财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为2.314亿美元,较去年同期的2.604亿美元下降,主要是由于出售了6922 Hollywood、Skyway Landing和Northview Center等资产,以及Skyport Plaza和10900-10950 Washington的租户搬出,以及由于罢工导致的工作室服务和其他收入减少 [25] - 第三季度FFO(不含特殊项目)为2610万美元或每股0.18美元,去年同期为7410万美元或每股0.52美元,主要是由于上述资产出售和租户搬出,以及运营成本增加和利息费用上升 [26][27] - 第三季度AFFO为2810万美元或每股0.20美元,去年同期为5580万美元或每股0.39美元,变化主要与FFO相同 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业同店现金NOI增长3.5%,主要由于One West Side和Harlow的新租赁开始 [27] - 工作室同店现金NOI下降40.9%,主要是由于Sunset Las Palmas有一个租户因罢工而不续租6个阶段 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和温哥华市场的租金增长近9%,主要是由于这些市场的租赁强劲 [16] - 洛杉矶市场的租赁活动相对较为平缓,主要是由于罢工的影响 [59][60] - 旧金山市场需求增长80%,达到疫情前的75%,其中40%来自科技公司,有11个超过10万平方英尺的需求 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于工作室业务,在纽约开发了Sunset Pier 94这个纽约市首个专门建造的工作室项目 [12][13] - 公司正在寻求出售一些资产,以帮助降低负债,目前有2-3个资产可能在年底前完成出售 [14][51][52] - 公司预计一旦演员罢工解决,工作室业务将会快速恢复,年度现金NOI有望从目前的1300万美元恢复到1.2亿美元 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为办公市场正在改善,员工回到办公室的频率有所提高,加上人工智能等新兴需求推动,公司看好未来前景 [8][9] - 管理层表示一旦演员罢工解决,工作室业务将会快速恢复,并有望在明年第二季度恢复正常水平 [10][11] - 管理层对公司的ESG表现给予高度评价,连续第三年被评为美洲区域办公物业领导者 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司在温哥华的Bentall资产的未来计划 [35][36][37] **Victor Coleman 回答** 公司与合作伙伴Blackstone就该资产保持密切沟通,目前Blackstone仍然致力于继续持有和经营该资产 [36][37] 问题2 **John Kim 提问** 询问公司工作室业务的NOI贡献情况 [44][45][46][47][48][49][50] **Victor Coleman、Mark Lammas 回答** 公司预计工作室业务的年度现金NOI有望从目前的1300万美元恢复到1.2亿美元,这包括Quixote资产和原有工作室资产的贡献 [49][50] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问公司在不同市场的租赁情况 [56][57][58][59][60] **Victor Coleman、Arthur Suazo 回答** 西雅图和温哥华市场需求较强,而洛杉矶市场受到罢工影响较大,旧金山市场需求正在恢复 [57][58][59][60]

财务总体状况 - 截至2023年9月30日，公司总资产为89.87亿美元，较2022年12月31日的93.19亿美元有所下降[22] - 截至2023年9月30日，公司总权益为3600825000美元，较2022年12月31日的3749831000美元有所下降[29] - 截至2023年9月30日，公司总资产为8986802美元，较2022年12月31日的9319140美元有所下降[41] - 截至2023年9月30日，公司总资本为3600825000美元[49][50] 营收情况 - 2023年前三季度总营收为7.29亿美元，低于2022年同期的7.56亿美元[24] - 2023年第三季度办公物业租金收入为1.996亿美元，低于2022年同期的2.088亿美元[24] - 2023年第三季度工作室租金收入为1348万美元，低于2022年同期的1531万美元[24] - 2023年前三季度办公物业总营收为6.18亿美元，低于2022年同期的6.41亿美元[24] - 2023年前三季度工作室总营收为1.11亿美元，低于2022年同期的1.15亿美元[24] - 2023年前三季度总营收为728874美元，较2022年同期的756297美元有所下降；净亏损为82046美元，较2022年同期的10861美元有所增加[44] - 2023年第三季度总营收为231443美元，较2022年同期的260354美元有所下降；净亏损为35752美元，较2022年同期的6792美元有所增加[44] - 2023年前三季度办公业务营收为617511美元，较2022年同期的641135美元有所下降；工作室业务营收为111363美元，较2022年同期的115162美元有所下降[44] - 2023年第三季度办公业务营收为203587美元，较2022年同期的213491美元有所下降；工作室业务营收为27856美元，较2022年同期的46863美元有所下降[44] - 2023年第三季度和前九个月，附属收入分别为1.3337亿美元和6.1651亿美元，2022年同期分别为2.9854亿美元和6.8817亿美元[86] - 2023年前三季度总部门利润为3.94亿美元，2022年同期为4.59亿美元；2023年第三季度总部门利润为1.19亿美元，2022年同期为1.55亿美元[208] - 2023年第三季度和前三季度，公司从非合并房地产实体获得的管理服务报销收入分别为100万美元和310万美元，2022年同期分别为100万美元和320万美元[210] 亏损情况 - 2023年前三季度净亏损为8205万美元，高于2022年同期的1086万美元[24] - 2023年前三季度归属于普通股股东的净亏损为9419万美元，高于2022年同期的4452万美元[24] - 2023年前三季度综合亏损为6610万美元，低于2022年同期的2644万美元[26] - 2023年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为7874万美元，高于2022年同期的5982万美元[26] - 2023年前九个月净亏损82046000美元，2022年同期净亏损10861000美元[35] - 2023年前九个月净亏损82046000美元，2022年同期为10861000美元[55] - 2023年前三季度净亏损8204.6万美元，2022年同期为1086.1万美元；2023年第三季度净亏损3575.2万美元，2022年同期为679.2万美元[208] - 2023年第三季度，公司基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损为3759.7万美元，每股亏损0.27美元；前九个月净亏损为9418.8万美元，每股亏损0.67美元[182] - 2023年第三季度，运营合伙企业基本和摊薄后归属于普通合伙人的净亏损为3826.9万美元，每单位亏损0.27美元；前九个月净亏损为9578.8万美元，每单位亏损0.67美元[184] 现金流情况 - 2023年前九个月经营活动提供净现金223038000美元，2022年同期为328549000美元[35] - 2023年前九个月投资活动使用净现金124505000美元，2022年同期为335427000美元[35] - 2023年前九个月融资活动使用净现金290170000美元，2022年同期提供净现金14070000美元[37] - 2023年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少191637000美元，2022年同期增加7192000美元[37] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为94094000美元，2022年同期为204068000美元[37] - 2023年前九个月经营活动提供净现金223038000美元，2022年同期为328549000美元[55] - 2023年前九个月投资活动使用净现金124505000美元，2022年同期为335427000美元[55] - 2023年前九个月融资活动使用净现金290170000美元，2022年同期提供净现金14070000美元[57] - 2023年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少191637000美元，2022年同期增加7192000美元[57] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为94094000美元，2022年同期为204068000美元[57] - 2023年前三季度现金支付利息净额为1.34478亿美元，2022年同期为6882.1万美元[216] - 2023年前三季度初现金及现金等价物和受限现金总计2.85731亿美元，期末为9409.4万美元；2022年前三季度初总计1.96876亿美元，期末为2.04068亿美元[216] 股息与股票回购 - 2023年股票回购支出1369000美元，2022年为237206000美元[35][37] - 2023年支付普通股和单位持有人股息54960000美元，2022年为109388000美元[35] - 2023年支付优先股和单位持有人股息15600000美元，2022年为18124000美元[35] - 截至2023年9月30日，公司ATM计划累计出售普通股6580万美元，2023年前三季度未进行出售[197] - 