140万美元[85] - 2023年第二季度和前九个月，有效税率分别为25.0%和25.1%，上年同期分别为24.7%和24.4%[85] 递延所得税负债净额情况 - 2023年6月30日递延所得税负债净额为3410万美元，2022年9月30日为3690万美元[86] 土地和地块总数情况 - 2023年6月30日土地和地块总数为73000个，2022年9月30日为90100个[88] 现金及现金等价物与循环信贷额度情况 - 2023年6月30日现金及现金等价物为4.01亿美元，循环信贷额度可用借款能力为3.802亿美元[89] 债务与总资本比率情况 - 2023年6月30日债务与总资本比率为35.3%，2022年9月30日为37.1%，2022年6月30日为38.1%；净债务与总资本比率为19.1%，2022年9月30日为26.9%，2022年6月30日为32.8%[90] 高级无抵押循环信贷额度情况 - 高级无抵押循环信贷额度为4.1亿美元，可增至6亿美元，2023年6月30日可用额度为3.802亿美元[92] 高级票据到期情况 - 4亿美元3.85%的高级票据2026年5月15日到期，3亿美元5.0%的高级票据2028年3月1日到期[95][96] 债务证券回购授权情况 - 董事会授权回购至多3000万美元债务证券，2023年6月30日授权额度未使用[98] 应付票据情况 - 2023年6月30日有1250万美元应付票据，年利率4.0%，2023年10月到期[99] 经营、投资、融资活动现金流量情况 - 2023年前九个月经营活动提供净现金1.362亿美元，2022年同期使用净现金1020万美元[101] - 2023年前九个月投资活动提供净现金80万美元，2022年同期为160万美元；融资活动使用净现金80万美元，2022年同期提供净现金130万美元[102][103] 公司债务利率风险情况 - 公司高级债务、循环信贷安排和其他应付票据面临利率风险，使用固定和浮动利率债务[112] 固定利率债务情况 - 2023年6月30日，固定利率债务包括本金4亿美元、利率3.85%、2026年5月到期的优先票据[113] - 2023年6月30日，固定利率债务包括本金3亿美元、利率5.0%、2028年3月到期的优先票据[113] - 2023年6月30日，固定利率债务包括本金1250万美元、利率4.0%、2023年10月到期的其他应付票据[113] 可变利率债务情况 - 公司可变利率债务为4.1亿美元高级无担保循环信贷安排的未偿还借款，2023年6月30日无未偿还借款[113] 外汇波动风险敞口情况 - 公司无外汇波动风险敞口[114] 商品价格波动风险敞口情况 - 公司无重大商品价格波动风险敞口[115]

财务状况 - 2023年3月31日，Forestar集团的现金及现金等价物为286.7百万美元，较2022年3月31日的264.8百万美元有所增长[3] - Forestar集团2023年第一季度营收为301.5百万美元，较2022年同期的421.6百万美元有所下降[4] - Forestar集团2023年第一季度净利润为26.9百万美元，较2022年同期的47.8百万美元有所下降[4] - 公司主要通过房地产业务管理其运营，几乎所有收入都来自于房地产业务[9] - 截至2023年3月31日，公司的房地产包括发展中和未来发展项目以及未来发展用地，总价值为198.8亿美元[10] - 2023年第一季度和前两个季度，公司的收入主要来自于住宅用地销售、延期开发用地销售和其他用地销售，分别为30.15亿美元和51.82亿美元[11] 财务债务 - 公司持有的债务包括未担保的循环信贷设施、2026年到期的3.85%高级票据和2028年到期的5.0%高级票据，总额为70.68亿美元[13] - 公司拥有4.1亿美元的未担保循环信贷设施，截至2023年3月31日，尚未借款，发出的信用证为4260万美元，可用容量为3.674亿美元[14] - 公司持有4亿美元的3.85%高级票据和3亿美元的5.0%高级票据，分别于2026年和2028年到期，可以在特定条件下提前赎回[14] 股权和股票 - 公司于2021年10月向证券交易委员会提交有效的注册声明，注册了7.5亿美元的股权证券，其中3亿美元保留用于在2021年11月生效的市场股权发行计划下销售[18] - 2023年3月31日，公司尚有7.482亿美元可供发行，其中2.982亿美元保留用于市场股权发行计划[18] - 2023年3月31日，公司的受限股票单位(RSUs)相关的总股权报酬费用为1.9百万美元和2.5百万美元，较去年同期的1.6百万美元和2.0百万美元有所增加[19] 经营活动 - 公司将利息成本资本化到房地产开发期间，根据实际销售情况将资本化的利息计入销售成本[12] - 公司的基本每股收益为0.54美元，稀释每股收益为0.54美元，截至2023年3月31日[16] - 公司2023年第三季度和前两个季度的所得税费用分别为9.0亿美元和16.1亿美元，有效税率分别为25.1%和25.2%[17] - 公司在2023年3月31日持有的循环信贷设施下的信用证为42.6百万美元，第三方发行的保证金为6.351亿美元，用于确保履行某些开发义务[20] - 公司认为已为可能的损失建立了充分准备金，不认为任何法律诉讼结果会对其财务状况、长期业绩或现金流产生重大不利影响[21] 合作关系 - 公司与D.R. Horton签订了共享服务协议，其中包括某些行政、合规、运营和采购服务，以及与D.R. Horton共同识别土地开发机会的主要供应协议[22] - 