财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入为2.14亿美元,去年同期为2.523亿美元,主要由于资产出售、1455 Market大型租户搬出以及工作室阶段和服务使用率下降所致 [1][2] - 第一季度FFO(不含特殊项目)为2420万美元,每股0.17美元,去年同期为4970万美元,每股0.35美元,主要由于上述收入下降以及利息费用降低和非控股权益减少所致 [1][2] - 第一季度AFFO为2850万美元,每股0.19美元,去年同期为3500万美元,每股0.24美元,主要由于FFO变化以及经常性资本支出减少约1000万美元所致 [2] - 第一季度同店现金NOI为1.083亿美元,去年同期为1.244亿美元,主要受1455 Market和Sunset Las Palmas Studios两个大租户搬出的影响 [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁:第一季度签约超50万平方英尺,其中57%为新租约,为2022年第四季度以来最高水平 [3] - 办公物业租赁:期末在役物业出租率为80.5%,较上季度下降约140个基点,主要由于西雅图和湾区的中型租户搬出 [3] - 工作室业务:第一季度收入同比增长36%,主要由于Quixote业务的复苏 [3][4] - 工作室业务:Quixote在役阶段和运输资产的使用率较去年第三、四季度有所提高,但仍低于疫情前水平约30% [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区:第一季度签约占总签约的65%,包括82,000平方英尺的TDK InvenSense续租和扩租,以及54,000平方英尺的软件公司新租 [3] - 西雅图:华盛顿1000大楼已基本完工,专业服务和法律行业需求较为活跃,但大型科技需求恢复较慢 [4] - 贝尔维尤:第一季度录得77万平方英尺的中大型科技租赁,为该子市场带来巨大正面影响 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司持续专注于满足当前和未来员工需求,通过新建、翻新和改造资产组合,70%的在役物业建于2010年后 [2] - 公司在场地营造、零售租赁、活动策划等方面的专业能力,有助于提升整个物业组合的价值 [2] - 工作室业务方面,公司正在积极营销阶段和服务,但行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性 [8][9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济压力持续,联储可能维持更长时间的高利率 [1] - 办公物业方面,空置率和负吸纳仍然居高不下,但供给大幅减少有利于缓解 [1] - 工作室业务方面,行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司对办公物业的长期需求保持乐观,并将继续优化资产组合 [2][3][7] - 公司对工作室业务的长期基本面保持乐观,但短期内存在不确定性 [3][4] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Griffin 提问** 公司是否正式撤回全年指引,以及如何看待全年收益的走势 [5][6] **Mark Lammas 回答** 公司没有提供全年指引,主要是由于Quixote业务的不确定性,其他业务表现与预期一致,公司有信心在Quixote业务恢复正常后,能够恢复到之前的指引水平 [5][6] 问题2 **Blaine Heck 提问** 公司是否考虑通过剥离工作室业务等更大的战略举措来提升股价 [7] **Victor Coleman 回答** 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性,同时也在继续优化办公物业业务 [7][8][9] 问题3 **Peter Abramowitz 提问** 公司对Quixote业务的二季度预期如何 [10] **Harout Diramerian 回答** 公司预计Quixote业务在二季度将继续改善,但不及之前的预期,这也是公司未提供全年指引的主要原因 [10]

文章核心观点 - 公司本季度收入为2.1402亿美元,同比下降15.2%[1] - 公司本季度每股收益为0.17美元,去年同期为-0.14美元[1] - 公司收入低于分析师预期,但每股收益超出预期[2] 公司财务数据总结 收入 - 办公室租赁收入为1.7143亿美元,低于分析师预期的1.8332亿美元,同比下降15.4%[5] - 影棚租赁收入为1360万美元,高于分析师预期的1308万美元,同比下降16.3%[5] - 影棚服务收入及其他为2535万美元,高于分析师预期的2164万美元,同比下降13.7%[6] - 影棚总收入为3895万美元,高于分析师预期的3472万美元,同比下降14.6%[6] - 办公室总收入为1.7508亿美元,低于分析师预期的1.8415亿美元,同比下降15.3%[6] - 办公室服务收入及其他为365万美元,低于分析师预期的400万美元,同比下降8.3%[7] 利润 - 每股收益(稀释)为-0.37美元,好于分析师预期的-0.45美元[7]

租赁业务 - 2024年第一季度执行73份新租约和续约租约，总面积达508,615平方英尺，后续又签署157,000平方英尺新租约[2][4] - 第一季度末在役办公物业组合出租率79.0%，租用率80.5%；在役工作室组合过去12个月平均出租率76.9%，34个摄影棚租用率79.4%[4] 财务业绩 - 2024年第一季度总营收2.14亿美元，去年同期为2.523亿美元；净亏损5220万美元，去年同期为2040万美元[3] - 2024年第一季度总营收为2.14023亿美元，较2023年同期的2.52263亿美元下降15.16%[19] - 2024年第一季度净亏损为5335.5万美元，较2023年同期的1481.7万美元有所扩大[19] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为5220.2万美元，基本和摊薄每股亏损均为0.37美元，2023年同期分别为2042.5万美元和0.14美元[19] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为2204.1万美元，较2023年同期的4847.1万美元下降54.52%[20] - 2024年第一季度摊薄后每股FFO为0.15美元，较2023年同期的0.34美元下降55.88%[20] - 2024年第一季度调整后资金运营（AFFO）为2849.1万美元，较2023年同期的3504.3万美元下降18.7%[26] - 2024年第一季度办公租赁收入为1.71427亿美元，较2023年同期的2.02657亿美元下降15.41%[19] - 