财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（不包括特定项目）为每股摊薄0.49美元，去年同期为每股摊薄0.50美元；特定项目包括110万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和30万美元（每股摊薄0美元）的与Sunset Gower相关的一次性前期补充税费用，去年同期为20万美元（每股摊薄0美元）的交易相关费用 [28] - FFO在指导中点超出公司预期每股摊薄0.02美元，主要由于未收现金租金和直线租金应收款准备金的转回以及运营费用的节省 [29] - 第二季度，44个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降2.1%，但在现金基础上增长4.9%；3个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长17%，在现金基础上增长29.3%；调整Sunset Gower的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长22.8%，在现金基础上增长35.8% [30] - 第二季度末，公司拥有9亿美元的流动性，到2023年之前没有重大到期债务，但好莱坞媒体投资组合的贷款除外，该贷款将于2022年第三季度到期，有3次1年期展期，平均贷款期限为5.2年 [31] - 第二季度，AFFO继续增长，与2020年第二季度相比增加1140万美元，近24%，而同期FFO下降360万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度租金收取率整体投资组合为99%，办公和工作室物业为100%，已收取所有到期递延租金 [19] - 办公楼的实际入住率目前在5% - 55%之间，因资产而异 [19] - 停车收入在第二季度较上一季度增长12% [20] - 办公室租赁活动在投资组合和市场中持续加速，尤其是咨询和参观方面；交易管道（租赁、意向书或提案中的交易）略高于长期平均水平，为140万平方英尺，较去年第二季度增长75%，年初至今增长35%，尽管2021年迄今已完成超过100万平方英尺的交易 [20][21] - 本季度签署了51万平方英尺的交易，符合长期平均水平，GAAP租金价差为19%，现金租金价差为12%；加权平均过去12个月净有效租金同比增长近10% [22] - 有效租金略有上涨约8%，每平方英尺的年度租户改善费用下降30%，主要由于执行更多续约租赁；过去12个月租赁期限和续约交易从4.5年增加到约5年 [23] - 本季度交易活动在湾区（主要在半岛和山谷）和太平洋西北地区（西雅图和温哥华）相对平均分配，少数交易在洛杉矶 [24] - 稳定租赁百分比维持在92.7%；在役租赁百分比下降30个基点，因本季度纳入4月交付的Harlow项目，若不包括Harlow（其出租率为54%），在役租赁百分比将上升40个基点至91.8% [24] - 今年剩余时间内，有4.4%的ABR到期，该空间约有55%已覆盖；2021年剩余到期租约比市场水平低约12%；上半年处理的到期租约中，续约或回填率接近70% [25] 工作室业务 - 国内工作室本季度入住率为88%，较第一季度略有下降 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷市场在第二季度租金稳定，空置率下降，有显著的正净吸纳量 [20] - 截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，已完成1500笔 [94][96] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划在洛杉矶地区的Sun Valley建造Sunset Glenoaks项目，这将是20多年来洛杉矶地区最大的专用工作室，预计投资1.7亿 - 1.9亿美元，增加约24万平方英尺和7个摄影棚，最早于今年第四季度开工，2023年第三季度完工，与黑石集团成立50 - 50的合资企业，公司负责开发、租赁和物业管理 [11][12] - 公司宣布将Sunset Studio业务首次扩展到英国，在伦敦以北约17英里处购买91英亩未开发土地，计划建造英国最大的三个专用工作室之一和全球最高质量的影视制作设施之一，预计总投资约7亿英镑，通过与黑石集团35 - 65的合资企业购买土地，公司负责开发、监督、租赁和物业管理，并将设立当地办公室和小团队 [13][14] - 公司正在积极寻求办公室和工作室业务的增值机会，多数为非公开市场交易 [51] - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 行业竞争 - 英国影视市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，且利用率极高，目前缺乏新建设施；公司计划建造的英国工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业在公司所在市场持续繁荣，风险投资和募资处于创纪录水平，IPO市场强劲，科技就业和招聘基本恢复到疫情前水平，媒体公司正在投入数十亿美元制作积压的内容 [7] - 过去几个月，办公室回归趋势明显，随着疫苗接种率上升和各州重新开放，公司预计秋季大多数公司将至少部分重新占用现有空间，可能会有疫苗强制要求 [8][9] - 公司所有主要工作室租户已恢复或即将恢复生产，由于内容需求和疫情相关停工，目前制作处于高速运转状态，公司正在洛杉矶建设最先进的全球工作室投资组合以满足需求 [10] - 公司对英国工作室项目感到兴奋，认为该项目将成为世界级设施，尽管存在前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司将继续在英国拓展业务 [63][65] - 公司预计办公室租赁市场的趋势将继续改善，目前交易管道持续增加，有望回填已知空置空间；尽管存在疫情相关不确定性，但公司对租赁市场的长期前景持乐观态度 [58][60] - 公司认为工作室业务是增长领域，将通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展 [76][77] 其他重要信息 - 公司获得NAIOP 2021年度开发奖，这是行业最负盛名的奖项之一，也是公司在各个业务方面领导能力和创新能力的体现 [16] - 公司在2020年和2021年股价较低时回购了超过410万股股票，花费约1亿美元；近期通过ATM发行了150万股股票，价格略低于每股30美元，溢价7美元，用于满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是一种谨慎的现金管理措施 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室项目的所有权结构为何不同，HPP的股权承诺和资产杠杆情况如何？ - 美国的Sunset Sun Valley项目（Glenoaks）与Twilight项目条款和条件相同，是基于黑石集团的资本来源；英国项目结构不同是由于黑石集团在不同实体中的资本结构不同 [39] - Glenoaks项目是50 - 50的合资企业，公司预计通过资产层面约60%的融资，未来两年剩余支出约3000万美元；伦敦项目公司已投入约4500万英镑，剩余总支出约2亿英镑，预计建设融资比例为60% - 65%，未来5年左右净剩余支出约8000万英镑 [41][42] 问题2: 工作室项目的目标回报率如何，英国和洛杉矶是否有差异？ - 英国项目回报率非常有吸引力，但公司暂不公布具体数字；洛杉矶现有资产的新摄影棚开发回报率预计在7% - 8%之间 [44][45] 问题3: 公司进行4600万美元ATM发行的决策原因是什么？ - 公司在2020年和2021年股价较低时回购股票花费约1亿美元，近期ATM发行规模较小，仅150万股，价格溢价7美元；发行是为了满足常规公司现金需求和支持工作室交易，是谨慎的现金管理措施，且公司不会进行大规模股权发行 [46][47][48] 问题4: 办公室和工作室的增值机会进展如何，是否会进行处置或股权融资？ - 公司正在积极寻求办公室和工作室的增值机会，多数为非公开市场交易，交易完成时间较长；目前没有计划在今年剩余时间进行资产处置 [51][52][54] 问题5: 如何看待办公室租赁率的未来趋势，是否已企稳？ - 办公室租赁率已趋于平稳，今年剩余到期租约仅4%多，已知空置情况已明确；租赁市场趋势在租赁率、期限和活动方面均有所上升，交易管道持续增加，有望回填空置空间 [57][58] 问题6: 疫情相关延迟和新政策对租赁市场有何影响？ - 目前尚未影响租赁量和参观量，公司预计9月1日的推动可能会延迟30 - 90天，但不会影响决策；公司在第三季度有强劲的活动，第四季度也有较好的可见性，较大用户的决策不会因短期消息而受到显著影响 [60] 问题7: 英国工作室项目的额外风险和回报如何考虑？ - 公司对英国项目感到兴奋，认为将成为世界级设施，尽管有前期启动成本，但运营方面将实现规模经济；公司会考虑英镑和美元的汇率差异，未来可能会讨论对冲措施；公司将继续在英国拓展业务 [63][64][65] 问题8: 国内工作室入住率下降的原因是什么？ - 入住率下降160个基点（约2万平方英尺）与摄影棚使用无关，主要是与摄影棚使用无关的办公室空间利用率较低，目前约为63%，是疫情导致人们不在办公室工作的结果；随着人们返回办公室，预计入住率将回升至90%以上 [67][68] 问题9: 英国新工作室的需求环境如何，如何与现有竞争定位？ - 英国市场需求旺盛，新内容制作商对空间需求大，利用率高，缺乏新建设施；公司计划建造的工作室将以最佳品质和专用设计参与竞争，有望吸引大量需求 [71][72][73] 问题10: 进入其他市场（多伦多、温哥华、纽约）的方式是开发还是核心投资？ - 公司考虑在多个市场进行工作室开发和核心投资机会，也在评估太平洋西北地区的办公室开发机会 [74][113] 问题11: 工作室业务在投资组合中的占比最终能达到多少？ - 公司致力于通过Sunset品牌与黑石集团合作扩大工作室投资组合，预计该业务的NOI将随着时间显著增加，但不会忽视办公室业务的发展；目前公司正在积极推进更多工作室交易 [76][77] 问题12: Dell EMC空间是否有早期兴趣，是单一用户需求还是分割出租？ - 该空间的大楼层板块有需求，特别是在西雅图的Pioneer Square市场，过去60天内活动增加，公司已与约25万平方英尺的空间进行谈判，对该空间前景感到乐观 [80][81][82] 问题13: 今年剩余到期租约的覆盖情况是否有变化，最大空置板块的回填潜力如何？ - 除Dell EMC外，今年剩余到期租约中只有McGraw Hill的2.4万平方英尺规模较大；目前剩余到期租约的覆盖比例为55%，全年覆盖比例接近70%；过去60天内，一些原本可能空置的租户转为续租，团队正在努力完成剩余交易 [84][85][86] 问题14: 净有效租金在市场上是否有变化，对市值评估的最新想法是什么？ - 剩余年份的市值评估约为12% - 13%；净有效租金在过去12个月有所上升，主要是因为基本租金稳定，租户改善费用减少，主要由于续约租赁较多；续约租赁将占未来交易的约2/3，租户改善费用将降低；公司在市场中表现出色，优质资产的净有效租金仅比市场低5%，而非优质资产则低15% - 20% [87][88] 问题15: 现金流量和股息分配的轨迹如何？ - 公司认为AFFO增长趋势将持续，将在未来12 - 24个月内重新审视股息分配金额 [92] 问题16: 西海岸市场的资本筹集如何转化为需求，各子市场情况如何？ - 风险投资募资与租户需求存在相关性，有滞后效应；截至第二季度末，湾区已有130只基金完成募资，筹集资金超过300亿美元，有望推动租户需求；目前湾区交易完成量处于创纪录水平，预计将继续推动租户需求；CBD旧金山和硅谷都将受益 [94][95][96] 问题17: 加权平均租赁期限缩短的原因及未来展望如何？ - 从过去12个月来看，租赁期限呈上升趋势，较之前的12个月增长约7%；季度数据受个别大交易影响较大，如本季度有两笔较长租期的新交易拉高了数据；行业内存在较多短期续约情况，反映了部分租户对长期空间需求的不确定性；随着人们返回工作岗位，预计短期续约比例将下降 [99][100][101] 问题18: 英国工作室项目的时间安排和首个里程碑是什么？ - 公司一直在与当地审批流程保持密切联系，预计约12个月后会有重大进展 [102] 问题19: 公司较小租户资产的需求情况如何，是否存在短期续约情况？ - 整个投资组合的需求主要由中型至大型租户驱动，除温哥华市场外；过去一个季度，半岛和硅谷地区的小租户活动有所增加，目前处于早期管道阶段，预计将在本季度末和第四季度实现 [105][106] 问题20: 公司在开发和合资企业杠杆方面的指导原则是否有变化，如何看待用高隐含资本回报率的办公室资产购买低资本回报率的工作室资产？ - 公司在杠杆方面一直较为保守，预计在工作室开发中延续过去的模式，即利用杠杆开发，成功后再去除杠杆；公司将根据平台发展和替代投资情况，考虑未来对工作室平台的处理方式，与黑石集团的合作提供了一定的灵活性 [108][109] 问题21: 基于当前趋势，办公室开发是否比上季度更具吸引力，公司是否在寻找新的办公室开发地点？ - 公司将根据Washington 1000项目的需求和活动情况，在适当时候决定是否开工；公司正在评估太平洋西北地区的办公室开发机会，同时也在关注整个投资组合的工作室开发机会 [111][113] 问题22: 英国工作室与美国工作室在运营结构上是否有差异？ - 运营模式相同，公司希望将美国市场的长短租模式引入英国市场，近期迪士尼、HBO和Netflix在英国签署长期租约的趋势令人鼓舞 [114] 问题23: 是否有计划在英国复制洛杉矶的办公室 - 工作室组合模式，初始许可是否包括工作室和办公室的分区？ - 有需求和计划在英国开发办公室 - 工作室园区项目，公司正在关注相关机会；初始许可将包括工作室和办公室的分区 [116][117] 问题24: 公司是否会考虑美国阳光地带市场的替代投资？ - 公司目前专注于建设西海岸投资组合，特别是在温哥华和办公室业务方面；公司认为目前关注的市场与媒体科技领域相关，符合公司的战略规划 [118] 问题25: Dell EMC搬出后，年底入住率目标是多少？ - 公司未在指导信息中设定入住率目标；目前租赁百分比相对稳定，年底可能略有上升或下降 [120][121] 问题26: 考虑到Delta变种的影响，近期租赁期限是否可作为第三季度租赁期限的参考？ - 租赁期限可能会继续延长，但单季度数据可能受个别大租赁影响较大，建议关注趋势；预计未来两个季度不会恢复到疫情前的租赁期限水平，但会继续延长 [122] 问题27: HPP和黑石集团在工作室项目中的角色和责任如何，是否因地区而异？ - 公司在与黑石集团的合作中，负责运营、开发、管理、营销、租赁和日常运营；只要是在Sunset Studio品牌下的项目，公司将继续承担这些角色并获得相应报酬 [125][126] 问题28: 公司是否拥有Sunset Studio品牌的全部所有权？ - 公司与黑石集团共同拥有该品牌 [128] 问题29: 欧洲项目在税务结构等方面是否与洛杉矶不同？ - 欧洲项目

业绩总结 - 净收入归属于普通股东为230万美元，每股摊薄收益0.02美元，较2020年第二季度的370万美元持平[4] - 不包括特定项目的运营资金（FFO）为7440万美元，每股摊薄收益0.49美元，较2020年第二季度的7680万美元下降[4] - 总收入同比增长8.6%，达到2.156亿美元[4] - 2021年第二季度的净收入为7030千美元，较2020年同期的7011千美元增长0.3%[13] - 2021年第二季度的每股基本和稀释净收入均为0.02美元，与2020年同期持平[13] - 2021年第二季度的运营费用总计为1.83亿美元，较2020年同期的1.64亿美元增长11.5%[13] - 2021年第二季度的资金运营收益（FFO）为73034千美元，较2020年同期的61691千美元增长18.3%[14] - 2021年第二季度的FFO每股（稀释后）为0.48美元，较2020年同期的0.41美元增长17.1%[14] 用户数据 - 执行了73项新租约和续租，总面积为510,197平方英尺，GAAP租金增长18.7%，现金租金增长12.1%[4] - 稳定和在服务的办公物业的出租率分别为92.7%和91.4%[4] - 同店办公物业的租赁率为92.4%[5] - 同店物业总面积为12,661,812平方英尺，占用率为91.2%[36] - 同店工作室物业的净运营收入和现金净运营收入分别增长17.0%和29.3%[4] 未来展望 - 公司在2021年全年的FFO指导为每股摊薄收益1.90至1.96美元，第三季度的FFO指导为每股摊薄收益0.47至0.49美元[4] - 2021年全年的同店办公物业现金NOI增长预期为3.75%至4.75%[87] - 2021年全年的同店工作室物业现金NOI增长预期为13.00%至14.00%[87] 新产品和新技术研发 - Hudson Pacific Properties在2021年第二季度的重定位、再开发、开发及待售物业总面积为974,088平方英尺，其中已租赁面积为584,000平方英尺，租赁率为60.0%[42] - One Westside项目的总估计成本在5亿到5.5亿美元之间，截至2021年6月30日，已发生的项目成本为1.4亿美元[8] - Google, Inc. 签署了一个584,000平方英尺的租约，预计租期为14.3年，将于2022年建设完成后开始[7] 财务状况 - 截至2021年6月30日，公司净债务为2,863,638万美元[5] - 公司市值的份额为7,283,915万美元[5] - 调整后的EBITDAre与净债务的比率为7.1倍[5] - 2021年第二季度的利息支出为30689千美元，较2020年同期的27930千美元增长10.1%[13] - 2021年第二季度的总负债为43.43亿美元，较2020年12月31日的42.45亿美元增长2.3%[12] 其他新策略 - 公司在其市场上拥有约2000万平方英尺的物业组合[4] - 公司在技术行业的租赁面积为4,763,852平方英尺，占总租金的38.0%[49] - 公司现金及现金等价物为110,978,000美元[30]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Commiss ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司产生的每股摊薄后FFO（扣除特定项目）为0.48美元，去年同期为0.54美元 [16] - 第一季度特定项目方面，2021年包括与ICON、CUE和Sunset Bronson相关的一次性前期补充物业税费用约110万美元，即每股摊薄后0.01美元；去年同期为交易相关费用10万美元，即每股摊薄后0.00美元，以及一次性直线租金储备260万美元，即每股摊薄后0.02美元 [16] - 第一季度，43个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降3.7%，现金基础上增长2.6%；调整ICON和CUE的一次性补充物业税费用后，同店物业NOI在GAAP基础上下降2.9%，现金基础上增长3.6% [16] - 三个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长4.1%，现金基础上增长6.4%；调整Sunset Bronson的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业NOI在GAAP基础上增长5.2%，现金基础上增长7.5% [17] - 第一季度，公司回购了60万股普通股，平均价格为每股23.32美元 [17] - 第一季度，公司AFFO持续增长，与2020年第一季度相比增加300万美元，即6.1%；同期FFO下降940万美元 [17] - 公司预计2021年第二季度FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.46 - 0.48美元，中点较2021年第一季度每股摊薄后FFO（扣除特定项目）低0.01美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签约租赁面积52.4万平方英尺，约为过去五个季度租赁活动的两倍，与长期平均季度租赁活动相当 [13] - GAAP和现金租金价差分别为12.2%和2.4%；剔除特定因素后，现金租金价差接近7% [13][14] - 