财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入同比增长151%，达到3970万美元，摊薄后每股收益为0.80美元，上年同期为1580万美元，摊薄后每股收益为0.32美元 [6][10] - 第三季度税前收入增长150%，达到5270万美元，税前利润率同比扩大超1000个基点，至17.1% [6][14] - 第三季度收入下降1%，至3.085亿美元 [6][10] - 截至2022年6月30日的过去12个月，公司实现了16.2%的净资产收益率，较上年同期提高620个基点 [9] - 第三季度毛利率同比扩大620个基点，至24% [15] - 第三季度销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为7.8%，上年同期为5.4% [16] - 截至季度末，公司流动性约为5亿美元，其中无限制现金为1.5亿美元，循环信贷额度可用额度为3.5亿美元，总债务为7.06亿美元，净债务与资本比率为32.8% [22] - 截至季度末，股东权益为11.5亿美元，每股账面价值增至23.05美元，较上年同期增长18% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度地块交付量同比下降10%，至3473块，平均销售价格为86500美元 [11] - 本季度销售的地块中，43%来自公司自行获取的项目，高于2021年第三季度的16% [12] - 本季度交付的地块中，13%出售给了D.R. Horton以外的客户，高于2021财年第三季度的4%，出售给其他客户的地块数量较上年同期增长213% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 单户住宅开工或许可数量同比下降约16% [29] - 预计明年单户住宅开工数量下降2.5% - 3% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对新开发项目的承保标准包括最低15%的年度税前库存回报率，并在36个月内收回初始现金投资 [16] - 公司计划在2022财年投资约14.25亿美元用于土地和土地开发，目标是拥有三到四年的土地和地块库存 [18] - 公司将继续专注于扩大客户群，中期目标是将约30%的地块出售给D.R. Horton以外的客户 [14] - 公司的资本结构是关键竞争优势，强大的流动性和公司层面的融资使其能够在不断变化的经济条件下有效运营，并在有吸引力的机会出现时把握机遇 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于利率上升、持续的通货膨胀、市政延误和某些材料短缺，经营环境将依然充满挑战，但公司团队能够很好地应对这一环境 [24] - 预计新屋开工将继续放缓，短期内地块交付量将减少 [24] - 公司更新了2022财年的业绩指引，预计全年税前利润率约为14.25%，交付约17000块地块，产生约14.25亿美元的收入 [25] - 尽管市场过渡的不确定性可能会持续一段时间，但公司对成品地块的长期需求前景持乐观态度，有能力在分散的地块开发行业中获得市场份额 [26] 其他重要信息 - 截至6月30日，公司拥有97000块地块，其中65300块为自有，31700块通过购买合同控制，大部分自有地块在2021年前签订了合同 [19] - 季度末，公司有5300块成品地块，成品地块连续七个季度占公司自有地块组合的比例不到10% [20] - 公司65300块自有地块中，30%已与D.R. Horton签订销售合同，代表约15亿美元的未来收入，29%的自有地块根据已签订的购买和销售协议，D.R. Horton享有优先购买权 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 哪些市场受住房放缓影响最大，是否会改变未来土地组合？ - 目前尚未看到需求下降，无法确定具体受影响的市场，公司会谨慎行事并适应市场变化；目前土地战略没有改变，公司对现有土地和地块位置感到满意 [29][30] 问题2: 对明年住房开工的预测是多少？ - 参考富国银行的报告，预计明年单户住宅开工数量下降2.5% - 3%，但市场变化迅速，数据可能不准确 [31] 问题3: 近2000块的交付量下降中，市政延误和住房市场回调分别占多少？ - 上一季度完成的地块仍被购买，未看到需求下降的影响；市政延误是本季度才出现的问题，主要是文件处理、地块记录和最终认证方面的延误，导致无法及时交易和销售地块 [33][34] 问题4: 从竞争角度看，建筑商是否暂停了某些地块的投标，是否试图重新协商期权土地条款，哪些城市的土地价格开始环比下降？ - 公司大约一年前开始放缓土地收购，目前自有和控制的地块数量保持稳定；有建筑商放弃合同，但尚未导致土地价格下降，预计今年晚些时候土地所有者会对价格和条款更加现实 [38][39][40] 问题5: 在利率上升、购房需求降温的情况下，未来12个月的战略是什么，是利用放缓时机获取市场份额、扩大土地储备，还是储备现金、开发和清算现有土地储备？ - 公司会持续寻找有吸引力的土地购买机会，保持强大的资产负债表和充足的流动性以把握机遇；目前不需要像几年前那样急于扩大土地储备，会根据细分市场的开工和销售情况调整地块交付量，可能会以部分完成的方式分期开发地块，以便在需求变化时快速反应 [42][43][44] 问题6: 在什么市场条件下，公司会放弃部分期权土地？ - 这将根据具体项目进行评估，考虑公司在该地区的其他土地、地块位置和销售活动，确保在这些市场上的土地不过多，以保证资金能够相对快速地回流 [45][46] 问题7: 目前哪些材料导致了延误？ - 最突出的是变压器和钢筋混凝土管，变压器供应不足导致无法为地块通电，钢筋混凝土管的加强钢丝短缺影响了管道供应 [50][51] 问题8: 本季度来自租赁建房运营商的需求或兴趣是否有变化，对该领域有何最新看法？ - 目前需求仍然强劲，但预计出售地块时价格可能会稍软，因为利率上升和资本回报率上升影响了买家的出价；公司将继续关注租赁建房市场，将其视为地块的可行需求来源 [52][53] 问题9: 在什么客户情景下，公司会考虑对账面价值进行潜在减值？ - 房价下跌有一定空间，目前尚未看到地块定价受到影响；公司大部分土地在2021年前签订了合同，对土地基础有信心；减值将根据具体项目进行评估，如果价格大幅下跌，建筑商有空间通过提供激励措施和调整价格来应对，才会影响地块价格 [56][57] 问题10: 2022财年第四季度的交付量同比大幅下降，这是否是2023年的合理运行率，还是2023财年第一季度会因第四季度的延误而加速交付？ - 未来情况不明，公司将努力保持市场未变化时的增长率；每周都会根据销售结果了解市场动态，由于美联储仍在讨论进一步加息，目前无法预测第四季度和未来的情况 [59][60] 问题11: 2022财年减少的约3000块地块交付量，市政延误和建筑商放弃期权合同分别占多少？ - 目前未看到建筑商放弃期权合同，所有合同都在履行中；交付量减少一方面是由于预计需求变化，另一方面是市政延误，两者影响大致相当 [62][63][64] 问题12: 如何根据14.25%的税前利润率来考虑第四季度的毛利率和SG&A？ - 第四季度毛利率可能更接近第二季度，SG&A的美元运行率可能相似，但由于销量较低，可能无法实现最初预期的运营杠杆 [68][69] 问题13: 如果公司继续保持每季度约3亿美元的收入运行率，是否会削减SG&A以维持基础设施建设？ - 目前不希望过度反应，公司建立了良好的平台，预计员工人数将保持稳定，不会拆解团队，未来可根据情况进行调整 [71][72] 问题14: 目前预测第四季度地块交付率约为3500块/季度，如果市场稳定，未来几个季度的交付量是否会更高，还是会因市政延误和保守策略而保持在该水平或更低？ - 公司将根据需要进行调整，有能力在未来加速地块交付；预计市政延误不会持续太久，随着建筑成本下降，开工将重新加速，公司将持续监测市场并进行调整 [74][75]

