业绩总结 - 2022年总收入同比增长19.6%，达到3630万美元，主要受公司收购活动的推动[73] - 归属于普通股东的净收入为40万美元，较去年同期下降89.5%[73] - 运营资金（FFO）为1550万美元，较去年同期下降0.6%[73] - 调整后的运营资金（AFFO）为1650万美元，较去年同期增长0.6%[73] - 2022年净收入为19,996万美元，较2021年增长9.0%[175] - 2022年EBITDA为25,005万美元，较2021年增长14.3%[181] 用户数据 - 租赁占用率为96.5%[4] - 健康系统或其他关联租户占比为89%[4] - 公司的投资组合中，医疗办公楼（MOB）占比为68%[91] - 截至2022年12月31日，总可租赁平方英尺为4,895,635，当前空置率为3.5%[93] 市场扩张与收购 - 2022年全年完成14项收购，涉及总计583,253可租赁平方英尺，购买总价为1.489亿美元[74] - 2023年到期的租赁占总可租赁平方英尺的7.4%，对应的年租金为7542千美元[93] 财务数据 - 总资产为1,393,261,000美元，较2021年增长10.3%[152] - 负债总额为744,196,000美元，较2021年增长18.9%[152] - 杠杆率为47.6%[75] - 加权平均资本化率为7.8%[4] - 加权平均租赁期限为6.2年[4] 其他新策略与有价值信息 - 总年化基础租金为1.145亿美元[60] - 加权平均租金增长率为2.1%[60] - 2022年折旧费用为40,008,000美元，较2021年增加18.3%[155] - 2022年融资活动提供的净现金为62,407,000美元，较2021年减少51.1%[155] - 2022年租金收入为137,167万美元，较2021年增长18.4%[175]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryl ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收同比增长18.1%至3540万美元，主要得益于过去一年的收购活动，包括出售一处房产获得的680万美元收益 [6][18] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净利润为810万美元，合每股0.12美元，而2021年第三季度为370万美元，合每股0.06美元 [6][22] - 2022年第三季度FFO为每股0.23美元，与去年持平；AFFO每股增加0.01美元至0.25美元 [6][23] - 2022年第三季度总费用为3210万美元，上年同期为2460万美元，主要因投资组合扩大、多数收购为多租户性质以及利息费用增加 [19] - 2022年第三季度G&A费用为400万美元，2021年第三季度为390万美元，预计第四季度G&A费用在400 - 420万美元之间 [20] - 2022年第三季度运营费用为670万美元，上年同期为400万美元，增长源于投资组合增长和毛租赁的影响 [21] - 2022年第三季度利息费用为700万美元，去年同期为480万美元，反映了债务余额增加和利率上升 [22] - 截至2022年9月30日，房地产总投资约15亿美元，较一年前增加1.71亿美元 [24] - 截至2022年9月30日，总债务约7.03亿美元，杠杆率为47.6%，加权平均利率为3.9%，信贷额度下未使用的借款能力为2.44亿美元，债务加权平均期限从6月30日的3.8年增至4.2年 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第三季度末，投资组合包括房地产总投资15亿美元，总可租赁面积490万平方英尺， occupancy率96.8%，加权平均租赁期限6.4年，租金覆盖率4.7倍，加权平均合同租金增长率2.1% [18] - 同店基础上，排除现金基础租赁，2022年第三季度收入较2021年第三季度增加34.4万美元，增幅1.4% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗设施市场因利率上升而波动，收购市场显著放缓，市场通常需要时间来充分反映变化 [7][13] - 市场整体的资本化率至少上升了75 - 100个基点，在某些情况下上升幅度更大 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将谨慎选择增量收购，直到资本化率更好地反映更高的资本成本 [9] - 公司正在进行战略审查，出售能增值的房产，用所得款项减少未偿债务，待市场条件改善时重启收购 [10] - 公司将继续寻找合理的投资机会，在市场演变过程中保持纪律和谨慎 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场条件具有挑战性，但公司认为自身处于有利地位，能够执行业务战略，并期待在今年剩余时间和2023年分享进展 [28] - 预计2023年有购买医疗办公物业的良好机会，但会考虑资本成本和股票交易情况，以实现增值增长 [64] 其他重要信息 - 2022年第三季度完成5笔收购，总投资5080万美元，加权平均资本化率7.1%，收购物业总面积近25万平方英尺 [13] - 2022年第三季度出售田纳西州日耳曼敦的医疗办公楼，获得毛收入1790万美元，出售收益680万美元 [17] - 2022年8月，公司扩大信贷额度，增加1.5亿美元定期贷款，延长循环信贷额度期限，并将基于LIBOR的贷款转换为基于SOFR的贷款，同时进行利率互换，使固定利率债务比例达到约80% [9][24] - 2023年租赁到期方面，超过一半的ABR与两个单租户设施有关，续租进展顺利，目前没有预计不续租的重大租赁 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售的收益范围以及长期债务目标能否通过计划出售实现，未来出售的资本化率范围如何 - 公司可能出售价值5000万美元以上的房产，目标资本化率可能在低6%左右，此前可能在中5%左右，长期债务目标仍为40% - 45%，目前暂停收购是为等待更好的利率，市场有望回升，出售房产可降低债务比率 [31][32][34] 问题2: 资本化率上升75个基点是否适用于整个投资组合，低于5000万美元的交易或其他特征是否有更大变化 - 市场整体的资本化率至少上升了75 - 100个基点，无论物业质量和位置如何，在某些情况下上升幅度更大 [38][39] 问题3: 管道健康系统的最新情况以及是否按时支付租金 - 管道健康系统正在进行破产程序，尚未决定是否接受或拒绝公司的租约，目前认为租约不会被拒绝，因为租金低于市场水平，支付时间受破产规则影响，预计后续会正常支付 [40][41] 问题4: 如何看待优先股在资本结构中的作用，如果有处置收益将如何使用 - 优先股在信贷额度中算作资本，偿还优先股时需考虑对定价网格的影响，避免杠杆率超过50%，公司会综合考虑如何使用处置收益 [45] 问题5: 公司股票交易的隐含资本化率较高，购买自身资产与外部资产的差距需要多小才能使收购有意义 - 公司认为目前股票价格过低，需要购买增值资产，包括考虑利息和资本成本，市场需要时间调整，目前可能会有一些暂停，但市场上可能存在有吸引力的收购机会 [48][49][50] 问题6: 收购的74% occupancy资产的计划和时间安排 - 公司有强大的资产管理部门，能够重新租赁物业，增加租赁期限和提高信用等级，对于有 vacancy的物业，公司会支付经纪人费用等方式来提高 occupancy，有时在购买前已有租户意向 [51][52][53] 问题7: 如果管道持有的资产出现问题，更换租户的速度有多快 - 该资产位于丹佛市中心附近，价格有优势，租金远低于市场水平，租户投入大量资金进行升级，预计租户不会放弃15年的低于市场租约，该资产有吸引力 [59][60] 问题8: 从历史经验来看，资本化率上升多少会促使公司重新参与收购，还是仅取决于利差 - 市场仍在过渡中，2023年可能有购买医疗办公物业的良好机会，但公司会考虑资本成本和股票交易情况，以实现增值增长 [62][63][64]

