业绩总结 - Forestar在2020财年实现总收入约为9.32亿美元，同比增长118%[47] - 2020财年第一季度的净收入为2,200万美元，每股净收入为0.46美元[47] - 公司的总资产为18.09亿美元，较上年增长4.0%[52] - 公司的总负债为6.54亿美元，较上年增长2.3%[52] - 股东权益为8.93亿美元，较上年增长2.5%[52] 用户数据 - Forestar在2020年交付超过10,000个地块，较2019年交付量增长超过100%[26] - 2021财年第一季度，住宅地块销售量同比增长47%，达到3,567个地块[47] - 2020财年，Forestar的住宅地块平均销售价格约为83,900美元[36] 未来展望 - Forestar预计在2021财年将地块交付量增长30%至35%，预计收入约为11亿至12亿美元，税前利润率约为10%[26] - Forestar预计在2021财年将投资超过15亿美元用于土地收购和开发[28] 市场扩张 - Forestar在51个市场中运营，覆盖21个州，具有多样化的国家足迹[4] - 截至2020年12月31日，Forestar的地块持有量增加至77,500个，较去年增长74%[30] 负面信息 - 现金及现金等价物为2.37亿美元，较上年下降39.8%[52] - Forestar的流动性约为5.8亿美元，包括2.37亿美元的无条件现金和现金等价物[44] 其他新策略 - Forestar与D.R. Horton的战略关系增强了其业务模型和增长潜力，D.R. Horton在全国范围内的市场需求为Forestar提供了稳定的支持[19] - 67%的自有地块已签订销售合同或享有优先购买权，主要面向D.R. Horton[34] - Forestar的土地开发成本中约50%用于平整和公用设施，另外50%用于道路、景观、设施等[16] - 自有地块的来源已增加至总自有地块的46%，较去年同期的29%显著上升[32] - 公司的净债务占总资本的比例为31.8%[52]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入增长30%，达到2200万美元，摊薄后每股收益为0.46美元，上年同期为1690万美元，摊薄后每股收益为0.35美元 [9] - 第一季度收入较上年同期增长24%，达到3.071亿美元，上年同期包括3000万美元的住宅地块销售收入 [9] - 第一季度毛利率为14.4%，较上年同期的12.4%提高200个基点 [7][10] - 第一季度税前收入为2920万美元，税前利润率为9.5% [10] - 第一季度SG&A费用占收入的比例为5%，上年同期为4.2% [11] - 截至12月31日，公司流动性为5.8亿美元，包括2.4亿美元的无限制现金和3.4亿美元的循环信贷额度可用额度 [14] - 截至12月31日，总债务为6.54亿美元，2024财年前无优先票据到期，季度末净债务与资本比率为31.8% [14] - 截至12月31日，股东权益为8.93亿美元，每股账面价值增至18.58美元，较上年增长8% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度住宅地块销售总量为3567块，较上年同期增长47%，平均销售价格为8.6万美元 [9] - 第一季度销售的地块中，87%来自开发项目，高于上年同期的58% [9] - 第一季度销售给D.R. Horton的地块占公司总地块销售量的95%，低于2020财年第一季度的99% [9] - 截至12月31日，公司地块头寸较上年增长74%，达到77500块，其中自有地块52300块，通过购买合同控制的地块25200块 [13] - 公司自有地块中，18300块或35%已与D.R. Horton签订销售合同，代表至少13亿美元的未来收入 [13] - 公司自有地块中，16600块或32%根据主供应协议享有D.R. Horton的优先购买权 [13] - 截至12月31日，公司自有地块中46%由公司自行获取，高于上年的29% [13] - 通过购买合同控制的地块较上年增加一倍多，达到25200块 [13] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行以回报为重点的商业模式，通过高周转、低风险的制造策略，实现了股权回报率同比提高140个基点 [8] - 公司预计2021财年交付13500 - 14000块地块，产生约11 - 12亿美元的收入，由于地块开发进度，预计下半年交付量高于上半年 [15] - 公司预计2021财年全年税前利润率提高至约10% [11][15] - 公司独特的地块制造商业模式与典型土地开发商不同，专注于为经济适用房开发地块，无未获授权土地 [16] - 公司拥有经验丰富的管理团队，能够应对市场周期，资产负债表和流动性状况良好，净杠杆率低 [16] - 公司与D.R. Horton的关系使其具有独特竞争优势，降低了运营平台扩张风险，使其拥有全国地理覆盖范围 [16] - 随着土地价格上涨，建筑商开始追逐更大规模的交易，公司因前期积累了大量交易管道而受益 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队在社交距离和远程工作的情况下规模翻倍，合作良好，专注实现崇高目标，2021财年开局强劲 [6] - 公司业务快速扩张，利用住宅成品地块市场的优势，预计2021财年交付地块数量将超过2020财年 [6] - 市场对地块的需求处于高位，公司新上线无地块合同的项目，地块价格出现升值 [24] - 公司认为随着更多建筑商进入经济适用房市场，对公司有利，公司专注于自行获取地块的交易，预计毛利率将继续增长 [26] - 公司预计随着业务发展，第三方建筑商的销售将逐步增长，但由于大量业务已与D.R. Horton签订合同，增长将是渐进的 [33] - 公司认为在当前资本基础下，市场状况良好时可实现20%的增长率，如有需要会在合适时机利用资本市场进行股权和债务融资 [39] 其他重要信息 - 公司新开发项目的承保标准包括最低15%的年度税前库存回报率和36个月内收回初始现金投资 [12] - 第一季度，公司在地块、土地和开发方面的投资总计4.8亿美元，其中3亿美元用于土地，1.8亿美元用于土地开发 [12] - 公司预计2021财年在地块、土地和开发方面的投资至少为15亿美元，具体取决于市场条件 [12] - 公司最近完成了与第三方建筑商的第二笔交易 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 