财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入为2.18亿美元,同比下降11.1%,主要由于资产出售和两处搬出所致,部分被Sunset Gower工作室附属收入的增加所抵消 [27] - 第二季度FFO(不含特殊项目)为2450万美元,每股0.17美元,同比下降29.0%,主要由于收入下降和分配给非控股权益的FFO减少 [28] - 第二季度AFFO为2420万美元,每股0.17美元,同比下降22.2%,主要由于影响FFO的因素,部分被非现金收入调整和经常性资本支出减少所抵消 [29] - 第二季度同店现金NOI为1.052亿美元,同比下降11.8%,主要由于1455 Market和Sunset Las Palmas的租户搬出 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁:第二季度签约54万平方英尺,其中2/3为新租,为2019年第一季度以来最高 [8] - 办公物业租赁:GAAP租金增长2.6%,现金租金下降13.3%,主要由于1455 Market的大型租约影响 [20] - 办公物业租赁:净有效租金为57美元/平方英尺,同比增长,主要由于湾区的中大型续租 [20] - 工作室业务:在服务工作室的出租率为78.1%,同比下降;Quixote工作室的出租率为32.8%,同比上升 [24] - 工作室业务:第二季度工作室收入同比增长8%,主要由于Quixote North Valley、Sunset Gower和Sunset Glenoaks的收入增加 [25] - 交通服务:利用率同比增加300个基点至24%,尽管后期第二季度产量有所下降 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山:第二季度租赁2百万平方英尺,为两年来第二高,多个次市场实现正或接近正净吸纳 [10] - 旧金山:租户需求达680万平方英尺,同比增长50%,创2019年末以来新高 [11] - 硅谷和西雅图:人工智能租赁推动租赁需求增长,2024年有望再创新高 [11][12] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正积极处置部分资产,以提高资产组合质量,并进一步降低杠杆 [79][80] - 公司认为即使工作室业务不能恢复至2021年峰值水平,也能为公司创造可观价值 [91][92][93] - 公司正采取措施提高工作室业务的运营效率,如人员精简和优化设施等 [110] - 行业方面,洛杉矶虽仍是娱乐业中心,但近年来其在全球制作份额有所下降,其他地区正加强基础设施和税收优惠政策 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公物业市场正在逐步复苏,租赁需求和租金水平有所改善 [9][10][11] - 工作室业务受到罢工和内容投资策略调整的影响,短期内恢复进度存在不确定性 [13][14][16] - 公司有信心通过资产处置、提高运营效率等措施进一步降低杠杆,改善财务状况 [18][31] 其他重要信息 - 公司第三季度FFO预期为每股0.08-0.12美元,主要受工作室业务和部分办公物业租赁业绩下滑影响 [33] - 公司全年同店物业现金NOI预期下降12.5%-13.5%,主要由于Sunset Las Palmas工作室业务下滑 [34] - 公司目前流动性充足,无债务到期压力,正积极采取措施进一步降低杠杆 [31][32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 询问公司正在洽谈的资产出售情况 [35][36][37][38] **Victor Coleman 回答** 公司仍在积极洽谈几处资产出售,主要是之前提及的资产,除了一处有所变化 [36][37][38] 问题2 **Ronald Kamdem 提问** 询问第二季度和第三季度FFO下降的主要原因 [42][43] **Victor Coleman 和 Harout Diramerian 回答** 主要是工作室业务和部分办公物业租赁业绩下滑所致,但预计第三季度末占比可能与第二季度持平 [43] 问题3 **Nick Yulico 提问** 询问公司2024年和2025年到期租约的续租情况 [48][49][50] **Mark Lammas 和 Arthur Suazo 回答** 2024年到期租约续租率约48%,2025年约25%,但随着市场改善,续租率有望进一步提高 [49][50]