公司基本业务情况 - 截至2022年6月30日，公司在22个州的52个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[71] 财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度和前九个月收入分别为3.085亿美元和11.377亿美元，2021年同期分别为3.129亿美元和9.071亿美元[76] - 2022年第二季度和前九个月所得税前收入分别为5270万美元和1.694亿美元，2021年同期分别为2110万美元和8790万美元[76] - 2022年第二季度和前九个月销售、一般和行政费用分别为2410万美元和6990万美元，占收入比例分别为7.8%和6.1%，2021年同期分别为1690万美元和4870万美元，占比均为5.4%[84] - 2022年第二季度和前九个月所得税费用分别为1300万美元和4140万美元，有效税率分别为24.7%和24.4%，2021年同期分别为520万美元和2150万美元，有效税率分别为24.6%和24.5%[88] - 2022年前九个月成本销售为9.029亿美元，包含380万美元非现金减值费用，2021年同期为7.538亿美元[76][83] - 2022年前九个月，经营活动净现金使用量为1020万美元，投资活动净现金提供量为160万美元，融资活动净现金提供量为130万美元[103][104][105] 地块相关数据 - 截至2022年6月30日，公司拥有65300个地块，控制31700个地块，共计97000个地块，与2021年9月30日持平[90] - 2022年前九个月住宅地块销售数量为13777个，2021年同期为11013个；平均销售价格为85600美元，2021年同期为81600美元[77] - 2022年前九个月向D.R. Horton销售11823个住宅地块，收入9.757亿美元；向其他客户销售1954个，收入1.946亿美元，2021年同期分别为10466个、8.6亿美元和547个、3840万美元[79] 资金与债务情况 - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为1.463亿美元，循环信贷额度可用借款能力为3.54亿美元，2026财年前无高级票据到期[91] - 2022年6月30日，公司债务与总资本比率为38.1%，净债务与总资本比率为32.8%，长期目标是将净债务与总资本比率维持在约40%或更低[92] - 公司有4.1亿美元高级无抵押循环信贷安排，可增至6亿美元，到期日为2025年4月16日，2022年6月30日无未偿还借款，信用证已发行5600万美元，可用额度为3.54亿美元[94] - 公司有4亿美元3.85%高级票据于2026年5月15日到期，年有效利率为4.1%；3亿美元5.0%高级票据于2028年3月1日到期，年有效利率为5.2%[97][98] - 董事会授权回购至多3000万美元债务证券，截至2022年6月30日，授权额度未使用[100] - 公司其他应付票据为1250万美元，年利率4.0%，2023年10月到期[101] - 公司有7.5亿美元股权证券的有效暂搁注册声明，其中3亿美元用于市价发行计划，2022年6月30日，暂搁注册声明下剩余7.482亿美元可发行，其中2.982亿美元用于市价发行计划[102] - 2022年6月30日，公司有5600万美元信用证和5.966亿美元 surety债券未偿还[106] - 公司固定利率债务包括4亿美元2026年5月到期的3.85%高级票据、3亿美元2028年3月到期的5.0%高级票据和1250万美元2023年10月到期的4.0%其他应付票据，可变利率债务为4.1亿美元循环信贷安排的未偿还借款，2022年6月30日无未偿还借款[115] 风险情况 - 公司无外汇波动风险和重大商品价格波动风险[116][117]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入同比增长68%，达到4780万美元，摊薄后每股收益为0.96美元，上年同期为2840万美元，摊薄后每股收益为0.59美元 [6][10] - 税前收入增长68%，达到6320万美元，税前利润率同比扩大190个基点至15% [6][11] - 收入增长47%，达到4.216亿美元，主要受地块交付量增长61%至5788块的推动 [6] - 毛利润率扩大220个基点至20.8%，若排除380万美元的非现金房地产减值费用，毛利润率扩大310个基点至21.7% [11] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例在第一季度为5.8%，上年同期为5.7% [12] - 截至2022年3月31日的过去12个月，公司实现了14.5%的净资产收益率，较上年同期提高了490个基点 [8] - 截至季度末，公司拥有约5.8亿美元的流动性，包括2.3亿美元的无限制现金和3.5亿美元的循环信贷额度可用额度 [16] - 3月31日的总债务为7.05亿美元，高级票据在2026年前无到期，季度末净债务与资本比率为29.9% [16] - 季度末股东权益为11亿美元，每股账面价值较上年增长16%，达到22.24美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 地块销售方面，地块交付量同比增长61%至5788块，平均销售价格为81900美元；排除递延开发项目的地块销售，地块销售量增长39%至5001块 [10] - 本季度销售的地块中，39%来自公司自行获取的项目，高于2021年第二季度的23% [10][14] - 第二季度地块交付量的82%出售给了D.R. Horton，低于2021财年第二季度的94%；本季度向D.R. Horton以外的12家客户出售了1017块地块，较上年同期增长342% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场对地块的需求仍然强劲，房屋建筑商对地块有显著需求 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用高周转、低风险的制造战略，与传统土地开发商相比具有优势，预计随着团队在各自市场中获取市场份额，平台将更加成熟和规模化，推动净资产收益率和库存回报率的进一步提高 [8] - 公司新开发项目的承保标准包括最低15%的年度税前库存回报率和在36个月内收回初始现金投资 [13] - 公司计划在2022财年投资约17.5亿美元用于土地和土地开发，目标是拥有三到四年的土地和地块库存 [15] - 公司认为自身在地块开发行业具有竞争优势，能够在开发过程后期对地块进行定价，而大多数传统土地开发商受项目级融资的限制 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自1月底的财报电话会议以来，经营环境变得更具挑战性，供应链中断预计将在2022财年持续影响公司，甚至可能持续到2023年，但公司团队能够很好地应对 [17] - 尽管处于通胀环境和利率上升的情况下，但地块需求并未出现疲软，公司对成品地块的需求前景保持乐观，有强劲的积压订单支持 [17] - 公司确认2022财年地块交付量的指导为19500 - 20000块，预计产生约17亿美元的收入；预计全年税前利润率在14% - 14.5%之间，高于此前的13.5% - 14%；预计第四季度的收入和税前利润率将高于第三季度 [18] - 预计2022财年的有效税率约为24.5% [19] 其他重要信息 - 公司在本季度出售了来自德克萨斯州七个项目的787块未开发和部分开发的地块，总购买价格为5470万美元，这些地块面向专门建造的单户租赁市场；公司将完成这些地块的开发，但买家承担剩余的开发成本，公司将在不投入额外资本的情况下逐步确认收入和开发利润 [6][7] - 截至3月31日，公司拥有96500块地块，其中64200块为自有，32300块通过购买合同控制；季度末有5001块成品地块，成品地块连续六个季度占公司自有投资组合的比例不到10%，显示出需求持续强劲 [13] - 公司自有地块中，55%是自行获取的，高于一年前的48% [14] - 公司自有地块中，30%已与D.R. Horton签订销售合同，代表约15亿美元的未来收入；另外27%的自有地块根据已签订的购买和销售协议，D.R. Horton享有优先购买权 [15] - 穆迪和标准普尔在本季度分别将公司的企业信用评级和高级无担保票据评级上调至Ba3、B+和BB - [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供SFR交易的更多信息，其经济情况与FOR销售地块相比如何，该业务未来的可扩展性如何，是否有多个运营商感兴趣？ - 这是一次实验性交易，公司从中学习到很多关于市场对地块和土地价值的看法；该交易资本效率高，提前实现了土地货币化，且利润率更有利；目前判断是否会形成趋势还为时过早，需进行第三次此类交易后才能确定 [21][22][26] 问题2: 在高利率环境下，是否看到竞争对手或房屋建筑商在土地市场上有任何变化，土地价格通胀是否减速，是否有在低利率环境下激进承保的交易被退回？ - 目前尚未看到地块需求下降，土地价格也未出现下跌，但有传言称一些交易开始出现问题 [23] 问题3: 根据从SFR交易中学到的经验，公司当前的地块状况和成本与之匹配程度如何，这是否是一个可以长期发展的新业务渠道？ - 公司在全国的土地投资组合中还有其他机会可以利用，此次交易可能会改变公司的收购目标，但目前判断是否会形成趋势还为时过早 [26] 问题4: 很多公共建筑商转向土地银行模式，这是否给公司带来从成品地块开发商那里获取更多市场份额的机会，建筑商是否因利润率问题而不选择公司的产品？ - 公司认为自己与土地银行不构成竞争，公司擅长高效、有效地交付地块，而土地银行提供的是融资服务；如果建筑商引入土地银行购买公司的成品地块并长期持有，公司可以更快地实现货币化 [28] 问题5: 是否看到其他土地开发商要求建筑商支付更高的定金并分担潜在的开发成本超支？ - 公司并非完全没有要求建筑商在预算出现问题时提供帮助，但不会提前签订相关合同；公司的优势在于能够在开发过程后期确定地块价格，从而正确定价并将成本转嫁给客户 [30] 问题6: 公司是否开始放缓土地采购，SFR实验是否是一种防御性举措？ - SFR实验并非防御性举措，而是为了提高资本效率并开拓新市场；公司一直谨慎进行土地收购，本季度土地收购量减少，部分原因是一些交易未通过承保，以及获取项目的许可和授权所需时间增加 [32][33] 问题7: 如果市场放缓，公司会采取哪些措施保护利润率和净资产收益率？ - 公司通过在确定价格前充分了解成本的策略来保护利润率，拥有良好的土地位置、优质的客户和能够按时、按预算交付的产品，将有助于公司保持良好的市场地位 [34] 问题8: 787块递延地块是否包含在公司的指导范围内？ - 787块地块已计入第二季度的销售数量，未来的收入和利润将在未来几个季度确认，包含在公司的指导范围内 [35] 问题9: 本季度是否有意外的供应链限制，供应链状况是否会恶化，什么因素可能导致公司达到指导范围的上限或下限？ - 本季度在全国多个市场出现了电气变压器供应和电力接入的问题，这是一个更广泛的挑战；公司一直在努力应对供应链问题，如提前订购材料和进行材料替代；目前尚未看到住房需求下降，但对利率上升和房价上涨可能带来的影响保持谨慎 [38][39] 问题10: 公司的指导中是否包含向第三方销售的具体百分比，要提高向第三方建筑商的销售渗透率，关键因素是什么？ - 公司未给出具体的指导数字，长期目标是使非Horton客户的销售占比达到30%；增加公司自行获取的项目是提高第三方销售的关键，公司将继续努力扩大客户基础 [40]

公司业务范围与股权结构 - 截至2022年3月31日，公司在23个州的53个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[71] 收入数据 - 2022年第一季度和前六个月收入分别为4.216亿美元和8.292亿美元，2021年同期分别为2.871亿美元和5.942亿美元[75] 销售住宅地块数据 - 2022年第一季度和前六个月销售住宅地块分别为5788块和10304块，2021年同期分别为3588块和7155块[76] 销售、一般和行政费用数据 - 2022年第一季度和前六个月销售、一般和行政费用分别为2430万美元和4580万美元，占收入比例分别为5.8%和5.5%，2021年同期分别为1630万美元和3180万美元，占比分别为5.7%和5.4%[82] 所得税费用数据 - 2022年第一季度和前六个月所得税费用分别为1540万美元和2840万美元，有效税率分别为24.4%和24.3%，2021年同期分别为920万美元和1630万美元，有效税率分别为24.5%和24.4%[86] 地块持有与控制数据 - 截至2022年3月31日，公司拥有地块64200块，通过合同控制地块32300块，共计96500块；2021年9月30日分别为64400块、32600块和97000块[88] 现金及现金等价物与可用借款能力数据 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为2.337亿美元，循环信贷额度可用借款能力为3.495亿美元[89] 债务与总资本比率数据 - 截至2022年3月31日，公司债务与总资本比率为38.9%，净债务与总资本比率为29.9%；2021年9月30日和2021年3月31日债务与总资本比率均为41.0%，净债务与总资本比率分别为35.2%和34.1%[90] 循环信贷额度情况 - 公司有4.1亿美元高级无抵押循环信贷额度，可根据条件增至6亿美元，到期日为2025年4月16日，截至2022年3月31日，无未偿还借款，已开具信用证6050万美元，可用额度3.495亿美元[92] 成本销售情况 - 2022年第一季度和前六个月成本销售增加主要因销售地块数量增加，第一季度记录非现金减值费用380万美元[81] 高级票据情况 - 公司有4亿美元3.85%的2026年到期高级票据，年有效利率4.1%；3亿美元5.0%的2028年到期高级票据，年有效利率5.2%[95][96] 其他应付票据情况 - 截至2022年3月31日，公司1250万美元其他应付票据，年利率4.0%，2023年10月到期[99] 股权证券发行情况 - 2021年10月公司提交7.5亿美元股权证券的上架注册声明，其中3亿美元用于市价股权发行计划；2022年上半年发行84547股普通股，净收益170万美元[100] 