当前租赁管道（处于租赁协议、意向书或提案阶段的交易）约为130万平方英尺，较上次电话会议增长近20%，回到长期平均管道水平 [14] - 截至目前，2021年到期的ABR剩余6.5%，已有约40%的覆盖，这些交易的租金比市场水平低约15% [14] 开发业务 - One Westside项目建设持续进行，预计2022年第一季度交付给谷歌，可能更早；该项目面积58.4万平方英尺，已全部预租 [11] - 公司还有约320万平方英尺的潜在未来开发项目，其中洛杉矶与工作室相关的机会占比超过40%，其余为核心市场的纯办公项目；近期最有可能的项目是西雅图的Washington 1000开发项目，预计今年第四季度交付裙楼，之后有12个月时间决定是否开始塔楼建设，塔楼建设开始后18个月内可交付 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场的租户需求自去年年底以来增长20% - 30%，但尚未转化为大量交易；预计未来几个季度签约租赁和转租房源减少将使空置率和整体可用率恢复正常 [13] - 西雅图、旧金山和硅谷市场的租赁管道活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于科技和媒体中心市场，受益于这些行业在疫情期间的繁荣；公司正在评估多个非公开市场机会，包括工作室和办公物业组合 [5][6] - 公司致力于通过现有开发管道和寻求新的办公及工作室机会实现增长，并与合作伙伴黑石集团保持一致 [6][7] - 公司在ESG方面处于行业领先地位，2020年实现100%碳中和，承诺投入2000万美元解决无家可归问题，并推出全面的全公司DEI培训计划；2021年的优先事项包括减少内含碳、迈向净零废弃物和加强DEI承诺 [7][8] - 行业方面，风险投资在第一季度激增至近700亿美元，打破以往记录；IPO活动依然强劲，招聘人员预计科技行业将大幅招聘；流媒体公司预计2021年在内容上的支出约为1120亿美元 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种和市场重新开放带来积极势头，预计未来两个季度实际入住率将显著增加 [4][5] - 公司对第三季度持乐观态度，认为疫苗接种、市场重新开放和租户返回办公室的积极趋势将持续；公司有望在复苏中表现出色，得益于对科技和媒体行业的敞口、优质租户和优质资产组合 [21] 其他重要信息 - 第一季度，公司收取了98%的合同租金，其中办公租户为99%，工作室租户为100%，店面零售租户为54%；4月的收款情况高于第一季度 [9] - 第一季度成功收取了超过99%的到期递延租金，4月这一趋势仍在持续；4月至第一季度末拖欠租金三个月或以上的约80家租户中，约70%已全额偿还或开始偿还，相当于这些租户拖欠租金的近75%已偿还 [9] - 去年第二季度疫情最严重时，公司收到约150份来自占用近75万平方英尺空间租户的租金减免请求；今年第一季度，仅收到约30份来自占用约17.5万平方英尺空间租户的请求，主要是小型零售租户 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 从空间规划或密度角度看，与疫情前相比有何变化 - 密度在增加，更多人使用更少空间；目前热桌办公不太受欢迎，租户更倾向于有会议室等设施的开放空间或办公空间；租户正在征求员工意见以确定合适的空间布局，情况仍在演变 [24] - 目前租户使用的空间很受欢迎，且所需的资本投入比预期少；公司的VSP计划提供了灵活的、可随时入住的空间，减少了租户的装修费用 [25][30] 问题: 租户装修费用低于预期的原因 - 以Netflix为例，其新大楼已提前做好空间布局，只需调整人员分布，无需重新装修；整个投资组合都有类似情况，租户利用现有开放空间，减少了装修支出 [28][29] - 公司的VSP计划提供了高度配套的、可随时入住的空间，租户无需进行大量装修，从而减少了装修费用 [30] 问题: Dell EMC和505处归还空间的再租赁前景和空置时间 - Dell EMC归还的三层约12.5万平方英尺空间已有活跃潜在租户；西雅图市场的活跃交易在本季度环比增长25% - 30%，公司对该空间的再租赁前景乐观 [31] 问题: 公司三在Harlow和Santa Monica的空间用途是否不同，是否会归还Santa Monica的空间 - 两个空间用途完全不同，公司三不会归还Santa Monica的空间 [34] 问题: 为何不提供全年FFO指导 - 由于租户尚未完全入驻，停车、下班后HVAC等可变收入难以确定，提供全年指导可能不准确；公司已提供第二季度指导和全年调整因素，可作为估算参考 [39][19] 问题: 收购进展及疫情对交易的影响 - 公司有一系列收购计划正在推进，部分交易进展较快；疫情导致交易进度放缓，但不影响公司完成收购的意愿和积极性，预计未来几个月会有相关消息 [48] 问题: 西雅图市场小型科技租户的去向及对Pioneer Square子市场的影响 - Nuance将空间转租给Qualtrics，Qualtrics因业务扩张搬至新址；Dell是正常的业务缩减；目前该子市场没有其他小型科技租户问题 [52][53] 问题: 工作室业务新供应是否会成为问题 - 目前新供应不会成为问题，市场对摄影棚空间需求旺盛，公司所在地区需求尤其高；尽管有很多人谈论工作室开发，但实际执行情况有待观察 [55] 问题: 130万平方英尺租赁管道所在市场及各子市场表现 - 租赁管道分布在公司有空置和滚动租赁的市场；西雅图、旧金山和硅谷市场的活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 问题: 季度租赁百分比下降与空置率的关系及如何看待租赁或入住率轨迹 - 租赁百分比下降与已知的空置或提前终止租赁情况相符，公司已提前进行市场推广，目前有很多潜在租户 [60] - 第一季度租赁百分比下降主要是由于异常高的提前终止租赁情况，预计全年不会持续出现这种情况；公司未提供入住率指导 [62][63][67] 问题: 是否有兴趣为工作室业务设立追踪股 - 公司会在工作室业务和平台发展过程中重新考虑设立追踪股的问题，但目前没有具体计划 [69][71] 问题: NFL租赁的最新情况和到期计划 - NFL租赁将于2023年到期，公司已与经纪公司合作，有多个单一租户用户对该空间感兴趣；公司也在考虑重新开发该空间；NFL有2022年底的提前终止选项，但能否行使尚不确定 [71][72] 问题: Palo Alto续约租金与市场预期的差异 - Palo Alto的续约租金与市场预期相符，该地区租金是公司投资组合中最高的，市场租金没有大幅变动 [76][78] 问题: 除Dell外，2021年到期租赁中其他值得关注的租户 - 温哥华的Absolute Software约4.6万平方英尺的租赁正在协商中，租金有40%的溢价；其他到期租赁多为小租户，且集中在年底，公司正在与他们进行沟通 [80] 问题: 工作室业务的复苏情况 - 目前工作室业务已全面恢复生产，除办公室入住率外，各项指标表现良好；公司已与两个新租户签订摄影棚租赁协议；拍摄活动不仅在摄影棚内进行，外景拍摄也在增加，且每周拍摄天数超过五天 [83][84] 问题: 收入反转对本季度现金和直线租金的影响 - 收入反转主要是现金影响，约为260万美元，是租户按照还款协议偿还租金所致 [85] 问题: 2021年到期租赁租金低于市场15%的含义 - 意味着续租时将有15%的正租金价差 [91] 问题: 如何看待130万平方英尺租赁管道的历史转化率及对入住率的影响 - 租赁管道中约65%是2021年剩余时间的续约；公司历史转化率较好，因为管道定义为处于深度谈判阶段的交易；40%的到期租赁覆盖包含在130万平方英尺的管道中 [93][94] 问题: 如何理解40%的到期租赁覆盖 - 公司约6%的投资组合租赁到期，对其中40%有信心续约，其余正在协商中 [98] 问题: 新租赁激励措施（如TI和免租期）增加的原因 - 新租赁激励措施增加主要是由于样本量较小，其中超过一半是与Company three在Harlow签订的12年租赁协议，该协议为第一代TI空间，租户装修和租赁佣金较高；此外，少量VSP空间的TI也较高；剔除这些异常情况后，新租赁激励成本低于2020年全年平均水平 [102][103] 问题: 指导中变量的量化情况，包括现金租金、停车和下班后公用事业等 - 停车和下班后公用事业方面，每季度约有0.02美元的负面影响，若租户提前返回，该部分收入将提前计入；现金租金方面，本季度有一次性大额收款，未来不会持续出现；工作室收入仍有一定变数 [106][107][108] 问题: One Westside项目是否会在交付前被收购 - 项目在稳定前没有收购触发机制，目前双方的讨论较为灵活，且有多方对该项目感兴趣，但公司不会出售自己的份额 [117] 问题: 工作室新开发项目（Sunset Gower和L.A.）租户如何区分 - 租户的区分主要基于需求、兴趣和交付时间；公司的项目已获得全部许可，在市场上具有优势 [122][123] 问题: 直线租金在连续四个季度下降后本季度增加800万美元的原因 - 原因包括收购1918 8th资产，该资产租金低于市场水平；以及第一季度很多租赁协议有免租期，直线租金通常会因此增加 [124] 问题: 公司投资组合目前的密度及趋势 - 目前整体密度为零；疫情前满负荷运营时，平均每人约150 - 175平方英尺，预计未来将达到平均每人约250平方英尺，增长约40% [127] 问题: 租赁活动中是否有租户从B级升级到更优质建筑的趋势 - 公司观察到有租户从B级升级到A级建筑的情况，特别是一些律师事务所；这可能是由于某些市场和资产类别的租金下降，吸引了原本没有机会的租户 [129] 问题: 工作室新收购项目的无杠杆回报率预期 - 公司预计稳定状态下的无杠杆回报率为7%，且项目通常具有开发潜力和经济效益 [132][133] 问题: 第二季度指导是否应先扣除260万美元再进行增长估算 - 公司建议从报告数据开始，按照提供的调整因素进行计算，以得出第二季度的预期情况；260万美元是一次性事件，已在指导中考虑 [134][136] 问题: 疫情是否影响了工作室业务的增长战略 - 疫情并未对工作室业务的增长战略造成实质性影响，只是交易进度因人员复工等因素有所延迟；目前市场活动已基本恢复正常，买卖双方的出价和需求较为灵活 [138]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Commis ...

