租赁市场动态 - 美国办公市场租赁需求增加28%，租赁活动加速14%[3] - 高质量办公产品的供应减少62%，开发管道缩减67%[3] - HPP在2024年到期的120万平方英尺租赁中，已有45%的活动[14] - HPP在2024年已签署的新租赁和续租总面积达81.4万平方英尺，已超过2023年上半年的总活动[16] - HPP的租赁组合中，91K平方英尺的租赁在过去8个季度内签署，租赁率从57%提升至93%[18] - HPP的市场租赁活动中，新租赁占比在2024年第一季度达到58%[12] 资产质量与市场前景 - HPP的资产中，84%为顶级或高质量位置，具有潜在的上升空间[27] - HPP的资产中，92%获得LEED认证，95%具备功能性户外空间[25] - 预计高质量/顶级位置的资产将实现强劲复苏[35] - 预计高质量/可恢复位置的资产将在中长期内恢复[35] 运输与旅游业表现 - 旧金山的旅游业恢复至疫情前的97%水平，酒店入住率达到80%[7] - 运输利用率在2023年11月至2024年4月期间增长了151%[31] - 运输收入在同一期间增加了1830个基点[31] 资产分类与覆盖率 - 总租赁覆盖率中，59个阶段的总面积为908K平方英尺，61%为总平方英尺[31] - Tier 1资产占JLL 2.5B平方英尺数据的10%[34] - Tier 2资产占35%[34] - Tier 3资产占34%[34] - Tier 4资产占21%[34] 财务指标 - 公司的财务报告中包含非GAAP财务指标[37]

文章核心观点 投资者需关注哈德逊太平洋地产公司（HPP）股票，因其2024年6月21日行权价2.50美元的看涨期权隐含波动率高，结合分析师看法，高隐含波动率或预示交易机会 [1][4] 隐含波动率相关 - 隐含波动率反映市场对未来波动的预期，高隐含波动率意味着投资者预期标的股票大幅波动或即将有事件引发大涨或大跌，但它只是期权交易策略的一部分 [2] 分析师观点 - 期权交易员预期哈德逊太平洋公司股价大幅波动，该公司在房地产投资信托和股票信托-其他行业中，Zacks评级为5（强力卖出），所在行业排名处于后44% [3] - 过去30天，无分析师上调该公司本季度盈利预期，三名分析师下调预期，Zacks共识预期从每股24美分降至19美分 [3] 交易策略 - 鉴于分析师看法，高隐含波动率或预示交易机会，经验丰富的期权交易员常寻找高隐含波动率期权出售溢价以获取时间价值衰减收益，期望到期时标的股票波动小于预期 [4]

公司所有权结构 - 截至2024年3月31日，公司拥有运营合伙企业约95.2%的所有权权益，其余约4.8%由高管、董事及其关联方和外部投资者持有[4] - 截至2024年3月31日，公司在运营合伙企业的所有权权益比例为97.5%，非控股权益比例为2.5% [84] 投资性房地产情况 - 2024年3月31日，公司投资性房地产成本为81.79亿美元，累计折旧和摊销为17.37亿美元，净值为64.42亿美元[6] - 2024年3月31日投资性房地产净值64.41809亿美元，2023年12月31日为64.84459亿美元[13] - 截至2024年3月31日，投资性房地产成本为8178529千美元，累计折旧和摊销为1736720千美元，投资性房地产净值为6441809千美元；2023年12月31日，投资性房地产成本为8212896千美元，累计折旧和摊销为1728437千美元，投资性房地产净值为6484459千美元[6] - 2024年3月31日房地产投资成本为817.8529万美元，较2023年12月31日的821.2896万美元略有下降[41] 公司资产负债与权益 - 2024年3月31日，公司总资产为82.51亿美元，总负债为48.01亿美元，总权益为33.89亿美元[6] - 截至2024年3月31日，公司总资产为82.51462亿美元，较2023年12月31日的82.8205亿美元有所下降[13] - 截至2024年3月31日，无担保和有担保债务净额为4034300千美元，2023年12月31日为3945314千美元[6] - 截至2024年3月31日，公司未偿还债务总额为40.48067亿美元，其中无担保债务为23.95亿美元，有担保债务为16.53067亿美元[55] 公司营收与费用 - 2024年第一季度，公司总营收为2.14亿美元，较2023年同期的2.52亿美元下降15.16%[7] - 2024年第一季度，公司总运营费用为2.22亿美元，较2023年同期的2.27亿美元下降2.27%[7] - 2024年第一季度总营收2.14023亿美元，2023年同期为2.52263亿美元，同比下降15.16%[15] - 2024年第一季度总运营费用2.2162亿美元，2023年同期为2.27161亿美元[15] - 2024年第一季度办公业务租金收入1.71427亿美元，较2023年同期的2.02657亿美元下降15.41%[7] - 2024年第一季度工作室业务总营收3894.8万美元，较2023年同期的4563万美元下降14.64%[7] - 2024年第一季度办公室租金收入为1.71亿美元，较2023年同期的2.03亿美元下降15.4%；工作室租金收入为1360万美元，较2023年同期的1625万美元下降16.3%[121][122] - 2024年第一季度手续费收入为110万美元，低于2023年同期的240万美元[124] - 2024年第一季度总利息支出为44089美元，较2023年同期减少9718美元，降幅18.1%[124] - 2024年第一季度利息收入为90万美元，较2023年同期增加50万美元，增幅130.2%[124] - 2024年第一季度交易相关费用为220万美元，较2023年同期增加100万美元，增幅81.3%[124] 公司亏损情况 - 2024年第一季度，公司净亏损为5336万美元，较2023年同期的1482万美元扩大259.92%[7] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为5220万美元，基本和摊薄每股亏损均为0.37美元[7] - 