经营活动净现金数据 - 2022年上半年经营活动提供净现金7660万美元，2021年上半年使用现金2.495亿美元[101] 投资活动净现金数据 - 2022年上半年投资活动提供净现金220万美元，2021年上半年为200万美元[102] 融资活动净现金数据 - 2022年上半年融资活动提供净现金130万美元，2021年上半年为2040万美元[103] 未偿还信用证与surety债券情况 - 截至2022年3月31日，公司循环信贷安排下有6050万美元未偿还信用证，第三方发行5.708亿美元 surety债券[104] 债务类型情况 - 公司固定利率债务包括4亿美元2026年到期、3亿美元2028年到期高级票据和1250万美元2023年10月到期其他应付票据；可变利率债务为4.1亿美元高级无抵押循环信贷安排下的未偿借款，截至2022年3月31日无未偿借款[113] 债务证券回购授权情况 - 公司董事会于2020年4月30日授权回购至多3000万美元债务证券，截至2022年3月31日，3000万美元授权额度未使用[98] 风险情况 - 公司无外汇波动风险和重大大宗商品价格波动风险[114][115]

业绩总结 - Q1 FY 2022交付了4,516个住宅地块，同比增长27%[8] - 净收入增加84%，达到4100万美元[8] - 税前收入增加83%，达到5400万美元[8] - Q1 FY 2022的收入为4.08亿美元，较去年同期增长33%[8] - 税前利润率为13.1%，较去年同期提高360个基点[8] - 每股摊薄收益为0.81美元，同比增长76%[8] 未来展望 - 预计2022财年地块交付量将增长23%至26%，预计收入约为17亿美元[15] - 预计税前利润率将在13.5%至14.0%之间[15] 用户数据 - Forestar在55个市场和23个州运营，拥有超过200个活跃项目[19] - Forestar的目标是为DHI提供约三分之一的年度地块需求[32] - 截至2021财年，Forestar向DHI销售的地块占DHI关闭房屋的比例为18%[32] 财务状况 - Forestar的净负债与调整后EBITDA比率为2.4倍，净债务占资本的比例为33.9%[54] - Forestar的流动性状况良好，截至2021年12月31日，流动资金约为5亿美元[54] - 现金及现金等价物为1.625亿美元，较2021年9月30日的1.536亿美元增长了5.8%[73] - 总流动性为5.062亿美元，包括可用的循环信贷额度3.437亿美元[55] - 2021年12月31日的总资产为21.625亿美元，较2021年9月30日的21.017亿美元增长了2.9%[73] - 2021年12月31日的净收入为4050万美元，较2020年的2210万美元增长了83.7%[67] - 2021年12月31日的股东权益为10.574亿美元，较2021年9月30日的10.149亿美元增长了4.2%[74] 资本效率 - Forestar的资产周转率为1.20倍，显示出较高的资本效率[25] - Forestar的股东权益回报率为35.7%，远高于同行业的平均水平[24] - Forestar在2021财年实现的税前利润率为13.2%[24] 投资与收购 - Forestar预计在2022财年将至少投资17.5亿美元用于土地收购和开发[33] - Forestar的土地开发和收购在过去三年中持续增长，显示出市场需求的强劲[33]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入增长84%至4050万美元，摊薄后每股收益为0.81美元，上年同期为2200万美元或每股0.46美元 [7][12] - 税前收入增长83%至5350万美元，税前利润率同比扩大360个基点至13.1% [7] - 收入增长33%至4.076亿美元，主要因地块交付量增长27%至4516块 [7] - 毛利率从2021年第一季度的14.4%扩大360个基点至18% [8] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例在第一季度为5.3%，上年同期为5% [15] - 截至12月31日，股东权益为11亿美元，每股账面价值同比增长15%至21.29美元 [23] - 2021年12月31日止的过去12个月，公司实现了13.2%的净资产收益率，较上年同期提高了550个基点 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 地块销售方面，地块销售量同比增长27%至4516块，平均销售价格为8.9万美元 [13] - 97%的地块销售来自开发项目，高于2021年同期的87% [14] - 第一季度地块交付量的89%卖给了D.R. Horton，低于2021财年第一季度的95% [14] - 本季度卖给D.R. Horton以外的八个客户的地块为502块，较上年同期增长了182% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 基于公司过去12个月的地块交付量和2021日历年新单户住宅销售量，公司估计其全国市场份额从一年前的1.4%上升至2.2% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于开发项目，减少地块储备，通过从自有项目交付更多地块和在接近完工时定价地块，利用有利的市场条件 [8] - 公司的中期目标是实现5%的全国市场份额，即美国每20套新建房屋中就有一套建在公司开发的地块上 [10] - 公司计划在2022财年至少投资17.5亿美元用于土地和土地开发，目标是拥有三到四年的土地和地块库存 [19] - 公司保持强大的资产负债表，拥有充足的流动性和适度的杠杆，其资本结构是关键竞争优势，使其能够在开发过程后期定价地块，而传统土地开发商受项目层面融资限制 [20][21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩强劲，核心业务驱动因素保持健康，团队和承包商表现超出预期，对公司在本财年及以后的执行能力充满信心 [25] - 鉴于第一季度业绩和当前市场条件，公司上调2022财年指引，预计今年交付19500 - 20000块地块，产生约17亿美元的收入，预计税前利润率在13.5% - 14%之间，预计下半年收入高于上半年，上半年税前利润率低于下半年，预计2022财年有效税率约为24.5% [23][24] 其他重要信息 - 公司新开发项目的承保标准包括最低15%的年度税前库存回报率和在36个月内收回初始现金投资 [15] - 第一季度土地和土地开发投资总计3.8亿美元，其中1.35亿美元用于土地，2.45亿美元用于土地开发 [15] - 截至12月31日，公司地块头寸为103300块，其中65700块为自有，37600块通过购买合同控制，季末有4900块成品地块，成品地块连续五个季度占公司自有投资组合的比例不到10% [16] - 截至12月31日，公司自有地块的54%来自公司自身资源，高于一年前的46%，本季度销售的地块中有22%来自公司自有项目，高于一年前的13% [17] - 公司自有65700块地块中，30%已与D.R. Horton签订销售合同，代表约15亿美元的未来收入，另有28%的自有地块根据已签订的买卖协议享有D.R. Horton的优先购买权 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司与私人同行相比在资本方面有何优势，市场放缓时私人同行的融资情况及公司的优势 - 公司认为这更多是结构和运营上的优势，而非单纯的债务定价优势 银行在困难时期倾向收紧融资，私人同行的项目融资存在行政问题，且公司能快速支付承包商款项，有固定利率融资，能更好控制成本 [29][30][31] 问题2: 客户对较大地块社区的需求是否增加，对公司利润率、增长或吸收有何影响 - 公司认为地块需求强劲，不关注社区规模，按阶段定价和开发，可根据需求调整进度，不同规模地块交易都有意义 [33][34] 问题3: 地块准备时间延长的原因及供应链挑战和缓解时间 - 公司认为供应链情况未恶化，学会了提前订购材料，交付地块时间未如预期延长 最大问题是公用事业公司，如变压器安装和通电，以及城市验收流程因人员不足受影响 [35][36] 问题4: 利率上升是否改变公司的资本筹集策略或资产负债表动态 - 公司将继续在债务和股权融资上保持战略，目前可通过再投资收益维持增长，不太依赖增加债务或股权融资 [38][39] 问题5: 利率上升是否改变土地开发行业的竞争性质 - 目前地块需求未受影响，若市场疲软，房屋建筑商可能更倾向购买开发好的地块，银行对小型和本地开发商的项目融资会更谨慎，这有助于公司扩大市场份额 [41][42] 问题6: 利润率大幅提高的驱动因素 - 主要是更多开发项目地块销售和更多公司自有地块，公司自有项目能在接近销售时定价，这是利润率提高的最大驱动因素 [43] 问题7: 成品地块成本中可自由支配的开发成本占比，以及市场低迷时公司的应对策略 - 约30%的成品地块成本是土地本身，70%是开发成本 市场低迷时，公司会逐个评估项目，优先考虑销售和流量好的项目，同时保持强大的资产负债表，抓住土地价格重置的机会扩大市场份额 [47][48][49] 问题8: 当前是否有故意限制土地收购的市场 - 公司在华盛顿、俄勒冈、犹他等西部州的自有和控制地块总数有所下降，原因是土地价格高、监管环境严格和地块交付困难 奥斯汀、德克萨斯和凤凰城的土地价格上涨较快，但目前需求强劲能消化价格上涨 [50][51] 问题9: SG&A同比略有上升的驱动因素及2022年的预期 - 上升主要是时间因素，公司在核心市场组建团队 全年来看，预计SG&A占PTI的比例与去年相近，不会有明显杠杆效应或趋势性变化 [53] 问题10: 公司更新的年度指导如何在全年分配，可能的驱动因素 - 公司将地块指导增加了500块，预计下半年收入高于上半年 指导更新已考虑利率上升因素，因需求强劲和地块开发速度快于预期 [55][56] 问题11: 2022年土地和开发支出计划是否不变，未来几年的增长情况 - 公司预计2022年至少在土地开发上支出17.5亿美元，如有好机会或需要加速开发，该数字可能更高 未来将更多资金用于开发已有的地块，以产生收益 [59][60] 问题12: 未签约地块的定价谈判情况，房价上涨放缓是否有影响 - 建筑商总是对地块价格上涨有抵触，公司目标是平衡价格和销售速度 主供应协议的优先购买权流程有助于发现市场价格，每个项目情况不同 若利率快速上升导致住房市场放缓，公司专注于开发经济适用房地块，仍对业务模式有信心 [62][63][64]

公司基本信息 - 截至2021年12月31日，公司在23个州的55个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[69] 财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 2021年第四季度收入4.076亿美元，2020年同期为3.071亿美元；所得税前收入5350万美元，2020年同期为2920万美元[73] 业务线数据关键指标变化 - 住宅地块销售 - 2021年第四季度销售住宅地块4516块，2020年同期为3567块；平均每块售价8.9万美元，2020年同期为8.6万美元[74] 财务数据关键指标变化 - 费用 - 2021年第四季度销售、一般和行政费用（SG&A）为2150万美元，占收入的5.3%；2020年同期为1550万美元，占收入的5.0%[78] 财务数据关键指标变化 - 所得税 - 2021年和2020年第四季度所得税费用分别为1300万美元和710万美元，有效税率均为24.3%[81] - 截至2021年12月31日，递延所得税负债净额为2.42亿美元；9月30日为2.44亿美元[82] 业务线数据关键指标变化 - 地块持有情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有和控制的地块总数为10.33万块，其中拥有6.57万块，通过合同控制3.76万块[84] 财务数据关键指标变化 - 现金及等价物与借款能力 - 截至2021年12月31日，公司现金及现金等价物为1.625亿美元，循环信贷额度可用借款能力为3.437亿美元[85] 财务数据关键指标变化 - 债务比率 - 截至2021年12月31日，公司债务与总资本比率为40.0%，净债务与总资本比率为33.9%[86] 财务数据关键指标变化 - 债务情况 - 公司有4亿美元3.85%的2026年到期高级票据和3亿美元5.0%的2028年到期高级票据[91][92] - 其他应付票据为1250万美元，年利率4.0%，2023年10月到期[95] - 固定利率债务包括4亿美元3.85%的2026年5月到期高级票据、3亿美元5.0%的2028年3月到期高级票据和1250万美元4.0%的2023年10月到期其他应付票据；可变利率债务为4.1亿美元高级无担保循环信贷安排下的未偿借款，截至2021年12月31日无未偿借款[108] 财务数据关键指标变化 - 债务回购授权 - 2020年4月30日董事会授权回购至多3000万美元债务证券，截至2021年12月31日，3000万美元授权额度未使用[94] 财务数据关键指标变化 - 股权证券发行 - 2021年10月向美国证券交易委员会提交有效暂搁注册声明，登记7.5亿美元股权证券，其中3亿美元用于2021年11月生效的市价股权发售计划；2021年第四季度按该计划发行84,547股普通股，收益170万美元，扣除佣金等成本0.1万美元；截至2021年12月31日，暂搁注册声明下剩余7.482亿美元可发行，其中2.982亿美元用于市价股权发售计划[96] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2021年第四季度经营活动提供净现金580万美元，2020年同期使用现金1.587亿美元[97] - 2021年第四季度投资活动提供净现金320万美元，2020年同期为200万美元[98] - 2021年第四季度融资活动使用净现金10万美元，2020年同期为20万美元[99] 财务数据关键指标变化 - 信用证与担保债券 - 截至2021年12月31日，循环信贷安排下未偿还信用证为6630万美元，第三方发行的担保债券为5.282亿美元[100] 财务数据关键指标变化 - 风险暴露 - 公司无外汇波动风险暴露[109] - 公司无重大商品价格波动风险暴露[110]