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司投资组合中办公物业约1560万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约320万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[25] - 截至2020年12月31日，公司投资组合包含64处房产，总面积约2000万平方英尺[161] - 公司办公投资组合有53处办公房产，总面积约1560万平方英尺[162] - 截至2020年12月31日，公司总稳定物业面积为13574582平方英尺，出租率93.8%，年化基础租金620693759美元，每平方英尺48.77美元[165] - 公司总在运营物业面积为14530261平方英尺，出租率92.7%，年化基础租金664624943美元，每平方英尺49.33美元[166] - 公司总在运营物业份额面积为11900092平方英尺，出租率91.5%，年化基础租金557883744美元，每平方英尺51.24美元[166] - 同店物业总面积为10187240平方英尺，出租率92.9%，年化基础租金502810760美元，每平方英尺53.15美元[165] - 非同店物业总面积为3387342平方英尺，出租率96.4%，年化基础租金117882999美元，每平方英尺36.09美元[165] - 租赁提升阶段物业总面积为955679平方英尺，出租率78.1%，年化基础租金43931184美元，每平方英尺58.86美元[166] - 公司拥有Bentall Centre 20%的非合并合资企业所有权权益，年化基础租金40724699美元，每平方英尺27.97美元[165][170] - 公司拥有Hill7、1455 Market、Ferry Building和1918 Eighth所在合并合资企业55%的所有权权益[164][167] - 公司拥有6040 Sunset、ICON、CUE和EPIC所在合并合资企业51%的所有权权益[165][169] - 公司拥有10850 Pico所在合并合资企业75%的所有权权益，该物业40337平方英尺于2020年第一季度下线重新定位[165][173] - 截至2020年12月31日，公司重新定位、再开发和开发物业总面积为1020489平方英尺，公司占比面积为812404平方英尺[176] - 公司拥有10850 Pico、One Westside和Harlow的所有权权益分别为75%、75%和51%[177] - 截至2020年12月31日，公司办公室组合租赁总面积为1416.5013万平方英尺，年化基础租金为7.08087145亿美元；公司份额内租赁总面积为1142.1896万平方英尺，年化基础租金为5.91794103亿美元[194] - 截至2020年12月31日，公司工作室组合由三个物业组成，总面积122.4403万平方英尺，平均出租率90.2%，年化基础租金4498.3088万美元，公司份额内面积62.4446万平方英尺，年化基础租金2294.1375万美元[204] - 截至2020年12月31日，公司土地组合总面积318.7261万平方英尺，公司份额内面积216.3875万平方英尺，其中洛杉矶地区占比58.0% [207] - 办公室组合中，1万平方英尺及以下租赁数量663个，租赁面积236.3208万平方英尺，年化基础租金1.15181319亿美元；公司份额内租赁数量695个，租赁面积211.3311万平方英尺，年化基础租金1.07082076亿美元[194] - 工作室组合中，日落高尔工作室面积53.1756万平方英尺，出租率91.8%，年化基础租金1879.3404万美元，每平方英尺年化基础租金38.49美元[204] - 土地组合中，温哥华本塔尔中心开发项目面积45万平方英尺，占比14.1%；西雅图华盛顿1000项目面积53.8164万平方英尺，占比16.9% [207] - 公司拥有拥有日落布朗森工作室、日落高尔工作室和日落拉斯帕尔马斯工作室的合并合资企业51%的所有权权益[209] - 公司拥有拥有日落洛杉矶开发项目的非合并合资企业50%的所有权权益[210] - 日落高尔工作室开发项目的估计面积需扣除与开发相关的130,169平方英尺预期拆除面积[209] 公司租户情况 - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中前15大租户占公司办公物业年基本租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占12.8%[29] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中15大租户占公司办公物业年化基础租金的38.6%，前两大租户谷歌和网飞合计占比12.8%[87] - 截至2020年12月31日，公司办公物业组合中约10.2%的面积可供出租，另有约11.0%的面积租约将于2021年到期[88] - 公司办公室投资组合中15大租户的公司份额年化基础租金总计2.14778272亿美元，占比38.6%[179] - Google公司占用面积622117平方英尺，占可出租面积4.9%，年化基础租金4770.9365万美元，占比8.6%[179] - Netflix公司占用面积368376平方英尺，占可出租面积2.9%，年化基础租金2335.0905万美元，占比4.2%[179] - 公司办公室投资组合行业多元化中，科技行业公司份额年化基础租金占比40.1%，面积为4290135平方英尺[189] - 媒体和娱乐行业公司份额年化基础租金占比13.4%，面积为1308040平方英尺[189] - 商业服务行业公司份额年化基础租金占比9.2%，面积为1073228平方英尺[189] - 法律行业公司份额年化基础租金占比8.2%，面积为645855平方英尺[189] - 金融服务行业公司份额年化基础租金占比7.7%，面积为824816平方英尺[189] - 截至2020年12月31日，办公室组合租赁到期情况中，2021 - 2025年到期面积占比分别为10.4%、11.2%、11.3%、12.7%、10.3%，年化基础租金分别为6324.3523万美元、7224.4934万美元、6667.4198万美元、8232.2671万美元、7564.3914万美元[196] - 2020 - 2018年，公司办公室物业续约和新租的总租赁数量分别为162个、259个、254个，总租赁面积分别为80.0336万平方英尺、253.5089万平方英尺、336.687万平方英尺，租户改善和租赁佣金总成本每平方英尺分别为37.08美元、79.15美元、61.93美元[199] - 办公室组合租赁到期情况中，空置面积138.5737万平方英尺，占比10.2% [196] - 2020年办公室物业续约租户改善成本每平方英尺4.40美元，租赁佣金成本每平方英尺5.04美元；新租租户改善成本每平方英尺66.09美元，租赁佣金成本每平方英尺12.30美元[199] 公司管理团队与股权情况 - 公司高级管理团队平均拥有超30年商业房地产行业经验，截至2020年12月31日，团队成员完全稀释后持有约190万股公司普通股和约190万个运营合伙企业单位[31] - 截至2021年2月15日，公司有95名普通股登记股东[216] - 截至2021年2月15日，公司运营合伙企业的普通股单位有15名登记持有人[222] 公司融资与债务情况 - 自IPO以来，公司通过16次发行和按市价发行计划累计募资约47亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[31] - 截至2020年12月31日，公司无担保循环信贷额度下总借款能力约6亿美元，未提取；有担保建设贷款可提取4.146亿美元，已提取1061万美元[31] - 基于2020年12月31日公司普通股收盘价24.02美元，公司债务与市值比率约48.2%[31] - 截至2020年12月31日，公司有12亿美元可变利率债务，其中4.75亿美元需进行利率互换[151] 公司业务板块情况 - 公司业务通过办公物业和工作室物业两个板块报告，所有业务均在加利福尼亚州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部开展[35] 公司面临的风险情况 - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》，可能导致额外成本、罚款或赔偿[39] - 公司部分物业可能受有害物质污染影响，可能产生重大责任[40][41] - 公司物业位于加州、太平洋西北地区和加拿大西部，易受当地经济、法规和自然灾害影响[66] - 公司很大一部分租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求影响[66] - 公司增长依赖外部资本，现有债务可能限制业务活动[66] - 公司房产集中在加州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部，面临经济、监管和自然灾害风险[69] - 公司大量租金收入来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业需求变化影响[72] - 公司收购房产可能面临竞争、成本、融资等风险，未来收购可能无法达到预期回报[75] - 公司通过递延税贡献交易收购房产可能导致股东稀释，并限制资产出售能力[77] - 公司依赖第三方资金满足资本需求，获取资金受市场条件、公司业绩等因素影响[78] - 利率上升会增加公司未对冲的可变利率债务利息成本，利率对冲安排存在风险[82] - 公司的抵押债务有房产被foreclosure的风险，可能导致投资损失和应税收入确认[83] - 公司的信贷协议限制业务活动，违反契约可能导致违约和债务加速到期[84] - 公司西雅图的1918 Eighth物业自2020年12月收购后由公司管理，运营表现可能下滑[85] - 公司有12处合并物业受地面租赁协议约束，德尔阿莫物业的地面转租受地面租赁协议限制，租赁协议终止或到期可能使公司失去物业权益和租金收入[91][92] - 