财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度营收同比增长16.6%，达到2.514亿美元 [24] - 同店物业现金净营业收入（NOI）增长7.3%，达到1.252亿美元 [24] - 第二季度调整后资金流（FFO）为7460万美元，即每股摊薄后0.51美元，去年同期为7440万美元，即每股摊薄后0.49美元 [25] - 年初至今，调整后自由现金流（AFFO）增长470万美元，即4.2%，或每股摊薄后增长0.05美元，即6.6% [26] - 截至第二季度末，总流动性为7.815亿美元，包括2.065亿美元的无限制现金及现金等价物和5.15亿美元的无抵押循环信贷额度未使用额度 [26][27] - 公司更新2022年全年FFO指引至每股摊薄后2 - 2.06美元（不包括特定项目） [29] - 上调全年同店物业NOI预测50个基点，至2.5% - 3.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 本季度签署超70万平方英尺的新租约和续租约，其中湾区近50万平方英尺 [16] - GAAP和现金租金较之前水平分别上涨16%和近6% [18] - 季度末办公室组合出租率为90.8%，签约率为92.3% [18] - 租赁管道约200万平方英尺，另有超100万平方英尺的咨询和参观量 [18] 工作室业务 - 工作室资产需求强劲，A级办公室、高质量舞台、支持空间和制作服务的综合产品持续受到欢迎 [10] - 在线附属生产办公室空间虽出租缓慢，但舞台和支持空间基本满租 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场租户在总租赁中的需求增长，转租空间稳定或下降，净吸纳量达六位数 [9] - 旧金山湾区市场，本季度有310万平方英尺的总租赁和200万平方英尺的净吸纳量，连续4 - 5个季度呈现增长 [42] - 西雅图市场，有4个科技租户约10万平方英尺的租赁活动暂停 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续顺应科技和媒体行业的协同融合和长期发展趋势，利用自身优势提供世界级的办公和工作室设施，以实现长期超越市场表现 [6] - 专注于租赁业务，积极捕捉租户需求，对非战略资产进行处置，同时推进开发管道中的特定项目 [12] - 仅寻求与现有平台具有协同效应和增值作用的工作室及相关收购项目 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临疫情和经济环境快速变化的挑战，但公司团队的努力和奉献使业务取得进展 [7] - 办公室利用率持续上升，目前处于45% - 50%的区间，高于疫情高峰期的5% - 10% [7] - 虽然难以预测混合办公、资本约束和潜在裁员对办公室需求的近期净影响，但公司认为领先的科技、媒体和创意公司最终会回归办公室办公 [8][9] - 工作室业务需求强劲，公司现有设施只能满足部分需求，对在线A级和生产办公室空间有利 [10] - 各市场亲商领导和政策的推进对公司发展积极有利 [11] 其他重要信息 - 公司发布了最新的企业社会责任报告，拥有主要办公房地产投资信托基金中最高比例的LEED认证物业 [13] - 公司运营实现碳中和，排放量进一步减少25% [14] - 为解决无家可归问题，公司在社区支持性住房解决方案上投资和捐赠了总计400万美元 [14] - 公司加强了对多元化、公平和包容的承诺，聘请了DEI负责人并推出了创新影响基金EquiBlue [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 洛杉矶工作室的经济情况是否发生变化，为何有更多工作室建设的公告？ - 洛杉矶工作室需求仍然较高，公司相关交易的经济情况仍有利，且进行了第三方研究以展示供需比率 [34] - 去年计划的很多工作室建设项目可能无法实现，因为新开发和缺乏经验的团队难以获得建设融资 [35] 问题2: 如何考虑利息费用的净影响以及债务余额受利率的影响？ - 公司提供2022年可变债务的细分情况，包括4.85亿美元的循环信贷额度（占总债务14%，为临时性）、2.1亿美元的建设融资（占6.1%，为临时性）、3.28亿美元有利率上限的债务以及1.72 - 1.73亿美元真正可变的债务 [38][39] - 即使假设较高的SOFR或LIBOR利率，待售资产产生的NOI大致能抵消债务偿还的节省，总体影响基本中性 [40] 问题3: 旧金山地区租赁需求的驱动因素是什么，以及转租租户的情况如何？ - 旧金山地区租赁需求是多方面的，不仅来自科技行业，还包括律师事务所、消防行业等 [42] - 公司积极与转租租户沟通，希望保留他们，目前转租面积约40万平方英尺多一点 [44][46] 问题4: 大型科技租户对长期办公空间的规划是怎样的，以及租赁管道中可能被搁置但长期会被租赁的空间规模有多大？ - 多数稳定的大型科技租户有长远规划，如谷歌希望延长租约至10年，苹果和微软也在进行大规模租赁交易 [48][50] - 西雅图市场有4个科技租户约10万平方英尺的租赁活动暂停，但他们仍在市场中 [52] 问题5: 租户暂停租赁活动的原因是什么，以及公司能否提高租金和进行租户改进（TI）讨论的情况如何？ - 租户暂停租赁活动是因为仍在考虑如何实现复工，以及受近期经济消息的影响 [53] - 不同市场情况不同，硅谷和半岛地区租金稳定，温哥华租金稳步上涨，西雅图和旧金山市场竞争激烈，但公司在西雅图有超20万平方英尺的谈判管道，洛杉矶西区科技和媒体租户推动市场，租金未下降 [54][55] - 公司在半岛、圣何塞和温哥华市场的净有效租金同比增长14%，且高于2019年和2020年 [56] 问题6: 14%的净有效租金增长是在公司组合内还是整个市场？ - 这是公司组合内的租赁活动数据 [59] 问题7: 日落格伦奥克斯项目预计建设成本增加500万美元（中点）的原因是什么？ - 公司表示需进一步核实该问题 [62] 问题8: Nutanix交易的具体情况，以及未来8个季度的租赁到期情况对入住率的影响如何？ - Nutanix希望合理化其办公空间布局，公司团队成功将其约50%的面积租约延长至2030年，另有近30%的面积租约在2024年年中到期，仍有进一步延长的可能 [64][65] - 由于高通租约在7月底到期，公司入住率和签约率会有所下降，但如果现有租赁管道活动持续，年底签约率有望恢复到当前水平，不过入住率可能会有一定延迟 [68][69] 问题9: 作为纯西海岸办公房地产投资信托基金，公司考虑增加市场多元化的因素有哪些？ - 公司认为西海岸市场即使在波动时期仍有优势，未来可能会利用市场估值变化，在西海岸市场增加高质量、协同性的资产，而非进行外部市场的扩张 [71] 问题10: 展望2023年，建模时应考虑的主要变量有哪些？ - 2023年租赁到期面积相对较少，且租金水平较好 [74] - 预计到明年年中，利率可能会下降，公司浮动利率债务可能会减少，利息费用有望得到缓解 [75] - 部分资产的租户正在装修，其现金NOI将在2023年开始贡献，如谷歌在One Westside的项目，预计年化现金NOI约5000万美元 [77] - 2023年最大的租赁到期是Square Block在1455 Market的租约，公司已有所规划，此外还在与亚马逊就13.9万平方英尺的面积进行谈判 [78][79] 问题11: 公司是否考虑对工作室业务进行战略变现，或采取其他方式创造价值？ - 工作室业务和办公业务的运营价值未得到充分认可，其回报率远高于稳定的办公和工作室资产，但公司暂不适合在公开电话会议上对此发表评论 [81][82] 问题12: 什么因素会促使公司在2023年启动伯拉德交易所和日落沃尔顿交叉工作室的开发，以及如何筹集开发资金？ - 伯拉德交易所有租户表示对整个物业或约20万平方英尺的面积感兴趣，且该市场基本面强劲，资产具有独特性（木结构） [84][85] - 日落沃尔顿交叉工作室将是世界级的设施，市场对工作室和办公空间需求旺盛，且已获得审批，正在进行预营销 [86] - 公司与黑石在伯拉德交易所的合作比例为35 - 65，在沃尔顿交叉工作室为65 - 35，黑石将提供建设融资，公司的资金投入相对较少 [87][89][90] 问题13: ESG因素是否转化为更高的租金或更好的租户吸引和保留效果？ - ESG意识已得到体现，机构租户对升级ESG标准的资产更感兴趣，但目前无法直接将其与租金增长相关联 [93][94] - 从租赁角度看，ESG从“锦上添花”变为“必要条件”，对获得机构租户的青睐至关重要 [95] 问题14: 日落沃尔顿项目预计面积增加的原因是什么？ - 公司在春季购买了相邻物业，增加了支持空间和户外空间，从而导致项目面积增加 [96] 问题15: 公司与黑石的关系是否限制其出售或增持股份，以及公司是否考虑回购股票？ - 黑石持有公司股份的信息为公开信息，其买卖股份没有限制 [99] - 公司认为2020年的加速股票回购是一次成功的操作，后续因受限暂停，8月初限制将解除，公司有意继续执行该计划 [109] - 公司有2个小资产正在出售，另有2个资产正在积极谈判，后续会根据市场情况考虑其他资产的处置以获取资金用于股票回购 [110] 问题16: Netflix在伯班克的房地产减值是否对公司有影响？ - Netflix在伯班克的减值是其动画部门的办公空间，且该空间未被占用或装修，公司与Netflix在这方面没有沟通，也未收到其在公司其他物业中退还、终止或转租空间的意向 [112][113]