2024年第一季度工作室租赁收入为1360万美元，较2023年同期的1625.3万美元下降16.32%[19] - 2024年第一季度利息费用为4408.9万美元，较2023年同期的5380.7万美元下降18.06%[19] - 2024年第一季度净亏损5335.5万美元，2023年同期为1481.7万美元[27] - 2024年第一季度NOI为1.03967亿美元，2023年同期为1.40965亿美元[27] - 2024年第一季度同店办公室现金收入为1.67096亿美元，2023年同期为1.79404亿美元[27] - 2024年第一季度同店工作室现金收入为1914.4万美元，2023年同期为2190.4万美元[27] - 2024年第一季度同店办公室现金支出为6640.4万美元，2023年同期为6498.9万美元[27] - 2024年第一季度同店工作室现金支出为1154.2万美元，2023年同期为1192万美元[27] - 2024年第一季度同店NOI为1.05395亿美元，2023年同期为1.2502亿美元[27] - 2024年第一季度非同店NOI为 - 142.8万美元，2023年同期为1594.5万美元[27] 项目收购与开发 - 以4350万美元收购旧金山1455 Market项目合资伙伴45%的所有权权益[4] - 季度后基本完成西雅图54.6万平方英尺的Washington 1000办公开发项目和洛杉矶24.1万平方英尺的Sunset Glenoaks工作室开发项目[4] 流动性与股息 - 截至2024年3月31日，总流动性为7.343亿美元，包括1.143亿美元无限制现金及现金等价物和6.2亿美元未动用无抵押循环信贷额度[4] - 公司董事会恢复并宣布普通股季度股息为每股0.05美元，4.750% C系列累积优先股季度股息为每股0.296875美元[4] 业绩展望 - 提供第二季度FFO展望为每股摊薄后0.15 - 0.19美元，并更新2024年全年FFO展望的关键假设[5] - 预计2024年同店物业现金NOI增长率在 - 11.75%至 - 12.75%之间[8] 行业影响 - 电影和电视行业罢工后复苏慢于预期，公司对Quixote业务现金流可见度有限[3][6] 资产情况 - 截至2024年3月31日，公司总资产为82.51462亿美元，较2023年12月31日的82.8205亿美元有所下降[18] NOI定义与作用 - 公司将NOI定义为运营收入减去物业层面运营费用[28] - 公司认为现金基础的NOI有助于投资者衡量运营表现[29]

公司资本运营 - 公司通过运营、债务或发行合伙权益来获得所需资本[6] 租金收入来源 - 公司的租金收入主要来自科技和媒体娱乐行业的租户[10] 物业收购与运营风险 - 公司可能无法完成符合标准的物业收购，或无法成功运营物业[11] 外部资本依赖与债务限制 - 公司的增长依赖于无法控制的外部资本来源，现有债务可能限制业务活动[12] 抵押债务风险 - 抵押债务义务使公司面临可能被迫执行抵押的风险[13] 竞争与租户依赖 - 公司面临激烈竞争，依赖重要租户，可能无法续租、出租空置空间或无法达到要价租金[14] 地面租赁约束风险 - 部分物业受地面租赁约束，租赁终止或到期可能导致公司失去对物业的权益和租金收入权[15] 合资投资风险 - 合资投资可能受到缺乏独立决策权、对合资方财务状况的依赖以及与合资方之间的争端的不利影响[16] 内部控制系统风险 - 如果公司未能维持有效的内部控制系统，可能无法准确报告财务结果[17] 房地产行业风险 - 公司的业绩和价值受到与房地产资产和房地产行业相关的风险的影响，以及物业开发和重建的风险[18]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收入为2.234亿美元,同比下降17.2%,主要由于出售Skyway Landing、604 Arizona和3401 Exposition等资产,以及1455 Market和10900-10950 Washington的租户搬出,以及由于罢工导致工作室服务和其他收入减少 [23][24] - 2023年第四季度FFO(不含特殊项目)为1960万美元,每股0.14美元,同比下降72.1%,主要由于上述收入下降 [24] - 2023年第四季度AFFO为2150万美元,每股0.15美元,同比下降65.4% [25] - 2023年第四季度同店现金NOI为1.161亿美元,同比下降8.9%,主要由于1455 Market的大型租户搬出以及硅谷和旧金山半岛中型租户搬出,以及Sunset Las Palmas工作室单一租户退租 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业出租率下降120个基点至81.9%,主要由于出售One Westside资产 [16] - 工作室业务方面,在服务业务方面,第四季度收到部分长期租赁阶段的生产收入,导致照明、道具等服务收入增加7%,运输收入也增加约10% [19] - 工作室租赁率方面,在服务业务方面,第四季度有所回升,但仍低于2021年和2022年水平 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山湾区市场方面,第四季度签约432,000平方英尺,其中75%为续租,约65%位于旧金山湾区,包括GitHub在275 Brannan的57,000平方英尺续租 [16] - 洛杉矶市场方面,2023年电影电视制作总量同比下降约40%,其中剧本电视下降近70% [4] - 西雅图市场方面,大型租户需求尚未大幅回升,但公司正在积极展示Washington 1000项目的优势 [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司2023年完成了10亿美元的资产出售,提高了流动性,使公司能够应对至2025年第四季度的债务到期,并改善了杠杆指标 [5] - 公司正在积极推进Sunset Glenoaks和Washington 1000两个开发项目,并获得多项ESG荣誉 [5][11] - 公司未来一年的重点包括:积极租赁办公和工作室资产、执行机会性出售、推进纽约工作室开发项目、进一步降低杠杆和增强资产负债表 [12] - 公司认为AI技术是未来增长的重要驱动力,预计未来几年会有两三波AI相关的租赁需求增长 [7] - 公司认为从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年整体办公租赁活动较上年下降约10%,主要受到高利率和经济衰退担忧的影响 [4] - 公司认为,尽管联储1月份的言论未能大幅改善企业对办公租赁的看法,但公司核心行业和市场中仍存在多项有利趋势 [6] - 公司预计,随着SAG合同在12月获得批准,制作公司在1月仍然谨慎,制作水平可能要到下半年才会明显改善 [9] - 公司认为,随着AI技术的发展,以及大型科技公司和非科技公司对AI服务的需求增加,将带来第二、第三波的租赁需求增长 [7] - 公司认为,从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb提问** 对于公司的工作室业务,特别是第一季度指引和全年指引的走势,能否进一步解释? [33][34] **Victor Coleman回答** 公司预计,随着12月罢工结束,1月份生产活动仍然谨慎,但现有在拍摄的制作已经恢复,新的制作需要重新立项,这个过程有所延迟。