业绩总结 - Forestar在2020财年交付超过10,000个地块，较2019财年交付量增长超过100%[26] - 2020财年总收入为932百万美元，同比增长118%[47] - 2020财年净收入为62百万美元，每股净收入为1.26美元[47] - 2020财年第四季度，税前收入为32百万美元，税前利润率为9%[47] - 2020财年第四季度，销售、一般和行政费用为13百万美元，SG&A利润率为4%[47] 用户数据 - 截至2020年9月30日，Forestar拥有和控制60,500个地块，其中42,400个为自有地块，18,100个通过购置合同控制[34] - 72%的自有地块已签订销售合同或享有优先购买权，主要面向D.R. Horton[34] - 2020财年住宅地块的平均销售价格约为84,600美元[36] - 2020财年第四季度，住宅地块销售量同比增长108%，达到3,977个地块[47] 未来展望 - Forestar预计在2021财年将地块交付量增长25%至30%，预计收入约为11亿美元，税前利润率约为10%[26] - Forestar预计在2021财年投资至少12.5亿美元用于土地收购和开发[28] 资产与负债 - 截至2020年9月30日，Forestar的流动性约为740百万美元，净杠杆率为22.1%[44] - 总资产为1,739.9百万美元，较上年同期的1,455.7百万美元增长19.5%[52] - 总负债为641.1百万美元，较上年同期的460.5百万美元增长39.2%[52] - 股东权益为870.9百万美元，较上年同期的808.3百万美元增长7.5%[52] - 负债占总资本的比例为42.4%，较上年同期的36.3%上升6.1个百分点[52] 投资与战略 - Forestar在2020财年投资超过10亿美元用于土地收购和开发[28] - Forestar的战略关系与D.R. Horton增强了其商业模式、增长和风险特征[20] - Forestar的经营模式与传统土地开发商相比，具有更高的周转率和较低的风险[12] - Forestar的土地和地块供应中，通过购买合同控制的部分有所增加，显示出资本效率的关注[30] - 自有地块中，39%为公司自源，较去年28%增长，预计将提升税前利润率[32]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归属Forestar的净收入增长91%，达到2420万美元，摊薄后每股收益为0.50美元，上年同期为1270万美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [9] - 2020财年归属Forestar的净收入为6080万美元，摊薄后每股收益为1.26美元，2019财年为3300万美元，摊薄后每股收益为0.79美元 [11] - 第四季度综合收入总计3.476亿美元，其中住宅地块销售收入为520万美元，第四季度地块销售收入较上年同期增长90%，达到3.424亿美元 [10] - 2020财年综合收入总计9.318亿美元，其中住宅和商业地块销售收入为5110万美元，2020财年地块销售收入较上年增长150%，达到8.803亿美元 [12] - 第四季度税前收入为3200万美元，税前利润率为9.2%，2020财年税前收入为7810万美元，税前利润率为8.4%，第四季度和全年毛利率均为12.7% [13] - 第四季度SG&A费用占收入的比例为3.7%，全年为4.9%，预计2021财年税前利润率将提高至约10% [13][14] - 截至9月30日，公司流动性约为7.4亿美元，包括4亿美元无限制现金和3.4亿美元循环信贷额度可用额度，总债务为6.41亿美元，净债务与资本比率为22.1% [17] - 截至9月30日，股东权益为8.71亿美元，每股账面价值增至18.12美元，较上年增长8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020财年向房屋建筑商交付超过10000块地块，是2019财年交付量的两倍多，第四季度售出住宅地块3977块，较上年同期增长108%，2020财年售出住宅地块10373块，较2019财年增长151% [6][10][13] - 第四季度平均地块销售价格为86000美元，2020财年为84000 - 84600美元，第四季度售出的地块中77%来自开发项目，2020财年为71% [10][13] - 第四季度向D.R. Horton售出3900块地块，2020财年为10200块，Forestar售予D.R. Horton的地块占D.R. Horton成交地块的比例同比翻倍 [8][13] - 第四季度对地块、土地和开发的投资总计3.2亿美元，其中1.7亿美元用于土地，1.5亿美元用于土地开发，2020财年投资总计约10亿美元，预计2021财年至少投资12.5亿美元 [15][16] - 截至9月30日，地块头寸为60500块，其中42400块为自有，18100块通过购买合同控制，自有地块中14000块（33%）已与D.R. Horton签订销售合同，代表约10亿美元未来收入，另有16400块（39%）根据主供应协议享有优先购买权 [16] - 截至9月30日，自有地块中39%由Forestar获取，高于一年前的28% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在快速扩大业务规模，利用住宅成品地块市场的优势，实施相关举措以提高税前盈利能力 [6] - 公司高效扩大业务，SG&A杠杆较2019财年提高180个基点，预计2021财年毛利率将提高 [7] - 公司在资金不足且分散的地块开发行业巩固市场份额，执行以回报为重点的商业模式 [8] - 公司高周转、低风险的制造策略使净资产收益率同比提高260个基点，预计2021财年利润和回报将进一步增长 [9] - 公司独特的地块制造商业模式与典型土地开发商不同，无未获批规划，专注于为经济适用房开发地块，拥有经验丰富的管理团队，能应对市场周期 [21] - 公司拥有强大的资产负债表和流动性状况，净杠杆率低，盈利且SG&A占比预计将显著低于多数上市房屋建筑商，与D.R. Horton的关系是独特竞争优势 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于当前市场状况，预计2021财年交付13000 - 13500块地块，产生约11亿美元收入，全年税前利润率约为10% [19][20] - 公司认为其运营模式在达到一定规模后，财务业绩和回报将与多数中型房屋建筑商相当或更好 [20] 其他重要信息 - 公司新开发项目的承保标准包括库存年度税前回报率至少为15%，并在36个月内收回初始现金投资 [15] - 公司在第四季度签订股权分配协议，可通过售后市场股权发行计划不时发行和出售至多1亿美元普通股，截至9月30日，该计划下未发行任何股份 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年交付量大幅提升的举措 - 公司在疫情期间继续土地收购计划，市场复苏后加大生产力度，增加开发地块数量，以满足当前和未来需求 [25] 问题2: 土地市场竞争情况 - 建筑商积极补充地块库存，但更关注150 - 200块的小地块，Forestar专注于稍大交易，竞争相对较小，管道业务强劲 [26][27] 问题3: 收入增长预期及限制因素 - 公司对2021年交付13000 - 13500块地块的指引有信心，年末有5000块成品地块和12000块开发中地块，可应对额外需求，收入指引与地块销售指引的差异是由于预计ASP下降 [31][32] 问题4: Forestar和第三方采购交易的利润率差异 - 难以精确确定利润率差异，Forestar采购交易可控制交易，第三方采购交易竞争更激烈，利润率因交易长度和规模而异 [33][34] 问题5: 第四季度利润率的影响因素 - 利润率基于产品组合，Forestar采购交易销售开始增加，地块银行交易占比下降，预计利润率将扩大，第四季度轨道销售利润率正常，对利润率有一定贡献 [35][36][37] 问题6: 2021年地块销售节奏及住房需求可持续性 - 公司不提供月度指引，数据季节性不明显，2021年有显著增长，季度间可能有波动 [41][42][43] 问题7: 房价上涨对公司定价的影响及建筑商成本上升的应对 - 公司销售大多已签订合同，市场价格变动时短期内价格变动不大，设定下一阶段价格时会利用有利定价，建筑商通常在ASP下降时寻求优惠，而非增速放缓时 [45] 问题8: 2021年地块银行和地块开发的比例 - 预计2021年地块银行占比低于20%，此前用地块银行利用现金，现在减少使用 [48] 问题9: 更高比例地块开发对税前利润率的影响 - 公司预计恢复到约10%的税前利润率，相比今年将提高约160个基点 [50][51] 问题10: 水平开发业务的策略及现状 - 公司年初策略是保持工人工作，确保支付及时，目前工人可用性未下降，价格方面PVC管有小幅上涨，预计不是长期问题，开发时间未延长，成本相对稳定 [55][56][57] 问题11: 公司参与建筑商价格上涨收益的情况 - 公司按阶段定价，无自动与市场价格挂钩的价格调整机制，会根据项目情况评估并争取提高价格，约三分之一的管道业务未签订合同或优先购买权协议，可利用市场条件 [59][60] 问题12: 土地市场过热区域及通胀情况 - 加利福尼亚土地所有者试图提高价格，市场传言土地通胀约10%，其他地区未达到该水平，公司在加州业务不深 [61] 问题13: 第四季度现金余额增加和库存周转率提高的原因 - 主要是第四季度销售强劲，售出近4000块地块，同时更多使用地块期权合同购买地块 [63] 问题14: 与第三方建筑商首个项目的情况及市场潜力 - 与第三方建筑商合作是公司目标，目前有16个分部办公室，人员配备足以处理第三方业务，需求存在，长期目标是第三方业务占比至少达30%，去年占比从1%提高到2% [65][66]

公司业务布局 - 截至2020年6月30日，公司在22个州的51个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[76] 财务数据关键指标变化 - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，收入从8820万美元增至1.779亿美元，9个月对比从1.92亿美元增至5.843亿美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，销售成本从7530万美元增至1.571亿美元，9个月对比从1.496亿美元增至5.103亿美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，销售、一般和行政费用从790万美元增至1120万美元，9个月对比从1980万美元增至3280万美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，所得税前收入从840万美元增至1030万美元，9个月对比从2960万美元增至4610万美元[83] - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，所得税费用从150万美元降至20万美元，9个月对比从600万美元增至890万美元；有效税率3个月从17.9%降至1.9%，9个月从20.3%降至19.3% [93] - 