公司在2023年3月31日和2022年9月30日拥有约57,800和61,800个住宅用地，其中D.R. Horton参与了一部分[22] 资产情况 - 公司在2023年3月31日和2022年9月30日的资产中，以非重复性方式以公允价值计量的非金融资产主要包括房地产资产，公允价值为16.1百万美元[26] - 公司在2023年3月31日和2022年9月30日的现金及现金等价物的公允价值为286.7百万美元，债务的公允价值为641.4百万美元[27] 经营策略 - 公司认为自身处于良好的运营位置，拥有低净杠杆和强大的流动性，以及与D.R. Horton的战略关系，能够有效应对经济变化[31] 销售情况 - 2023年3月31日，公司营收为30.15亿美元，同比下降28.5%[32] - 2023年3月31日，公司销售的住宅地块数量为2,979个，平均销售价格为84,700美元[32] - 2023年3月31日，公司销售的住宅地块收入为25.04亿美元，同比下降38.3%[33] - 2023年3月31日，公司销售的住宅地块和收入同比下降，主要受到房地产需求减弱的影响[33] 费用情况 - 2023年3月31日，公司SG&A费用为2.2亿美元，占营收比例为7.3%[34] 资本结构 - 2023年3月31日，公司净债务占总资本比例为25.2%[36] 现金流 - 2023年3月31日，公司的经营活动产生的净现金为2130万美元，主要是由于该期间内我们的净收入调整后的结果，部分抵消了应付账款和其他应计负债以及应计开发成本的减少[37] - 2023年3月31日，公司的投资活动产生的净现金为130万美元，相比2022年3月31日的220万美元有所下降。这两个期间内的投资活动产生的现金主要来自资产出售所得[37] - 2023年3月31日，公司的融资活动产生的净现金为70万美元，相比去年同期的融资活动产生的130万美元有所下降[37]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为2690万美元，每股摊薄收益为0.54美元，较去年同期的4780万美元和0.96美元下降 [16] - 合并收入为3.015亿美元，较2022年第二季度的4.216亿美元下降 [17] - 税前收入为3590万美元，税前利润率为11.9%，较去年同期的6320万美元下降 [19] - 毛利润为5590万美元，毛利率下降230个基点至18.5% [20] - SG&A费用为2200万美元，占收入的7.3%，较去年同期的2430万美元下降 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度售出2979个地块，平均销售价格为84700美元，预计未来季度的平均销售价格将根据地理位置和地块大小的组合波动 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 当前市场条件下，承包商的可用性和定价有所改善，但某些市场的材料（如混凝土和变压器）仍然难以采购 [22] - 公司的地块库存截至3月31日为76400个，其中57800个为自有地块，18600个通过购地合同控制 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与美国最大建筑商D.R. Horton的战略关系帮助其快速获取市场份额，计划在中期内将30%的地块销售给D.R. Horton以外的客户 [12][25] - 公司目标是在中期内将市场份额翻倍至5% [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临住房市场的转型、持续的通货膨胀和去年同期的强劲比较，公司的运营纪律和成本管理措施帮助其维持了双位数的税前利润率和股本回报率 [10] - 预计2023年美国单户住宅开工量将比2022年下降15%至30% [39] - 公司未提供2023财年的指导，表示将根据市场条件快速反应 [33] 其他重要信息 - 公司在第二季度投资约1.85亿美元于土地和土地开发，较去年同期下降45% [26] - 截至3月31日，公司流动性超过6.5亿美元，包括约2.85亿美元的无条件现金和3.65亿美元的未提取循环信贷额度 [30] 问答环节所有提问和回答 问题: 小型地方土地开发商的融资情况 - 公司注意到融资困难，银行收紧贷款标准，这为公司提供了机会 [44] 问题: 过去交易的现金回收情况 - 公司表示，平均而言，现金回收时间通常优于36个月 [46] 问题: 承包商的可用性与COVID前的比较 - 承包商的可用性有所改善，但尚未恢复到COVID前的水平 [48] 问题: 下半年地块交付的可能性 - 公司已做好准备，预计可以加快交付速度 [54] 问题: 土地价格的变化 - 目前尚未看到土地价格的大幅折扣，但市场上有更多的可用性 [57] 问题: 平均销售价格的变化原因 - 平均销售价格的变化主要是由于地理和地块大小的组合 [62] 问题: 毛利率的变化 - 毛利率的下降受到两项减值的影响，正常化毛利率在22%至23%之间 [65]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属于Forestar的净收入为2080万美元，即摊薄后每股0.42美元，而去年同期为4050万美元，即摊薄后每股0.81美元 [11] - 本季度综合收入总计2.167亿美元，而2022年第一季度为4.076亿美元 [11] - 