财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度和全年经营活动净现金使用量分别为32.1万美元和14.9万美元，融资活动产生的净现金分别为170万美元和1360万美元，去年同期分别为49.6万美元和25.6万美元 [32][34] - 2021年公司通过成功的公开发行获得约1670万美元的总收益，发行可赎回非控股权益获得210万美元收益，获得450万美元抵押贷款借款 [35] - 公司利用这些资金减少了390万美元的未偿还抵押贷款债务，偿还了110万美元的关联方贷款，赎回了120万美元的可赎回非控股权益 [36] - 2021年底公司现金及现金等价物为1060万美元，未偿还债务为2900万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司目前拥有13项资产，分布在八个州和哥伦比亚特区，租户信用质量高，除一个租户外，其余租户或其母公司均具有投资级或同等信用评级 [10][16] - 2021年公司物业组合入住率保持100%，加权平均租赁期限为5.6年，2022年有一项租约到期，占当前年化基本租金的6%，2023年无租约到期，租金覆盖率为5.8倍 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 净租赁行业交易活跃，2021年交易量约为900亿美元，但市场高度分散，公共净租赁房地产投资信托基金占投资者比例不到10% [28] - 目前市场上资本回报率压缩了约100个基点，公司新收购资产的平均资本回报率为7.7%，高于市场水平 [43][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于多方面，包括通过严格的资本配置和坚持投资原则增加物业组合实现外部增长，通过合同租金增长和费用管理增加现金流实现内部增长，吸引和留住人才、发展内部系统和控制，以及扩大股东基础 [26][27] - 公司投资策略专注于投资级租户的短期稳定资产，与多数追求长期收入流、忽视短期租赁机会的投资者形成差异，可在分散市场中以有吸引力的估值收购物业 [11][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场资本回报率压缩，对多数投资者构成挑战，但公司投资策略和管道能支持资本需求，有信心实现长期价值 [43][44] - 公司团队在2021年取得了变革性里程碑，为2022年的显著增长奠定了基础，将继续专注于降低整体债务和加强资产负债表 [11][15] 其他重要信息 - 公司于2021年9月成功进行了包销公开发行，获得约1650万美元总收益，拓宽了资本渠道并增加了流动性 [13] - 公司与美国动量银行建立合作，获得2500万美元的承诺函用于单个收购项目，提高了物业收购效率 [14] - 2021年第三季度，公司出售了位于佛罗里达州可可的一处1.5万平方英尺的沃尔格林门店，获得约90万美元收益，将用于符合当前投资策略的投资 [19] - 自2021年9月股权发行以来，公司已收购四处物业，总价约1730万美元，其中一处为UPREIT交易，平均首年收益率为7.7% [20] - 公司新聘请了全职首席财务官艾莉森·戴维斯，同时董事会新增独立董事吉娜·程，以助力公司实现长期目标 [23][25] 问答环节所有提问和回答 问题: 目前收购市场的情况，包括物业可用性和资本回报率 - 市场资本回报率压缩了约100个基点，对多数投资者构成挑战，但公司新收购资产的平均资本回报率为7.7%，高于市场水平，且公司收购管道能支持资本需求 [43][44] 问题: 不同物业类型在市场上的可用性是否有差异 - 公司在目标的零售、工业和办公三个资产类别中都能找到机会，会根据市场情况进行多元化投资 [45]

公司物业情况 - 截至2022年3月9日，公司拥有12处租赁物业（不包括租户共同投资）[65] - 截至2022年3月9日，公司46%的总基本租金来自办公空间物业，14%来自工业物业，5%来自医疗空间物业，35%来自零售空间物业[72] - 截至2022年3月9日，公司拥有十二处房产（不包括共同租户房产），分布在弗吉尼亚州（2处）、佛罗里达州（4处）、伊利诺伊州（1处）、阿拉巴马州（1处）、科罗拉多州（1处）、北卡罗来纳州（1处）、亚利桑那州（1处）和华盛顿特区（1处）[94] - 截至2022年3月9日，公司通过合资企业拥有三处房产（不包括共同租户房产）[95] 公司财务状况 - 从公司成立到2021年12月31日，累计净亏损约540万美元[67] - 截至2021年12月31日，公司总现金（无限制和受限）约为1060万美元，物业成本基础为4400万美元，未偿还债务约为2900万美元[139] - 