2024年第一季度，公司综合亏损为4982万美元，较2023年同期的1137万美元扩大338.17%[8] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的综合亏损为4898万美元[8] - 2024年第一季度净亏损5335.5万美元，2023年同期净亏损1481.7万美元[11][15] - 2024年第一季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.37美元，2023年同期为0.14美元[15] - 2024年第一季度净亏损5335.5万美元，2023年同期为1481.7万美元[17][22] - 2024年第一季度综合亏损4981.7万美元，2023年同期为1136.8万美元[17] - 2024年第一季度总亏损5335.5万美元，2023年同期亏损1481.7万美元[92] - 2024年第一季度净亏损5340万美元，2023年同期为1480万美元，亏损同比增加260.1%[119] - 2024年第一季度净营业收入（NOI）为1.04亿美元，2023年同期为1.41亿美元，同比下降26.2%[120] - 同店NOI为1.05亿美元，较2023年同期的1.25亿美元下降15.7%；非同店NOI为 - 143万美元，2023年同期为1595万美元，同比下降109.0%[120] - NOI下降主要因非同店NOI减少1740万美元和同店NOI减少1960万美元[122] - 非同店NOI减少主要因办公室NOI减少1350万美元和工作室NOI减少390万美元[122] - 同店NOI减少主要因办公室NOI减少1700万美元和工作室NOI减少260万美元[122] 现金流量情况 - 2024年第一季度经营活动产生的现金流量净额为6512.8万美元，2023年同期为9251.6万美元[11] - 2024年第一季度投资活动使用的现金流量净额为7136万美元，2023年同期为提供1049.9万美元[11] - 2024年第一季度融资活动提供的现金流量净额为2064.8万美元，2023年同期使用2.05848亿美元[11] - 2024年3月31日现金及现金等价物和受限现金期末余额为1.33572亿美元，2023年同期为1.82898亿美元[11] - 2024年第一季度经营活动提供净现金6512.8万美元，2023年同期为9251.6万美元[22] - 2024年第一季度投资活动使用净现金7136万美元，2023年同期提供净现金1049.9万美元[22] - 2024年第一季度融资活动提供净现金2064.8万美元，2023年同期使用净现金20584.8万美元[22] - 2024年第一季度现金及现金等价物和受限现金净增加1441.6万美元，2023年同期净减少10283.3万美元[22] - 截至2024年3月31日，现金及现金等价物和受限现金为1.33572亿美元，2023年同期为1.82898亿美元[22] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为6512.8万美元，较2023年同期减少2738.8万美元，降幅29.6%[129] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为7136万美元，较2023年同期增加8185.9万美元，增幅779.7%[129] 公司房产组合 - 截至2024年3月31日，公司合并投资组合有53处房产，总面积1600.37万平方英尺；非合并投资组合有5处房产，总面积361.13万平方英尺[24] - 截至2024年3月31日，公司拥有的房地产组合包括约1470万平方英尺的办公物业、约47个录音棚和170万平方英尺的工作室物业以及约320万平方英尺未开发密度权的土地物业[105] - 截至2024年3月31日，在建项目总可租赁面积约为101.9万平方英尺，未来开发项目总可租赁面积约为323.3589万平方英尺[112] - 截至2024年3月31日，正在重新定位的办公和工作室项目总面积为27.86万平方英尺[114] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2024年到期租约涉及面积116.1295万平方英尺，占组合的9.4%，年化基础租金6789.731万美元，每平方英尺58.47美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2025年到期租约涉及面积171.5751万平方英尺，占组合的13.8%，年化基础租金1.05195875亿美元，每平方英尺61.31美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2026年到期租约涉及面积67.9526万平方英尺，占组合的5.5%，年化基础租金4443.5466万美元，每平方英尺65.39美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2027年到期租约涉及面积94.3698万平方英尺，占组合的7.6%，年化基础租金6250.8568万美元，每平方英尺66.24美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2028年到期租约涉及面积100.6221万平方英尺，占组合的8.1%，年化基础租金7903.1491万美元，每平方英尺78.54美元[115] 可变利益实体（VIE）情况 - 截至2024年3月31日，公司确定其运营合伙企业和19家合资企业符合可变利益实体（VIE）的定义，其中12家合并，7家非合并[26] - 截至2024年3月31日，公司运营合伙企业确定12个合资企业符合可变利益实体（VIE）定义并进行合并[27] - 