财务数据和关键指标变化 - 第二季度归属Forestar的净收入为960万美元，摊薄后每股收益0.20美元，上年同期分别为1010万美元和0.24美元 [18] - 第二季度收入较上年同期增长144%，达到1.59亿美元，上一季度包含1480万美元来自44英亩商业用地销售的收入，本季度仅为250万美元来自8英亩商业用地销售的收入 [18] - 本季度税前收入为1370万美元，税前利润率为8.6%，毛利率为14.1%，SG&A费用占收入的比例为7% [20] - 截至3月31日，债务总额为6.4亿美元，2024财年前无优先票据到期，季度末净债务与资本比率为19.5% [25] - 截至3月31日，股东权益为8.36亿美元，每股账面价值为17.41美元，较一年前上涨6% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度共售出1951块住宅用地，较上年同期增长256%，平均地块销售价格为79700美元，本季度售出地块的65%来自开发项目，其余来自地块储备，约1900块地块售予D.R. Horton [19] - 第二季度对地块、土地和开发的投资总计2.7亿美元，其中1.6亿美元用于土地，1.1亿美元用于土地开发 [23] - 截至季度末，地块数量较12月31日环比增长18%，达到52300块，其中35800块为自有，16500块通过购买合同控制，14200块（占自有地块的40%）已与D.R. Horton签订销售合同，代表约10亿美元的未来收入，另有14400块自有地块根据主供应协议享有D.R. Horton的优先购买权 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房和住宅地块开发市场的经济基本面在第二季度大部分时间保持稳固，但3月下旬至4月，新冠疫情影响了公司业务运营和住宅地块需求，房屋建筑商客户因疫情导致房屋销售订单减少，放缓了地块购买 [11] - 1月完成567块地块交易，2月678块，3月706块且3月上半月交易集中，截至昨日4月完成146块地块交易 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用生产导向、注重回报的思维进行土地开发，专注于短期、完全获批的住宅地块开发，通常在进行重大新投资前与已知买家签订地块购买协议，将自己视为地块制造商，分阶段开发项目，这种方式风险低于其他公共土地开发商，随着规模扩大将产生更稳定的现金流和回报 [15] - 公司与美国最大的房屋建筑商D.R. Horton建立了独特的战略关系，该关系降低了公司运营平台扩张的风险，使公司的业务覆盖范围比大多数公共房屋建筑商更广泛，D.R. Horton对成品地块有强烈需求，即使在市场低迷时期也将持续，公司期望利用这种战略关系和强大的资本地位，在疫情期间和之后大幅增加其在住宅地块销售市场的份额 [16] - 公司目标是打造一家能产生稳定回报的公司，在快速增长阶段，季度业绩可能会有显著波动，受新冠疫情影响，近期业绩波动可能更大，但公司相信其低风险、高周转、生产导向的地块制造模式在达到规模后将产生稳定回报，且公司的SG&A费用占比将低于典型房屋建筑商 [19] - 公司专注于为经济适用房开发地块，拥有经验丰富的管理团队，能够应对市场周期，具备强大的资产负债表和流动性状况，在当前运营水平下实现盈利 [26] - 公司有机会在高度分散的地块开发行业整合市场份额，预计其运营模式在达到规模后将产生与大多数中型房屋建筑商相似或更好的财务业绩和回报，长期税前利润率约为10% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情影响了公司业务运营和住宅地块需求，房屋建筑商客户因疫情导致房屋销售订单减少，放缓了地块购买，但公司认为自身凭借低净杠杆、强大的流动性状况、低运营成本模式以及与D.R. Horton的关系，能够在不确定的环境中运营 [11][12] - 公司在不确定时期限制土地收购，根据当前库存和预期未来销售速度谨慎管理所有地块开发支出，准备在疫情期间和之后快速响应住宅地块需求 [13] - 由于美国经济和公司业务运营受新冠疫情影响存在不确定性，公司撤回了2020财年和2021财年的业绩指引，预计在对业务有更清晰的展望时提供新的年度指引 [23] 其他重要信息 - 公司大部分SG&A费用为固定成本，主要包括人员和办公费用，公司认为拥有一支优秀的团队，近期招聘主要面向土地收购 [39] - 公司成本主要基于开发支出，由于油价疲软以及一些竞争对手和其他建筑商停止开发，承包商愿意调整价格，公司已在许多情况下看到成本降低 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 4月地块交付情况如何？ - 1月完成567块地块交易，2月678块，3月706块且3月上半月交易集中，截至昨日4月完成146块地块交易 [28] 问题: 2020年剩余两个季度土地收购和开发的现金需求是多少？ - 目前难以提供具体数字，公司正在分析每个开发项目，根据库存和当前销售速度决定是否分阶段开发或停止开发，自3月12日以来基本未进行土地收购，但仍在寻找机会，如果有合适的交易仍会继续，预计该数字将低于此前指引的10亿美元 [29] 问题: 土地市场中成品地块和未获批地块的价格有何变化？是否有交易失败的情况可以利用？ - 目前尚未看到价格下降，价格具有粘性且通常跟随房价，尚未看到房价下跌，建筑商可能给予了一些优惠，但尚未影响房屋和地块价格，卖家愿意推迟尽职调查和交易完成时间，公司正在寻求新收购的价格折扣，但目前尚未看到销售价格受到干扰 [30] 问题: 市场压力下，一些小竞争对手是否会陷入财务困境，公司是否有机会整合行业？ - 目前尚处于早期阶段，尚未看到实质性情况，但公司一直在为可能出现的机会做准备 [32] 问题: 公司拥有的土地是否存在减值风险？ - 目前未看到价格折扣，交付速度有所放缓，但这主要是建筑商在调整以适应市场，公司认为土地收购决策合理，部分大型项目的消化情况仍然良好，预计在土地或房屋价格大幅下降之前不会出现减值情况，此外，公司强大的流动性状况有助于在房价调整时避免大规模减值 [33][34] 问题: 开发地块与储备地块或批量销售的组合是否会继续向开发地块倾斜以提高利润率？ - 组合变化取决于具体项目和地块销售及房屋建设地点，预计不会有太大差异，长期来看，预计约三分之二为地块开发，三分之一为地块储备，季度间会有一定波动 [35][36] 问题: 公司的成本结构中，固定成本和可变成本的比例如何？SG&A费用中固定成本的比例如何？ - 大部分SG&A费用为固定成本，主要是人员和办公费用，成本主要基于开发支出，由于油价疲软和竞争对手停止开发，承包商愿意调整价格，公司已在许多情况下看到成本降低 [39][40] 问题: 公司如何为市场复苏做准备？恢复运营的过程是怎样的？是否会招聘更多人员？ - 公司逐案分析项目，根据库存、开发进度、成本优惠情况等决定是否分阶段开发或停止开发，同时考虑如何在市场快速复苏时恢复开发，除华盛顿州外，其他开发项目大多仍在继续，人员方面将观望市场情况，待业务增长加速时再招聘以满足需求 [43][44] 问题: 经济衰退结束后，公司地块管道的消费者细分市场是否会发生变化？ - 公司继续看好入门级市场，因为入门级买家出于需求购房，不受股市或油价变化的影响，且市场对经济适用房的成品地块存在短缺，公司预计将继续专注于该市场，同时也会有部分地块满足不同价格点房屋的需求 [46][47] 问题: 目前正在开发的地块数量与第二季度相比如何？ - 季度末已完成的地块数量约为4400块，与之前季度基本一致，正在开发的地块数量暂无数据，公司将后续提供 [49] 问题: 业务放缓是否会加速公司向第三方经纪商或第三方建筑商销售的意愿？ - 公司一直有此意愿，其他建筑商可能会增加购买成品地块的需求，这可能是公司扩大客户基础的机会，参考上次经济衰退，D.R. Horton等行业企业关闭内部地块开发并继续购买成品地块，为公司提供了额外机会 [50][51]

