业绩总结 - 截至2022年3月31日，市场资本化为1,094,533千美元，较2021年12月31日的1,181,831千美元下降约7.4%[6] - 2022年第一季度租金收入为31,852千美元，同比增长约5.1%[7] - 2022年第一季度总收入为31,875千美元，同比增长5.1%[19] - 2022年第一季度净收入归属于普通股东为2,661千美元，每股摊薄收益为0.04美元，较去年同期的1,800千美元和0.03美元有所增长[8] - 2022年第一季度的净收入为428.6万美元，较2021年第四季度的548.7万美元下降约22%[22] - 2022年第一季度的FFO为15,982千美元，每股和单位收益为0.23美元，较去年同期持平[9] - 2022年第一季度的AFFO为16,828千美元，每股和单位收益为0.24美元，较去年同期持平[9] - 2022年第一季度的EBITDAre为2226.6万美元，较2021年第四季度的2188.0万美元增长约1.8%[23] 资金与支出 - 2022年第一季度总支出为27,589千美元，较2021年同期的25,926千美元增长约6.4%[7] - 截至2022年3月31日，公司的杠杆率为43.7%，较2021年12月31日的43.0%有所上升[13] - 截至2022年3月31日，总债务为594.2百万美元，较2021年末的债务水平有所增加[25] - 截至2022年5月2日，未使用的信贷额度为171百万美元[13] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金流为16,436千美元[21] - 2022年第一季度投资活动净现金流为-26,596千美元[21] - 2022年第一季度融资活动净现金流为5,591千美元[21] 收购与市场扩张 - 第一季度完成四项收购，总可租赁面积为80,781平方英尺，购买总价为24百万美元，平均资本化率为7.2%[11] - 截至2022年3月31日，医疗办公建筑（MOB）总占比为65.7%[35] - 2022年到期的租赁数量为26个，租赁面积为75,382平方英尺，占总可租赁面积的1.7%[38] - 2023年到期的租赁数量为41个，租赁面积为309,170平方英尺，占总可租赁面积的7.0%[38] - 2024年到期的租赁数量为55个，租赁面积为772,188平方英尺，占总可租赁面积的17.4%[38] 股息与财务指标 - 2022年3月11日，董事会宣布每股现金股息为0.21美元，支付给2022年3月25日的普通股东和单位持有者[10] - 公司使用的非GAAP财务指标包括EBITDAre、调整后的EBITDAre、FFO和AFFO，这些指标被认为是评估REIT行业表现的重要补充措施[63] - 非GAAP财务指标的定义可能与其他房地产公司不同，因此不应视为净收入或现金流的替代指标[64] 租户与市场状况 - 2022年，整体租赁面积为4,294,280平方英尺，当前空置率为3.0%[38] - 2022年，所有租户的租金覆盖率为54.2%，租金覆盖比率为5.0倍[38] - 租金覆盖率的计算中，约15%的租户因缺乏财务信息或获得COVID-19救助资金而被排除在外[62] - 2021年，Trinity Health的年运营收入为202亿美元[47]

For the transition period from ___________ to ___________. Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收同比增长16.5%，达到3200万美元；归属于普通股股东的净利润为270万美元，即每股0.04美元 [8] - FFO为每股0.23美元，AFFO为每股0.24美元，与去年同期持平；第一季度FFO同比增长26%至1500万美元，AFFO同比增长24%至1680万美元 [9][21] - 2022年第一季度总费用为2760万美元，上年同期为2400万美元；G&A费用为420万美元，上年同期为440万美元；运营费用为540万美元，上年同期为370万美元 [17][18][20] - 