截至2023年9月30日，公司股票回购计划累计回购2.147亿美元，2023年前三季度分别回购0和140万美元[198] - 2022年2月25日，公司签订两份ASR协议各购买1亿美元普通股，分别于二季度和三季度完成结算[199][200][201] - 2023年9月，公司暂停普通股季度股息，同时暂停了普通股单位和绩效单位的股息[203] 运营费用与其他费用 - 2023年前三季度总运营费用为684751美元，较2022年同期的635765美元有所增加[44] - 2023年第三季度总运营费用为228268美元，较2022年同期的217893美元有所增加[44] - 2023年前三季度其他费用为125454美元，较2022年同期的134302美元有所减少[44] - 2023年第三季度其他费用为39352美元，较2022年同期的50559美元有所减少[44] 财务数据重分类 - 公司重新分类多项财务数据，包括将2022年3个月和9个月所得税收益130万美元和290万美元从其他收入重分类至所得税收益（支出）等[64][65][66] 财务报表编制 - 公司编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计存在重大差异[77] 租赁核算 - 公司依据ASC 842核算租赁，加权平均增量借款利率为5.6%，截至2023年9月30日加权平均剩余租赁期限为22年[80] - 公司确定了租赁和非租赁组件，办公室投资组合将租赁、租户回收和其他租户相关收入合并为单一租赁组件，工作室物业租赁考虑分配至租赁和非租赁组件[81] - 公司确定了多项主要收入来源，包括租赁收入、租户回收和其他租户相关收入等[82] - 公司按直线法在租赁期内确认租户租赁收入，在适用费用发生期间确认租户回收相关收入[83][84] - 辅助收入、其他收入、管理费收入和管理服务报销收入按ASC 606核算，在服务提供时确认[85] - 截至2023年9月30日，公司未来最低基本租金总计3.540683亿美元[162] - 截至2023年9月30日，公司经营租赁协议剩余合同付款的现值为3.938亿美元，使用权资产为3.912亿美元[165] - 2023年第三和前九个月，公司经营租赁可变租金费用分别为269.1万美元和887万美元；最低租金费用分别为1137.2万美元和3376万美元[166] 商誉情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，商誉账面价值均为2.635亿美元，2023年前三季度未发现减值迹象[94] - 2022年8月31日，公司以3.59098亿美元收购Quixote 100%股权，确认商誉1.534亿美元[97][100] 房地产投资与处置 - 2023年9月30日，公司房地产投资成本为88.31914亿美元，2022年12月31日为87.16572亿美元[102] - 2023年前三季度公司无房地产收购[103] - 2023年前三季度公司无房地产减值[105] - 2022年前三季度，Del Amo、Northview Center和6922 Hollywood三处办公物业分别计提减值0.2亿美元、1.5亿美元和3.1亿美元[106][107][108] - 2023年前九个月，公司出售Skyway Landing、604 Arizona和3401 Exposition三处物业，销售价格分别为10.2亿美元、3.25亿美元和4亿美元，收益分别为7000万美元、1.03亿美元和5800万美元[109] - 2022年前九个月，公司出售Del Amo和Northview Center两处物业，销售价格分别为2800万美元和4.6亿美元，收益分别为0和 - 200万美元[110] 非房地产资产情况 - 截至2023年9月30日，非房地产物业、厂房及设备净值为1.15903亿美元，低于2022年12月31日的1.30289亿美元[111] - 截至2023年9月30日，递延租赁成本和无形资产净值为3.5987亿美元，低于2022年12月31日的3.93842亿美元[120] - 截至2023年9月30日，应收账款为1950万美元，坏账准备为20万美元；2022年12月31日分别为1690万美元和10万美元[126] - 截至2023年9月30日，直线租金应收款为2.909亿美元，无坏账准备；2022年12月31日为2.799亿美元，无坏账准备[127] - 截至2023年9月30日，预付费用和其他资产净值为1.19494亿美元，高于2022年12月31日的9883.7万美元[129] - 2023年前九个月，公司非房地产投资因公允价值变动确认未实现损失220万美元[130] - 2022年前九个月，公司确认Zio商标减值850万美元和Del Amo办公物业低于市场地面租赁减值240万美元[124] - 2023年前三季度公司因股票购买认股权证公允价值变动确认未实现损失0.1百万美元，2022年同期为1.6百万美元[131] 债务情况 - 截至2023年9月30日，公司未偿还债务总额为4433118千美元，较2022年12月31日的4610088千美元有所下降[132] - 2023年前三季度，公司在无抵押循环信贷安排上净借款135.0百万美元[138] - 2023年1月，公司全额偿还110.0百万美元A系列票据；4月，以150.0百万美元结算Quixote票据，获得10.0百万美元债务清偿收益；9月，全额偿还50.0百万美元E系列票据[139][141] - 截至2023年9月30日，公司未来最低本金还款计划为2024年324632千美元、2025年741300千美元、2026年1560186千美元、2027年456000千美元、之后1351000千美元，合资伙伴债务为66136千美元[143] - 截至2023年9月30日，公司无抵押循环信贷安排、定期贷款和票据购买协议相关的总负债与总资产价值比实际表现为49.0%，低于60%的契约水平[145] - 截至2023年9月30日，公司注册高级票据相关的债务与总资产比实际表现为45.2%，低于60%的契约水平[145] - 2023年第三季度和前三季度，公司利息费用分别为53581千美元和162036千美元，2022年同期分别为37261千美元和101816千美元[148] - 截至2023年9月30日，公司无担保债务账面价值为26.35亿美元

公司概况 - 公司是一家房地产投资信托，主要拥有、管理、租赁、收购和开发办公和工作室物业[52] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司总资产为91.05829亿美元，较2022年12月31日的93.1914亿美元有所下降[21] - 截至2023年6月30日，公司总权益为3645352000美元，较2022年12月31日的3749831000美元有所下降[28] - 截至2023年6月30日，公司未偿还的无抵押和有抵押债务净额为44.73107亿美元，较2022年12月31日的45.85862亿美元有所减少[21] - 截至2023年6月30日，公司总资产为9105829美元，较2022年12月31日的9319140美元有所下降[36] - 截至2023年6月30日，公司未偿还的无抵押和有抵押债务净额为4473107美元，较2022年12月31日的4585862美元有所减少[36] - 截至2023年6月30日，公司持有的现金及现金等价物为109220美元，较2022年12月31日的255761美元有所减少[36] - 截至2023年6月30日，公司总资本为3645352千美元，较2022年12月31日的3749831千美元有所下降[45] - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物和受限现金为127803千美元，2022年同期为315563千美元[51] - 截至2023年6月30日，公司应收账款为1910万美元，坏账准备为20万美元；直线租金应收账款为2.942亿美元，坏账准备为10万美元[108][109] - 截至2023年6月30日，公司预付费用和其他资产净额为1.28836亿美元，较2022年12月31日的9883.7万美元增长30.35%[110] - 截至2023年6月30日，公司未偿债务总额为44.91118亿美元，较2022年12月31日的46.10088亿美元下降2.58%[113] - 截至2023年6月30日，公司递延租赁成本和无形资产净额为3.71525亿美元，较2022年12月31日的3.93842亿美元下降5.67%[105] - 截至2023年6月30日，公司无形资产负债净额为3079.8万美元，较2022年12月31日的3409.1万美元下降9.66%[105] - 截至2023年6月30日，公司合资伙伴债务为661.36万美元，利率为4.50%，到期日为2032年10月9日[113] - 截至2023年6月30日，公司未来最低本金还款总额为4.56亿美元，其中2023年剩余时间为5万美元[122] - 截至2023年6月30日，公司各项债务契约实际表现良好，均符合要求，如总负债与总资产价值比实际为47.5%，低于60%的契约水平[124] - 截至2023年6月30日，公司衍生品公允价值资产总计1583.2万美元[132] - 截至2023年6月30日，公司合并资产负债表中净递延所得税资产为440万美元[138] - 截至2023年6月30日，公司未来最低基本租金总计366.5818万美元，其中2023年剩余时间为32.5038万美元[141] - 截至2023年6月30日，公司经营租赁协议剩余合同付款现值为7.313亿美元，对应使用权资产为3.939亿美元[143] - 截至2023年6月30日，公司未来最低租赁付款总额为7.31328亿美元，现值为3951.7万美元[144] - 截至2023年6月30日，公司利率衍生资产为1770.6万美元，利率衍生负债为 - 187.4万美元[147] - 截至2023年6月30日，公司无担保债务账面价值为26.93亿美元，公允价值为21.81565亿美元；有担保债务账面价值为17.98118亿美元，公允价值为17.77732亿美元[147][152] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，运营合伙企业有392,598份A类优先股，年优先分配率为6.25%，清算优先权为每单位25美元[163][164] - 