财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司扣除特定项目后的每股摊薄FFO为0.48美元，去年同期为0.46美元，主要因办公室和工作室投资组合的入住率和租金率提高，以及资产收购 [30] - 32个同店办公室物业第二季度NOI在GAAP基础上增长12.7%，现金基础上增长11.1%，公司连续第二个季度提高全年同店办公室现金NOI指引，中点从3.5%提高到4.5% [31] - 同店工作室NOI在GAAP基础上下降8.1%，现金基础上下降9.3%，但公司将全年同店工作室现金NOI指引中点提高到5.5% [32] - 公司提高并收窄2019年全年FFO指引范围，从每股摊薄1.96 - 2.04美元（扣除特定项目）调整为1.98 - 2.04美元，中点从2美元提高到2.01美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度签署超50万平方英尺办公室租约，GAAP和现金租金价差分别达48%和27%，年初至今租赁活动达150万平方英尺，GAAP和现金租金价差分别为41%和29% [5] - 已交付租户装修的Maxwell项目，近100万平方英尺的开发和重建项目管道已出租89%，本季度租赁活动集中在稳定和运营中的资产，租赁百分比分别升至96.6%和94.5%，较上季度提高约150个基点 [6] 工作室业务 - 过去12个月，同店工作室投资组合出租率为92.6%，与洛杉矶整体工作室市场持平，过去12个月平均租金上涨5.6%，达每平方英尺39美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶 - 科技和媒体使用持续扩大，第二季度有5笔超过10万平方英尺的交易，好莱坞地区A类空置率下降310个基点至6.8%，租金上涨2.2%至每平方英尺60美元，净吸纳量为7.1万平方英尺 [17] - 2019年剩余14万平方英尺到期租约比市场水平低11%，主要是Saatchi & Saatchi在Del Amo的11.3万平方英尺租约，稳定投资组合出租率为98.8%，现有租金比市场水平低14% [18] 旧金山 - 2019年上半年签署11笔超过10万平方英尺的交易，推动要价租金和预租，该市开发管道到2022年已全部出租，本季度A类空置率下降40个基点至2.5%，租金上涨2.4%至每平方英尺90美元，净吸纳量为21万平方英尺 [19] - 该市场几乎没有到期租约需要处理，稳定投资组合出租率为97.5%，现有租金比市场水平低32% [20] 旧金山半岛 - 本季度表现强劲，A类空置率下降20个基点至7.5%，租金略涨至每平方英尺89美元，净吸纳量为18.2万平方英尺 [21] - 已覆盖28.6万平方英尺剩余2019年到期租约的65%，这些租约比市场水平低16%，稳定投资组合出租率为90.8%，现有租约比市场水平低10% [22] 硅谷 - 本季度表现出色，净吸纳量达280万平方英尺，为该市场历史上季度入住率增幅最大的一次，北圣何塞地区A类空置率下降800个基点至11%，租金上涨3.8%至每平方英尺49美元，净吸纳量为78.7万平方英尺 [23] - 已覆盖超20万平方英尺剩余2019年到期租约的70%，这些租约比市场水平低17%，稳定投资组合出租率为97.6%，现有租约比市场水平低8% [24] 西雅图市中心 - 仍受租户追捧，市场上现有资产没有10万平方英尺的可用空间，公司对Washington 1000项目的租赁前景充满信心，本季度A类空置率基本稳定在6.9%，租金上涨3.9%至每平方英尺40 - 47美元，净吸纳量为49万平方英尺 [25] - 2019年剩余到期租约很少，稳定投资组合出租率为96.9%，现有租约比市场水平低17% [26] 温哥华 - 继续受到加拿大和美国科技租户的强烈关注，预计未来几个月该市将有几笔重大交易宣布，市中心A类空置率下降30个基点至2.8%，租金上涨2.6%至每平方英尺61加元，净吸纳量为6.4万平方英尺 [26] - 已基本覆盖Bentall Centre 11.8万平方英尺剩余到期租约，这些租约比市场水平低27%，该项目出租率为98.2%，现有租约比市场水平低21% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对办公室和工作室投资组合的表现持乐观态度，将继续执行租赁、资本回收、资本市场等业务优先事项 [38] - 积极寻找温哥华的投资机会，可能与黑石集团合作，涉及办公室和工作室领域 [11] - 关注非温哥华地区的工作室市场，如纽约、多伦多 