截至2024年3月31日，公司确定7个合资企业为VIE但非主要受益人，采用权益法核算[30] 公司收购与股权交易 - 2024年第一季度，公司以4350万美元从合资伙伴手中购买Hudson 1455 Market, L.P. 45%的股权，交易完成后持有其100%股权[27] - 2024年第一季度公司无房地产收购、处置事项，2023年第一季度处置Skyway Landing物业获700万美元收益[41][44][45] - 2023年第一季度，公司处置非战略房产Skyway Landing，销售价格为10.2亿美元，销售收益为7000万美元[45] 公司租赁相关情况 - 截至2024年3月31日，计算使用权资产（ROU）和租赁负债的加权平均增量借款利率为5.6%，加权平均剩余租赁期限为22年[33] - 2024年第一季度，按ASC 606核算的辅助收入为2420万美元，其他收入为435.4万美元，工作室相关租户回收款为44.2万美元，管理费收入为112.5万美元，管理服务报销收入为115.6万美元[35] - 截至2024年3月31日，按ASC 606核算的辅助收入应收账款为811.6万美元，其他收入应收账款为120万美元[36] - 截至2024年3月31日，未来最低基本租金总计2.697601亿美元，2024年剩余时间为4290.83万美元[71] - 截至2024年3月31日，公司经营租赁协议剩余合同付款现值为3.84亿美元，使用权资产为3.701亿美元[72] - 2024年和2023年第一季度，可变租赁费用分别为210.2万美元和300.7万美元，最低租赁费用分别为1131.9万美元和1108.2万美元[73] 公司资产减值与摊销 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，商誉账面价值为2.641亿美元，2024年3月31日商誉未发生减值[38] - 公司至少每年对商誉和 indefinite - lived 无形资产进行减值测试，可先进行定性评估或直接进行定量评估[38] - 有限寿命无形资产按直线法在5 - 7年估计使用寿命内摊销，出现减值迹象时进行减值评估[38][39] - 2024年3月31日非房地产物业、厂房及设备净值为1.1975亿美元，较2023年12月31日的1.18783亿美元有所增加[46] - 2024年3月31日递延租赁成本和无形资产净值为3.19214亿美元，较2023年12月31日的3.2695亿美元有所减少[49] - 2024年第一季度，公司确认了与递延租赁成本和无形资产相关的摊销费用，其中递延租赁成本和在位租赁无形资产摊销为777.2万美元[49] 公司债务情况 - 截至2024年3月31日，公司无抵押和有抵押债务总额为40.48067亿美元，较2023年的3.960067亿美元有所增加[55] - 2024年第一季度，公司在无抵押循环信贷安排上净借款8800万美元，用于物业和业务收购等[62] - 公司未来最低本金还款计划显示，2025年需还款7.413亿美元，2026年需还款14.99767亿美元[63] - 截至2024年3月31日，公司无抵押循环信贷安排总容量为9亿美元，最高可增加至20亿美元[56] - 公司在2024年第一季度的利息支出为4408.9万美元，低于2023年同期的5380.7万美元[66] - 截至2024年3月31日，公司衍生品公允价值资产为1174.3万美元，高于2023年12月31日的589.2万美元[67] - 公司预计未来12个月内将有810万美元的

财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入为2.14亿美元,去年同期为2.523亿美元,主要由于资产出售、1455 Market大型租户搬出以及工作室阶段和服务使用率下降所致 [1][2] - 第一季度FFO(不含特殊项目)为2420万美元,每股0.17美元,去年同期为4970万美元,每股0.35美元,主要由于上述收入下降以及利息费用降低和非控股权益减少所致 [1][2] - 第一季度AFFO为2850万美元,每股0.19美元,去年同期为3500万美元,每股0.24美元,主要由于FFO变化以及经常性资本支出减少约1000万美元所致 [2] - 第一季度同店现金NOI为1.083亿美元,去年同期为1.244亿美元,主要受1455 Market和Sunset Las Palmas Studios两个大租户搬出的影响 [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁:第一季度签约超50万平方英尺,其中57%为新租约,为2022年第四季度以来最高水平 [3] - 办公物业租赁:期末在役物业出租率为80.5%,较上季度下降约140个基点,主要由于西雅图和湾区的中型租户搬出 [3] - 工作室业务:第一季度收入同比增长36%,主要由于Quixote业务的复苏 [3][4] - 工作室业务:Quixote在役阶段和运输资产的使用率较去年第三、四季度有所提高,但仍低于疫情前水平约30% [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区:第一季度签约占总签约的65%,包括82,000平方英尺的TDK InvenSense续租和扩租,以及54,000平方英尺的软件公司新租 [3] - 西雅图:华盛顿1000大楼已基本完工,专业服务和法律行业需求较为活跃,但大型科技需求恢复较慢 [4] - 贝尔维尤:第一季度录得77万平方英尺的中大型科技租赁,为该子市场带来巨大正面影响 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司持续专注于满足当前和未来员工需求,通过新建、翻新和改造资产组合,70%的在役物业建于2010年后 [2] - 公司在场地营造、零售租赁、活动策划等方面的专业能力,有助于提升整个物业组合的价值 [2] - 