2020年6月30日，公司债务与总资本比率为43.1%，净债务与总资本比率为25.2% [98] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物为3.556亿美元，循环信贷额度可用借款能力为3.484亿美元[96] - 2020年前九个月，经营活动净现金使用量为2.057亿美元，2019年同期为4.501亿美元[110] - 2020年前九个月，投资活动净现金流入为310万美元，2019年同期为净现金使用80万美元[111] - 2020年前九个月，融资活动净现金流入为1.754亿美元，主要来自发行3亿美元本金、利率5.0%的高级票据，部分被偿还1.189亿美元本金、利率3.75%的可转换高级票据所抵消；2019年同期为3.391亿美元[112] 业务线数据关键指标变化 - 2020年3 - 6月和2019年同期相比，出售给D.R. Horton的住宅地块从995块增至1991块，收入从7520万美元增至1.593亿美元；9个月对比地块从1903块增至6287块，收入从1.454亿美元增至5.26亿美元[87] 公司地块头寸情况 - 2020年6月30日，公司地块头寸包括50700块住宅地块，其中约38300块为自有，12400块通过购买合同控制[87] 公司信贷安排情况 - 公司有3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，可增至5.7亿美元，信用证子限额为1亿美元或循环信贷承诺的50%，截至2020年6月30日，无未偿还借款，已发行3160万美元信用证，可用额度3.484亿美元[100] - 截至2020年6月30日，公司有3160万美元循环信贷安排下的未偿还信用证和2.062亿美元第三方发行的履约保证金[108] 公司债务发行与偿还情况 - 2020年2月，公司发行3亿美元本金、利率5.0%的高级票据，2028年3月1日到期，年有效利率5.2%；另有3.5亿美元本金、利率8.0%的高级票据将于2024年到期[103] - 2020年3月，公司以现金偿还1.189亿美元本金、利率3.75%的可转换高级票据[104] 公司债务回购与股权发行情况 - 2020年4月30日，董事会授权回购至多3000万美元债务证券，截至2020年6月30日，授权额度未使用[106] - 2018年9月，公司向SEC提交5亿美元股权证券的暂搁注册声明，截至2020年6月30日，3.943亿美元仍可发行[107] 公司债务结构情况 - 公司固定利率债务包括3.5亿美元本金、利率8.0%的高级票据（2024年4月到期）和3亿美元本金、利率5.0%的高级票据（2028年3月到期），可变利率债务为3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，截至2020年6月30日，循环信贷安排下无未偿还借款[120]

业绩总结 - Forestar在2020财年的预计交付量为8,700到9,000个地块[27] - 2021财年的预计交付量为10,500到11,500个地块[27] - Forestar的收入约为8.2亿美元[9] - 2020财年截至6月30日的总收入为1.78亿美元，同比增长102%[50] - 2020财年截至6月30日的净收入为1,000万美元，每股净收入为0.21美元[50] - 2020财年第三季度，住宅地块销售量同比增长75%，达到2,023个地块[50] 用户数据 - Forestar的拥有和控制的地块数量为50,700个[9] - 截至2020年6月30日，Forestar拥有50,700个地块，其中38,300个为自有地块，12,400个通过购置合同控制[35] - 77%的自有地块（29,600个）已与D.R. Horton签订销售合同或享有优先购买权[35] - 平均住宅地块销售价格为85,300美元[37] 未来展望 - Forestar的流动性约为7亿美元，包括3.56亿美元的无条件现金和现金等价物[47] - Forestar的净负债率为25.2%，低于40%的财务政策上限[47] - Forestar的财务政策包括对地块开发投资的严格审核，要求投资回报率（ROI）不低于15%[47] 新产品和新技术研发 - Forestar的地块开发项目为短期、完全获得批准的项目，旨在降低风险并提高回报[12] 市场扩张和并购 - Forestar与D.R. Horton的战略关系增强了公司的市场地位[21] - D.R. Horton在过去的住房低迷期间每年仍关闭约17,000到20,000套房[21] - Forestar的运营在51个市场和22个州进行，具有多样化的国家足迹和强大的流动性[8] 负面信息 - Forestar对COVID-19的未来影响保持谨慎态度[5] - 2020年第二季度的土地收购活动在4月因COVID-19受到限制，但在5月和6月恢复至正常水平[31] 其他新策略和有价值的信息 - Forestar的销售、一般和管理费用为1,100万美元，占收入的6%[50] - 总资产为16.854亿美元，较上期增长8.8%[57] - 总负债为6.406亿美元，较上期增长39.1%[58] - 股东权益为8.463亿美元，较上期增长4.9%[58] - 