13500 - 14000块的交付范围是否意味着今年剩余时间交付量可能持平或下降，是否只是第二季度的时间问题 - 第二季度主要是地块交付时间的问题，全年趋势仍将上升，地块正在开发中，但第二季度还未准备好全部交付，需求强劲，预计下半年交付量将高于上半年 [19][20] 问题2: 土地竞争格局如何，公司是否面临更多竞争 - 随着土地价格上涨，建筑商开始追逐更大规模的交易，公司前期积累了大量交易管道，因此受益 [22] 问题3: 在当前房价上涨的环境下，地块定价讨论趋势如何，未签订合同的地块定价趋势如何 - 目前地块需求处于高位，公司部分地块已与D.R. Horton和其他建筑商签订合同，新上线无合同的项目地块价格出现升值 [24] 问题4: 公司在地块开发和地块银行两个业务的毛利率趋势如何，建筑商ASP组合下降对毛利率有何影响 - 其他建筑商进入经济适用房市场对公司有利，公司专注于自行获取地块的交易，预计毛利率将继续增长，未具体披露地块开发和地块银行的毛利率细分情况，但两者均有所上升，主要是地块开发毛利率的改善 [26][27] 问题5: 公司从房屋建筑商客户那里看到的需求强度如何，2021年至今的业务活动水平与去年疫情前相比如何，哪些市场表现特别强劲 - 市场普遍存在地块短缺问题，公司不断接到获取地块的咨询电话，需求增长广泛，公司专注的经济适用房市场需求旺盛 [30] 问题6: 公司与第三方建筑商的业务管道情况如何 - 公司将更多自行获取的交易投入开发阶段，预计第三方建筑商的销售将继续增长，目前正在与更多建筑商进行谈判，但由于大量业务已与D.R. Horton签订合同，增长将是渐进的 [33] 问题7: SG&A费用环比增加260万美元，这是否是未来的正常水平，是否有一次性因素 - SG&A费用可能会高于上一季度的水平，但不会以本季度的增幅增长，公司增加了中层管理和支持人员，开设了新办公室，租金等费用将在一段时间内固定，预计下半年随着业务量增加，SG&A费用的杠杆效应将更明显 [34][35] 问题8: 本季度地块银行与地块开发项目的比例为87%为开发项目，这是否是今年剩余时间的新水平 - 难以预测每个季度的情况，但全年地块银行项目占比肯定会低于20%，甚至可能更低，且会因季度而异 [37] 问题9: 毛利率提高200个基点，主要驱动因素是什么 - 主要是公司自行获取的地块，因为建筑商获取的第一阶段地块定价通常是锁定的，公司自行获取的地块有更好的定价权 [38] 问题10: 2021财年业务增长强劲，2022财年及以后的增长情况如何 - 公司未给出具体指导，但在当前资本基础下，市场状况良好时可实现20%的增长率，如有需要会在合适时机利用资本市场进行股权和债务融资 [39]

公司员工情况 - 公司员工数量从2019年9月30日的78人增加到2020年9月30日的143人，其中106人在区域和部门办公室工作，37人在公司办公室工作[35] - 2020财年，公司员工薪酬和福利总成本为2500万美元[35] 与D.R. Horton合作关系 - D.R. Horton有权按市场价格和条款优先购买公司项目的地块，D.R. Horton来源项目最多可购100%，Forestar来源项目第一阶段最多可购50%，后续阶段若上一阶段购买至少25%则本阶段最多可购50%[22] - 只要D.R. Horton拥有公司至少20%的有表决权证券，就有权根据其股权提名董事会成员并指定执行董事长[23] - 只要D.R. Horton拥有公司至少35%的有表决权证券，公司进行某些交易需获得其同意，包括发行新股、增加债务使总杠杆超过40%、变更关键高管薪酬等，且收购或投资超过2000万美元需其同意[24] - 公司与D.R. Horton的主供应协议持续至D.R. Horton持有公司投票权股份低于15%或2037年6月29日，当D.R. Horton持股低于25%时公司可随时终止协议[22] - 公司与D.R. Horton的股东协议规定，投资委员会可批准不超过2000万美元的新投资[24] - D.R. Horton实益拥有公司约65%的普通股，在股东大会上能控制多数事项投票结果[41] - D.R. Horton持有公司至少20%投票权的普通股时可指定一定数量的董事会成员，目前有权指定五名董事会成员中的四名[42][47] - 只要D.R. Horton拥有公司超过50%的普通股总投票权，公司就符合纽约证券交易所规则下的“受控公司”定义[48] - 2017年10月公司成为D.R. Horton 75%控股的子公司，目前D.R. Horton约持有公司65%的流通普通股[61] - 2017年10月公司成为D.R. Horton的多数股权子公司，D.R. Horton持有75%的流通普通股，2020年9月30日持有约65% [201] 公司业务情况 - 公司主要房地产项目为单户住宅社区，开发地块主要出售给当地、地区和全国性的房屋建筑商[18] - 公司在评估新市场或现有市场进行资本分配时，会考虑经济状况、就业水平和就业增长等当地特定市场因素[17] - 公共卫生问题如重大流行病可能对公司业务或财务业绩产生不利影响，2019年12月新冠疫情爆发，公司在允许的市场继续地块开发业务[53] - 房屋建筑和地块开发行业具有周期性，受经济、房地产等条件变化影响，不利变化会对公司业务和财务业绩造成负面影响[55] - 公司业务受经济状况影响，新冠疫情及其相关影响对美国经济、资本市场和地块需求的影响程度和持续时间存在重大不确定性[54] - 天气条件和自然灾害会损害公司业务，公司运营所在的部分州面临不利天气或自然灾害的风险增加[57] - 房地产开发行业竞争激烈，公司与众多规模和资源不同的开发商和房屋建筑商竞争，竞争条件可能对公司经营业绩产生不利影响[60] - 公司业务战略自与D.R. Horton合并后发生重大变化，虽认为该战略能促进业务增长和降低风险，但无法保证其成功[61] - 公司活动受环境法规和责任约束，政府法规和环境问题可能增加地块开发成本、限制土地供应并对公司业务或财务业绩产生不利影响[63][64] - 自2019财年开始，公司通过房地产部门管理运营，该部门是核心业务并产生几乎所有收入[229] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日，公司有2.369亿美元未偿还的担保债券[71] - 公司有3.8亿美元的高级无抵押循环信贷安排，可根据条件增加至5.7亿美元，信用证子限额为1亿美元或循环信贷承诺的50%，到期日为2022年10月2日[73] - 