业绩总结 - 2021年第一季度净收入为175.6万美元，每股摊薄收益为0.03美元，相较于去年同期的106.3万美元持平[7] - 2021年第一季度总收入同比增长26.3%，达到2732.5万美元，主要受公司收购活动推动[7] - 2021年第一季度的资金运营收益（FFO）为每股0.23美元，相较于去年同期的0.19美元增长21.1%[7] - 2021年第一季度的调整后资金运营收益（AFFO）为每股0.24美元，与去年同期持平[7] - 2021年第一季度的净收入为3,323万美元，较2020年第四季度的2,592万美元增长28.2%[15] - 2021年第一季度的每股净收入为0.03美元，较2020年第四季度的0.02美元增长50%[15] 用户数据 - 截至2021年3月31日，公司的租赁占用率为99.1%[34] - 公司的医疗办公大楼（MOB）和手术中心（ASC）物业的年化租金总额为91,380,000美元[71] - 公司的租赁年限平均为7.9年，最长租赁年限为14.6年[71] 市场扩张与收购 - 2021年第一季度完成四项收购，总可租赁面积为120,032平方英尺，购买总价为4280万美元，平均资本化率为7.6%[9] - 2021年第一季度，公司完成的收购总面积为308,048平方英尺，年化基础租金为101,016千美元[26] 财务状况 - 截至2021年3月31日，市场资本化为8.2亿美元，较2020年12月31日的6.7亿美元增长22.5%[4] - 截至2021年3月31日，公司的总资产为1,136,318万美元，较2020年12月31日的1,100,906万美元增长3.2%[16] - 截至2021年3月31日，公司的总负债为540,499万美元，较2020年12月31日的643,146万美元下降16%[16] - 截至2021年3月31日，公司的股东权益为595,819万美元，较2020年12月31日的457,760万美元增长30%[16] 资金与支出 - 2021年第一季度的总支出为24,026万美元，较2020年第四季度的22,338万美元增长7.6%[15] - 2021年第一季度通过公开发行和自动柜员机发行筹集了约1.5亿美元的资金[10] - 2021年第一季度的净现金提供来自融资活动为28,932,000美元，较2020年同期的66,194,000美元下降56%[17] 其他信息 - 截至2021年3月31日，公司的加权平均利率为3.66%[25] - 截至2021年3月31日，公司的杠杆比率为41.1%[25] - 截至2021年3月31日，公司的固定费用覆盖比率为2.88倍[25] - 公司的租金覆盖率计算中，约9%的租户因缺乏财务信息或获得COVID-19救助资金而被排除在外[72]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股和每单位增长21%至0.23美元，AFFO每股和每单位为0.24美元，较上年同期增长27% [9][24] - 第一季度租金收入同比增长27%至2730万美元，总费用从2020年第一季度的1880万美元增至2400万美元 [21][22] - 2021年第一季度归属普通股股东的净利润为180万美元，即每股0.03美元，与2020年第一季度持平 [24] - 截至2021年3月31日，房地产总投资约12亿美元，较2020年第一季度增加2.12亿美元，增幅22% [25] - 截至3月31日，净债务4.85亿美元，杠杆率41%，季度加权平均利率3.17% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成4笔收购，总计4300万美元，加权平均资本化率7.6%；截至目前完成1.01亿美元收购，加权平均资本化率7.4% [15] - 目前有3处房产，总价3200万美元处于合同阶段 [15] - 收购后公司拥有12亿美元多元化投资组合，分布在32个州，平均每年完成18笔交易 [18] - 季度末投资组合入住率99%，可租赁总面积380万平方英尺，加权平均基本租金每平方英尺23.94美元，加权平均合同租金增长率2.1% [20] - 租户平均租金覆盖率4.6倍，季度末加权平均租赁期限7.9年 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗设施市场竞争加剧，更多资金流入医疗办公领域，卖家增多，MOB供应增加 [13][14] - 新进入市场的资金倾向大规模投资，对超过5000万美元的资产和投资级医疗系统锚定的大型设施兴趣浓厚，导致该类资产资本化率压缩50 - 75个基点 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司愿景是打造高质量医疗设施投资组合，与当地市场强大运营商和医疗系统合作，为投资者带来稳定收益 [8] - 2021年公司将继续执行增长计划，利用股权融资和信贷额度增加财务灵活性，评估新收购项目 [9][11] - 尽管市场竞争激烈，公司目前不改变1.75 - 2.25亿美元的收购指引 [18] - 公司主要收购单个资产，与多数专注大型投资组合的MOB投资者不同 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫苗接种推进，公司认为2021年有望继续执行战略，实现增长 [9] - 公司受益于稳定商业模式和租户盈利能力，对2021年剩余时间表现感到兴奋 [20] - 基于2021年已采取的措施，公司认为自身有能力执行收购战略，期待在未来季度分享进展 [28] 其他重要信息 - 会议使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新 [3][5] - 会议可能提及非GAAP财务指标，可在公司财报和网站获取与GAAP数据的对账信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购指引是受杠杆需求还是市场竞争驱动，是否可能提高 - 公司会在符合质量标准的前提下收购资产，目前市场竞争激烈，收购指引基于降低杠杆的需求，但如果有合适产品，会进行收购，后续情况可能变化 [31] 问题2: 面对税收增加或1031交换政策调整，是否有工具吸引卖家 - 公司会向卖家介绍OP单位概念，认为其未来可能更具吸引力，但难以预测 [32] 问题3: 目前租赁活动情况及今年入住率是否会上升 - 公司目前有一处空置房产，正在积极招租，但暂无更多详细进展 [33] 问题4: 股权融资和杠杆调整后，新的杠杆目标和资产负债表收购资金情况 - 季度末杠杆率降至41%，目标是将杠杆率维持在40% - 45%，目前有2.5亿美元借款额度，随着公司规模扩大，未来可能进一步降低杠杆率 [37][38] 问题5: 公司增加透析和行为健康业务是否为战略转变，未来是否会更多涉及 - 并非战略转变，过去市场上适合公司的透析和行为健康资产较少，近期出现了一些符合公司投资标准的项目，如收购的Kindred行为健康设施 [39][40][41] 问题6: 透析、行为健康和传统MOB的资本化率情况，以及如何评估透析项目 - 公司评估项目时综合考虑租金、租期、每平方英尺价格、建筑状况等多方面因素，市场上各类资产资本化率差异较大，行为健康资产历史资本化率较高，但过去12个月有所压缩 [43][45][46] 问题7: 新进入市场的主要参与者是谁，对资本化率有何影响 - 过去6 - 9个月进入市场的资金倾向大规模投资，对超过5000万美元的资产和投资级医疗系统锚定的大型设施兴趣浓厚，导致该类资产资本化率压缩50 - 75个基点，市场竞争较为分散 [49][50][51] 问题8: 随着资产增加，G&A费用和人员配置的变化情况 - 公司目前人员配置充足，随着公司规模扩大至15 - 20亿美元资产规模，新增人员对总G&A费用影响不大，预计总G&A费用占总资产的比例将下降 [56][57]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K þ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 Or ◻ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年完成2.26亿美元收购，加权平均资本回报率为7.8%，房地产投资超10亿美元 [11] - 2020年第四季度AFFO每股同比增长14.3%至0.24美元，全年AFFO每股同比增长17%至0.88美元 [11] - 2021年第一季度股息增加0.205美元，为IPO后首次增加 [12] - 2020年ABR增长超16%，第四季度收入同比增长22%至2490万美元，全年总收入增长约33%至9370万美元 [22][24] - 2020年第四季度总费用从上年的2050万美元增至2230万美元，全年总费用从6110万美元增至9620万美元 [25] - 2020年第四季度G&A费用从上年的160万美元增至440万美元，全年从650万美元增至1190万美元 [26][28] - 2020年第四季度利息费用从上年的480万美元增至510万美元，全年从1750万美元增至187万美元 [29] - 2020年第四季度归属于普通股股东的净利润为110万美元或每股0.02美元，全年净亏损770万美元或每股0.17美元 [30] - 2020年第四季度FFO为每股0.22美元，全年为每股0.56美元；AFFO第四季度为每股0.24美元，全年为每股0.88美元 [31] - 截至2020年12月31日，房地产总投资近11.5亿美元，较2019年末增加2.37亿美元或26.2%；总净债务从2019年末的3.86亿美元增至5.87亿美元 [32] - 2020年第四季度通过ATM计划发行110万股普通股，筹集1530万美元；全年发行420万股，筹集5450万美元；2021年第一季度发行270万股，筹集3540万美元 [33] - 2020年末总流动性（包括现金和信贷额度）为8000万美元，截至2月底，信贷额度借款能力约为8500万美元 [34] - 预计2021年现金G&A费用在1080 - 1140万美元之间，非现金股票补偿在600 - 640万美元之间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年末投资组合入住率为99.1%，可租赁总面积370万平方英尺，加权平均基本租金为每平方英尺23.71美元，加权平均合同租金增长率为2.1% [23] - 租户租金覆盖率为4.8倍，加权平均租赁期限从第三季度末的7.8年增至8.2年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司愿景是创建医疗设施投资组合，与当地市场运营商和医疗系统合作，为投资者带来稳定收益 [10] - 收购策略注重与区域运营商建立关系，扩大租户基础 [16] - 2021年预计收购1.75 - 2.25亿美元房产，平均资本回报率在7% - 8%之间 [20] - 考虑拓展产品类别，如多租户MOBs和心理健康领域 [64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽具挑战，但公司表现良好，对投资组合表现、租户偿付能力和团队奉献精神满意 [10][11][12] - 预计2021年团队将继续取得成功，执行增长计划 [13] 其他重要信息 - 会议使用前瞻性陈述，受多种风险因素影响，公司不承担公开更新义务 [4][5][6] - 会议提及非GAAP财务指标，可在公司财报和网站查询与GAAP数据的调整表 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度G&A和运营费用合计约700万美元，哪些不应计入2021年，该金额能否作为2021年参考 - 第四季度约72万美元与内部化相关LTIP股票补偿有关，总股票补偿达190万美元；内部化相关成本约170万美元，预计2021年每季度在185 - 190万美元之间；2020年全年传统G&A费用约330万美元，2021年预计在330 - 340万美元之间，全年数据相对稳定，但季度间可能有波动 [38][39][40] 问题2: Marina Towers和Rock Surgery资产情况，是否会恢复GAAP基础、重新招租或出售 - Marina Towers租户破产，公司正与租户合作，按现金基础核算租金，预计2021年解决；租户计划还款，物业优质，若有问题可重新出租 [41][42][43] - Rock Surgery涉及金额小，年租金约26万美元，公司也在积极处理 [45] - Las Cruces市场活跃，预计重新出租，若出售价格合理也会考虑 [47] 问题3: 透析中心市场规模，公司进入该市场的深度 - 透析市场流动性强、规模大，1031交换投资者青睐长期租赁的透析中心，其资本化率在5% - 6%之间；公司收购的透析中心多为多租户建筑，可获得额外收益；该资产类型基本面良好，但需关注具体位置和合作医生情况 [52][53] 问题4: 行业M&A活动是否会对公司资产产生负面影响 - 难以预测，若新组织战略重点改变可能有负面影响，公司收购时会考虑该风险，确保所购物业不受影响 [54] 问题5: 公司如何看待ATM发行 - 公司采取机会主义策略，综合考虑未来需求和市场情况，将ATM作为股权资本来源以增加灵活性 [55] 问题6: 公司是否有机会对2 - 3亿美元进行永久性融资 - 公司目前处于增长阶段，虽有考虑但短期内难以实现，随着规模扩大有望成为企业发行人获得长期大额债务融资 [59] 问题7: 2021年公司在风险调整后资本化率基础上，是否偏好特定类型医疗物业 - 公司采取机会主义策略，逐笔交易深入分析，根据市场情况和投资组合需求选择最佳项目，不同季度偏好可能不同 [60][61] 问题8: 公司是否有机会扩大2021年收购规模 - 公司有可能扩大规模，正在测试不同产品类别，如多租户MOBs和心理健康领域，在保持核心业务约2亿美元收购规模的基础上，拓展新领域并争取相同资本化率 [64][65] 问题9: 第四季度50个基点的坏账是否与Marina Towers和Rock Surgery有关，如何看待2021年坏账情况 - 第四季度坏账仅与Rock Surgery有关；公司认为坏账是偶发性和事件驱动的，回顾疫情期间收款情况和租户表现，对2021年坏账情况不太担忧，但具体情况可能因租户和地点而异 [66] - 公司资产管理部门强大，有能力解决问题物业，如Plano物业已扭亏为盈 [67][68]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryl ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 Or ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. | Title of each class: | Trading Symbol: | Name of each exchange on which registered ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-4757266 (I.R.S. Employer Identification No.) FORM 10-Q þ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly per ...

FORM 10-Q þ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction o ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q þ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-4757266 (State or ...