债务占总资本比例为43.1%，较上期上升6.8%[58] - DHI持有FOR约65%的控股权[60] - DHI在FOR的股东协议中有权提名董事会成员，现已提名四名董事[65] - DHI在FOR的股东协议中，若持股比例低于35%，FOR需获得DHI同意才能进行重大财务决策[65] - FOR与DHI之间的共享服务协议涵盖会计、财务、税务等多个领域的服务[67]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属Forestar的净收入增长46%，达到1010万美元，摊薄后每股收益为0.21美元，上年同期为690万美元，摊薄后每股收益为0.16美元，本季度结果包含与《CARES法案》净运营亏损结转规定相关的230万美元所得税收益 [13] - 第三季度收入较上年同期增长102%，达到1.78亿美元，其中包括1340万美元的住宅地块销售收入 [14] - 第三季度税前收入为1030万美元，税前利润率为5.8%，毛利率为11.7%，销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为6.3% [16] - 截至6月30日，公司拥有约7亿美元的流动性，包括3.5亿美元的无限制现金和约3.5亿美元的循环信贷额度可用额度，债务总额为6.41亿美元，直到2024财年才有高级票据到期，季度末净债务与资本比率为25.2%，6月30日股东权益为8.46亿美元，每股账面价值为17.61美元，较一年前上涨6% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度住宅地块交付量超过2000块，较上年同期增长75%，本季度共售出2023块住宅地块，平均地块销售价格为79900美元 [10][14] - 本季度售出的地块中，77%来自开发项目，其余来自地块储备，在总售出地块中，约2000块在本季度售予D.R. Horton [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月下旬和4月，住房市场因疫情影响，房屋建筑商放缓地块购买，公司地块销售速度下降，5月和6月市场状况改善，地块销售速度在本季度稳步上升 [9][10] - 公司未看到广泛的房价下跌，成品地块定价也未发生重大变化 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借低净杠杆、强大的流动性状况、低运营成本模式以及与D.R. Horton的关系，有能力在不断变化的市场条件下成功运营，且在服务不足的地块开发市场中处于独特地位，有望整合市场份额 [11] - 公司专注于为经济适用房开发地块，无未获授权土地，目标是拥有三到四年的土地和地块库存 [21][24] - 公司预计其运营模式在规模效应下，财务结果和回报将与大多数中型房屋建筑商相似或更好，长期税前利润率约为10% [23] - 公司将继续与D.R. Horton各部门及其他建筑商客户密切合作，平衡成品地块价格和销售速度，以实现库存投资回报最大化 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫情未来对运营和整体经济的影响持谨慎态度，但认为自身具备应对能力 [11] - 由于美国经济和业务运营的不确定性，公司撤回了2020和2021财年的指导，基于当前市场条件，预计2020财年交付8700 - 9000块地块，2021财年交付量增长至10500 - 11500块地块，待市场条件有足够可见性时，将提供更多2021财年指导 [19] 其他重要信息 - 第三季度，地块、土地和开发投资总计2.3亿美元，其中1亿美元用于土地，1.3亿美元用于土地开发，截至6月的九个月，地块、土地和开发投资总计7.3亿美元 [20] - 6月30日，公司地块头寸为50700块，其中38300块为自有，12400块通过购买合同控制，自有地块中，14100块（37%）已与D.R. Horton签订销售合同，代表约10亿美元的未来收入，另有15500块自有地块根据主供应协议享有D.R. Horton的优先购买权 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020和2021财年交付量指导下调的原因 - 主要是由于市场条件不确定，公司此前暂停了土地购买和地块开发活动，目前已恢复正常 [27][28] 问题2: 销售、一般和行政费用（SG&A）在收入增长情况下保持平稳的原因及可持续性 - 公司在该季度放缓了招聘，随着平台建设推进，SG&A总金额可能会增加，作为收入的百分比可能会因月度和季度不同而波动，但目前趋势良好 [29] 问题3: 下一季度每月地块销售能否超过5、6月水平 - 公司认为没有阻碍，有已开发地块库存，后续地块也在开发中 [31] 问题4: 满足建筑商对地块更强需求的机会、重新加速土地开发和收购活动的程度以及原土地支出指导是否仍适用 - 公司认为有望实现原计划的年度土地和开发支出10亿美元，购买土地到产生首笔收入通常间隔一年，此前的短暂暂停影响不大，公司有大量地块库存，有能力满足需求 [35][36][37] 问题5: 是否看到建筑商需求增加 - 公司表示目前不仅D.R. Horton，第三方建筑商的需求也在增加 [40] 问题6: 毛利率环比下降的原因 - 主要是由于本季度的地块销售，地块销售与地块储备类似，是根据回报而非毛利率进行评估，且持有时间较短，毛利率较低但回报有吸引力 [42] 问题7: 下半年开发是否会面临竞争加剧和成本上升 - 目前公司大部分开发项目已签订合同，此前暂停开发并进行了重新定价，获得了一些价格优惠，即使后期成本上升，大部分地块尚未定价，可在定价政策中考虑 [44] 问题8: 