截至12月31日，总债务为7.06亿美元，到2026财年才有高级票据到期，净债务与资本比率为28.7%，低于去年同期的33.9% [20] - 公司年末股东权益为12亿美元，每股账面价值增至24.50美元，较一年前增长15% [20] - 第一季度税前收入总计2790万美元，而去年第一季度为5350万美元，税前利润率为12.9%，比去年低20个基点，毛利润率为21.9%，较上年同期提高390个基点 [81] - 第一季度SG&A费用为2290万美元，占收入的10.6%，而去年同期为2150万美元，绝对值环比下降3%，且已连续三个季度下降 [82] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度交付量的7%卖给了D.R. Horton以外的客户，去年同期为11%，过去12个月交付量的16%卖给了其他客户，公司中期目标是将30%的地块卖给D.R. Horton以外的客户 [14] - 第一季度售出2263块地块，平均销售价格为90100美元，预计平均销售价格会因交付地块的地理位置和地块大小组合而出现季度波动 [80] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年抵押贷款利率创纪录上涨，住房可负担性受到严重影响，11月新房销售较上年同期下降15%，12月住房开工较上年同期下降25%，公司收入下降近50% [4] - 单户住宅开工量在12月较上年同期下降约25%，但开发住宅地块的成本持续下降，混凝土、水泥和变压器等材料仍难以采购 [12] - 过去12个月，公司库存余额仅增长5% [13] - 截至12月31日，公司地块持有量为82300块，其中61500块为自有，20800块通过购买合同控制，地块持有量环比减少7800块，即9%，同比减少21000块，即20% [16] - 公司30%的自有地块已签订销售合同，代表约15亿美元的未来收入，这些合同有1.48亿美元的硬定金存款，另外29%的自有地块根据执行的购买和销售协议，D.R. Horton有优先购买权 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去18个月里主动减少土地收购，并分阶段开展项目开发活动，以应对住宅地块需求增加的情况，同时注重资本效率，根据市场需求调整开发节奏 [9][16] - 公司预计D.R. Horton和其他许多房屋建筑商将转向从第三方开发商购买成品地块，而非自行开发，公司凭借广泛的地理覆盖范围、有吸引力的土地位置、强大的资产负债表和经验丰富的团队，有望成为房屋建筑商的首选供应商 [24] - 公司计划长期发展，有良好的执行记录，18个月前就开始实施应对市场低迷的策略，调整新土地收购节奏，未来将利用平台和资产负债表抓住机会提升股东价值 [25] - 公司资本结构是竞争优势之一，传统土地开发商受项目层面融资限制，难以应对市场变化，而公司强大的流动性和公司层面融资使其能在经济环境变化中有效运营 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场正在经历转型期，公司有纪律性且灵活，能够快速调整以满足客户需求，继续努力实现回报最大化，为快速增长期做准备 [9] - 公司认为市场上没有明显的供应过剩情况，与2007 - 2008年相比，获得地块开发权仍然困难，风险较高的市场是那些涨幅较大且反弹较慢的地区，如亚利桑那州和丹佛 [43] - 公司预计在D.R. Horton的市场份额不会下降，有望增加，但从五分之一提高到四分之一可能较为激进 [41] - 公司认为目前定价稳定，虽有建筑商要求调整条款，但价格方面未出现明显变化，90100美元的平均销售价格处于市场对经济适用房的需求区间 [75] - 公司将继续面临与2022财年业绩的艰难比较，但已在构建平台方面取得显著进展，能够在具有挑战性的季度保持强劲回报和利润率，未来将专注于加强平台建设和提高运营效率以推动增长 [32] 其他重要信息 - 公司未提供2023财年的业绩指引，将在对市场状况有足够可见性时重新评估是否提供年度指引 [29] - 公司计划明天提交10 - Q报告，电话会议结束后将在投资者关系网站的“活动与演示”板块发布更新后的投资者演示文稿 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在D.R. Horton的市场份额是否会在2023年继续增加 - 公司预计在D.R. Horton的市场份额不会下降，有望增加，但从五分之一提高到四分之一可能较为激进 [41] 问题2: 是否有机会购买打折土地或不良资产 - 公司开始看到一些之前错过或被他人出价更高的交易重新出现，但尚未看到明显的不良或大幅折扣交易，正在积极寻找 [36] 问题3: 哪些市场的地块供应限制最大，哪些市场供应过剩风险较高 - 公司认为没有市场存在明显供应过剩情况，与2007 - 2008年相比，获得地块开发权仍然困难，风险较高的市场是那些涨幅较大且反弹较慢的地区，如亚利桑那州和丹佛 [43] 问题4: 2023年交付地块的地理组合是否会与2022年有显著调整 - 公司未给出明确答复，预计平均销售价格可能会略有下降 [46] 问题5: 是否看到其他开发商放弃新交易或退出市场 - 公司看到一些小型开发商在新项目融资方面遇到困难，正在与银行协商现有交易，市场交易有所放缓，但开发商尚未感受到过度压力，需观察春季销售季节的情况 [51] 问题6: 一些垂直整合的建筑商是否有转向不自行开发的趋势 - 公司与建筑商的对话显示，他们正在寻找新的市场位置，预计未来8 - 12周将看到销售情况和建筑商开工意愿的变化 [52] 问题7: 每块地块的平均销售价格季度环比上涨2%的原因，是否存在价格重新谈判，以及未来是否会成为价格逆风因素 - 平均销售价格上涨可能与交付地块的组合有关，当建筑商要求重新谈判交付计划时，公司通常会获得一些补偿，如更高的定金或更高的价格涨幅，目前定价稳定 [60][61][75] 问题8: 新签订地块合同的定价趋势如何 - 公司按项目和市场情况定价，目前定价稳定 [56] 问题9: 与2022年第四季度末的预期相比，利润率压缩情况如何 - 本季度毛利率与预期基本一致，由于销量下降，运营杠杆有所下降，SG&A费用占收入的比例高于预期，但绝对值环比下降3%，且已连续三个季度下降 [66] 问题10: 经过本季度，对潜在减值的看法是否改变，以及对全年减值情况的预期 - 公司本季度未出现减值情况，但核销了一些尽职调查成本和定金，目前利润率和定价保持良好，可能会有个别减值情况，但不会出现广泛减值，具体情况取决于市场条件和利率变化 [58]

业绩总结 - Forestar在2023财年第一季度实现收入2.167亿美元，净收入2080万美元，销售2263个地块[6] - 2022年第四季度净收入为20.8百万美元，相较于2021年同期的40.5百万美元下降了48.7%[117] - 2022年第四季度总收入为216.7百万美元，较2021年同期的407.6百万美元下降了46.8%[129] - 2022年第四季度每股稀释净收入为0.42美元，较2021年同期的0.81美元下降了48.1%[129] - Forestar的毛利率为21.9%[17] - 2022年第四季度的毛利为47.5百万美元，毛利率为22.0%[129] 财务健康 - 股东权益回报率（ROE）提高70个基点，达到13.9%[6] - 总流动性增加15%，达到5.826亿美元[31] - Forestar的净债务与总资本比率为20.8%[6] - 截至2022年12月31日，公司可用流动资金为582.6百万美元，其中现金及现金等价物为216.4百万美元，循环信贷额度可用366.2百万美元[104] - 截至2022年12月31日，公司总资产为2,341.1百万美元，负债为706.4百万美元[119] - 截至2022年12月31日，公司的净债务占总资本的比例为28.7%，较2021年同期的33.9%有所改善[119] - Forestar的净杠杆率为2.1倍[103] 市场展望 - Forestar预计将在高单户住宅建筑许可证活动和就业增长的市场中获得市场份额[34] - Forestar的市场份额目标为5%，在美国单户住宅地块开发行业中具有明显的增长潜力[37] - Forestar的客户基础多样化，30%的地块交付给非D.R. Horton的客户[38] - Forestar计划在未来3到4年内维持地块库存[60] 运营效率 - Forestar的库存回报率提高90个基点，达到10.4%[31] - Forestar的资产周转率和税前利润率在过去一年中持续增长[29] - Forestar的预税利润率为12.9%[40] 资本配置与战略 - Forestar的资本配置优先事项包括土地开发、土地收购和进入新市场[103] - Forestar的土地开发成本中约50%用于平整和公用设施，另外50%用于道路、景观和其他费用[91] 关联公司动态 - D.R. Horton计划在长期内保持对Forestar的显著持股比例，截止2022年12月31日，D.R. Horton拥有Forestar的63%[147] - D.R. Horton与Forestar的关系进一步增强了Forestar的竞争优势，确保了其平台的盈利扩展[146] - D.R. Horton的29年公共记录为Forestar提供了实现自身增长和市场份额提升的蓝图[148]

公司业务布局与股权结构 - 截至2022年12月31日，公司在20个州的52个市场开展业务，D.R. Horton持有公司约63%的流通普通股[68] 住宅地块市场需求情况 - 2022年第四季度开始，住宅地块需求减弱，这一情况持续到本季度末[71] 财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 2022年第四季度收入为2.167亿美元，2021年同期为4.076亿美元；所得税前收入为2790万美元，2021年同期为5350万美元[73] 各条业务线数据关键指标变化 - 住宅地块销售 - 2022年第四季度售出住宅地块2263块，2021年同期为4516块；平均每块地块销售价格为90100美元，2021年同期为89000美元[74] 财务数据关键指标变化 - 成本 - 2022年第四季度销售成本为1.692亿美元，2021年同期为3.342亿美元[73] 财务数据关键指标变化 - 费用 - 2022年第四季度销售、一般和行政费用为2290万美元，占收入的10.6%；2021年同期为2150万美元，占收入的5.3%[81] 财务数据关键指标变化 - 所得税 - 2022年第四季度所得税费用为710万美元，有效税率为25.4%；2021年同期为1300万美元，有效税率为24.3%[82] 各条业务线数据关键指标变化 - 地块持有数量 - 截至2022年12月31日，公司拥有和控制的地块总数为82300块，9月30日为90100块[84] 财务数据关键指标变化 - 现金及等价物与信贷额度 - 截至2022年12月31日，公司现金及现金等价物为2.164亿美元，循环信贷额度可用借款能力为3.662亿美元[85] 