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体租户的强劲增长推动市场持续走强，为公司执行业务优先事项提供了良好机会 [38] - 半岛市场租金季度环比增长，转租空间大幅下降70%，新项目预租率达70%，未来24个月市场前景乐观 [46] 其他重要信息 - 公司发布首份企业责任报告，2019年获得能源之星年度合作伙伴和绿色租赁领袖称号，聘请Natalie Teear为可持续发展和社会影响副总裁 [14] - 6月14日完成额外1.5亿美元高级票据的公开发行，所得款项净额约1.553亿美元，其中1.5亿美元用于偿还循环信贷安排 [32] - 6月5日完成与黑石集团对Bentall Centre的合资收购，这是公司首笔重大非合并房地产投资 [33] - 7月24日和30日分别出售Campus Center的改良设施和土地，总价约1.48亿美元，预计土地出售收益将基本抵消第一季度的减值损失 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室投资组合同店NOI同比下降的原因及“苹果对苹果”的比较数据 - 同店NOI下降主要因固定成本升高，如停车、安保、清洁等服务费用增加，每季度约增加50万美元运营费用，且本季度R&M费用较高；同时，其他物业相关收入较去年第二季度减少约200万美元，因生产周期导致第二季度生产活动放缓 [43] 问题2: 硅谷和半岛市场改善的持续性及未来1 - 2年的市场情况 - 半岛市场租金季度环比增长，转租空间大幅下降，新项目预租率达70%，因城市空间不足，需求向半岛转移，且VC投资、网络安全、航空航天、物流、AI等领域需求旺盛，谷歌和Facebook等公司的园区设施也有增长前景，未来24个月市场前景乐观 [46] 问题3: 是否有其他子市场可进行增值投资 - 公司不打算在加州其他子市场进行增值投资，将继续专注于旧金山的项目 [48] 问题4: Bentall和Washington 1000项目的时间安排和资金投入 - Washington 1000最早2021年底开工；Bentall项目目前处于评估需求阶段，预计2021年第一季度开工 [50] 问题5: Cloud 10、Sunset Gower项目的开工时间及开发项目的资金来源 - Cloud 10项目处于设计阶段，需50%以上预租才会开工，预计未来100天左右完成审批流程；Sunset Gower项目预计2020年第二季度完成审批，2021年开工，开工前需基本完成预租 [53] - 公司资产负债表有较大杠杆空间，不排除出售部分资产，目前不需要额外股权融资 [56] 问题6: 是否会提前为开发项目提供资金及如何管理收益稀释 - 除建筑软成本和审批费用外，不会提前为开发项目提供其他资金 [57] - 公司将根据开发机会和租赁需求决定是否出售资产，两者并非相互排斥 [58] 问题7: 与黑石集团在温哥华的合作关系及是否会拓展到其他市场 - 公司与黑石集团关系良好，合作将基于具体项目，目前在温哥华合作有协同效应，公司在湾区和西雅图还有其他优秀的合资伙伴 [59] 问题8: 土地出售收益是否计入FFO - 土地出售收益不计入FFO [63] 问题9: 工作室业务推动年度租赁与成本增加的关系 - 长期合同使租金收入稳定且同比增长，但生产活动决定其他物业相关收入，本季度该收入下降导致NOI下降，但整体收入未减少 [66] 问题10: 对贝尔维尤市场的看法及与西雅图市场的比较 - 公司独立看待贝尔维尤市场，目前正在评估一个项目，更倾向于西雅图市场，因其机会更多，而贝尔维尤市场机会有限且竞争激烈 [69] 问题11: 温哥华的长期战略、市场交易情况及收购更多空间的机会 - 公司目前正在评估一些办公室和工作室交易，对在温哥华扩大投资组合有信心，将在办公室和工作室领域同时发力 [72] 问题12: 斯坦福医疗搬出后Page Mill的入住率是否会在第三季度受到影响 - 公司正在对该空间进行重新定位和改善，目前已有意向租户对三分之二的空间感兴趣，对租赁前景有信心 [74] 问题13: 是否会因Netflix扩大工作室市场而拓展到其他市场 - 公司正在关注纽约、多伦多等市场，即使Netflix不在这些市场，公司也会进行考察，目前美国部分市场的变化对公司有利 [77] 问题14: Bentall项目的资本投入和时间安排 - 第一年办公室业务投入约2500万美元，第二年大致相同，第三年约300万美元，零售业务预算计划预计年底出台 [80] 问题15: 各市场的净有效租金和同比优惠增长情况 - 洛杉矶、旧金山、半岛、西雅图和温哥华的租金增长预期分别为6% - 8%、10%、5% - 6%、8%和5% - 