公司股权结构 - 截至2023年9月30日，公司持有运营合伙企业92.91%的流通普通运营合伙单位，长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有7.09% [134] 利率市场变化 - 2022年第一季度到2023年6月，美国联邦基金利率目标区间从0.25% - 0.50%提升至5.25% - 5.50%，2023年9月和11月维持该区间 [147] - 2023年7月初至11月6日，一个月期有担保隔夜融资利率从5.06%升至5.32% [147] 企业社会责任与认证 - 2023年6月公司发布第二份企业社会责任报告 [143] - 公司总部获得LEED白金认证 [144] 业务租赁模式与战略 - 公司大部分医疗设施以三净租赁形式租给单一租户，随着业务发展，也增加了一些采用毛租赁或改良毛租赁结构的多租户物业 [140] - 公司业务战略是投资能提供有吸引力回报率的医疗物业，包括医疗办公楼、中小型医疗设施等 [136][138] 公司收支与融资方式 - 公司收入来自租户的租金和运营费用报销，主要支出为折旧、利息和一般及行政费用 [135] - 公司通过运营现金流、信贷安排借款和股票发行等方式为收购融资 [135] 疫情对公司的影响 - 新冠疫情导致医疗系统劳动力成本大幅增加，且疫情持续蔓延可能继续扰乱公司及租户和第三方服务提供商的运营 [151][152] 收购与处置业务 - 2023年前三季度公司完成1笔收购，合同购买价670万美元，年化基础租金50万美元；完成3笔处置，总收益8050万美元，总收益1560万美元[157][158] - 2023年8月出售南卡罗来纳州医疗办公楼，毛收入1010万美元，收益230万美元；2022年7月出售田纳西州医疗办公楼，毛收入1790万美元，收益680万美元；2023年前九个月三次处置物业总收益1556万美元，2022年同期为675.3万美元[178][192][193] 信贷安排借款与还款 - 2023年前三季度公司在信贷安排下借款3810万美元，还款11540万美元，净还款7730万美元；2022年同期借款12710万美元，还款500万美元，净借款12210万美元[160] 公司财务总体数据 - 截至2023年9月30日，公司房地产总投资14.25亿美元，净债务6.18亿美元，加权平均利率3.78%，总股本6.34亿美元，可租赁面积474.73万平方英尺[155] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司房地产投资净额分别为12亿美元和13亿美元；现金及现金等价物和受限现金分别为760万美元和1450万美元；总负债分别为6.689亿美元和7.442亿美元[195][197] 营收与净收入数据 - 2023年第三季度总营收3550万美元，较2022年同期增加10万美元；净收入483万美元，较2022年同期减少520万美元[167] - 2023年前三季度租金收入1.08亿美元，2022年同期为1.01亿美元；净收入每股0.24美元，2022年同期为0.20美元[154] - 2023年第三季度净收入为480万美元，2022年同期为1000万美元，减少520万美元；前九个月为2120万美元，2022年同期为1810万美元，增加310万美元[179][194] - 2023年前九个月总营收为1.081亿美元，2022年同期为1.01亿美元，增加710万美元[183] - 2023年第三季度净收入为483.3万美元，2022年同期为1002.9万美元；2023年前三季度净收入为2118.3万美元，2022年同期为1814.8万美元[217][218] 费用数据 - 2023年第三季度一般及行政费用440万美元，较2022年同期增加40万美元；运营费用720万美元，较2022年同期增加50万美元[167] - 2023年第三季度折旧费用1010万美元，与2022年同期持平；摊销费用410万美元，较2022年同期减少20万美元[167] - 2023年第三季度利息费用720万美元，较2022年同期增加20万美元，因利率升高[167][175] - 2023年前九个月运营费用为2200万美元，2022年同期为1810万美元，增加390万美元[185] 财务结果差异原因 - 由于利率上升、收购活动减少和处置活动增加，公司2023年第三季度和前三季度财务结果与2022年同期存在差异[166] 影响运营结果的趋势 - 公司认为利率和通胀上升、资本成本增加、人口老龄化、门诊护理趋势和医生集团合并等趋势将影响运营结果[161][162] 债务加权平均利率 - 2023年第三季度公司债务加权平均利率为3.98%，2022年同期为3.65%；2023年前九个月为4.22%，2022年同期为3.18%[176][190] 出售投资性物业前收入 - 2023年第三季度出售投资性物业前收入为250万美元，2022年同期为330万美元，减少80万美元；前九个月为560万美元，2022年同期为1140万美元，减少580万美元[177][191] 公司信贷工具情况 - 公司信贷工具包括3.5亿美元的A定期贷款、1.5亿美元的B定期贷款和4亿美元的循环贷款，还有5亿美元的增额功能，截至2023年11月6日，未使用借款额度为3.176亿美元[202] 固定债务情况 - 截至2023年9月30日，公司固定债务总额为5.572亿美元，加权平均利率为3.42%，加权平均到期期限为3.0年，预计2024年降至约3.35%，2025年降至3.28%[207] 现金流量情况 - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为5030万美元，2022年同期为5820万美元；投资活动提供的净现金为7070万美元，2022年同期使用1.358亿美元[208][209] - 2023年前三季度融资活动净现金使用量为1.279亿美元，2022年同期融资活动提供净现金7840万美元[210] 其他财务指标 - 2023年第三季度FFO为1525万美元，2022年同期为1620.8万美元；2023年前三季度FFO为4505.3万美元，2022年同期为4857.6万美元[217] - 2023年第三季度AFFO为1654.1万美元，2022年同期为1713.3万美元；2023年前三季度AFFO为4836.1万美元，2022年同期为5152.3万美元[217] - 2023年第三季度EBITDAre为2390.9万美元，2022年同期为2465.4万美元；2023年前三季度EBITDAre为7342.2万美元，2022年同期为7019.1万美元[218] - 2023年第三季度Adjusted EBITDAre为2532.8万美元，2022年同期为2602.6万美元；2023年前三季度Adjusted EBITDAre为7729.8万美元，2022年同期为7478.3万美元[218] 可变利率借款与现金流影响 - 截至2023年9月30日，循环信贷下有6840万美元未对冲的可变利率借款，SOFR为5.32%[221] - 若SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约70万美元；若SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约70万美元[221] 