财务数据关键指标变化 - 债务比率 - 截至2022年12月31日，公司债务与总资本比率为36.7%，净债务与总资本比率为28.7%[86] 公司债务情况 - 优先票据 - 2026年到期的4亿美元3.85%优先票据，年有效利率4.1%，2023年5月15日后可按本金101.925%赎回，2025年5月15日后可按面值赎回[91] - 2028年到期的3亿美元5.0%优先票据，年有效利率5.2%，2023年3月1日后可按本金102.5%赎回，2026年3月1日后可按面值赎回[92] 公司债务情况 - 债务证券回购 - 董事会授权回购最高3000万美元债务证券，截至2022年12月31日授权金额未使用[94] 公司债务情况 - 应付票据 - 为收购房地产发行1250万美元应付票据，年利率4.0%，2023年10月到期[95] 公司股权情况 - 股权证券发行 - 2021年10月提交7.5亿美元股权证券上架注册声明，其中3亿美元用于市价股权发行计划，截至2022年12月31日，剩余7.482亿美元可发行，其中2982万美元用于该计划[96] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2022年第四季度经营活动净现金使用4980万美元，2021年同期为提供580万美元[97] - 2022年第四季度投资活动净现金提供150万美元，2021年同期为320万美元[98] - 2022年和2021年第四季度融资活动净现金使用均为10万美元[99] 公司债务情况 - 债务构成 - 截至2022年12月31日，固定利率债务包括4亿美元2026年到期票据、3亿美元2028年到期票据和1250万美元2023年到期票据，可变利率债务为4.1亿美元高级无抵押循环信贷安排，无未偿还借款[109] 公司风险情况 - 公司无外汇波动和大宗商品价格波动风险暴露[110][111]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2022财年公司营收15.191亿美元，2021财年为13.258亿美元；2022财年税前收入2.358亿美元，2021财年为1.466亿美元[123] - 2022财年销售成本11.951亿美元，2021财年为10.966亿美元；2022财年发生房地产减值损失380万美元，2021财年无此项损失[123][131] - 2022财年SG&A费用9360万美元，占收入比例6.2%；2021财年为6840万美元，占比5.2%；2022年和2021年员工数量分别为291人和250人[133] - 2022财年所得税费用5700万美元，有效税率24.2%；2021财年为3610万美元，有效税率24.6%[135] - 2022财年经营活动净现金流入1.087亿美元，2021财年经营活动净现金流出3.031亿美元[153] - 2022财年投资活动净现金流入130万美元，2021财年为100万美元[154] - 2022财年融资活动净现金流入120万美元，2021财年为6140万美元[155] - 2022年、2021年、2020年公司营收分别为15.191亿美元、13.258亿美元、9.318亿美元[208] - 2022年、2021年、2020年公司净利润分别为1.788亿美元、1.105亿美元、0.617亿美元[208][214] - 2022年、2021年、2020年公司经营活动净现金分别为1.087亿美元、-3.031亿美元、-1.684亿美元[214] - 2022年、2021年、2020年公司投资活动净现金分别为0.13亿美元、0.1亿美元、0.5亿美元[214] - 2022年、2021年、2020年公司融资活动净现金分别为0.12亿美元、0.614亿美元、1.749亿美元[214] - 2022年、2021年、2020年公司基本每股收益分别为3.59美元、2.25美元、1.26美元[208] - 2022年、2021年、2020年公司加权平均普通股股数分别为4980万股、4890万股、4800万股[208] - 2022、2021和2020年折旧费用分别为70万美元、40万美元和30万美元[233] - 2022、2021和2020年土地购买合同存款和预购成本冲销分别为870万美元、300万美元和90万美元[246] - 2022、2021和2020年公司收入分别为15.191亿美元、13.258亿美元和9.318亿美元[247] - 2022、2021和2020年来自D.R. Horton的总收入分别为12亿美元、12亿美元和8.876亿美元[248] - 2022、2021和2020年资本化利息年末余额分别为5250万美元、5370万美元和4870万美元[251] - 2022年基本和摊薄每股收益均为3.59美元，2021年为2.25美元，2020年为1.26美元[265] - 2022年所得税费用为5700万美元，2021年为3610万美元，2020年为1640万美元，2022年有效税率24.2%，2021年为24.6%，2020年为21.0%[267] - 2022财年，公司通过市价发行计划发行84547股普通股，净收益170万美元，9月30日，暂搁注册声明下剩余7.482亿美元额度可发行，其中2.982亿美元用于市价发行计划[277] - 公司2022、2021和2020财年401(k)计划匹配供款费用分别为0.8百万美元、0.6百万美元和0.4百万美元[278] - 