公司有3.5亿美元本金、利率8.0%的高级票据于2024年到期，3亿美元本金、利率5.0%的高级票据于2028年到期，两者均可提前赎回[73] - 截至2020年9月30日，公司的合并债务为6.411亿美元，包括上述高级票据[75] - 控制权变更触发事件发生时，公司需按高级票据本金的101%回购，并支付应计未付利息[78] - 若公司循环信贷安排和/或其他债务本金总额4000万美元以上加速到期，高级票据契约将发生违约事件[78] - 若高级票据需回购、循环信贷安排借款需偿还或票据加速到期，公司无法保证有足够资金支付[78] - 公司循环信贷安排包含财务契约，要求维持最低有形净资产、最低流动性、最大允许杠杆比率和基于房地产资产账面价值及无限制现金的借款基础限制[80] - 公司面临高级债务和循环信贷安排的利率风险，固定利率债务利率变化影响债务工具公允价值，可变利率债务利率变化影响未来收益和现金流[161] - 公司固定利率债务包括2024年4月到期的3.5亿美元本金、利率8.0%的优先票据和2028年3月到期的3亿美元本金、利率5.0%的优先票据，可变利率债务为3.8亿美元的高级无担保循环信贷安排，截至2020年9月30日，循环信贷安排下无未偿还借款[162] - 2020年9月30日，公司应付票据账面价值为6.411亿美元，2019年为4.605亿美元[251] - 公司有3.8亿美元高级无抵押循环信贷额度，可增至5.7亿美元；2020年9月30日，无未偿还借款，已发行信用证3600万美元，可用额度3.44亿美元[252] - 2020年2月，公司发行3亿美元5.0%高级票据，2028年3月1日到期，年有效利率5.2%[254] - 公司有3.5亿美元8.0%高级票据未偿还，2024年4月15日到期，年有效利率8.5%[257] - 2020年3月，公司以现金偿还1.189亿美元3.75%可转换高级票据[258] - 2020年3月，公司以现金偿还1.189亿美元本金的3.75%可转换优先票据[266] - 2020年9月30日，公司现金及现金等价物账面价值3.943亿美元，公允价值3.943亿美元；债务账面价值6.411亿美元，公允价值6.735亿美元[265] 公司财务报告相关 - 管理层认为截至2020年9月30日，公司财务报告内部控制有效[170] - 安永会计师事务所认为截至2020年9月30日，公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[174] - 安永会计师事务所对公司2020年和2019年9月30日的合并资产负债表等相关财务报表发表了无保留意见[175][183] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为17.399亿美元，2019年为14.557亿美元；总负债为8.681亿美元，2019年为6.468亿美元；总权益为8.718亿美元，2019年为8.089亿美元[189] - 2020财年公司收入为9.318亿美元，2019财年为4.283亿美元，2018年前九个月为7830万美元[192] - 2020财年公司净收入为6170万美元，2019财年为3630万美元，2018年前九个月为7000万美元[192] - 2020财年归属于公司的基本和摊薄后每股净收入均为1.26美元，2019财年为0.79美元，2018年前九个月为1.64美元[192] - 2020财年加权平均普通股股数为4800万股，2019财年为4200万股，2018年前九个月为4190万股[192] - 2020年9月30日公司总股本为48,061,921股，普通股为4810万美元，留存收益为2.189亿美元，总股本权益为8.718亿美元[195] - 2020年、2019年和2018年公司净收入分别为6170万美元、3630万美元和7000万美元[198] - 2020年、2019年和2018年经营活动净现金使用量分别为1.684亿美元、3.912亿美元和2.83亿美元[198] - 2020年、2019年和2018年投资活动净现金提供（使用）量分别为500万美元、 - 80万美元和2.59亿美元[198] - 2020年、2019年和2018年融资活动净现金提供（使用）量分别为1.749亿美元、4.398亿美元和 - 40万美元[198] - 2020年、2019年和2018年现金及现金等价物期末余额分别为3.943亿美元、3.828亿美元和3.35亿美元[198] - 2018年2月公司向Starwood出售24个遗留项目，售价2.32亿美元，净收益2.175亿美元[204] - 2019年10月1日起采用新租赁会计准则，记录使用权资产270万美元和租赁负债290万美元[205] - 2020年和2019年公司活跃房地产超过债务水平，所有利息均资本化至房地产[214] - 2020年9月30日，公司物业和设备净值为110万美元，2019年为240万美元[216] - 2020财年、2019财年和截至2018年9月30日的九个月，折旧费用分别为30万美元、30万美元和20万美元[216] - 2020财年公司投资5.508亿美元用于收购住宅房地产，投资5.03亿美元用于开发住宅房地产[231] - 2020财年、2019财年和截至2018年9月30日的九个月，公司收入分别为9.318亿美元、4.283亿美元和7830万美元[236] - 2020财年、2019财年和截至2018年9月30日的九个月，公司向D.R. Horton的土地和地块销售额分别为8.876亿美元、3.266亿美元和3910万美元[236] - 2020财年、2019财年和截至2018年9月30日的九个月，资本化利息期末余额分别为4870万美元、2370万美元和320万美元[238] - 2020财年、2019财年和截至2018年9月30日的九个月，利息支出分别为4330万美元、2530万美元和730万美元[238] - 2020财年和2019财年，公司与土地购买合同相关的预收购成本冲销分别为90万美元和20万美元，截至2018年9月30日的九个月无冲销[235] - 2020财年无房地产减值费用，2019财年和截至2018年9月30日的九个月分别记录了80万美元和30万美元的减值费用[234] - 2020年9月30日，公司对非合并企业的投资为3.6亿美元，2019年为7.3亿美元；2020年收益为3.8亿美元，2019年为1.3亿美元[242] - 2018年9月30日止九个月，公司从非合并企业LM Land Holdings, LP获得的收益份额为6400万美元，该企业收入1.74亿美元，收益1.81亿美元[243] - 