工作室业务方面,公司正在积极营销阶段和服务,但行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性 [8][9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济压力持续,联储可能维持更长时间的高利率 [1] - 办公物业方面,空置率和负吸纳仍然居高不下,但供给大幅减少有利于缓解 [1] - 工作室业务方面,行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司对办公物业的长期需求保持乐观,并将继续优化资产组合 [2][3][7] - 公司对工作室业务的长期基本面保持乐观,但短期内存在不确定性 [3][4] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Griffin 提问** 公司是否正式撤回全年指引,以及如何看待全年收益的走势 [5][6] **Mark Lammas 回答** 公司没有提供全年指引,主要是由于Quixote业务的不确定性,其他业务表现与预期一致,公司有信心在Quixote业务恢复正常后,能够恢复到之前的指引水平 [5][6] 问题2 **Blaine Heck 提问** 公司是否考虑通过剥离工作室业务等更大的战略举措来提升股价 [7] **Victor Coleman 回答** 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性,同时也在继续优化办公物业业务 [7][8][9] 问题3 **Peter Abramowitz 提问** 公司对Quixote业务的二季度预期如何 [10] **Harout Diramerian 回答** 公司预计Quixote业务在二季度将继续改善,但不及之前的预期,这也是公司未提供全年指引的主要原因 [10]

文章核心观点 - 公司本季度收入为2.1402亿美元,同比下降15.2%[1] - 公司本季度每股收益为0.17美元,去年同期为-0.14美元[1] - 公司收入低于分析师预期,但每股收益超出预期[2] 公司财务数据总结 收入 - 办公室租赁收入为1.7143亿美元,低于分析师预期的1.8332亿美元,同比下降15.4%[5] - 影棚租赁收入为1360万美元,高于分析师预期的1308万美元,同比下降16.3%[5] - 影棚服务收入及其他为2535万美元,高于分析师预期的2164万美元,同比下降13.7%[6] - 影棚总收入为3895万美元,高于分析师预期的3472万美元,同比下降14.6%[6] - 办公室总收入为1.7508亿美元,低于分析师预期的1.8415亿美元,同比下降15.3%[6] - 办公室服务收入及其他为365万美元,低于分析师预期的400万美元,同比下降8.3%[7] 利润 - 每股收益(稀释)为-0.37美元,好于分析师预期的-0.45美元[7]

租赁业务 - 2024年第一季度执行73份新租约和续约租约，总面积达508,615平方英尺，后续又签署157,000平方英尺新租约[2][4] - 第一季度末在役办公物业组合出租率79.0%，租用率80.5%；在役工作室组合过去12个月平均出租率76.9%，34个摄影棚租用率79.4%[4] 财务业绩 - 2024年第一季度总营收2.14亿美元，去年同期为2.523亿美元；净亏损5220万美元，去年同期为2040万美元[3] - 2024年第一季度总营收为2.14023亿美元，较2023年同期的2.52263亿美元下降15.16%[19] - 2024年第一季度净亏损为5335.5万美元，较2023年同期的1481.7万美元有所扩大[19] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为5220.2万美元，基本和摊薄每股亏损均为0.37美元，2023年同期分别为2042.5万美元和0.14美元[19] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为2204.1万美元，较2023年同期的4847.1万美元下降54.52%[20] - 2024年第一季度摊薄后每股FFO为0.15美元，较2023年同期的0.34美元下降55.88%[20] - 2024年第一季度调整后资金运营（AFFO）为2849.1万美元，较2023年同期的3504.3万美元下降18.7%[26] - 2024年第一季度办公租赁收入为1.71427亿美元，较2023年同期的2.02657亿美元下降15.41%[19] - 2024年第一季度工作室租赁收入为1360万美元，较2023年同期的1625.3万美元下降16.32%[19] - 2024年第一季度利息费用为4408.9万美元，较2023年同期的5380.7万美元下降18.06%[19] - 2024年第一季度净亏损5335.5万美元，2023年同期为1481.7万美元[27] - 2024年第一季度NOI为1.03967亿美元，2023年同期为1.40965亿美元[27] - 2024年第一季度同店办公室现金收入为1.67096亿美元，2023年同期为1.79404亿美元[27] - 2024年第一季度同店工作室现金收入为1914.4万美元，2023年同期为2190.4万美元[27] - 2024年第一季度同店办公室现金支出为6640.4万美元，2023年同期为6498.9万美元[27] - 2024年第一季度同店工作室现金支出为1154.2万美元，2023年同期为1192万美元[27] - 2024年第一季度同店NOI为1.05395亿美元，2023年同期为1.2502亿美元[27] - 2024年第一季度非同店NOI为 - 142.8万美元，2023年同期为1594.5万美元[27] 项目收购与开发 - 以4350万美元收购旧金山1455 Market项目合资伙伴45%的所有权权益[4] - 季度后基本完成西雅图54.6万平方英尺的Washington 