每股相关数据 - 2023年第三季度基本和摊薄后每股净收入为0.05美元，2022年同期为0.12美元；2023年前三季度为0.24美元，2022年同期为0.20美元[217] - 2023年第三季度FFO每股和每单位为0.22美元，2022年同期为0.23美元；2023年前三季度为0.64美元，2022年同期为0.70美元[217]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为3550万美元,较去年同期略有增加,主要由于2022年收购的时间影响和投资组合表现,部分被资产出售的影响抵消 [3][5] - 第三季度净收入为310万美元或每股0.05美元,去年同期为810万美元或每股0.12美元,主要由于出售资产产生的收益减少 [3][5] - FFO为1530万美元或每股和单位0.22美元,较去年同期下降0.01美元 [5] - AFFO为1650万美元或每股和单位0.23美元,较去年同期下降0.02美元,主要由于利息成本上升 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有在本季度完成任何收购,但继续积极与医生集团、经纪人和企业卖家接触,寻找潜在机会 [3][4] - 公司在第三季度出售了一处位于南卡罗来纳州北查尔斯顿的医疗办公楼,以5.3%的资本化率获得10.1百万美元的总收益,并产生230万美元的收益 [3][4] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场持续受到高利率和买卖价差较大的限制,但公司看到了更多有吸引力的定价机会 [4] - 买方市场正在逐步形成,买家获得资本的公司将能够从中获益 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的投资策略,专注于高质量、有利于收益的资产 [3] - 公司有充足的流动性,可以在市场正常化时重启增长战略 [5][6] - 公司将利用自身的规模优势、资本渠道以及使用OP单位交易结构等竞争优势,在适当时机把握机会 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的租赁到期情况持乐观态度,预计续租率将与2023年相当 [5][15] - 公司预计2023年第四季度的占用率将维持在96.5%左右的水平 [15] - 公司认为自身的高质量投资组合和充足的流动性将使其能够在市场正常化时重启增长 [5][6] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问公司目前的交易机会管线和买卖价差的变化情况 [7][8][9] **Alfonzo Leon 回答** - 公司每月看到约30-40个交易机会,但大部分不符合公司的投资标准 - 买卖价差已从年初的较大水平有所收窄,但仍存在一定差距 - 一些卖家由于面临再融资压力等原因正在以更加现实的价格推出资产 [7][8][9] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 询问公司未来的资产出售计划和收购目标收益率 [12][13] **Jeffery Busch 回答** - 公司可能会继续出售一些资产,但预计难以获得之前的优质定价 - 公司未来收购目标将聚焦于8-9%左右的收益率,同时注重交易的增厚性和降低杠杆 [12][13] 问题3 **Robert Stevenson 提问** 询问公司当前的租赁需求情况 [17][18] **Jeffery Busch 回答** - 公司继续保持较好的租赁表现,预计未来即使有少量租户流失也能够快速补充 [17]

业绩总结 - 截至2023年9月30日，净收入为310万美元，每股摊薄收益为0.05美元，较去年同期的810万美元和0.12美元下降[20] - 2023年第三季度，资金运营（FFO）为1530万美元，每股和单位为0.22美元，较去年同期的1620万美元和0.23美元下降[20] - 调整后的资金运营（AFFO）为1650万美元，每股和单位为0.23美元，较去年同期的1710万美元和0.25美元下降[20] - 总收入略微上升至3548.7万美元，较去年同期的3540万美元有所增加[20] - 2023年第三季度的净收入为21,183千美元，较2022年同期的18,148千美元增长了11.2%[86] - 2023年第三季度的每股基本和稀释净收入为0.05美元，同比下降58.3%[104] - 2023年第三季度的EBITDAre为23,909千美元，较2022年同期的24,654千美元下降了3.0%[88] 用户数据 - 截至2023年9月30日，房地产总投资为14亿美元，拥有185栋建筑，租赁面积为470万平方英尺，租户总数为268个[1] - 租赁占用率为96.7%，年化基础租金（ABR）为1.114亿美元，投资组合租金覆盖率为4.2倍[1] - 公司的总可租赁面积为4,589,712平方英尺，当前空置面积为157,624平方英尺，占3.3%[65] - 2024年到期的可租赁面积为709,252平方英尺，占总可租赁面积的14.9%[65] - 2023年共计21个租约到期，租赁面积为71,990平方英尺，占总可租赁面积的1.5%[65] 财务状况 - 截至2023年9月30日，杠杆率为44.2%[20] - 截至2023年9月30日，总债务为625,560千美元，固定利率债务占总债务的89%[66] - 加权平均利率为3.78%，加权平均到期年限为3.1年[66] - 截至2023年9月30日，公司总负债为668,872千美元，较2022年12月31日的744,196千美元下降了10.1%[85] - 公司的固定费用覆盖比率为2.76[66] - 公司的总资本化为1,308,766千美元，其中普通股为588,118千美元[72] 资本支出与现金流 - 2023年第三季度的资本支出为5,778千美元，较2022年同期的3,663千美元增长了57.7%[86] - 2023年第三季度的净现金提供来自经营活动为50,315千美元，较2022年同期的58,233千美元下降了13.2%[86] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金总额为7,612千美元，较2022年同期的13,595千美元下降了44.0%[86] 其他信息 - 2023年第三季度租金收入为35,487万美元，同比增长0.4%[104] - 2023年第三季度总收入为35,507万美元，同比增长0.3%[104] - 2023年第三季度总费用为32,963万美元，同比增长2.6%[104] - 2023年第三季度利息费用为7,170万美元，同比增长3.0%[104] - 2023年第三季度公司整体GRESB评分从2022年的46分提升至54分[103] - 2023年GRESB评估中，GMRE在风险管理领域获得4.25/5的评分，高于基准3.97/5[103] - 2022年，GMRE在Omaha的Select Medical设施获得了99分的ENERGY STAR认证[103] - 2023年第三季度加权平均流通股数为65,565万股，同比增长0.1%[104]