2018年9月30日止九个月，公司出售八项非合并企业权益，亚特兰大住宅项目净收益1.1亿美元，丹佛附近多户住宅项目净收益1.92亿美元[246] - 2020年9月30日，公司其他资产为2.49亿美元，2019年为1.37亿美元；应计费用和其他负债为9.38亿美元，2019年为7.96亿美元[248] - 2020年、2019年和2018年前九个月归属于公司的基本和摊薄每股净收益分别为1.26美元、0.79美元和1.64美元[266] - 2020年、2019年和2018年前九个月所得税费用分别为1640万美元、940万美元和 - 2530万美元[269] - 2020年、2019年和2018年前九个月有效税率分别为21%、21%和 - 57%[269] - 2020年9月30日和2019年9月30日，递延税项资产净额分别为1.24亿美元和2.43亿美元，递延税项负债净额分别为 - 1.81亿美元和 - 0.69亿美元[271] - 2020年9月30日，公司无联邦净运营亏损结转，有170万美元与州净运营亏损结转相关的税收优惠[272] - 2020财年公司向D.R. Horton偿还20万美元税收费用，2019财年D.R. Horton向公司偿还40万美元税收优惠[274] - 截至2020年9月30日，公司5亿美元股权证券的暂搁注册声明下有3.943亿美元可发行，其中1亿美元预留用于市价股权发售计划[279] - 2020年、2019年和2018年前九个月，公司401(k)计划匹配供款费用分别为40万美元、20万美元和10万美元[281] - 2020财年、2019财年和2018年前九个月，公司授予按时间归属的受限股票单位，在三到五年内等额逐年归属[285] 公司风险敞口情况 - 公司对货币波动和大宗商品价格波动均无重大风险敞口[163][164]

业绩总结 - Forestar在2020财年交付超过10,000个地块，较2019财年交付量增长超过100%[26] - 2020财年总收入为932百万美元，同比增长118%[47] - 2020财年净收入为62百万美元，每股净收入为1.26美元[47] - 2020财年第四季度，税前收入为32百万美元，税前利润率为9%[47] - 2020财年第四季度，销售、一般和行政费用为13百万美元，SG&A利润率为4%[47] 用户数据 - 截至2020年9月30日，Forestar拥有和控制60,500个地块，其中42,400个为自有地块，18,100个通过购置合同控制[34] - 72%的自有地块已签订销售合同或享有优先购买权，主要面向D.R. Horton[34] - 2020财年住宅地块的平均销售价格约为84,600美元[36] - 2020财年第四季度，住宅地块销售量同比增长108%，达到3,977个地块[47] 未来展望 - Forestar预计在2021财年将地块交付量增长25%至30%，预计收入约为11亿美元，税前利润率约为10%[26] - Forestar预计在2021财年投资至少12.5亿美元用于土地收购和开发[28] 资产与负债 - 截至2020年9月30日，Forestar的流动性约为740百万美元，净杠杆率为22.1%[44] - 总资产为1,739.9百万美元，较上年同期的1,455.7百万美元增长19.5%[52] - 总负债为641.1百万美元，较上年同期的460.5百万美元增长39.2%[52] - 股东权益为870.9百万美元，较上年同期的808.3百万美元增长7.5%[52] - 负债占总资本的比例为42.4%，较上年同期的36.3%上升6.1个百分点[52] 投资与战略 - Forestar在2020财年投资超过10亿美元用于土地收购和开发[28] - Forestar的战略关系与D.R. Horton增强了其商业模式、增长和风险特征[20] - Forestar的经营模式与传统土地开发商相比，具有更高的周转率和较低的风险[12] - Forestar的土地和地块供应中，通过购买合同控制的部分有所增加，显示出资本效率的关注[30] - 自有地块中，39%为公司自源，较去年28%增长，预计将提升税前利润率[32]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归属Forestar的净收入增长91%，达到2420万美元，摊薄后每股收益为0.50美元，上年同期为1270万美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [9] - 2020财年归属Forestar的净收入为6080万美元，摊薄后每股收益为1.26美元，2019财年为3300万美元，摊薄后每股收益为0.79美元 [11] - 第四季度综合收入总计3.476亿美元，其中住宅地块销售收入为520万美元，第四季度地块销售收入较上年同期增长90%，达到3.424亿美元 [10] - 2020财年综合收入总计9.318亿美元，其中住宅和商业地块销售收入为5110万美元，2020财年地块销售收入较上年增长150%，达到8.803亿美元 [12] - 第四季度税前收入为3200万美元，税前利润率为9.2%，2020财年税前收入为7810万美元，税前利润率为8.4%，第四季度和全年毛利率均为12.7% [13] - 第四季度SG&A费用占收入的比例为3.7%，全年为4.9%，预计2021财年税前利润率将提高至约10% [13][14] - 截至9月30日，公司流动性约为7.4亿美元，包括4亿美元无限制现金和3.4亿美元循环信贷额度可用额度，总债务为6.41亿美元，净债务与资本比率为22.1% [17] - 截至9月30日，股东权益为8.71亿美元，每股账面价值增至18.12美元，较上年增长8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020财年向房屋建筑商交付超过10000块地块，是2019财年交付量的两倍多，第四季度售出住宅地块3977块，较上年同期增长108%，2020财年售出住宅地块10373块，较2019财年增长151% [6][10][13] - 第四季度平均地块销售价格为86000美元，2020财年为84000 - 84600美元，第四季度售出的地块中77%来自开发项目，2020财年为71% [10][13] - 第四季度向D.R. Horton售出3900块地块，2020财年为10200块，Forestar售予D.R. Horton的地块占D.R. Horton成交地块的比例同比翻倍 [8][13] - 