文章核心观点 - 分析哈德逊太平洋地产公司季度业绩、股价表现及未来展望，提及同行业医疗地产公司业绩预期 [1][3][4] 哈德逊太平洋地产公司业绩情况 - 本季度运营资金为每股0.17美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.24美元 [1] - 上一季度预期运营资金为每股0.16美元，实际为每股0.17美元，带来6.25%的惊喜 [1] - 过去四个季度仅一次超过共识运营资金预期 [2] - 截至2024年6月季度收入2.18亿美元，超Zacks共识预期1.19%，去年同期为2.4517亿美元 [2] - 过去四个季度仅一次超过共识收入预期 [2] 哈德逊太平洋地产公司股价表现 - 自年初以来股价下跌约41.3%，而标准普尔500指数上涨9.9% [3] 哈德逊太平洋地产公司未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 可通过公司运营资金展望判断股票走向，包括当前季度共识预期及预期变化 [4] - 近期预期修正趋势喜忧参半，目前Zacks排名为3（持有），预计短期内与市场表现一致 [6] - 下一季度共识运营资金预期为每股0.22美元，收入2.2309亿美元；本财年为每股0.83美元，收入8.8429亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于前40%，前50%行业表现优于后50%超2倍 [8] 同行业医疗地产公司情况 - 医疗地产公司Medical Properties预计8月8日公布截至2024年6月季度业绩 [9] - 预计本季度每股收益0.21美元，同比变化-56.3%，过去30天共识每股收益预期上调2.8% [9] - 预计收入2.5843亿美元，较去年同期下降23.4% [10]

财务表现 - 2024年第二季度总收入为2.18亿美元,较2023年同期下降11.1%[5] - 2024年第二季度FFO(不含特殊项目)为2450万美元,较2023年同期下降28.9%[5] - 2024年第二季度同店现金NOI为1.052亿美元,较2023年同期下降11.8%[5] - 公司总收入为4.32亿美元，同比下降13.1%[32] - 办公室租金收入为3.44亿美元，同比下降15.3%[32] - 工作室租金收入为2.80亿美元，同比下降14.0%[32] - 总运营费用为4.42亿美元，同比下降3.1%[32] - 归属于普通股东的净亏损为9,922.9万美元，同比增加75.4%[32] - 每股基本和稀释亏损为0.70美元[33] - 基金运营收益(FFO)为4,525.2万美元，同比下降50.2%[35] - 每股基金运营收益(FFO)为0.31美元，同比下降50.8%[36] - 公司剔除特殊项目影响后的每股基金运营收益(FFO)为0.33美元[35] - 公司2024年第二季度和上半年的经调整基金运营收益(AFFO)分别为2,424.1万美元和5,263.8万美元[44] - 公司2024年第二季度和上半年的净营业收入(NOI)分别为10,474.4万美元和13,372.2万美元[54] - 公司2024年第二季度的净亏损为4,755.7万美元[47] - 公司2024年第二季度的利息费用为4,415.9万美元[47] 运营数据 - 在服务办公室组合的出租率为78.7%,较第一季度下降0.3个百分点[6] - 在服务影棚组合的平均租赁率为76.1%,较第一季度下降0.8个百分点[6] - 公司2024年第二季度和上半年的同店办公室收入分别为16,520.6万美元和17,938.3万美元[48] - 公司2024年第二季度和上半年的同店工作室收入分别为2,028.6万美元和1,756.1万美元[49] - 公司2024年第二季度和上半年的同店收入分别为18,549.2万美元和19,694.4万美元[50] - 公司2024年第二季度和上半年的同店费用分别为8,217.0万美元和7,787.1万美元[53] - 公司2024年第二季度和上半年的同店NOI分别为10,332.2万美元和11,907.3万美元[54] - 公司2024年第二季度和上半年的非同店NOI分别为142.2万美元和1,464.9万美元[54] 财务状况 - 公司总流动性为7.065亿美元,包括7850万美元的无限制现金和6.28亿美元的未提取信贷额度[7] - 公司净债务占未折旧账面价值的比率为37.3%,92.2%的债务为固定或封顶利率[7] - 公司持有多个重要合资企业,采用权益法核算[41,42] 展望和更新 - 提供了2024年第三季度FFO展望和更新了全年假设[9] - 签署了540,000平方英尺的办公室租赁合同[3]