公司股权结构 - 截至2023年6月30日，公司持有运营合伙企业92.91%的流通普通运营合伙单位，其余7.09%由长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有[136] 宏观经济指标变化 - 2022年12月美国年通货膨胀率为6.5%，2023年6月降至3.0% [148] - 2022年初联邦基金利率目标区间为0% - 0.25%，2023年7月会议后升至5.25% - 5.50% [148] - 2022年初至2023年8月2日，一个月期标准隔夜融资利率从接近0%升至5.32% [148] 公司业务战略 - 公司业务战略是投资能提供有吸引力回报率的医疗保健物业，包括医疗办公楼、中小型医疗设施等[138][140] 公司业务租赁形式 - 公司多数医疗设施以单租户三净租赁形式出租，随着竞争加剧，增加了一些多租户物业[142] 公司ESG相关工作 - 公司董事会通过ESG委员会领导环境、社会和治理工作[144] - 2023年6月公司发布第二份企业社会责任报告[145] - 公司总部获LEED白金认证，设有健身中心、咖啡馆和屋顶休息室[146] 疫情对公司影响 - 新冠疫情导致医疗系统劳动力成本大幅增加，BA.5变体的传播可能继续扰乱公司及租户运营[150][151] 租赁收入数据变化 - 2023年第二季度租赁收入3631.7万美元，2022年同期为3367.9万美元；上半年租赁收入7251.7万美元，2022年同期为6553万美元[153] 房地产投资及债务数据变化 - 2023年6月30日房地产总投资14.31亿美元，2022年12月31日为14.84亿美元；净债务6.25亿美元，2022年12月31日为6.94亿美元；加权平均利率4.09%，2022年12月31日为4.20%[154] 公司收购业务数据 - 2023年上半年完成一项收购，可出租面积18698平方英尺，合同购买价670万美元，年化基本租金50万美元[155] 公司出售业务数据 - 2023年6月出售俄克拉荷马城四处医疗办公楼，总收益6600万美元，收益1280万美元；3月出售佛罗里达州一处医疗办公楼，总收益440万美元，收益50万美元[157] - 2023年8月出售南卡罗来纳州一处医疗办公楼，总收益1010万美元，出售时账面价值约720万美元[158] 公司信贷安排数据 - 2023年上半年信贷安排借款2460万美元，偿还9420万美元，净偿还6960万美元；2022年同期借款9250万美元，偿还500万美元，净借款8750万美元[160] - 截至2023年6月30日，信贷安排未偿还余额5.68亿美元；截至2023年8月2日，循环信贷未使用借款额度3.21亿美元[160] 利率对公司影响预测 - 由于利率和通胀上升，预计到2023年11月，定期SOFR将升至约5.42%，较6月30日上升约34个基点；SOFR每上升100个基点，年利息支出将增加约80万美元[161] 公司股价及资本成本情况 - 公司2022年股价因通胀和利率上升大幅下跌，2023年至今趋于平稳；股价下跌和利率上升增加了公司资本成本，降低了资产收购能力[164] 公司营收、费用及净收入数据变化 - 2023年第二季度总营收3640万美元，2022年同期为3370万美元，增加270万美元；总费用3496万美元，2022年同期为2986.3万美元，增加509.7万美元；净收入1417.7万美元，2022年同期为383.4万美元，增加1034.3万美元[167] 公司摊销费用数据变化 - 2023年第二季度摊销费用为430万美元，较2022年同期增加20万美元；上半年为870万美元，较2022年同期增加80万美元[174][188] 公司利息费用数据变化 - 2023年第二季度利息费用为850万美元，较2022年同期增加310万美元；上半年为1670万美元，较2022年同期增加650万美元[175][189] 公司债务加权平均利率数据变化 - 2023年第二季度债务加权平均利率为4.39%，高于2022年同期的2.97%；上半年为4.32%，高于2022年同期的2.92%[176][190] 公司投资性房地产出售前收益数据变化 - 2023年第二季度投资性房地产出售前收益为140万美元，较2022年同期减少240万美元；上半年为310万美元，较2022年同期减少500万美元[177][191] 公司房产出售收益数据 - 2023年6月出售俄克拉荷马城四处医疗办公楼组合，收益1280万美元；3月出售佛罗里达州一处医疗办公楼，收益50万美元；2022年同期无房产销售[178][192] 公司净收入数据变化 - 2023年第二季度净收入为1420万美元，较2022年同期增加1040万美元；上半年为1640万美元，较2022年同期增加830万美元[179][193] - 2023年第二季度净收入为1417.7万美元，2022年同期为383.4万美元；2023年上半年净收入为1635万美元，2022年同期为811.9万美元[221] 公司总收入数据变化 - 2023年上半年总收入为7260万美元，较2022年同期增加700万美元[183] 公司主要资产数据变化 - 截至2023年6月30日，公司主要资产中房地产投资净额为12亿美元，较2022年12月31日的13亿美元减少；现金及现金等价物和受限现金为980万美元，较2022年12月31日的1450万美元减少[194] 公司总负债数据变化 - 截至2023年6月30日，公司总负债为6.794亿美元，较2022年12月31日的7.442亿美元减少[196] 公司固定债务数据 - 截至2023年6月30日，公司固定债务总额为5.575亿美元，加权平均利率为3.75%，加权平均到期期限为3.3年；预计2023 - 2025年加权平均利率将分别降至3.67%、3.50%和3.43%[208] 公司现金流量数据变化 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为3360万美元，2022年同期为3990万美元，同比下降[209] - 2023年上半年投资活动提供的净现金为6510万美元，2022年同期使用的净现金为1.024亿美元[210] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为1.034亿美元，2022年同期提供的净现金为6390万美元[211] 公司FFO、AFFO数据变化 - 2023年第二季度FFO为1471万美元，2022年同期为1638.7万美元；2023年上半年FFO为2980.3万美元，2022年同期为3236.8万美元[221] - 2023年第二季度AFFO为1586.8万美元，2022年同期为1756.3万美元；2023年上半年AFFO为3182万美元，2022年同期为3439万美元[221] 公司EBITDAre、Adjusted EBITDAre数据变化 - 2023年第二季度EBITDAre为2466.4万美元，2022年同期为2327.1万美元；2023年上半年EBITDAre为4951.2万美元，2022年同期为4553.6万美元[223] - 2023年第二季度Adjusted EBITDAre为2610万美元，2022年同期为2496.5万美元；2023年上半年Adjusted EBITDAre为5196.9万美元，2022年同期为4875.6万美元[223] 公司未对冲循环信贷借款数据 - 截至2023年6月30日，公司有7610万美元未对冲的循环信贷借款，利率为5.08% [226] SOFR对公司现金流影响 - 若SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约80万美元；若SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约80万美元[226]