公司基本信息 - 截至2019年12月31日，公司在20个州的51个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[68] 财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 2019年第四季度，公司税前收入为2220万美元，2018年同期为490万美元；收入为2.472亿美元，2018年同期为3850万美元[72] - 2019年和2018年第四季度，公司所得税费用分别为540万美元和100万美元；有效税率分别为24%和21%[80] 各条业务线数据关键指标变化 - 住宅地块销售 - 2019年第四季度，公司销售住宅地块2422块，2018年同期为518块；平均每块售价90300美元，2018年同期为74000美元[73] - 2019年第四季度，公司向D.R. Horton销售2390块住宅地块，收入2.156亿美元；2018年同期销售455块，收入3260万美元[75] - 2019年第四季度，公司销售约580英亩住宅地块给第三方，收入2280万美元；销售约36英亩给D.R. Horton，收入720万美元[76] 财务数据关键指标变化 - 费用与员工 - 2019年第四季度，公司销售、一般和行政费用为1050万美元，2018年同期为570万美元；2019年和2018年员工分别为88人和45人[78] 财务数据关键指标变化 - 债务比率 - 截至2019年12月31日，公司债务与总资本比率为35.9%，净债务与总资本比率为9.7%；长期目标是净债务与总资本比率维持在40%或以下[84] 财务数据关键指标变化 - 信贷安排 - 公司有3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，截至2019年12月31日，无未偿还借款，已发行信用证2870万美元，可用额度3.513亿美元[86] 财务数据关键指标变化 - 股权融资 - 2019年9月，公司公开发行600万股普通股，每股17.5美元，扣除费用后净收益1.007亿美元[93] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2019年第四季度经营活动净现金使用量为1160万美元，2018年同期为1.641亿美元[96] - 2019年第四季度投资活动提供净现金310万美元，2018年同期无投资活动净现金流[97] - 2019年第四季度融资活动净现金使用量为100万美元，2018年同期为60万美元[98] 财务数据关键指标变化 - 债务构成 - 公司固定利率债务包括1.189亿美元本金、利率3.75%、2020年3月到期的可转换优先票据和3.5亿美元本金、利率8.0%、2024年4月到期的优先票据[106] - 公司可变利率债务为3.8亿美元的高级无担保循环信贷安排，2019年12月31日无未偿还借款[106] 风险敞口情况 - 公司对汇率波动无风险敞口[107] - 公司对大宗商品价格波动无重大风险敞口[108] 会计政策与陈述说明 - 公司关键会计政策和估计与2019年10 - K年度报告披露相比无重大变化[99] - 季报包含前瞻性陈述，实际结果可能因多种因素与陈述有重大差异[102] 利率风险情况 - 公司面临高级债务和循环信贷安排的利率风险，固定和可变利率债务受影响情况不同[105]

业绩总结 - Forestar的财年2019年收入为6.37亿美元，预计2020财年收入将在8亿至8.5亿美元之间[13] - 2019年12月31日的总收入为2.472亿美元，较2018年同期的3850万美元增长542.9%[59] - 2019年12月31日的净收入为1690万美元，较2018年同期的330万美元增长412.1%[59] - 2019财年的预税利润率为11%，预计2020财年的预税利润率为中到高个位数[13] - 2019财年的SG&A费用为2900万美元，SG&A利润率为7%[47] 用户数据 - 截至2019年12月31日，Forestar拥有和控制的地块数量为44,500个，其中32,200个为自有地块，12,300个通过购地合同控制[33] - 截至2019年12月31日，80%的自有地块已签订销售合同或享有优先购买权[33] - 2019年12月31日的住宅地块销售为2422个，较2018年同期的1279个增长89.5%[59] - 2019年12月31日的平均销售价格为每块地$90,300，较2018年同期的$77,800增长15.5%[59] 未来展望 - Forestar预计在2021财年交付12,000个地块，预计收入约为10亿美元[13] - 预计FY20的交付量将达到10,000个地块，较FY19的1,279个地块增加8倍[31] - 