截至2023年6月30日，可赎回非控股权益中A类优先股余额为9815万美元，合并房地产实体余额为1.19亿美元[168] - 截至2023年6月30日，公司累计其他综合收益为6413万美元，运营合伙企业为6728万美元[169][170] - 截至2023年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有的普通股单位为1.41亿，所有权百分比为98.2%；非控股普通股单位为251.85万，所有权百分比为1.8%[174] - 截至2023年6月30日，公司与非合并合资企业相关租赁的使用权资产和租赁负债分别为590万美元和600万美元，2022年同期分别为680万美元和690万美元[188] - 截至2023年6月30日，公司对非房地产基金的总承诺出资额高达4800万美元，已出资3650万美元，还剩1150万美元待出资[189] - 截至2023年6月30日，公司有310万美元未偿还信用证，主要与公用事业公司保证金要求有关[191] - 截至2023年6月30日，公司与开发活动和租赁相关的承诺金额为2.017亿美元[192] - 截至2023年6月30日，公司办公室组合约1540万平方英尺，工作室组合150万平方英尺，未来开发组合360万可开发平方英尺，总组合约2050万平方英尺[201] 营收情况 - 2023年第二季度总营收为2.45168亿美元，低于2022年同期的2.5143亿美元；上半年总营收为4.97431亿美元，略高于2022年同期的4.95943亿美元[23] - 2023年第二季度办公物业租金收入为2.03486亿美元，低于2022年同期的2.11836亿美元；上半年办公物业租金收入为4.06143亿美元，低于2022年同期的4.18028亿美元[23] - 2023年第二季度工作室租金收入为1637.4万美元，高于2022年同期的1343.8万美元；上半年工作室租金收入为3262.7万美元，高于2022年同期的2683.2万美元[23] - 2023年第二季度总营收为245168000美元，2022年同期为251430000美元；2023年上半年总营收为497431000美元，2022年同期为495943000美元[39] - 2023年第二季度办公物业租金收入为203486000美元，2022年同期为211836000美元；2023年上半年为406143000美元，2022年同期为418028000美元[39] - 2023年第二季度工作室租金收入为16374000美元，2022年同期为13438000美元；2023年上半年为32627000美元，2022年同期为26832000美元[39] - 2023年上半年房地产销售收入为100441000美元，2022年同期无此项收入[34] - 2023年上半年公司实现房地产销售收益7046000美元，2022年同期无此项收益[39] - 2023年第二季度和上半年，附属收入分别为2.102亿美元和4831.4万美元，其他收入分别为382.3万美元和934.1万美元[79] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，附属收入应收账款分别为414.4万美元和1550.3万美元，其他收入应收账款分别为116.3万美元和119.3万美元[80] - 2023年第二季度和上半年公司从非合并房地产实体获得的管理服务报销收入分别为110万美元和210万美元，2022年同期分别为110万美元和220万美元[187] 利润情况 - 2023年第二季度净亏损为3147.4万美元，而2022年同期净利润为354.6万美元；上半年净亏损为4629.3万美元，2022年同期净亏损为406.9万美元[23] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净亏损为3616.3万美元，2022年同期为743.6万美元；上半年归属于普通股股东的净亏损为5659万美元，2022年同期为2722.9万美元[23] - 2023年第二季度综合亏损为1636.4万美元，2022年同期为294.2万美元；上半年综合亏损为2773.4万美元，2022年同期为945.3万美元[25] - 2023年第二季度归属于普通股股东的综合亏损为2160.3万美元，2022年同期为1381.1万美元；上半年归属于普通股股东的综合亏损为3890.5万美元，2022年同期为3251.9万美元[25] - 2023年第二季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.26美元，2022年同期为0.05美元；上半年基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.40美元，2022年同期为0.19美元[23] - 2023年上半年净亏损46293000美元，2022年同期净亏损4069000美元[34] - 2023年第二季度净亏损为31474000美元，2022年同期净利润为3546000美元；2023年上半年净亏损为46293000美元，2022年同期净亏损为4069000美元[39] - 2023年第二季度综合亏损为16364000美元，2022年同期为2942000美元；2023年上半年综合亏损为27734000美元，2022年同期为9453000美元[41] - 2023年第二季度基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损为每股0.26美元，2022年同期为每股0.05美元；2023年上半年为每股0.40美元，2022年同期为每股0.19美元[39] - 2023年上半年净亏损46293千美元，2022年上半年净亏损4069千美元[51] - 2023年第二季度和上半年，公司非合并合资企业净亏损分别为332.9万美元和693.5万美元，而2022年同期净利润分别为904.2万美元和1079.6万美元[104] - 2023年第二季度和上半年，公司非房地产投资分别确认未实现损失80万美元和未实现收益1.68万美元[111] - 2023年第二季度和上半年，公司股票购买权证分别确认无损益和未实现损失2.1万美元[112] - 2023年第二季度和上半年，公司利息费用分别为5464.8万美元和1.08455亿美元[128] - 2023年第二季度和上半年，公司分别确认所得税费用630万美元和110万美元[137] - 2023年第二季度股票补偿费用为631.1万美元，资本化股票补偿为68.2万美元，总计699.3万美元；上半年股票补偿费用为1154.7万美元，资本化股票补偿为135.4万美元，总计1290.1万美元[157] - 2023年Q2和H1公司普通股基本和摊薄每股净亏损分别为3.62亿美元和5.66亿美元，2022年同期分别为7436万美元和2.72亿美元；基本和摊薄每股收益分别为-0.26美元和-0.40美元，2022年同期分别为-0.05美元和-0.19美元[160] - 2023年Q2和H1运营合伙企业普通股基本和摊薄每单位净亏损分别为3.68亿美元和5.75亿美元，2022年同期分别为7529万美元和2.76亿美元；基本和摊薄每单位收益分别为-0.26美元和-0.40美元，2022年同期分别为-0.05美元和-0.19美元[162] - 2023年上半年公司支付的利息净额为8939.3万美元，2022年同期为5646.7万美元[193] 现金流情况 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为151683000美元，2022年同期为190142000美元[34] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为93411000美元，2022年同期为104254000美元[34] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为216200000美元，2022年同期提供净现金32799000美元[34] - 2023年上半年现金及现金等价物和受限现金净减少157928000美元，2022年同期净增加118687000美元[34] - 2023年上半年经营活动提供净现金151683千美元，2022年上半年为190142千美元[51] - 2023年上半年投资活动使用净现金93411千美元，2022年上半年为104254千美元[51] - 2023年上半年融资活动使用净现金216200千美元，2022年上半年提供净现金32799千美元[51] - 2023年上半年现金及现金等价物和受限现金净减少157928千美元，2022年上半年净增加118687千美元[51] 资产情况 - 截至2023年