7% [83] - 各市场优惠基本稳定在每年1个月免租期，洛杉矶和旧金山CBD的TIs从80 - 85美元涨至90 - 95美元，半岛从70 - 75美元涨至80美元，西雅图基本未变，温哥华约为60 - 65美元 [85] 问题16: 非同店投资组合的进展及2019年现金NOI增长预期 - 公司预计非同店投资组合的现金NOI同比增长约30%，目前进展符合预期 [89] 问题17: 办公室业务费用增长下降是暂时现象还是永久节省 - 费用节省并非暂时现象，但不会像同店同比下降那么多，部分节省将持续到年底 [90]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Commiss ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 2019年3月31日公司总资产为73.73628亿美元，较2018年12月31日的70.70879亿美元增长4.28%[22] - 2019年第一季度公司总收入为1.97389亿美元，较2018年同期的1.74118亿美元增长13.36%[25] - 2019年第一季度公司净亏损3689.5万美元，而2018年同期净利润为5256.3万美元[25] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净亏损为3939.2万美元，2018年同期净利润为4857.7万美元[25] - 2019年第一季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.26美元，2018年同期均为0.31美元[25] - 2019年3月31日公司总负债为35.08953亿美元，较2018年12月31日的31.17793亿美元增长12.54%[22] - 2019年第一季度综合亏损为4475.9万美元，2018年同期综合收入为6207.6万美元[27] - 2019年第一季度归属于普通股股东的综合亏损为4721.9万美元，2018年同期综合收入为5799.2万美元[27] - 2019年3月31日公司总权益为37.40244亿美元，较2018年12月31日的38.3013亿美元下降2.35%[22] - 2019年3月31日公司普通股加权平均流通股数（基本和摊薄）为1.54396159亿股，2018年同期分别为1.55626055亿股和1.56714822亿股[25] - 2019年第一季度净亏损3689.5万美元，2018年同期净利润5256.3万美元[34][40][42] - 2019年第一季度经营活动产生的净现金为8944.6万美元，2018年同期为6444.7万美元[34] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为1.28267亿美元，2018年同期提供的净现金为1.33492亿美元[34] - 2019年第一季度融资活动提供的净现金为3670.1万美元，2018年同期使用的净现金为2.24239亿美元[34] - 截至2019年3月31日，总资产为73.73628亿美元，较2018年12月31日的70.70879亿美元有所增加[37] - 截至2019年3月31日，总负债为35.08953亿美元，较2018年12月31日的31.17793亿美元有所增加[37] - 2019年第一季度总营收为1.97389亿美元，2018年同期为1.74118亿美元[40] - 2019年第一季度总运营费用为1.58523亿美元，2018年同期为1.39021亿美元[40] - 2019年第一季度其他费用为7576.1万美元，2018年同期其他收入为1746.6万美元[40] - 2019年第一季度综合亏损为4475.9万美元，2018年同期综合收入为6207.6万美元[42] - 截至2019年3月31日，公司总资本为3740244美元，较2018年12月31日的3830130美元有所下降[46] - 2019年第一季度净亏损36895000美元，2018年同期净利润为52563000美元[50] - 2019年第一季度经营活动提供净现金89446000美元，2018年同期为64447000美元[50] - 2019年第一季度投资活动使用净现金128267000美元，2018年同期提供净现金133492000美元[50] - 2019年第一季度融资活动提供净现金36701000美元，2018年同期使用净现金224239000美元[50] - 截至2019年3月31日，应收账款为1830万美元，坏账准备为36.2万美元；2018年12月31日，应收账款为1650万美元，坏账准备为250万美元[100] - 