截至2020年12月31日，公司有14项合资企业投资，合资投资可能受缺乏决策权、依赖合营方财务状况和纠纷等因素不利影响[94] - 经济衰退、利率上升、房地产需求下降等可能导致租金下降或现有租约违约增加，影响公司财务状况和股价[98] - 房地产投资流动性不足，公司难以及时应对物业表现的不利变化，且税法对房地产投资信托处置物业有限制[100][101] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款和第三方责任，部分物业受石棉和含铅涂料相关法规影响[103][104] - 环境和健康安全法律法规可能使公司或租户承担责任，影响租户支付租金能力，法律变化可能增加违规潜在责任，导致意外支出并影响公司运营[105] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需进行昂贵的修复计划，并可能面临租户等的责任索赔[107] - 公司遵守适用于物业的联邦、州和地方法律法规及契约可能产生重大成本，无法保证现有法律和监管政策不会对公司产生不利影响[108] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》等法规要求，需承担合规成本、政府罚款或赔偿私人诉讼当事人损失[109] - 公司物业开发和再开发活动面临融资、施工、租赁、成本超支、承包商纠纷、许可证获取等风险，可能导致延误或费用增加[110] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能使公司杠杆率提高，增加债务违约风险和其他风险[123] - 不利的经济和地缘政治状况以及信贷市场混乱，可能对公司财务状况等产生重大不利影响[143] - 新冠疫情已对公司业务、经营业绩和财务状况产生重大不利影响，未来可能继续产生影响[144] - 社会、政治和经济不稳定等情况可能对公司业务运营产生不利影响[146] - 潜在损失可能无法获得保险赔偿，公司可能需承担重大成本[148] - LIBOR计算方法的变化或替代可能对公司未偿债务的利息费用产生不利影响[150] 公司税收相关情况 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），若分配低于100%将缴纳联邦企业所得税[78] - 若应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值，该公司也将被视为应税REIT子公司；公司持有的应税REIT子公司证券价值不得超过总资产的20%，除可纳入75%资产测试的证券外，包括应税REIT子公司证券在内的证券不得超过总资产的25%[137] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[136] - 公司与应税REIT子公司的某些交易若未按公平交易条款进行，需缴纳100%的消费税[137] - 若公司失去REIT地位，将面临严重税收后果，可能无法扣除向股东的分配，需缴纳联邦企业所得税，2018年前可能需缴纳联邦替代最低税，可能增加州和地方税，且可能在被取消资格后的四个纳税年度内无法选择按REIT纳税[128][134] - 若子公司REIT未能符合REIT资格，将需缴纳联邦所得税，其股份不再是REIT资产测试的合格资产，公司可能无法通过某些资产测试[131] - 若运营合伙企业未能符合联邦所得税合伙企业资格，公司将不再符合REIT资格并遭受其他不利后果[134] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[125] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益），若分配低于100%需缴纳常规企业所得税，若低于特定比例（85%的普通收入、95%的资本利得净收入和100%的以前年度未分配收入）需缴纳4%的不可抵扣消费税[130][138] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息在2026年1月1日前可扣除高达20%，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%，但仍高于合格股息收入适用税率[140] 公司环保与社会责任情况 - 2020年公司实现运营净零碳排放，比计划提前五年[47] - 2020年公司100%的物业运营实现净零碳排放，100%使用可再生电力[48] - 2020年公司80%的在役办公物业获得LEED认证，71%获得ENERGY STAR认证

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司产生的摊薄后每股FFO（扣除特定项目）为0.44美元，去年同期为0.55美元 [25] - 2020年第四季度特定项目包括一次性税务重新评估管理成本550万美元（摊薄后每股0.04美元）和一次性前期净物业税节省70万美元（摊薄后每股0.00美元），去年同期为交易相关费用20万美元（摊薄后每股0.00美元）和一次性债务清偿成本60万美元（摊薄后每股0.00美元） [25] - 2020年第四季度FFO（扣除特定项目）包括约摊薄后每股0.02美元的未收现金租金冲销和约摊薄后每股0.01美元的直线租金应收账款准备金相关收入费用，对2020年第四季度FFO产生约摊薄后每股0.03美元的负面影响 [27] - 2020年第四季度FFO还反映了摊薄后每股0.02美元的停车收入减少，随着租户重新入驻，部分或全部停车收入将恢复 [27] - 尽管疫情影响，公司办公室投资组合的同店NOI和现金NOI仍保持相对强劲增长，第四季度同店办公室NOI增长4.2%，全年增长0.6%；调整前期物业税费用后，第四季度同店办公室现金NOI为5.7%，全年为0.9% [28] - 2020年第四季度AFFO较2019年第四季度增加1100万美元，增幅27%；2020年全年AFFO较2019年增加5590万美元，增幅40% [29] - 公司预计2021年第一季度FFO（扣除特定项目）为摊薄后每股0.45 - 0.47美元，中点较2020年第四季度摊薄后每股（扣除特定项目）高0.02美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年全年租赁超80万平方英尺，GAAP租金价差21.5%，现金租金价差14.3% [7] - 2020年第四季度，稳定和在运营投资组合的出租率分别稳定在94.5%和93.5%，签署近28万平方英尺的新租约和续租约，GAAP和现金租金价差分别为4.9%和4.7% [19] - 截至2020年第四季度末，公司有10.7%的ABR将于今年到期，按市值计算有13%的差距，目前已覆盖约45%的到期租约，对于超过2万平方英尺的到期租约，覆盖比例为65% [21] 开发业务 - One Westside项目与谷歌开始进行空间规划，预计明年第一季度交付，全面投入使用后每年将产生近4300万美元的合并现金NOI [16] - 未来开发管道包括近320万平方英尺的项目，其中超100万平方英尺已获得全部许可，包括西雅图丹尼三角区53.8万平方英尺的Washington 1000项目和日落高尔工作室约48万平方英尺的净新增开发项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 新年以来，所有市场的租户兴趣、参观和活动持续加速，如洛杉矶大型租户兴趣增加，红木海岸和北圣何塞的小型租户参观和提案显著增加 [20] - 截至2020年第四季度末，交易管道（包括租约、意向书或提案）较上一季度增长超30%，达到110万平方英尺，与各市场的可用面积相匹配 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于为全球最具创造力和创新力的企业租赁办公空间，市场是媒体和科技行业的重心，将利用自身优势抓住机遇 [9] - 2021年将通过政策倡导、影响力投资、慈善事业或其他公民参与行动，确保所在城市和社区保持活力，上周承诺未来五年投入2000万美元，支持解决市场中无家可归和住房负担能力危机的创新方法 [11] - 公司认为工作室业务竞争激烈是市场对其价值的认可，欢迎竞争，且其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗推出让公司看到租户和员工安全返回办公室的希望，相信大多数公司会回归办公室办公，因为办公室的连接、文化和设施能为企业带来竞争优势 [6] - 租户已度过疫情最艰难时期，租金收取情况良好，第四季度收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室100%，零售51%；1月份截至目前收取97%的总租金，其中办公室98%，工作室99%，零售48% [13] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，有信心维持出租率水平 [40][41] 其他重要信息 - 公司在2020年完成Harlow项目，按时按预算推进One Westside项目，并在8月变现部分好莱坞工作室和办公物业，获得13亿美元收益，进一步强化了资产负债表和流动性状况 [8] - 公司通过收购1918 Eighth扩大了西雅图和丹尼三角区的业务版图，并与亚马逊建立了更紧密的合作关系 [8] - 公司回购超350万股股票，平均价格为23美元 [8] - 公司推出专有Better Blueprint平台，实现100%碳中和运营，获得能源之星年度合作伙伴奖和GRESB绿色之星奖等，在房地产领域及其他领域树立了ESG领导者的形象 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2021年的出租率和到期租约续签情况 - 公司年初有150万平方英尺的租约到期，目前已覆盖45%的到期租户，随着年初业务活动的增加，覆盖比例有望接近50%，且租户信心正在恢复 [40] - 公司预计能够维持年底的出租率水平，不会出现下降 [41] - 公司对2021年到期租约的续签情况感到乐观，与谷歌和戴尔的租约续签正在进行中 [42] 问题2: 租户在空间使用上是否有变化 - 目前大多数租户尚未返回办公室，但正在为返回做准备，公司未看到租户放弃现有办公空间的情况，只有一个大型租户表示可能会进行结构调整并归还部分空间 [50][51] - 由于目前资产的实际入住率较低，且大型租户尚未返回，难以判断租户在空间使用上是否会有变化 [53][54] 问题3: 洛杉矶和北圣何塞小型租户活动增加的原因以及旧金山CBD的情况 - 洛杉矶好莱坞的大型租户交易推动了公司在Harlow项目的业务，而硅谷和半岛地区小型租户活动增加是因为租户信心恢复，一些此前处于观望状态的租户开始重新参与市场 [56] - 旧金山的租户活动有所增加，转租空间市场的增长速度正在放缓，公司在旧金山的出租率为98%，今年仅有约5万平方英尺的租约到期，情况良好 [57] 问题4: 未来开发项目的情况以及工作室收购的考虑因素 - 公司正在评估温哥华本塔尔中心0.5万平方英尺的项目，需求与疫情前一致，正在进行设计和预租活动 [65] - Washington 1000项目计划于2023年开工，若有足够的预租情况，可能会提前至2022年底开工 [66] - 洛杉矶日落高尔工作室的开发项目还有一年时间准备好开工，将取决于预租情况，该项目将包括办公室和工作室，现有租户和新租户的活动较为稳定 [67] - 公司在工作室收购方面有多个交易正在洽谈中，将专注于核心市场，与黑石的合作也很活跃 [70] 问题5: 如何看待旧金山和半岛地区的租户动态以及2021年的财务预期 - 公司未看到租户从旧金山迁往半岛地区的情况，各地区的租赁业务都是独立的，且业务活动正在恢复 [75] - 公司认为可以将第一季度的财务数据作为全年的参考，预计全年的办公室和工作室GAAP NOI将保持稳定，G&A和利息费用将有所改善，理论上1.85美元可以作为全年财务预期的低端 [79] - 唯一的负面因素是与疫情相关的不确定性，业务会有波动，媒体业务第二季度通常是淡季 [81] 问题6: 如何看待员工离职以及工作室业务的竞争和市场情况 - 公司对离职员工表示祝福，并将在能力范围内提供支持，公司拥有强大的团队和深厚的人才储备，预计不会出现更多员工离职的情况，但市场动态可能会导致人才在公共和私人市场之间流动 [85][86] - 公司认为工作室业务的竞争是市场对其价值的认可，其好莱坞的稳定资产是一流的，需求旺盛，欢迎竞争 [90] - 公司认为加利福尼亚州的其他市场可能会出现物业税节省的情况，随着政治环境的变化，企业对物业税的关注度增加，可能会推动相关政策的调整 [93] 问题7: 如何看待旧金山市场的租金调整以及未来现金NOI的走势 - 房东在调整租金时会考虑资产质量、贷款情况和维持入住率的需求，目前租户的租金仍低于市场价值，公司仍有一定的缓冲空间 [100][101] - 公司预计未来现金NOI将继续增长，尽管存在一些不利因素，但低于市场租金的租约续签将有助于提高现金NOI，随着免租期的结束和业务的恢复，仍有很大的增长空间 [104] 问题8: 如何看待工作室的出租率和日落工作室的开发计划 - 工作室的出租率下降是由于疫情导致部分非舞台办公用户的租约到期或未续签，随着制作活动的恢复，预计这些用户将重新回到工作室 [113][114] - 日落高尔工作室的开发项目预计最早在2022年第一季度开工 [116] 问题9: 如何看待传统办公室的收购和投资以及价值增值交易的情况 - 公司将继续进行股票回购，目前尚未看到商业办公市场有大量交易流入，但正在评估一些价值增值交易，这些交易的价格较一年前有所下降，具有吸引力 [121][122] - 公司看到更多的价值增值交易，且这些交易大多是场外交易，有一些有吸引力的机会正在进行评估 [123] 问题10: 如何看待员工离职的竞业限制和资本支持以及资本部署的决策 - 加利福尼亚州的法律对员工较为友好，不存在可执行的竞业限制协议，公司与员工签订的协议中包含标准的非招揽、保密和非诋毁条款 [128] - 离职员工目前关注的市场与公司不同，若他们带来合适的机会，公司会考虑提供支持，但不保证会进行投资 [129] - 公司在进行资本部署时会根据每个机会的具体情况做出决策，收购1918 Eighth是基于与租户的关系、资产质量和经济回报等因素的综合考虑 [131][132][133] 问题11: 工作室业务是否可以拯救一些闲置资产 - 非专用工作室的成本回报分析仍然具有挑战性，质量也难以保证，但随着娱乐和媒体行业技术的发展，一些小型舞台的转换空间可能适用，但这不会成为主流业务 [138]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________ FORM 10-Q ______________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 001-34789 (Hudson Pacific Properties, Inc.) Co ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的每股摊薄后调整后运营资金（FFO）为0.43美元，去年同期为0.51美元 [41] - 2020年第三季度特定项目包括0.2百万美元的交易相关费用（每股摊薄后0.00美元）和270万美元的一次性债务清偿成本（每股摊薄后0.02美元），去年同期交易相关费用为0.3百万美元（每股摊薄后0.00美元） [41] - 第三季度FFO排除特定项目后，包含约每股摊薄后0.02美元的未收现金租金收入和约每股摊薄后0.02美元的直线租金应收账款准备金相关收入费用，对第三季度FFO的总负面影响约为每股摊薄后0.04美元 [42] - 第三季度FFO还反映了约每股摊薄后0.03美元的停车收入减少 [42] - 与黑石集团完成合资企业交易的同时，该合伙企业以投资组合为抵押，完成了一笔9亿美元的抵押贷款，初始期限为两年，年利率为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加2.15% [43] - 公司获得12亿美元的总收益，用约8.495亿美元全额偿还了无抵押循环信贷额度、Met Park North贷款以及B和D定期贷款，还回购了1.078亿美元好莱坞媒体投资组合的担保贷款，该贷款加权平均年利率为LIBOR加3.31% [43] - 截至目前，公司在2.5亿美元的股票回购计划下，累计回购了260万股普通股，平均价格为每股23.89美元 [44] - 公司目前拥有13亿美元的流动性，包括3.653亿美元的现金及现金等价物、6亿美元的无抵押循环信贷额度和3.395亿美元的One Westside建设贷款额度，到2022年之前无到期债务，加权平均到期期限为6.1年 [44] - 尽管由于好莱坞媒体投资组合合资企业的临时影响，FFO季度环比下降1270万美元，但同期调整后运营资金（AFFO）仍有小幅增长，年初至今的AFFO比上一年高出45%以上 [45] - 预计第四季度运营情况与第三季度相似，与第三季度相比，写字楼净营业收入（NOI）预计增长约1.5%，媒体NOI预计增长约5.5% [47] - 调整第三季度一次性债务清偿费用后，预计利息费用将增加约4%，反映新好莱坞媒体投资组合贷款全季度的利息影响，预计归属于非控股股东的FFO将比第三季度增加约20% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收取情况 - 第三季度，公司收取了97%的总租金，其中写字楼租金收取率为98%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为52%；10月至今，收取了94%的总租金，其中写字楼租金收取率为96%，工作室租金收取率为98%，零售租金收取率为51%。若包含根据新冠疫情租赁修正案延期或减免的租金，第三季度总租金收取率为96%，写字楼为98%，工作室为98%，零售为48%；10月总租金收取率为95%，写字楼为96%，工作室为99%，零售为52% [20] - 第三季度，公司延期了约310万美元（占总租金的1.8%）的租金，另有约310万美元（占总租金的1.9%）仍在商讨支付或延期事宜，因新冠疫情减免了110万美元（约占第三季度租金的0.7%） [21] 写字楼业务 - 稳定和已投入使用的写字楼投资组合出租率分别保持在94.5%和93.5% [34] - 季度环比租赁活动显著增加，签署了近18.5万平方英尺的新租约和续租协议，其中包括与谷歌在旧金山Rincon Center的4.2万平方英尺的扩租协议 [34] - 实现了41%的公认会计原则（GAAP）租金涨幅和29%的现金租金涨幅，即使排除约20%的短期续约（期限为12个月或以下）交易，按GAAP计算的租金涨幅仍达到38%，现金租金涨幅为25% [35] - 租赁管道中的租户活动环比增加40%，达到96万平方英尺，与2019年第三季度持平，目前只有不到10%的交易处于搁置状态 [36] - 2020年剩余到期租约占平均基本租金（ABR）的约2%，已覆盖约45%的交易；2021年到期租约占ABR的约11%，已覆盖约40%的交易，现有租约的按市值计价仍约为14% [36] 工作室业务 - 8月下旬，10个摄影棚恢复制作，预计到下个月35个摄影棚中将有34个投入使用，目前使用摄影棚的客户包括CBS、福克斯、Netflix、迪士尼、ABC和HBO等主要媒体公司 [13] - 从第二季度到第三季度，工作室的附属收入有一定增长，但未达到第一季度水平，若公司自身预测准确，第四季度附属收入应接近第一季度水平，2021年附属收入有望继续增长，超过2019年水平，但控制室收入存在一定不确定性 [97][98] 开发业务 - 过去四个月，开发管道取得多个重要里程碑，Harlow获得入住证书，One Westside完成钢结构封顶，预计2022年第一季度交付，Sunset Gower获得一致批准建设近48万平方英尺的项目，公司与合作伙伴黑石集团已开始预租赁工作 [37][38] - 超过50%的270万平方英尺未来开发项目已获得全部许可，准备在当前危机结束后动工 [38] 收购业务 - 上一季度，公司主要专注于与黑石集团在洛杉矶、纽约、伦敦、多伦多和温哥华扩大工作室平台，同时评估开发和重建机会，写字楼交易流量仍然缓慢，公司倾向于评估由长期优质租户组成租金流的一流物业 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，几乎每个子市场都出现负净吸纳量，但空置率仍保持在个位数，部分地区略高于10%，市场整体和公司自身投资组合的租金降幅极小 [33] - 