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度营收为2.452亿美元，2022年第二季度为2.514亿美元，主要因高通和NFL分别搬离Skyport Plaza和10900 - 10950 Washington，以及出售6922 Hollywood和Skyway Landing等办公物业 [23] - 2023年第二季度FFO（不含特定项目）为3450万美元，即每股摊薄收益0.24美元，去年同期为7460万美元，即每股摊薄收益0.51美元，下降归因于办公租户搬离、资产出售、工作室制作和运营费用增加以及利息支出增加 [49] - 2023年第二季度AFFO为3110万美元，即每股摊薄收益0.22美元，去年同期为6030万美元，即每股摊薄收益0.41美元，下降主要受影响FFO的上述项目影响 [50] - 同店现金NOI从1.219亿美元增长4.7%至1.276亿美元，同店现金办公NOI增长5.1%，主要因One Westside和Harlow的大量办公租赁开始 [50] - 第二季度末，公司净债务与未折旧账面价值的比例为38.7%，85.3%的债务为固定或上限利率，董事会将季度普通股股息降至每股0.125美元，本季度节省1790万美元现金流 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度签署约50份办公租赁协议，约50%为新交易，总面积超40万平方英尺，平均租赁面积约7000平方英尺，50%的活动在旧金山湾区，科技和其他行业的中小租户推动市场活动 [42] - 租赁经济指标环比全面改善，净有效租金上涨近9%至每平方英尺44美元，租户改善和租赁佣金成本下降近50%至每年每平方英尺6美元，租赁期限增加6个月或13%至48个月 [43] - 2023年剩余到期租约约5%低于市场水平，已有50%达成交易或租赁意向，另有5%在洽谈中，除两个大型到期租约外，平均到期租约面积约5000平方英尺 [44] - 目前租赁管道总面积达200万平方英尺，略高于上次电话会议，其中包括超28.5万平方英尺的交易和租约，同时有近120万平方英尺的参观量，与去年同期基本持平，但低于上一季度 [19] 工作室业务 - 洛杉矶工作室制作大幅放缓，本季度电视喜剧和戏剧拍摄天数同比下降60% - 70%，电影、非剧本电视、商业广告和摄影拍摄下降20% - 25% [35] - 服务中工作室阶段在过去12个月和3个月的出租率分别为95.7%和94.1%，Quixote Studios在过去3个月的出租率提高490个基点，主要因一些长期租约开始 [45] - Quixote Studios季度租赁、照明和设备收入环比增加100万美元，但专业用品、运输和其他服务收入总计减少约400万美元，预计罢工持续将进一步影响这些服务相关类别 [21] 各个市场数据和关键指标变化 西海岸办公市场 - 第二季度基本面仍具挑战，总租赁持平或环比减速，转租活动稳定或上升，除温哥华外均为负净吸纳量 [5] - 西雅图和旧金山湾区办公需求环比增加，西雅图增加18%，旧金山增加25%，半岛和硅谷地区增加11% [11] - 今年前五个月，某城市用于生成AI的风投资金增长650%，相关公司获得全球90%的AI相关资金，目前有九个需求总计87万平方英尺 [13] 停车市场 - 年初至今，公司投资组合的停车收入同比增长18%，其中旧金山增长25%，西雅图增长15% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保持入住率、降低费用、积极管理资产负债表，同时关注AI和媒体行业发展带来的机遇 [10] - 继续评估运营和资本调整，权衡短期成本节约与长期价值创造，预计整合服务收购的协同效应将在正常运营环境下带来约1500万美元的额外年度NOI [41] - 选择性探索资产出售，目前有三笔交易在合同中，包括两笔办公资产和一笔土地交易，可能在未来几个月内产生超1亿美元的总收益，还在谈判出售另外两笔办公资产 [52] - 推进两个在建开发项目，洛杉矶的Sunset Glenoaks Studio预计年底交付，西雅图的Washington 1000预计明年第一季度交付，且已与三个租户进行初步讨论 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境不利、远程工作影响和工作室工会罢工带来挑战，但公司凭借优质投资组合、多元化资产类别和团队经验应对变化 [5][16] - 科技公司混合办公政策开始对公司投资组合产生积极贡献，预计年底空置率将开始下降 [6][12] - 相信AI和相关服务行业增长将缓解大面积需求不足问题，成为持续正净吸纳量的催化剂，尤其在湾区 [13] - 预计罢工结束后制作将大幅增加，但需要时间重新投入，若秋季前制作未恢复，工作室2024年可能面临重大短缺 [14] 其他重要信息 - 上半年工作室成本结构显著改善，劳动力和固定运营费用每年节省1200万美元，递延资本支出节省1500万美元 [15] - 公司已收到One Westside/Westside Two贷款再融资的指示性条款，该贷款将于2024年12月到期，公司75%的可分摊份额为2.435亿美元 [73] - 由于工作室工会罢工持续时间不确定，公司继续保留2023年FFO展望和工作室相关假设，同时重申办公同店现金NOI增长预测范围为1% - 2% [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售的NOI影响及公司成本结构调整 - 公司暂不提供NOI细节，待销售确认并有信心后会分享相关信息，公司会持续评估和调整G&A成本 [76] 问题2: 好莱坞投资和制作趋势 - 罢工结束后制作将大幅增加，行业可能会有整合，但不影响舞台使用和制作需求，因舞台数量有限且高峰需求高于供应 [78] 问题3: 投资销售市场情况及资产处置组合变化 - 目前三份合同中的资产需求较高，买家为小用户或业主自用、家族办公室类型投资者，尚未探索大型资产的机构所有权销售 [82][83] 问题4: 作家和演员罢工谈判情况及持续时间 - 谈判存在障碍，如编剧室、AI和剩余款项问题，但资金、医疗保健等问题基本达成一致，罢工可能最早9月解决，最晚年底 [62][63] 问题5: 资产销售对债务 - EBITDA指标的影响 - 资产销售将长期改善该指标，目前待售资产无债务，销售所得将用于偿还现有债务，EBITDA因罢工被人为降低 [89][90][92] 问题6: 硅谷大型科技公司租赁放缓对附属公司的影响 - 影响不大，半岛和硅谷的多数租赁由小租户完成，租户正在探索如何利用空间，回归办公室政策将影响大小用户 [95][70] 问题7: 租赁决策时间延长的原因 - 租户在考虑当前需求与未来需求，回归办公室政策的执行将推动租赁交易 [99][120] 问题8: 罢工延长对2024年制作的影响 - 罢工结束后制作将非季节性快速增长，如同疫情后的情况 [123] 问题9: 偿还Quixote票据后如何偿还剩余债务 - 主要通过处置收益、现金流和股息削减，若资本市场和有担保债务成本有吸引力，也可能通过有担保市场偿还 [104][124] 问题10: AI需求情况及量化 - 旧金山AI需求领先，目前约90万平方英尺，已有一些交易完成，另有超80万平方英尺的活动，包括转租和直接交易 [127] 问题11: 利息费用增加的原因 - 包括远期曲线上升、偿还Quixote贷款后成本变化等因素 [146] 问题12: 2023年到期租约的负现金租金价差情况及未来趋势 - 目前剩余2023年到期租约的标记仍为正5%，少数交易导致负增长，预计2023年剩余时间为正，2024年基本持平，2025年略有正增长 [150][152] 问题13: 大科技公司租赁情况及回归原因 - 公司看到大科技公司在某些市场有活动，决策已转向寻找合适空间，高品质资产活动最多，趋势为追求便利设施、位置和质量 [153][155] 问题14: 2024年Nutanix、Towers at Shores Centers和Poshmark租赁情况 - Nutanix部分空间已租赁一半，剩余部分正在营销；Poshmark正在就两层楼进行谈判 [163][164]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度营收为2.523亿美元，较2022年第一季度增长3.2%，主要因去年第三季度收购Quixote [22] - 2023年第一季度调整后FFO为4970万美元，合摊薄后每股0.35美元，低于去年同期的7520万美元和每股0.50美元，主要受Quixote制作活动减少、编剧罢工、利息支出增加和办公空间入住率下降影响 [22][23] - 同店现金NOI从1.172亿美元增至1.256亿美元，增幅7.2%，得益于Harlow和1918 Eighth的重大办公租赁启动，以及Sunset Gower和Sunset Bronson Studios的制作相关收入增加和运营费用降低 [24] - 第一季度末，公司净债务与未折旧账面价值之比为38.2%，66.2%的债务无担保，90.3%为固定或上限债务 [25] - 第一季度AFFO为3500万美元，合摊薄后每股0.24美元，低于去年同期的5880万美元和每股0.39美元，主要受影响FFO的因素所致 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度租赁面积34.4万平方英尺，在役办公物业租赁率从去年底的89.7%降至88.7%，GAAP租金和现金租金分别下降约3%和5%，主要因一份低于市场水平的2万平方英尺短期续租协议 [42][43] - 过去12个月净有效租金比去年高近6%，与2020年第一季度疫情前水平相当；过去12个月加权平均租赁期限比去年高约9%，与疫情前水平相当 [17][18] - 目前对2023年剩余到期租约的覆盖率为47%，平均租户面积约1.1万平方英尺 [19] - 租赁管道面积增至200万平方英尺，较去年第三季度增长11%；平均交易规模为1.3万平方英尺，高于过去五年签约交易的平均8000平方英尺；管道内交易的加权平均租赁期限与五年平均的82个月相近 [20][46] - 第一季度参观需求代表超过180万平方英尺的需求，较去年第三季度增长130%，部分因平均需求规模从8000平方英尺增至1.4万平方英尺 [21] 工作室业务 - 上周美国编剧工会罢工，导致国内电影和电视制作停滞，第一季度拍摄活动已显著放缓 [9] - 罢工对整个工作室业务有影响，但公司Sunset Studio资产受影响较小，约70%的场地面积处于多年期租赁协议下，服务收入有最低保障 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场第一季度拍摄和电视拍摄天数较去年同期下降约30%，独立工作室和服务提供商首当其冲 [36] - 旧金山市场AI需求带来约60万平方英尺的需求，使市场总需求达到约350万平方英尺，公司在该市场有部分租赁覆盖和业务活动 [100][104][105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁执行、审慎分配资本、削减公司开支、积极推进资产出售和强化资产负债表，暂停为市场就绪套房、公共区域和基础建筑改进进行前期资本支出，直至需求确定 [13] - 考虑将10900 - 10950 Washington纳入未来开发管道，进行住宅转换，计划建造约500个单元 [16] - 评估六项资产的潜在处置，包括一块土地；董事会已批准将股息削减40% - 50%，具体金额本月董事会会议确定 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济挑战持续，给办公市场基本面带来下行压力，但随着大型科技公司的重返办公室公告增加，有望提高实际入住率和租户需求 [6][7] - 尽管编剧罢工带来不确定性，但内容制作的基本面依然稳固，预计罢工结束后需求将强劲反弹 [12][63] - 公司有信心应对债务到期问题，通过资产出售、融资、成本和股息削减等方式去杠杆化，增强资产负债表 [72][73] 其他重要信息 - 2007 - 2008年编剧罢工持续14周，给加州经济造成21亿美元（按当前美元计算为28亿美元）的损失，自20世纪50年代以来共发生七次此类罢工，平均持续14周 [37] - 因编剧罢工持续时间不确定，公司暂停提供2023年FFO展望和工作室相关假设，但仍提供办公业务展望 [38][75] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: FFO展望暂停是否仅因工作室业务，核心办公业务有无其他变化 - 是，FFO展望暂停完全是由于工作室业务，办公业务第一季度表现符合预期，同店现金NOI指导范围下降是因之前的指导包含工作室和办公业务，现在仅为办公业务 [56][57][76] 问题2: 从平台角度，公司还能削减哪些成本以改善现金流 - 主要削减项目包括股息、G&A费用，还会暂停对部分缺乏租赁活动或信心不足的资产的资本支出，专注于更有可能出租的资产 [58][59][60] 问题3: 工作室罢工是否会产生积压需求，结束后是否会恢复全年指导 - 预计会产生积压需求，罢工结束后业务活动将回升，公司将在了解罢工情况和业务活动指标后恢复指导 [62][63][64] 问题4: 能否大致说明罢工每月对工作室业务的影响 - 无法提供具体信息，但可参考补充资料中的NOI详细页面了解季度基础费用和低营收情况，公司也在整个工作室业务中寻求费用削减 [67][68][70] 问题5: 假设罢工持续三个月，公司是否仍能符合契约要求 - 是的，公司定期评估契约，预计即使罢工持续三个月，也能完全符合契约要求 [71][95] 问题6: 董事会是否会考虑进一步资产出售以提高流动性应对未来债务到期 - 目前的流动性和股息节省可解决部分问题，其余为资产层面问题，公司将继续探索资产出售 [96][97] 问题7: 如何看待旧金山市场的复苏情况 - 市场呈现两极分化，Rincon和Ferry的资产活动较为活跃，Tenderloin地区受安全和犯罪问题影响；AI需求带来约60万平方英尺的需求，有一个租户已签约，还有六个租户在寻找空间，市长办公室计划投入2500多万美元改善市中心状况 [98][100][102] 问题8: 拟出售的六项资产的情况 - 一项资产正在进行合同谈判，三项已收到报价，两项将于周五收到报价；资产均在加州，一项为部分土地，五项为办公建筑，其中两项为单租户，三项为多租户 [107][108] 问题9: 为何将股息削减40% - 50% - 股息决策是基于长期规划，与工作室业务无关；从损益表角度看，2023年可承受50%的股息率，同时公司希望保持最低资本成本 [110][115][132] 问题10: 出售资产所得款项的优先用途 - 优先用于资产负债表去杠杆化和增加流动性 [117] 问题11: 是否有迹象表明租户重新考虑转租空间或增加空间需求 - 西雅图和贝尔维尤有租户表示希望保留现有空间并评估布局，但这主要是西海岸问题 [135][136] 问题12: 工作室空间是否会因罢工和环境变化而减少长期租赁意愿 - 长期租赁对公司Sunset工作室组合有益，但行业本质上以逐剧模式为主，长期租赁需求占比相对较小，预计未来不会减少 [124][137][138] 问题13: 预计年底的入住率情况 - 第一季度末租赁率为88.7%，有两个较大的租约到期，其中一个已覆盖60%，另一个正在与亚马逊协商；租赁管道健康，但交易进度较慢，最终入住率取决于交易完成速度和续租情况 [140] 问题14: 资产出售和股息削减对债务与EBITDA比率的影响 - 该比率会下降，目前的较高比率主要受工作室业务放缓影响，预计工作室业务恢复后将继续改善 [128][142] 问题15: One Westside的利率和LTV情况 - 贷款全额发放时略高于4亿美元，保守估计LTV应在50%左右或更低，有第三方经纪人表示可轻松再融资；利率预计为固定的中6%左右，具体取决于指数变动 [143][146]

财务状况 - 截至2023年3月31日，公司总资产为91.24091亿美元，较2022年12月31日的93.1914亿美元有所下降[21] - 截至2023年3月31日，公司投资性房地产成本为87.90335亿美元，较2022年12月31日的87.16572亿美元有所增加[21] - 截至2023年3月31日，公司无担保和有担保债务净额为44.33546亿美元，较2022年12月31日的45.85862亿美元有所下降[21] - 截至2023年3月31日，公司股东权益为3698882000美元，较2022年12月31日的3749831000美元有所下降[29] - 截至2023年3月31日，公司投资性房地产净值为7171171000美元，较2022年12月31日的7175301000美元略有下降[34] - 截至2023年3月31日，公司总资产为9124091000美元，较2022年12月31日的9319140000美元有所减少[34] - 截至2023年3月31日，公司总负债为5294492000美元，较2022年12月31日的5434450000美元有所下降[34] - 截至2023年3月31日，现金及现金等价物和受限现金为1.82898亿美元，2022年为1.97781亿美元[47] - 截至2023年3月31日，加权平均普通股基本和摊薄流通股数为1.43329366亿股，2022年为1.5103179亿股[37] - 截至2023年3月31日，公司运营合伙企业的13家合资企业符合可变利益实体（VIE）定义并被合并，6家不符合主要受益人条件而未被合并[56][57][60] - 截至2023年3月31日，按ASC 606核算的附属收入应收账款为891.7万美元，2022年12月31日为1550.3万美元；其他收入应收账款为138.1万美元，2022年12月31日为119.3万美元[71] - 截至2023年3月31日，商誉账面价值为2.635亿美元，该季度未发现减值迹象[78] - 截至2023年3月31日，公司房地产投资成本为87.90335亿美元，较2022年12月31日的87.16572亿美元有所增加[84] - 截至2023年3月31日，公司非房地产物业、厂房及设备净额为1.24465亿美元，较2022年12月31日的1.30289亿美元有所减少[90] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在其他非重大非合并合资企业中的所有权权益分别为40万美元和10万美元[95] - 截至2023年3月31日，递延租赁成本和无形资产净值为3.82173亿美元，无形资产负债净值为3244.3万美元，较2022年12月31日有所下降[98] - 截至2023年3月31日，应收账款为1540万美元，坏账准备为20万美元；直线租金应收款为2.908亿美元，坏账准备为10万美元[102][103] - 截至2023年3月31日，预付费用和其他资产净值为1.00783亿美元，较2022年12月31日的9883.7万美元有所增加[104] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务总额为44.54665亿美元，较2022年12月31日的46.10088亿美元有所减少；净债务为44.33546亿美元，较2022年12月31日的45.85862亿美元有所减少[108] - 截至2023年3月31日，公司未来最低本金还款总额为4454665000美元，其中无担保和有担保债务为4454665000美元，合资伙伴债务为66136000美元[118] - 截至2023年3月31日，公司总负债与总资产价值比率实际表现为44.9%，低于60%的契约水平；调整后EBITDA与固定费用比率实际表现为2.6倍，高于1.5倍的契约水平等，均符合财务契约[121] - 截至2023年3月31日，公司衍生品公允价值资产（负债）总额为6962000美元，2022年12月31日为9292000美元[128] - 截至2023年3月31日，公司记录的净递延所得税资产为1070万美元，2022年12月31日为530万美元[133] - 截至2023年3月31日，公司未来最低基本租金总额为3786436000美元[136] - 截至2023年3月31日，公司经营租赁协议剩余合同付款的现值为39910万美元，相应的使用权资产为39910万美元[138] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，利率衍生资产公允价值分别为696.2万美元和929.2万美元，非房地产投资公允价值分别为6.9万美元和54.4万美元[142] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，无担保债务账面价值分别为25亿美元和26.6亿美元，公允价值分别为19.56645亿美元和23.64871亿美元[146] - 截至2023年3月31日，2010年激励计划下有520万股普通股可供授予[147] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，运营合伙企业有392598份A类优先股合伙权益[159] - 截至2023年3月31日，可赎回非控股权益中A系列优先股单位期末余额为981.5万美元，合并房地产实体期末余额为1.20902亿美元[163] - 截至2023年3月31日，公司AOCI余额为 - 814.7万美元，较2022年12月31日增加312.5万美元；合伙企业AOCI余额为 - 824.6万美元，较2022年12月31日增加321.4万美元[164][165] - 截至2023年3月31日，公司在运营合伙企业中持有的普通股单位为1.40888769亿股，所有权百分比为98.2%；非控股普通股单位为251.8462万股，所有权百分比为1.8%[168] - 截至2023年3月31日，公司与非合并合资企业相关的使用权资产和租赁负债分别为590万美元和610万美元，较2022年3月31日的720万美元和730万美元有所下降[182] - 