截至2019年3月31日，直线租金应收款为1.59亿美元，无坏账准备；2018年12月31日，直线租金应收款为1.424亿美元，无坏账准备[101] - 截至2019年3月31日，预付费用和其他资产净额为8244.1万美元，2018年12月31日为5563.3万美元[102] - 截至2019年3月31日，公司未偿债务总额（含无抵押和有抵押）为27.35237亿美元，2018年12月31日为26.40381亿美元[110] - 2019年第一季度利息费用为2435万美元，2018年同期为2050.3万美元[135] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司有六笔利率互换，名义本金总额为8.395亿美元[136] - 2019年1月公司签订的远期利率互换对冲于2月终止，产生约160万美元现金支出[140] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司持有的美国政府证券分别为1.45亿美元和1.469亿美元[143] - 截至2019年3月31日，公司证券账面价值为144,992美元，公允价值为147,913美元[144] - 截至2019年3月31日，公司未来最低基本租金总计4,579,360美元，其中不可撤销租金4,365,475美元，可提前终止期权租金213,885美元[151] - 2019年第一季度，公司或有租金费用为2,514美元，最低租金费用为4,603美元；2018年同期分别为3,095美元和3,337美元[152] - 截至2019年3月31日，公司未来最低租赁付款总额为589,454美元[154] - 截至2019年3月31日，公司衍生资产公允价值为10,463美元，非房地产投资公允价值为3,138美元；2018年12月31日分别为16,687美元和2,713美元[157] - 截至2019年3月31日，公司美国政府证券账面价值为144,992美元，公允价值为147,913美元；2018年12月31日分别为146,880美元和147,686美元[159] - 截至2019年3月31日，公司无担保债务账面价值为2,364,728美元，公允价值为2,354,445美元；2018年12月31日分别为2,274,352美元和2,227,265美元[159] - 截至2019年3月31日，公司有担保债务账面价值为365,237美元，公允价值为357,572美元；2018年12月31日分别为365,381美元和354,109美元[159] - 截至2019年3月31日，公司实质解除债务账面价值为137,417美元，公允价值为136,287美元；2018年12月31日分别为138,223美元和135,894美元[159] - 截至2019年3月31日，公司合资伙伴债务账面价值为66,136美元，公允价值为68,259美元；2018年12月31日账面价值和公允价值均为66,136美元[159] - 2019年第一季度，公司股票薪酬费用化金额为515万美元，资本化金额为2.9万美元，总计517.9万美元；2018年同期分别为433.8万美元、23.2万美元和457万美元[167] - 2019年第一季度，公司基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损为3939.2万美元，基本加权平均普通股股数为1.54396159亿股，摊薄后加权平均普通股股数为1.54396159亿股，基本和摊薄后每股亏损均为0.26美元；2018年同期净利润为4857.7万美元，基本加权平均普通股股数为1.55626055亿股，摊薄后加权平均普通股股数为1.56714822亿股，基本和摊薄后每股收益均为0.31美元[170] - 2019年第一季度，公司基本和摊薄后归属于普通合伙人的净亏损为3957.7万美元，基本加权平均普通合伙单位数为1.55120144亿个，摊薄后加权平均普通合伙单位数为1.55120144亿个，基本和摊薄后每股亏损均为0.26美元；2018年同期净利润为4875.4万美元，基本加权平均普通合伙单位数为1.561951亿个，摊薄后加权平均普通合伙单位数为1.57283867亿个，基本和摊薄后每股收益均为0.31美元[172] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，运营合伙企业有392598个A系列优先股合伙权益单位发行并流通，A系列优先股有权获得每年6.25%的优先分配[173][174] - 