1000办公开发项目和洛杉矶24.1万平方英尺的Sunset Glenoaks工作室开发项目[4] 流动性与股息 - 截至2024年3月31日，总流动性为7.343亿美元，包括1.143亿美元无限制现金及现金等价物和6.2亿美元未动用无抵押循环信贷额度[4] - 公司董事会恢复并宣布普通股季度股息为每股0.05美元，4.750% C系列累积优先股季度股息为每股0.296875美元[4] 业绩展望 - 提供第二季度FFO展望为每股摊薄后0.15 - 0.19美元，并更新2024年全年FFO展望的关键假设[5] - 预计2024年同店物业现金NOI增长率在 - 11.75%至 - 12.75%之间[8] 行业影响 - 电影和电视行业罢工后复苏慢于预期，公司对Quixote业务现金流可见度有限[3][6] 资产情况 - 截至2024年3月31日，公司总资产为82.51462亿美元，较2023年12月31日的82.8205亿美元有所下降[18] NOI定义与作用 - 公司将NOI定义为运营收入减去物业层面运营费用[28] - 公司认为现金基础的NOI有助于投资者衡量运营表现[29]

公司资本运营 - 公司通过运营、债务或发行合伙权益来获得所需资本[6] 租金收入来源 - 公司的租金收入主要来自科技和媒体娱乐行业的租户[10] 物业收购与运营风险 - 公司可能无法完成符合标准的物业收购，或无法成功运营物业[11] 外部资本依赖与债务限制 - 公司的增长依赖于无法控制的外部资本来源，现有债务可能限制业务活动[12] 抵押债务风险 - 抵押债务义务使公司面临可能被迫执行抵押的风险[13] 竞争与租户依赖 - 公司面临激烈竞争，依赖重要租户，可能无法续租、出租空置空间或无法达到要价租金[14] 地面租赁约束风险 - 部分物业受地面租赁约束，租赁终止或到期可能导致公司失去对物业的权益和租金收入权[15] 合资投资风险 - 合资投资可能受到缺乏独立决策权、对合资方财务状况的依赖以及与合资方之间的争端的不利影响[16] 内部控制系统风险 - 如果公司未能维持有效的内部控制系统，可能无法准确报告财务结果[17] 房地产行业风险 - 公司的业绩和价值受到与房地产资产和房地产行业相关的风险的影响，以及物业开发和重建的风险[18]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收入为2.234亿美元,同比下降17.2%,主要由于出售Skyway Landing、604 Arizona和3401 Exposition等资产,以及1455 Market和10900-10950 Washington的租户搬出,以及由于罢工导致工作室服务和其他收入减少 [23][24] - 2023年第四季度FFO(不含特殊项目)为1960万美元,每股0.14美元,同比下降72.1%,主要由于上述收入下降 [24] - 2023年第四季度AFFO为2150万美元,每股0.15美元,同比下降65.4% [25] - 2023年第四季度同店现金NOI为1.161亿美元,同比下降8.9%,主要由于1455 Market的大型租户搬出以及硅谷和旧金山半岛中型租户搬出,以及Sunset Las Palmas工作室单一租户退租 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业出租率下降120个基点至81.9%,主要由于出售One Westside资产 [16] - 工作室业务方面,在服务业务方面,第四季度收到部分长期租赁阶段的生产收入,导致照明、道具等服务收入增加7%,运输收入也增加约10% [19] - 工作室租赁率方面,在服务业务方面,第四季度有所回升,但仍低于2021年和2022年水平 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山湾区市场方面,第四季度签约432,000平方英尺,其中75%为续租,约65%位于旧金山湾区,包括GitHub在275 Brannan的57,000平方英尺续租 [16] - 洛杉矶市场方面,2023年电影电视制作总量同比下降约40%,其中剧本电视下降近70% [4] - 西雅图市场方面,大型租户需求尚未大幅回升,但公司正在积极展示Washington 1000项目的优势 [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司2023年完成了10亿美元的资产出售,提高了流动性,使公司能够应对至2025年第四季度的债务到期,并改善了杠杆指标 [5] - 公司正在积极推进Sunset Glenoaks和Washington 1000两个开发项目,并获得多项ESG荣誉 [5][11] - 公司未来一年的重点包括:积极租赁办公和工作室资产、执行机会性出售、推进纽约工作室开发项目、进一步降低杠杆和增强资产负债表 [12] - 公司认为AI技术是未来增长的重要驱动力,预计未来几年会有两三波AI相关的租赁需求增长 [7] - 公司认为从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年整体办公租赁活动较上年下降约10%,主要受到高利率和经济衰退担忧的影响 [4] - 公司认为,尽管联储1月份的言论未能大幅改善企业对办公租赁的看法,但公司核心行业和市场中仍存在多项有利趋势 [6] - 公司预计,随着SAG合同在12月获得批准,制作公司在1月仍然谨慎,制作水平可能要到下半年才会明显改善 [9] - 公司认为,随着AI技术的发展,以及大型科技公司和非科技公司对AI服务的需求增加,将带来第二、第三波的租赁需求增长 [7] - 公司认为,从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb提问** 对于公司的工作室业务,特别是第一季度指引和全年指引的走势,能否进一步解释? [33][34] **Victor Coleman回答** 公司预计,随着12月罢工结束,1月份生产活动仍然谨慎,但现有在拍摄的制作已经恢复,新的制作需要重新立项,这个过程有所延迟。