文章核心观点 投资者需关注哈德逊太平洋地产公司（HPP）股票，因其2024年6月21日行权价2.50美元的看涨期权隐含波动率高，结合分析师看法，高隐含波动率或预示交易机会 [1][4] 隐含波动率相关 - 隐含波动率反映市场对未来波动的预期，高隐含波动率意味着投资者预期标的股票大幅波动或即将有事件引发大涨或大跌，但它只是期权交易策略的一部分 [2] 分析师观点 - 期权交易员预期哈德逊太平洋公司股价大幅波动，该公司在房地产投资信托和股票信托-其他行业中，Zacks评级为5（强力卖出），所在行业排名处于后44% [3] - 过去30天，无分析师上调该公司本季度盈利预期，三名分析师下调预期，Zacks共识预期从每股24美分降至19美分 [3] 交易策略 - 鉴于分析师看法，高隐含波动率或预示交易机会，经验丰富的期权交易员常寻找高隐含波动率期权出售溢价以获取时间价值衰减收益，期望到期时标的股票波动小于预期 [4]

公司所有权结构 - 截至2024年3月31日，公司拥有运营合伙企业约95.2%的所有权权益，其余约4.8%由高管、董事及其关联方和外部投资者持有[4] - 截至2024年3月31日，公司在运营合伙企业的所有权权益比例为97.5%，非控股权益比例为2.5% [84] 投资性房地产情况 - 2024年3月31日，公司投资性房地产成本为81.79亿美元，累计折旧和摊销为17.37亿美元，净值为64.42亿美元[6] - 2024年3月31日投资性房地产净值64.41809亿美元，2023年12月31日为64.84459亿美元[13] - 截至2024年3月31日，投资性房地产成本为8178529千美元，累计折旧和摊销为1736720千美元，投资性房地产净值为6441809千美元；2023年12月31日，投资性房地产成本为8212896千美元，累计折旧和摊销为1728437千美元，投资性房地产净值为6484459千美元[6] - 2024年3月31日房地产投资成本为817.8529万美元，较2023年12月31日的821.2896万美元略有下降[41] 公司资产负债与权益 - 2024年3月31日，公司总资产为82.51亿美元，总负债为48.01亿美元，总权益为33.89亿美元[6] - 截至2024年3月31日，公司总资产为82.51462亿美元，较2023年12月31日的82.8205亿美元有所下降[13] - 截至2024年3月31日，无担保和有担保债务净额为4034300千美元，2023年12月31日为3945314千美元[6] - 截至2024年3月31日，公司未偿还债务总额为40.48067亿美元，其中无担保债务为23.95亿美元，有担保债务为16.53067亿美元[55] 公司营收与费用 - 2024年第一季度，公司总营收为2.14亿美元，较2023年同期的2.52亿美元下降15.16%[7] - 2024年第一季度，公司总运营费用为2.22亿美元，较2023年同期的2.27亿美元下降2.27%[7] - 2024年第一季度总营收2.14023亿美元，2023年同期为2.52263亿美元，同比下降15.16%[15] - 2024年第一季度总运营费用2.2162亿美元，2023年同期为2.27161亿美元[15] - 2024年第一季度办公业务租金收入1.71427亿美元，较2023年同期的2.02657亿美元下降15.41%[7] - 2024年第一季度工作室业务总营收3894.8万美元，较2023年同期的4563万美元下降14.64%[7] - 2024年第一季度办公室租金收入为1.71亿美元，较2023年同期的2.03亿美元下降15.4%；工作室租金收入为1360万美元，较2023年同期的1625万美元下降16.3%[121][122] - 2024年第一季度手续费收入为110万美元，低于2023年同期的240万美元[124] - 2024年第一季度总利息支出为44089美元，较2023年同期减少9718美元，降幅18.1%[124] - 2024年第一季度利息收入为90万美元，较2023年同期增加50万美元，增幅130.2%[124] - 2024年第一季度交易相关费用为220万美元，较2023年同期增加100万美元，增幅81.3%[124] 公司亏损情况 - 2024年第一季度，公司净亏损为5336万美元，较2023年同期的1482万美元扩大259.92%[7] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为5220万美元，基本和摊薄每股亏损均为0.37美元[7] - 2024年第一季度，公司综合亏损为4982万美元，较2023年同期的1137万美元扩大338.17%[8] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的综合亏损为4898万美元[8] - 2024年第一季度净亏损5335.5万美元，2023年同期净亏损1481.7万美元[11][15] - 2024年第一季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损均为0.37美元，2023年同期为0.14美元[15] - 