截至2019年3月31日，可赎回非控股权益中A系列优先股单位余额为981.5万美元，合并实体余额为1.14616亿美元[177] - 2019年第一季度，公司衍生工具对累计其他综合收益的影响为净减少786.4万美元，其中股东权益减少782.7万美元，非控股权益减少3.7万美元[178] - 截至2019年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有的普通合伙单位占比为99.5%，非控股单位占比为0.5%；2018年12月31日占比分别为99.6%和0.4%[181] - 2019年公司未完成任何普通股发行[184] - 公司的市价发行（ATM）计划允许出售至多1.25亿美元普通股，截至2019年3月31日累计出售2010万美元[185] - 2018年3月8日董事会将股票回购计划授权金额增至2.5亿美元，截至2019年3月31日累计回购5000万美元，2019年暂无回购[186] - 2019年第一季度普通股、普通单位、A类优先股单位和绩效单位股息均与2018年持平，分别为0.25美元、0.25美元、0.3906美元和0.25美元[187] - 2019年第一季度现金支付利息净额1354.3万美元，高于2018年的1291.5万美元[195] 公司房地产相关数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司拥有55处物业，总面积达15091196平方英尺，其中办公物业52处，面积13866793平方英尺，工作室物业3处，面积1224403平方英尺[53] - 截至2019年3月31日，公司房地产投资成本为699042万美元（2018年12月31日为705953.7万美元），其中土地131341.1万美元（2018年12月31日为137287.2万美元），建筑物及改良494170.1万美元（2018年12月31日为499177万美元）等[88] - 2019年第一季度公司无房地产收购和处置事项，2019年3月26日公司与黑石集团达成协议，预计在第二季度收购位于加拿大温哥华的145万平方英尺的本塔尔中心物业[89][90] - 截至2019年3月31日，公司有一处名为Campus Center的物业待售，预计售价约1.5亿美元，预计2019年第二季度完成交易[91] - 截至2019年3月31日，与待售房地产相关的资产为9.9821亿美元，负债为73.2万美元[93] - 公司针对2019年3月31日待售的Campus Center办公物业记录了5220万美元的减值费用，2018年同期未确认减值损失[94] - 截至2019年3月31日，公司合并办公物业组合约1390万平方英尺，工作室和土地组合分别为120万和260万平方英尺[203] - 截至2019年3月31日，公司合并在役办公物业组合出租率为92.9%，同店工作室物业过去12个月平均出租率为92.4%[204] - 截至2019年3月31日，公司在役办公物业组合中，同店出租率94.9%，稳定非同店出租率96.2%，租赁期内出租率80.4%；工作室同店出租率92.4%，非同店出租率100%[206] - 2019年3月26日，公司与黑石房地产合作伙伴通过合资企业达成协议，将购买位于加拿大温哥华的145万平方英尺的本塔尔中心物业，预计二季度完成收购[211] - 截至2019年3月31日，公司无收购和处置交易[211][212] - 截至2019年3月31日，公司正在进行的重建和开发项目总面积为109.1317万平方英尺，未来开发项目总面积为169.3212万平方英尺[214] - 截至2019年3月31日，公司有一处符合待售标准的物业，即校园中心物业，包括办公物业和可开发土地，将以约1.5亿美元出售给两个独立买家，预计二季度完成交易[215] - 截至2019年3月31日，公司对持有的待售校园中心办公物业计提了5220万美元的减值准备[215] - 截至2019年3月31日，6605埃莉诺大道和1034西沃德街物业的41496平方英尺以及6660圣莫尼卡大道物业的11200平方英尺未达到同店工作室门槛[209] - 截至201