业绩总结 - 第三季度净收入为805.7万美元，每股摊薄收益为0.12美元，较去年同期的367.0万美元和0.06美元增长了118.5%[38] - 第三季度租金收入为353.5万美元，较去年同期增长18.1%[38] - 第三季度资金运营收益(FFO)为1620.8万美元，每股和单位收益为0.23美元，与去年同期持平[38] - 第三季度调整后的资金运营收益(AFFO)为1713.3万美元，每股和单位收益为0.25美元，较去年同期的1642.9万美元和0.24美元增长4.3%[38] - 第三季度的总支出为3213.0万美元，较第二季度的2986.3万美元增长了7.6%[37] - 第三季度的利息支出为696.3万美元，较第二季度的540.1万美元增长了29.0%[37] 收购与投资 - 公司在第三季度完成了五项收购，总可租赁面积为247,346平方英尺，购买总价为5080万美元，平均资本化率为7.1%[40] - 截至2022年9月30日，投资于房地产的总额为14.82亿美元[25] - 截至2022年9月30日，公司的总投资房地产为15亿美元，租赁占用率为96.8%[54] 负债与财务状况 - 截至2022年9月30日，公司的杠杆率为47.6%，较2022年6月30日的46.2%有所上升[42] - 截至2022年9月30日，总债务为703,109千美元，杠杆比率为47.6%[75] - 截至2022年9月30日，公司的总负债为742,165千美元，同比增长18.6%（2021年为625,908千美元）[87] - 截至2022年9月30日，公司的加权平均租赁占用率为96.8%[7] - 截至2022年9月30日，公司的未使用借款能力为2.438亿美元[42] 租赁与收入结构 - 公司总年化基础租金为1.137亿美元，租金覆盖率为4.7倍[54] - 截至2022年9月30日，公司的租赁类型中，三网租赁占52%，绝对净租赁占40%[55] - 截至2022年9月30日，总可租赁面积为489.6万平方英尺[54] 未来展望 - 预计固定债务的加权平均利率将在2023年降至约3.67%，2024年降至3.50%，2025年降至3.43%[42] 其他信息 - 公司与新定期贷款相关，进入了1.5亿美元的利率互换，将SOFR组件固定在2.54%[42] - 公司在第三季度出售了一处位于田纳西州的医疗办公楼，获得总收益为1790万美元，产生了680万美元的销售收益[38]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________. Commission file number: 001-37815 Global Medical REIT Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46- ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收同比增长19.2%，达到3370万美元 [7] - 归属于普通股股东的净利润为220万美元，合每股0.03美元 [7] - FFO为每股0.24美元，AFFO为每股0.25美元，均较上年同期增长0.02美元 [7] - 第二季度FFO同比增长16%至1640万美元，AFFO同比增长17%至1760万美元 [25] - 截至2022年6月30日，房地产总投资约14亿美元，较上年增加1.84亿美元 [26] - 截至2022年6月30日，总债务约6.6亿美元，杠杆率为46.2%，加权平均利率为3.14% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第二季度完成5笔收购，总投资7410万美元，加权平均资本化率为6.9%，平均入住率88% [12] - 第三季度已完成2笔收购，总价2330万美元 [15] - 目前有4处房产处于合同阶段，总价4980万美元，预计加权平均资本化率7.4% [16] - 第二季度一处潜在出售房产因融资市场状况终止合同，7月出售一处医疗光学建筑，获得毛收入1790万美元，预计出售收益680万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度已完成收购的加权平均资本化率升至7.3%，合同阶段房产预计加权平均资本化率为7.4% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购目标资产的市场竞争激烈，但公司继续有效寻找新机会，对全年收购步伐有信心 [8] - 为适应增长，8月1日扩大信贷安排，增加1.5亿美元延迟提取定期贷款，并签订掉期协议稳定利息成本 [10] - 