预计未来几年将拥有3到4年的地块库存[33] - FY21的全年税前利润率预计约为10%[31] 新产品和新技术研发 - Forestar的地块开发项目的毛利率范围为14%到22%[23] - 项目现金流的初始现金回收期约为27个月[65] - 项目总规模为350个地块，项目生命周期为42个月[65] - 项目毛利率为20.0%[65] 市场扩张和并购 - Forestar在51个市场中运营，覆盖20个州，具有多样化的国家足迹[7] - Forestar与D.R. Horton的战略关系增强了其市场需求，未来可能会为D.R. Horton提供超过30%的地块[27] - 2019年，D.R. Horton的入门级Express Homes品牌的成交量占比从2014年的5%上升至2019年的35%[35] 财务状况 - Forestar的流动性约为7.2亿美元，市值约为10.7亿美元[8] - 2019年9月30日的净债务占总资本的比例为9.7%[61] - 2019年12月31日的总资产为14.799亿美元，较2018年12月31日的9.187亿美元增长60.9%[61] - 2019年12月31日的股东权益为8.255亿美元，较2018年12月31日的6.767亿美元增长22.0%[61] - Forestar的资本支出计划超过8亿美元，实际支出为8.5亿美元[13]

业务开展地区 - 公司在多个州和市场开展业务，涉及阿拉巴马、亚利桑那等众多地区[15] 董事会相关规定 - 董事会需批准超过2000万美元的地块和土地收购[19] 主供应协议规定 - 主供应协议规定D.R. Horton对其来源项目最多可按市价购买100%地块，对公司来源项目第一阶段最多购买50%地块等[20] D.R. Horton股权相关权益 - 只要D.R. Horton持有公司至少20%有表决权证券，就有权根据股权提名董事会成员并指定执行主席，其提名了公司五名现任董事会成员中的四名[21] - 当D.R. Horton持有公司至少35%有表决权证券时，公司发行新股等多项重大决策需获其同意，且债务总杠杆率不得超过40%[22] 员工数量 - 2019年9月30日，公司有78名员工[34] 公司债务情况 - 公司固定利率债务包括本金1.189亿美元、利率3.75%的可转换优先票据和本金3.5亿美元、利率8.0%的优先票据[149] - 公司可变利率债务为3.8亿美元的高级无担保循环信贷安排，2019年9月30日无未偿还借款[149] 风险情况 - 公司无外汇波动风险[150] - 公司无重大商品价格波动风险[151]

公司业务覆盖范围 - 截至2019年6月30日，公司在20个州的50个市场开展业务[82][89] 税收相关数据 - 2017年出售实体后，公司在2018年6月30日止九个月确认720万美元的税收优惠[83] - 2019年6月30日结束的三个月和九个月，有效税率分别为18%和20%；2018年同期分别为1%和268%[98] - 2019年6月30日和2018年9月30日，递延所得税资产净额分别为2430万美元和3030万美元，估值备抵分别为330万美元和340万美元[99] 房地产板块财务数据 - 2019年第二季度和前九个月，房地产板块收入分别为8820万美元和1.92亿美元，2018年同期分别为2360万美元和7700万美元[88] - 2019年第二季度和前九个月，房地产板块销售成本分别为7530万美元和1.496亿美元，2018年同期分别为1000万美元和4890万美元[88] 住宅地块销售数据 - 2019年第二季度和前九个月，公司分别售出1158个和2224个住宅地块，2018年同期分别为297个和856个[90] - 2019年第二季度和前九个月，住宅地块平均销售价格分别为77400美元和78800美元，2018年同期分别为77900美元和75300美元[90] 向D.R. Horton出售地块数据 - 2019年6月30日止三个月，公司向D.R. Horton出售995个住宅地块，收入7520万美元；前九个月出售1903个，收入1.454亿美元[91] - 2018年6月30日止三个月，公司向D.R. Horton出售141个住宅地块，收入1010万美元；前九个月出售324个，收入1860万美元[91] - 