公司物业资产情况 - 截至2018年12月31日，公司投资组合中办公物业约1390万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约260万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[20] - 截至2018年12月31日，公司投资组合包括55处物业，总面积约1770万平方英尺[157] - 公司办公物业组合包括52处物业，总面积约1390万平方英尺[159] - 截至2018年12月31日，公司稳定办公物业组合的加权平均剩余租赁期限为5.1年[159] - 租赁物业指自收购或重新开发以来，入住率尚未达到92.0%的物业[160] - 截至2018年12月31日，公司在役办公物业总面积为1229.0504万平方英尺，入住率为90.8%，出租率为93.0%[162] - 截至2018年12月31日，公司在役办公物业的年化基本租金为5.39100922亿美元，每平方英尺为48.29美元[162] - 截至2018年12月31日，再开发物业总面积为115.467万平方英尺，开发物业总面积为40.8227万平方英尺，总计156.2897万平方英尺[168] - 截至2018年12月31日，按年化基础租金计算的前15大租户，租赁总面积402.041万平方英尺，占办公组合总面积的28.9%，年化基础租金总计2.01357451亿美元，占办公组合年化基础租金的37.2%[172] - 截至2018年12月31日，办公组合按行业多元化划分，科技行业租赁面积454.7279万平方英尺，占比39.4%，各行业租赁面积占比总和为100%[179] - 截至2018年12月31日，办公组合按租赁面积分布，大于10万平方英尺的租赁面积为356.6919万平方英尺，占办公组合租赁面积的30.4%，年化基础租金为1.60545845亿美元，占办公组合年化基础租金的28.0%，各区间租赁情况总和占比均为100%[180] - 截至2018年12月31日，办公室组合租赁到期情况：2019 - 2027年各年到期租赁面积分别为124.36万、96.42万、125.68万、113.43万、146.88万、124.55万、104.42万、32.06万、40.51万平方英尺，占办公室组合比例分别为9.0%、7.0%、9.1%、8.2%、10.6%、9.0%、7.6%、2.3%、2.9%；此后到期面积181.64万平方英尺，占比13.1%；空置面积211.54万平方英尺，占比15.3%；建筑管理使用面积14.75万平方英尺，占比1.1%；已签约未开始租赁面积57.48万平方英尺，占比4.2%；总计1382.55万平方英尺[183] - 2018 - 2016年办公室物业续约和新租情况：续约方面，2018 - 2016年租赁数量分别为101、110、124份，面积分别为156.07万、86.59万、158.84万平方英尺，租户改善成本每平方英尺分别为30.39、5.46、9.19美元，租赁佣金成本每平方英尺分别为15.05、5.63、7.59美元；新租方面，2018 - 2016年租赁数量分别为153、135、140份，面积分别为180.62万、126.37万、132.18万平方英尺，租户改善成本每平方英尺分别为57.57、50.32、52.56美元，租赁佣金成本每平方英尺分别为18.61、15.81、16.28美元[187] - 截至2018年12月31日，工作室组合情况：包括日落高尔工作室、日落布朗森工作室和日落拉斯帕尔马斯工作室，总面积122.44万平方英尺，平均出租率分别为90.8%、97.1%、89.2%，年基本租金分别为1735.11万、1192.88万、1332.97万美元，每租赁平方英尺年基本租金分别为35.92、39.90、41.80美元[192] - 截至2018年12月31日，土地组合情况：位于旧金山湾区和洛杉矶，总面积263.96万平方英尺，旧金山湾区占比49.2%，洛杉矶占比50.8%[195] 公司租户情况 - 截至2018年12月31日，公司办公物业组合中前15大租户占总年化基础租金约37.2%，前两大租户谷歌和网飞合计占年化基础租金10.7%[23] - 截至2018年12月31日，公司办公物业组合中15个最大租户占年化基础租金总额的37.2%，两大租户谷歌和网飞合计占10.7%[83] - 谷歌公司在不同物业的租赁面积及到期情况，后续还签订了One Westside项目58.4万平方英尺的新租约[172][173] - Netflix公司在ICON和CUE的租赁面积分别为32.5757万平方英尺和9.4386万平方英尺，预计2019年第四季度在EPIC额外租赁30.2102万平方英尺[172][174] - Square公司预计2019年第一季度额外租赁5.2003万平方英尺[174] - Nutanix公司在不同物业的租赁面积及到期情况，以及在不同时间预计额外租赁的面积[172][175] - Salesforce.com公司不同面积租赁到期情况，且可在2021年8月1日至9月30日通知提前终止7.4966万平方英尺的租赁[172][176] - Regus部分物业租赁到期情况：Techmart 