2024年第一季度净亏损5335.5万美元，2023年同期为1481.7万美元[17][22] - 2024年第一季度综合亏损4981.7万美元，2023年同期为1136.8万美元[17] - 2024年第一季度总亏损5335.5万美元，2023年同期亏损1481.7万美元[92] - 2024年第一季度净亏损5340万美元，2023年同期为1480万美元，亏损同比增加260.1%[119] - 2024年第一季度净营业收入（NOI）为1.04亿美元，2023年同期为1.41亿美元，同比下降26.2%[120] - 同店NOI为1.05亿美元，较2023年同期的1.25亿美元下降15.7%；非同店NOI为 - 143万美元，2023年同期为1595万美元，同比下降109.0%[120] - NOI下降主要因非同店NOI减少1740万美元和同店NOI减少1960万美元[122] - 非同店NOI减少主要因办公室NOI减少1350万美元和工作室NOI减少390万美元[122] - 同店NOI减少主要因办公室NOI减少1700万美元和工作室NOI减少260万美元[122] 现金流量情况 - 2024年第一季度经营活动产生的现金流量净额为6512.8万美元，2023年同期为9251.6万美元[11] - 2024年第一季度投资活动使用的现金流量净额为7136万美元，2023年同期为提供1049.9万美元[11] - 2024年第一季度融资活动提供的现金流量净额为2064.8万美元，2023年同期使用2.05848亿美元[11] - 2024年3月31日现金及现金等价物和受限现金期末余额为1.33572亿美元，2023年同期为1.82898亿美元[11] - 2024年第一季度经营活动提供净现金6512.8万美元，2023年同期为9251.6万美元[22] - 2024年第一季度投资活动使用净现金7136万美元，2023年同期提供净现金1049.9万美元[22] - 2024年第一季度融资活动提供净现金2064.8万美元，2023年同期使用净现金20584.8万美元[22] - 2024年第一季度现金及现金等价物和受限现金净增加1441.6万美元，2023年同期净减少10283.3万美元[22] - 截至2024年3月31日，现金及现金等价物和受限现金为1.33572亿美元，2023年同期为1.82898亿美元[22] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为6512.8万美元，较2023年同期减少2738.8万美元，降幅29.6%[129] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为7136万美元，较2023年同期增加8185.9万美元，增幅779.7%[129] 公司房产组合 - 截至2024年3月31日，公司合并投资组合有53处房产，总面积1600.37万平方英尺；非合并投资组合有5处房产，总面积361.13万平方英尺[24] - 截至2024年3月31日，公司拥有的房地产组合包括约1470万平方英尺的办公物业、约47个录音棚和170万平方英尺的工作室物业以及约320万平方英尺未开发密度权的土地物业[105] - 截至2024年3月31日，在建项目总可租赁面积约为101.9万平方英尺，未来开发项目总可租赁面积约为323.3589万平方英尺[112] - 截至2024年3月31日，正在重新定位的办公和工作室项目总面积为27.86万平方英尺[114] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2024年到期租约涉及面积116.1295万平方英尺，占组合的9.4%，年化基础租金6789.731万美元，每平方英尺58.47美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2025年到期租约涉及面积171.5751万平方英尺，占组合的13.8%，年化基础租金1.05195875亿美元，每平方英尺61.31美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2026年到期租约涉及面积67.9526万平方英尺，占组合的5.5%，年化基础租金4443.5466万美元，每平方英尺65.39美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2027年到期租约涉及面积94.3698万平方英尺，占组合的7.6%，年化基础租金6250.8568万美元，每平方英尺66.24美元[115] - 截至2024年3月31日，办公物业组合中，2028年到期租约涉及面积100.6221万平方英尺，占组合的8.1%，年化基础租金7903.1491万美元，每平方英尺78.54美元[115] 可变利益实体（VIE）情况 - 