截至2019年6月30日，公司约13900个地块已签约出售给D.R. Horton，D.R. Horton对约10200个地块有优先购买权[91] - 2018年6月30日结束的九个月内，住宅地块销售包括以200万美元向D.R. Horton出售79英亩住宅地块；2019年6月30日结束的九个月内，商业地块销售收入主要来自以1770万美元从合并企业出售49英亩地块[92][93] 公司地块头寸情况 - 截至2019年6月30日，公司地块头寸包括37400个住宅地块，其中约28800个为自有，8600个通过期权购买合同控制[91] 合并相关费用与收益 - 2018年6月30日结束的九个月内，合并销售、一般和行政费用包括因合并产生的1810万美元成本；权益收益包括来自纳什维尔多户住宅项目出售的780万美元收益，公司拥有该项目30%权益[94] 资产出售收益情况 - 2019年6月30日结束的九个月内，资产出售收益包括0.9百万美元的酒店入住及销售和使用税超额收入；2018年同期包括200万美元的合资企业权益出售收益和70万美元的战略资产出售收益[95] 公司债务相关情况 - 2018年8月，公司签订3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排；2019年4月，发行3.5亿美元本金、利率8.0%的高级无抵押票据；2019年6月30日，净债务与总资本比率为25.3%，长期目标是维持在40%或以下[102] - 2019年6月30日，3.75%可转换高级票据本金为1.189亿美元，未摊销债务折价为310万美元，负债部分有效利率为8.0%，权益部分账面价值为1680万美元[106] - 2019年6月30日，8.0%高级无抵押票据本金为3.5亿美元，未摊销递延融资费用为660万美元，年度有效利率为8.5%[108] 公司现金流量情况 - 2019年6月30日结束的九个月内，经营活动净现金使用量为4.501亿美元，投资活动净现金使用量为0.8百万美元，融资活动净现金提供量为3.391亿美元[112][113][114] 公司系统更新情况 - 2019年6月30日结束的三个月内，公司实施新的总账和应付账款系统，更新了受影响的控制活动[124]

公司业务范围 - 截至2019年3月31日，公司在17个州的41个市场开展业务[75][83] 税收相关 - 2017年出售实体后，公司在2018年3月31日止六个月确认720万美元的税收优惠[76] - 2019年3月31日止三个月和六个月，持续经营业务的有效税率为22%；2018年同期分别为1%和221%[93] - 2019年3月31日和2018年9月30日，递延所得税资产净额分别为2620万美元和3030万美元，估值备抵分别为330万美元和340万美元[94] 房地产板块收入 - 2019年3月31日止三个月和六个月，房地产板块收入分别为6530万美元和1.038亿美元，2018年同期分别为2260万美元和5350万美元[82] 住宅地块销售数量 - 2019年3月31日止三个月和六个月，出售住宅地块数量分别为548块和1066块，2018年同期分别为304块和559块[84] - 2019年3月31日止三个月，公司向D.R. Horton出售453块住宅地块，收入3770万美元；六个月出售908块，收入7020万美元。2018年同期均出售183块，收入850万美元[85] 住宅地块平均销售价格 - 2019年3月31日止三个月和六个月，住宅地块平均销售价格分别为每块86177美元和80243美元，2018年同期分别为每块66735美元和73962美元[84] 公司地块储备情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有或通过期权购买合同控制约31400块住宅地块，其中近12100块已签约出售给D.R. Horton[85] - 截至2019年3月31日，公司拥有的地块中约3600块已完全开发，其中约1800块与地块储备有关[85] 商业地块销售收入 - 2019年3月31日止三个月，商业地块销售收入1500万美元，主要来自出售44英亩土地，收入1480万美元[85][86] 销售成本 - 2019年3月31日止三个月和六个月，销售成本较上年同期增加，主要因出售地块数量增加[87] 