公司员工情况 - 公司员工数量从2020年9月30日的143人增加到2021年9月30日的250人，其中201人在区域和部门办公室工作，49人在公司办公室工作[36] - 2021财年，公司员工薪酬和福利总成本为4160万美元[36] 与D.R. Horton的关系及相关规定 - 只要D.R. Horton持有公司至少35%的有表决权证券，公司发行新股、增加债务杠杆超过40%、变更关键管理层薪酬安排、进行超过2000万美元的收购或投资需获得其同意[25] - 公司与D.R. Horton的主供应协议规定，D.R. Horton有权按市场价格和条款优先购买其来源项目最多100%的地块，Forestar来源项目第一阶段最多50%的地块，后续阶段若前一阶段购买至少25%则可购买最多50%的地块，协议持续至D.R. Horton持股低于15%或2037年6月29日，当D.R. Horton持股低于25%时公司可随时终止协议[23] - 只要D.R. Horton持有公司至少20%的有表决权证券，有权根据其股权提名董事会成员并指定执行主席[24] - D.R. Horton实益拥有公司约63%的普通股，可控制股东投票事项结果，公司采取特定行动需其批准[46] - 当D.R. Horton及其附属公司持股代表至少20%投票权时，有权指定董事会成员，目前可指定五名董事中的四名[47][52] - 只要D.R. Horton拥有公司超过50%的总投票权，公司符合“受控公司”标准，可选择豁免某些纽交所公司治理要求[53] - 截至2021年9月30日，D.R. Horton约持有公司63%的流通普通股[218] 公司决策权限 - 公司董事会需批准超过2000万美元的土地和地块收购[19] - 公司投资委员会负责批准不超过2000万美元的新投资[25] 公司业务范围与战略 - 公司业务主要集中在单户住宅社区，开发地块并出售给房屋建筑商，在特定情况下与D.R. Horton合作进行土地开发服务[17] - 公司业务覆盖美国多个州和市场，包括阿拉巴马州、亚利桑那州、加利福尼亚州等[15] - 公司业务战略聚焦于在全国范围内拓展独特的住宅地块开发业务，巩固美国分散地块开发行业的市场份额，主要通过与D.R. Horton的战略关系实现[67] 公司成本控制 - 公司通过多种方式控制开发成本，包括获取材料和劳动力的竞争性投标、监控项目支出与预算对比等[33] 公司面临的风险 - 2020年3月起新冠疫情开始影响公司业务，2020财年剩余时间和2021财年住宅地块需求改善，但供应链受影响[57] - 住宅建设和地块开发行业具有周期性，受就业水平、消费者信心等经济和房地产条件变化影响[59] - 美国军事部署、恐怖袭击等事件可能导致公司运营市场的经济放缓[61] - 天气条件和自然灾害可能会延迟公司开发工作和地块销售，影响材料或劳动力成本及需求[63] - 健康和安全事件可能导致公司承担潜在责任和声誉受损[64] - 土地、材料和熟练劳动力供应短缺等风险可能增加公司成本并延迟地块交付[65] - 房地产开发行业竞争激烈，公司面临来自不同规模竞争对手的挑战[66] - 公司房地产开发业务依赖全国、地区和当地的房屋建筑商，若房屋建筑商不看好公司开发项目或受经济条件限制，公司业务将受不利影响[76] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，受市场波动、经营业绩、战略发展等因素影响[92] - 公司业务依赖关键管理人员，失去他们可能对运营产生重大不利影响[93] - 通胀会增加成本、影响住房需求和利润率，通缩会导致支出和借贷减少、房地产价值下降[94][95] - 信息技术故障、数据安全漏洞等可能损害公司业务，公司为此付出成本并采取措施防范[96][98][99] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司有4.793亿美元未偿还的担保债券[78] - 公司有4.1亿美元的高级无担保循环信贷安排，可根据条件增加至6亿美元，信用证子限额为1亿美元或循环信贷承诺的50%，到期日为2025年4月16日[80] - 公司有3亿美元本金、利率5.0%的2028年到期高级票据和4亿美元本金、利率3.85%的2026年到期高级票据[80] - 截至2021年9月30日，公司合并债务为7.045亿美元，包括4亿美元本金、利率3.85%的2026年到期高级票据和3亿美元本金、利率5.0%的2028年到期高级票据[82] - 控制权变更触发事件发生时，公司需按高级票据本金的101%回购，并支付应计未付利息[86] - 若公司循环信贷安排和/或其他未偿本金总额达4000万美元以上的债务到期加速，高级票据契约将发生违约事件[86] - 公司循环信贷安排借款主要基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR），2021年12月31日一周和两个月期美元LIBOR停止发布，2023年6月30日其他美元LIBOR停止发布，替代参考利率委员会推荐有担保隔夜融资利率（SOFR）作为替代[84] - 公司债务协议包含限制条款，可能限制未来运营、收购等融资能力及其他业务活动[87] - 循环信贷安排包含财务契约，要求维持最低有形净资产、流动性水平，限制最高杠杆率和借款基数[88] - 违反债务契约可能导致违约，债权人可宣布未偿金额立即到期、要求用现金偿还或阻止支付债务利息[90][91] - 截至2021年9月30日，固定利率债务包括4亿美元2026年票据、3亿美元2028年票据和1250万美元2023年10月到期的4.0%其他应付票据，可变利率债务为4.1亿美元高级无担保循环信贷安排，当时无未偿还借款[175] - 2021年9月30日和2020年9月30日，公司应付票据账面价值分别为7.045亿美元和6.411亿美元[259] - 2021年4月，公司高级无抵押循环信贷额度增至4.1亿美元，可增至6亿美元，到期日延至2025年4月16日，2021财年借贷和还款各5800万美元，9月30日无未偿还借款，信用证6030万美元，可用额度3.497亿美元[260] - 2021年4月，公司发行4亿美元3.85%的2026年到期高级票据，有效年利率4.1%，净收益用于赎回3.5亿美元8.0%的2024年到期高级票据，赎回损失1810万美元[263][266] - 公司3亿美元5.0%的2028年到期高级票据，有效年利率5.2%[267] - 公司有1250万美元应付票据用于收购房地产开发，年利率4.0%，2023年10月到期[270] 公司财务报告相关 - 管理层认为截至2021年9月30日，公司财务报告内部控制有效，安永也发表了无保留意见[183][187] - 安永认为公司2021年和2020年9月30日的合并财务报表在所有重大方面公允反映了财务状况、经营成果和现金流量[197] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年9月30日财年公司销售成本约为11亿美元[203] - 2021年9月30日现金及现金等价物为1.536亿美元，2020年为3.943亿美元[206] - 2021年9月30日房地产资产为19.052亿美元，2020年为13.097亿美元[206] - 2021年9月30日总负债为10.858亿美元，2020年为8.681亿美元[206] - 2021年9月30日股东权益为10.149亿美元，2020年为8.709亿美元[206] - 2021财年营收为13.258亿美元，2020年为9.318亿美元，2019年为4.283亿美元[209] - 2021财年净收入为1.105亿美元，2020年为6170万美元，2019年为3630万美元[209] - 2021财年归属于公司的基本每股净收入为2.25美元，2020年为1.26美元，2019年为0.79美元[209] - 2021年9月30日发行并流通的普通股为49580389股，2020年为48061921股[206] - 2021财年发行普通股1448520股，带来3340万美元权益增加[212] - 