第四季度对地块、土地和开发的投资总计3.2亿美元，其中1.7亿美元用于土地，1.5亿美元用于土地开发，2020财年投资总计约10亿美元，预计2021财年至少投资12.5亿美元 [15][16] - 截至9月30日，地块头寸为60500块，其中42400块为自有，18100块通过购买合同控制，自有地块中14000块（33%）已与D.R. Horton签订销售合同，代表约10亿美元未来收入，另有16400块（39%）根据主供应协议享有优先购买权 [16] - 截至9月30日，自有地块中39%由Forestar获取，高于一年前的28% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在快速扩大业务规模，利用住宅成品地块市场的优势，实施相关举措以提高税前盈利能力 [6] - 公司高效扩大业务，SG&A杠杆较2019财年提高180个基点，预计2021财年毛利率将提高 [7] - 公司在资金不足且分散的地块开发行业巩固市场份额，执行以回报为重点的商业模式 [8] - 公司高周转、低风险的制造策略使净资产收益率同比提高260个基点，预计2021财年利润和回报将进一步增长 [9] - 公司独特的地块制造商业模式与典型土地开发商不同，无未获批规划，专注于为经济适用房开发地块，拥有经验丰富的管理团队，能应对市场周期 [21] - 公司拥有强大的资产负债表和流动性状况，净杠杆率低，盈利且SG&A占比预计将显著低于多数上市房屋建筑商，与D.R. Horton的关系是独特竞争优势 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于当前市场状况，预计2021财年交付13000 - 13500块地块，产生约11亿美元收入，全年税前利润率约为10% [19][20] - 公司认为其运营模式在达到一定规模后，财务业绩和回报将与多数中型房屋建筑商相当或更好 [20] 其他重要信息 - 公司新开发项目的承保标准包括库存年度税前回报率至少为15%，并在36个月内收回初始现金投资 [15] - 公司在第四季度签订股权分配协议，可通过售后市场股权发行计划不时发行和出售至多1亿美元普通股，截至9月30日，该计划下未发行任何股份 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年交付量大幅提升的举措 - 公司在疫情期间继续土地收购计划，市场复苏后加大生产力度，增加开发地块数量，以满足当前和未来需求 [25] 问题2: 土地市场竞争情况 - 建筑商积极补充地块库存，但更关注150 - 200块的小地块，Forestar专注于稍大交易，竞争相对较小，管道业务强劲 [26][27] 问题3: 收入增长预期及限制因素 - 公司对2021年交付13000 - 13500块地块的指引有信心，年末有5000块成品地块和12000块开发中地块，可应对额外需求，收入指引与地块销售指引的差异是由于预计ASP下降 [31][32] 问题4: Forestar和第三方采购交易的利润率差异 - 难以精确确定利润率差异，Forestar采购交易可控制交易，第三方采购交易竞争更激烈，利润率因交易长度和规模而异 [33][34] 问题5: 第四季度利润率的影响因素 - 利润率基于产品组合，Forestar采购交易销售开始增加，地块银行交易占比下降，预计利润率将扩大，第四季度轨道销售利润率正常，对利润率有一定贡献 [35][36][37] 问题6: 2021年地块销售节奏及住房需求可持续性 - 公司不提供月度指引，数据季节性不明显，2021年有显著增长，季度间可能有波动 [41][42][43] 问题7: 房价上涨对公司定价的影响及建筑商成本上升的应对 - 公司销售大多已签订合同，市场价格变动时短期内价格变动不大，设定下一阶段价格时会利用有利定价，建筑商通常在ASP下降时寻求优惠，而非增速放缓时 [45] 问题8: 2021年地块银行和地块开发的比例 - 预计2021年地块银行占比低于20%，此前用地块银行利用现金，现在减少使用 [48] 问题9: 更高比例地块开发对税前利润率的影响 - 公司预计恢复到约10%的税前利润率，相比今年将提高约160个基点 [50][51] 问题10: 水平开发业务的策略及现状 - 公司年初策略是保持工人工作，确保支付及时，目前工人可用性未下降，价格方面PVC管有小幅上涨，预计不是长期问题，开发时间未延长，成本相对稳定 [55][56][57] 问题11: 公司参与建筑商价格上涨收益的情况 - 公司按阶段定价，无自动与市场价格挂钩的价格调整机制，会根据项目情况评估并争取提高价格，约三分之一的管道业务未签订合同或优先购买权协议，可利用市场条件 [59][60] 问题12: 土地市场过热区域及通胀情况 - 加利福尼亚土地所有者试图提高价格，市场传言土地通胀约10%，其他地区未达到该水平，公司在加州业务不深 [61] 问题13: 第四季度现金余额增加和库存周转率提高的原因 - 主要是第四季度销售强劲，售出近4000块地块，同时更多使用地块期权合同购买地块 [63] 问题14: 与第三方建筑商首个项目的情况及市场潜力 - 与第三方建筑商合作是公司目标，目前有16个分部办公室，人员配备足以处理第三方业务，需求存在，长期目标是第三方业务占比至少达30%，去年占比从1%提高到2% [65][66]

公司业务布局 - 截至2020年6月30日，公司在22个州的51个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[76] 财务数据关键指标变化 - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，收入从8820万美元增至1.779亿美元，9个月对比从1.92亿美元增至5.843亿美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，销售成本从7530万美元增至1.571亿美元，9个月对比从1.496亿美元增至5.103亿美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，销售、一般和行政费用从790万美元增至1120万美元，9个月对比从1980万美元增至3280万美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，所得税前收入从840万美元增至1030万美元，9个月对比从2960万美元增至4610万美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，所得税费用从150万美元降至20万美元，9个月对比从600万美元增至890万美元；有效税率3个月从17.9%降至1.9%，9个月从20.3%降至19.3% [93] - 