地块价格是否有变化，未签订合同地块与已签订合同地块定价是否有差异 - 已签订合同的地块价格无变化，公司看到当前可交付地块的需求增加和定价能力提升，并在适当情况下利用这一优势 [45] 问题9: 各地区市场表现差异及机会 - 佛罗里达、得克萨斯和卡罗来纳州表现最佳，公司在这些地区布局良好，东北部和加利福尼亚州需求较弱，公司目前在这些地区的头寸较小 [47] 问题10: COVID或相关限制是否影响开发周期时间 - 目前未看到开发周期时间推迟，由于其他建筑商暂停开发项目，公司在某些工地增加了施工队伍，开发速度有所加快，但这不是长期变化 [49] 问题11: 后疫情时代去城市化趋势是否影响地块需求类型、价格点、规模或地理分布 - 公司认为这一趋势不改变其战略，公司一直专注于郊区经济适用房价格点，若去城市化趋势持续，公司将处于有利地位 [52] 问题12: 新指导下未来几年开发项目交付比例是否仍为三分之二 - 公司认为季度间会有波动，但目前这仍是合理的指导比例 [55][56] 问题13: 本季度住宅地块销售的考虑因素及未来水平预期 - 出售地块并非公司核心业务，此次是因为该地块与D.R. Horton的一处房产相邻，共同开发过于复杂，持有几个月后出售获得了良好回报，地块销售将不规律，不会每个季度都有 [57][58][59] 问题14: 建立公司和后台职能的进展及建成公司办公室的时间 - 公司取得了很大进展，聘请Jim是一大助力，他正在组建团队，减少对Horton后台办公室的依赖，某些职能如投资者关系、人力资源和信息技术希望保留，目前没有明确的时间表 [60][61]

公司业务基本情况 - 截至2020年3月31日，公司在21个州的50个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[78] 业务受疫情影响情况 - 2020财年第二季度后期，受COVID - 19影响，公司地块销售速度下降[79] 收入数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，公司收入分别为1.591亿美元和4.064亿美元，上年同期分别为6530万美元和1.038亿美元[85] 住宅地块销售数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，公司销售的住宅地块分别为1951块和4373块，上年同期分别为548块和1066块[86] 地块头寸情况 - 2020年3月31日，公司地块头寸包括52300块住宅地块，其中约35800块为自有，16500块通过期权购买合同控制[89] 销售、一般和行政费用数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，销售、一般和行政费用分别为1120万美元和2170万美元，上年同期分别为620万美元和1190万美元[93] 所得税费用及有效税率数据变化 - 2020年3月31日止三个月和六个月，所得税费用分别为330万美元和870万美元，有效税率分别为24.1%和24.3%，上年同期分别为360万美元和460万美元，有效税率分别为22.0%和21.6%[95] 现金及现金等价物与循环信贷安排可用额度情况 - 2020年3月31日，公司现金及现金等价物为4.382亿美元，循环信贷安排可用借款额度为3.49亿美元[98] 债务比率情况 - 2020年3月31日，公司债务与总资本比率为43.4%，净债务与总资本比率为19.5%[99] 循环信贷安排情况 - 公司有3.8亿美元的高级无抵押循环信贷安排，可根据条件增加至5.7亿美元，截至2020年3月31日，可用额度为3.49亿美元[101] - 循环信贷安排到期日延长至2022年10月2日，可经多数承诺贷款人批准最多两次额外延长一年[102] 优先票据发行与偿还情况 - 2020年2月公司发行3亿美元本金的5.0%优先票据，2028年3月1日到期，年有效利率为5.2%；另有3.5亿美元本金的8.0%优先票据将于2024年到期[104] - 2020年3月公司以现金偿还1.189亿美元本金的3.75%可转换优先票据[105] 股权证券发行情况 - 截至2020年3月31日，公司1.943亿美元股权证券仍可根据暂搁注册声明发行[108] 信用证与履约保证金情况 - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排下有3100万美元未偿还信用证，第三方发行的履约保证金为1.746亿美元[109] 经营活动净现金使用量变化 - 2020年3月31日止六个月，经营活动净现金使用量为1.238亿美元，而2019年同期为2.835亿美元[110] 投资活动净现金情况变化 - 2020年3月31日止六个月，投资活动提供净现金350万美元，而2019年同期投资活动使用现金70万美元[111] 融资活动净现金情况变化 - 2020年3月31日止六个月，融资活动提供净现金1.757亿美元，主要来自发行3亿美元本金的5.0%优先票据，部分被偿还1.189亿美元本金的3.75%可转换优先票据所抵消；2019年同期融资活动提供净现金3130万美元[112] 固定利率与可变利率债务情况 - 公司固定利率债务包括3.5亿美元本金的8.0%优先票据（2024年4月到期）和3亿美元本金的5.0%优先票据（2028年3月到期）；可变利率债务为3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，截至2020年3月31日无未偿还借款[120] 债务证券回购授权情况 - 2020年4月20日，公司董事会授权回购至多3000万美元债务证券，授权于4月30日生效且无到期日[107]