截至2022年3月31日，房地产总投资约为14亿美元，较上年增加近2亿美元；总债务约为5.94亿美元，杠杆率为43.7%，较2021年末略有上升；加权平均利率为2.87%，循环信贷额度下未使用的借款能力为1.71亿美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年第一季度末，投资组合包括440万平方英尺的可租赁面积，出租率为97%，加权平均租赁期限为6.9年，租金覆盖率为5倍，加权平均合同租金增长率为2% [16] - 长期急性护理医院租金覆盖率较上季度显著下降，但占总租金的2.3%；该类医院租金覆盖率为2.4倍，仍处于健康水平 [74] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗设施市场竞争激烈，目标资产的资本化率预计将上升 [10][11] - 大型投资组合的资本化率短期内不会有显著变化，单租户净租赁建筑的资本化率与债务利率联动性更强 [41][42] - 独立康复设施（IRFs）资本化率变化不大，仍处于6% - 7%区间；外科医院资本化率变化取决于运营商、外科医生和位置等因素，优质外科医院资本化率变化不大；净租赁医疗办公大楼（MOBs）资本化率上升速度将快于其他MOBs [53][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2022年完成1.8亿 - 2.2亿美元的收购，平均资本化率为7% [15] - 公司将继续寻找多租户物业的投资机会，以提高资本化率 [35] - 公司将根据资本化率和利差来决定是否进行收购，而不是单纯依赖股价或资本成本 [32] - 公司将考虑多元化债务融资方式，但会谨慎对待市场波动 [64][65] - 公司将评估赎回9月可赎回的近8000万美元优先股的可能性，以降低整体资本成本 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2021年实现了近18%的投资组合增长，并加强了资产负债表，2022年开局良好 [7] - 尽管收购环境竞争激烈，但公司仍能有效寻找新机会，并对全年的收购进度感到满意 [10] - 公司预计随着利率上升，目标资产的资本化率将上升 [11] - 公司认为长期急性护理医院业务将在未来表现良好，尽管受到COVID - 19的一定影响 [76] 其他重要信息 - 公司在电话会议中使用了前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种不可控风险和因素影响 [4][5] - 公司可能会提及某些非GAAP财务指标，可在公司财报和SEC文件中找到与GAAP数据的表格对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产市场竞争加剧、不确定性增加、利率上升和全球问题是否导致公司收购机会减少或条件变差 - 公司认为目前处于资本化率上升的过渡时期，会谨慎收购；市场开始松动，公司有强大的项目储备，预计能完成全年目标 [29][30] 问题2: 股价下跌是否会减少公司通过ATM融资进行收购的频率，或导致收购放缓 - 公司表示收购取决于利差，而非资本成本；即使股价和债务成本上升，只要能获得更好的资本化率，仍会继续收购 [32] 问题3: 公司是否仍在考虑收购低入住率的多租户物业以提高资本化率 - 公司表示仍在关注多租户物业，全国有很多此类优质机会，且有很大的租赁潜力 [35] 问题4: 公司在评估的交易中是否竞争减少，卖家对资本化率变动是否有抵触，交易市场是否会放缓 - 公司认为卖家通常需要1 - 2个季度来调整预期；从公司的交易量来看，特定类别中的竞争对手减少；不同类型的买家和资产市场情况不同，净租赁市场的资本化率变动将大于投资组合市场；利率上升将改变市场的资本化率，但具体情况取决于卖家类型和资产类型 [39][41][44] 问题5: 公司已完成或正在进行的交易是否存在风险，6 - 12个月后收益率是否会降至7% - 7.5% - 公司表示主要目标是构建投资组合和提高FFO，而非时机市场；会通过平均成本法进行投资，不担心利率波动 [46] 问题6: 俄亥俄州待售资产的交易时间推迟的原因，以及公司是否仍对预期交易价格满意 - 交易时间推迟是由于买家融资的时间问题，公司对此没有担忧，预计在第三季度完成交易；公司对该资产的收益感到满意 [47][48] 问题7: 公司目标资产（MOBs、IRFs、外科医院）中，哪些资产的资本化率变化最明显 - IRFs交易不频繁，资本化率变化不大，通常在6% - 7%区间；外科医院资本化率变化取决于运营商、外科医生和位置等因素，优质外科医院资本化率变化不大；净租赁MOBs资本化率上升速度将快于其他MOBs [53][54] 问题8: 公司在3月31日有1.7亿美元的循环信贷额度，近期是否需要使用其他债务融资方式，如何考虑未来一个季度的融资问题 - 公司表示有足够的循环信贷额度，具有很大的灵活性；会考虑多元化融资方式，但会谨慎对待市场波动 [64][65] 问题9: 公司有近8000万美元的优先股将于9月赎回，在当前股权和债务成本下，是否有理由保留7.5%的优先股 - 公司表示优先股是永久性资本，但在赎回期到来时，会评估是否赎回以降低整体资本成本 [66][67] 问题10: 公司的杠杆率目标是多少 - 公司的杠杆率目标是债务与资产比率在45%及以下，但具有一定的灵活性 [73] 问题11: 长期急性护理医院的租金覆盖率较上季度显著下降的原因是什么，预计的EBITDAre覆盖率是多少 - 租金覆盖率下降是由于部分物业财务数据的时间问题和季节性因素；该类医院租金覆盖率为2.4倍，仍处于健康水平；此外，COVID - 19导致床位利用率下降，也对租金覆盖率产生了一定影响 [74][76]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K þ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 Or ◻ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年总营收约1.159亿美元，同比增长约24%；归属于普通股股东的净利润为1180万美元，即每股0.19美元；每股运营资金（FFO）为0.90美元；调整后每股运营资金（AFFO）为0.95美元，较2020年的0.88美元增长8% [9] - 2021年第四季度总营收3030万美元，同比增长21.7%；总费用2590万美元，高于上年同期的2230万美元；归属于普通股股东的净利润为380万美元，即每股0.06美元，而2020年第四季度为110万美元，即每股0.02美元 [18][19][22] - 截至2021年12月31日，房地产总投资约13亿美元，较年初增加2亿美元，增幅18%；第一债务约5.8亿美元，杠杆率为43%，较2020年末的52%大幅下降 [24][25] - 2021年第四季度通过股权增发获得1130万美元，全年发行1530万股普通股，获得约2.3亿美元，其中约9800万美元通过股权增发获得 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年末可租赁总面积430万平方英尺，出租率97.5%，加权平均租赁期限7.1年，租金覆盖率5.1倍，加权平均合同租金增长率2.1% [17] - 医疗办公楼租金覆盖率从第三季度的5.7倍跃升至第四季度的7.7倍，主要是由于几个新租户报告了出色的租金覆盖率 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于医疗设施在疫情期间表现优于其他房地产资产，以及对医疗保健长期基本面的乐观态度，医疗设施市场竞争激烈 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造一个与当地强大运营商和医疗系统合作的医疗设施投资组合，以实现稳定的收入和回报 [8] - 公司将继续通过收购符合投资标准和目标回报要求的资产来实现增长，2022年目标完成1.8亿 - 2.2亿美元的收购，平均资本化率为7% [15] - 公司专注于收购单个资产，与大多数专注于大型投资组合的投资者形成差异化竞争 [13] - 公司可能会根据市场条件，出于战略或机会主义原因出售资产 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 首席执行官Jeff Busch认为，随着利率上升，医疗保健资本化率将上升，但市场调整需要时间，未来一两年可能会有更多收购机会 [31][32] - 公司对2022年的业务发展持乐观态度，将继续专注于增长机会 [82] 其他重要信息 - 公司近期发布了首份企业社会责任报告，详细介绍了其环境、社会和治理（ESG）理念和成就 [11] - 2021年第四季度，公司为俄克拉荷马城的Mercy康复医院进行了680万美元的扩建，预计回报率为11.8% [10][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场是否出现新的竞争对手？ - 2021年有机构投资者和私募股权基金的资金流入，但目前新资金流入不如去年普遍。这些资金通常有3 - 5年的持有期，倾向于收购大型、简单的资产以快速整合投资组合 [30] 问题2: 随着利率上升，医疗保健资本化率是否会上升？ - 首席执行官Jeff Busch认为，随着利率上升和银行要求更多股权，资本化率将上升，但市场调整需要时间，未来一两年可能会有更多收购机会 [31][32] 问题3: 2022年是否会使用股权增发（ATM），目标金额是否与2021年相同？ - 首席财务官Bob Kiernan表示，公司将根据杠杆率来考虑使用ATM，目标是将杠杆率维持在40% - 45%的范围内，并在认为有吸引力的价格下使用ATM [36] 问题4: 医疗办公楼租金覆盖率在第四季度大幅跃升的原因是什么？ - 首席财务官Bob Kiernan解释，是由于几个新租户报告了出色的租金覆盖率，拉高了整体数据 [42] 问题5: 在2022 - 2024年到期的约24%的基本租金（ABR）中，是否有已知的租户迁出或缩租情况？ - 目前对于2024年的情况无法提供太多信息；对于2022年，预计续租率在85% - 90%，短期内续租率较高，目前没有明显的重大变动 [46] 问题6: 目前空置的约10万多平方英尺的物业租赁情况如何？ - 墨尔本的一处物业在租户破产后于1月清空，目前正在与三个租户洽谈，预计该物业将逐步恢复为创收资产，但全面恢复可能要到明年 [49] 问题7: 目前处于合同阶段的7200万美元资产的情况如何，包括时间安排、资产类型等？ - 这些资产为单个资产，处于不同的尽职调查阶段，预计三分之一到一半将在第一季度完成交易，其余将在接下来的两到三个月内完成 [56] 问题8: 这些资产是否符合公司扩大的资产选择范围？ - 这些资产部分符合公司的新策略，即收购多租户、未完全出租但市场强劲的资产，通过后期出租提高回报率，同时实现多元化和潜在的通胀收益 [61] 问题9: 第四季度入住率环比下降约140个基点的原因是什么？ - 主要是由于墨尔本租户通过主租赁协议占用的空间变为空置 [63] 问题10: 第四季度运营费用（OpEx）环比大幅上升的原因是什么？ - 主要是由于部分资产采用了更多的毛租赁协议，以及一些现金基础租户和墨尔本物业的费用增加 [67] 问题11: 第四季度计提的准备金是否与墨尔本物业有关？ - 无关，准备金是针对密歇根的一个新租户，该租户在2021年年中所有权变更后出现付款问题，公司将其转为现金会计基础 [69] 问题12: 待收购资产主要分布在哪些地区？ - 包括密歇根、卡罗来纳、印第安纳波利斯、阿拉斯加、佛罗里达和肯塔基等地 [73] 问题13: Mercy医院扩建项目的具体情况和预计回报如何？ - 收购物业时就考虑到需要扩建，租赁协议中有相关规定，经过双方协商确定了具体方案，预计回报率为11.8% [76] 问题14: 待出售物业交易推迟的原因是什么，是否存在交易无法完成的风险？ - 买家正在调整融资方案，因此请求推迟交易，公司认为这是更好的时机，因为有新的收入来源可以替代。目前无法确定交易是否会失败 [78]

业绩总结 - 2021年第四季度，净收入为380万美元，每股摊薄收益为0.06美元，相较于去年同期的110万美元和0.02美元有所增长[9] - 2021年第四季度，资金运营收益（FFO）为每股和单位0.23美元，较去年同期的0.22美元有所上升[9] - 2021年第四季度，调整后资金运营收益（AFFO）为每股和单位0.24美元，与去年同期持平[9] - 2021年第四季度，产生的总费用为2592.6万美元，较2021年第三季度的2461.5万美元有所增加[7] - 2021年第四季度的租金收入为30,312万美元，较2020年同期的24,895万美元增长21.7%[22] - 2021年第四季度的净收入为5,487万美元，较2020年同期的2,592万美元增长111.5%[22] - 2021年净收入为18,342千美元，相较于2020年的净亏损2,499千美元实现扭亏为盈[24] - 