Industrial Logistics Properties Trust(ILPT)

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Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2022 Q2 - Quarterly Report
2022-07-27 05:02
公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日,公司投资组合包含412处合并物业,可出租面积约5970万平方英尺,其中93处物业为公司持有61%股权的合并合资企业所有[104] - 2022年2月25日,公司完成对MNR的收购,获得124处工业物业,可出租面积约2574.5万平方英尺,收购总价37.34485亿美元[105] - 2022年7月,合资企业以38000千美元收购佐治亚州奥古斯塔的一处物业,面积226000平方英尺,租约剩余14.9年[126] - 截至2022年6月30日,公司在非合并合资企业拥有18处物业权益,2022年3月和6月分别记录公允价值变动1610千美元和3337千美元,收到现金分红1322千美元和2642千美元[127] - 2022年7月,公司合资企业以约38,000美元购买佐治亚州奥古斯塔一处226,000平方英尺房产,租约剩余约14.9年[175] 物业出租率与租金情况 - 2022年6月30日,公司所有物业出租率为98.9%,可比物业出租率为99.3%;2021年同期分别为99.0%和98.9%[108] - 2022年第二季度和上半年,所有物业每平方英尺平均有效租金分别为7.26美元和6.95美元,2021年同期分别为6.29美元和6.31美元[110] - 2022年第二季度和上半年,新签和续租总面积分别为373.4万平方英尺和456.3万平方英尺,租金加权平均变化率分别为63.4%和52.1%[112] - 2022年第二季度和上半年,公司分别完成约13.8万平方英尺和19.4万平方英尺土地的租金重置,租金较之前分别提高约37.2%和36.8%[112] 租约到期情况 - 截至2022年6月30日,约2.1%的总出租面积和2.2%的年化租金收入对应的租约将于2022年12月31日前到期[114] - 2022 - 2031年各年租约到期的出租面积占比分别为2.1%、6.7%、8.2%、7.7%、4.7%、14.2%、8.3%、5.8%、3.6%、5.5%[115] 租户相关情况 - 截至2022年6月30日,联邦快递相关公司占公司总年化租金收入的29.2%,亚马逊相关公司占6.8%[116] - 联邦快递、亚马逊、家得宝三家租户租约面积占可出租面积35.2%,过去三个月租金收入44839美元占比41.8%,过去六个月租金收入64205美元占比35.9%[117] - 截至2022年6月30日,大陆物业和夏威夷物业分别占年化租金收入的71.0%和29.0%[117][118] - 夏威夷物业2022年7月1日至12月31日无租金重置,2023 - 2027年及以后租金重置金额分别为2085、1266、826、1296、17474千美元,总计22947千美元[120] - 公司经理RMR对租户进行评估,依据租户提供信息、公开信息或第三方信息评估租户信用状况[122] 收购与合资企业情况 - 2022年2月25日,公司完成对MNR的收购,收购总价3734485千美元,包括承担323432千美元的前MNR抵押贷款债务等[123] - 合并完成时,公司获得1385158千美元的过桥贷款和700000千美元的固定利率CMBS贷款[124] - 合并完成后,公司与机构投资者成立合资企业,投资者以587440千美元获得39%股权,公司保留61%股权,合资企业承担323432千美元债务并获得1400000千美元浮动利率CMBS贷款[125] - 合并后,公司持股61%的合资企业承担323,432美元原MNR抵押贷款,由11处房产担保[172] - 合并完成后,机构投资者以587,440美元从公司收购合资企业39%非控股权益,公司保留61%权益[177] 财务指标变化(2022年3 - 6月) - 2022年3月至6月租金收入为107,222千美元,较2021年同期的54,180千美元增加53,042千美元,增幅97.9%,主要源于收购处置活动、租赁业务及租金重置[130][133] - 2022年3月至6月房地产税为13,275千美元,较2021年同期的7,489千美元增加5,786千美元,增幅77.3%,主要因收购处置活动[130][134] - 2022年3月至6月其他运营费用为7,053千美元,较2021年同期的4,341千美元增加2,712千美元,增幅62.5%,主要源于收购处置活动[130][134] - 