2.74万平方英尺2020年4月30日到期，Gateway 4.50万平方英尺2022年3月31日到期等[181] - Baker McKenzie租赁到期情况：3.44万平方英尺2019年6月25日到期，3.56万平方英尺2029年4月30日到期[181] 公司股权与管理层情况 - 截至2018年12月31日，公司高级管理团队按完全摊薄基础计算持有约290万股普通股[25] - 公司高级管理团队在商业房地产行业平均拥有超25年经验[25] - 公司90%的董事为独立董事，且均为一年任期[51] - 截至2019年2月8日，公司有76名普通股股东，约1.5432亿股普通股流通在外，包括未归属受限股授予[201] - 截至2019年2月8日，运营合伙企业有15名普通股单位登记持有人，869,518个流通在外的普通股单位[209] 公司融资与债务情况 - 自IPO以来，公司通过14次发行及ATM计划累计募资约38.1亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[29] - 截至2018年12月31日，公司无抵押循环信贷额度下总借款能力约6亿美元，已提取4亿美元；建设贷款可提取最高2.57亿美元，已提取50万美元[29] - 基于2018年12月31日公司普通股收盘价29.06美元，公司债务与市值比率约36.8%[29] - 截至2018年12月31日，公司有13.2亿美元可变利率债务，其中8.395亿美元受衍生品影响[76] 公司业务运营相关情况 - 公司主要专注于收购和管理加州北部、南部以及太平洋西北地区的办公物业[29] - 公司与房地产开发商、业主、贷款机构等建立了广泛长期关系，有助于获取投资和租赁机会[29] - 公司50%的办公物业组合获得能源之星认证，所有开发项目均已或即将获得LEED认证[45] - 公司计划到2025年，相比2016年基线，累计减少至少10%的能源和水消耗以及温室气体排放[46] - 公司计划到2025年，相比2016年基线，累计提高至少10%的废物转移率和投资组合的平均能源之星得分[46] - 公司需每年至少分配90%的净应税收入（不包括净资本利得）以维持REIT资格，若分配低于100%的净应税收入（包括净资本利得），将需缴纳联邦企业所得税[66] 公司面临的风险情况 - 公司业务受目标市场不利经济或房地产发展、一般经济状况等因素影响[57] - 公司物业集中在加州北部和南部以及太平洋西北地区，易受当地经济、法规和自然灾害影响[59] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求变化影响[60] - 公司未来收购可能面临无法获得融资、无法达到预期回报等风险[67] - 会计准则的变化可能对公司财务状况、经营成果和普通股市场价格产生重大影响[69] - 新租赁会计准则自2019年1月1日起对上市公司生效，可能影响未来租约结构和条款，导致入住率和租金收入下降[70] - 实施新财务会计准则可能导致财务报表不准确，影响公司财务状况、经营成果、现金流和证券每股交易价格[71] - 未能有效对冲利率变化可能对公司财务状况、经营成果、现金流、可分配现金和证券每股交易价格产生重大不利影响[72] - LIBOR计算方法改变或被替代，可能影响公司未偿债务的利息费用[75] - 公司的无抵押循环信贷安排、注册高级票据、定期贷款安排和票据购买协议限制公司开展部分业务活动[78] - 公司部分物业运营历史有限，可能无法成功运营[81] - 公司面临激烈竞争，可能导致物业入住率和租金下降[82] - 公司所有物业位于北加州、南加州和太平洋西北地区，这些地区尤其易发生地震[93] - 恐怖活动或战争可能导致经济活动下降，影响公司物业需求和价值，还会增加运营成本、限制资本获取或提高融资成本[94][95] - 公司未来可能面临诉讼，可能产生高额辩护费用、罚款、判决或和解金，影响财务状况和股价[96][97] - 合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况和合作方纠纷等因素影响[98] - 若无法维持有效的内部控制系统，公司可能无法准确报告财务结果，影响声誉和股价[99] - 公司面临网络安全风险，可能导致运营中断、财务报告错误、信息泄露等问题[100][104] - 房地产行业风险包括局部供应过剩、需求减少、经济衰退、利率上升等，会影响公司财务状况和股价[104][105] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时响应物业表现的不利变化，影响财务状况[106][108] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款等，影响物业销售、租赁和开发[109] - 