收入和利润（同比环比） - 公司2022年第一季度总营收为2.445亿美元，同比增长14.7%（2021年同期为2.131亿美元）[23] - 公司第一季度总营收为2.445亿美元，同比增长14.7%（2021年为2.131亿美元）[37] - 公司净亏损761.5万美元，较2021年同期净利润1141.1万美元转亏，主要受2050万美元资产减值损失影响[23] - 归属于普通股股东的净亏损扩大至1979.3万美元（每股亏损0.13美元），2021年同期为盈利498.2万美元（每股盈利0.03美元）[23] - 2022年第一季度净亏损为761.5万美元，而2021年同期净利润为1141.1万美元[32] - 净亏损为761.5万美元，相比2021年同期净利润1141.1万美元由盈转亏[37][39] - 综合亏损收窄至1870.8万美元，较净亏损改善1030.5万美元，主要受益于衍生工具未实现收益246.5万美元[25] - 公司2022年第一季度基本每股亏损0.13美元，2021年同期为盈利0.03美元[159] - 公司总部门利润同比增长12.4%至1.519亿美元，但净亏损761万美元[184] 成本和费用（同比环比） - 总运营支出增长14.6%至2.053亿美元，其中折旧和摊销费用增长11.4%至9219万美元[23] - 2022年第一季度折旧和摊销费用为9219.3万美元，较2021年同期的8276.1万美元增长11.4%[32] - 运营总支出为2.053亿美元，同比增长14.6%（2021年为1.792亿美元）[37] - 2022年第一季度股票补偿费用总额为614.5万美元，其中费用化部分为532.9万美元[155] - 2022年第一季度可变租金费用为173万美元，最低租金费用为652.4万美元[143] 各条业务线表现 - 办公室业务收入增长10.0%至2.114亿美元，其中租金收入增长8.6%至2.062亿美元[23] - 工作室业务收入大幅增长57.9%至3311万美元，主要由于服务收入增长123.5%至1972万美元[23] - 办公室租赁收入为2.062亿美元，同比增长8.6%（2021年为1.899亿美元）[37] - 工作室总收入为3311万美元，同比增长57.9%（2021年为2098万美元）[37] - 办公室业务部门收入同比增长10.0%至2.114亿美元，利润增长9.7%至1.377亿美元[184] - 影视业务部门收入同比增长57.9%至3311万美元，利润增长48.4%至1413万美元[184] - 2022年第一季度辅助收入为1,848.7万美元，其他收入为592.7万美元，管理费收入为107.1万美元[72] 各地区表现 - 公司整体投资组合包含66处物业，总面积约2130万平方英尺，分布在加利福尼亚、西雅图、加拿大西部和大伦敦地区[206] 管理层讨论和指引 - 公司4月收购西雅图办公开发用地，总价8560万美元[195] - 新推出的EquiBlue平台目标募资3亿美元，公司承诺出资至少20%[194] - 公司2022年第一季度加速股票回购计划支出2亿美元[32] - 公司回购657万股普通股，总金额2000万美元[43] - 公司股票回购计划累计执行176.2百万美元，剩余额度73.8百万美元[176] - 公司签订两笔总计200百万美元的加速股票回购协议，初始交付约6.6百万股[177][178] - 公司累计通过ATM计划出售普通股65.8百万美元，剩余授权额度59.2百万美元[175] 现金流 - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为9545.4万美元，较2021年同期的1.14695亿美元下降16.8%[32] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为7226.9万美元，较2021年同期的9721.4万美元下降25.7%[32] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为2228万美元，而2021年同期融资活动产生的净现金为231.2万美元[32] - 经营活动产生净现金流9545万美元，同比下降16.7%（2021年为1.147亿美元）[46] - 投资活动净现金流出7227万美元，主要用于房地产投资[46] - 融资活动净现金流出2228万美元，主要因股票回购和债务偿还[46] 现金及负债 - 现金及等价物增长42.5%至1.376亿美元，但受限现金减少40.0%至6018万美元[21] - 总负债增长5.8%至49.23亿美元，其中无/有抵押债务净额增长6.4%至39.73亿美元[21] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金总额为1.97781亿美元，较2021年同期的1.69333亿美元增长16.8%[32] - 现金及现金等价物期末余额为1.978亿美元，较期初增长0.9%[46] - 现金及等价物期末余额增长21.2%至1.376亿美元，受限现金减少40.0%至6018万美元[193] - 截至2022年3月31日，公司未担保和担保债务总额为40.0072亿美元，较2021年12月31日的37.6487亿美元有所增加[111] - 公司未来最低债务本金支付总额为40.0072亿美元，其中2025年到期7.413亿美元，2026年到期13.75186亿美元[118] - 公司总负债与总资产比率为41.8%，低于60%的契约水平[120] 投资组合 - 公司合并投资组合包括53个办公物业（14,271,159平方英尺）、3个工作室（1,224,403平方英尺）和6块土地（2,512,242平方英尺），总计62个物业（18,007,804平方英尺）[49] - 公司未合并投资组合包括1个办公物业（1,503,830平方英尺）、1个工作室（241,000平方英尺）和2块土地（1,550,000平方英尺），总计4个物业（3,294,830平方英尺）[49] - 公司总物业组合为66个物业（21,302,634平方英尺），其中未合并部分权益占比分别为Bentall Centre 20%、Sunset Glenoaks Studios 50%、Sunset Waltham Cross Studios 35%[49][50] - 公司办公室投资组合截至2022年3月31日总面积为1580万平方英尺，包括运营、重新定位、再开发、开发和待售物业[206] - 公司工作室投资组合截至2022年3月31日总面积为150万平方英尺，土地投资组合为410万可开发平方英尺[206] 出租率和租金 - 截至2022年3月31日，公司运营中的办公室物业出租率为92.3%（包括未开始的租约）[207] - 公司同店工作室物业在截至2022年3月31日的12个月平均出租率为84.1%[207] - 公司同店办公室物业面积为1283.6万平方英尺，出租率为92.2%，年化基本租金为每平方英尺52.20美元[208] - 公司稳定非同店办公室物业面积为91.1万平方英尺，出租率为99.8%，年化基本租金为每平方英尺56.07美元[208] - 公司待出租办公室物业面积为90.9万平方英尺，出租率为86.4%，年化基本租金为每平方英尺61.39美元[208] - 公司同店工作室物业面积为120.6万平方英尺，年化基本租金为每平方英尺43.61美元[208] - 公司待售物业面积为74.5万平方英尺，出租率为58.2%，年化基本租金为每平方英尺46.48美元[208] 收购和商誉 - 公司2021年8月以1.397亿美元收购Zio，以9266万美元收购Star Waggons，其中Zio包含2240万美元或有对价[81] - 截至2022年3月31日，公司商誉账面价值为1.094亿美元，未发现减值迹象[78] - Zio收购产生7058万美元商誉，Star Waggons收购产生3011万美元商誉，均计入影视服务报告单元[82][85] - Zio无形资产中850万美元为免摊销商标权，3320万美元客户关系（7年摊销期）和300万美元竞业协议（5年摊销期）[82] - Star Waggons无形资产中860万美元为免摊销商标权，2490万美元客户关系（7年摊销期）和230万美元竞业协议（5年摊销期）[83][84] - 2022年一季度对Del Amo办公楼计提1200万美元减值损失，该物业公允价值降至600万美元[89] - 公司于2022年第一季度确认了850万美元的Zio商标减值损失，这与公司宣布将Zio品牌整合到现有Sunset Studios平台有关[103] 合资企业和投资 - 公司通过合资企业收购了加拿大温哥华Bentall Centre办公物业和零售综合体20%的所有权，并作为运营合作伙伴，对该合资企业的最大风险敞口限于公司投资和1.052亿美元的公司担保债务[96] - 截至2022年3月31日，公司在其他非重大合资企业中的所有权权益总计40万美元，较2021年12月31日的10万美元有所增加[98] - 公司未合并合资企业的总资产从2021年12月31日的11.058亿美元增至2022年3月31日的11.3156亿美元，其中房地产投资净额从10.4859亿美元增至10.6863亿美元[99] - 2022年第一季度，公司未合并合资企业的总收入为1953万美元，总支出为1778万美元，净利润为175万美元，较2021年同期的314万美元净利润有所下降[100] - 非房地产投资基金承诺投资总额4800万美元，已投入2690万美元[188] - 2022年第一季度，公司非房地产投资公允价值变动带来260万美元未实现收益，较2021年同期的390万美元有所下降[108] - 公司非房地产投资按公允价值计量为135.7万美元，按NAV计量为4323.4万美元[144] 债务和融资 - 公司拥有10亿美元的无担保循环信贷额度，其中最多2.5亿美元可用于英镑或加元借款[113] - 2022年第一季度，公司在无担保循环信贷额度下借款2.1亿美元[116] - 公司持有好莱坞媒体投资组合51%的权益，该投资组合拥有11亿美元的抵押贷款，有效利率为LIBOR + 1.17%（2022年8月9日后降至LIBOR + 0.99%）[119] - 公司通过利率互换固定了部分贷款利率，其中3.5亿美元固定利率为1.76%，1.25亿美元固定利率为1.43%[119] - 公司可提取最多4.146亿美元的建设贷款，用于One Westside和10850 Pico项目[119] - 公司拥有5亿美元的利率互换合约和11亿美元的利率上限合约，用于对冲利率风险[126][129] 房地产投资 - 投资性房地产净值下降0.4%至70.51亿美元，累计折旧增加5.5%至13.54亿美元[21] - 