公司预计下半年会有较大改善,第三、四季度会有较大增长。公司认为,今年可以收回去年因罢工损失的1亿美元NOI。[35][36] 问题2 **Blaine Heck提问** 公司是否能提供更多关于办公业务和工作室业务同店NOI的细分情况? [53][54] **Harout Diramerian回答** 公司不再单独披露办公和工作室业务的同店NOI,而是合并披露。如果将Quixote业务纳入同店范围,公司2024年同店NOI同比预计增长约5%。办公业务是拖累同店NOI的主要因素,主要受1455 Market大租户搬出和WeWork退租的影响。[54][55] 问题3 **Julien Blouin提问** 公司2024年G&A费用同比有所上升,是什么原因导致的?公司是否有机会降低G&A费用? [64][65] **Harout Diramerian回答** G&A费用上升主要是由于激励计划费用增加。这部分费用是与股价和收益挂钩的,意味着只有达到相关目标才会实际发生费用。公司会持续评估G&A费用,确保其合理。[65][66]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入为2.314亿美元,较去年同期的2.604亿美元下降,主要是由于出售了6922 Hollywood、Skyway Landing和Northview Center等资产,以及Skyport Plaza和10900-10950 Washington的租户搬出,以及由于罢工导致的工作室服务和其他收入减少 [25] - 第三季度FFO(不含特殊项目)为2610万美元或每股0.18美元,去年同期为7410万美元或每股0.52美元,主要是由于上述资产出售和租户搬出,以及运营成本增加和利息费用上升 [26][27] - 第三季度AFFO为2810万美元或每股0.20美元,去年同期为5580万美元或每股0.39美元,变化主要与FFO相同 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业同店现金NOI增长3.5%,主要由于One West Side和Harlow的新租赁开始 [27] - 工作室同店现金NOI下降40.9%,主要是由于Sunset Las Palmas有一个租户因罢工而不续租6个阶段 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和温哥华市场的租金增长近9%,主要是由于这些市场的租赁强劲 [16] - 洛杉矶市场的租赁活动相对较为平缓,主要是由于罢工的影响 [59][60] - 旧金山市场需求增长80%,达到疫情前的75%,其中40%来自科技公司,有11个超过10万平方英尺的需求 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续专注于工作室业务,在纽约开发了Sunset Pier 94这个纽约市首个专门建造的工作室项目 [12][13] - 公司正在寻求出售一些资产,以帮助降低负债,目前有2-3个资产可能在年底前完成出售 [14][51][52] - 公司预计一旦演员罢工解决,工作室业务将会快速恢复,年度现金NOI有望从目前的1300万美元恢复到1.2亿美元 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为办公市场正在改善,员工回到办公室的频率有所提高,加上人工智能等新兴需求推动,公司看好未来前景 [8][9] - 管理层表示一旦演员罢工解决,工作室业务将会快速恢复,并有望在明年第二季度恢复正常水平 [10][11] - 管理层对公司的ESG表现给予高度评价,连续第三年被评为美洲区域办公物业领导者 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司在温哥华的Bentall资产的未来计划 [35][36][37] **Victor Coleman 回答** 公司与合作伙伴Blackstone就该资产保持密切沟通,目前Blackstone仍然致力于继续持有和经营该资产 [36][37] 问题2 **John Kim 提问** 询问公司工作室业务的NOI贡献情况 [44][45][46][47][48][49][50] **Victor Coleman、Mark Lammas 回答** 公司预计工作室业务的年度现金NOI有望从目前的1300万美元恢复到1.2亿美元,这包括Quixote资产和原有工作室资产的贡献 [49][50] 问题3 **Michael Griffin 提问** 询问公司在不同市场的租赁情况 [56][57][58][59][60] **Victor Coleman、Arthur Suazo 回答** 西雅图和温哥华市场需求较强,而洛杉矶市场受到罢工影响较大,旧金山市场需求正在恢复 [57][58][59][60]

财务总体状况 - 截至2023年9月30日，公司总资产为89.87亿美元，较2022年12月31日的93.19亿美元有所下降[22] - 截至2023年9月30日，公司总权益为3600825000美元，较2022年12月31日的3749831000美元有所下降[29] - 截至2023年9月30日，公司总资产为8986802美元，较2022年12月31日的9319140美元有所下降[41] - 截至2023年9月30日，公司总资本为3600825000美元[49][50] 营收情况 - 2023年前三季度总营收为7.29亿美元，低于2022年同期的7.56亿美元[24] - 2023年第三季度办公物业租金收入为1.996亿美元，低于2022年同期的2.088亿美元[24] - 2023年第三季度工作室租金收入为1348万美元，低于2022年同期的1531万美元[24] - 2023年前三季度办公物业总营收为6.18亿美元，低于2022年同期的6.41亿美元[24] - 2023年前三季度工作室总营收为1.11亿美元，低于2022年同期的1.15亿美元[24] - 2023年前三季度总营收为728874美元，较2022年同期的756297美元有所下降；净亏损为82046美元，较2022年同期的10861美元有所增加[44] - 2023年第三季度总营收为231443美元，较2022年同期的260354美元有所下降；净亏损为35752美元，较2022年同期的6792美元有所增加[44] - 2023年前三季度办公业务营收为617511美元，较2022年同期的641135美元有所下降；工作室业务营收为111363美元，较2022年同期的115162美元有所下降[44] - 