2021年经营活动提供的净现金为68,967千美元，较2020年的34,520千美元增长99.5%[24] 用户数据 - 截至2021年12月31日，市场资本化为11.81831亿美元，较2021年9月30日的9.68877亿美元增长21.7%[6] - 截至2021年12月31日，公司的总资产为1,263,485万美元，较2020年12月31日的1,100,906万美元增长14.8%[23] - 截至2021年12月31日，公司的总负债为625,908万美元，较2020年12月31日的643,146万美元下降2.7%[23] - 截至2021年12月31日，公司的股东权益总额为637,577万美元，较2020年同期的457,760万美元增长39.2%[23] 收购与市场扩张 - 2021年完成20项收购，总可租赁面积为652,155平方英尺，购买总价为1.891亿美元，平均资本化率为7.5%[13] - 2021年第四季度，完成四项收购，总可租赁面积为110,659平方英尺，购买总价为2590万美元，平均资本化率为7.2%[12] - 2021年公司在四个季度内的收购总额为189,076千美元，年化基础租金为14,106千美元[33] - 截至2021年12月31日，公司的总房地产投资为13亿美元，拥有167栋建筑[36] 财务健康 - 2021年第四季度，公司的杠杆率为43.0%，相比2020年12月31日的51.7%有所改善[15] - 2021年每股基本和稀释净收入为0.06美元，较2020年的0.02美元增长200%[25] - 截至2021年12月31日，公司的加权平均利率为2.87%，杠杆比率为43.0%[32] - 截至2021年12月31日，公司的现金及现金等价物为7,213万美元，较2020年同期的5,507万美元增长30.9%[23] 其他重要信息 - 2021年普通股每股分红为0.82美元[29] - 2021年优先股每股分红总额为1.875美元[29] - 截至2021年12月31日，公司的加权平均租赁期限为7.1年，租金年增长率为2.1%[36] - 年化基础租金中，国家和地区医疗租户占比为92.9%，非关联租户占比为7.1%[44]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryl ...

业绩总结 - 截至2021年9月30日，市场资本化为968,877千美元，较2021年6月30日的972,832千美元略有下降[4] - 第三季度租金收入为29,967千美元，同比增长6.3%[5] - 净收入为3,689千美元，每股摊薄收益为0.06美元，相较于去年同期的净亏损10,268千美元，每股亏损0.22美元[6] - 资金运营收益（FFO）为15,828千美元，每股和单位收益为0.23美元，去年同期为-1,518千美元，每股和单位收益为-0.03美元[7] - 调整后的资金运营收益（AFFO）为16,429千美元，每股和单位收益为0.24美元，去年同期为12,383千美元，每股和单位收益为0.23美元[7] - 2021年第三季度的总支出为24,615千美元，较2021年第二季度的24,097千美元略有上升[5] - 2021年第三季度的利息支出为4,830千美元，较2021年第二季度的5,020千美元有所下降[5] - 2021年9月30日的总收入为29,983万美元，较2021年6月30日的28,261万美元增长6.1%[15] - 净收入为5,368万美元，相较于2021年6月30日的4,164万美元增长28.9%[15] - 2021年9月30日止九个月净收入为12,855千美元，相较于2020年的净亏损5,091千美元[17] 资产与负债 - 截至2021年9月30日，公司的总资产为1,243,306万美元，较2021年6月30日的1,199,965万美元增长3.6%[16] - 2021年9月30日的总负债为613,081万美元，较2021年6月30日的562,710万美元增长8.9%[16] - 2021年9月30日的股东权益为630,225万美元，较2021年6月30日的637,255万美元下降1.6%[16] - 2021年9月30日的总债务为563,741千美元，其中信用设施为505,700千美元[20] 收购与市场扩张 - 