截至2022年3月31日，公司投资性房地产净值为70.51027亿美元，较2021年底的70.77703亿美元下降0.4%[35] - 2022年一季度对Del Amo办公楼计提1200万美元减值损失，该物业公允价值降至600万美元[89] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资总额达84.05亿美元，较2021年末增加4380万美元[86] - 公司持有4处待售办公物业总面积74.5万平方英尺，其中6922 Hollywood账面价值9134万美元[91] - 非房地产类固定资产净值5989万美元，主要包括3734万美元拖车和1624万美元租赁改良[93] - 公司持有Sunset Waltham Cross Studios开发项目35%股权及Sunset Glenoaks Studios项目50%股权[94][95] - 未偿还建设合同义务达2.497亿美元[191] 租赁业务 - 公司未来最低基础租金总额为4,336,425千美元，其中不可取消部分为4,043,117千美元，可提前终止部分为293,308千美元[139] - 公司作为承租方的长期不可取消经营租赁合同剩余合同付款现值为3.154亿美元，对应的使用权资产为3.084亿美元[141] - 公司经营租赁未来最低付款总额为6.64683亿美元，扣除利息部分3.49297亿美元后，现值为3.15386亿美元[142] - 公司租赁资产加权平均增量借款利率为5.6%，加权平均剩余租赁期限为28年[65][66] - 公司采用ASC 842准则核算租赁业务，将租赁和非租赁组件分开处理，办公组合收入适用出租人实务简化处理[67][69] 其他财务数据 - 截至2022年3月31日，公司应收账款为2890万美元，坏账准备为20万美元，较2021年12月31日的2550万美元应收账款和20万美元坏账准备有所增加[105] - 截至2022年3月31日，公司直线租金应收款为2.558亿美元，坏账准备为2.4万美元，而2021年12月31日为2.403亿美元且无坏账准备[106] - 公司股票购买权证在2022年第一季度产生90万美元未实现损失，而2021年同期为190万美元未实现收益[109][110] - 公司利率上限衍生工具资产为273.9万美元，利率互换衍生工具负债为53万美元[144] - 公司美国国债投资公允价值为1.29614亿美元，未担保债务公允价值为22.46311亿美元[149] - 公司持有280万美元信用证，主要用于公用事业保证金[190] - 公司作为REIT，通常不对分配给股东的收益缴纳企业所得税[134][135] 股东权益和股息 - 2022年第一季度宣布的普通股和单位股息为3694.2万美元，较2021年同期的3842.6万美元下降3.9%[32] - 公司2022年第一季度普通股股息为每股0.25美元，与2021年同期持平[181] - 公司Series A优先股规模为392,598单位，年股息率6.25%[164][165] - 公司2010年激励计划中可供授予的普通股为720万股[150] - 公司加权平均普通股数量2022年Q1为149,187,994股，较2021年Q1的151,141,079股下降1.3%[159] - 公司持有运营合伙实体98.7%股权，非控股权益占比1.3%[173]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度营收同比增长14.7%，达到2.445亿美元 [31] - 第一季度FFO（扣除特定项目）同比增长3.3%，达到7520万美元，摊薄后每股0.50美元 [31] - AFFO增长11.8%，达到5860万美元 [33] - 同店物业现金NOI增长1.4%，达到1.203亿美元 [33] - 2022年全年FFO指导区间收窄至每股摊薄后2.02 - 2.08美元，中点维持在2.05美元 [36] - 预计同店物业现金NOI增长2% - 3%，调整后为3.5% - 4.5% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署超50万平方英尺租约，GAAP租金增长12%，现金租金增长5.8% [19] - 服务中办公室组合季度末出租率91.1%，签约率92.3% [21] - 在建和近期计划的工作室及办公室开发项目超230万平方英尺 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图Denny Triangle和Lake Union子市场空置率低于10% [26] - 温哥华市场空置率低于6% [28] - 硅谷和半岛市场需求增长显著，本季度在570万平方英尺基础上提升40个基点 [49] - 洛杉矶市场需求回升，包括好莱坞地区 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是通过选择性增长房地产投资组合，满足科技和媒体行业的增长需求，创造股东价值 [6] - 聚焦西海岸科技中心的优质办公物业，以及洛杉矶和英国等全球媒体市场的协同CDO、办公园区和纯工作室设施 [7] - 利用垂直整合平台，通过执行嵌入式机会和识别增值项目，目标稳定收益率6% - 8%或更高 [8] - 继续扩大工作室生产服务，深化与关键租户的关系 [11] - 考虑向股东返还资本，过去四年回购3.8亿美元普通股，今年第三季度完成加速股份回购后将达5.8亿美元，约占市值15%，期间还支付约5.43亿美元股息 [12] - ESG平台“Better Blueprint”是公司的重要差异化因素，运营已实现碳中和，LEED认证建筑比例在同行中最高 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场需求持续呈现积极态势，租赁市场虽年初有放缓，但随着疫情缓解，3月签约量大幅增加 [47] - 预计随着时间推移，工作室非舞台办公租户需求回升将改善整体入住率 [97] - 租户返回办公室的利用率显著提高，预计将持续改善 [118] 其他重要信息 - 计划在今年第三季度末前处置四处非战略资产，预计收益3.25 - 3.5亿美元，用于偿还信贷额度和支持开发项目 [29] - 华盛顿1000项目预计2024年初交付，稳定后每年将产生约2700万美元NOI [26] - 日落格伦奥克斯工作室预计2023年第三季度交付，稳定后每年将产生1500万美元NOI [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何合并办公室和工作室的指导数据，Netflix的问题是否影响工作室开发趋势 - 合并是为简化财务报告，与同行保持一致，且两者业务具有协同性 [40][62] - Netflix表示内容支出将持平或增加，市场对工作室空间的需求和投入资本未受影响 [63] 问题2: 公司约一半开发项目明年启动的资本支出金额及资金来源 - 资本支出金额在补充文件中有详细说明 [66] - 开发项目将通过资产出售和资产负债表上的可用资金提供资金 [67] 问题3: Company 3扩张租约条款是否与原租约相同，Zio和Star Waggons何时纳入同店池，本季度工作室同店表现较弱的原因及后续恢复情况 - Company 3扩张租约条款与原租约相同 [71] - Zio和Star Waggons不属于办公室或CDO物业，不纳入同店池 [73] - 本季度工作室同店表现较弱是因去年第一季度生产活动水平高，收入基数大，后续随着业务推进有望改善 [74] 问题4: 如何平衡开发、增值收购与股份回购 - 公司会综合考虑各类机会的收益率，根据市场情况和财务状况进行资本分配 [80] 问题5: 办公室租赁需求中传统办公室与工作室非舞台用户办公室的需求细分，以及两者经济情况和租赁趋势差异 - 工作室非舞台办公租户需求在疫情后有所下降，目前正在回升，且无TIs或佣金，公司通过内部营销活动吸引此类租户 [95] 问题6: 公司约8亿美元浮动利率债务在资产出售后降至5亿美元，是否处于舒适水平 - 大部分浮动利率债务除信用额度外，还款受合作方等因素影响；部分为合资企业债务和建设债务，对收益影响较小；公司目标是管理浮动利率风险，近期将通过资产出售偿还信用额度 [99] 问题7: 圣何塞机场子市场Qualcomm资产和Cloud 10的需求情况 - 硅谷市场需求上升，公司在该地区有12万平方英尺新交易正在谈判 [105] - Qualcomm资产将于7月到期，公司正在积极营销，预计装修后能深化谈判 [108] - Cloud 10作为新开发项目，对大型租户有吸引力，公司可利用周边资源为有增长需求的用户提供选择 [109] 问题8: 利息费用指导增加900万美元的原因，以及是否考虑资产出售偿还信用额度 - 利息费用增加反映了更新后的LIBOR曲线，且使用资产出售偿还信用额度，该费用为合并数据，包含合资伙伴部分 [110] 问题9: 如何从年初指导数据调整到更新后的指导数据，以及各因素的增减情况 - 最大的抵消因素是股份回购，此外还有其他小因素 [116] 问题10: 租户返回办公室的利用率情况及年底预期 - 大型租户基本返回，小型租户也在积极返回，预计每周返回三到四天，利用率自3月1日以来显著提高 [118] 问题11: 如何看待经常性资本支出，以及未来2 - 5年的趋势 - 经常性资本支出主要包括TIs和佣金，与租赁活动水平相关，近期呈平稳趋势，对AFFO有积极影响 [121] 问题12: Netflix面临竞争挑战，对公司业务多元化的影响，以及是否有机会解锁业务价值以缩小NAV折扣 - Netflix不是公司唯一的内容租户，行业竞争有利于公司业务多元化 [130] - 公司认可资产价值，但会持续寻找替代方案以验证市场对资产质量、定价和价值的看法 [134] 问题13: 利率上升对公司资产出售和收购的定价影响，以及对业务其他方面的影响 - 资产出售方面，未受到融资方面的阻力，多数买家为现金买家；收购方面，少数增值资产因无法执行而退出市场，但影响较小 [142] - 目前业务其他方面未受到利率上升的明显影响，市场已提前预期利率变动 [146]