公司主要寻找医疗办公大楼（MOBs），追求优质资产和更好的风险调整回报，将资本化率目标提高到7.5%及以上 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身有能力执行收购和整体业务战略，对全年收购目标有信心 [10][29] - 随着通胀等因素，公司认为自身资产将获得更好的租金率 [55] 其他重要信息 - 电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异 [3][4] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在财报发布和SEC文件中找到与GAAP数据的表格对账 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司对通过债务融资进行未来收购并提高杠杆率上限的意愿如何 - 公司目标杠杆率为40% - 45%，在当前市场条件下，可暂时提高杠杆率，也有能力出售资产，长期仍希望降低杠杆率 [33][34] 问题: 公司目前是否在推销资产以应对资本市场环境 - 公司一直有买家对其资产感兴趣，上季度出售一处资产部分出于此原因 [35] 问题: 是否正在重新推销俄亥俄州贝尔普雷的资产 - 不会重新推销，该资产回报率高且对租户具有战略意义，预计租户会回来 [36] 问题: 利率掉期是否仅适用于债务中的定期贷款部分 - 是的，按预计，超过80%的债务将是固定利率，其余为循环贷款和浮动利率 [39] 问题: 未来收购能否使用延迟提取定期贷款融资 - 可以，计划在第三季度提取定期贷款，之后该部分债务将固定利率至2028年1月或2月1日 [40] 问题: 是否有计划降低循环贷款余额 - 定期贷款将直接降低循环贷款余额，也可通过增加股权来降低，但目前超过80%的债务为固定利率 [41] 问题: 延迟提取定期贷款是否有与杠杆率阈值相关的契约限制 - 没有，这只是对现有信贷安排的扩展，没有重大契约变化和信用利差变化 [44] 问题: 出售田纳西州医疗办公大楼的资本化率是多少 - 出售时资本化率约为8%，购入时在9%以上，出售主要是因为租户租约即将到期且有其他计划 [47][49] 问题: 以6.3%资本化率购买的资产预计通过租赁活动能提高多少收益率，未来是否会寻找更多此类交易 - 预计购买有增值潜力的资产可提高约1%收益率，公司将资本化率目标提高到7.5%及以上，但仍会寻找优质可增值资产 [50] 问题: 近期收购资产的租赁速度是否有变化 - 租赁速度有变化，租金比预期好，公司通过改善物业状况提高了入住率 [55][56] 问题: 收购资产类型是否有变化 - 主要收购医疗办公大楼，追求优质资产和更好的风险调整回报，将资本化率目标提高到7.5%及以上 [57] 问题: 不同资产类别（MOBs和IRFs）的资本化率变动程度是否不同 - MOBs的价格发现比IRFs更多，由于康复医院上市不频繁且受不同因素影响，目前难以判断IRFs的资本化率变动情况 [59][60] 问题: 公司是否会考虑为增值机会提供资金并锁定开发部分的收益率 - 有可能，公司追求高收益率和低风险，会谨慎对待增值机会 [61] 问题: 考虑到每股约15美元的共识净资产价值估计，公司是否考虑回购股票 - 不考虑，公司战略是增长，需要扩大规模以获得优势并进入债券市场 [64][65] 问题: 同店资产的租赁积压情况，特别是墨尔本、韦斯特兰和德比的资产 - 墨尔本有一定进展，预计到今年第四季度和明年年初入住率能达到40% - 50%，2023年更稳定；德比仍在进行中；韦斯特兰是租户纠纷问题，正在通过法院解决 [68][69] 问题: 托莱多交易的7.1%资本化率是否包括租赁至稳定状态，预计达到稳定收益率的时间 - 目前的资本化率是当前情况，公司预计凭借机构投资者的优势和资金投入，物业将按资产质量正常租赁 [70][72] 问题: 本季度后期可赎回优先股的最新想法 - 目前没有赎回优先股的计划，下个月公司有选择权，但近期不会考虑 [73]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，市场资本化为754,488千美元，较2022年3月31日的1,094,533千美元下降约31%[6] - 第二季度租金收入为33,679千美元，同比增长19.2%[8] - 