公司预计下半年会有较大改善,第三、四季度会有较大增长。公司认为,今年可以收回去年因罢工损失的1亿美元NOI。[35][36] 问题2 **Blaine Heck提问** 公司是否能提供更多关于办公业务和工作室业务同店NOI的细分情况? [53][54] **Harout Diramerian回答** 公司不再单独披露办公和工作室业务的同店NOI,而是合并披露。如果将Quixote业务纳入同店范围,公司2024年同店NOI同比预计增长约5%。办公业务是拖累同店NOI的主要因素,主要受1455 Market大租户搬出和WeWork退租的影响。[54][55] 问题3 **Julien Blouin提问** 公司2024年G&A费用同比有所上升,是什么原因导致的?公司是否有机会降低G&A费用? [64][65] **Harout Diramerian回答** G&A费用上升主要是由于激励计划费用增加。这部分费用是与股价和收益挂钩的,意味着只有达到相关目标才会实际发生费用。公司会持续评估G&A费用,确保其合理。[65][66]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为2.314亿美元,较去年同期的2.604亿美元下降,主要是由于出售了6922 Hollywood、Skyway Landing和Northview Center等资产,以及Skyport Plaza和10900-10950 Washington的租户搬出,以及由于罢工导致的工作室服务和其他收入减少 [25] - 第三季度FFO(不含特殊项目)为2610万美元或每股0.18美元,去年同期为7410万美元或每股0.52美元,主要是由于上述资产出售和租户搬出,以及运营成本增加和利息费用上升 [26][27] - 第三季度AFFO为2810万美元或每股0.20美元,去年同期为5580万美元或每股0.39美元,变化主要与FFO相同 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业同店现金NOI增长3.5%,主要由于One West Side和Harlow的新租赁开始 [27] - 工作室同店现金NOI下降40.9%,主要是由于Sunset Las Palmas有一个租户因罢工而不续租6个阶段 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和温哥华市场的租金增长近9%,主要是由于这些市场的租赁强劲 [16] - 洛杉矶市场的租赁活动相对较为平缓,主要是由于罢工的影响 [59][60] - 旧金山市场需求增长80%,达到疫情前的75%,其中40%来自科技公司,有11个超过10万平方英尺的需求 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于工作室业务,在纽约开发了Sunset Pier 94这个纽约市首个专门建造的工作室项目 [12][13] - 公司正在寻求出售一些资产,以帮助降低负债,目前有2-3个资产可能在年底前完成出售 [14][51][52] - 公司预计一旦演员罢工解决,工作室业务将会快速恢复,年度现金NOI有望从目前的1300万美元恢复到1.2亿美元 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为办公市场正在改善,员工回到办公室的频率有所提高,加上人工智能等新兴需求推动,公司看好未来前景 [8][9] - 管理层表示一旦演员罢工解决,工作室业务将会快速恢复,并有望在明年第二季度恢复正常水平 [10][11] - 管理层对公司的ESG表现给予高度评价,连续第三年被评为美洲区域办公物业领导者 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司在温哥华的Bentall资产的未来计划 [35][36][37] **Victor Coleman 回答** 公司与合作伙伴Blackstone就该资产保持密切沟通,目前Blackstone仍然致力于继续持有和经营该资产 [36][37] 问题2 **John Kim 提问** 询问公司工作室业务的NOI贡献情况 [44][45][46][47][48][49][50] **Victor Coleman、Mark Lammas 回答** 公司预计工作室业务的年度现金NOI有望从目前的1300万美元恢复到1.2亿美元,这包括Quixote资产和原有工作室资产的贡献 [49][50] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问公司在不同市场的租赁情况 [56][57][58][59][60] **Victor Coleman、Arthur Suazo 回答** 西雅图和温哥华市场需求较强,而洛杉矶市场受到罢工影响较大,旧金山市场需求正在恢复 [57][58][59][60]

财务总体状况 - 截至2023年9月30日，公司总资产为89.87亿美元，较2022年12月31日的93.19亿美元有所下降[22] - 截至2023年9月30日，公司总权益为3600825000美元，较2022年12月31日的3749831000美元有所下降[29] - 截至2023年9月30日，公司总资产为8986802美元，较2022年12月31日的9319140美元有所下降[41] - 截至2023年9月30日，公司总资本为3600825000美元[49][50] 营收情况 - 2023年前三季度总营收为7.29亿美元，低于2022年同期的7.56亿美元[24] - 2023年第三季度办公物业租金收入为1.996亿美元，低于2022年同期的2.088亿美元[24] - 2023年第三季度工作室租金收入为1348万美元，低于2022年同期的1531万美元[24] - 