2022年3月至6月净营业收入为86,894千美元,较2021年同期的42,350千美元增加44,544千美元,增幅105.2%[130] - 2022年3月至6月折旧和摊销费用为42,699千美元,较2021年同期的11,830千美元增加30,869千美元,主要因收购处置活动[130][135] - 2022年3月至6月一般及行政费用为9,709千美元,较2021年同期的4,234千美元增加5,475千美元,增幅129.3%,主要因净收购活动致业务管理费增加[130][136] - 2022年3月至6月房地产减值损失为100,747千美元,用于将25处房产账面价值减记至估计公允价值[130][137] - 2022年3月至6月利息和其他收入为354千美元,较2021年同期增加,主要因现金余额增加及收到股权证券分红[130][138] - 2022年3月至6月利息费用为77,548千美元,较2021年同期的8,643千美元增加68,905千美元,主要因收购MNR致平均未偿余额增加及利率上升[130][139] - 2022年3月至6月归属于普通股股东的净亏损为143,539千美元,较2021年同期的净收入18,831千美元减少162,370千美元[130] 财务指标变化(2022年上半年) - 2022年上半年租赁收入为178,597千美元,较2021年的108,397千美元增加70,200千美元,增幅64.8%[145] - 2022年上半年总运营费用为36,536千美元,较2021年的24,053千美元增加12,483千美元,增幅51.9%[145] - 2022年上半年净运营收入为142,061千美元,较2021年的84,344千美元增加57,717千美元,增幅68.4%[145] - 2022年上半年折旧和摊销费用为65,577千美元,较2021年的24,508千美元增加41,069千美元,增幅167.6%[145] - 2022年上半年房地产减值损失为100,747千美元,2021年无此项损失[145] - 2022年上半年利息费用为118,547千美元,较2021年的17,384千美元增加101,163千美元[145] - 2022年上半年净亏损为161,108千美元,2021年净收入为38,168千美元,变动为亏损增加199,276千美元[145] - 2022年上半年归属于非控股股东的净亏损为11,055千美元,2021年无此项亏损[145] - 2022年上半年归属于普通股股东的净亏损为150,053千美元,2021年为38,168千美元,变动为亏损增加188,221千美元[145] - 2022年上半年基本和摊薄加权平均普通股股数分别为65,217千股和65,217千股,较2021年分别增加75千股和25千股[145] 季度与半年度财务对比 - 2022年和2021年Q2净亏损分别为151,321千美元和净利润18,831千美元,H1净亏损分别为161,108千美元和净利润38,168千美元[160] - 2022年和2021年Q2的NOI分别为86,894千美元和42,350千美元,H1分别为142,061千美元和84,344千美元[160] - 2022年和2021年Q2归属于普通股股东的FFO分别为 - 2,001千美元和29,955千美元,H1分别为6,101千美元和60,625千美元[162] - 2022年和2021年Q2归属于普通股股东的正常化FFO分别为28,302千美元和30,601千美元,H1分别为55,905千美元和61,271千美元[162] 公司资金与分红情况 - 截至2022年6月30日,公司持有现金291,866千美元,78.0%的年化租金收入来自投资级租户等,未来12个月到期租约仅占3.8%[163] - 2022年和2021年H1经营活动净现金分别为80,931千美元和62,607千美元,投资活动净现金分别为 - 3,416,022千美元和 - 34,628千美元,融资活动净现金分别为3,742,638千美元和 - 20,301千美元[164] - 2022年7月14日,公司将普通股季度现金分红率降至每股0.01美元[166] - 2022年上半年,公司向股东支付季度现金分红共计43,167美元,2022年7月14日宣布每股分红0.01美元,约650美元[185][186] 公司债务情况 - 截至2022年6月30日,浮动利率贷款加权平均年利率为4.04%,3个月和特定时段加权平均利率分别为3.61%和3.38%[167] - 截至2022年6月30日,过桥贷款加权平均年利率为4.20%,3个月和特定时段加权平均年利率分别为5.29%和5.23%[168] - 固定利率贷款加权平均固定年利率为4.42%,2032年3月到期[169] - 