截至2024年3月31日，公司确定其运营合伙企业和19家合资企业符合可变利益实体（VIE）的定义，其中12家合并，7家非合并[26] - 截至2024年3月31日，公司运营合伙企业确定12个合资企业符合可变利益实体（VIE）定义并进行合并[27] - 截至2024年3月31日，公司确定7个合资企业为VIE但非主要受益人，采用权益法核算[30] 公司收购与股权交易 - 2024年第一季度，公司以4350万美元从合资伙伴手中购买Hudson 1455 Market, L.P. 45%的股权，交易完成后持有其100%股权[27] - 2024年第一季度公司无房地产收购、处置事项，2023年第一季度处置Skyway Landing物业获700万美元收益[41][44][45] - 2023年第一季度，公司处置非战略房产Skyway Landing，销售价格为10.2亿美元，销售收益为7000万美元[45] 公司租赁相关情况 - 截至2024年3月31日，计算使用权资产（ROU）和租赁负债的加权平均增量借款利率为5.6%，加权平均剩余租赁期限为22年[33] - 2024年第一季度，按ASC 606核算的辅助收入为2420万美元，其他收入为435.4万美元，工作室相关租户回收款为44.2万美元，管理费收入为112.5万美元，管理服务报销收入为115.6万美元[35] - 截至2024年3月31日，按ASC 606核算的辅助收入应收账款为811.6万美元，其他收入应收账款为120万美元[36] - 截至2024年3月31日，未来最低基本租金总计2.697601亿美元，2024年剩余时间为4290.83万美元[71] - 截至2024年3月31日，公司经营租赁协议剩余合同付款现值为3.84亿美元，使用权资产为3.701亿美元[72] - 2024年和2023年第一季度，可变租赁费用分别为210.2万美元和300.7万美元，最低租赁费用分别为1131.9万美元和1108.2万美元[73] 公司资产减值与摊销 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，商誉账面价值为2.641亿美元，2024年3月31日商誉未发生减值[38] - 公司至少每年对商誉和 indefinite - lived 无形资产进行减值测试，可先进行定性评估或直接进行定量评估[38] - 有限寿命无形资产按直线法在5 - 7年估计使用寿命内摊销，出现减值迹象时进行减值评估[38][39] - 2024年3月31日非房地产物业、厂房及设备净值为1.1975亿美元，较2023年12月31日的1.18783亿美元有所增加[46] - 2024年3月31日递延租赁成本和无形资产净值为3.19214亿美元，较2023年12月31日的3.2695亿美元有所减少[49] - 2024年第一季度，公司确认了与递延租赁成本和无形资产相关的摊销费用，其中递延租赁成本和在位租赁无形资产摊销为777.2万美元[49] 公司债务情况 - 截至2024年3月31日，公司无抵押和有抵押债务总额为40.48067亿美元，较2023年的3.960067亿美元有所增加[55] - 2024年第一季度，公司在无抵押循环信贷安排上净借款8800万美元，用于物业和业务收购等[62] - 公司未来最低本金还款计划显示，2025年需还款7.413亿美元，2026年需还款14.99767亿美元[63] - 截至2024年3月31日，公司无抵押循环信贷安排总容量为9亿美元，最高可增加至20亿美元[56] - 公司在2024年第一季度的利息支出为4408.9万美元，低于2023年同期的5380.7万美元[66] - 截至2024年3月31日，公司衍生品公允价值资产为1174.3万美元，高于2023年12月31日的589.2万美元[67] - 公司预计未来12个月内将有810万美元的

财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入为2.14亿美元,去年同期为2.523亿美元,主要由于资产出售、1455 Market大型租户搬出以及工作室阶段和服务使用率下降所致 [1][2] - 第一季度FFO(不含特殊项目)为2420万美元,每股0.17美元,去年同期为4970万美元,每股0.35美元,主要由于上述收入下降以及利息费用降低和非控股权益减少所致 [1][2] - 第一季度AFFO为2850万美元,每股0.19美元,去年同期为3500万美元,每股0.24美元,主要由于FFO变化以及经常性资本支出减少约1000万美元所致 [2] - 第一季度同店现金NOI为1.083亿美元,去年同期为1.244亿美元,主要受1455 Market和Sunset Las Palmas Studios两个大租户搬出的影响 [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁:第一季度签约超50万平方英尺,其中57%为新租约,为2022年第四季度以来最高水平 [3] - 办公物业租赁:期末在役物业出租率为80.5%,较上季度下降约140个基点,主要由于西雅图和湾区的中型租户搬出 [3] - 工作室业务:第一季度收入同比增长36%,主要由于Quixote业务的复苏 [3][4] - 工作室业务:Quixote在役阶段和运输资产的使用率较去年第三、四季度有所提高,但仍低于疫情前水平约30% [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区:第一季度签约占总签约的65%,包括82,000平方英尺的TDK InvenSense续租和扩租,以及54,000平方英尺的软件公司新租 [3] - 西雅图:华盛顿1000大楼已基本完工,专业服务和法律行业需求较为活跃,但大型科技需求恢复较慢 [4] - 贝尔维尤:第一季度录得77万平方英尺的中大型科技租赁,为该子市场带来巨大正面影响 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司持续专注于满足当前和未来员工需求,通过新建、翻新和改造资产组合,70%的在役物业建于2010年后 [2] - 公司在场地营造、零售租赁、活动策划等方面的专业能力,有助于提升整个物业组合的价值 [2] - 工作室业务方面,公司正在积极营销阶段和服务,但行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性 [8][9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济压力持续,联储可能维持更长时间的高利率 [1] - 办公物业方面,空置率和负吸纳仍然居高不下,但供给大幅减少有利于缓解 [1] - 工作室业务方面,行业复苏速度低于预期,主要受即将到期的工会合同谈判影响 [3][4] - 公司对办公物业的长期需求保持乐观,并将继续优化资产组合 [2][3][7] - 公司对工作室业务的长期基本面保持乐观,但短期内存在不确定性 [3][4] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Griffin 提问** 公司是否正式撤回全年指引,以及如何看待全年收益的走势 [5][6] **Mark Lammas 回答** 公司没有提供全年指引,主要是由于Quixote业务的不确定性,其他业务表现与预期一致,公司有信心在Quixote业务恢复正常后,能够恢复到之前的指引水平 [5][6] 问题2 **Blaine Heck 提问** 公司是否考虑通过剥离工作室业务等更大的战略举措来提升股价 [7] **Victor Coleman 回答** 公司正在评估工作室业务的各种外部战略选择,包括剥离等,以应对该业务的波动性,同时也在继续优化办公物业业务 [7][8][9] 问题3 **Peter Abramowitz 提问** 公司对Quixote业务的二季度预期如何 [10] **Harout Diramerian 回答** 公司预计Quixote业务在二季度将继续改善,但不及之前的预期,这也是公司未提供全年指引的主要原因 [10]

文章核心观点 - 公司本季度收入为2.1402亿美元,同比下降15.2%[1] - 公司本季度每股收益为0.17美元,去年同期为-0.14美元[1] - 公司收入低于分析师预期,但每股收益超出预期[2] 公司财务数据总结 收入 - 办公室租赁收入为1.7143亿美元,低于分析师预期的1.8332亿美元,同比下降15.4%[5] - 影棚租赁收入为1360万美元,高于分析师预期的1308万美元,同比下降16.3%[5] - 影棚服务收入及其他为2535万美元,高于分析师预期的2164万美元,同比下降13.7%[6] - 影棚总收入为3895万美元,高于分析师预期的3472万美元,同比下降14.6%[6] - 办公室总收入为1.7508亿美元,低于分析师预期的1.8415亿美元,同比下降15.3%[6] - 办公室服务收入及其他为365万美元,低于分析师预期的400万美元,同比下降8.3%[7] 利润 - 每股收益(稀释)为-0.37美元,好于分析师预期的-0.45美元[7]