2023年第三季度办公业务营收为203587美元，较2022年同期的213491美元有所下降；工作室业务营收为27856美元，较2022年同期的46863美元有所下降[44] - 2023年第三季度和前九个月，附属收入分别为1.3337亿美元和6.1651亿美元，2022年同期分别为2.9854亿美元和6.8817亿美元[86] - 2023年前三季度总部门利润为3.94亿美元，2022年同期为4.59亿美元；2023年第三季度总部门利润为1.19亿美元，2022年同期为1.55亿美元[208] - 2023年第三季度和前三季度，公司从非合并房地产实体获得的管理服务报销收入分别为100万美元和310万美元，2022年同期分别为100万美元和320万美元[210] 亏损情况 - 2023年前三季度净亏损为8205万美元，高于2022年同期的1086万美元[24] - 2023年前三季度归属于普通股股东的净亏损为9419万美元，高于2022年同期的4452万美元[24] - 2023年前三季度综合亏损为6610万美元，低于2022年同期的2644万美元[26] - 2023年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为7874万美元，高于2022年同期的5982万美元[26] - 2023年前九个月净亏损82046000美元，2022年同期净亏损10861000美元[35] - 2023年前九个月净亏损82046000美元，2022年同期为10861000美元[55] - 2023年前三季度净亏损8204.6万美元，2022年同期为1086.1万美元；2023年第三季度净亏损3575.2万美元，2022年同期为679.2万美元[208] - 2023年第三季度，公司基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损为3759.7万美元，每股亏损0.27美元；前九个月净亏损为9418.8万美元，每股亏损0.67美元[182] - 2023年第三季度，运营合伙企业基本和摊薄后归属于普通合伙人的净亏损为3826.9万美元，每单位亏损0.27美元；前九个月净亏损为9578.8万美元，每单位亏损0.67美元[184] 现金流情况 - 2023年前九个月经营活动提供净现金223038000美元，2022年同期为328549000美元[35] - 2023年前九个月投资活动使用净现金124505000美元，2022年同期为335427000美元[35] - 2023年前九个月融资活动使用净现金290170000美元，2022年同期提供净现金14070000美元[37] - 2023年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少191637000美元，2022年同期增加7192000美元[37] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为94094000美元，2022年同期为204068000美元[37] - 2023年前九个月经营活动提供净现金223038000美元，2022年同期为328549000美元[55] - 2023年前九个月投资活动使用净现金124505000美元，2022年同期为335427000美元[55] - 2023年前九个月融资活动使用净现金290170000美元，2022年同期提供净现金14070000美元[57] - 2023年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少191637000美元，2022年同期增加7192000美元[57] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为94094000美元，2022年同期为204068000美元[57] - 2023年前三季度现金支付利息净额为1.34478亿美元，2022年同期为6882.1万美元[216] - 2023年前三季度初现金及现金等价物和受限现金总计2.85731亿美元，期末为9409.4万美元；2022年前三季度初总计1.96876亿美元，期末为2.04068亿美元[216] 股息与股票回购 - 2023年股票回购支出1369000美元，2022年为237206000美元[35][37] - 2023年支付普通股和单位持有人股息54960000美元，2022年为109388000美元[35] - 2023年支付优先股和单位持有人股息15600000美元，2022年为18124000美元[35] - 截至2023年9月30日，公司ATM计划累计出售普通股6580万美元，2023年前三季度未进行出售[197] - 截至2023年9月30日，公司股票回购计划累计回购2.147亿美元，2023年前三季度分别回购0和140万美元[198] - 2022年2月25日，公司签订两份ASR协议各购买1亿美元普通股，分别于二季度和三季度完成结算[199][200][201] - 2023年9月，公司暂停普通股季度股息，同时暂停了普通股单位和绩效单位的股息[203] 运营费用与其他费用 - 2023年前三季度总运营费用为684751美元，较2022年同期的635765美元有所增加[44] - 2023年第三季度总运营费用为228268美元，较2022年同期的217893美元有所增加[44] - 2023年前三季度其他费用为125454美元，较2022年同期的134302美元有所减少[44] - 2023年第三季度其他费用为39352美元，较2022年同期的50559美元有所减少[44] 财务数据重分类 - 公司重新分类多项财务数据，包括将2022年3个月和9个月所得税收益130万美元和290万美元从其他收入重分类至所得税收益（支出）等[64][65][66] 财务报表编制 - 公司编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计存在重大差异[77] 租赁核算 - 公司依据ASC 842核算租赁，加权平均增量借款利率为5.6%，截至2023年9月30日加权平均剩余租赁期限为22年[80] - 公司确定了租赁和非租赁组件，办公室投资组合将租赁、租户回收和其他租户相关收入合并为单一租赁组件，工作室物业租赁考虑分配至租赁和非租赁组件[81] - 公司确定了多项主要收入来源，包括租赁收入、租户回收和其他租户相关收入等[82] - 公司按直线法在租赁期内确认租户租赁收入，在适用费用发生期间确认租户回收相关收入[83][84] - 辅助收入、其他收入、管理费收入和管理服务报销收入按ASC 606核算，在服务提供时确认[85] - 截至2023年9月30日，公司未来最低基本租金总计3.540683亿美元[162] - 截至2023年9月30日，公司经营租赁协议剩余合同付款的现值为3.938亿美元，使用权资产为3.912亿美元[165] - 