截至2021年12月31日，公司有一张总额约240万美元的本票，债务偿付覆盖率要求为1.50:1.0；一张130万美元的本票，要求为1.30:1.0；三张总计2380万美元的本票，要求为1.25:1.0；一张130万美元的本票，要求为1.20:1.0；一张90万美元的本票，要求为1.15:1.0，且当时均符合所有契约规定[145][151] - 截至2022年3月9日，公司新增两张本票，一张约160万美元，债务偿付覆盖率要求为1.50:1.0；另一张110万美元，无债务偿付覆盖率要求；还新增一张370万美元的本票，要求为1.50:1.0[145][151] 公司面临的风险 - 公司作为早期阶段企业，面临无法吸引和留住合格人员、建立有效运营和财务控制及系统、有效管理预期增长等风险[64] - 公司当前和未来许多物业依赖单一租户获取全部或大部分租金收入，租户破产、业务下滑或终止租赁可能对公司财务状况和分红能力产生不利影响[66] - 公司可能在未获股东批准的情况下改变投资目标，这可能减少现金分红或导致投资价值下降[68] - 公司若无法获得额外资本，收购和租赁物业的能力将受限，发行债务和股本证券可能对普通股股东产生不利影响[70] - 房地产投资市场竞争激烈，公司可能难以找到合适收购机会或实现投资目标[73] - 公司依赖信息技术网络和系统开展业务，技术故障、安全漏洞等可能损害公司业务[81] - 公司已从证券发行净收益中支付分红，并预计继续如此，若从非运营现金流或收益来源支付分红，可能减少物业收购资金并降低整体回报[83] - 新冠疫情可能对公司业务产生不利影响，包括对经济、租户、客户情绪和店铺流量的潜在影响，但目前尚未对现有租户安排产生不利影响[87] - 第三方对房地产投资的估值通常包含商业租赁价值，租赁终止可能导致房地产价值下降[89] - 主要租户破产可能导致公司无法收取租金，影响财务状况和向股东分配的能力[92] - 公司房产集中在特定地理区域或租户集中在特定行业，会放大该地区或行业低迷的影响[94] - 合资企业可能导致与合作伙伴的分歧，对公司在合资企业中的权益产生不利影响[95] - 售后回租交易在租户破产程序中可能被重新定性，对公司财务状况产生不利影响[97] - 公司购买房产时可能仅获得有限保修，尽职调查未发现的问题可能导致投资资本和租金收入损失[98] - 经济下行、高失业率等不利经济状况或影响公司及其租户的运营结果和财务状况，增加租赁违约率，影响公司增长和盈利能力[106][108] - 空置率上升可能导致公司降低租金、提供更多租户改进或优惠，影响公司分红能力和股票投资价值[107] - 公司可能因出售房产价格低于账面价值或房产账面价值不可收回等情况，产生大量减值费用，减少净收入[110] - 若损失未被保险覆盖或超出保险范围，公司可能损失投资资本和预期利润，恐怖主义保险风险或增加保费，影响公司融资能力[112] - 房地产相关税收增加且未转嫁至租户时，公司收入、可分配现金和分红金额将受影响[113] - 公司可能面临环境责任，调查或修复活动成本可能很高，对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[114] - 房产可能存在霉菌、石棉等危险状况，相关索赔可能增加，不确定是否能被保险覆盖，可能导致重大损失、法律费用和租户流失[115] - 与第三方在收购房产和其他投资方面的竞争可能提高资产价格，降低公司盈利能力和投资回报率[120] - 通货膨胀率持续上升可能超过租金涨幅，影响租户支付租金能力；利率上升会增加公司利息成本，减少现金流和分红能力[125][127] - 公司房产需遵守《美国残疾人法案》，若无法确保房产合规或分配责任，用于合规的资金将减少可分配现金和分红金额[128] 公司融资与债务情况 - 公司使用并可能继续使用抵押和其他债务融资来获取物业或物业权益，这会增加费用，若现金流不足偿还贷款，有物业被 foreclosure 的风险[138] - 公司执行业务战略尤其是进行新投资，高度依赖外部融资，主要来源包括发行股权证券和物业抵押[143] - 公司利用并打算继续利用杠杆，这可能限制未来财务灵活性[142] - 公司若需履行“坏男孩” carved - out 担保付款义务，业务和财务业绩可能受重大不利影响[155] - 仅付息债务会增加违约风险，减少可分配给股东的资金[156] - 公司进入衍生品或套期保值合约，未来可能面临或有负债、风险和成本，套期保值成本随期限和利率波动上升[157][158] - 遵守 REIT 要求可能限制公司有效对冲风险的能力，套期交易收入需满足特定条件才符合 REIT 收入测试[161] - 2022 年及以后利率可能上升，会增加债务服务成本，影响投资再融资和价值[162] - 公司可能使用浮动利率、仅付息或短期贷款收购资产，短期贷款再融资存在不确定性[163] - 