2023年前三季度办公物业总营收为6.18亿美元，低于2022年同期的6.41亿美元[24] - 2023年前三季度工作室总营收为1.11亿美元，低于2022年同期的1.15亿美元[24] - 2023年前三季度总营收为728874美元，较2022年同期的756297美元有所下降；净亏损为82046美元，较2022年同期的10861美元有所增加[44] - 2023年第三季度总营收为231443美元，较2022年同期的260354美元有所下降；净亏损为35752美元，较2022年同期的6792美元有所增加[44] - 2023年前三季度办公业务营收为617511美元，较2022年同期的641135美元有所下降；工作室业务营收为111363美元，较2022年同期的115162美元有所下降[44] - 2023年第三季度办公业务营收为203587美元，较2022年同期的213491美元有所下降；工作室业务营收为27856美元，较2022年同期的46863美元有所下降[44] - 2023年第三季度和前九个月，附属收入分别为1.3337亿美元和6.1651亿美元，2022年同期分别为2.9854亿美元和6.8817亿美元[86] - 2023年前三季度总部门利润为3.94亿美元，2022年同期为4.59亿美元；2023年第三季度总部门利润为1.19亿美元，2022年同期为1.55亿美元[208] - 2023年第三季度和前三季度，公司从非合并房地产实体获得的管理服务报销收入分别为100万美元和310万美元，2022年同期分别为100万美元和320万美元[210] 亏损情况 - 2023年前三季度净亏损为8205万美元，高于2022年同期的1086万美元[24] - 2023年前三季度归属于普通股股东的净亏损为9419万美元，高于2022年同期的4452万美元[24] - 2023年前三季度综合亏损为6610万美元，低于2022年同期的2644万美元[26] - 2023年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为7874万美元，高于2022年同期的5982万美元[26] - 2023年前九个月净亏损82046000美元，2022年同期净亏损10861000美元[35] - 2023年前九个月净亏损82046000美元，2022年同期为10861000美元[55] - 2023年前三季度净亏损8204.6万美元，2022年同期为1086.1万美元；2023年第三季度净亏损3575.2万美元，2022年同期为679.2万美元[208] - 2023年第三季度，公司基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损为3759.7万美元，每股亏损0.27美元；前九个月净亏损为9418.8万美元，每股亏损0.67美元[182] - 2023年第三季度，运营合伙企业基本和摊薄后归属于普通合伙人的净亏损为3826.9万美元，每单位亏损0.27美元；前九个月净亏损为9578.8万美元，每单位亏损0.67美元[184] 现金流情况 - 2023年前九个月经营活动提供净现金223038000美元，2022年同期为328549000美元[35] - 2023年前九个月投资活动使用净现金124505000美元，2022年同期为335427000美元[35] - 2023年前九个月融资活动使用净现金290170000美元，2022年同期提供净现金14070000美元[37] - 2023年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少191637000美元，2022年同期增加7192000美元[37] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为94094000美元，2022年同期为204068000美元[37] - 2023年前九个月经营活动提供净现金223038000美元，2022年同期为328549000美元[55] - 2023年前九个月投资活动使用净现金124505000美元，2022年同期为335427000美元[55] - 2023年前九个月融资活动使用净现金290170000美元，2022年同期提供净现金14070000美元[57] - 2023年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少191637000美元，2022年同期增加7192000美元[57] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为94094000美元，2022年同期为204068000美元[57] - 2023年前三季度现金支付利息净额为1.34478亿美元，2022年同期为6882.1万美元[216] - 2023年前三季度初现金及现金等价物和受限现金总计2.85731亿美元，期末为9409.4万美元；2022年前三季度初总计1.96876亿美元，期末为2.04068亿美元[216] 股息与股票回购 - 2023年股票回购支出1369000美元，2022年为237206000美元[35][37] - 2023年支付普通股和单位持有人股息54960000美元，2022年为109388000美元[35] - 2023年支付优先股和单位持有人股息15600000美元，2022年为18124000美元[35] - 截至2023年9月30日，公司ATM计划累计出售普通股6580万美元，2023年前三季度未进行出售[197] - 截至2023年9月30日，公司股票回购计划累计回购2.147亿美元，2023年前三季度分别回购0和140万美元[198] - 2022年2月25日，公司签订两份ASR协议各购买1亿美元普通股，分别于二季度和三季度完成结算[199][200][201] - 2023年9月，公司暂停普通股季度股息，同时暂停了普通股单位和绩效单位的股息[203] 