多个市场的转租空间有所增加，但部分大型转租是疫情前的供应 [34] - 旧金山允许非必要办公室以25%的容量开放，洛杉矶学校可迎接25%的高需求学生返校，公司各地写字楼物业的实际入住率达到约15%，美国略低，加拿大略高 [10] - 湾区市场中，半岛和硅谷的需求强于旧金山市中心，市中心的活跃需求从约600万平方英尺降至约280万平方英尺 [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划继续利用优质的合资伙伴关系，运营和投资资产，进行有远见的战略举措，巩固其在行业中的地位 [9] - 持续推进企业社会责任倡议，通过实施可持续发展、健康和公平三个重点领域的举措，实现了100%的碳中和运营，未来将继续追求更多现场可再生能源和创新技术解决方案，以进一步减少运营碳排放和范围3温室气体排放 [17][18] - 专注于与黑石集团扩大工作室平台，在洛杉矶、纽约、伦敦、多伦多和温哥华寻找开发和重建机会，同时评估由长期优质租户组成租金流的一流写字楼物业 [39] 行业竞争 - 工作室资产受到市场关注，竞争加剧，公司认为该领域的资本化率将进一步压缩，公司与黑石集团的合资企业将继续积极扩张工作室平台 [61][62] - 目前市场上价值增值型写字楼资产的买卖价差较大，价格过高，公司认为租赁活动较去年同期放缓，因此对购买此类资产持谨慎态度，但会关注独特机会和协同效应 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管受到加利福尼亚州和华盛顿州延长封锁的影响，但随着部分城市逐步开放，预计将看到更多租户返回办公室，科技和媒体行业将引领复苏 [8][13] - 数字领域在疫情期间加速发展，第三季度美国风险投资达到380亿美元，是十年来第三高的季度，首次风险融资情况良好，独角兽企业的首次公开募股（IPO）活动接近纪录水平，这些趋势对科技行业和写字楼需求的弹性非常有利 [14][15] - 流媒体内容需求旺盛，Netflix、亚马逊、苹果、Hulu、迪士尼和HBO Max等公司今年新增了数千万订阅用户，80%的美国消费者至少订阅了一项流媒体服务，近四分之一的用户观看了首轮上映的电影，90%的用户可能会再次观看，近一半的用户参与了某种游戏活动，这对洛杉矶的工作室和写字楼空间需求有积极影响 [16] - 公司认为尽管面临一些挑战，如加利福尼亚州的税收提案，但公司拥有优质的租户和资产组合，租金收取情况稳定，入住率仅略有下降，相信随着时间推移，市场将恢复正常，公司将继续发展 [92][94] 其他重要信息 - 今年选举季，公司面临多项税收提案，如加利福尼亚州的Prop 15若通过，将是该州历史上最大的物业税增税提案，公司积极反对该提案，目前民意调查显示支持率和反对率持平，若通过，该措施要到2022 - 2023财年才会生效，且实施将面临挑战，公司认为短期内对运营费用的影响较小，长期影响取决于未来资产重估 [27][28] - 旧金山面临三项新的投票措施以增加收入，其中商业税改革（Prop F）对公司旧金山投资组合影响较小，房地产转让税增加（Prop I）仅在资产处置时相关，对公司投资组合适用性有限，基于高管薪酬的商业税（Prop L）不直接影响公司税收，但会给部分旧金山公司带来额外税收负担 [29][30] - 西雅图市议会在7月通过了工资税（人头税），公司和商业界正在努力推动地方和州层面的解决方案，以保持西雅图的商业竞争力 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待股票回购和购买媒体贷款的交易 - 公司表示股票回购价格具有吸引力，会在合适时机继续回购，但当时因交易限制无法进行回购，购买媒体贷款是因为有资金投资需求且该贷款由公司和黑石集团提供信用支持，是一个可暂时存放资金的机会，同时购买该贷款使公司杠杆率降至40%，接近目标杠杆率，且若未来需要加杠杆，成本将低于该贷款 [54][55][58] 问题2：如何看待工作室资本化率的走势 - 公司认为工作室资本化率将进一步压缩，该领域竞争加剧，此类资产仍将受到追捧，公司与黑石集团的合资企业将继续积极扩张工作室平台，此前未更积极参与Silvercup交易是因为当时正处于与黑石集团的合资企业流程中，时机不合适 [61][62] 问题3：公司目前是否专注于核心交易，是否愿意在旧金山购买核心资产 - 公司表示会综合考虑租户质量、地理位置、规模经济、资本成本、合资伙伴等因素来评估核心资产，目前不太可能在旧金山购买资产，因为市场情况不太理想，且价值增值型资产价格过高，租赁活动较去年同期放缓，但会关注独特机会和协同效应 [68][69][70] 问题4：对2021年租约到期情况的可见性如何 - 公司表示对2021年租约到期情况有较好的把握，其中两个租户占150万美元的25%，正在与他们进行讨论，其余租户面积约4万平方英尺，也在积极谈判中，预计按市值计价情况良好 [72][73] 问题5：在联合办公业务方面是否有进展，是否有足够的准备金 - 公司表示除了Shack 15和Maxwell（其中一个WeWork地点已转为百分比租金协议）外，所有联合办公地点租金支付正常，正在对Regis在西雅图的部分面积进行调整，整体联合办公业务情况健康，已为相关情况预留了足够的准备金 [75] 问题6：如何看待湾区各子市场的需求趋势 - 公司认为租赁管道环比回升至年初水平，主要是因为有租户重新开始扩张和参与租赁活动，半岛和硅谷的需求强于旧金山市中心，市中心的活跃需求有所下降，但随着租户对空间使用的明确，需求有望增加 [78] 问题7：是否看到向郊区卫星办公室或中心辐射模式的转变 - 公司表示在其市场中，这种趋势在疫情前就已经存在，没有看到明显的进一步转变，不同市场有不同的需求，公司没有大量可用于比较的城市空间，目前硅谷的活动更多，人们更希望尽快达成交易 [79][80] 问题8：风险投资数据如何转化为需求，对哪些市场有帮助 - 公司表示无法量化风险投资带来的需求，但资本的存在将促进公司的发展，从而带动空间的吸纳，不过风险投资公司可能投资于加州以外的市场，需要在选举后和年初观察市场情况，才能更清楚地了解公司在加州的发展和生存情况 [83] 问题9：Harlow项目的租赁前景如何 - 公司认为Harlow是一个很棒的项目，但由于目前参观受限，租户尚未完全回到租赁空间，当前达成的交易多为续租，而非新租和扩租，公司会耐心等待合适的时机 [85] 问题10：如何看待股息增长 - 公司表示第三季度AFFO的增长是一个积极信号，随着租金收取情况稳定，预计股息将在2021年某个时候增加，公司目前股息覆盖率良好，会持续监测并寻找合适的时机进行调整 [86][87] 问题11：公司基本面与积极表态不符的原因是什么 - 公司认为自3月以来，租金收取率一直稳定在95%，入住率仅下降1%，基本面稳定，关键在于华盛顿和加利福尼亚州的学校复课情况以及写字楼入住率的回升，市场对办公空间的看法存在过度悲观的情况，公司资产质量高，租户优质，价值与市场交易价格存在巨大差距，相信市场会回归正常 [92][94] 问题12：为什么工作室收入恢复较慢 - 公司表示拍摄工作于8月下旬开始，前期准备工作比预期缓慢，工会和个人防护设备（PPE）方面的协调导致人员复工较慢，目前工作室投资组合的活跃度已达到95%，预计附属收入将大幅增加，从第二季度到第三季度，附属收入已有一定增长，若预测准确，第四季度附属收入应接近第一季度水平，2021年有望继续增长，但控制室收入存在一定不确定性 [96][97][98] 问题13：如何确保办公室不会成为下一个购物中心行业 - 公司认为办公室业务与零售业务不同，办公室业务涉及创造价值、团队合作和员工培训等方面，社交互动对年轻人的职业发展很重要，人们需要工作来维持生计和推动经济增长，虽然疫情影响了办公模式，但未来人们会回到某种程度的正常办公状态，公司从租户那里也听到了类似的观点 [100][101][103] 问题14：除基本租金外，对净效应的预测如何，考虑到优惠和资本支出的趋势 - 公司表示已完成的交易中，优惠措施保持稳定，没有增加免租期和租户装修费用，实际租金达到或略高于预期，要价租金持平，这些交易在管道中存在了一段时间，但没有受到不利影响，公司对此感到鼓舞 [108] 问题15：Uber的转租空间情况如何，对旧金山租金有何影响 - 公司表示Uber的转租空间到2025年到期，并非短期租赁，该空间条件良好，有开放的平面图和充足的员工活动空间，且在疫情前就已投放市场，Uber对于是否搬入新空间有多种决策可能，公司认为该空间不会影响市场租金，因为其租金远低于市场水平，甚至低于疫情前的水平 [109] 问题16：是否会在短期内增加杠杆以获取收益 - 公司表示不会偏离资产负债表管理的原则，仅为了短期收益而增加杠杆，但在某些合资企业合同中适当增加杠杆是合理的 [112] 问题17：同店写字楼投资组合出租率同比下降280个基点的原因是什么 - 公司表示这是多种因素综合导致的，包括一些零售租户的搬离，如Ferry、6922、Rincon Center的GSA和部分零售租户等，但没有一个突出的单一原因 [117] 问题18：新租赁和租约到期情况对出租率的压力是否会持续 - 公司表示实际租赁速度在各地都有所下降，但公司在填补空置和租赁方面一直表现良好，目前仍有一些交易在管道中，公司对租户决策的时机和信心恢复持乐观态度，预计2021年出租率情况会有所改善 [118] 问题19：2021年40%的租约到期覆盖率是指已有租约还是有信心达成协议，该比例是否适用于未来几个季度 - 公司表示40%的覆盖率包括正在谈判的交易和部分已完成的