财务报告形式与优势 - 报告分别列示公司和运营合伙企业的合并财务报表，其他部分合并展示[17] - 报告包含公司和运营合伙企业各自的“控制与程序”部分及相关认证，以证明符合相关法规[18] - 合并报告可增强投资者对公司和运营合伙企业的理解，消除重复披露，提高时间和成本效率[19] 前瞻性陈述相关 - 报告中有关流动性、资本资源、投资组合表现、运营结果及未来财务表现的陈述为前瞻性陈述[23] - 前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司不承担更新责任[23] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述不符的风险包括目标市场经济或房地产不利发展、利率波动等[24] 公司业务风险 - 公司业务面临与物业和业务、房地产行业、组织结构、REIT身份、一般和全球因素相关的风险[26][27][28][31][32] - A类优先股的偏好可能限制公司支付股息或进行某些业务组合、资本重组等基本变更的能力[28] - 公司物业位于多个地区，易受当地经济、法规和自然灾害影响，且依赖科技、媒体和娱乐行业租户[29] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动，抵押债务有 foreclosure 风险[29]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO（不含特定项目）为每股摊薄0.52美元，去年同期为每股摊薄0.44美元 [22] - 第四季度特定项目包括150万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和70万美元（每股摊薄0.00美元）的一次性前期补充物业税报销，去年同期特定项目总计480万美元（每股摊薄0.03美元） [22][23] - 2021年全年FFO达到指导范围上限，为每股摊薄1.99美元 [25] - 第四季度AFFO较上年大幅增长9030万美元，增幅37%；FFO增长1680万美元，增幅27% [25] - 42处合并同店办公物业第四季度NOI在GAAP基础上增长4.6%，现金基础上增长2.8%；全年NOI在GAAP基础上增长0.7%，现金基础上增长4.9% [25] - 3处同店工作室物业第四季度NOI在GAAP基础上下降9.5%，现金基础上下降17.3%；调整一次性前期物业税报销后，NOI在GAAP基础上增长17.7%，现金基础上增长6.9% [26] - 截至年底，在役投资组合出租率为91.8%，签约率为90.8%，较上一季度分别提高120和160个基点 [26] - 2022年全年FFO指导范围为每股摊薄2.01 - 2.09美元，中点较去年初始FFO指导增长6% [28] - 预计同店办公物业现金NOI增长2% - 3%，调整高通租约到期影响后为3.5% - 4.5% [28] - 预计同店工作室物业现金NOI增长15% - 16% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年签署超180万平方英尺办公租约，GAAP租金价差14%，现金租金价差7%；第四季度签署44.8万平方英尺租约，GAAP和现金租金价差分别为16%和11%，带来15万平方英尺正净吸纳量 [13] - 2022年到期租约租金较市场低12%，最大到期租约中，NFL Culver City空间100%处于后期租赁阶段，KPMG空间已由亚马逊回填，计划将旧金山Burlington Coat空间重新定位为办公空间 [14] - 排除已知空置租户，剩余2022年到期租约中45%已有租约、意向书或提案覆盖，25%正在洽谈中 [15] - 半岛和硅谷市场基本面收紧最快，第四季度净吸纳量达260万平方英尺 [15] - 去年底交付One Westside项目，提前近2个月，全部租给谷歌用于租户装修；预计Harlow项目2022年底、One Westside项目2023年年中稳定后，两者每年将产生约4500万美元NOI [15][16] - 通过一系列收购，将西雅图Denny Triangle投资组合规模扩大两倍多，超过190万平方英尺，并将亚马逊纳入顶级租户 [16] 工作室业务 - 2021年成功加速工作室平台增长，Star Waggons和Zio Studio Services去年共产生3200万美元EBITDA，显著高于预期；2022年预计EBITDA增长至3500 - 3700万美元 [19] - Burbank相邻的Sunset Glenoaks项目正在建设中，预计2023年第三季度交付，稳定后每年将产生约1500万美元工作室相关NOI [19] - 英国Sunset Waltham Cross开发项目正在推进公共审批，有望年底获批 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国去年风险投资达到3300亿美元，创历史新高，几乎是前一年的两倍，加利福尼亚州占比最大，是其他市场的三倍多 [8] - 美国、英国和加拿大可寻址市场的内容制作支出在2021年总计约1750亿美元，较上一年增长14%，康卡斯特、迪士尼、网飞、苹果和亚马逊等工作室支出超过1000亿美元 [8] - 旧金山市场除Burlington提前终止租约外，公司投资组合出租率达94%；过去12个月该市有700万平方英尺的总租赁量，转租空间从4月的980万平方英尺降至约130万平方英尺 [123][124] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于全球科技和媒体市场，改造表现不佳的房地产，将空间出租给现代领先公司，以创造股东价值 [10] - 2022年专注五个关键目标：成功应对办公租约到期，实现租金两位数按市值计价增长；成功执行近期待增值办公和工作室开发项目；将非战略资产出售所得资金重新配置到高收益战略收购机会或回购股份；保持强大灵活的资产负债表和充足流动性；开展创新且有影响力的ESG项目 [11] - 公司在高进入壁垒市场拥有和运营生产工作室，运营复杂性和独特关系形成了规模平台建设的重大障碍，战略在疫情期间得到验证，预租赁需求趋势加速，推动大量资本流入科技和媒体行业 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业相关基础设施完善，长期来看公司为工作室和办公租户提供的物业和服务前景光明 [6] - 风险投资和内容制作支出增加，将推动公司工作室和办公资产的租赁需求 [8][9] - 关于重返工作岗位的公众评论开始反映租户讨论的现实，加速了各市场的租赁活动，混合型和灵活工作模式并不意味着减少办公空间需求 [10] - 公司对旧金山市场持乐观态度，认为租户需求正在上升，尽管仍有问题需要解决，但未来市场将比人们预期的更快好转 [123][124] 其他重要信息 - 公司在第四季度通过成功的优先股发行筹集4.13亿美元，用于偿还将于2022年3月到期的2520万美元贷款，并重新调整信贷安排，将可用额度从6亿美元提高到10亿美元，期限延长至2025年底；年底公司拥有10亿美元流动性，2023年前无重大到期债务，平均贷款期限4.8年；此外，One Westside和Sunset Glenoaks建设贷款还有2.639亿美元未提取额度 [27] - 公司在2021年全年回购190万股股票，平均每股价格23.82美元；第四季度回购130万股，平均每股价格24.07美元 [20] - 公司已确定4处非战略办公资产进行潜在处置，包括6922 Hollywood、Del Amo、Northview Center和Skyway Landing [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Glenoaks项目是否能获得1.5亿美元税收激励，是否包含在7.5% - 8.5%的收益率预期中 - 公司会申请该税收激励，但不确定是否符合条件，且不包含在收益率预期中 [31][32] 问题2: 待售资产的处置进展如何，指导中是否包含非核心资产处置和合资项目 - Del Amo预计下周收到最终报价，6922 Hollywood今日开始接收报价，预计收到6 - 10份报价，Northview Center预计3月1日发出资料包，接近3月底接收首轮报价，Skyway Landing正在评估相关方案；指导中假设全年持有这些资产，未考虑处置情况，目前也未计划进行合资项目 [33][34] 问题3: 假设2季度或晚2季度处置资产，对业绩的潜在影响如何 - 预计处置资产的总收益在3.25 - 3.75亿美元之间，可通过低资本化率估算相关NOI影响，关键在于如何重新配置处置所得资金 [35] 问题4: Burlington空间的重新开发计划是什么，需要多少投入，租户类型如何 - 该项目面积9.5万平方英尺，目前为零售用途，计划改造为一半办公一半零售，办公部分目标租金为60美元左右 [36] 问题5: 该位置在旧金山的零售市场表现如何，是否容易引入零售商 - 该位置位于Soma，是优质地段，已有大型零售和办公租户的咨询意向，公司对该区域高端空间的租赁活动有信心 [39] 问题6: 指导是否会因资产处置而下降，还是基于时间和低资本化率的基本情况 - 指导可能上升或下降，若将处置所得重新配置到增值资产，业绩可能上升；若出售资产且未进行有效配置，业绩可能下降 [42] 问题7: 2022年到期租约中，45%的覆盖和25%的洽谈部分，有多少是续租，多少是新租及可能的空置期 - 约三分之一是回填租赁，公司正在整个投资组合中推进相关工作 [45] 问题8: Dell是否会离开租赁空间 - Dell将离开三层空间，目前正在就其中一层进行洽谈，市场回填率约为52% [47] 问题9: 资产处置所得资金的使用计划是什么，为何进行Prop C融资 - 公司有广泛的开发项目正在推进，也有未指定用途的资金用于增值投资，同时保持强大的资产负债表以维持灵活性；资产处置时机合适，但需确保价格合理，若价格不合适则不会出售 [51] 问题10: 今年强调工作室投资组合增长的原因是什么 - 目前工作室领域有很多机会，公司正在评估更多与合资企业相关的项目，相比办公市场，工作室市场的机会更多 [52] 