第三季度完成五项收购，总可租赁面积为187,067平方英尺，购买总价为49.3百万美元，平均资本化率为7.6%[9] - 截至2021年9月30日，公司的总可租赁面积为4,238,312平方英尺，租赁占用率为98.9%[45] - 截至2021年9月30日，公司的年化基础租金总额为100,794千美元[45] - 投资组合中包含163栋建筑[60] 现金流与股息 - 2021年9月30日止九个月的经营活动提供的净现金为51,684千美元，较2020年的18,389千美元显著增长[17] - 2021年9月10日，董事会宣布每股现金股息为0.205美元，支付日期为2021年10月8日[8] - 2021年9月30日的普通股股息总额为0.815美元[21] - 截至2021年9月30日，公司的加权平均利率为2.91%[24] 未来展望与策略 - 公司认为FFO和AFFO是评估运营表现的重要补充指标[65] - 公司使用非GAAP财务指标来补充运营表现的评估，包括EBITDAre、调整后的EBITDAre、FFO和AFFO[71] - 公司在财报中包含前瞻性声明，涉及未来收益、租金支付能力及财务表现等方面[73] - 公司提醒投资者不要过度依赖前瞻性声明，实际结果可能与预期存在显著差异[73]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属普通股股东的净收入为每股0.06美元，而2020年第三季度为每股亏损0.22美元 [23] - 第三季度FFO为每股0.23美元，2020年第三季度为每股负0.03美元；AFFO为每股0.24美元，高于上一年度同期的每股0.23美元 [23] - 截至2021年9月30日，房地产总投资约为13亿美元，较年初增长16900万美元，增幅15%；净债务略低于5.55亿美元，杠杆率为43%，较上一季度略有上升，但较2020年末的52%大幅下降 [24] - 本季度加权平均利率为3.04%，循环信贷额度的未使用借款能力约为2.4亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁收入同比增长19.6%，达到3000万美元，主要得益于过去一年的收购活动和租金上调 [20] - 2021年第三季度总费用为2460万美元，2020年第三季度为3.47亿美元；扣除2020年第三季度与管理内化交易相关的1260万美元费用影响后，费用增长11.4%，主要由于过去12个月完成的收购导致折旧和摊销费用增加 [21] - 2021年第三季度G&A费用为390万美元，2020年第三季度为400万美元；预计未来季度G&A费用将略高于当前水平，在400万 - 430万美元之间 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于医疗设施在疫情期间表现出色以及对医疗保健长期基本面的乐观态度，今年医疗设施市场竞争激烈 [11] - 历史上大部分市场的交易资本化率低于公司认为合理的水平，2021年市场竞争有所加剧，特别是低至中5%资本化率的市场部分竞争非常激烈，且这种竞争已蔓延到公司所在的市场区间 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于收购符合质量标准和回报要求的目标资产，构建多元化投资组合，与优质医疗运营商合作 [9][11] - 鉴于资本成本下降，公司开始关注更大规模、资本化率略低（中6%左右）的项目，但仍希望平均资本化率达到7%以上，同时继续在二级市场和一级市场郊区寻找机会 [36][59] - 公司会根据市场情况和战略需求，选择性地出售资产以优化投资组合，如减少特定地区的资产集中度、获取利润并重新投资于更有吸引力的资产 [17][32] - 行业竞争加剧，大型机构资本如Nuveen等进入医疗办公物业投资领域，新投资者增多，包括一些新成立的基金 [28][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前经营平台稳定，与租户建立了良好关系，有信心在年底前继续取得良好业绩 [18] - 预计今年年底市场交易将非常繁忙，与过去几年情况相似 [39] - 公司有能力继续寻找投资机会，通过利用自身优势和资源，平衡市场机会与公司发展战略，实现投资组合的增长 [45][46] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用了前瞻性陈述，实际结果可能与陈述内容存在重大差异，受多种不可控风险和因素影响，公司无义务公开更新前瞻性陈述 [3][4] - 公司可能会提及某些非GAAP财务指标，可在公司收益报告和SEC文件中找到这些指标与最可比GAAP数据的表格对账，更多信息可在公司网站投资者关系页面查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产竞争情况及新投资者进入情况 - 市场竞争加剧，过去18个月有更多投资者进入，特别是大型机构资本如Nuveen等开始关注医疗办公物业投资 [28] 问题: 未来一年收购资本化率是否会压缩 - 随着投资组合增长和战略执行，公司资本成本有所改善，会专注于资本增值投资，目标是在低于7%的资本化率区间选择性寻找机会，继续实现投资组合的增值增长 [29] 问题: 不同物业类型的风险回报特征 - 目前手术中心是较好的资本配置领域，公司正在与租户和开发商讨论投资新建手术中心的机会 [30] 问题: 资产出售的考虑因素和预期定价 - 出售Belpre资产是因为价格有吸引力、可获取可观利润，同时减少该地区在投资组合前10名中的集中度；出售Prescott One是因为租户被收购，出售可获利且避免未来与租户的潜在问题；未来公司会根据市场情况和投资组合优化需求，选择性出售资产 [32][33][34] 问题: 考虑资产出售后，明年收购规模是否会超过以往平均水平 - 难以确定，公司资本成本下降后开始关注更大规模项目，可能会选择资本化率略低（中6%左右）的项目，但市场情况复杂，仍需根据实际情况判断 [36][37] 问题: 9 - 12月交易 volume未达预期的原因 - 难以确定，今年年底市场会很繁忙，预计交易数据与过去几年相似，市场上有大量投资组合交易正在进行 [39] 问题: 全年收购指导及市场竞争情况 - 预计年底前再完成1500万 - 3000万美元的收购，加上年初至今的1.63亿美元，将处于全年指导范围（1.75亿 - 2亿美元）的下半部分；市场竞争加剧，不仅大型投资者增多，小型投资者和新成立基金也加入竞争，导致各资本化率区间的竞争都有所增加，但公司凭借良好的业绩记录、团队和流程，仍能找到投资机会 [42][43][45] 问题: Belpre资产的定价和估值 - 理想资本化率为6.2%，该物业基础价值略低于3000万美元，出售预计获利约1500万美元 [48] 问题: Marina Towers资产的进展 - 公司继续与租户就破产问题进行合作，进展缓慢；第三季度收到租户约40万美元，第四季度收到约8万美元；租户正在缩减规模，公司正在积极与潜在租户沟通，以填补空置空间，对长期引入新租户持乐观态度 [51][52][54] 问题: 收购规模和策略的转变及市场竞争情况 - 公司在二级市场有稳定业务，能获得7.5%的资本化率；由于资本成本下降，开始关注更大规模、资本化率略低（中6%左右）的项目，但仍希望平均资本化率达到7%以上；市场竞争激烈，公司会努力平衡市场机会与公司发展战略，通过规模优势降低债务成本和提升股票价格 [57][58][62] 问题: 收购未达原指导的原因及2022年展望 - 每季度收购规模存在波动，难以保持稳定，市场情况不可预测，公司会保持较大的项目储备，但交易能否达成受多种因素影响；无法确定2022年是否会有从2021年顺延的交易 [65][66] 问题: 是否有其他市场需要退出或调整 - 公司目前的资产出售是机会性的，会根据具体情况进行选择性和战略性的处置 [68] 问题: ATM是否仍可用及剩余额度 - ATM仍可用，当前剩余额度为2300万美元 [71] 问题: COVID对行业的影响 - 公司未观察到COVID对行业产生明显影响，公司的租户覆盖比率较高（平均4 - 5倍），租户盈利能力较强，在困难时期有一定的缓冲能力，与公司投资组合的情况不同 [72][73] 问题: 能否实现每年2 - 3亿美元以上的收购规模 - 公司一直将每年2亿美元的收购规模作为目标，并将继续努力实现这一目标；市场情况会随季度变化，存在季节性因素，但公司有信心通过合理利用资源、拓展关系网络来寻找投资机会 [76][77]

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