业绩总结 - 2023年第二季度净收入为1182万美元，每股摊薄收益为0.18美元，相较于去年同期的222万美元和0.03美元有所增长[33] - 2023年第二季度总收入同比增长7.9%，达到3640万美元，主要受公司收购活动和投资组合表现的推动[25] - 2023年第二季度的每股收益为9.13美元，较2022年同期的11.23美元下降了18.8%[54] - 2023年第二季度的总收入为544,599千美元，较2022年同期的559,053千美元下降了2.6%[54] - 2023年第二季度的净收入为21,834千美元，较2022年同期的15,097千美元增长了44.7%[54] - 2023年上半年净收入为16,350千美元，较2022年的8,119千美元增长101.5%[87] 用户数据 - 截至2023年6月30日，公司的总房地产投资为14亿美元，拥有186栋建筑，租赁面积为480万平方英尺，租赁占用率为97%[26] - 截至2023年6月30日，总可租赁面积为4,773,469平方英尺，当前空置面积为143,560平方英尺，空置率为3.0%[56] - 2023年预计新增租赁面积为180,849平方英尺，占总可租赁面积的3.8%[56] 财务数据 - 2023年第二季度的运营资金（FFO）为1471万美元，每股和单位收益为0.21美元，较去年同期的1640万美元和0.24美元下降[33] - 调整后的运营资金（AFFO）为1586万美元，每股和单位收益为0.23美元，较去年同期的1763万美元和0.25美元下降[33] - 2023年第二季度的总支出为3496万美元，较2022年同期的2986万美元有所增加[32] - 截至2023年6月30日，总债务为633,639千美元，资本化总额为1,327,694千美元[62] - 2023年第二季度的债务利率为4.09%，较2022年同期的2.97%上升[54][57] - 2023年第二季度的利息支出为8,468千美元，较2022年第二季度的5,401千美元增长56.3%[97] 收购与投资 - 2023年4月收购的两栋医疗办公楼总购买价格为670万美元，2023年6月出售的四栋医疗办公楼获得的总收益为6600万美元，获利1280万美元[22] - 截至2023年6月30日，公司的杠杆率为44.5%[24] - 2023年上半年投资活动提供的净现金为68,403千美元，2022年无此项收入[87] 其他信息 - 2023年公司董事会中女性及历史上代表性不足的少数族裔占比为71%[52] - 截至2023年6月30日，固定利率债务占总债务的88%[68] - 2023年第二季度的加权平均资本化率为7.9%[26]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收同比增长7.9%至3640万美元，主要受2022年收购项目时间安排影响；同店基础上，剔除现金基础租赁后，二季度营收较2022年二季度增加59万美元，增幅2.2% [14] - 二季度总费用为3500万美元，上年同期为2990万美元，增长主要因市场利率和平均债务余额上升导致利息成本增加，以及投资组合变化带来的折旧和摊销费用增加 [14] - 二季度利息费用为850万美元，去年同期为540万美元，反映2023年平均债务余额增加以及平均借款利率从2022年二季度的2.97%升至2023年二季度的4.39% [6] - 二季度运营费用为720万美元，上年同期为600万美元，增加主要因投资组合变化，房地产相关税费是运营费用最大组成部分 [7] - 2023年二季度G&A费用为450万美元，2022年二季度为430万美元，预计2023年下半年季度G&A费用在430 - 450万美元之间 [15] - 二季度净租赁相关费用500万美元，公司确认了相当金额的费用回收收入；毛租赁相关费用160万美元 [16] - 二季度归属普通股股东净利润为1180万美元，合每股0.18美元，2022年二季度为220万美元，合每股0.03美元；FFO为每股0.21美元，较上年同期下降0.03美元；AFFO为每股0.23美元，较2022年二季度下降0.02美元，下降主因是利率环境导致利息成本增加 [50][51][69] - 截至2023年6月30日，房地产总投资为14亿美元，较上年减少1300万美元；总债务6.34亿美元，杠杆率44.5%，加权平均利率4.09%，债务加权剩余期限3.4年；约88%的债务为固定利率债务，信贷额度下未使用借款能力为3.21亿美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合方面，二季度末房地产总投资14亿美元，总可租赁面积480万平方英尺，出租率97%，加权平均租赁期限5.8年，租金覆盖率4.3倍，加权平均合同租金增长率2.1% [5] - 2023年到期租约方面，目前预计保留今年到期的36.3万平方英尺中的85% - 90%；2023年剩余时间，预计出租率将保持在96%以上 [8] - 资本支出方面，截至6月30日现金支出约230万美元，预计2023年剩余时间与建筑和场地改善相关支出约400万美元，与租户改善相关支出约300万美元，主要与租约续签和招租有关 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来资本化率持续上升，过去几个月又有小幅增加，预计未来仍将小幅上升 [11] - 公司关注的资产类型，目前资本化率在7.5%以上，部分资产交易在8%左右 [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续寻找与战略愿景和资本结构相符的机会，利用规模、获取资本渠道和OP单位交易结构等竞争优势，应对市场挑战并把握机会 [1] - 交易市场受高利率和买卖价差影响受限，公司保持谨慎，坚持承保标准，积极与各方接触，探索开发融资和合资机会 [55][56] - 公司目标是处置约9000万美元资产，资本化率在6% - 6.5%，目前已取得进展，希望降低可变利率债务和杠杆率 [53][57] - 等待资本化率与资本成本匹配，股票价格达到合适范围，再进行收购，收购时倾向使用60%以上股权或全部股权以降低债务 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对二季度业绩满意，投资组合表现出色，有足够流动性应对不确定市场状况，相信随着市场条件正常化，能够执行增长战略 [17][49][54] - 交易市场需要时间调整，目前已出现调整迹象，公司将保持耐心 [58] 其他重要信息 - 二季度出售俄克拉荷马城4处医疗办公物业组合，总价6600万美元，资本化率6.5%，获利1280万美元，用净收益偿还可变利率债务 [49] - 二季度收购加利福尼亚州雷丁2处医疗办公楼，总价670万美元，资本化率7.6%，主要通过发行OP单位融资 [52][55] - 本周完成北查尔斯顿一处医疗办公楼出售，总价1010万美元，资本化率5.3% [53][57] - 租户观察名单有限，Genesis相关租赁仅一处，面积7500平方英尺，目前无问题且预计未来也不会有问题 [27][72] - 从本月晚些时候起，随着杠杆率降低，信贷额度下SOFR利差将降低15个基点，循环信贷SOFR利差降至1.35%，定期贷款利差降至1.3%；本季度及至今未通过ATM发行普通股 [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 今年潜在销售目标9000万美元是否合适，有无可能出售更多低于6%收益率的资产用于高收益收购？ - 公司会考虑，如果有合适机会会出售更多资产，倾向股票上涨后通过ATM和出售资产、增加股权减少债务，但因市场不确定，会综合考虑 [10] 问题: 拟出售资产有无共同特征？ - 文档未提及明确回答 问题: 目前收购管道规模，即符合当前承保标准的交易数量？ - 公司在市场上很活跃，关注很多交易，但在能实现增值收购前不会推进 [20] 问题: 目前关注资产类型的资本化率，以及资本化率达到多少会重启外部收购？ - 目前关注资产类型资本化率在7.5%以上，部分资产交易在8%左右，认为有理由等待几个月观察资本化率走势以获取更好价格；等待股票价格达到合适范围开始增值收购，目前未达到 [59] 问题: 本季度利润率下降，尽管出租率持平，如何看待未来利润率？ - 本季度利润率下降主要因空置房产费用增加，净租赁的“漏损”情况季度间较稳定，新增毛租赁也带来一定影响 [22] 问题: 北查尔斯顿1010万美元交易中OP单位占比？ - 提到OP单位用于雷丁收购，未明确北查尔斯顿交易中OP单位占比 [26] 问题: 租户观察名单范围，以及是否有Genesis相关风险暴露？ - 租户观察名单非常有限，Genesis相关租赁仅一处，面积7500平方英尺，目前无问题且预计未来也不会有问题 [27][72] 问题: 明年大量租约到期，有无重要租户搬离，与主要租户谈判情况，续租租金较到期租约的价差目标？ - 无重大租户搬离情况，目标是提高续租租金，因多数资产为三净或绝对净租赁，租户承担大部分费用，续租主要是谈判 [61] 问题: 2026年前无重大债务到期，两笔定期贷款的互换合约期限是到2026年和2028年，还是更短？ - 两笔定期贷款的互换合约期限至贷款到期；3.5亿美元定期贷款的远期互换合约将在今年三季度和明年三季度开始发挥作用，降低利率 [40] 问题: 若处置资产超过9000万美元，在REIT规则下有多少操作空间？ - 从REIT规则看，具体操作空间取决于交易结构，总体有操作空间，预计分配规则方面无问题，但需关注其他更细致规则 [41] 问题: 目前6.65亿美元循环信贷额度，考虑利差下降、杠杆降低和债务市场波动，是否为当前最佳债务成本？ - 循环信贷额度是近期最灵活的债务成本来源，公司目前不想增加债务，希望降低杠杆；未来规模扩大时会考虑锁定长期债务以避免短期利率波动 [39] 问题: 俄克拉荷马交易情况，以及这些资产在5% - 6%多资本化率下的买家是谁？ - 年底筛选出当前环境下易变现资产，通常是单租户、信用情况清晰、租赁期限长的资产，俄克拉荷马资产因此被选中；通过流程吸引了大量私募股权买家兴趣，所有推向市场的资产都受到私募股权投资者强烈关注 [79]

公司股权结构 - 截至2023年3月31日，公司拥有运营合伙企业93.70%的已发行普通运营合伙单位，长期激励计划单位持有人和第三方有限合伙人持有6.30% [126] 宏观经济数据 - 2022年12月美国年通胀率为6.5%，2023年3月降至5.0%，联邦基金利率从2022年初的0% - 0.25%升至2023年5月的5.00% - 5.25%，一个月期SOFR从接近0%升至5% [136] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度租金收入为3619.9万美元，2022年同期为3185.2万美元 [142] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为1488.9万美元，2022年同期为1317.9万美元 [142] - 2023年第一季度利息费用为827.1万美元，2022年同期为480.1万美元 [142] - 2023年第一季度一般及行政费用为380.4万美元，2022年同期为419.7万美元 [142] - 2023年第一季度出售投资性房地产收益为48.5万美元，2022年同期无此项收益 [142] - 2023年第一季度归属于普通股股东的每股净收入为0.01美元，2022年同期为0.04美元 [142] - 2023年第一季度每股和每单位FFO为0.22美元，2022年同期为0.23美元 [142] - 2023年第一季度每股和每单位AFFO为0.23美元，2022年同期为0.24美元 [142] - 截至2023年3月31日，房地产总投资为14.81亿美元，较2022年12月31日的14.84亿美元略有下降；净债务为6.92亿美元，较2022年12月31日的6.94亿美元略有下降；加权平均利率为4.28%，高于2022年12月31日的4.20%；总股本为6.28亿美元，较2022年12月31日的6.49亿美元有所下降；可租赁净面积为488.77万平方英尺，较2022年的489.56万平方英尺略有下降[143] - 2023年第一季度总营收为3620万美元，较2022年同期的3190万美元增加430万美元；总费用为3450万美元，较2022年同期的2760万美元增加690万美元；净收入为220万美元，较2022年同期的430万美元减少210万美元[157] - 2023年第一季度租金收入为3620万美元，较2022年同期的3190万美元增加430万美元，主要源于2022年3月31日后收购的设施产生的租金收入[159] - 2023年第一季度利息费用为830万美元，较2022年同期的480万美元增加350万美元，原因是平均借款额增加和利率上升；债务加权平均利率为4.27%，高于2022年同期的2.87%[164][165] - 2023年第一季度出售投资性房地产收益约50万美元，2022年同期无此类收益[167] - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司流动资产主要为现金及现金等价物和受限现金，分别为1400万美元和1450万美元[169] - 截至2023年3月31日，公司总负债降至7.406亿美元，较2022年12月31日的7.442亿美元有所下降[171] - 2023年第一季度，公司经营活动提供的净现金为1580万美元，较2022年同期的1640万美元有所下降[186] - 