问题11: 资本流动和风险投资如何转化为更好的租赁情况，哪些子市场表现改善，出售4处资产后投资组合的轨迹和到期风险会有何变化 - 加利福尼亚州筹集的大量资本将流向希望靠近资本提供者的公司，推动租赁需求；2021年硅谷的交易数量和规模均有显著增长，公司在该地区的市场份额高于其资产占比；出售4处资产将减少投资组合未来的空置风险 [57][58][59] 问题12: 股市下跌和对成长股的担忧是否影响租赁量或导致交易失败 - 公司未看到租赁活动受到影响，顶级科技和媒体租户仍在积极租赁空间，且公司正在与现有租户协商续租 [60] 问题13: 工作室投资方面，预计会有哪些类型的投资，办公市场是否有更多增值机会 - 高收益投资将更多与开发或运营相关，如华盛顿1000项目预计将成为西雅图及周边地区收益率最高的开发项目之一；办公市场开始出现一些有价值的增值交易，公司正在评估 [67] 问题14: 谷歌项目的收入确认时间和主要里程碑是什么，对谷歌完成租户装修的情况有何看法 - 2021年12月交付空间后开始GAAP收入确认，无论谷歌装修进度如何，GAAP和FFO收入确认将持续；现金租金在交付9个月后开始，第三季度有1个月现金租金，之后8个月租金减免，减免期结束后恢复现金租金支付 [69][70] 问题15: 租户对重返办公室的最新计划是什么，与过去6个月相比有何变化 - 随着洛杉矶口罩令解除、学校复课和儿童疫苗接种率提高，租户有明确的重返办公室计划，部分租户最早将于3月1日开始行动，且公司最大的租户都在积极准备返回 [76][77] 问题16: 工作室同店现金NOI增长，但入住率下降，原因是什么 - 入住率下降主要是由于非舞台使用的办公租户减少，而工作室的主要收入来源是舞台利用率、服务使用和相关支持，即使非舞台办公租户表现疲软，强劲的舞台使用仍可推动收入增长；随着租户逐渐返回办公室，这部分空置空间有望恢复正常 [80] 问题17: NFL租约的预期涨幅是多少，现金流入何时开始 - NFL租约面积17万平方英尺，预计涨幅约26%，从租约执行开始有8个月的建设期，预计2023年底开始现金流入 [85][89][91] 问题18: Qualcomm租约到期后，市场情况如何，是否会像思科那样出现问题 - 与思科情况不同，当前市场活跃，Qualcomm所在资产是新建项目，位于优质市场，公司对重新出租该资产有信心，预计将逐个建筑出租 [92][93] 问题19: 2021年AFFO增长37%，2022年的可持续性如何 - 2021年AFFO增长主要归因于现金租金增加、免租期结束和租户装修及租赁激励的稳定；谷歌开始支付现金租金将对未来AFFO有贡献；虽然37%的增长率可能不可持续，但当前AFFO水平有望保持相对稳定 [94] 问题20: 如何看待纽约Great Point Studios等早期开发机会，是否会在合资项目中寻求更多机会 - 公司正在关注类似的早期开发机会，如温哥华、伦敦、纽约和洛杉矶等地的项目，合资企业将积极寻求此类机会 [96] 问题21: One Westside项目提前交付对2021年第四季度和2022年的影响如何 - 2021年第四季度为公司带来约30万美元的额外FFO；2022年从GAAP角度看提前一个月开始确认收入，现金流入可能也提前一个月，但对全年业绩无实质性影响 [101] 问题22: 办公业务的投资组合按市值计价的情况如何 - 办公业务投资组合的即期按市值计价接近10% [105] 问题23: 对于同行向奥斯汀等阳光地带市场转移以及资产再开发和设施升级的需求有何看法 - 公司目前专注于从温哥华到洛杉矶的西海岸核心市场，不考虑奥斯汀市场；公司在过去两年对部分资产进行了大量改造和升级，以适应市场需求，目前计划处置的资产仅为已确定的4处，无其他资产列入处置名单 [107][108] 问题24: 投资组合的利用率情况如何，随着更多人使用物业，是否会有额外可变费用 - 投资组合利用率正在改善，随着混合灵活工作模式的常态化，传统的衡量物理入住率的方法可能不再适用；由于建筑物在疫情期间一直保持全面运营，额外可变费用不多，主要关注停车场收入的恢复 [113] 问题25: 已知的资本支出和承诺有多少，如何看待公司的杠杆率和回购计划 - 杠杆率计算仅涉及优先股A，不包括优先股C；从净债务与未折旧账面价值的角度看，目前杠杆率接近35%，即使进行开发投资，杠杆率最多上升200个基点，仍处于可控范围；公司有足够的资产负债表空间进行有意义的股票回购 [117][118] 问题26: 已知的资本承诺与预期收入相比如何 - 除可能的投机性收购外，主要资本支出包括Glenoaks项目9000万美元的建设贷款、One Westside项目的租户装修津贴和保留金（均由建设贷款覆盖），以及华盛顿1000项目预计最多8000万美元的支出（包括土地收购6500万美元和全年最多5000万美元的增量支出）；此外，普通租户装修、佣金和经常性资本支出平均每季度约2500万美元 [119] 问题27: 硅谷和半岛市场的优势是否会在今年传导至旧金山中央商务区 - 公司在旧金山的投资组合出租率达94%，租户需求正在上升，市场趋势向好，但仍需解决一些问题；高端、设施完善的空间租金开始回升，租户装修补贴和免租期压力减小 [123][124][125] 问题28: 指导中假设的入住率增长情况如何，是否包括高通租约到期的影响 - 公司尚未提供入住率增长假设，但预计2022年底在役投资组合的入住率与2021年底基本相同，包括高通租约到期的影响 [129][130] 问题29: 高通的租赁决策受何影响，该子市场的空置情况对Cloud 10项目有何影响，该市场的需求情况如何 - 高通的租赁决策与疫情或灵活工作模式无关，是其自身运营决策；Cloud 10项目有两个租户感兴趣，该市场目前有12笔超过10万平方英尺的交易正在洽谈中，公司正在对高通租赁的资产进行重新定位和升级，对市场需求有信心 [132][133]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为16,753千美元，相较于2020年同期的净亏损3,168千美元实现扭亏为盈[13] - 2021年全年净收入为29,012千美元，较2020年的16,430千美元增长76.5%[15] - 2021年第四季度资金运营收益（FFO）为78,747千美元，较2021年第三季度的69,121千美元增长9.4%[14] - 2021年全年FFO为293,686千美元，较2020年的283,638千美元增长3.7%[15] - 2021年第四季度的净运营收入（NOI）为148,136千美元，较2020年同期的126,245千美元增长17.3%[74] - 2021年全年净运营收入（NOI）为560,988千美元，较2020年的505,186千美元增长11%[74] 用户数据 - 截至2021年12月31日，公司拥有54个办公物业，总面积为15,769,031平方英尺[5] - 同店办公物业的租赁率为93.1%，较2021年9月30日的91.7%有所上升[5] - 2021年第四季度同店物业总收入为191,353千美元，同比增长4.9%[74] - 2021年第四季度同店工作室的净运营收入为8,533千美元，同比下降9.5%[18] - 2021年第四季度同店现金收入为188,507千美元，同比增长2.9%[19] 未来展望 - 提供2022年全年的FFO指导范围为每股摊薄收益2.01至2.09美元[4] - 2022年同店办公室物业现金NOI增长预期为2.00%至3.00%，低于2021年的4.75%[76] - 2021年同店工作室物业现金NOI增长为11.26%，低于2021年预期的12.00%至13.00%[76] 新产品和新技术研发 - Cloud10项目的成本估计为1050万美元[15] - Sunset Waltham Cross Studios的项目成本为175.6百万美元，包含土地和收购成本[14] - Washington 1000项目的预计建筑面积为538,164平方英尺，项目成本在340,000千美元至360,000千美元之间[40] 市场扩张和并购 - Hudson Pacific Properties在技术行业的租赁面积为5,297,551平方英尺，占总租金的40.1%[45] - 媒体和娱乐行业的租赁面积为1,845,880平方英尺，占总租金的15.3%[45] - 法律行业的租赁面积为745,242平方英尺，占总租金的7.1%[45] 负面信息 - 三个同店工作室物业的净运营收入和现金净运营收入分别下降9.5%和17.3%[4] - 2021年第四季度的利息支出为30,139千美元，较2020年同期的29,638千美元增加1.7%[74] - 2021年全年的利息支出为121,939千美元，较2020年的113,823千美元增长7.4%[74] 其他新策略和有价值的信息 - 完成了约413百万美元的优先股发行，净收益约为413百万美元[4] - 2021年第四季度的总负债为4,653,933千美元，较2020年同期的4,244,533千美元增长9.7%[12] - 公司的净债务为3,678,134千美元，较2021年9月30日的3,184,975千美元有所下降[5]