第二季度净收入为2,236千美元，每股摊薄收益为0.03美元，较2021年同期的2,553千美元和0.04美元下降[8] - 第二季度的资金运营（FFO）为16,387千美元，每股和单位为0.24美元，较2021年同期的14,108千美元和0.22美元增长[8] - 调整后的资金运营（AFFO）为17,563千美元，每股和单位为0.25美元，较2021年同期的15,000千美元和0.23美元增长[8] - 2022年第二季度总收入为33,697万美元，同比增长5.7%[22] - 2022年第二季度总支出为29,863万美元，同比增长8.2%[22] - 2022年第二季度净收入为2,236万美元，同比下降16.0%[22] - 2022年6月30日的总资产为1,357,266万美元，较2022年3月31日增长5.6%[23] - 2022年6月30日的总负债为708,157万美元，较2022年3月31日增长11.9%[23] - 2022年6月30日的现金及现金等价物为5,873万美元，较2022年3月31日增长216.5%[23] 收购与市场扩张 - 第二季度完成五项收购，总可租赁面积为255,126平方英尺，购买总价为74.1百万美元，平均资本化率为6.9%[10] - 2022年迄今为止，完成11项收购，总可租赁面积为469,287平方英尺，购买总价为121.3百万美元，平均资本化率为7.1%[11] - 2022年完成的收购总面积为469,287平方英尺，合同购买价格为121,337千美元，年化基础租金为8,556千美元，资本化率为7.1%[34] 财务指标 - 截至2022年6月30日，公司的杠杆率为46.2%，较2022年3月31日的43.7%有所上升[16] - 2022年第二季度利息支出为5,401千美元，较2021年同期的5,020千美元有所上升[7] - 2022年第二季度的总资产折旧和摊销费用为14,036千美元，较2021年同期的11,427千美元增长[7] - 2022年6月30日的总债务为667,317千美元，较2021年的1,000,000千美元减少33.2%[30] - 2022年6月30日的加权平均利率为3.14%[32] - 2022年6月30日的固定费用覆盖比率为3.59倍[32] - 2022年6月30日的普通股年股息收益率为7.4%[32] - 2022年6月30日的EBITDA re为23,271千美元，较2021年的22,140千美元增长5.1%[26] 未来展望 - 公司在财报中提到，未来的财务表现包括新租户或现有物业扩展的现金流预计将有所增长[80] - 公司强调，租户支付租金的能力是未来财务表现的重要因素[80] - 公司预计未来的股息和其他财务项目将会有所变化[80] - 公司在收购机会和预期收购活动方面有明确的计划，包括收购的时间和成功完成的预期[80] - 公司提到，未来的经济条件或表现可能会对财务结果产生重大影响[80] - 公司在报告中提醒投资者不要过度依赖前瞻性声明[80]

业绩总结 - 自首次公开募股以来，公司年均复合增长率为56%[19] - 公司总市值为9亿美元，股息收益率为6.5%[7] - 截至2022年3月31日，公司资产负债率为43.7%，可用资金为1.35亿美元[4] 用户数据 - 截至2022年3月31日，公司拥有4.4百万平方英尺的可租赁面积，建筑物总数为201栋，租户数量为171个，整体入住率为97%[8] - 90%的50岁及以上美国人希望在家中养老，显示出对便利医疗服务的需求持续增长[16] 市场扩张与投资 - 自首次公开募股以来，公司已投资超过14亿美元的房地产，其中2021年收购了1.89亿美元，2022年迄今为止收购了9800万美元，另有4400万美元在合同中[4] - 公司在2021年完成了约2亿美元的交易，目标市场的年交易额为200亿美元[18] - 公司在医疗办公室和住院房地产交易中，目标市场的物业类型和资本化率范围为20亿美元[18] 资本结构 - 公司拥有多元化的资本结构，包括350,000美元的债务、186,700美元的优先股和57,487美元的普通股及OP单位[24] - 截至2022年3月31日，公司手头现金为190万美元[25]