业绩总结 - Forestar在2020财年的收入约为7.3亿美元，流动性约为7.9亿美元，股本市值约为5.6亿美元[9] - 2020财年上半年，公司收入为4.06亿美元，同比增长292%[45] - 2020财年第二季度，公司收入为1.59亿美元，同比增长144%[45] - 2020年3月31日，Forestar的地块交付量为1,066个，收入为8400万美元[25] - 2020财年第二季度，住宅地块销售量同比增长256%，达到1,951个地块[45] 用户数据 - 截至2020年3月31日，公司拥有和控制52,300个地块，其中35,800个为自有地块，16,500个通过购销合同控制[31] - 自有地块中有80%（即28,600个）已签订销售合同或享有优先购买权[45] 未来展望 - Forestar的地块交付和收入指引已因COVID-19而撤回，显示出市场的不确定性[25] - 公司在2020年3月31日的土地收购支出为8300万美元，显示出对市场条件的适应能力[27] 新产品和新技术研发 - Forestar的地块开发项目以短期、完全获得批准的项目为主，旨在降低风险并提高回报[11] 市场扩张和并购 - 公司在21个州的50个市场中运营，具有多样化的国家足迹和强大的流动性[8] - D.R. Horton在过去的住房低迷期间每年仍关闭约17,000到20,000套房屋，显示出对成品地块的强烈需求[21] 负面信息 - 由于COVID-19的影响，Forestar已暂停土地收购活动，并严格管理地块开发支出[27] 财务状况 - 公司总负债为640.1百万美元，较上年同期的460.5百万美元增长了38.1%[52] - 股东权益为835.9百万美元，较上年同期的808.3百万美元增长了3.9%[52] - 总资产和负债为1,675.6百万美元，较上年同期的1,455.7百万美元增长了15.1%[52] - 净债务占总资本的比例为19.5%[52] - 债务占总资本的比例为43.4%，较上年同期的36.3%上升了7.1个百分点[52] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2020年2月发行了3亿美元的5.0%高级票据，计划于2028年到期[42] - 公司持有DHI约65%的控股权[54] - DHI在FOR的股东协议中有权提名与其股权比例相应的董事会成员[60] - DHI在FOR的股东协议中，若其持股比例低于35%，FOR需获得DHI的同意才能增加负债超过40%[60] - DHI与FOR之间的共享服务协议涵盖会计、财务、税务等多个领域的服务[62] - FOR与DHI的主供协议允许DHI以市场价格优先购买FOR项目中的土地[58]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度归属Forestar的净收入为960万美元，摊薄后每股收益0.20美元，上年同期分别为1010万美元和0.24美元 [18] - 第二季度收入较上年同期增长144%，达到1.59亿美元，上一季度包含1480万美元来自44英亩商业用地销售的收入，本季度仅为250万美元来自8英亩商业用地销售的收入 [18] - 本季度税前收入为1370万美元，税前利润率为8.6%，毛利率为14.1%，SG&A费用占收入的比例为7% [20] - 截至3月31日，债务总额为6.4亿美元，2024财年前无优先票据到期，季度末净债务与资本比率为19.5% [25] - 截至3月31日，股东权益为8.36亿美元，每股账面价值为17.41美元，较一年前上涨6% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度共售出1951块住宅用地，较上年同期增长256%，平均地块销售价格为79700美元，本季度售出地块的65%来自开发项目，其余来自地块储备，约1900块地块售予D.R. Horton [19] - 第二季度对地块、土地和开发的投资总计2.7亿美元，其中1.6亿美元用于土地，1.1亿美元用于土地开发 [23] - 截至季度末，地块数量较12月31日环比增长18%，达到52300块，其中35800块为自有，16500块通过购买合同控制，14200块（占自有地块的40%）已与D.R. Horton签订销售合同，代表约10亿美元的未来收入，另有14400块自有地块根据主供应协议享有D.R. Horton的优先购买权 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房和住宅地块开发市场的经济基本面在第二季度大部分时间保持稳固，但3月下旬至4月，新冠疫情影响了公司业务运营和住宅地块需求，房屋建筑商客户因疫情导致房屋销售订单减少，放缓了地块购买 [11] - 1月完成567块地块交易，2月678块，3月706块且3月上半月交易集中，截至昨日4月完成146块地块交易 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用生产导向、注重回报的思维进行土地开发，专注于短期、完全获批的住宅地块开发，通常在进行重大新投资前与已知买家签订地块购买协议，将自己视为地块制造商，分阶段开发项目，这种方式风险低于其他公共土地开发商，随着规模扩大将产生更稳定的现金流和回报 [15] - 公司与美国最大的房屋建筑商D.R. Horton建立了独特的战略关系，该关系降低了公司运营平台扩张的风险，使公司的业务覆盖范围比大多数公共房屋建筑商更广泛，D.R. Horton对成品地块有强烈需求，即使在市场低迷时期也将持续，公司期望利用这种战略关系和强大的资本地位，在疫情期间和之后大幅增加其在住宅地块销售市场的份额 [16] - 公司目标是打造一家能产生稳定回报的公司，在快速增长阶段，季度业绩可能会有显著波动，受新冠疫情影响，近期业绩波动可能更大，但公司相信其低风险、高周转、生产导向的地块制造模式在达到规模后将产生稳定回报，且公司的SG&A费用占比将低于典型房屋建筑商 [19] - 公司专注于为经济适用房开发地块，拥有经验丰富的管理团队，能够应对市场周期，具备强大的资产负债表和流动性状况，在当前运营水平下实现盈利 [26] - 公司有机会在高度分散的地块开发行业整合市场份额，预计其运营模式在达到规模后将产生与大多数中型房屋建筑商相似或更好的财务业绩和回报，长期税前利润率约为10% [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情影响了公司业务运营和住宅地块需求，房屋建筑商客户因疫情导致房屋销售订单减少，放缓了地块购买，但公司认为自身凭借低净杠杆、强大的流动性状况、低运营成本模式以及与D.R. Horton的关系，能够在不确定的环境中运营 [11][12] - 公司在不确定时期限制土地收购，根据当前库存和预期未来销售速度谨慎管理所有地块开发支出，准备在疫情期间和之后快速响应住宅地块需求 [13] - 由于美国经济和公司业务运营受新冠疫情影响存在不确定性，公司撤回了2020财年和2021财年的业绩指引，预计在对业务有更清晰的展望时提供新的年度指引 [23] 其他重要信息 - 公司大部分SG&A费用为固定成本，主要包括人员和办公费用，公司认为拥有一支优秀的团队，近期招聘主要面向土地收购 [39] - 公司成本主要基于开发支出，由于油价疲软以及一些竞争对手和其他建筑商停止开发，承包商愿意调整价格，公司已在许多情况下看到成本降低 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 4月地块交付情况如何？ - 1月完成567块地块交易，2月678块，3月706块且3月上半月交易集中，截至昨日4月完成146块地块交易 [28] 问题: 2020年剩余两个季度土地收购和开发的现金需求是多少？ - 目前难以提供具体数字，公司正在分析每个开发项目，根据库存和当前销售速度决定是否分阶段开发或停止开发，自3月12日以来基本未进行土地收购，但仍在寻找机会，如果有合适的交易仍会继续，预计该数字将低于此前指引的10亿美元 [29] 问题: 土地市场中成品地块和未获批地块的价格有何变化？是否有交易失败的情况可以利用？ - 目前尚未看到价格下降，价格具有粘性且通常跟随房价，尚未看到房价下跌，建筑商可能给予了一些优惠，但尚未影响房屋和地块价格，卖家愿意推迟尽职调查和交易完成时间，公司正在寻求新收购的价格折扣，但目前尚未看到销售价格受到干扰 [30] 问题: 市场压力下，一些小竞争对手是否会陷入财务困境，公司是否有机会整合行业？ - 目前尚处于早期阶段，尚未看到实质性情况，但公司一直在为可能出现的机会做准备 [32] 问题: 公司拥有的土地是否存在减值风险？ - 目前未看到价格折扣，交付速度有所放缓，但这主要是建筑商在调整以适应市场，公司认为土地收购决策合理，部分大型项目的消化情况仍然良好，预计在土地或房屋价格大幅下降之前不会出现减值情况，此外，公司强大的流动性状况有助于在房价调整时避免大规模减值 [33][34] 问题: 开发地块与储备地块或批量销售的组合是否会继续向开发地块倾斜以提高利润率？ - 组合变化取决于具体项目和地块销售及房屋建设地点，预计不会有太大差异，长期来看，预计约三分之二为地块开发，三分之一为地块储备，季度间会有一定波动 [35][36] 问题: 公司的成本结构中，固定成本和可变成本的比例如何？SG&A费用中固定成本的比例如何？ - 大部分SG&A费用为固定成本，主要是人员和办公费用，成本主要基于开发支出，由于油价疲软和竞争对手停止开发，承包商愿意调整价格，公司已在许多情况下看到成本降低 [39][40] 问题: 公司如何为市场复苏做准备？恢复运营的过程是怎样的？是否会招聘更多人员？ - 公司逐案分析项目，根据库存、开发进度、成本优惠情况等决定是否分阶段开发或停止开发，同时考虑如何在市场快速复苏时恢复开发，除华盛顿州外，其他开发项目大多仍在继续，人员方面将观望市场情况，待业务增长加速时再招聘以满足需求 [43][44] 问题: 经济衰退结束后，公司地块管道的消费者细分市场是否会发生变化？ - 公司继续看好入门级市场，因为入门级买家出于需求购房，不受股市或油价变化的影响，且市场对经济适用房的成品地块存在短缺，公司预计将继续专注于该市场，同时也会有部分地块满足不同价格点房屋的需求 [46][47] 问题: 目前正在开发的地块数量与第二季度相比如何？ - 季度末已完成的地块数量约为4400块，与之前季度基本一致，正在开发的地块数量暂无数据，公司将后续提供 [49] 问题: 业务放缓是否会加速公司向第三方经纪商或第三方建筑商销售的意愿？ - 公司一直有此意愿，其他建筑商可能会增加购买成品地块的需求，这可能是公司扩大客户基础的机会，参考上次经济衰退，D.R. Horton等行业企业关闭内部地块开发并继续购买成品地块，为公司提供了额外机会 [50][51]