2023年第一季度，公司投资活动提供的净现金为310万美元，而2022年同期使用净现金2660万美元[187] - 2023年第一季度，公司融资活动使用的净现金为1930万美元，而2022年同期提供净现金560万美元[188] - 2023年第一季度，公司资金运营（FFO）为1509.4万美元，调整后资金运营（AFFO）为1595.3万美元，较2022年同期均有所下降[197] - 2023年第一季度，公司房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为2484.8万美元，调整后为2586.9万美元，均高于2022年同期[199] 投资组合情况 - 2023年第一季度未完成收购，截至2023年3月31日，投资组合包括188栋建筑，总可租赁面积490万平方英尺，年化基础租金1.149亿美元[144] - 2023年3月出售佛罗里达州杰克逊维尔的医疗办公楼，获得毛收入440万美元，收益约50万美元[145] - 2023年4月1日至5月1日，完成一项收购，可租赁面积1.8698万平方英尺，购买价格670万美元，年化基础租金50万美元，发行630万美元运营合伙单位作为部分对价[149] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司主要资产为房地产投资净额13亿美元，无新增收购项目[169] 信贷安排情况 - 2023年第一季度，公司在信贷安排下借款1260万美元，还款1480万美元，净还款220万美元；2022年同期借款1410万美元，无还款，净借款1410万美元。截至2023年3月31日，信贷安排未偿还余额为6.348亿美元，截至2023年5月1日，循环信贷未使用借款额度为2.445亿美元[147] - 公司信用额度包括3.5亿美元的A定期贷款、1.5亿美元的B定期贷款和4亿美元的循环信贷，还有5亿美元的增额功能，截至2023年5月1日，未使用借款额度为2.445亿美元[179] 固定债务情况 - 2023年3月31日，公司固定债务总额为5.578亿美元，加权平均利率为3.75%，加权平均到期期限为3.5年，预计未来几年加权平均利率将改善[185] 利率风险及管理 - 自2022年初以来，美联储已十次上调联邦基金利率，当前目标利率为5.00% - 5.25%，预计2023年将继续加息；基于2023年3月31日的浮动利率债务余额，期限担保隔夜融资利率（term SOFR）每上升100个基点，公司年利息费用将增加约140万美元[150][153] - 公司主要面临的市场风险是利率风险[200] - 公司受利率变化影响主要源于收购医疗设施的债务[201] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷协议下有1.435亿美元未对冲的可变利率借款[202] - 2023年3月31日，公司未偿还浮动利率借款的SOFR为4.75%[202] - 假设可变利率债务金额不变，SOFR增加100个基点，公司现金流每年将减少约140万美元[202] - 假设可变利率债务金额不变，SOFR降低100个基点，公司现金流每年将增加约140万美元[202] - 公司利率风险管理目标是限制利率变化对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[203] - 公司可能会签订额外的衍生金融工具以减轻未来借款的利率风险[204] - 公司不会为投机目的进行衍生交易[204] 投资价值影响因素 - 公司投资价值会因当地和地区经济状况以及租户/运营商和借款人信用状况的变化而波动[205]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为67.3万美元，合每股0.01美元，而2022年第一季度为270万美元，合每股0.04美元，受利率上升影响 [29][43] - 2023年第一季度总营收同比增长13.7%，达到3620万美元，主要得益于收购活动；同店基础上，第一季度营收较2022年第一季度增长25.7万美元，即1% [42] - 2023年第一季度利息支出为830万美元，2022年同期为480万美元，反映出2023年平均债务余额增加以及平均借款利率从2.87%升至4.27% [44] - 2023年第一季度G&A费用为380万美元，2022年第一季度为420万美元；预计2023年剩余季度G&A费用季度区间为430 - 450万美元 [45][46] - 2023年第一季度运营费用为750万美元，上年同期为540万美元，增长主要因投资组合增长 [46] - 2023年第一季度FFO为1510万美元，合每股0.22美元，2022年第一季度为1600万美元，合每股0.23美元；AFFO为1600万美元，合每股0.23美元，2022年第一季度为1680万美元，合每股0.24美元 [47] - 截至2023年3月31日，房地产总投资为15亿美元，较上年增加1.13亿美元；总债务为7.01亿美元，杠杆率为47.4%，加权平均利率为4.28% [48] - 2023年第一季度总费用为3450万美元，上年同期为2760万美元，增长主要因市场利率和平均债务余额上升导致的利息成本增加，以及投资组合扩大带来的运营、折旧和摊销费用增加 [91] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第一季度末，投资组合入住率为97%，高于年末的96.5%，加权平均租赁期限为六年 [32] - 2023年第一季度未购买房产，4月收购加州雷丁的两栋医疗办公楼，价格670万美元，主要通过发行OP单位融资，单价11美元 [30][36] - 第一季度出售佛罗里达州杰克逊维尔的一栋医疗办公楼，获得440万美元收益，产生50万美元收益；公司继续目标出售约9000万美元房产，资本回报率在6% - 6.5%之间 [40] - 预计保留2023年到期的36.3万平方英尺中的85% - 90% [50] - 第一季度新增2.8万平方英尺租赁面积，预计2023年全年入住率将高于96% [53] - 第一季度资本支出约80万美元，预计全年资本支出约600万美元，租户改进支出约400万美元 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标医疗设施交易市场缓慢，买卖双方适应高利率，买卖价差较大 [39] - 今年到目前为止，大部分交易的资本回报率在低6%范围，公司历史上追求的资产交易资本回报率在7%以上，高端在7% - 8% [72] - 优质资产市场资本回报率在中高7%，少数情况在低8%和中8% [74] - 核心资产（高信用医疗系统）交易资本回报率在低6%，有低于6%的例子 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续寻找符合投资标准和承保标准的房产，利用OP单位和流动性优势解决卖家需求 [30] - 识别可出售房产以减少未偿债务，为市场条件改善做准备，目标出售约9000万美元房产 [34] - 审查多元化收入来源的方法，如开发融资和合资机会 [36] - 目前收购活动因资本成本高而受限，待资本成本改善后将积极开展 [10] - 公司认为当前应减少债务、降低浮动债务、调整杠杆，未来收购倾向更多使用股权而非债务 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前市场条件不确定，但投资组合强劲，有充足流动性，相信随着条件正常化，能够执行增长战略 [51] - 公司今年的主要重点是为2024年重新定位，预计届时利率将下降，之后可恢复收购增长 [78] 其他重要信息 - 2023年第一季度净收入包括48.5万美元投资性房地产出售收益 [33][43] - 第一季度G&A费用中，约70万美元的股票补偿成本包括一些股权没收的影响，现金G&A成本为310万美元 [45] - 截至季度末，债务加权平均剩余期限为3.7年，约80%为固定利率债务，信贷额度下未使用借款额度为2450万美元 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 全年预期入住率情况及投资交易市场的买卖价差和资产交易价格 - 入住率方面，租赁到期活动集中在第三和第四季度，虽有到期导致的空置，但租赁活动会使全年入住率保持在96%以上，目前无特定关注租户影响该数据 [59][60] - 公司购买的房产需解决一些承保问题或增加安全性，平均资本回报率为7.8%，而市场上大部分买家购买公司部分房产的资本回报率在低6%；公司出售房产资本回报率在低6%，回购资本回报率在高7% - 8% [63][65] 问题: 目前收购的资本回报率以及市场资本回报率情况 - 目前公司资本成本高，难以以7.5% - 8%的资本回报率收购，除非是OP单位交易；今年到目前为止，大部分交易资本回报率在低6%，公司历史上追求的资产交易资本回报率在7%以上 [70][72] - 公司历史收购类型的设施市场资本回报率在中高7%，少数情况在低8%和中8%；核心高信用医疗系统资产交易资本回报率在低6%，有低于6%的例子 [74][75] 问题: 处置收益用于降低杠杆还是回购股票的权衡 - 公司认为回购股票不利于追求增长和扩大规模以获得更好倍数和利率，目前更倾向于偿还债务，待市场正常后再进行收购增长；未来收购希望更多使用股权而非债务 [77][81] 问题: 2023年到期未续约面积的租户构成情况 - 未续约面积主要由多个小租户（5000 - 15000平方英尺）构成，小租户周转较多，但公司预计能将其出租并保持在目标范围内 [87][88] 问题: 低6%甚至低于6%资本回报率交易的活跃买家类型 - 主要是私募股权买家，部分情况下是净租赁REITs [86] 问题: 目前市场上目标交易规模情况 - 与历史情况一致，有机会进行大型OP单位交易当然会感兴趣，但此类交易较少，历史上多是500 - 1000万美元的小交易，医生因低税基而被OP单位结构吸引 [95] 问题: 目前交易的杠杆使用情况 - 买家能获得70%的杠杆，但利息仅付期限较短；部分选择50%，还有部分策略是更低杠杆或投入大量股权以便后期再融资，大部分目标是50% - 60% [18]

业绩总结 - 归属于普通股东的净收入为70万美元，每股摊薄收益为0.01美元，相较于去年同期的270万美元和0.04美元下降了74.1%[3] - 运营资金（FFO）为1510万美元，每股和每单位0.22美元，较去年同期的1600万美元和0.23美元下降了3.1%[3] - 调整后的运营资金（AFFO）为1600万美元，每股和每单位0.23美元，较去年同期的1680万美元和0.24美元下降了4.8%[3] - 总收入同比增长13.7%，达到3620万美元，主要受公司收购活动的推动[3] - 2023年第一季度租金收入为36,199千美元，较2022年同期的31,852千美元增长13.3%[42] - 2023年第一季度总收入为36,230千美元，较2022年同期的31,875千美元增长13.8%[42] - 2023年第一季度总支出为34,542千美元，较2022年同期的27,589千美元增长25.2%[42] - 2023年第一季度净收入为2,173千美元，较2022年同期的4,286千美元下降49.2%[42] 用户数据 - 截至2023年3月31日，公司的总可租赁面积为4887736平方英尺，当前空置率为3.0%[14] - 截至2023年3月31日，公司的Steward物业的加权平均租期（WALT）为2.6年，总年租金收入（ABR）为310万美元[21] - 截至2023年3月31日，公司的MHS物业的加权平均租期（WALT）为7.9年，总年租金收入（ABR）为550万美元[31] - 主要租户中，非营利医疗系统占35%，营利医疗系统占31%，其他相关医疗集团占23%[135] 财务状况 - 截至2023年3月31日，公司的杠杆率为47.4%[4] - 截至2023年3月31日，公司的EBITDA为24848万美元，较2022年同期的22266万美元增长了11.6%[30] - 截至2023年3月31日，公司的总资产负债为1369038万美元[29] - 截至2023年3月31日，公司的市场资本化为612,165千美元[92] - 截至2023年3月31日，总债务为701,280千美元，固定利率债务占总债务的80%[148] - 加权平均利率为4.28%，杠杆比率为47.4%[148] - 总股东权益为628,475,000美元，较2022年12月31日的649,065,000美元下降了3.16%[167] 现金流与投资 - 2023年第一季度的净现金流入为3,092千美元，较2022年同期的净现金流出26,596千美元有所改善[47] - 2023年第一季度的现金及现金等价物和受限现金期末余额为13,981千美元[47] - 投资于房地产的净额为1,267,583,000美元，较2022年12月31日的1,285,959,000美元下降了1.43%[167] 未来展望与策略 - 公司成立了常设ESG委员会，负责监督公司的环境、社会、治理和韧性工作[134] - 管理层认为，报告AFFO作为FFO的补充是评估公司运营表现的有用措施[177] - 租金覆盖率的计算排除了约20%的非报告租户，因缺乏可用的财务信息或租户规模较小[172]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度总营收3630万美元，同比增长19.6%，主要因过去一年的收购活动推动；同店基础上（不包括现金基础租赁），第四季度营收较2021年第四季度增加49.5万美元，增幅2% [25] - 2022年第四季度总费用3450万美元，高于上一年同期的2590万美元，主要因市场利率和平均债务余额上升导致利息成本增加，以及投资组合扩大带来运营、折旧和摊销费用增加 [26] - 2022年第四季度利息费用810万美元，高于去年同期的480万美元，反映平均债务余额增加和利率上升；2022年第四季度加权平均利率4.07%，高于上一季度的3.65%和2021年第四季度的2.88%，一年增加约120个基点 [27][28] - 2022年第四季度归属普通股股东的净利润36.9万美元，合每股0.01美元，而2021年第四季度为380万美元，合每股0.06美元；2021年第四季度数据包含110万美元的出售收益 [41][42] - 