租赁业务 - 2024年第一季度执行73份新租约和续约租约，总面积达508,615平方英尺，后续又签署157,000平方英尺新租约[2][4] - 第一季度末在役办公物业组合出租率79.0%，租用率80.5%；在役工作室组合过去12个月平均出租率76.9%，34个摄影棚租用率79.4%[4] 财务业绩 - 2024年第一季度总营收2.14亿美元，去年同期为2.523亿美元；净亏损5220万美元，去年同期为2040万美元[3] - 2024年第一季度总营收为2.14023亿美元，较2023年同期的2.52263亿美元下降15.16%[19] - 2024年第一季度净亏损为5335.5万美元，较2023年同期的1481.7万美元有所扩大[19] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为5220.2万美元，基本和摊薄每股亏损均为0.37美元，2023年同期分别为2042.5万美元和0.14美元[19] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为2204.1万美元，较2023年同期的4847.1万美元下降54.52%[20] - 2024年第一季度摊薄后每股FFO为0.15美元，较2023年同期的0.34美元下降55.88%[20] - 2024年第一季度调整后资金运营（AFFO）为2849.1万美元，较2023年同期的3504.3万美元下降18.7%[26] - 2024年第一季度办公租赁收入为1.71427亿美元，较2023年同期的2.02657亿美元下降15.41%[19] - 2024年第一季度工作室租赁收入为1360万美元，较2023年同期的1625.3万美元下降16.32%[19] - 2024年第一季度利息费用为4408.9万美元，较2023年同期的5380.7万美元下降18.06%[19] - 2024年第一季度净亏损5335.5万美元，2023年同期为1481.7万美元[27] - 2024年第一季度NOI为1.03967亿美元，2023年同期为1.40965亿美元[27] - 2024年第一季度同店办公室现金收入为1.67096亿美元，2023年同期为1.79404亿美元[27] - 2024年第一季度同店工作室现金收入为1914.4万美元，2023年同期为2190.4万美元[27] - 2024年第一季度同店办公室现金支出为6640.4万美元，2023年同期为6498.9万美元[27] - 2024年第一季度同店工作室现金支出为1154.2万美元，2023年同期为1192万美元[27] - 2024年第一季度同店NOI为1.05395亿美元，2023年同期为1.2502亿美元[27] - 2024年第一季度非同店NOI为 - 142.8万美元，2023年同期为1594.5万美元[27] 项目收购与开发 - 以4350万美元收购旧金山1455 Market项目合资伙伴45%的所有权权益[4] - 季度后基本完成西雅图54.6万平方英尺的Washington 1000办公开发项目和洛杉矶24.1万平方英尺的Sunset Glenoaks工作室开发项目[4] 流动性与股息 - 截至2024年3月31日，总流动性为7.343亿美元，包括1.143亿美元无限制现金及现金等价物和6.2亿美元未动用无抵押循环信贷额度[4] - 公司董事会恢复并宣布普通股季度股息为每股0.05美元，4.750% C系列累积优先股季度股息为每股0.296875美元[4] 业绩展望 - 提供第二季度FFO展望为每股摊薄后0.15 - 0.19美元，并更新2024年全年FFO展望的关键假设[5] - 预计2024年同店物业现金NOI增长率在 - 11.75%至 - 12.75%之间[8] 行业影响 - 电影和电视行业罢工后复苏慢于预期，公司对Quixote业务现金流可见度有限[3][6] 资产情况 - 截至2024年3月31日，公司总资产为82.51462亿美元，较2023年12月31日的82.8205亿美元有所下降[18] NOI定义与作用 - 公司将NOI定义为运营收入减去物业层面运营费用[28] - 公司认为现金基础的NOI有助于投资者衡量运营表现[29]

公司资本运营 - 公司通过运营、债务或发行合伙权益来获得所需资本[6] 租金收入来源 - 公司的租金收入主要来自科技和媒体娱乐行业的租户[10] 物业收购与运营风险 - 公司可能无法完成符合标准的物业收购，或无法成功运营物业[11] 外部资本依赖与债务限制 - 公司的增长依赖于无法控制的外部资本来源，现有债务可能限制业务活动[12] 抵押债务风险 - 抵押债务义务使公司面临可能被迫执行抵押的风险[13] 竞争与租户依赖 - 公司面临激烈竞争，依赖重要租户，可能无法续租、出租空置空间或无法达到要价租金[14] 地面租赁约束风险 - 部分物业受地面租赁约束，租赁终止或到期可能导致公司失去对物业的权益和租金收入权[15] 合资投资风险 - 合资投资可能受到缺乏独立决策权、对合资方财务状况的依赖以及与合资方之间的争端的不利影响[16] 内部控制系统风险 - 如果公司未能维持有效的内部控制系统，可能无法准确报告财务结果[17] 房地产行业风险 - 公司的业绩和价值受到与房地产资产和房地产行业相关的风险的影响，以及物业开发和重建的风险[18]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收入为2.234亿美元,同比下降17.2%,主要由于出售Skyway