公司使用杠杆投资，资产收入下降会影响现金流和分配能力，且违约时资产可能被止赎[164][165] 公司REIT相关情况 - 公司需将至少90%的年度“REIT应税收入”进行分配，以符合REIT资格[138] - 公司及运营合伙企业认为不会被要求注册为投资公司，在40%测试方面，其拟拥有资产的实体为多数股权子公司，且本身不是投资公司，也不依赖相关例外规定[134] - 公司及运营合伙企业是控股公司，不打算自行投资或交易证券，而是主要通过运营合伙企业的多数股权子公司从事房地产及相关资产的收购业务[135] - 公司计划从 2021 年 12 月 31 日结束的纳税年度起选择作为 REIT 纳税，但存在无法符合资格的风险[168] - REIT 资格要求公司不被紧密持有，若五人或更少个人持有超过 50%股票价值，公司可能不符合要求[170] - 为维持 REIT 地位，公司每年需向股东分配至少 90%的净应税收入（不包括资本收益），否则可能面临公司所得税和 4%的不可扣除消费税[173] - 若公司成为REIT，每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益）[176] - 美国股东收到的“合格股息收入”最高税率为20%（不包括3.8%净投资税），REIT支付的股息（非资本利得股息）一般不符合该优惠税率，最高联邦所得税税率为37%，2025年12月31日前，REIT普通股息最高有效税率为29.6%[175] - 外国投资者出售公司普通股可能需缴纳FIRPTA税，除非公司符合“国内控制”REIT条件（即连续五年内非合格美国人士直接或间接持有的股票价值低于50%），或外国投资者在特定测试期内直接或间接持有的公司普通股价值不超过10%[181] 公司股权与股东相关情况 - 公司有1亿股授权普通股和1000万股授权优先股，管理层可在无需现有股东同意的情况下发行更多普通股，可能稀释现有股东权益[187] - 公司将作为新兴成长公司，直至满足以下条件之一：非关联方持有的普通股市值超过7亿美元；财年总年总收入达到10.7亿美元或以上；三年内发行超过10亿美元的非可转换债务；首次根据《证券法》有效注册声明出售普通股之日起第五个财年的最后一天[194] - 除非获得董事会豁免，任何人不得拥有超过公司已发行资本股票价值的9.8%或已发行普通股价值或股数（以更严格者为准）的9.8%[195] - 董事会可将未发行的普通股或优先股分类或重新分类为其他类别或系列的股票，可能会使普通股股东的权利处于次要地位或阻止第三方收购公司[196] - 公司普通股市场价格可能波动或下跌，交易量也可能波动，影响因素包括经营业绩、盈利预测变化、研究报告发布、市场利率上升等[183][184] - 任何要约人发起收购要约需至少提前10 个工作日通知公司，否则转让股份受限且要约人承担公司相关费用[197] - 马里兰州法律和公司章程限制股东和公司向董事及高管索赔权利，可能减少损失追偿[198] - 马里兰州法律规定，拥有公司10%或以上有表决权股份的“利益相关股东”，5年内禁止与公司进行业务合并[199] - 5年后与利益相关股东的业务合并需董事会推荐，且获至少80%有表决权股份持有人和非利益相关股东三分之二表决权股份持有人赞成票[199] 公司报告相关情况 - 公司作为较小报告公司，无需进行市场风险定量和定性披露[287] - 公司年度总营收达到10.7亿美元或以上的财年最后一天会有相关变化[288] - 公司普通股在证券法注册发行首次销售五周年后的财年最后一天会有相关变化[288] - 公司在过去三年期间发行超过10亿美元非可转换债务证券的日期会有相关变化[288] - 公司公众流通股市值达到至少7亿美元成为大型加速申报公司时会有相关变化[288] 公司税收保护协议情况 - 2019年6月，公司与Greenwal, L.C.和Riverside Crossing, L.C.签订税收保护协议，Greenwal, L.C.贡献物业的评估价值约为1180万美元，Riverside Crossing, L.C.贡献物业的价值约为710万美元[177][178]