财务概况 - 截至2022年3月31日，公司总资产达14亿美元，市值为11亿美元，平均资本化率为7.8%[7] - 截至2022年3月31日，公司资产负债率为43.7%，可用资金为1.57亿美元[4] - 公司拥有350,000美元的债务，186,700美元的优先股和57,487美元的普通股及OP单位[27] 收购与投资 - 2021年，公司收购金额为1.89亿美元，自首次公开募股以来累计收购超过13亿美元[4] - 公司在2021年完成的交易中，约有7500万美元的交易已完成[21] - 公司在医疗房地产领域的投资年复合增长率为56%[14] 用户数据与市场需求 - 90%的50岁及以上美国人希望在家中养老，显示出对便利医疗服务的需求持续增长[18] - 公司在目标市场中每年进行200亿美元的医疗办公室和住院房地产交易，已审查约8亿美元的交易[20] 股息与收益 - 公司在2022年第一季度的股息收益率为5.1%[7] 租户与资产管理 - 公司投资组合的净可租赁面积为440万平方英尺，租户入住率为97%[9]

业绩总结 - 截至2022年3月31日，市场资本化为1,094,533千美元，较2021年12月31日的1,181,831千美元下降约7.4%[6] - 2022年第一季度租金收入为31,852千美元，同比增长约5.1%[7] - 2022年第一季度总收入为31,875千美元，同比增长5.1%[19] - 2022年第一季度净收入归属于普通股东为2,661千美元，每股摊薄收益为0.04美元，较去年同期的1,800千美元和0.03美元有所增长[8] - 2022年第一季度的净收入为428.6万美元，较2021年第四季度的548.7万美元下降约22%[22] - 2022年第一季度的FFO为15,982千美元，每股和单位收益为0.23美元，较去年同期持平[9] - 2022年第一季度的AFFO为16,828千美元，每股和单位收益为0.24美元，较去年同期持平[9] - 2022年第一季度的EBITDAre为2226.6万美元，较2021年第四季度的2188.0万美元增长约1.8%[23] 资金与支出 - 2022年第一季度总支出为27,589千美元，较2021年同期的25,926千美元增长约6.4%[7] - 截至2022年3月31日，公司的杠杆率为43.7%，较2021年12月31日的43.0%有所上升[13] - 截至2022年3月31日，总债务为594.2百万美元，较2021年末的债务水平有所增加[25] - 截至2022年5月2日，未使用的信贷额度为171百万美元[13] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金流为16,436千美元[21] - 2022年第一季度投资活动净现金流为-26,596千美元[21] - 2022年第一季度融资活动净现金流为5,591千美元[21] 收购与市场扩张 - 第一季度完成四项收购，总可租赁面积为80,781平方英尺，购买总价为24百万美元，平均资本化率为7.2%[11] - 截至2022年3月31日，医疗办公建筑（MOB）总占比为65.7%[35] - 2022年到期的租赁数量为26个，租赁面积为75,382平方英尺，占总可租赁面积的1.7%[38] - 2023年到期的租赁数量为41个，租赁面积为309,170平方英尺，占总可租赁面积的7.0%[38] - 2024年到期的租赁数量为55个，租赁面积为772,188平方英尺，占总可租赁面积的17.4%[38] 股息与财务指标 - 2022年3月11日，董事会宣布每股现金股息为0.21美元，支付给2022年3月25日的普通股东和单位持有者[10] - 公司使用的非GAAP财务指标包括EBITDAre、调整后的EBITDAre、FFO和AFFO，这些指标被认为是评估REIT行业表现的重要补充措施[63] - 非GAAP财务指标的定义可能与其他房地产公司不同，因此不应视为净收入或现金流的替代指标[64] 租户与市场状况 - 2022年，整体租赁面积为4,294,280平方英尺，当前空置率为3.0%[38] - 2022年，所有租户的租金覆盖率为54.2%，租金覆盖比率为5.0倍[38] - 租金覆盖率的计算中，约15%的租户因缺乏财务信息或获得COVID-19救助资金而被排除在外[62] - 2021年，Trinity Health的年运营收入为202亿美元[47]