2022年第四季度资金从运营（FFO）为1550万美元，合每股0.22美元，低于上一年同期的1560万美元，合每股0.23美元；调整后资金从运营（AFFO）为1650万美元，合每股0.24美元，与2021年第四季度持平 [6] - 截至2022年12月31日，房地产总投资15亿美元，较一年前增加1.41亿美元；总债务7.04亿美元，杠杆率47.6%，加权平均利率4.2%，债务加权平均剩余期限3.9年 [7] - 2022年第四季度一般及行政费用（G&A）为410万美元，高于2021年第四季度的390万美元；预计2023年季度G&A费用在420 - 460万美元之间 [3] - 2022年第四季度运营费用710万美元，高于上一年同期的450万美元，主要因投资组合增长 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年第四季度末，投资组合包括房地产投资15亿美元，总可租赁面积490万平方英尺，入住率96.5%，加权平均租赁期限6.2年，租金覆盖率4.4倍，加权平均合同租金增长率2.1% [24] - 2023年预计保留85% - 90%的到期租赁面积（36.3万平方英尺）；目前正在就约2万平方英尺的空置面积进行租赁谈判，并已签订1.5万平方英尺的租赁合同，租户将于2023年入住；预计2023年全年入住率将保持在96%以上 [8][29] - 2023年预计资本支出约600万美元，租户改善支出约400万美元，主要与租赁续约和租赁相关 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 符合公司投资标准的目标医疗设施交易市场因买卖双方适应利率变化和对资本化率的不同看法而显著放缓 [15] - 2023年上半年公司乐观预计完成约9000万美元的资产处置，资本化率在6% - 6.5%之间；已签订出售合同的资产总收益为1160万美元 [11][18] - 公司预计2023年下半年收购活动将增加，目标是完成1亿美元的增值收购，但市场条件不可预测，无法保证实现收购目标 [23] - 目前收购市场中，医生集团和一些企业卖家将持观望态度，部分业主可能因无法再融资而被迫出售；预计2023年下半年市场利率和收购市场将更具可预测性 [17] - 开发资本融资的咨询电话增加，因成本上升和资本化率提高推动新建项目租金大幅上涨，开发商融资困难；公司也在讨论和评估其他投资选择，如合资企业，以扩大投资机会和多元化收入来源 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划用当前和预期资产处置所得偿还循环信贷额度，将整体杠杆率降至40% - 45%的目标范围 [2] - 继续寻找符合投资标准的优质房产，但高利率增加资本成本，使收购Targa房产更困难；公司在收购方面保持灵活，如利用运营合伙单位（OP units）进行交易，预计2023年收购约1亿美元的资产 [12] - 凭借35个州的优质医疗办公多元化投资组合和可用流动性，公司在收购市场寻找平衡时保持耐心；小型医疗办公业主可能在资产再融资、租户改善补贴和续租风险方面面临困难 [20] - 公司将继续寻找合理机会，并利用规模、资本获取和OP单位交易结构等竞争优势 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观医疗办公趋势良好，但需要大型多元化投资组合来降低特殊风险并获取资本，以在每个细分市场中竞争 [21] - 尽管市场条件具有挑战性，但公司乐观认为2023年能够降低杠杆率并增加收购活动 [30] 其他重要信息 - 2021 - 2022年进入医疗办公市场的旅游资本可能退出，为专业基金留下机会，交易市场需要时间适应 [1] - 公司债务约80%为固定利率，截至2022年12月31日，加权平均利率为3.75% [2] - 信用额度下当前未使用的借款能力为2.45亿美元 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于9000万美元目标销售的谈判进展、交易完成时间以及这些资产是否能反映整体投资组合 - 除已签订合同的约1200万美元资产外，另一项资产仍在尽职调查中；约900万美元的资产处于首轮投标阶段，受到强烈关注；约6800万美元的资产已完成首轮投标，进入第二轮投标，预计两到三个月后完成交易 [44][45][46] 问题2: 投资管道规模、买卖价差是否缩小以及2023年1亿美元潜在收购的目标资本化率 - 公司目标资本化率为中高7%，甚至可能达到8%；虽未积极签订意向书或合同，但一直在跟踪市场，了解资本化率和融资情况；预计2023年下半年市场买卖价差将缩小，交易将增多 [47][51] 问题3: 开发资本融资投资机会的管道与传统收购机会的对比 - 公司12月开始相关讨论，目前处于早期阶段，正在评估如何将其纳入投资管道 [52] 问题4: 关于潜在合资企业机会的结构和目标 - 公司正在市场上寻找机会，具体取决于对调整后资金从运营（AFFO）的贡献以及合作伙伴的情况；目前处于探索阶段，部分机会可能在2023年有意义 [55][56] 问题5: 入住率略有下降的原因以及如何恢复到96%以上的可见性 - 2022年第四季度入住率变化主要因密歇根州韦斯特兰的一名现金基础租户被驱逐；公司预计2023年通过租赁续约和空置空间租赁，入住率将保持在96%以上 [73][74] 问题6: 租户从破产中恢复后，使用保证金支付2023年现金租金的可持续性 - 2022年的压力主要来自护理人员工资通胀，2023年开始有所缓解；如果市场利率下降，对租金流的信心将增加 [75][90] 问题7: 空置资产或被驱逐租户资产的年度运营费用 - 空置资产的年度运营成本可能高达100 - 150万美元 [78] 问题8: 收购的目标资本化率和融资方式 - 公司收购目标资本化率为7.5%或更高；目前信用额度是最低成本的增量债务来源；公司计划通过资产处置将可变利率债务降至总债务的10%，并保持杠杆率在目标范围内 [92] 问题9: 670万美元收购用OP单位融资的定价和收益率 - OP单位定价高于股票价格，具有可协商性，因有税收节省；公司为降低杠杆率，希望更多使用OP单位进行交易 [93] 问题10: 空置物业未报销运营费用的影响 - 如果空置物业成功租赁，将带来租金收入并减少运营费用，产生双重积极影响 [96] 问题11: 如果出售9000万美元资产但无法完成1亿美元收购，是否会考虑在市场上回购股票 - 当股票价格与可收购资产价格匹配时，公司可能会考虑在市场上回购股票 [100][101] 问题12: 1亿美元收购和9000万美元出售的资金来源和杠杆率影响 - 公司更倾向于用股权进行收购；若无法用股权，可出售更多资产，以保持杠杆率在40% - 45%的目标范围内 [102] 问题13: 10% - 15%的到期租赁可能空置是否正常，以及这些物业的特点和续租时间 - 这是正常的租赁到期和续租活动，公司认为实现85% - 90%的保留率是良好的，同时将继续租赁当前空置空间，以保持入住率在96%以上 [103] 问题14: 本季度两个租户入住空置空间的增量净营业收入（NOI）情况 - 从整体来看，租户入住带来的增量NOI不会很显著，因为会有其他租赁进出情况 [114]