2023年第三和前九个月，公司经营租赁可变租金费用分别为269.1万美元和887万美元；最低租金费用分别为1137.2万美元和3376万美元[166] 商誉情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，商誉账面价值均为2.635亿美元，2023年前三季度未发现减值迹象[94] - 2022年8月31日，公司以3.59098亿美元收购Quixote 100%股权，确认商誉1.534亿美元[97][100] 房地产投资与处置 - 2023年9月30日，公司房地产投资成本为88.31914亿美元，2022年12月31日为87.16572亿美元[102] - 2023年前三季度公司无房地产收购[103] - 2023年前三季度公司无房地产减值[105] - 2022年前三季度，Del Amo、Northview Center和6922 Hollywood三处办公物业分别计提减值0.2亿美元、1.5亿美元和3.1亿美元[106][107][108] - 2023年前九个月，公司出售Skyway Landing、604 Arizona和3401 Exposition三处物业，销售价格分别为10.2亿美元、3.25亿美元和4亿美元，收益分别为7000万美元、1.03亿美元和5800万美元[109] - 2022年前九个月，公司出售Del Amo和Northview Center两处物业，销售价格分别为2800万美元和4.6亿美元，收益分别为0和 - 200万美元[110] 非房地产资产情况 - 截至2023年9月30日，非房地产物业、厂房及设备净值为1.15903亿美元，低于2022年12月31日的1.30289亿美元[111] - 截至2023年9月30日，递延租赁成本和无形资产净值为3.5987亿美元，低于2022年12月31日的3.93842亿美元[120] - 截至2023年9月30日，应收账款为1950万美元，坏账准备为20万美元；2022年12月31日分别为1690万美元和10万美元[126] - 截至2023年9月30日，直线租金应收款为2.909亿美元，无坏账准备；2022年12月31日为2.799亿美元，无坏账准备[127] - 截至2023年9月30日，预付费用和其他资产净值为1.19494亿美元，高于2022年12月31日的9883.7万美元[129] - 2023年前九个月，公司非房地产投资因公允价值变动确认未实现损失220万美元[130] - 2022年前九个月，公司确认Zio商标减值850万美元和Del Amo办公物业低于市场地面租赁减值240万美元[124] - 2023年前三季度公司因股票购买认股权证公允价值变动确认未实现损失0.1百万美元，2022年同期为1.6百万美元[131] 债务情况 - 截至2023年9月30日，公司未偿还债务总额为4433118千美元，较2022年12月31日的4610088千美元有所下降[132] - 2023年前三季度，公司在无抵押循环信贷安排上净借款135.0百万美元[138] - 2023年1月，公司全额偿还110.0百万美元A系列票据；4月，以150.0百万美元结算Quixote票据，获得10.0百万美元债务清偿收益；9月，全额偿还50.0百万美元E系列票据[139][141] - 截至2023年9月30日，公司未来最低本金还款计划为2024年324632千美元、2025年741300千美元、2026年1560186千美元、2027年456000千美元、之后1351000千美元，合资伙伴债务为66136千美元[143] - 截至2023年9月30日，公司无抵押循环信贷安排、定期贷款和票据购买协议相关的总负债与总资产价值比实际表现为49.0%，低于60%的契约水平[145] - 截至2023年9月30日，公司注册高级票据相关的债务与总资产比实际表现为45.2%，低于60%的契约水平[145] - 2023年第三季度和前三季度，公司利息费用分别为53581千美元和162036千美元，2022年同期分别为37261千美元和101816千美元[148] - 截至2023年9月30日，公司无担保债务账面价值为26.35亿美元

业绩总结 - HPP截至2023年6月30日的净亏损为31,474美元[75] - 2023年第二季度的EBITDA为121,873美元，调整后的EBITDAre为122,785美元[75] - HPP的总资产为9,105,829美元，未折旧账面价值为9,625,873美元[76] - HPP的总无担保和有担保债务为4,491,118美元，净债务为4,381,898美元[76] - 办公物业的调整后EBITDAre为117,069美元，年化后为468,276美元[75] - HPP的现金净经营收入为573,695美元，其中HPP的现金 NOI 为501,797美元[79] 用户数据 - HPP的办公物业租赁率为87%，比市场平均水平高出513个基点[4] - HPP在2023年6月30日的办公资产中，86%的租赁面积由混合或全职办公租户使用[12] - 截至2023年6月30日，办公物业的出租率为百分之百，工作室物业的平均出租率为12个月[72] 未来展望 - HPP的未来开发机会包括180万平方英尺的工作室项目[4] - HPP的未来开发管道总面积为360万平方英尺，约50%为工作室，50%为办公空间[42] - HPP计划通过出售资产获得7200万美元的总收入，用于偿还无担保循环信贷[48] - HPP的目标是到2030年实现100%碳中和，减少50%的温室气体排放[60] 新产品和新技术研发 - HPP的租赁管道达到210万平方英尺，接近历史最高水平[17] - HPP市场吸引了约50%的风险投资资金，显示出强劲的市场需求[22] 财务状况 - HPP的流动性为7.295亿美元，其中现金为1.092亿美元，循环信贷可用性为5.06亿美元，建设贷款可用性为1.143亿美元[46] - 2023年第二季度，HPP实施了50%的股息削减，预计将增加约1800万美元的流动性[48] - 2023年第三季度暂停股息预计将再增加1800万美元的流动性，总计约3600万美元，年化相当于约1.43亿美元[48] - HPP的股东权益净债务与现金调整后的EBITDA比率为8.6倍，净债务占未折旧账面价值的85%[46] - HPP的债务净额为3,724,066美元，债务净额与HPP的现金调整EBITDAre比率为8.6倍[75] 负面信息 - HPP的前五大租户包括谷歌、亚马逊、Netflix、Riot Games和Salesforce，占HPP总ABR的约30%[4] - Sunset Glenoaks项目预计在2024年第二季度稳定，HPP的份额稳定净营业收入（NOI）为800万美元，剩余支出为700万美元[41] - Sunset Pier 94项目预计在2026年第三季度稳定，HPP的份额稳定净营业收入（NOI）为700万美元，剩余支出为2600万美元[41] - Denny Triangle项目预计在2026年第一季度稳定，HPP的份额稳定净营业收入（NOI）为2700万美元，剩余支出为9000万美元[41] - HPP在运营合伙企业中的所有权比例为97.2%[71]