Landing、604 Arizona和3401 Exposition等资产,以及1455 Market和10900-10950 Washington的租户搬出,以及由于罢工导致工作室服务和其他收入减少 [23][24] - 2023年第四季度FFO(不含特殊项目)为1960万美元,每股0.14美元,同比下降72.1%,主要由于上述收入下降 [24] - 2023年第四季度AFFO为2150万美元,每股0.15美元,同比下降65.4% [25] - 2023年第四季度同店现金NOI为1.161亿美元,同比下降8.9%,主要由于1455 Market的大型租户搬出以及硅谷和旧金山半岛中型租户搬出,以及Sunset Las Palmas工作室单一租户退租 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业出租率下降120个基点至81.9%,主要由于出售One Westside资产 [16] - 工作室业务方面,在服务业务方面,第四季度收到部分长期租赁阶段的生产收入,导致照明、道具等服务收入增加7%,运输收入也增加约10% [19] - 工作室租赁率方面,在服务业务方面,第四季度有所回升,但仍低于2021年和2022年水平 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山湾区市场方面,第四季度签约432,000平方英尺,其中75%为续租,约65%位于旧金山湾区,包括GitHub在275 Brannan的57,000平方英尺续租 [16] - 洛杉矶市场方面,2023年电影电视制作总量同比下降约40%,其中剧本电视下降近70% [4] - 西雅图市场方面,大型租户需求尚未大幅回升,但公司正在积极展示Washington 1000项目的优势 [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司2023年完成了10亿美元的资产出售,提高了流动性,使公司能够应对至2025年第四季度的债务到期,并改善了杠杆指标 [5] - 公司正在积极推进Sunset Glenoaks和Washington 1000两个开发项目,并获得多项ESG荣誉 [5][11] - 公司未来一年的重点包括:积极租赁办公和工作室资产、执行机会性出售、推进纽约工作室开发项目、进一步降低杠杆和增强资产负债表 [12] - 公司认为AI技术是未来增长的重要驱动力,预计未来几年会有两三波AI相关的租赁需求增长 [7] - 公司认为从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年整体办公租赁活动较上年下降约10%,主要受到高利率和经济衰退担忧的影响 [4] - 公司认为,尽管联储1月份的言论未能大幅改善企业对办公租赁的看法,但公司核心行业和市场中仍存在多项有利趋势 [6] - 公司预计,随着SAG合同在12月获得批准,制作公司在1月仍然谨慎,制作水平可能要到下半年才会明显改善 [9] - 公司认为,随着AI技术的发展,以及大型科技公司和非科技公司对AI服务的需求增加,将带来第二、第三波的租赁需求增长 [7] - 公司认为,从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alexander Goldfarb提问** 对于公司的工作室业务,特别是第一季度指引和全年指引的走势,能否进一步解释? [33][34] **Victor Coleman回答** 公司预计,随着12月罢工结束,1月份生产活动仍然谨慎,但现有在拍摄的制作已经恢复,新的制作需要重新立项,这个过程有所延迟。公司预计下半年会有较大改善,第三、四季度会有较大增长。公司认为,今年可以收回去年因罢工损失的1亿美元NOI。[35][36] 问题2 **Blaine Heck提问** 公司是否能提供更多关于办公业务和工作室业务同店NOI的细分情况? [53][54] **Harout Diramerian回答** 公司不再单独披露办公和工作室业务的同店NOI,而是合并披露。如果将Quixote业务纳入同店范围,公司2024年同店NOI同比预计增长约5%。办公业务是拖累同店NOI的主要因素,主要受1455 Market大租户搬出和WeWork退租的影响。[54][55] 问题3 **Julien Blouin提问** 公司2024年G&A费用同比有所上升,是什么原因导致的?公司是否有机会降低G&A费用? [64][65] **Harout Diramerian回答** G&A费用上升主要是由于激励计划费用增加。这部分费用是与股价和收益挂钩的,意味着只有达到相关目标才会实际发生费用。公司会持续评估G&A费用,确保其合理。[65][66]