公司部分物业含有石棉和含铅涂料，可能面临相关损害、罚款或处罚责任[112] - 公司物业可能存在有害霉菌或其他空气质量问题，需承担补救成本和责任[115] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律、法规和契约而产生重大成本[116] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》要求，需承担合规成本和可能的罚款[117] - 公司从事物业开发和再开发活动面临融资、施工、租赁、许可等风险[119] - 公司董事会可不经股东批准改变投融资政策，或使公司杠杆率提高，增加违约风险[133] - 公司宪章消除了董事和高管对公司及股东的金钱损害赔偿责任，股东对其追责权利有限[134] - 公司自2010年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，若失去REIT资格，将面临严重税收后果[139] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，可能导致公司也无法符合相关资产测试[141] - 若公司运营合伙企业未被认定为合伙企业，公司将无法符合REIT资格并面临其他不利后果[145] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[146] - 公司拥有应税REIT子公司有一定限制，与子公司交易若不按公平交易原则进行，需缴纳100%的消费税[147] - 为维持REIT资格，公司可能需在不利市场条件下借款以满足分配要求[149] - 符合REIT要求可能影响公司盈利能力，迫使公司清算或放弃有吸引力的投资[150] 公司优先股相关情况 - 截至2018年12月31日，A系列优先股的总清算优先权约为980万美元，其分配和清算优先权可能限制公司支付普通股股息的能力[121] - 公司章程禁止任何人实际、受益或推定拥有超过9.8%价值或数量（以更严格者为准）的已发行普通股，以及超过9.8%价值的所有类别和系列股票的已发行股份总和[125] - 《马里兰州普通公司法》规定，与“利益相关股东”（通常指实益拥有公司10%或以上投票权股份的人）的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后对这些合并施加公平价格和/或绝大多数股东投票要求[129] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”规定，“控制股”（当与股东控制的其他股份合计时，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）在“控制股收购”中获得的股份，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的所有投票的肯定票（不包括所有利益相关股份），否则无投票权[129] - 公司A系列优先股的相关规定可能限制公司支付股息或进行某些业务组合、资本重组等基本变更的能力[120] 税收相关情况 - 2017年税收立法将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%，适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前的纳税年度[158] - 2017年税收立法将最高企业所得税税率从35%降至21%，并取消累进企业税率结构[158] - 公司股东可对特定的穿透式企业收入扣除高达20%的税款，适用于2017年12月31日后至2026年1月1日前的纳税年度[158] - 公司向非美国股东分配时的最高预扣税率从35%降至21%[158] 公司股权交易与分配情况 - 公司打算每年分配至少90%的应税收入，按季度向股东支付股息，股息由董事会决定，取决于可用现金流、财务状况和资本要求等因素[202] - 2018年第四季度，公司回购股权证券情况：10月无回购；11月回购163.93万股，每股均价30.48美元；12月回购14.28万股，每股均价28.41美元；总计回购178.21万股，每股均价30.32美元[204] - 2016年1月20日，董事会授权最高1亿美元的股票回购计划，2018年3月8日增加至2.5亿美元，该计划无终止日期[205] - 2018年第四