2022、2021和2020财年授予的时间型受限股票单位（RSU）分别为394,786个、234,000个和181,325个，授予日公允价值分别为17.76美元、23.13美元和16.11美元[282] - 2022、2021和2020财年RSU归属股份的总公允价值分别为2.5百万美元、1.6百万美元和1.6百万美元，基于股票的薪酬费用分别为3.3百万美元、2.6百万美元和2.0百万美元[282] - 2022、2021和2020财年设施和设备租金费用分别为2.5百万美元、1.7百万美元和1.1百万美元[287] - 2022、2021和2020财年公司向D.R. Horton支付的共享服务费用分别为4.1百万美元、4.0百万美元和5.0百万美元[288] 住宅地块业务线数据关键指标变化 - 2022财年销售住宅地块17691块，2021财年为15915块；2022财年地块平均售价86300美元，2021财年为81600美元[124] - 2022财年公司向DR Horton销售14895块住宅地块，收入12亿美元；向其他客户销售2796块，收入2.878亿美元；2021财年向DR Horton销售14839块，收入12亿美元，向其他客户销售1076块，收入8650万美元[126] - 2022、2021和2020财年公司住宅地块销售总数分别为17,691个、15,915个和10,373个，地块销售收入分别为15亿美元、13亿美元和8.803亿美元[291] 公司资产与负债数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司拥有地块61800块，控制地块28300块，总计90100块；2021年分别为64400块、32600块和97000块[139] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物2.648亿美元，循环信贷额度可用借款能力3.567亿美元；债务与总资本比率37.1%，净债务与总资本比率26.9%；2021年分别为41.0%和35.2%[140][141] - 2022年9月30日，公司现金及现金等价物为2.648亿美元，2021年为1.536亿美元[205] - 2022年9月30日，公司房地产资产为20.224亿美元，2021年为19.052亿美元[205] - 2022年9月30日，公司总负债为11.437亿美元，2021年为10.858亿美元[205] - 2022年9月30日，公司股东权益为11.993亿美元，2021年为10.159亿美元[205] - 2022和2021年9月30日，公司未合并可变利益实体相关合同存款分别为1000万美元和1040万美元[232] - 2022和2021年9月30日其他资产分别为4960万美元和3910万美元[252] - 2022和2021年9月30日应计费用和其他负债分别为7010万美元和5670万美元[252] - 2022年9月30日，公司应付票据账面价值为7.06亿美元，2021年同期为7.045亿美元[254] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物账面价值为264.8百万美元，公允价值为264.8百万美元；债务账面价值为706.0百万美元，公允价值为583.2百万美元[303] - 截至2021年9月30日，现金及现金等价物账面价值为153.6百万美元，公允价值为153.6百万美元；债务账面价值为704.5百万美元，公允价值为723.7百万美元[303] 公司债务相关情况 - 公司有4.1亿美元高级无抵押循环信贷额度，可增至6亿美元；2022财年无借款或还款；截至2022年9月30日，无未偿还借款，已开具信用证5330万美元，可用额度3.567亿美元[143] - 2022年10月，公司高级无抵押循环信贷额度修订，到期日延长至2026年10月28日[144] - 2026年到期的4亿美元3.85%优先票据，2023年5月15日后可按本金101.925%赎回，2025年5月15日后按面值赎回，年有效利率4.1%[147] - 2028年到期的3亿美元5.0%优先票据，2023年3月1日后可按本金102.5%赎回，2026年3月1日后按面值赎回，年有效利率5.2%[148] - 董事会授权回购至多3000万美元债务证券，截至2022年9月30日，授权额度未使用[150] - 有一笔1250万美元应付票据用于房地产开发，年利率4.0%，2022年10月和2023年10月付息[151] - 公司有4.1亿美元高级无抵押循环信贷安排，可增至6亿美元，2022财年无借贷或还款，9月30日无未偿还借款，已发行信用证5330万美元，可用额度3.567亿美元[255] - 2022年10月，高级无抵押循环信贷安排到期日延至2026年10月28日[256] - 公司有4亿美元3.85%的2026年到期高级票据，年有效利率4.1%；3亿美元5.0%的2028年到期高级票据，年有效利率5.2%[260][261] - 董事会授权回购至多3000万美元债务证券，2022年9月30日授权额度未使用[263] - 公司有1250万美元应付票据用于房地产开发，年利率4.0%[264] - 截至2022年9月30日，固定利率债务包括本金4亿美元的2026年票据、3亿美元的2028年票据和1250万美元利率4.0%的其他应付票据（2023年10月到期）[174] - 截至2022年9月30日，浮动利率债务为4.1亿美元高级无担保循环信贷安排的未偿借款，但当日无未偿借款，2022财年该信贷安排无借款或还款[174] 