公司基本信息 - 截至2019年12月31日，公司在20个州的51个市场开展业务，是D.R. Horton的多数股权子公司[68] 财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 2019年第四季度，公司税前收入为2220万美元，2018年同期为490万美元；收入为2.472亿美元，2018年同期为3850万美元[72] - 2019年和2018年第四季度，公司所得税费用分别为540万美元和100万美元；有效税率分别为24%和21%[80] 各条业务线数据关键指标变化 - 住宅地块销售 - 2019年第四季度，公司销售住宅地块2422块，2018年同期为518块；平均每块售价90300美元，2018年同期为74000美元[73] - 2019年第四季度，公司向D.R. Horton销售2390块住宅地块，收入2.156亿美元；2018年同期销售455块，收入3260万美元[75] - 2019年第四季度，公司销售约580英亩住宅地块给第三方，收入2280万美元；销售约36英亩给D.R. Horton，收入720万美元[76] 财务数据关键指标变化 - 费用与员工 - 2019年第四季度，公司销售、一般和行政费用为1050万美元，2018年同期为570万美元；2019年和2018年员工分别为88人和45人[78] 财务数据关键指标变化 - 债务比率 - 截至2019年12月31日，公司债务与总资本比率为35.9%，净债务与总资本比率为9.7%；长期目标是净债务与总资本比率维持在40%或以下[84] 财务数据关键指标变化 - 信贷安排 - 公司有3.8亿美元高级无抵押循环信贷安排，截至2019年12月31日，无未偿还借款，已发行信用证2870万美元，可用额度3.513亿美元[86] 财务数据关键指标变化 - 股权融资 - 2019年9月，公司公开发行600万股普通股，每股17.5美元，扣除费用后净收益1.007亿美元[93] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2019年第四季度经营活动净现金使用量为1160万美元，2018年同期为1.641亿美元[96] - 2019年第四季度投资活动提供净现金310万美元，2018年同期无投资活动净现金流[97] - 2019年第四季度融资活动净现金使用量为100万美元，2018年同期为60万美元[98] 财务数据关键指标变化 - 债务构成 - 公司固定利率债务包括1.189亿美元本金、利率3.75%、2020年3月到期的可转换优先票据和3.5亿美元本金、利率8.0%、2024年4月到期的优先票据[106] - 公司可变利率债务为3.8亿美元的高级无担保循环信贷安排，2019年12月31日无未偿还借款[106] 风险敞口情况 - 公司对汇率波动无风险敞口[107] - 公司对大宗商品价格波动无重大风险敞口[108] 会计政策与陈述说明 - 公司关键会计政策和估计与2019年10 - K年度报告披露相比无重大变化[99] - 季报包含前瞻性陈述，实际结果可能因多种因素与陈述有重大差异[102] 利率风险情况 - 公司面临高级债务和循环信贷安排的利率风险，固定和可变利率债务受影响情况不同[105]

业绩总结 - Forestar的财年2019年收入为6.37亿美元，预计2020财年收入将在8亿至8.5亿美元之间[13] - 2019年12月31日的总收入为2.472亿美元，较2018年同期的3850万美元增长542.9%[59] - 2019年12月31日的净收入为1690万美元，较2018年同期的330万美元增长412.1%[59] - 2019财年的预税利润率为11%，预计2020财年的预税利润率为中到高个位数[13] - 2019财年的SG&A费用为2900万美元，SG&A利润率为7%[47] 用户数据 - 截至2019年12月31日，Forestar拥有和控制的地块数量为44,500个，其中32,200个为自有地块，12,300个通过购地合同控制[33] - 截至2019年12月31日，80%的自有地块已签订销售合同或享有优先购买权[33] - 2019年12月31日的住宅地块销售为2422个，较2018年同期的1279个增长89.5%[59] - 2019年12月31日的平均销售价格为每块地$90,300，较2018年同期的$77,800增长15.5%[59] 未来展望 - Forestar预计在2021财年交付12,000个地块，预计收入约为10亿美元[13] - 预计FY20的交付量将达到10,000个地块，较FY19的1,279个地块增加8倍[31] - 预计未来几年将拥有3到4年的地块库存[33] - FY21的全年税前利润率预计约为10%[31] 新产品和新技术研发 - Forestar的地块开发项目的毛利率范围为14%到22%[23] - 项目现金流的初始现金回收期约为27个月[65] - 项目总规模为350个地块，项目生命周期为42个月[65] - 项目毛利率为20.0%[65] 市场扩张和并购 - Forestar在51个市场中运营，覆盖20个州，具有多样化的国家足迹[7] - Forestar与D.R. Horton的战略关系增强了其市场需求，未来可能会为D.R. Horton提供超过30%的地块[27] - 2019年，D.R. Horton的入门级Express Homes品牌的成交量占比从2014年的5%上升至2019年的35%[35] 财务状况 - Forestar的流动性约为7.2亿美元，市值约为10.7亿美元[8] - 2019年9月30日的净债务占总资本的比例为9.7%[61] - 2019年12月31日的总资产为14.799亿美元，较2018年12月31日的9.187亿美元增长60.9%[61] - 2019年12月31日的股东权益为8.255亿美元，较2018年12月31日的6.767亿美元增长22.0%[61] - Forestar的资本支出计划超过8亿美元，实际支出为8.5亿美元[13]