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.50美元，去年同期为每股摊薄后0.48美元；2020年第二季度特定项目包括20万美元（每股摊薄后0美元）的交易相关费用，2019年无特定项目 [26] - 第二季度，公司39个同店办公楼物业的NOI在GAAP基础上下降5.2%，现金基础上下降3.7%；同店工作室NOI在GAAP基础上下降21.3%，现金基础上下降26.7% [27][28] - 公司拥有11亿美元的流动性，包括4510万美元的现金及现金等价物、4亿美元的无抵押循环信贷额度、2.3亿美元由Sunset Bronson、ICON和CUE担保的循环信贷额度以及3.808亿美元的1 Westside建设贷款额度；除了由MedPar North担保的6500万美元贷款（公司打算用循环信贷偿还）外，直到2022年都没有到期债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收入 - 第二季度，公司共收取了97.3%的总租金，其中办公楼租金收取率为99%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为48.7%；截至7月，共收取了94.8%的总租金，其中办公楼租金收取率为96.9%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为31.4% [13] - 第二季度，公司批准了相当于420万美元（占总租金的2.7%）的租金延期支付；另有约400万美元（占总租金的2.5%）仍在讨论支付或延期事宜；因COVID - 19减免了110万美元（占第二季度租金的0.7%）的租金，因非COVID相关诉讼和解减免了20万美元（占0.1%）的租金 [14] 工作室业务 - 工作室舞台需求强劲，35个舞台中只有3个可供租赁，且都在与多家大型工作室进行积极洽谈，预计未来几个月开始出租 [14] - 由于内容制作商、演员和剧组工会在采用COVID - 19协议（主要是检测频率和方法）方面的延迟，制作活动推迟；预计制作将在接下来的一个月逐步恢复，到9月基本上所有舞台都将投入使用 [14] 办公楼业务 - 第二季度，受西海岸居家令影响，办公楼租赁需求低迷；除旧金山中央商务区外，租金稳定，空置率仅上升约50至250个基点 [19] - 公司稳定和已投入使用的投资组合在本季度末的出租率分别为95.1%和94%；第二季度签署了10.7万平方英尺的租约，约一半是与短期（12个月或更短）续租相关，其余约5万平方英尺的交易条款与之前季度一致，GAAP基础上的平均按市值计价为17.7%，现金基础上为21.4% [20] - 公司租赁管道中有约80万平方英尺的交易（包括租约、意向书或提案），略少于之前季度报告的数量；因COVID原因约7.5万平方英尺的不到10笔交易失败，管道中约20%的需求正式暂停，其余进展缓慢 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场在疫情开始时基础良好，空置率处于历史低位，租金处于历史高位，供应有限且/或已预租，吸收量仅受可用房源限制；第二季度除旧金山中央商务区外，租金稳定，空置率仅上升约50至250个基点 [19] - 旧金山中央商务区因密度大且更依赖公共交通，公司对其持续关闭的影响保持警惕；公司2020年到期的办公楼ABR中只有0.6%来自旧金山中央商务区，2021年到期的占比仅为0.4% [19][21] - 半岛和硅谷市场受疫情影响相对较小，公司2021年约8%的办公楼ABR到期房源位于这些市场，由于基本面较强且投资组合为低层且近期现代化，公司对这些房源的租户需求持乐观态度 [21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与黑石集团达成合作，出售49%的股权，预计交易完成后将获得约13亿美元的总收益，以增强流动性并巩固资产负债表；公司将利用这笔资金扩大办公楼和工作室业务，同时密切关注市场错位带来的机会 [7][9] - 公司继续推进租户重新融入计划，与当地政府、大型租户以及内外部专家密切合作，为租户创造安全健康的工作环境 [15] - 公司关注加利福尼亚州和华盛顿州的投票措施，这些措施可能会增加企业税收；公司将继续参与相关进程并在必要时提供领导 [9] - 公司积极推进多元化、公平和包容倡议，包括开展培训课程、设立资源小组和虚拟图书馆等，以促进内部和外部的多样性和包容性 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来不确定性，但公司作为必要业务，所有物业仍保持开放和运营；租户有返回办公室的意愿，只是时间和方式问题 [5] - 公司租金收取情况良好，反映了租户质量高；科技和媒体行业的弹性和创新性以及反周期性将继续对公司有利 [6] - 公司预计随着租户重新融入和生产活动恢复，租金收入和净营业收入将逐步改善；但由于租赁活动放缓，预计下半年合并净营业收入将比第二季度运行率下降3%至4% [31][33] - 公司认为，随着疫情影响的消退，办公室和工作室的需求将逐渐恢复，特别是在科技、媒体、生命科学、医疗保健和政府等行业 [19] 其他重要信息 - 公司两个建设项目进展顺利，Carlo项目预计第三季度全面完工，One Westside项目已全额融资并预租，预计2022年第一季度交付 [22] - 公司预计与黑石集团的工作室合资企业交易即将完成，并将关闭一笔9亿美元的抵押贷款；该无追索权贷款为仅付息贷款，初始年利率为LIBOR加2.15%，期限为2年，有三次1年延期选择权 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年下半年NOI影响的假设是什么 - 主要是租赁活动的推迟，因为租户在空间规划方面尚未做出决定，并非需求减少 [38] 问题2: 租金延期支付是否计入现金NOI的负面影响 - 是的，租金延期意味着未收到现金NOI，现金NOI结果会因此降低；若将延期租金视为已收取并调整上一年的一次性物业税，现金NOI将增长1.5% [39][41] 问题3: 不同市场的需求情况以及对旧金山和硅谷租赁的看法 - 目前正在洽谈的大型租约在旧金山；看到硅谷的租赁管道更多是因为那里有可用空间，并非趋势表明租户远离旧金山；没有听到租户对旧金山租赁的担忧 [43][44] 问题4: 剩余2020年和2021年到期租约的按市值计价情况 - 与之前类似，管道中的交易租金没有下降，与目标租金一致 [48][49] 问题5: 管道中的交易，租户是否会就租金进行重新谈判或要求增加优惠 - 管道中约12.5万平方英尺的交易租金没有下降，这些是空间利用决策而非经济决策，也没有看到租户改善要求的增加 [50] 问题6: 黑石交易后资金在工作室扩张和办公楼方面的分配，One Westside项目的最新情况以及如何考虑资金部署与股价的权衡 - 资金将在多个领域进行部署，包括与黑石合作扩大平台、评估更好收益的投资机会以及考虑回购股票；One Westside项目进展顺利，比原计划仅晚一两周，设计符合后疫情时代需求 [52][54] 问题7: 与Macerich关于购买其剩余权益的交易进展 - 该交易有锁定期，公司有意拥有该资产100%的权益，但目前交易并非迫在眉睫 [56] 问题8: 如何计算今年下半年的收益情况 - 从第二季度的办公室租金和运营费用开始，下半年相对该季度运行率预计下降300 - 400万美元（中点为350万美元）；工作室方面，第四季度预计增加150 - 250万美元收入；停车收入保守估计维持第二季度水平，若租户重新融入和临时停车恢复可能会增加 [59][60][69] 问题9: Maxwell WeWork的情况 - 除Maxwell外，WeWork在所有地点都支付租金；与WeWork就Maxwell签订了百分比租金交易，公司有权在通知后接管资产，目前正在评估其他租户用途和兴趣 [70] 问题10: 黑石合资企业是否有目标工作室资产，以及地理或其他方面的信息 - 公司正在评估多个项目，有些自己也会做，有些与黑石合作更合适；黑石了解该业务，合作将带来有吸引力的交易 [79] 问题11: 渡轮大厦的当前运营和未来计划 - 渡轮大厦有7.5 - 8万平方英尺的零售空间和20多万平方英尺的办公楼，办公楼已全部出租且租金和租户组合良好；公司与合作伙伴正在重新评估零售部分的设计和净现值；渡轮大厦因是交通枢纽已被允许重新开放，预计第三和第四季度情况会有所改善 [80][81] 问题12: 为何不提供全年业绩指引 - 仍有许多不确定因素，如停车和其他收入恢复正常的时间、租金收取情况、400万美元未达成协议的租金命运、黑石合资企业的最终债务定价以及潜在的债务购买机会等，难以精确确定业绩 [86] 问题13: 与黑石合作的工作室交易，黑石是否原本可以独自进行 - 黑石不会在没有运营合作伙伴的情况下购买工作室，这是一个运营业务，需要与所有工作室建立关系；与黑石合作证明了公司投资组合的价值，合并实体未来将更强大 [89] 问题14: 对旧金山租金走势的看法，与上一周期的比较 - 公司在旧金山的投资组合到期租约较少，但有Uber的大量转租空间；与上一周期相比，租户组合、规模和对城市的需求不同；转租空间会对租金有下行压力，但关键是主租户的信用；市场上几乎没有新的未预租的建筑，希望结果是积极的 [94] 问题15: 本季度对科技基金非房地产投资的减记情况 - 会计上需要根据可用信息对投资进行按市值计价调整；减记主要是因为对Zoox（一家自动驾驶汽车制造商）的投资，其被收购后按市值计价导致价值下降 [96][97] 问题16: 如何考虑对直线租金的减记和储备 - 如果与租户达成协议且租户遵守，不会减记直线租金或仅采用现金基础；如果没有协议或租户无法履行协议（主要是零售租户），会对这些项目进行储备或减记直线租金 [99] 问题17: Maxwell大楼WeWork重组是否是特殊情况，对联合办公的看法 - 这是与Sandeep直接达成的特定交易，基于资产质量、租户需求等因素；联合办公在疫情后仍有机会，可能吸引小型租户，作为过渡选择 [104] 问题18: VSP项目的收款、需求谈判情况，以及对该业务的看法和总暴露面积、可用面积 - VSP项目进展顺利，是未来租赁速度提升的重要部分；目前已部署约12万平方英尺，还有约7.5万平方英尺正在开发中 [108][110] 问题19: 短期租约的条款和灵活性 - 部分短期租约是与租金减免计划相关，租户为获得租金延期而签订；并非单纯的短期续租 [114] 问题20: 租赁过程缓慢，对多租户策略下租赁完成的信心 - 由于只能进行虚拟参观，租赁过程放缓；预计9月底项目基本完成，希望解除限制后能有更多实地参观 [115] 问题21: 黑石合资企业合并后FFO的计算方式 - 对于无杠杆资产，部分可以取之前FFO的49%，但还需考虑9亿美元债务的杠杆作用，并分配49%的债务以抵消FFO的减少 [118] 问题22: 工作室的去密集化需求是否会导致办公楼需求增加，以及维护资本支出是否会下降 - 公司发现租户在裁员和休假后并未减少办公空间需求，而是在相同空间安排更少人员；预计这将是未来趋势，可能会增加办公空间需求；维护资本支出方面，白天清洁增加可能会抵消因人员减少带来的下降 [120][121]