公开发行与融资情况 - 2021年9月公司完成166.5万个单位的包销公开发行，每个单位10美元，净收益1440万美元[106] - 2021年9月公司完成公开发行，净收益1440万美元；10月26日运营合伙公司获得2500万美元信贷安排[138] - 2021年融资活动中，包销发行单位获得1440万美元，发行可赎回非控股权益获得210万美元，抵押贷款借款210万美元；2020年三处房产新抵押贷款1130万美元，减少未偿债务1000万美元[156] 资产与投资组合情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有8项资产（不包括共同租赁物业），约78%的投资组合年化租金来自信用评级为“BBB - ”或更高的租户，最大租户贡献约72%的年化基础租金，投资组合100%出租和占用，约74%的租约有租金增长条款，平均每平方英尺有效年租金为18.03美元[107] - 公司拥有一处物业36.8%的共同租赁权益，该物业为15300平方英尺的零售建筑，2021年8月以约450万美元收购，部分资金来自子公司0.65万美元的可赎回非控股权益贡献[108] 物业出售情况 - 2021年8月31日，公司出售15000平方英尺的单租户沃尔格林门店，净收入约520万美元，确认出售收益92.3万美元[109][119] - 2021年8月31日出售佛罗里达可可市一处房产，净收益约520万美元，确认出售收益92.3万美元[131] - 2021年前9个月出售Clearlake物业获得520万美元，购买物业花费350万美元；2020年Walmer建筑屋顶项目花费19.6万美元[155] 股东分配情况 - 从成立到2021年9月30日，公司向普通股股东分配约96.9万美元，2021年10月6日宣布每月每股0.054美元的现金分配[112] 运营总收入情况 - 2021年第三季度运营总收入为103.3万美元，2020年同期为87.2万美元，增加约16.2万美元[113] - 2021年和2020年前九个月运营总收入分别为295.9万美元和263万美元，增加约32.9万美元[125] 总运营费用情况 - 2021年和2020年第三季度总运营费用分别为130.6万美元和127.5万美元，其中一般、行政和组织费用分别为26.9万美元和26.8万美元[114] - 2021年和2020年前三季度总费用分别为387万美元和362.7万美元，GAO费用分别为80.9万美元和69万美元，GAO费用增加11.9万美元[126] 折旧和摊销费用情况 - 2021年和2020年第三季度折旧和摊销费用分别为38.8万美元和36.4万美元，增加2.4万美元[116] - 2021年和2020年前三季度折旧和摊销费用分别为116.5万美元和108.4万美元，增加8.1万美元[128] 净收入情况 - 2021年和2020年第三季度净收入分别为65.6万美元和净亏损40.3万美元[122] - 2021年和2020年前三季度净收入分别为1.6万美元和净亏损99.7万美元[134] - 2021年第三季度净收入为65.5828万美元，2020年同期净亏损40.3203万美元；2021年前9个月净收入为1.646万美元，2020年同期净亏损99.7115万美元[156] 其他费用情况 - 2021年和2020年前三季度建筑费用分别为54万美元和53.5万美元，增加5000美元[127] - 2021年和2020年前三季度利息费用和债务发行成本摊销分别为102.8万美元和106.1万美元，减少3.3万美元[129] - 2021年和2020年前三季度补偿成本分别为32.8万美元和25.8万美元，增加7万美元[130] 现金与债务情况 - 截至2021年9月30日，公司现金约1420万美元，房产成本3920万美元，未偿还债务约2680万美元[137] - 截至2021年9月30日，公司未偿还债务2676.58万美元，2020年12月31日为2945.66万美元[143] 现金流量情况 - 2021年前9个月经营活动提供的净现金为17.3万美元，2020年同期为17.7万美元[153] - 2021年前9个月投资活动产生的净现金为100万美元，2020年同期使用的净现金为19.6万美元[154] - 2021年前9个月融资活动产生的净现金为1190万美元，2020年同期使用的净现金为75.6万美元[156] 未来租金支付情况 - 截至2021年9月30日，未来五年及以后的最低基本租金支付分别为：2021年（三个月）85.7万美元、2022年344.3万美元、2023年307.4万美元、2024年307.8万美元、2025年294.3万美元、之后712.5万美元，总计2052万美元[157] 资金运营相关指标情况 - 2021年第三季度资金运营（FFO）为12.0791万美元，2020年同期为 - 3.9305万美元；2021年前9个月FFO为25.812万美元，2020年同期为8.6802万美元[166] - 2021年第三季度核心资金运营（Core FFO）为20.5356万美元，2020年同期为3.6425万美元；2021年前9个月Core FFO为53.9356万美元，2020年同期为31.735万美元[166] - 2021年第三季度调整后资金运营（AFFO）为11.114万美元，2020年同期为 - 3.8255万美元；2021年前9个月AFFO为23.6799万美元，2020年同期为11.0889万美元[166]