公司概况 - 公司是一家房地产投资信托，主要拥有、管理、租赁、收购和开发办公和工作室物业[52] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司总资产为91.05829亿美元，较2022年12月31日的93.1914亿美元有所下降[21] - 截至2023年6月30日，公司总权益为3645352000美元，较2022年12月31日的3749831000美元有所下降[28] - 截至2023年6月30日，公司未偿还的无抵押和有抵押债务净额为44.73107亿美元，较2022年12月31日的45.85862亿美元有所减少[21] - 截至2023年6月30日，公司总资产为9105829美元，较2022年12月31日的9319140美元有所下降[36] - 截至2023年6月30日，公司未偿还的无抵押和有抵押债务净额为4473107美元，较2022年12月31日的4585862美元有所减少[36] - 截至2023年6月30日，公司持有的现金及现金等价物为109220美元，较2022年12月31日的255761美元有所减少[36] - 截至2023年6月30日，公司总资本为3645352千美元，较2022年12月31日的3749831千美元有所下降[45] - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物和受限现金为127803千美元，2022年同期为315563千美元[51] - 截至2023年6月30日，公司应收账款为1910万美元，坏账准备为20万美元；直线租金应收账款为2.942亿美元，坏账准备为10万美元[108][109] - 截至2023年6月30日，公司预付费用和其他资产净额为1.28836亿美元，较2022年12月31日的9883.7万美元增长30.35%[110] - 截至2023年6月30日，公司未偿债务总额为44.91118亿美元，较2022年12月31日的46.10088亿美元下降2.58%[113] - 截至2023年6月30日，公司递延租赁成本和无形资产净额为3.71525亿美元，较2022年12月31日的3.93842亿美元下降5.67%[105] - 截至2023年6月30日，公司无形资产负债净额为3079.8万美元，较2022年12月31日的3409.1万美元下降9.66%[105] - 截至2023年6月30日，公司合资伙伴债务为661.36万美元，利率为4.50%，到期日为2032年10月9日[113] - 截至2023年6月30日，公司未来最低本金还款总额为4.56亿美元，其中2023年剩余时间为5万美元[122] - 截至2023年6月30日，公司各项债务契约实际表现良好，均符合要求，如总负债与总资产价值比实际为47.5%，低于60%的契约水平[124] - 截至2023年6月30日，公司衍生品公允价值资产总计1583.2万美元[132] - 截至2023年6月30日，公司合并资产负债表中净递延所得税资产为440万美元[138] - 截至2023年6月30日，公司未来最低基本租金总计366.5818万美元，其中2023年剩余时间为32.5038万美元[141] - 截至2023年6月30日，公司经营租赁协议剩余合同付款现值为7.313亿美元，对应使用权资产为3.939亿美元[143] - 截至2023年6月30日，公司未来最低租赁付款总额为7.31328亿美元，现值为3951.7万美元[144] - 截至2023年6月30日，公司利率衍生资产为1770.6万美元，利率衍生负债为 - 187.4万美元[147] - 截至2023年6月30日，公司无担保债务账面价值为26.93亿美元，公允价值为21.81565亿美元；有担保债务账面价值为17.98118亿美元，公允价值为17.77732亿美元[147][152] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，运营合伙企业有392,598份A类优先股，年优先分配率为6.25%，清算优先权为每单位25美元[163][164] - 截至2023年6月30日，可赎回非控股权益中A类优先股余额为9815万美元，合并房地产实体余额为1.19亿美元[168] - 截至2023年6月30日，公司累计其他综合收益为6413万美元，运营合伙企业为6728万美元[169][170] - 截至2023年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有的普通股单位为1.41亿，所有权百分比为98.2%；非控股普通股单位为251.85万，所有权百分比为1.8%[174] - 截至2023年6月30日，公司与非合并合资企业相关租赁的使用权资产和租赁负债分别为590万美元和600万美元，2022年同期分别为680万美元和690万美元[188] - 截至2023年6月30日，公司对非房地产基金的总承诺出资额高达4800万美元，已出资3650万美元，还剩1150万美元待出资[189] - 截至2023年6月30日，公司有310万美元未偿还信用证，主要与公用事业公司保证金要求有关[191] - 截至2023年6月30日，公司与开发活动和租赁相关的承诺金额为2.017亿美元[192] - 截至2023年6月30日，公司办公室组合约1540万平方英尺，工作室组合150万平方英尺，未来开发组合360万可开发平方英尺，总组合约2050万平方英尺[201] 营收情况 - 2023年第二季度总营收为2.45168亿美元，低于2022年同期的2.5143亿美元；上半年总营收为4.97431亿美元，略高于2022年同期的4.95943亿美元[23] - 2023年第二季度办公物业租金收入为2.03486亿美元，低于2022年同期的2.11836亿美元；上半年办公物业租金收入为4.06143亿美元，低于2022年同期的4.18028亿美元[23] - 2023年第二季度工作室租金收入为1637.4万美元，高于2022年同期的1343.8万美元；上半年工作室租金收入为3262.7万美元，高于2022年同期的2683.2万美元[23] - 2023年第二季度总营收为245168000美元，2022年同期为251430000美元；2023年上半年总营收为497431000美元，2022年同期为495943000美元[39] - 2023年第二季度办公物业租金收入为203486000美元，2022年同期为211836000美元；2023年上半年为406143000美元，2022年同期为418028000美元[39] - 2023年第二季度工作室租金收入为16374000美元，2022年同期为13438000美元；2023年上半年为32627000美元，2022年同期为26832000美元[39] - 2023年上半年房地产销售收入为100441000美元，2022年同期无此项收入[34] - 