公司财务报告相关情况 - 2021年10月FASB发布ASU 2021 - 08，公司将于2023年10月1日起实施，预计对财务状况、经营成果和现金流无重大影响[167] - 公司年报包含前瞻性陈述，多种因素可能导致实际结果与陈述有重大差异[168] - 公司管理层认为截至2022年9月30日，公司财务报告内部控制有效[182] - 安永会计师事务所认为，截至2022年9月30日，公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[187] - 安永会计师事务所认为，公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司在2022年和2021年9月30日的财务状况，以及2022年9月30日止三年各年的经营成果和现金流量[197] - 公司管理层负责建立和维护财务报告内部控制[180] - 管理层需依据1934年《证券交易法》规则13a - 15(c)评估财务报告内部控制有效性，使用COSO《内部控制 - 整合框架（2013）》进行评估[181] - 审计公司财务报表的安永会计师事务所（PCAOB ID: 42）也审计了财务报告内部控制，其鉴证报告附于管理层报告之后[183] 公司业务收入确认原则 - 房地产收入和相关利润通常在销售完成时确认，若有未履行的剩余履约义务，公司会记录合同负债并随履约完成确认收入[219] 公司投资情况 - 2022年公司投资3.207亿美元用于收购住宅房地产，11亿美元用于开发住宅房地产[244] 公司风险情况 - 公司高级债务和循环信贷安排面临利率风险，固定利率债务利率变化影响债务工具公允价值，浮动利率债务利率变化影响未来收益和现金流[173] - 公司无外汇波动风险敞口[175] - 公司无重大商品价格波动风险敞口[176] 公司股权结构变化 - 2017年10月公司成为D.R. Horton多数控股子公司，合并后D.R. Horton持有75%公司普通股，截至2022年9月30日持有约63% [217] 公司其他相关情况 - 截至2022年9月30日，公司有未使用的循环信贷额度下信用证53.3百万美元，第三方发行的履约保函632.7百万美元[283] - 截至2022年9月30日，公司土地购买合同的总存款为10.0百万美元，剩余购买价格约为490.3百万美元[285]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度税前收入增长13%至6640万美元，全年税前收入增长61%至2.358亿美元；第四季度税前利润率提高340个基点至17.4%，全年税前利润率提高440个基点至15.5% [11] - 第四季度净利润增长15%至5080万美元，摊薄后每股收益为1.02美元；全年净利润增长62%至1.788亿美元，摊薄后每股收益为3.59美元 [15][16] - 第四季度综合收入为3.814亿美元，全年综合收入增长15%至15亿美元 [11][15][16] - 第四季度毛利率为23.4%，全年为21.3%，较上年同期分别提高530和400个基点 [17] - 销售成本的利息费用在第四季度和全年分别下降约70和50个基点 [18] - 销售、一般和行政费用占收入的比例在第四季度和全年均为6.2% [19] - 年末流动性约为6.2亿美元，包括2.6亿美元无限制现金和3.6亿美元循环信贷额度；净债务与资本比率从上年的35.2%降至26.9%；年末股东权益为12亿美元，每股账面价值增长18%至24.08美元 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度售出3914块土地，全年售出17691块土地，较上年增长11%；第四季度平均售价为88800美元，全年为86300美元 [15][16] - 第四季度35%的售出土地来自公司自主项目，全年为35%，高于上年的19% [19] - 第四季度842块（22%）、全年2796块（16%）土地售予D.R. Horton以外的客户，高于上年的11%和7%；公司中期目标是将30%的土地售予D.R. Horton以外的客户 [20] - 公司拥有的土地中，55%来自自主项目，高于一年前的52%；季末有5500块已完工土地 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计未来几个月住宅用地需求将继续放缓，因房屋建筑商调整开工速度以适应新的销售节奏 [24] - 公司拥有的土地中，31%已签订销售合同，预计带来约15亿美元未来收入，相关合同有1.36亿美元硬定金 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用高周转制造策略，优于传统土地开发商，注重高效执行以创造股东价值 [14] - 公司新开发项目的承保标准为库存年税前回报率至少15%，并在36个月内收回初始现金投资 [21] - 公司计划保持资本投资的纪律性，利用强大的资产负债表和流动性应对市场变化，抓住有吸引力的机会 [26][29] - 公司认为D.R. Horton等房屋建筑商将更多转向从第三方开发商购买成品土地，公司凭借地理覆盖、土地储备、资产负债表和团队经验，有望成为建筑商的首选土地供应商 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于抵押贷款利率上升、通货膨胀持续、市政审批延迟和部分材料短缺，市场环境仍具挑战性，但公司团队能有效应对 [31] - 