2020年6月30日，公司债务与总资本比率为43.1%，净债务与总资本比率为25.2% [98] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物为3.556亿美元，循环信贷额度可用借款能力为3.484亿美元[96] - 2020年前九个月，经营活动净现金使用量为2.057亿美元，2019年同期为4.501亿美元[110] - 2020年前九个月，投资活动净现金流入为310万美元，2019年同期为净现金使用80万美元[111] - 2020年前九个月，融资活动净现金流入为1.754亿美元，主要来自发行3亿美元本金、利率5.0%的高级票据，部分被偿还1.189亿美元本金、利率3.75%的可转换高级票据所抵消；2019年同期为3.391亿美元[112] 业务线数据关键指标变化 - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，出售给D.R. Horton的住宅地块从995块增至1991块，收入从7520万美元增至1.593亿美元；9个月对比地块从1903块增至6287块，收入从1.454亿美元增至5.26亿美元[87] 公司地块头寸情况 - 2020年6月30日，公司地块头寸包括50700块住宅地块，其中约38300块为自有，12400块通过购买合同控制[87] 公司信贷安排情况 - 公司有3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，可增至5.7亿美元，信用证子限额为1亿美元或循环信贷承诺的50%，截至2020年6月30日，无未偿还借款，已发行3160万美元信用证，可用额度3.484亿美元[100] - 截至2020年6月30日，公司有3160万美元循环信贷安排下的未偿还信用证和2.062亿美元第三方发行的履约保证金[108] 公司债务发行与偿还情况 - 2020年2月，公司发行3亿美元本金、利率5.0%的高级票据，2028年3月1日到期，年有效利率5.2%；另有3.5亿美元本金、利率8.0%的高级票据将于2024年到期[103] - 2020年3月，公司以现金偿还1.189亿美元本金、利率3.75%的可转换高级票据[104] 公司债务回购与股权发行情况 - 2020年4月30日，董事会授权回购至多3000万美元债务证券，截至2020年6月30日，授权额度未使用[106] - 2018年9月，公司向SEC提交5亿美元股权证券的暂搁注册声明，截至2020年6月30日，3.943亿美元仍可发行[107] 公司债务结构情况 - 公司固定利率债务包括3.5亿美元本金、利率8.0%的高级票据（2024年4月到期）和3亿美元本金、利率5.0%的高级票据（2028年3月到期），可变利率债务为3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，截至2020年6月30日，循环信贷安排下无未偿还借款[120]

业绩总结 - Forestar在2020财年的预计交付量为8,700到9,000个地块[27] - 2021财年的预计交付量为10,500到11,500个地块[27] - Forestar的收入约为8.2亿美元[9] - 2020财年截至6月30日的总收入为1.78亿美元，同比增长102%[50] - 2020财年截至6月30日的净收入为1,000万美元，每股净收入为0.21美元[50] - 2020财年第三季度，住宅地块销售量同比增长75%，达到2,023个地块[50] 用户数据 - Forestar的拥有和控制的地块数量为50,700个[9] - 截至2020年6月30日，Forestar拥有50,700个地块，其中38,300个为自有地块，12,400个通过购置合同控制[35] - 77%的自有地块（29,600个）已与D.R. Horton签订销售合同或享有优先购买权[35] - 平均住宅地块销售价格为85,300美元[37] 未来展望 - Forestar的流动性约为7亿美元，包括3.56亿美元的无条件现金和现金等价物[47] - Forestar的净负债率为25.2%，低于40%的财务政策上限[47] - Forestar的财务政策包括对地块开发投资的严格审核，要求投资回报率（ROI）不低于15%[47] 新产品和新技术研发 - Forestar的地块开发项目为短期、完全获得批准的项目，旨在降低风险并提高回报[12] 市场扩张和并购 - Forestar与D.R. Horton的战略关系增强了公司的市场地位[21] - D.R. Horton在过去的住房低迷期间每年仍关闭约17,000到20,000套房[21] - Forestar的运营在51个市场和22个州进行，具有多样化的国家足迹和强大的流动性[8] 负面信息 - Forestar对COVID-19的未来影响保持谨慎态度[5] - 2020年第二季度的土地收购活动在4月因COVID-19受到限制，但在5月和6月恢复至正常水平[31] 其他新策略和有价值的信息 - Forestar的销售、一般和管理费用为1,100万美元，占收入的6%[50] - 总资产为16.854亿美元，较上期增长8.8%[57] - 总负债为6.406亿美元，较上期增长39.1%[58] - 股东权益为8.463亿美元，较上期增长4.9%[58] - 债务占总资本比例为43.1%，较上期上升6.8%[58] - DHI持有FOR约65%的控股权[60] - DHI在FOR的股东协议中有权提名董事会成员，现已提名四名董事[65] - DHI在FOR的股东协议中，若持股比例低于35%，FOR需获得DHI同意才能进行重大财务决策[65] - FOR与DHI之间的共享服务协议涵盖会计、财务、税务等多个领域的服务[67]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属Forestar的净收入增长46%，达到1010万美元，摊薄后每股收益为0.21美元，上年同期为690万美元，摊薄后每股收益为0.16美元，本季度结果包含与《CARES法案》净运营亏损结转规定相关的230万美元所得税收益 [13] - 第三季度收入较上年同期增长102%，达到1.78亿美元，其中包括1340万美元的住宅地块销售收入 [14] - 第三季度税前收入为1030万美元，税前利润率为5.8%，毛利率为11.7%，销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为6.3% [16] - 