2023年上半年公司实现房地产销售收益7046000美元，2022年同期无此项收益[39] - 2023年第二季度和上半年，附属收入分别为2.102亿美元和4831.4万美元，其他收入分别为382.3万美元和934.1万美元[79] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，附属收入应收账款分别为414.4万美元和1550.3万美元，其他收入应收账款分别为116.3万美元和119.3万美元[80] - 2023年第二季度和上半年公司从非合并房地产实体获得的管理服务报销收入分别为110万美元和210万美元，2022年同期分别为110万美元和220万美元[187] 利润情况 - 2023年第二季度净亏损为3147.4万美元，而2022年同期净利润为354.6万美元；上半年净亏损为4629.3万美元，2022年同期净亏损为406.9万美元[23] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净亏损为3616.3万美元，2022年同期为743.6万美元；上半年归属于普通股股东的净亏损为5659万美元，2022年同期为2722.9万美元[23] - 2023年第二季度综合亏损为1636.4万美元，2022年同期为294.2万美元；上半年综合亏损为2773.4万美元，2022年同期为945.3万美元[25] - 2023年第二季度归属于普通股股东的综合亏损为2160.3万美元，2022年同期为1381.1万美元；上半年归属于普通股股东的综合亏损为3890.5万美元，2022年同期为3251.9万美元[25] - 2023年第二季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.26美元，2022年同期为0.05美元；上半年基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.40美元，2022年同期为0.19美元[23] - 2023年上半年净亏损46293000美元，2022年同期净亏损4069000美元[34] - 2023年第二季度净亏损为31474000美元，2022年同期净利润为3546000美元；2023年上半年净亏损为46293000美元，2022年同期净亏损为4069000美元[39] - 2023年第二季度综合亏损为16364000美元，2022年同期为2942000美元；2023年上半年综合亏损为27734000美元，2022年同期为9453000美元[41] - 2023年第二季度基本和摊薄后归属于普通股股东的净亏损为每股0.26美元，2022年同期为每股0.05美元；2023年上半年为每股0.40美元，2022年同期为每股0.19美元[39] - 2023年上半年净亏损46293千美元，2022年上半年净亏损4069千美元[51] - 2023年第二季度和上半年，公司非合并合资企业净亏损分别为332.9万美元和693.5万美元，而2022年同期净利润分别为904.2万美元和1079.6万美元[104] - 2023年第二季度和上半年，公司非房地产投资分别确认未实现损失80万美元和未实现收益1.68万美元[111] - 2023年第二季度和上半年，公司股票购买权证分别确认无损益和未实现损失2.1万美元[112] - 2023年第二季度和上半年，公司利息费用分别为5464.8万美元和1.08455亿美元[128] - 2023年第二季度和上半年，公司分别确认所得税费用630万美元和110万美元[137] - 2023年第二季度股票补偿费用为631.1万美元，资本化股票补偿为68.2万美元，总计699.3万美元；上半年股票补偿费用为1154.7万美元，资本化股票补偿为135.4万美元，总计1290.1万美元[157] - 2023年Q2和H1公司普通股基本和摊薄每股净亏损分别为3.62亿美元和5.66亿美元，2022年同期分别为7436万美元和2.72亿美元；基本和摊薄每股收益分别为-0.26美元和-0.40美元，2022年同期分别为-0.05美元和-0.19美元[160] - 2023年Q2和H1运营合伙企业普通股基本和摊薄每单位净亏损分别为3.68亿美元和5.75亿美元，2022年同期分别为7529万美元和2.76亿美元；基本和摊薄每单位收益分别为-0.26美元和-0.40美元，2022年同期分别为-0.05美元和-0.19美元[162] - 2023年上半年公司支付的利息净额为8939.3万美元，2022年同期为5646.7万美元[193] 现金流情况 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为151683000美元，2022年同期为190142000美元[34] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为93411000美元，2022年同期为104254000美元[34] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为216200000美元，2022年同期提供净现金32799000美元[34] - 2023年上半年现金及现金等价物和受限现金净减少157928000美元，2022年同期净增加118687000美元[34] - 2023年上半年经营活动提供净现金151683千美元，2022年上半年为190142千美元[51] - 2023年上半年投资活动使用净现金93411千美元，2022年上半年为104254千美元[51] - 2023年上半年融资活动使用净现金216200千美元，2022年上半年提供净现金32799千美元[51] - 2023年上半年现金及现金等价物和受限现金净减少157928千美元，2022年上半年净增加118687千美元[51] 资产情况 - 截至2023年

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度营收为2.452亿美元，2022年第二季度为2.514亿美元，主要因高通和NFL分别搬离Skyport Plaza和10900 - 10950 Washington，以及出售6922 Hollywood和Skyway Landing等办公物业 [23] - 2023年第二季度FFO（不含特定项目）为3450万美元，即每股摊薄收益0.24美元，去年同期为7460万美元，即每股摊薄收益0.51美元，下降归因于办公租户搬离、资产出售、工作室制作和运营费用增加以及利息支出增加 [49] - 2023年第二季度AFFO为3110万美元，即每股摊薄收益0.22美元，去年同期为6030万美元，即每股摊薄收益0.41美元，下降主要受影响FFO的上述项目影响 [50] - 同店现金NOI从1.219亿美元增长4.7%至1.276亿美元，同店现金办公NOI增长5.1%，主要因One Westside和Harlow的大量办公租赁开始 [50] - 