2021年净收入为1.105亿美元，2020年为6170万美元，2019年为3630万美元[215] - 2021年经营活动净现金使用量为3.031亿美元，2020年为1.684亿美元，2019年为3.912亿美元[215] - 2021年投资活动净现金提供量为100万美元，2020年为500万美元，2019年使用量为80万美元[215] - 2021年融资活动净现金提供量为6140万美元，2020年为1.749亿美元，2019年为4.398亿美元[215] - 2021年现金及现金等价物净减少2.407亿美元，2020年增加1150万美元，2019年增加4780万美元[215] - 2021年和2020年，公司活跃房地产超过债务水平，所有利息均资本化至房地产[229] - 截至2021年9月30日和2020年，与可变利益实体相关的合同存款分别为1040万美元和550万美元[233] - 2021年折旧费用为40万美元，2020年和2019年均为30万美元[234] - 截至2021年9月30日，未行使的限制性股票单位剩余归属期最长为4.5年[238] - 2021财年公司投资7.797亿美元用于收购住宅房地产，8.507亿美元用于开发住宅房地产[247] - 2021、2020和2019财年，公司因终止或预计终止土地购买合同产生的定金和预购成本核销分别为300万美元、90万美元和20万美元[249] - 2021、2020和2019财年，公司来自D.R. Horton的总收入分别为12亿美元、8.876亿美元和3.266亿美元[250] - 2021财年公司利息支出4150万美元，资本化利息年初为4870万美元，年末为5370万美元[255] - 2021年9月30日和2020年9月30日，公司其他资产分别为3910万美元和2490万美元，应计费用和其他负债分别为5670万美元和4940万美元[256] - 2021、2020、2019财年归属于公司的净利润分别为1.102亿美元、6080万美元、3300万美元[271] - 2021、2020、2019财年基本和摊薄后普通股每股净收益均为2.25美元、1.26美元、0.79美元[271] - 2021、2020、2019财年所得税费用分别为3610万美元、1640万美元、940万美元，有效税率分别为24.6%、21.0%、20.6%[274] - 2021和2020年9月30日，递延所得税资产净额分别为1.65亿美元、1.24亿美元，递延所得税负债净额分别为 - 2.44亿美元、 - 5700万美元[276] - 2021和2020年9月30日，公司估值备抵分别为120万美元、150万美元[277] - 2021和2020财年，公司因2020和2019财年产生的税务费用向D.R. Horton分别偿付50万美元、20万美元[278] - 2021财年，公司根据市价发行股票计划发行140万股普通股，净收益3340万美元[285] - 2021年9月30日，暂搁注册声明下剩余3.599亿美元可供发行，其中6560万美元预留用于市价发行股票计划[285] - 2021年10月，新的暂搁注册声明生效，可注册7.5亿美元的股权证券[286] - 2020财年确认160万美元先前未确认的税收优惠，使2021年9月30日未确认税收优惠为零[283]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，归属于公司的净利润增长82%，达到4400万美元，摊薄后每股收益为0.89美元，上年同期为2420万美元，摊薄后每股收益为0.50美元 [7] - 本季度综合收入较上年同期增长20%，达到4.187亿美元，其中包括2010万美元的轨道销售和其他收入 [7] - 本财年，归属于公司的净利润增长81%，达到1.102亿美元，摊薄后每股收益为2.25美元，2020财年为6080万美元，摊薄后每股收益为1.26美元 [9] - 本财年综合收入总计13亿美元，其中包括3270万美元的轨道销售和其他收入 [9] - 本季度税前收入增长84%，达到5880万美元，税前利润率为14%，较上年同期提高480个基点 [10] - 2021财年税前收入增长88%，达到1.466亿美元，税前利润率提高270个基点，达到11.1%；剔除1810万美元的债务清偿损失后，2021财年税前收入增长111%，达到1.647亿美元，税前利润率提高400个基点，达到12.4% [10] - 第四季度毛利率为18.1%，本财年为17.3%，分别较上年同期提高540和460个基点 [11] - 预计2022财年税前利润率约为13%，由于预计季度波动、季节性销量和经营杠杆的影响，预计2022财年上半年的税前利润率低于下半年 [12] - 本季度销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为4.7%，全年为5.2%，公司将继续以中个位数的SG&A比例管理业务 [13] - 2021财年，公司根据市价发行股票计划发行了140万股普通股，净收益为3340万美元 [16] - 截至9月30日，股东权益为10亿美元，每股账面价值增至20.47美元，较一年前增长13% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度售出地块数量同比增长23%，达到4902块，平均地块售价为81600美元，预计ASP将继续随交付地块的地理位置和地块大小组合而逐季波动 [8] - 本季度售出地块中94%来自开发项目，高于2020年同期的77% [8] - 2021财年售出地块数量增长53%，达到15915块，平均售价为81600美元，2021财年售出地块中89%来自开发项目 [9] - 本季度售予D.R. Horton的地块占公司总地块销量的89%，低于2020财年第四季度的97%；2021财年售予D.R. Horton的地块占公司总地块销量的93%；2021财年公司向14家非D.R. Horton的客户出售了地块，高于2020财年的11家 [10] - 截至9月30日，公司地块持有量为97000块，其中64400块为自有，32600块通过购买合同控制；自有地块中，33%已与D.R. Horton签订销售合同，预计未来收入约16亿美元；另有28%的自有地块根据已签订的买卖协议，D.R. Horton享有优先购买权 [14] - 截至9月30日，公司自有地块中52%由公司自行获取，高于一年前的39% [15] - 2021财年，公司自行获取地块的交付量占总交付量的23%，上一年约为10% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 从需求来看，公司未看到任何市场出现放缓迹象，不过公司密切关注的奥斯汀市场，土地价格上涨速度比其他地方快一些 [26] - 公司预计2022财年地块价格总体将有7% - 8%的涨幅，但由于销售地块在佛罗里达州和得克萨斯州的占比增加，且地块平均面积变小，实际各市场价格均有上涨，部分市场涨幅更大 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行以回报为重点的商业模式，高周转、低风险的制造策略使其在2021财年实现了11.7%的净资产收益率，较去年提高440个基点，且连续六个季度实现ROE改善；随着平台成熟和规模扩大，团队在各自市场获得更多份额，预计将继续提高净资产和库存回报率 [6] - 公司新开发项目的承保标准包括库存的最低年度税前回报率为15%，并在36个月内收回初始现金投资 [13] - 2022财年，公司预计至少投资17.5亿美元用于土地和土地开发，具体取决于市场条件 [14] - 公司专注于维持强大的资产负债表，保持充足的流动性和适度的杠杆；截至9月30日，公司拥有约5亿美元的流动性，包括1.5亿美元的不受限制现金和3.5亿美元的循环信贷额度可用容量；截至9月30日，总债务为7.05亿美元，2026财年前无优先票据到期，年末净债务与资本比率为35.2% [15] - 公司拥有独特的地块制造商业模式，专注于为经济适用房市场开发地块，管理团队经验丰富，资产负债表和流动性状况良好，净杠杆率低，盈利能力不断提高，与美国最大的建筑商D.R. Horton的战略关系使其具有独特的竞争优势 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管供应链存在中断，包括短缺和交付延迟，但公司业务的核心驱动力依然健康；公司相信有能力成功应对不断变化的市场条件 [16] - 基于当前市场状况，公司预计2022财年交付19000 - 19500块地块，产生约16.5亿美元的收入；由于季节性销量，预计2022财年下半年收入高于上半年；预计2022财年全年税前利润率约为13%，上半年税前利润率低于下半年；预计2022财年税率约为24.5% [17] 其他重要信息 - 公司计划在约两周内提交10 - K报告，电话会议结束后，将在投资者关系网站的活动和演示部分发布更新后的投资者演示文稿 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供2022年的收入和税前利润组合情况，以及高低幅度的具体情况 - 由于供应链问题和新土地交易投入生产的时间，预计2022年下半年收入和利润率均高于上半年，利润率提高部分是由于销量增加和更多公司自行获取的项目 [21] 问题2: 过去一个季度或六个月，公司的开发时间表延长了多久？主要障碍是什么？解决前景如何 - 不同部门情况不同，有些部门没有延迟，有些部门延迟30 - 90天；目前最大的问题是大口径PVC管短缺，以及相关阀门和配件短缺；此外，混凝土结构件存在劳动力短缺问题，部分地区还存在井盖供应困难的情况 [22][23] 问题3: 是否有市场出现建筑商竞争加剧或减少地块销售的情况 - 从需求角度看，没有市场出现放缓迹象；密切关注的奥斯汀市场土地价格上涨较快，但公司在该市场有较强的土地储备并执行良好 [26] 问题4: 已签约的2022年地块价格预计增长水平如何 - 综合收入和地块指导，预计地块价格总体将有7% - 8%的涨幅，但由于销售地块区域和面积变化，实际各市场价格均有上涨，部分市场涨幅更大 [28] 问题5: 公司目前正在进入哪些新市场？公司自行获取地块在哪些市场扩张最多 - 自行获取地块在达拉斯、休斯顿、奥斯汀、奥兰多、坦帕、凤凰城等市场以及整个佛罗里达州增长最多；本季度进入的新市场是阿尔伯克基/圣达菲（此前曾进入过），过去一年进入的新市场包括威尔明顿、盖恩斯维尔、阿什维尔、哥伦布、萨凡纳、奥卡拉、得梅因、斯波坎、波特兰/塞勒姆等较小市场，这些市场竞争小、土地价格合理，有望成为盈利市场 [30][31][32] 问题6: 目前是否预计明年筹集新资本 - 公司更新了暂搁注册发行计划，去年有市价发行股票计划，未来几年也打算继续实施；公司将根据资本市场情况适时筹集股权资金，预计通过该计划继续筹集股权 [33][34] 问题7: 2022财年税前利润率指导为13%，主要驱动因素是什么 - 主要驱动因素是市场需求强劲，以及公司自行获取交易的持续发展；公司在自行获取的交易上有更强的定价能力；剔除一次性费用后，利润率实际仅提高约60个基点 [37][38] 问题8: 请说明公司自行获取地块目前以及2020 - 2022年的情况，以及长期趋势 - 年末公司自行获取的自有地块占自有地块总数的52%，去年约为39%，预计将继续增加；2021财年公司自行获取地块的交付量占总交付量的23%，上一年约为10%，随着库存增长，预计销售占比将再提高约10% [39][41][42] 问题9: 请提醒公司自行获取和D.R. Horton获取地块的毛利率差异 - 公司未提供相关数据 [43] 问题10: 预计SG&A维持在中个位数，这是稳定状态吗？随着业务增长，是否会有杠杆效应 - 维持在5%左右的SG&A比例非常高效，随着业务规模扩大，有望看到杠杆效应，但难以保证持续低于5%，目前无法提供相关指导 [44] 问题11: 本季度向第三方建筑商多销售了约400块地块，原因是什么 - 这是由于公司自行获取的一两个项目交付，且与其他建筑商有合同；目前销售情况不稳定，未来一段时间仍会波动，但总体趋势是向第三方建筑商的销售增加 [46][47] 问题12: 过去曾讨论过通过并购加速增长，目前开发商出售意愿和公司收购意愿是否有变化 - 公司有兴趣寻找合适的并购机会，但尚未找到符合公司模式且价格有吸引力的项目，将继续关注并将其作为战略的一部分 [48] 问题13: 已签约销售的地块中，固定价格和含成本通胀调整条款的比例如何？油价上涨对开发成本有何影响 - 油价上涨尚未对开发成本产生重大影响，但预计承包商可能会转嫁部分燃料成本增加；塑料树脂管价格上涨更多是由于供应链问题而非油价直接影响；部分销售合同为批量成交，交付时价格固定；有分期交付条款的合同均包含成本通胀调整条款 [51][52]

业绩总结 - Forestar在2021财年收入增长42%，达到13亿美元[8] - 2021财年净收入增加82%，达到4400万美元[6] - 2021财年税前收入增加111%，达到1.647亿美元，税前利润率提高400个基点至12.4%[9] - 2021年第三季度收入为418.7百万美元，较2020年第三季度的347.6百万美元增长20.0%[49] - 2021年第三季度净收入为44.1百万美元，较2020年第三季度的24.5百万美元增长80.4%[49] - 2021年总资产为2,101.7百万美元，较2020年的1,739.9百万美元增长20.8%[51] - 2021年股东权益为1,015.9百万美元，较2020年的871.8百万美元增长16.5%[51] 用户数据 - 2021财年交付了15,915个住宅地块，比2020财年增长53%[8] - 93%的地块销售给了D.R. Horton，较2020财年的98%有所下降[9] - 2021年销售的住宅地块数量为4,902个，较2020年的3,977个增长23.2%[49] - 2021年开发项目数量为4,615个，较2020年的3,082个增长49.9%[49] 未来展望 - 预计2022财年地块交付量将增长19%至23%，收入约为16.5亿美元，税前利润率约为13%[15] - Forestar计划在未来实现5%的市场份额，目标是每年交付50,000个地块[17] - Forestar预计在2022财年将至少投资17.5亿美元用于土地收购和开发[24] 新产品和新技术研发 - Forestar的土地开发投资回报率（ROI）目标为≥15%[35] - Forestar的土地和地块供应中，通过购置合同控制的部分正在增加，以支持未来更高的回报[26] 财务状况 - Forestar的净负债率为35.2%，流动性约为5亿美元[35] - 2021年总负债为704.5百万美元，较2020年的641.1百万美元增长9.0%[51] - 2021年净债务占总资本的比例为35.2%，较2020年的22.1%显著上升[51] 资本结构 - Forestar于2021年发行了4亿美元的3.85%高级票据，替换了3.5亿美元的8.00%高级票据，带来显著的利息节省[10] - D.R. Horton在2021年9月30日持有Forestar 63%的股份，形成了战略性合作关系[19]