合并相关费用与收益 - 2018年3月31日止六个月，合并销售、一般及行政费用包含因合并产生的1810万美元成本[88] - 2018年3月31日止六个月，未合并企业的权益收益包含780万美元，为公司在纳什维尔一个多户住宅项目出售中按30%权益享有的收益[88] 公司融资情况 - 2019年4月，公司发行3.5亿美元本金、年利率8%的高级无抵押票据，年有效利率为8.5%[104] - 2019年3月31日，高级无抵押循环信贷安排下有3500万美元借款，年利率4.8%，已开具380万美元信用证[99] - 2019年3月31日，3.75%可转换高级票据本金为1.189亿美元，未摊销债务折价为430万美元，负债部分有效利率为8%[102] 现金流量情况 - 2019年3月31日止六个月，经营活动净现金使用量为2.835亿美元，上年同期为1.378亿美元[107] - 2019年3月31日止六个月，投资活动净现金使用量为70万美元，上年同期为提供2.356亿美元[108] - 2019年3月31日止六个月，融资活动净现金提供量为3130万美元，上年同期为使用2360万美元[109]

公司运营范围 - 公司在2018年12月31日运营于16个州的35个市场[76][85] 税收相关 - 2017年出售实体后，公司在该年第四季度确认720万美元的税收优惠[77] - 2018年第四季度持续经营业务有效税率为21%，2017年为121%[93] - 2018年12月31日和9月30日，递延所得税资产净额分别为2850万美元和3030万美元，估值备抵分别为300万美元和340万美元[95] - 2018年12月31日未确认税收优惠总计110万美元[97] 房地产板块业务数据 - 2018年第四季度房地产板块收入3850万美元，2017年为3090万美元[84][86] - 2018年第四季度出售518个住宅地块，2017年为255个[86] - 2018年第四季度向D.R. Horton出售455个住宅地块，收入2900万美元，毛利润440万美元[86] - 2018年12月31日公司拥有或控制约25600个住宅地块，超9400个已签约售予D.R. Horton[86] - 2018年第四季度出售20英亩商业用地，收入350万美元，毛利润270万美元；2017年出售31英亩，收入720万美元，毛利润650万美元[87] 股权与信贷安排 - 2018年9月公司向美国证券交易委员会提交了一份股权证券暂搁注册声明，注册金额为5亿美元[99] - 2018年8月16日公司签订了3.8亿美元的高级无担保循环信贷安排，有1.9亿美元的增额承授权，可将信贷安排规模增至5.7亿美元，循环信贷安排下信用证发行上限为循环信贷承诺的50%，到期日为2021年8月16日，可最多三次延长一年；截至2018年12月31日，无未偿还借款，已发行信用证340万美元，可用借款额度为3.766亿美元[100] 信用证与债务情况 - 截至2018年12月31日，有担保备用信用证安排下未偿还信用证总额为1530万美元，由1610万美元现金担保[102] - 截至2018年12月31日，2020年到期的3.75%可转换优先票据本金为1.189亿美元，未摊销债务折价为540万美元，负债部分实际利率为8%，权益部分账面价值为1680万美元；2018年12月31日和9月30日，未摊销递延融资费用分别为60万美元和70万美元[103] - 截至2018年12月31日，公司有8290万美元的担保债券未偿还[104] 现金流情况 - 2018年第四季度，经营活动净现金使用量为1.641亿美元，2017年同期为2230万美元，同比增加主要因房地产收购和开发支出增加[108] - 2018年第四季度，投资活动无净现金流，2017年同期投资活动提供净现金690万美元，主要因非合并企业的资本分配[109] - 2018年第四季度，融资活动净现金使用量为60万美元，2017年同期为2350万美元，主要因偿还1000万美元未偿债务和结算与合并相关的1280万美元股份奖励[110] 风险与会计政策 - 公司在利率、外币和大宗商品价格波动方面无重大风险敞口[115][116][117] - 公司关键会计政策或估计与2018年10 - KT表格年度报告披露相比无重大变化[112]