截至6月30日，公司拥有约7亿美元的流动性，包括3.5亿美元的无限制现金和约3.5亿美元的循环信贷额度可用额度，债务总额为6.41亿美元，直到2024财年才有高级票据到期，季度末净债务与资本比率为25.2%，6月30日股东权益为8.46亿美元，每股账面价值为17.61美元，较一年前上涨6% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度住宅地块交付量超过2000块，较上年同期增长75%，本季度共售出2023块住宅地块，平均地块销售价格为79900美元 [10][14] - 本季度售出的地块中，77%来自开发项目，其余来自地块储备，在总售出地块中，约2000块在本季度售予D.R. Horton [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月下旬和4月，住房市场因疫情影响，房屋建筑商放缓地块购买，公司地块销售速度下降，5月和6月市场状况改善，地块销售速度在本季度稳步上升 [9][10] - 公司未看到广泛的房价下跌，成品地块定价也未发生重大变化 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借低净杠杆、强大的流动性状况、低运营成本模式以及与D.R. Horton的关系，有能力在不断变化的市场条件下成功运营，且在服务不足的地块开发市场中处于独特地位，有望整合市场份额 [11] - 公司专注于为经济适用房开发地块，无未获授权土地，目标是拥有三到四年的土地和地块库存 [21][24] - 公司预计其运营模式在规模效应下，财务结果和回报将与大多数中型房屋建筑商相似或更好，长期税前利润率约为10% [23] - 公司将继续与D.R. Horton各部门及其他建筑商客户密切合作，平衡成品地块价格和销售速度，以实现库存投资回报最大化 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫情未来对运营和整体经济的影响持谨慎态度，但认为自身具备应对能力 [11] - 由于美国经济和业务运营的不确定性，公司撤回了2020和2021财年的指导，基于当前市场条件，预计2020财年交付8700 - 9000块地块，2021财年交付量增长至10500 - 11500块地块，待市场条件有足够可见性时，将提供更多2021财年指导 [19] 其他重要信息 - 第三季度，地块、土地和开发投资总计2.3亿美元，其中1亿美元用于土地，1.3亿美元用于土地开发，截至6月的九个月，地块、土地和开发投资总计7.3亿美元 [20] - 6月30日，公司地块头寸为50700块，其中38300块为自有，12400块通过购买合同控制，自有地块中，14100块（37%）已与D.R. Horton签订销售合同，代表约10亿美元的未来收入，另有15500块自有地块根据主供应协议享有D.R. Horton的优先购买权 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020和2021财年交付量指导下调的原因 - 主要是由于市场条件不确定，公司此前暂停了土地购买和地块开发活动，目前已恢复正常 [27][28] 问题2: 销售、一般和行政费用（SG&A）在收入增长情况下保持平稳的原因及可持续性 - 公司在该季度放缓了招聘，随着平台建设推进，SG&A总金额可能会增加，作为收入的百分比可能会因月度和季度不同而波动，但目前趋势良好 [29] 问题3: 下一季度每月地块销售能否超过5、6月水平 - 公司认为没有阻碍，有已开发地块库存，后续地块也在开发中 [31] 问题4: 满足建筑商对地块更强需求的机会、重新加速土地开发和收购活动的程度以及原土地支出指导是否仍适用 - 公司认为有望实现原计划的年度土地和开发支出10亿美元，购买土地到产生首笔收入通常间隔一年，此前的短暂暂停影响不大，公司有大量地块库存，有能力满足需求 [35][36][37] 问题5: 是否看到建筑商需求增加 - 公司表示目前不仅D.R. Horton，第三方建筑商的需求也在增加 [40] 问题6: 毛利率环比下降的原因 - 主要是由于本季度的地块销售，地块销售与地块储备类似，是根据回报而非毛利率进行评估，且持有时间较短，毛利率较低但回报有吸引力 [42] 问题7: 下半年开发是否会面临竞争加剧和成本上升 - 目前公司大部分开发项目已签订合同，此前暂停开发并进行了重新定价，获得了一些价格优惠，即使后期成本上升，大部分地块尚未定价，可在定价政策中考虑 [44] 问题8: 地块价格是否有变化，未签订合同地块与已签订合同地块定价是否有差异 - 已签订合同的地块价格无变化，公司看到当前可交付地块的需求增加和定价能力提升，并在适当情况下利用这一优势 [45] 问题9: 各地区市场表现差异及机会 - 佛罗里达、得克萨斯和卡罗来纳州表现最佳，公司在这些地区布局良好，东北部和加利福尼亚州需求较弱，公司目前在这些地区的头寸较小 [47] 问题10: COVID或相关限制是否影响开发周期时间 - 目前未看到开发周期时间推迟，由于其他建筑商暂停开发项目，公司在某些工地增加了施工队伍，开发速度有所加快，但这不是长期变化 [49] 问题11: 后疫情时代去城市化趋势是否影响地块需求类型、价格点、规模或地理分布 - 公司认为这一趋势不改变其战略，公司一直专注于郊区经济适用房价格点，若去城市化趋势持续，公司将处于有利地位 [52] 问题12: 新指导下未来几年开发项目交付比例是否仍为三分之二 - 公司认为季度间会有波动，但目前这仍是合理的指导比例 [55][56] 问题13: 本季度住宅地块销售的考虑因素及未来水平预期 - 出售地块并非公司核心业务，此次是因为该地块与D.R. Horton的一处房产相邻，共同开发过于复杂，持有几个月后出售获得了良好回报，地块销售将不规律，不会每个季度都有 [57][58][59] 问题14: 建立公司和后台职能的进展及建成公司办公室的时间 - 公司取得了很大进展，聘请Jim是一大助力，他正在组建团队，减少对Horton后台办公室的依赖，某些职能如投资者关系、人力资源和信息技术希望保留，目前没有明确的时间表 [60][61]