第二季度末，公司净债务与未折旧账面价值的比例为38.7%，85.3%的债务为固定或上限利率，董事会将季度普通股股息降至每股0.125美元，本季度节省1790万美元现金流 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度签署约50份办公租赁协议，约50%为新交易，总面积超40万平方英尺，平均租赁面积约7000平方英尺，50%的活动在旧金山湾区，科技和其他行业的中小租户推动市场活动 [42] - 租赁经济指标环比全面改善，净有效租金上涨近9%至每平方英尺44美元，租户改善和租赁佣金成本下降近50%至每年每平方英尺6美元，租赁期限增加6个月或13%至48个月 [43] - 2023年剩余到期租约约5%低于市场水平，已有50%达成交易或租赁意向，另有5%在洽谈中，除两个大型到期租约外，平均到期租约面积约5000平方英尺 [44] - 目前租赁管道总面积达200万平方英尺，略高于上次电话会议，其中包括超28.5万平方英尺的交易和租约，同时有近120万平方英尺的参观量，与去年同期基本持平，但低于上一季度 [19] 工作室业务 - 洛杉矶工作室制作大幅放缓，本季度电视喜剧和戏剧拍摄天数同比下降60% - 70%，电影、非剧本电视、商业广告和摄影拍摄下降20% - 25% [35] - 服务中工作室阶段在过去12个月和3个月的出租率分别为95.7%和94.1%，Quixote Studios在过去3个月的出租率提高490个基点，主要因一些长期租约开始 [45] - Quixote Studios季度租赁、照明和设备收入环比增加100万美元，但专业用品、运输和其他服务收入总计减少约400万美元，预计罢工持续将进一步影响这些服务相关类别 [21] 各个市场数据和关键指标变化 西海岸办公市场 - 第二季度基本面仍具挑战，总租赁持平或环比减速，转租活动稳定或上升，除温哥华外均为负净吸纳量 [5] - 西雅图和旧金山湾区办公需求环比增加，西雅图增加18%，旧金山增加25%，半岛和硅谷地区增加11% [11] - 今年前五个月，某城市用于生成AI的风投资金增长650%，相关公司获得全球90%的AI相关资金，目前有九个需求总计87万平方英尺 [13] 停车市场 - 年初至今，公司投资组合的停车收入同比增长18%，其中旧金山增长25%，西雅图增长15% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保持入住率、降低费用、积极管理资产负债表，同时关注AI和媒体行业发展带来的机遇 [10] - 继续评估运营和资本调整，权衡短期成本节约与长期价值创造，预计整合服务收购的协同效应将在正常运营环境下带来约1500万美元的额外年度NOI [41] - 选择性探索资产出售，目前有三笔交易在合同中，包括两笔办公资产和一笔土地交易，可能在未来几个月内产生超1亿美元的总收益，还在谈判出售另外两笔办公资产 [52] - 推进两个在建开发项目，洛杉矶的Sunset Glenoaks Studio预计年底交付，西雅图的Washington 1000预计明年第一季度交付，且已与三个租户进行初步讨论 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境不利、远程工作影响和工作室工会罢工带来挑战，但公司凭借优质投资组合、多元化资产类别和团队经验应对变化 [5][16] - 科技公司混合办公政策开始对公司投资组合产生积极贡献，预计年底空置率将开始下降 [6][12] - 相信AI和相关服务行业增长将缓解大面积需求不足问题，成为持续正净吸纳量的催化剂，尤其在湾区 [13] - 预计罢工结束后制作将大幅增加，但需要时间重新投入，若秋季前制作未恢复，工作室2024年可能面临重大短缺 [14] 其他重要信息 - 上半年工作室成本结构显著改善，劳动力和固定运营费用每年节省1200万美元，递延资本支出节省1500万美元 [15] - 公司已收到One Westside/Westside Two贷款再融资的指示性条款，该贷款将于2024年12月到期，公司75%的可分摊份额为2.435亿美元 [73] - 由于工作室工会罢工持续时间不确定，公司继续保留2023年FFO展望和工作室相关假设，同时重申办公同店现金NOI增长预测范围为1% - 2% [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售的NOI影响及公司成本结构调整 - 公司暂不提供NOI细节，待销售确认并有信心后会分享相关信息，公司会持续评估和调整G&A成本 [76] 问题2: 好莱坞投资和制作趋势 - 罢工结束后制作将大幅增加，行业可能会有整合，但不影响舞台使用和制作需求，因舞台数量有限且高峰需求高于供应 [78] 问题3: 投资销售市场情况及资产处置组合变化 - 目前三份合同中的资产需求较高，买家为小用户或业主自用、家族办公室类型投资者，尚未探索大型资产的机构所有权销售 [82][83] 问题4: 作家和演员罢工谈判情况及持续时间 - 谈判存在障碍，如编剧室、AI和剩余款项问题，但资金、医疗保健等问题基本达成一致，罢工可能最早9月解决，最晚年底 [62][63] 问题5: 资产销售对债务 - EBITDA指标的影响 - 资产销售将长期改善该指标，目前待售资产无债务，销售所得将用于偿还现有债务，EBITDA因罢工被人为降低 [89][90][92] 问题6: 硅谷大型科技公司租赁放缓对附属公司的影响 - 影响不大，半岛和硅谷的多数租赁由小租户完成，租户正在探索如何利用空间，回归办公室政策将影响大小用户 [95][70] 问题7: 租赁决策时间延长的原因 - 租户在考虑当前需求与未来需求，回归办公室政策的执行将推动租赁交易 [99][120] 问题8: 罢工延长对2024年制作的影响 - 罢工结束后制作将非季节性快速增长，如同疫情后的情况 [123] 问题9: 偿还Quixote票据后如何偿还剩余债务 - 主要通过处置收益、现金流和股息削减，若资本市场和有担保债务成本有吸引力，也可能通过有担保市场偿还 [104][124] 问题10: AI需求情况及量化 - 旧金山AI需求领先，目前约90万平方英尺，已有一些交易完成，另有超80万平方英尺的活动，包括转租和直接交易 [127] 问题11: 利息费用增加的原因 - 包括远期曲线上升、偿还Quixote贷款后成本变化等因素 [146] 问题12: 2023年到期租约的负现金租金价差情况及未来趋势 - 目前剩余2023年到期租约的标记仍为正5%，少数交易导致负增长，预计2023年剩余时间为正，2024年基本持平，2025年略有正增长 [150][152] 问题13: 大科技公司租赁情况及回归原因 - 公司看到大科技公司在某些市场有活动，决策已转向寻找合适空间，高品质资产活动最多，趋势为追求便利设施、位置和质量 [153][155] 问题14: 2024年Nutanix、Towers at Shores Centers和Poshmark租赁情况 - Nutanix部分空间已租赁一半，剩余部分正在营销；Poshmark正在就两层楼进行谈判 [163][164]