运营费用与其他费用 - 2023年前三季度总运营费用为684751美元，较2022年同期的635765美元有所增加[44] - 2023年第三季度总运营费用为228268美元，较2022年同期的217893美元有所增加[44] - 2023年前三季度其他费用为125454美元，较2022年同期的134302美元有所减少[44] - 2023年第三季度其他费用为39352美元，较2022年同期的50559美元有所减少[44] 财务数据重分类 - 公司重新分类多项财务数据，包括将2022年3个月和9个月所得税收益130万美元和290万美元从其他收入重分类至所得税收益（支出）等[64][65][66] 财务报表编制 - 公司编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计存在重大差异[77] 租赁核算 - 公司依据ASC 842核算租赁，加权平均增量借款利率为5.6%，截至2023年9月30日加权平均剩余租赁期限为22年[80] - 公司确定了租赁和非租赁组件，办公室投资组合将租赁、租户回收和其他租户相关收入合并为单一租赁组件，工作室物业租赁考虑分配至租赁和非租赁组件[81] - 公司确定了多项主要收入来源，包括租赁收入、租户回收和其他租户相关收入等[82] - 公司按直线法在租赁期内确认租户租赁收入，在适用费用发生期间确认租户回收相关收入[83][84] - 辅助收入、其他收入、管理费收入和管理服务报销收入按ASC 606核算，在服务提供时确认[85] - 截至2023年9月30日，公司未来最低基本租金总计3.540683亿美元[162] - 截至2023年9月30日，公司经营租赁协议剩余合同付款的现值为3.938亿美元，使用权资产为3.912亿美元[165] - 2023年第三和前九个月，公司经营租赁可变租金费用分别为269.1万美元和887万美元；最低租金费用分别为1137.2万美元和3376万美元[166] 商誉情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，商誉账面价值均为2.635亿美元，2023年前三季度未发现减值迹象[94] - 2022年8月31日，公司以3.59098亿美元收购Quixote 100%股权，确认商誉1.534亿美元[97][100] 房地产投资与处置 - 2023年9月30日，公司房地产投资成本为88.31914亿美元，2022年12月31日为87.16572亿美元[102] - 2023年前三季度公司无房地产收购[103] - 2023年前三季度公司无房地产减值[105] - 2022年前三季度，Del Amo、Northview Center和6922 Hollywood三处办公物业分别计提减值0.2亿美元、1.5亿美元和3.1亿美元[106][107][108] - 2023年前九个月，公司出售Skyway Landing、604 Arizona和3401 Exposition三处物业，销售价格分别为10.2亿美元、3.25亿美元和4亿美元，收益分别为7000万美元、1.03亿美元和5800万美元[109] - 2022年前九个月，公司出售Del Amo和Northview Center两处物业，销售价格分别为2800万美元和4.6亿美元，收益分别为0和 - 200万美元[110] 非房地产资产情况 - 截至2023年9月30日，非房地产物业、厂房及设备净值为1.15903亿美元，低于2022年12月31日的1.30289亿美元[111] - 截至2023年9月30日，递延租赁成本和无形资产净值为3.5987亿美元，低于2022年12月31日的3.93842亿美元[120] - 截至2023年9月30日，应收账款为1950万美元，坏账准备为20万美元；2022年12月31日分别为1690万美元和10万美元[126] - 截至2023年9月30日，直线租金应收款为2.909亿美元，无坏账准备；2022年12月31日为2.799亿美元，无坏账准备[127] - 截至2023年9月30日，预付费用和其他资产净值为1.19494亿美元，高于2022年12月31日的9883.7万美元[129] - 2023年前九个月，公司非房地产投资因公允价值变动确认未实现损失220万美元[130] - 2022年前九个月，公司确认Zio商标减值850万美元和Del Amo办公物业低于市场地面租赁减值240万美元[124] - 2023年前三季度公司因股票购买认股权证公允价值变动确认未实现损失0.1百万美元，2022年同期为1.6百万美元[131] 债务情况 - 截至2023年9月30日，公司未偿还债务总额为4433118千美元，较2022年12月31日的4610088千美元有所下降[132] - 2023年前三季度，公司在无抵押循环信贷安排上净借款135.0百万美元[138] - 2023年1月，公司全额偿还110.0百万美元A系列票据；4月，以150.0百万美元结算Quixote票据，获得10.0百万美元债务清偿收益；9月，全额偿还50.0百万美元E系列票据[139][141] - 截至2023年9月30日，公司未来最低本金还款计划为2024年324632千美元、2025年741300千美元、2026年1560186千美元、2027年456000千美元、之后1351000千美元，合资伙伴债务为66136千美元[143] - 截至2023年9月30日，公司无抵押循环信贷安排、定期贷款和票据购买协议相关的总负债与总资产价值比实际表现为49.0%，低于60%的契约水平[145] - 截至2023年9月30日，公司注册高级票据相关的债务与总资产比实际表现为45.2%，低于60%的契约水平[145] - 2023年第三季度和前三季度，公司利息费用分别为53581千美元和162036千美元，2022年同期分别为37261千美元和101816千美元[148] - 截至2023年9月30日，公司无担保债务账面价值为26.35亿美元