截至2023年3月31日，公司有390万美元的未偿还信用证，主要与公用事业公司保证金要求有关[185] - 截至2023年3月31日，公司与开发活动和租赁相关的承诺为2.081亿美元[186] - 截至2023年3月31日，公司办公室组合约1540万平方英尺，工作室组合150万平方英尺，未来开发组合360万可开发平方英尺，总组合约2050万平方英尺[212] - 截至2023年3月31日，公司在役办公室组合出租率为88.7%，同店工作室物业在截至该日的12个月平均出租率为86.3%[213] - 截至2023年3月31日，同店办公室物业44处，可租面积13574583平方英尺，出租率88.8%，每平方英尺年化基础租金54.47美元[214] - 截至2023年3月31日，稳定非同店办公室物业1处，可租面积183123平方英尺，出租率89.5%，每平方英尺年化基础租金62.10美元[214] - 截至2023年3月31日，在役办公室物业共46处，可租面积14483122平方英尺，出租率88.7%，每平方英尺年化基础租金54.80美元[214] - 截至2023年3月31日，同店工作室物业3处，可租面积1226576平方英尺，出租率86.3%，每平方英尺年化基础租金45.03美元[214] - 截至2023年3月31日，重新定位工作室物业2处，可租面积433259平方英尺，出租率5.2%[214] - 截至2023年3月31日，开发中工作室物业2处，可租面积787000平方英尺[214] - 截至2023年3月31日，办公室和工作室物业共53处，可租面积16929957平方英尺[214] - 截至2023年3月31日，未来开发物业8处，可开发面积3583589平方英尺[214] 营收与利润 - 2023年第一季度，公司总营收为2.52263亿美元，高于2022年同期的2.44513亿美元[23] - 2023年第一季度，公司总运营费用为2.27161亿美元，高于2022年同期的2.05319亿美元[23] - 2023年第一季度，公司净亏损为1481.7万美元，高于2022年同期的761.5万美元[23] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为2042.5万美元，高于2022年同期的1979.3万美元[23] - 2023年第一季度，基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.14美元，2022年同期均为0.13美元[23] - 2023年第一季度，综合亏损为1136.8万美元，高于2022年同期的651.1万美元[25] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的综合亏损为1730万美元，低于2022年同期的1870.8万美元[25] - 2023年第一季度净亏损14817000美元，2022年同期净亏损7615000美元[32] - 2023年第一季度总营收2.52263亿美元，较2022年的2.44513亿美元增长3.17%[37] - 2023年第一季度净亏损1481.7万美元，2022年为761.5万美元，亏损扩大[37] - 2023年第一季度综合亏损1136.8万美元，2022年为651.1万美元，亏损扩大[40] - 2023年第一季度办公租赁收入2.02657亿美元，较2022年的2.06192亿美元略有下降[37] - 2023年第一季度工作室租赁收入1625.3万美元，较2022年的1339.4万美元增长21.34%[37] - 2023年第一季度，按ASC 606核算的附属收入为2729.4万美元，2022年同期为1848.7万美元；其他收入为551.8万美元，2022年同期为592.7万美元等[71] - 2023年第一季度，公司非合并合资企业总收入为1847.1万美元，净亏损360.6万美元[97] - 2023年第一季度，公司非房地产投资实现未实现收益90万美元，较2022年同期的260万美元有所减少；股票购买权证产生未实现损失2.08万美元，较2022年同期的90万美元有所减少[105][106] - 2023年第一季度毛利息费用为57063000美元，2022年同期为30731000美元；2023年第一季度利息费用为53807000美元，2022年同期为30836000美元[125] - 2023年第一季度公司确认所得税收益为530万美元，2022年同期为80万美元[132] - 2023年第一季度可变租赁费用为3007000美元，2022年同期为1730000美元；最低租赁费用为11082000美元，2022年同期为6524000美元[140] - 2023年和2022年第一季度，股票薪酬费用分别为523.6万美元和532.9万美元，资本化股票薪酬分别为67.2万美元和81.6万美元[152] - 2023年和2022年第一季度，公司基本和摊薄每股净亏损分别为2042.5万美元和1979.3万美元，基本加权平均流通股分别为1.41025021亿股和1.49187994亿股[155] - 2023年和2022年第一季度，运营合伙企业基本和摊薄每单位净亏损分别为2070.7万美元和2002.3万美元，基本加权平均流通单位分别为1.43329366亿单位和1.5103179亿单位[158] - 2023年第一季度普通股、普通股单位、A系列优先股单位、C系列优先股和绩效单位的股息分别为每股0.25美元、0.25美元、0.3906美元、0.296875美元和0.25美元[175] - 2023年第一季度办公业务收入为2.06633亿美元，利润为1.32579亿美元；工作室业务收入为4563万美元，利润为838.6万美元[178] - 2023年第一季度公司净亏损1481.7万美元，2022年同期净亏损761.5万美元[178] - 2023年第一季度和2022年第一季度公司从非合并房地产实体获得的管理服务报销收入均为110万美元[180][181] - 2023年第一季度，公司支付的利息净额为39943000美元，2022年同期为16511000美元[187][188] 现金流量 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为92516000美元，2022年同期为95454000美元[32] - 2023年

财务报告形式与优势 - 报告分别呈现公司和运营合伙企业的合并财务报表，其他部分则合并展示[18] - 报告包含公司和运营合伙企业各自的“控制与程序”部分及相关认证，以确保合规[19] - 合并报告可增强投资者对公司和运营合伙企业的理解，消除重复披露，提高时间和成本效率[20] 前瞻性陈述风险 - 报告中的前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[23] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述不符的因素包括目标市场经济或房地产不利发展、利率波动等[25] 公司业务风险 - 公司业务面临与物业和业务、房地产行业、组织结构等相关的风险[26][27][28] - 公司物业位于加州、太平洋西北地区、加拿大西部和英国大伦敦地区，易受当地经济、法规和自然灾害影响[29] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求影响[29] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动，面临抵押债务止赎风险[29] - 公司面临激烈竞争，依赖重要租户，可能无法续租、出租空置空间或获得预期租金[29] - 公司物业位于加州南北部、太平洋西北地区、加拿大西部和英国大伦敦地区，易受当地经济、法规和自然灾害影响[29] - 公司很大一部分租金收入来自科技和媒体娱乐行业租户，受这些行业租赁空间需求影响大[29] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动，且可能无法按合理条件获取资本[29] - 公司面临激烈竞争，依赖重要租户，可能无法续租、出租空置空间或获得预期租金[29] - 部分物业受地面租赁协议约束，协议终止或到期可能导致公司失去物业权益和租金收入[29] - 合资企业投资可能因缺乏决策权、依赖合作方财务状况和合作方纠纷而受不利影响[29] - 若无法维持有效内部控制系统，公司可能无法准确报告财务结果[29] - 房地产投资流动性差，可能阻碍公司应对不利变化，损害财务状况[29] - 公司普通股排名低于C系列优先股[29] - 董事会可不经股东批准改变投资和融资政策，可能增加债务违约风险[29]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.49美元，去年同期为每股摊薄后0.52美元；特定项目包括360万美元（每股摊薄后0.03美元）的交易相关费用，去年同期交易费用为150万美元（每股摊薄后0.01美元），物业税补偿为70万美元（每股摊薄后0.00美元）；AFFO为6210万美元（每股摊薄后0.43美元），去年同期为7250万美元（每股摊薄后0.47美元）；第四季度和年初至今的派息比率分别为58%和61.4% [13] - 2022年第四季度，公司收入同比增长12.2%，达到2.699亿美元，主要得益于2022年8月收购Quixote产生的收入以及2021年12月谷歌在One Westside的租约开始，部分被高通2022年7月在Skyport Plaza的空置所抵消 [163] - 2022年第四季度，公司同店物业现金NOI同比增长2.7%，达到1.269亿美元，主要受1998、11601 Wilshire、45 Market和Sunset Gower Studios的收入增加推动，部分被高通的空置所抵消；若调整高通的影响，同店现金NOI将增长至6.7% [138] - 截至2022年第四季度末，公司总流动性为8.708亿美元，包括2.558亿美元的无限制现金及现金等价物和6.15亿美元的未提取无担保循环信贷额度；2023年1月偿还1.1亿美元A系列票据，2月用Skyway Landing的1.02亿美元销售收益偿还无担保循环信贷额度后，总流动性达到10亿美元 [139][164] - 公司预计2023年全年FFO在每股摊薄后1.77 - 1.87美元之间；预计同店物业现金NOI增长2.5% - 3.5%，反映了One Westside、5th and Bell和Harlow加入同店物业池，以及10900/10950 Washington和Culver City被指定为住宅重建项目而移除 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年公司租赁面积超过210万平方英尺，略低于长期平均水平，比2021年增加超过30万平方英尺；实现GAAP租金和现金租金分别增长14%和4% [2] - 2022年第四季度，公司签署了51.7万平方英尺的新租约和续约租约，实现了超过9.6万平方英尺的正净吸纳量，使在役办公室租赁百分比提高40个基点至89.7% [133] - 截至2023年，公司租赁管道中有190万平方英尺的机会处于多个阶段；2023年有两个大型区块到期，其中旧金山1455 Market的区块空间有60%已覆盖 [9] - 公司目前对2023年到期租约的覆盖率为42%，平均租户规模约为9000平方英尺；GAAP租金在第四季度交易中上涨16%，现金租金下降0.5%，主要受斯坦福大学在3176 Porter的续约影响，调整该租约后，现金租金接近上涨3% [160][159] 开发业务 - 公司在建开发管道包括两个有吸引力且独特的项目；除在建项目外，公司继续推进360万平方英尺潜在开发机会的产权和设计工作，如Burrard Exchange和Sunset Waltham Cross [10][11] - 华盛顿1000办公塔楼建设继续进行，预计明年交付，位于西雅图丹尼三角子市场；Sunset Glen Oak工作室预计今年交付，将是洛杉矶20多年来首个专门建造的工作室 [136][161] 工作室业务 - 截至第四季度，顶级工作室（包括苹果电视、Netflix、迪士尼、亚马逊等）今年预计在内容上总支出1400亿美元，比去年增长11%，达到新高；原创内容支出预计增长2% [5] - 公司工作室业务受工会合同谈判、工作室紧缩措施、收购和季节性等因素影响，第四季度生产活动有所放缓 [156] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去6个月北美科技公司的大规模裁员中，约15%（基于贷款通知）影响了公司美国市场，占公司总劳动力的约1%；近期科技和媒体公司招聘明显下降，但这些行业在疫情期间招聘大幅增加，办公空间几乎没有增加 [4] - 公司各地区市场的入住率情况为：温哥华约75%，西雅图约75%，半岛地区在45% - 60%之间，旧金山约25%（Ferry Building为75%），洛杉矶资产入住率在50% - 100%之间 [19] - 除硅谷仍由科技驱动外，其他市场在过去几个季度中，消防和专业服务公司有显著增长，在西雅图市场这两个行业在两个季度前超过了科技行业 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年公司围绕租赁、资本回收、开发、资产负债表管理和ESG五个关键目标取得成就，包括完成非战略资产销售、发行绿色债券、降低利率风险、回购股票和维持股息等 [127] - 2023年公司的优先事项包括成功应对办公室租约到期、执行近期待开发项目、加强资产负债表、继续在ESG和可持续发展方面发挥领导作用 [132] 行业竞争 - 公司在可持续发展和ESG方面表现卓越，在美洲办公公司中被GRESB评为第一，获得NAREIT的Leader in the Light奖，被《新闻周刊》评为美国最负责任的公司之一，并被纳入2023年彭博性别平等指数 [3] - 公司在开发领域有良好记录，平台和项目获得了GRESB、NAIOP和ULI等机构的众多奖项 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于后疫情的后期阶段，多数租户每周至少工作3天，部分科技租户每周工作5天；随着雇主强制要求和员工愿意返回办公室，预计未来办公室利用率将提高 [145] - 尽管科技公司裁员，但就业水平仍处于或高于疫情前水平，软件和IT职位发布比疫情水平高20% - 25%；风险投资公司筹集了大量资金，将催生创新的中小企业，有望在公司投资组合中扩张 [130][155] - 公司对内容创作的长期基本面有信心，通过长期租约、多元化的地理布局和产品供应，能够满足客户的当前和新需求 [131] - 工作室工会合同谈判可能导致罢工和生产停滞，若发生罢工，将影响公司工作室业务的入住率、利用率和盈利能力，但公司认为这是短期影响，预计罢工结束后能重新获得大部分需求 [175][206] 其他重要信息 - 公司收购了Quixote，这是一家领先的舞台和制作服务提供商；在2023年的指导中首次体现了Quixote收购的全年收益，但未反映工作室工会合同谈判可能导致罢工的潜在影响 [153][166] - 公司正在评估NFL位于卡尔弗城的物业的最高最佳用途，考虑将其重新开发为住宅项目；目前没有重大资产处置计划，市场条件将决定时机和定价 [134][178] - 公司在租赁业务中，租户决策延迟，更关注空间可用性、房东提供装修补贴的能力和执行时间；公司的VSP计划（市场就绪套房）取得了成功，对小租户市场持乐观态度 [186][218] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于NFL资产是否应纳入同店池以及对同店NOI的影响 - 公司表示不会随意移动资产进出同店池，NFL资产因市场对住宅需求高且有重新分区机会，正在评估其最高最佳用途；若忽略Skyport和One Westside并将10950/10900排除在外，同店现金NOI将上涨5% [142][143] 问题2：2023年到期租约覆盖率的情况，是否包括已签署租约 - 大部分处于谈判和意向书阶段，只签署了3笔交易 [148] 问题3：工会谈判对工作室业务的影响 - 若罢工发生，将影响入住率和利用率，进而影响盈利能力；约50%的收入可能面临风险，其中一部分业务受影响较大，另一部分受长期租约保护；公司认为这是短期影响，预计罢工结束后能重新获得大部分需求 [175][206] 问题4：洛杉矶以外市场是否过于集中，当地社区是否有多元化举措 - 公司认为洛杉矶市场最为多元化，其他市场的多元化正在演变；除硅谷外，其他市场的消防和专业服务公司有显著增长 [61][57] 问题5：Skyway Landing销售的买家类型和定价情况 - 该交易的GAAP和现金资本化率低于1%，对运营结果影响不大；销售价格超过每平方英尺400美元 [37] 问题6：同店NOI增长中办公室和工作室的组成部分 - 公司未提供具体细分数据 [84] 问题7：第四季度办公室现金同店增长且入住率下降的原因，是否有一次性项目 - 是部分季度入住率增加和租金上涨的综合结果，没有明显的一次性项目；公司在指导中不包括终止费用 [197][198] 问题8：NFL Culver空间的转换机会以及其他资产的转换可能性 - 公司正在探索Culver City的10950项目的全面重建，而非简单的住宅转换；公司认为现有投资组合中适合转换的资产不多，但会关注相关机会 [89][90] 问题9：维持股息的承诺以及对FAD的影响 - 公司完全致力于维持股息，目前AFFO比率处于较低水平，降低股息对获取资本的影响不大；FAD与FFO的关联受多种调整因素影响，难以准确确定 [91][119] 问题10：Google各租赁空间的利用率 - Hillview几乎100%被使用，Foothill有一栋楼可能有少量空置（约2万平方英尺或更少） [93] 问题11：若罢工发生对FFO的影响 - 公司表示目前不确定罢工是否会发生，若发生，罢工将在5月2日正式开始；暂不量化对FFO的影响，预计在5月3日的下一次财报电话会议上会有更明确的信息 [95][108] 问题12：开发项目的启动意愿 - 公司正在监测市场条件，寻找建设融资，若条件合适，部分项目有可能今年启动，但近期没有其他启动计划 [109] 问题13：投资组合的整体按市值计价情况 - 整个投资组合的即期按市值计价约为2%，2023年到期租约的按市值计价约为4%，均为正值 [98] 问题14：Salesforce和WeWork租赁情况的更新 - Salesforce的租约最早到期时间为2025年年中，且已全部转租给Twilio，公司认为Salesforce有动力维持租约；WeWork的4个地点中，3个看起来盈利，公司正在与他们进行谈判，1455 Market地点可能需要进一步协商 [99][102] 问题15：1月1日的即期入住率以及无新租赁情况下的低点范围 - 公司未提供具体数字，认为难以预测，租赁结果受多种因素影响 [116] 问题16：指导中是否考虑工作室罢工的影响 - 指导中未考虑工作室罢工的潜在影响，目前评估罢工影响还为时过早 [166][108]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度营收同比增长14.4%，达到2.604亿美元 [26] - 同店物业现金净营业收入（NOI）同比下降2%，降至1.227亿美元，若排除高通退租和一次性物业税重新评估的影响，本应同比增长2.2% [26] - 第三季度调整后基金营运现金流（FFO）为7410万美元，即每股摊薄后0.52美元，去年同期为7730万美元，即每股摊薄后0.50美元 [27] - 年初至今，调整后可分配现金流（AFFO）为1.833亿美元，即每股摊薄后1.25美元，较去年同期增长4.2% [29] - 第三季度和年初至今的AFFO派息率分别为65%和60% [29] - 截至第三季度末，总流动性为8.667亿美元，包括1.617亿美元的无限制现金及现金等价物和7.05亿美元的无抵押循环信贷额度未使用额度 [30] - 目前总流动性为9.517亿美元，包括7.9亿美元的循环信贷额度未使用额度 [31] - 截至季度末，公司的无抵押和有抵押债务净额为37亿美元，其中91%为固定利率或已进行套期保值，加权平均到期期限为4.4年 [32] - 公司将2022年全年FFO指引区间收窄至每股摊薄后2.01 - 2.05美元，不包括特定项目 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 服务中物业组合季度末出租率为89.3%，若排除高通退租，出租率本应为91.8%，较去年下降44个基点 [17] - 第三季度及之后，与中小租户的租赁交易进展缓慢，但租赁管道正在重新填充，目前约有200万平方英尺处于不同阶段，对2022年剩余到期租约的覆盖率为57%，对2023年到期租约的覆盖率为49%，这些租约平均比市场租金低6% [18] 工作室业务 - 收购Quixote后，工作室板块目前占NOI的约13%，若追溯至年初，该比例为15% [12] - 工作室入住率环比提高40个基点，预计未来几个季度将继续改善 [72][73] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶市场 - 服务中物业组合出租率为98.9%，主要任务是填补NFL 16.8万平方英尺租约到期后的空缺，有两个租户有意填补该空间 [19] - 2022年和2023年剩余到期租约的覆盖率为44%，这些租约比市场租金低18% [20] 湾区市场 - 旧金山服务中物业组合出租率为93.8%，主要任务是填补2023年第三季度1455 Market 46.9万平方英尺到期租约的空缺，目前已有65%的覆盖率 [20] - 2022年和2023年剩余到期租约的覆盖率为75%，这些租约比市场租金低6% [21] - 半岛和硅谷服务中物业组合（不包括高通退租的Skyport Plaza）出租率为88.2%，正在与潜在租户就高通原空间的约50%进行初步讨论 [21] - 2022年剩余到期租约的覆盖率为40%，这些租约比市场租金低8%；2023年到期租约的覆盖率为25%，租金基本与市场持平 [22] 西雅图市场 - 服务中物业组合出租率为85.4%，Denny Triangle子市场的4处资产全部出租，无重大到期租约；Pioneer Square服务中物业出租率为51.6%，正在与租户就一处24万平方英尺的需求进行谈判 [23] - 2022年和2023年剩余到期租约（不包括亚马逊）的覆盖率为100%，这些租约比市场租金低20% [23] 温哥华市场 - 服务中物业组合出租率为94.4%，2022年和2023年剩余到期租约的覆盖率为47%，这些租约比市场租金低15% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用专业知识和关系，继续努力签订租约，应对宏观环境挑战 [5] - 与科技和媒体公司合作，打造校园和工作空间，投资基础设施升级、现场设施、最新技术和重大ESG倡议 [7][8] - 保持机会主义的收购策略，收购Quixote以构建全球工作室平台 [11] - 按时按预算推进两个在建项目，共计79万平方英尺，其中Sunset Glenoaks Studio预计明年第三季度交付，Washington 1000预计2024年交付 [12][14] - 准备360万平方英尺的未来开发管道，约65%为工作室或与工作室相关的办公物业 [14] - 执行非核心资产出售，已出售3处资产，获得1.45亿美元收益，正在与买家就第四处资产进行谈判 [14] - 致力于维持强大灵活的资产负债表，拥有良好的资本获取渠道，通过绿色债券发行和资产出售增加流动性 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境持续影响所有市场的供需基本面，但越来越多公司让员工每周回办公室2 - 4天，办公室用户开始进行收购、参观和交易，但签订租约的时间变长 [5][6] - 公司团队、平台和投资组合能够应对当前宏观经济逆风，有信心继续出租资产并推动未来现金流 [16] - 对洛杉矶和旧金山的政治环境表示关注，希望能有所改善，吸引租户和居民回到城市 [49][50] 其他重要信息 - 公司在GRESB 2022房地产评估中在96家办公公司中排名第一 [9] - 公司收购了新墨西哥州一处3.5万平方英尺的物业，价格约为800万美元，主要用于停放运输车辆，服务当地繁忙的制作服务市场 [76][79] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 移动工作室业务的盈利持久性如何，与好莱坞现场工作室相比如何？ - 移动工作室业务与现场工作室业务具有相似的盈利持久性，两者相互依存，设备和服务在拍摄中都会被使用，但26个录音棚的业务更多是按天或按节目进行，而非长期承诺 [35][36][37] 问题2: 如何比较当前租赁市场的租金、租户改善成本（TIs）预期，租户续租时的空间需求变化情况？ - 科技租户处于观望、放缓甚至缩减规模的状态，但公司目前的交易中租金和TIs基本得到支持，TIs主要取决于建筑成本而非交易杠杆 [38][39][41] 问题3: 未来大型租户退租情况是否会减少，是否还有其他不确定的大型租户？ - 公司已列出预计或可能退租的租户，除了已提及的高通、NFL、Block/Square和亚马逊，2025年之前没有其他重大租户退租情况，大型租户整体较为稳定 [45][46][47] 问题4: 旧金山的社会和安全问题是否仍影响市场和租户返回办公室的决策，近期情况是否有改善？ - 公司对西雅图、旧金山和洛杉矶的政治环境表示关注，希望洛杉矶能像旧金山一样有所改善，旧金山虽有变化但仍需时间，街道活动和交通流量有所增加，但部分地区仍有待清理 [48][49][52] 问题5: 中小租户租赁需求增加的趋势是否会持续，公司投资组合是否会转向非科技行业？ - 半岛和硅谷市场的租户平均规模略高于6000平方英尺，近期接近8000平方英尺，专业服务行业的需求有所增加，西雅图市场专业服务行业的交易数量领先 [55][57][58] 问题6: 6922 Hollywood（Trailer Park）的交易价格与最初预期相比如何，市场上其他资产的交易情况如何？ - 6922 Hollywood的交易价格略低于最初预期，整体市场交易执行难度较大，很多交易需要卖方融资，公司选择了全现金买家 [59][60][64] 问题7: 公司投资组合的入住率何时会触底？ - 入住率的平衡取决于西雅图和旧金山的几笔大交易以及NFL租约的填补情况，公司对NFL租约和Block的47万平方英尺租约有一定的覆盖和谈判进展 [68][69][70] 问题8: 工作室业务的入住率增长势头是否会持续？ - 工作室入住率的增长是由于非舞台使用的办公区域入住率提高，预计在过去2 - 3个季度的改善基础上，未来12个月内将继续稳步提升 [72][73][74] 问题9: 新墨西哥州收购的物业的定价理由是什么，是否与Quixote收购有关？ - 该物业与制作服务业务相关，主要用于停放运输车辆，服务当地繁忙的制作服务市场，价格约为800万美元 [75][76][79] 问题10: 当前收购市场情况如何，工作室业务的收购机会有哪些？ - 收购市场交易流量远低于过去，债务市场和卖家对资本化率上升的担忧影响了交易，目前有一处工作室资产进入市场，公司将对其中一处进行投标 [81][82][86] 问题11: NFL租约的谈判进展如何，租金和空置期情况怎样？ - 谈判较为复杂，目前无法透露租金和具体交易细节，预计2024年第一或第二季度实现入住 [87][88] 问题12: 新墨西哥州的交易是否包含在与黑石的合作中？ - 该交易不包含在与黑石的合作中，是公司自有业务的一部分，用于支持制作服务业务 [90] 问题13: 公司对股息覆盖率的看法如何，与分析师的计算有何差异？ - 公司通过计算认为，按照分析师的计算方法，2022年股息分配率预计为65%，而非分析师所说的98%，未来5年的峰值分配率也不会超过85%，且公司历史上的经常性资本支出相对NOI的比例较低 [92][93][94] 问题14: 洛杉矶市中心两处资产的营销情况如何，卖方融资是否吸引更多买家？ - 两处资产均有多个报价，除一个报价外均包含某种形式的卖方融资，最高可达50%，有一个买家是整栋楼的用户，租约还有7年，公司将根据定价情况做出决策 [97][98][99] 问题15: 若租户入住高通空间，预计的空置期和相关情况如何？ - 目前还太早，无法进行预测和提供相关数据 [102] 问题16: 公司如何处理未来到期的债务？ - 公司有近8亿美元的信贷额度可用，可轻松应对近期到期的债务，同时会持续评估资本市场，寻找合适的融资方式 [103][104][105] 问题17: 公司签订的租约结构是否有变化，是否有额外的扩张、收缩或提前终止条款？ - 本季度租约期限在混合基础上略有下降，主要是由于3笔续约租约的影响，但从长期趋势来看，租约期限自2020年第二季度以来一直在增加，整体租赁期限与疫情前基本持平 [107][108][111] 问题18: 本季度的租户保留率是多少，公司认为未来的新常态是怎样的？ - 过去8个季度左右，租户保留率一直维持在60% - 65%左右，未来预计也会接近这个水平 [112] 问题19: 本季度获得的利率上限和互换的嵌入式成本是多少，如何考虑对2023年浮动利率风险的套期保值？ - 本季度未产生与套期保值工具相关的成本，当一笔8500万美元的互换到期时，公司将根据当时的浮动利率债务情况和市场情况考虑是否进行进一步的套期保值 [113][115][116] 问题20: 如何管理资产负债表的杠杆水平，是否有更多资产出售计划？ - 本季度净债务与EBITDA比率略有上升，主要是由于Quixote仅贡献了1个月的价值，若进行正常化调整，该比率会下降，随着One Westside和Harlow的现金租金流入，预计该比率将降至7以下 [118][119][122] 问题21: Washington 1000项目的建设贷款情况如何，为何在不确定的租赁环境下仍有信心推进该项目，是否会暂停建设以保存资本？ - 项目成本已完全锁定，剩余约1.7亿美元的支出，不会对资本可用性造成重大负担，项目位置优越，正在与一个20 - 25万平方英尺的租户进行谈判，公司对该项目有信心，不会停止建设 [123][124][127] 问题22: Quixote交易的估值为何与最初预期不同，是否存在季节性因素？ - 不能根据一个月的业绩来评估该业务的估值，公司仍有信心该业务在2023年相对于3.6亿美元的收购价格，EBITDA倍数为8 - 8.5 [132][133][134] 问题23: 考虑到科技需求放缓，未来新开发项目的启动条件是什么？ - 市场变化使得新开发项目必须有预租赁组件才能破土动工，预租赁的数量和租户质量尚不确定 [135][136]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...