公司业务基本情况 - 截至2020年3月31日，公司在21个州的50个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[78] 业务受疫情影响情况 - 2020财年第二季度后期，受COVID - 19影响，公司地块销售速度下降[79] 收入数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，公司收入分别为1.591亿美元和4.064亿美元，上年同期分别为6530万美元和1.038亿美元[85] 住宅地块销售数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，公司销售的住宅地块分别为1951块和4373块，上年同期分别为548块和1066块[86] 地块头寸情况 - 2020年3月31日，公司地块头寸包括52300块住宅地块，其中约35800块为自有，16500块通过期权购买合同控制[89] 销售、一般和行政费用数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，销售、一般和行政费用分别为1120万美元和2170万美元，上年同期分别为620万美元和1190万美元[93] 所得税费用及有效税率数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，所得税费用分别为330万美元和870万美元，有效税率分别为24.1%和24.3%，上年同期分别为360万美元和460万美元，有效税率分别为22.0%和21.6%[95] 现金及现金等价物与循环信贷安排可用额度情况 - 2020年3月31日，公司现金及现金等价物为4.382亿美元，循环信贷安排可用借款额度为3.49亿美元[98] 债务比率情况 - 2020年3月31日，公司债务与总资本比率为43.4%，净债务与总资本比率为19.5%[99] 循环信贷安排情况 - 公司有3.8亿美元的高级无抵押循环信贷安排，可根据条件增加至5.7亿美元，截至2020年3月31日，可用额度为3.49亿美元[101] - 循环信贷安排到期日延长至2022年10月2日，可经多数承诺贷款人批准最多两次额外延长一年[102] 优先票据发行与偿还情况 - 2020年2月公司发行3亿美元本金的5.0%优先票据，2028年3月1日到期，年有效利率为5.2%；另有3.5亿美元本金的8.0%优先票据将于2024年到期[104] - 2020年3月公司以现金偿还1.189亿美元本金的3.75%可转换优先票据[105] 股权证券发行情况 - 截至2020年3月31日，公司1.943亿美元股权证券仍可根据暂搁注册声明发行[108] 信用证与履约保证金情况 - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排下有3100万美元未偿还信用证，第三方发行的履约保证金为1.746亿美元[109] 经营活动净现金使用量变化 - 2020年3月31日止六个月，经营活动净现金使用量为1.238亿美元，而2019年同期为2.835亿美元[110] 投资活动净现金情况变化 - 2020年3月31日止六个月，投资活动提供净现金350万美元，而2019年同期投资活动使用现金70万美元[111] 融资活动净现金情况变化 - 2020年3月31日止六个月，融资活动提供净现金1.757亿美元，主要来自发行3亿美元本金的5.0%优先票据，部分被偿还1.189亿美元本金的3.75%可转换优先票据所抵消；2019年同期融资活动提供净现金3130万美元[112] 固定利率与可变利率债务情况 - 公司固定利率债务包括3.5亿美元本金的8.0%优先票据（2024年4月到期）和3亿美元本金的5.0%优先票据（2028年3月到期）；可变利率债务为3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，截至2020年3月31日无未偿还借款[120] 债务证券回购授权情况 - 2020年4月20日，公司董事会授权回购至多3000万美元债务证券，授权于4月30日生效且无到期日[107]

业绩总结 - Forestar在2020财年的收入约为7.3亿美元，流动性约为7.9亿美元，股本市值约为5.6亿美元[9] - 2020财年上半年，公司收入为4.06亿美元，同比增长292%[45] - 2020财年第二季度，公司收入为1.59亿美元，同比增长144%[45] - 2020年3月31日，Forestar的地块交付量为1,066个，收入为8400万美元[25] - 2020财年第二季度，住宅地块销售量同比增长256%，达到1,951个地块[45] 用户数据 - 截至2020年3月31日，公司拥有和控制52,300个地块，其中35,800个为自有地块，16,500个通过购销合同控制[31] - 自有地块中有80%（即28,600个）已签订销售合同或享有优先购买权[45] 未来展望 - Forestar的地块交付和收入指引已因COVID-19而撤回，显示出市场的不确定性[25] - 公司在2020年3月31日的土地收购支出为8300万美元，显示出对市场条件的适应能力[27] 新产品和新技术研发 - Forestar的地块开发项目以短期、完全获得批准的项目为主，旨在降低风险并提高回报[11] 市场扩张和并购 - 公司在21个州的50个市场中运营，具有多样化的国家足迹和强大的流动性[8] - D.R. Horton在过去的住房低迷期间每年仍关闭约17,000到20,000套房屋，显示出对成品地块的强烈需求[21] 负面信息 - 由于COVID-19的影响，Forestar已暂停土地收购活动，并严格管理地块开发支出[27] 财务状况 - 公司总负债为640.1百万美元，较上年同期的460.5百万美元增长了38.1%[52] - 股东权益为835.9百万美元，较上年同期的808.3百万美元增长了3.9%[52] - 总资产和负债为1,675.6百万美元，较上年同期的1,455.7百万美元增长了15.1%[52] - 净债务占总资本的比例为19.5%[52] - 债务占总资本的比例为43.4%，较上年同期的36.3%上升了7.1个百分点[52] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2020年2月发行了3亿美元的5.0%高级票据，计划于2028年到期[42] - 公司持有DHI约65%的控股权[54] - DHI在FOR的股东协议中有权提名与其股权比例相应的董事会成员[60] - DHI在FOR的股东协议中，若其持股比例低于35%，FOR需获得DHI的同意才能增加负债超过40%[60] - DHI与FOR之间的共享服务协议涵盖会计、财务、税务等多个领域的服务[62] - FOR与DHI的主供协议允许DHI以市场价格优先购买FOR项目中的土地[58]