鉴于市场不确定性，公司暂不提供2023财年业绩指引，将在市场情况明朗时重新评估 [32] - 公司对实现市场份额增长和提高回报的目标持乐观态度，相信能适应短期挑战 [32] 其他重要信息 - 公司计划下周晚些时候提交10 - K报告，电话会议后将在投资者关系网站更新投资者报告 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否看到同行放弃项目，哪些地区市场同行可能最困难 - 公司已看到一些机会，但目前吸引力不足，随着时间推移会更好；看到有开发商因贷款问题想退出项目 [36] 问题: 开发过程中的前端承包商是否更容易找到，对2023年价格和开发进度有无帮助 - 土方工程方面的前端承包商供应有所宽松，但管道、变压器和电力公司相关工作仍未改善；随着时间推移，可能会看到成本效率提升 [38] 问题: 拓展非D.R. Horton业务进展如何，未来两到三年会怎样 - 公司在这方面取得进展，目标是未来两到三年将非D.R. Horton业务占比提高到30%；当前市场困难时期有助于建筑商更倾向购买成品土地 [41] 问题: 对未来几个季度毛利率的看法及关注因素 - 2023年将是充满挑战的一年，建筑商调整开工速度，公司可能重新协商土地收购节奏，可能会出现一定程度的利润率压缩，但目前难以确定具体程度 [42][43] 问题: 利润率、房价或销量等指标达到何种阈值会考虑潜在减值，距离这种情况有多远 - 公司利润率仍较强，距离广泛减值还很远；若年内出现利润率压缩，可能有个别项目出现减值；过去一年仅发生一起与定金和尽职调查成本相关的孤立减值事件；公司大部分土地是2021年前签约购买，土地成本相对较低 [47][48][49] 问题: 对于在建项目，能否采取措施提高最终房价的可承受性 - 公司一直专注于经济适用房市场，项目定位良好；更注重控制库存流动、合理规划开发阶段，以提高资本效率和库存周转速度 [50] 问题: 业务大幅放缓是否会加速公司自主项目开发，利润率是否会在市场好转时快速提升，还是会更依赖D.R. Horton - 业务放缓会加速自主项目开发，公司为此保留了强大的流动性并放缓土地购买，认为会有更多机会出现 [54] 问题: 出售给土地银行家的585块土地，与传统建筑商相比，利润率、价格或收购条款有无差异 - 这是一份已签订合同的转让，属于批量收购交易，与原合同条款无变化，公司认为是积极的 [55] 问题: 这笔交易是否包含在全年17000块土地交付的原指引中 - 公司在制定指引时考虑了原合同，建筑商通过插入土地银行家履行了原合同 [56]

业绩总结 - 2022财年第三季度预税收入增加150%，达到5300万美元[8] - 净收入增加151%，达到4000万美元[10] - 2022财年预计实现约14.25%的预税利润率，收入约为14.25亿美元[16] - 2022年截至6月30日的净收入为1.280亿美元，较2021年同期增长92.5%[92] - 2022年第二季度的净收入为3970万美元，较2021年同期增长149.7%[90] - 2022年第二季度的毛利润为7390万美元，较2021年同期增长32.4%[90] - 2022年截至6月30日的调整后EBITDA为1.936亿美元，较2021年同期增长46.4%[92] 用户数据 - 销售给非D.R. Horton客户的地块数量增加213%[10] - Forestar计划在中期内将约30%的土地销售给非D.R. Horton的客户[59] - 2021年美国新住宅建筑许可证发放数量为188.5万个[17] - 2021年美国单户住宅开工数量约为112.7万个，Forestar的市场份额为18,679个地块[18] 未来展望 - Forestar计划在2022财年实现约7%的地块交付增长[16] - 公司目标是在高度分散的美国单户住宅地块开发行业中占据5%的市场份额[20] - Forestar预计在2022财年投资约14.25亿美元用于土地收购和开发[63] 财务状况 - Forestar的资本结构为其提供了强大的流动性和融资能力[22] - Forestar的流动性状况强劲，截至2022年6月30日，现金及现金等价物约为4.63亿美元[73] - Forestar的净负债与资本比率为32.8%[72] - Forestar的净债务与调整后EBITDA比率为2.1倍[72] - 截至2022年6月30日，公司的总负债为7.056亿美元，较2021年9月30日略有上升[95] - 股东权益在2022年6月30日为11.469亿美元，较2021年9月30日增长13.0%[95] - 净负债占总资本的比例为32.8%，较2021年9月30日下降2.4个百分点[95] - 负债占总资本的比例为38.1%，较2021年9月30日下降2.9个百分点[95] 资产与销售 - 截至2022年6月30日，Forestar拥有97,000个地块，其中65,300个为自有地块，31,700个通过购地合同控制[83] - Forestar的自有土地数量为96,600块，控制土地数量为97,000块[67] - 2022年第二季度，住宅地块销售量为3,473个，较2021年同期下降9.9%[90] - 2022年第二季度，平均每个地块的销售价格为86,500美元，较2021年同期增长7.2%[90] - 2022年6月30日的房地产资产达到了20.54亿美元，较2021年9月30日增长7.8%[95] - 截至2022年6月30日，公司总资产为22.68亿美元，较2021年9月30日增长7.9%[95]