业绩总结 - 2021年第三季度净亏损为930万美元，每股摊薄亏损0.06美元，较2020年第三季度的净亏损540万美元有所增加[5] - 2021年第三季度资金运营收益（FFO）为7730万美元，每股摊薄收益0.50美元，较2020年第三季度的6600万美元增长[5] - 总收入同比增长16.0%，达到2.276亿美元[5] - 2021年第三季度运营费用总计为1.91亿美元，较2020年同期增长13.7%[17] - 2021年第三季度净运营收入（NOI）为143,723千美元，NOI利润率为63.1%[29] 用户数据 - 截至2021年9月30日，公司拥有53个办公物业，总建筑面积为15,571,852平方英尺[9] - 同店办公物业的租赁率为91.7%，较2021年6月30日的92.4%有所下降[9] - 稳定办公物业的出租率为92.1%，较2021年6月30日的92.7%有所下降[9] - 同店物业收入为195,636千美元，较2020年同期增长5.9%[85] - 同店办公物业现金收入为174,540千美元，较2020年同期增长8.7%[85] 未来展望 - 2021年全年的每股FFO预期为1.95至1.99美元[88] - 同店办公物业现金净运营收入的增长预期为3.75%至4.75%[88] - 2021年全年的利息支出预期为121,500至124,500千美元[88] - 2021年全年的一般和行政费用预期为69,000至73,000千美元[88] 新产品和新技术研发 - 公司与黑石共同开发241,000平方英尺的七阶段工作室设施[7] - One Westside项目预计在2022年第一季度完成，租赁率为100%[48] - Hudson Pacific Properties在华盛顿的1000号项目预计建筑面积为538,164平方英尺[48] 市场扩张和并购 - 通过与黑石的35/65合资收购了位于伦敦北部的91英亩工作室开发用地，交易金额为1.2亿英镑[6] - Hudson Pacific Properties在2021年第三季度的总租赁活动为318,428平方英尺，前九个月为1,352,978平方英尺[55] 负面信息 - 2021年第三季度净亏损为618.2万美元，较2020年同期的净亏损136.2万美元有所增加[17] - 截至2021年9月30日，公司净债务为3,184,975美元，较2021年6月30日的2,863,638美元增加[9] - 调整后的EBITDA与净债务的比率为7.7倍，较2021年6月30日的7.1倍有所上升[9] 其他新策略和有价值的信息 - 公司宣布并支付了每股0.25美元的季度股息[8] - 2021年第三季度的AFFO为58,124千美元，较2020年同期增长21.2%[20] - 2021年第三季度的非现金补偿费用为5,840千美元，较2020年同期增长21.9%[20]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.50美元，去年同期为每股摊薄后0.43美元 [24] - 第三季度特定项目包括630万美元（每股摊薄后0.04美元）的交易相关费用、320万美元（每股摊薄后0.02美元）的一次性债务清偿成本，以及与Sunset Las Palmas相关的130万美元（每股摊薄后0.01美元）的一次性前期补充物业税 reimbursement，去年同期交易相关费用为20万美元（每股摊薄后零美分），一次性债务清偿成本为270万美元（每股摊薄后0.02美元） [24] - 第三季度，45处合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上增长5.1%，现金基础上增长10.8%；3处同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长49.8%，现金基础上增长45.5%，调整一次性前期物业税 reimbursement后，NOI在GAAP基础上增长27.9%，现金基础上增长22.8% [25] - 第三季度末，公司拥有约6亿美元的流动性，到2023年之前无重大到期债务，平均贷款期限为4.6年 [26] - 第三季度AFFO较上年同期显著增长，增加1010万美元，增幅超21%；同期FFO增加600万美元，增幅为9% [29] - 公司提供2021年全年和第四季度指导，扣除特定项目后分别为每股摊薄后1.95 - 1.99美元和0.48 - 0.50美元 [32] - 全年特定项目包括740万美元的交易相关费用和320万美元的提前清偿债务成本，第四季度指导无特定项目 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 整体投资组合租金收取率保持强劲，为99%，办公和工作室租户租金收取率为100%，已收取100%到期的合同递延租金和57%的所有合同递延租金 [15] - 物业实际入住率在过去几个月保持在25% - 30%左右 [15] - 当前办公租赁管道（包括交易、租赁意向书和提案）达180万平方英尺，环比增长超20%，比长期平均水平高20% [16] - 第三季度签署31.8万平方英尺的新办公租赁和续租协议，GAAP和现金租金价差分别为8.3%和5.1%，约65%的活动集中在半岛和山谷地区 [16] - 年初至今新租赁和续租交易达140万平方英尺 [17] - 加权平均过去12个月净有效租金同比上涨约4%，新租赁和续租交易的加权平均过去12个月租赁期限稳定在5年 [17] - 尽管第四季度面临约36万平方英尺的到期租赁，但稳定和在役办公租赁百分比分别基本稳定在92.1%和91.2% [18] - 2021年到期租赁中仅1.9%的ABR尚未处理，且这些租赁价格比市场低超20%，对第四季度到期租赁和现有空置空间的租赁活动有信心，预计年底在役租赁百分比与第三季度基本持平，2022年到期租赁已有30%的覆盖 [19] 工作室业务 - 第三季度宣布多项工作室平台成功增长的重大消息，包括计划建设Sunset Glenoaks，将使洛杉矶市场的工作室面积分两阶段增至150万平方英尺；购买伦敦北部主要地块建设Sunset Waltham Cross，将拥有15 - 25个新摄影棚；收购运输和物流公司Star Waggons和Zio Studio Services，扩大服务平台 [12] - 历史上工作室业务在十多年里几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，2021年EBITDA比上次指导预测好5%以上 [58][60] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场办公租赁活动显著提升，出现从短期续租转向新租赁和扩张交易的健康迹象，转租空间几乎无一例外地收缩，许多大都市区和子市场出现正吸纳量，多数情况是自疫情爆发以来首次出现 [10] - 硅谷总租赁面积增加120万平方英尺，是疫情期间第二好的季度，净吸纳量略有下降，但前一季度吸纳了90万平方英尺，租户需求持续强劲，达320万平方英尺，接近疫情前水平的80% [71] - 半岛地区整体总租赁面积环比增长35%，约120万平方英尺，接近疫情前水平，净吸纳量在疫情期间第二次为正，达19万平方英尺，转租空间减少约30万平方英尺 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于顶级科技和媒体市场，建设和再投资最先进的投资组合，保持强大的资产负债表 [6] - 持续推进世界级办公和工作室开发项目，办公方面，计划明年第一季度将58.4万平方英尺的One Westside办公改造项目交付给谷歌进行租户装修，计划第四季度晚些时候完成西雅图53万平方英尺的Washington 1000办公开发项目的平台交易，已就温哥华45万平方英尺的Burrard exchange混合大型木结构建筑提交开发许可申请，预计2023年初开工；工作室方面，计划年底前开始建设24.1万平方英尺的Sunset Glenoaks Studios开发项目，预计2023年第三季度交付，正在推进Sunset Waltham Cross Studio的设计和公共审批工作 [20][22] - 与黑石集团在交易、运营和开发方面的专业知识结合，有望打造并运营下一代专用工作室，吸引优质制作项目，为股东创造卓越价值 [13] - 行业竞争方面，工作室业务因内容需求和资本流入受到更多关注，但公司认为自身项目有优势，如Sunset Glenoaks将是洛杉矶地区20多年来首个专用工作室，且内容市场资本投入超100亿美元，未来多年将持续，虽长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情已持续超18个月，公司专注顶级科技和媒体市场、建设先进投资组合和保持强大资产负债表的优势愈发明显 [6] - 租户返回办公室的势头正在增强，一些公司已在过去几个月让部分员工返回，另一些公司正计划年底或2022年初返回 [9] - 风险投资公司创纪录的资金筹集、媒体超100亿美元的内容支出以及大量的国家健康和研究支出，推动了科技、媒体、游戏和生命科学等行业的招聘增长，从而增加了对公司资产的需求 [9] - 尽管疫情带来不确定性，但公司对办公市场复苏后的租赁势头保持乐观，对年底在役租赁百分比保持稳定有信心，预计工作室业务未来将实现10%以上的NOI年同比增长 [7][61] 其他重要信息 - 公司在GRESB 2021房地产评估中连续第三年获得最高的5星GRESB Green Star评级，在美洲办公室领域排名第一，在美国办公室同行中公开披露方面排名第一并获得A评级 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于扩大的租赁管道，能否说明其在特定市场是否增强，以及4%的净有效租金增长是否能保持 - 租赁管道自年初以来一直在扩大，目前活跃管道约180万平方英尺，较年初增加约80万平方英尺，第三季度增加约35万平方英尺，各市场均有增长，硅谷约占50万平方英尺，约三分之一，西雅图约占17% [40][41] - 从目前的提案来看，空间租金有上升趋势，且交易中净免租期减少，公司自疫情爆发以来每个季度都能保持或提高净有效租金，预计这一趋势将持续 [42][43] 问题2: 关于高通和NFL的最新情况，以及是否包含在180万平方英尺的租赁管道中 - NFL租约明年年底到期，已行使终止权，公司正在与两个用户就全部空间进行意向书谈判，目前约16 - 17万平方英尺在活跃管道中，已完成超20%的回填 [44][45] - 高通正在就减少租赁面积进行讨论，公司正在营销该空间，接近达成协议，相关比例约为3% [46] 问题3: 黑石是否有兴趣对新收购项目进行合资，以及工作室业务的最终规划 - 黑石有兴趣参与合资，双方在业务各方面和整个行业保持一致 [48] - 目前判断工作室业务的下一步规划还为时过早，公司将运营收购项目，后续再考虑整个平台的发展 [49][52] 问题4: 结合拖车业务和内容生产需求，现有工作室和新收购业务能带来多少额外的NOI增长 - 工作室业务历史上几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，长期来看，预计年同比NOI增长10%或更多 [58][61] 问题5: 公司认为企业推迟员工返回办公室是因为对COVID的恐惧还是劳动力市场紧张 - 公司认为与COVID恐惧无关，主要是劳动力灵活性问题，企业担心员工流向提供更多灵活性的其他公司，随着时间推移，企业决策加快，恢复正常的速度将比预期更快 [66][67] 问题6: 硅谷子市场的情况，包括不同租户市场表现、租赁管道构成、哪些子市场受益更多、2022 - 2023年到期租赁的市场估值 - 硅谷总租赁面积增加，租户需求强劲，接近疫情前水平的80%；半岛地区总租赁面积环比增长，净吸纳量为正，转租空间减少 [71][72] - 公司租赁业务主要由小租户驱动，市场上约20%的交易面积小于1万平方英尺，早期管道中这一比例正在显著增加 [73][76] - 硅谷和半岛地区的小租户活动受益更多，洛杉矶小租户活动也在增加，旧金山小空间较少，温哥华大小租户市场表现较为稳定 [78] - 2022年到期租赁的市场估值略高于7%，66%的到期租赁在半岛和硅谷，西雅图和旧金山虽有较高的市场估值，但在到期租赁中占比小；2023年到期租赁的市场估值回升至超20%，预计2022 - 2023年综合市场估值在14% - 15% [80][83] 问题7: 新工作室开发项目在供应方面的信心来源 - 公司认为位置、内容需求和内容市场的资本投入是关键因素，内容市场未来多年资本投入超100亿美元，且洛杉矶多年来没有新建工作室，公司项目有市场空间，长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 问题8: 租赁管道中租赁的开始时间范围 - 大部分交易正在进行文件处理，租户希望在空间完成后尽快入住，一般时间在6个月左右；对于高通和NFL等大型项目，由于需要进行租赁谈判和空间重建，时间可能超过6个月 [93][95] 问题9: 高通和NFL提到的百分比是空间费率还是净费率，以及需要多少工作或让步才能达到 - 是空间费率，NFL项目若不需要重新定位空间，可立即执行；高通项目需要进行一些清理工作，但工作量不大 [100] 问题10: 第三季度净有效租金环比下降约20%，是否意味着4%的净有效租金增长趋势会下降 - 第三季度通常是租赁淡季，租赁面积较少，且新租赁在总租赁中的占比较高，其中一个2.7万平方英尺的12年租约因需要大量装修和租赁佣金，拉低了整体净有效租金；调整后TILC下降，说明正净有效租金趋势可持续，不应过度关注单季度活动 [104][107] 问题11: 本季度同店NOI现金基础增长10%的驱动因素 - 主要是免费租金到期，如EPIC大楼开始产生现金NOI；去年第三季度的一些让步今年未再发生；Rincon项目谷歌租约今年开始，以及Salesforce的转租租金收入也有贡献 [109][110] 问题12: 停车收入是否有贡献 - 停车收入贡献很小，有提升空间 [112] 问题13: 工作室物业收购机会与传统办公物业相比的规模，以及对工作室业务增长的影响 - 市场竞争对公司有一定影响，但公司投资组合估值与市场存在巨大差距，有利于公司；市场上有足够的项目供公司参与，公司不仅会从开发角度，也会在现有优质市场进行收购 [118][119] 问题14: 华盛顿1000项目的建设时间表 - 公司有在2022年底开始建设的自由，正在监测市场，有强烈的租户早期兴趣；项目成本低，即使采用保守租金假设也接近现金回报率；具体开始时间取决于市场情况和租户需求，可能会提前开始 [121][122] 问题15: 租赁管道的地理分布情况 - 半岛和硅谷约占活跃管道的三分之一，其他地区如西洛杉矶、旧金山、温哥华等分布较为均匀，与公司投资组合的空置率和即将到期的租赁情况相符 [128] 问题16: 开发活动增加是否会使公司更看好处置市场作为资金来源 - 公司意识到资产的买卖价差问题，目前有三处资产正在评估，预计今年年底或明年第一季度做出决策并执行 [129] 问题17: 第三季度租赁量是否受Delta影响，是否有特定面积的交易推迟到第四季度 - 交易有其自身的时间安排，未受Delta影响，有62万平方英尺的租赁或后期意向书计划尽快完成，部分会在第四季度和明年第一季度完成，Delta期间管道前端活动加速 [135][136] 问题18: 如何看待未来一年的入住率，考虑到明年到期租赁多于今年且今年入住率下降 - 公司对明年到期租赁已有超30%的覆盖，预计年底前租户保留率达60% - 70%，现有空置空间中超40%的交易正在谈判或进展更好，认为在役租赁百分比稳定的情况将持续到明年 [138]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（不包括特定项目）为每股摊薄0.49美元，去年同期为每股摊薄0.50美元；特定项目包括110万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和30万美元（每股摊薄0美元）的与Sunset Gower相关的一次性前期补充税费用，去年同期为20万美元（每股摊薄0美元）的交易相关费用 [28] - FFO在指导中点超出公司预期每股摊薄0.02美元，主要由于未收现金租金和直线租金应收款准备金的转回以及运营费用的节省 [29] - 第二季度，44个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降2.1%，但在现金基础上增长4.9%；3个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长17%，在现金基础上增长29.3%；调整Sunset Gower的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长22.8%，在现金基础上增长35.8% [30] - 第二季度末，公司拥有9亿美元的流动性，到2023年之前没有重大到期债务，但好莱坞媒体投资组合的贷款除外，该贷款将于2022年第三季度到期，有3次1年期展期，平均贷款期限为5.2年 [31] - 第二季度，AFFO继续增长，与2020年第二季度相比增加1140万美元，近24%，而同期FFO下降360万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度租金收取率整体投资组合为99%，办公和工作室物业为100%，已收取所有到期递延租金 [19] - 办公楼的实际入住率目前在5% - 55%之间，因资产而异 [19] - 停车收入在第二季度较上一季度增长12% [20] - 办公室租赁活动在投资组合和市场中持续加速，尤其是咨询和参观方面；交易管道（租赁、意向书或提案中的交易）略高于长期平均水平，为140万平方英尺，较去年第二季度增长75%，年初至今增长35%，尽管2021年迄今已完成超过100万平方英尺的交易 [20][21] - 本季度签署了51万平方英尺的交易，符合长期平均水平，GAAP租金价差为19%，现金租金价差为12%；加权平均过去12个月净有效租金同比增长近10% [22] - 有效租金略有上涨约8%，每平方英尺的年度租户改善费用下降30%，主要由于执行更多续约租赁；过去12个月租赁期限和续约交易从4.5年增加到约5年 [23] - 本季度交易活动在湾区（主要在半岛和山谷）和太平洋西北地区（西雅图和温哥华）相对平均分配，少数交易在洛杉矶 [24] - 稳定租赁百分比维持在92.7%；在役租赁百分比下降30个基点，因本季度纳入4月交付的Harlow项目，若不包括Harlow（其出租率为54%），在役租赁百分比将上升40个基点至91.8% [24] - 今年剩余时间内，有4.4%的ABR到期，该空间约有55%已覆盖；2021年剩余到期租约比市场水平低约12%；上半年处理的到期租约中，续约或回填率接近70% [25] 工作室业务 - 国内工作室本季度入住率为88%，较第一季度略有下降 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷市场在第二季度租金稳定，空置率下降，有显著的正净吸纳量 [20] - 截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，已完成1500笔 [94][96] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划在洛杉矶地区的Sun Valley建造Sunset Glenoaks项目，这将是20多年来洛杉矶地区最大的专用工作室，预计投资1.7亿 - 1.9亿美元，增加约24万平方英尺和7个摄影棚，最早于今年第四季度开工，2023年第三季度完工，与黑石集团成立50 - 50的合资企业，公司负责开发、租赁和物业管理 [11][12] - 公司宣布将Sunset Studio业务首次扩展到英国，在伦敦以北约17英里处购买91英亩未开发土地，计划建造英国最大的三个专用工作室之一和全球最高质量的影视制作设施之一，预计总投资约7亿英镑，通过与黑石集团35 - 65的合资企业购买土地，公司负责开发、监督、租赁和物业管理，并将设立当地办公室和小团队 [13][14] - 公司正在积极寻求办公室和工作室业务的增值机会，多数为非公开市场交易 [51] - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 行业竞争 - 英国影视市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，且利用率极高，目前缺乏新建设施；公司计划建造的英国工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业在公司所在市场持续繁荣，风险投资和募资处于创纪录水平，IPO市场强劲，科技就业和招聘基本恢复到疫情前水平，媒体公司正在投入数十亿美元制作积压的内容 [7] - 过去几个月，办公室回归趋势明显，随着疫苗接种率上升和各州重新开放，公司预计秋季大多数公司将至少部分重新占用现有空间，可能会有疫苗强制要求 [8][9] - 公司所有主要工作室租户已恢复或即将恢复生产，由于内容需求和疫情相关停工，目前制作处于高速运转状态，公司正在洛杉矶建设最先进的全球工作室投资组合以满足需求 [10] - 公司对英国工作室项目感到兴奋，认为该项目将成为世界级设施，尽管存在前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司将继续在英国拓展业务 [63][65] - 公司预计办公室租赁市场的趋势将继续改善，目前交易管道持续增加，有望回填已知空置空间；尽管存在疫情相关不确定性，但公司对租赁市场的长期前景持乐观态度 [58][60] - 公司认为工作室业务是增长领域，将通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展 [76][77] 其他重要信息 - 公司获得NAIOP 2021年度开发奖，这是行业最负盛名的奖项之一，也是公司在各个业务方面领导能力和创新能力的体现 [16] - 公司在2020年和2021年股价较低时回购了超过410万股股票，花费约1亿美元；近期通过ATM发行了150万股股票，价格略低于每股30美元，溢价7美元，用于满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是一种谨慎的现金管理措施 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室项目的所有权结构为何不同，HPP的股权承诺和资产杠杆情况如何？ - 美国的Sunset Sun Valley项目（Glenoaks）与Twilight项目条款和条件相同，是基于黑石集团的资本来源；英国项目结构不同是由于黑石集团在不同实体中的资本结构不同 [39] - Glenoaks项目是50 - 50的合资企业，公司预计通过资产层面约60%的融资，未来两年剩余支出约3000万美元；伦敦项目公司已投入约4500万英镑，剩余总支出约2亿英镑，预计建设融资比例为60% - 65%，未来5年左右净剩余支出约8000万英镑 [41][42] 问题2: 工作室项目的目标回报率如何，英国和洛杉矶是否有差异？ - 英国项目回报率非常有吸引力，但公司暂不公布具体数字；洛杉矶现有资产的新摄影棚开发回报率预计在7% - 8%之间 [44][45] 问题3: 公司进行4600万美元ATM发行的决策原因是什么？ - 公司在2020年和2021年股价较低时回购股票花费约1亿美元，近期ATM发行规模较小，仅150万股，价格溢价7美元；发行是为了满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是谨慎的现金管理措施，且公司不会进行大规模股权发行 [46][47][48] 问题4: 办公室和工作室的增值机会进展如何，是否会进行处置或股权融资？ - 公司正在积极寻求办公室和工作室的增值机会，多数为非公开市场交易，交易完成时间较长；目前没有计划在今年剩余时间进行资产处置 [51][52][54] 问题5: 如何看待办公室租赁率的未来趋势，是否已企稳？ - 办公室租赁率已趋于平稳，今年剩余到期租约仅4%多，已知空置情况已明确；租赁市场趋势在租赁率、期限和活动方面均有所上升，交易管道持续增加，有望回填空置空间 [57][58] 问题6: 疫情相关延迟和新政策对租赁市场有何影响？ - 目前尚未影响租赁量和参观量，公司预计9月1日的推动可能会延迟30 - 90天，但不会影响决策；公司在第三季度有强劲的活动，第四季度也有较好的可见性，较大用户的决策不会因短期消息而受到显著影响 [60] 问题7: 英国工作室项目的额外风险和回报如何考虑？ - 公司对英国项目感到兴奋，认为将成为世界级设施，尽管有前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司会考虑英镑和美元的汇率差异，未来可能会讨论对冲措施；公司将继续在英国拓展业务 [63][64][65] 问题8: 国内工作室入住率下降的原因是什么？ - 入住率下降160个基点（约2万平方英尺）与摄影棚使用无关，主要是与摄影棚使用无关的办公室空间利用率较低，目前约为63%，是疫情导致人们不在办公室工作的结果；随着人们返回办公室，预计入住率将回升至90%以上 [67][68] 问题9: 英国新工作室的需求环境如何，如何与现有竞争定位？ - 英国市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，利用率高，缺乏新建设施；公司计划建造的工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72][73] 问题10: 进入其他市场（多伦多、温哥华、纽约）的方式是开发还是核心投资？ - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 问题11: 工作室业务在投资组合中的占比最终能达到多少？ - 公司致力于通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展；目前公司正在积极推进更多工作室交易 [76][77] 问题12: Dell EMC空间是否有早期兴趣，是单一用户需求还是分割出租？ - 该空间的大楼层板块有需求，特别是在西雅图的Pioneer Square市场，过去60天内活动增加，公司已与约25万平方英尺的空间进行谈判，对该空间前景感到乐观 [80][81][82] 问题13: 今年剩余到期租约的覆盖情况是否有变化，最大空置板块的回填潜力如何？ - 除Dell EMC外，今年剩余到期租约中只有McGraw Hill的2.4万平方英尺规模较大；目前剩余到期租约的覆盖比例为55%，全年覆盖比例接近70%；过去60天内，一些原本可能空置的租户转为续租，团队正在努力完成剩余交易 [84][85][86] 问题14: 净有效租金在市场上是否有变化，对市值评估的最新想法是什么？ - 剩余年份的市值评估约为12% - 13%；净有效租金在过去12个月有所上升，主要是因为基本租金稳定，租户改善费用减少，主要由于续约租赁较多；续约租赁将占未来交易的约2/3，租户改善费用将降低；公司在市场中表现出色，优质资产的净有效租金仅比市场低5%，而非优质资产则低15% - 20% [87][88] 问题15: 现金流量和股息分配的轨迹如何？ - 公司认为AFFO增长趋势将持续，将在未来12 - 24个月内重新审视股息分配金额 [92] 问题16: 西海岸市场的资本筹集如何转化为需求，各子市场情况如何？ - 风险投资募资与租户需求存在相关性，有滞后效应；截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元，有望推动租户需求；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，预计将继续推动租户需求；CBD旧金山和硅谷都将受益 [94][95][96] 问题17: 加权平均租赁期限缩短的原因及未来展望如何？ - 从过去12个月来看，租赁期限呈上升趋势，较之前的12个月增长约7%；季度数据受个别大交易影响较大，如本季度有两笔较长租期的新交易拉高了数据；行业内存在较多短期续约情况，反映了部分租户对长期空间需求的不确定性；随着人们返回工作岗位，预计短期续约比例将下降 [99][100][101] 问题18: 英国工作室项目的时间安排和首个里程碑是什么？ - 公司一直在与当地审批流程保持密切联系，预计约12个月后会有重大进展 [102] 问题19: 公司较小租户资产的需求情况如何，是否存在短期续约情况？ - 整个投资组合的需求主要由中型至大型租户驱动，除温哥华市场外；过去一个季度，半岛和硅谷地区的小租户活动有所增加，目前处于早期管道阶段，预计将在本季度末和第四季度实现 [105][106] 问题20: 公司在开发和合资企业杠杆方面的指导原则是否有变化，如何看待用高隐含资本回报率的办公室资产购买低资本回报率的工作室资产？ - 公司在杠杆方面一直较为保守，预计在工作室开发中延续过去的模式，即利用杠杆开发，成功后再去除杠杆；公司将根据平台发展和替代投资情况，考虑未来对工作室平台的处理方式，与黑石集团的合作提供了一定的灵活性 [108][109] 问题21: 基于当前趋势，办公室开发是否比上季度更具吸引力，公司是否在寻找新的办公室开发地点？ - 公司将根据Washington 1000项目的需求和活动情况，在适当时候决定是否开工；公司正在评估太平洋西北地区的办公室开发机会，同时也在关注整个投资组合的工作室开发机会 [111][113] 问题22: 英国工作室与美国工作室在运营结构上是否有差异？ - 运营模式相同，公司希望将美国市场的长短租模式引入英国市场，近期迪士尼、HBO和Netflix在英国签署长期租约的趋势令人鼓舞 [114] 问题23: 是否有计划在英国复制洛杉矶的办公室 - 工作室组合模式，初始许可是否包括工作室和办公室的分区？ - 有需求和计划在英国开发办公室 - 工作室园区项目，公司正在关注相关机会；初始许可将包括工作室和办公室的分区 [116][117] 问题24: 公司是否会考虑美国阳光地带市场的替代投资？ - 公司目前专注于建设西海岸投资组合，特别是在温哥华和办公室业务方面；公司认为目前关注的市场与媒体科技领域相关，符合公司的战略规划 [118] 问题25: Dell EMC搬出后，年底入住率目标是多少？ - 公司未在指导信息中设定入住率目标；目前租赁百分比相对稳定，年底可能略有上升或下降 [120][121] 问题26: 考虑到Delta变种的影响，近期租赁期限是否可作为第三季度租赁期限的参考？ - 租赁期限可能会继续延长，但单季度数据可能受个别大租赁影响较大，建议关注趋势；预计未来两个季度不会恢复到疫情前的租赁期限水平，但会继续延长 [122] 问题27: HPP和黑石集团在工作室项目中的角色和责任如何，是否因地区而异？ - 公司在与黑石集团的合作中，负责运营、开发、管理、营销、租赁和日常运营；只要是在Sunset Studio品牌下的项目，公司将继续承担这些角色并获得相应报酬 [125][126] 问题28: 公司是否拥有Sunset Studio品牌的全部所有权？ - 公司与黑石集团共同拥有该品牌 [128] 问题29: 欧洲项目在税务结构等方面是否与洛杉矶不同？ - 欧洲项目