公司可用贷款所得资金收购MNR,浮动利率贷款2023年3月后可提前偿还最高28万美元,无溢价,其余需支付溢价[170] - 截至2022年6月30日,公司债务本金总额4,451,429美元,到期时间为2022 - 2038年[173] - 截至2022年6月30日,公司固定利率债务本金余额1,666,271美元,年利息费用70,534美元[199] - 公司65万美元和70万美元的抵押票据到期前只需支付利息,其余固定利率抵押票据到期前需分期偿还本金和利息[201] - 若抵押票据以比当前利率高或低1个百分点的利率再融资,公司年利息成本将增加或减少约1.6662万美元[201] - 假设无其他影响因素,利率即时变动1个百分点,公司固定利率债务公允价值将变动约10.6961万美元[202] - 截至2022年6月30日,公司未偿还浮动利率债务总计278.5158万美元,包括140万美元的浮动利率贷款和138.5158万美元的过桥贷款[204][206] - 过桥贷款 - 抵押贷款本金112.5982万美元,年利率3.03%,年利息费用3.4117万美元,2023年到期[204] - 过桥贷款 - 夹层贷款本金25.9176万美元,年利率9.28%,年利息费用2.4052万美元,2023年到期[204] - 浮动利率贷款本金140万美元,年利率4.05%,年利息费用5.67万美元,2024年3月到期,有三次一年展期选择权[204][205] - 公司为对冲SOFR利率变化风险,购买了SOFR执行利率为2.70%的过桥贷款和3.40%的浮动利率贷款的利率上限[206] - 截至2022年6月30日,利率为4.12%时,公司年浮动利率利息费用为11.4799万美元,每股收益影响为1.76美元;利率提高1个百分点至5.12%时,年浮动利率利息费用为14.2651万美元,每股收益影响为2.19美元[207] - 公司未来浮动利率债务未偿还金额的增减会使公司面临的浮动利率波动风险相应增减[208] 合资企业财务情况 - 2022年第二季度和上半年,合资企业净亏损中不归属于公司的部分分别为7,781美元和11,042美元,向其他投资者现金分配1,365,000美元[178] 资本化费用与估计债务情况 - 2022年第二季度和上半年,资本化的租户改进、租赁成本等费用分别为10,080美元和13,845美元,2021年同期为1,105美元和2,160美元[187] - 截至2022年6月30日,公司估计未支出的租赁相关债务为27,998美元[190]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2022 Q1 - Earnings Call Transcript
2022-04-28 00:37
财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总投资组合同店现金基础净营业收入(NOI)同比增长3.1%,其中夏威夷地区受一笔待处理的租约终止费用约200个基点的负面影响,剔除该费用后,夏威夷同店现金基础NOI增长8.5%,美国大陆地区同店现金基础NOI增长1.9% [31][32] - 调整后息税折旧摊销前利润(EBITDA)为5250万美元,同比增长约30% [32] - 第一季度正常化运营资金(FFO)为2760万美元,即每股0.42美元,受2021年底出售六处房产及租约终止费用影响,每股FFO减少0.06美元 [33] - 截至季度末,公司持有现金2.75亿美元,债务与年化调整后EBITDA比率为13.2倍,第一季度利息支出为4100万美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面,第一季度租赁总面积达88.5万平方英尺,租金较之前上涨27.9%,连续10个季度实现两位数增长,执行17份新租约和续租约,平均租期8.9年,第一季度经常性支出约350万美元,其中340万美元用于租户改进和租赁佣金 [23] - 夏威夷地区签署7份新租约,面积28.1万平方英尺,租金平均上涨61%,新泽西州一处16.7万平方英尺的房产续租,租金上涨29%,夏威夷三处租户的5.6万平方英尺租金重置,较之前租金高出36% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度,美国新工业租赁活动连续第六个季度超过2亿平方英尺,全国平均要价租金达到每平方英尺7.89美元,同比增长15.2%,全国空置率降至创纪录的3.3% [12] - 夏威夷工业市场空置率为1.4%,为历史最低 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成对Monmouth Real Estate Investment Corporation的收购,增加126处优质、专注电子商务的大陆房产,提升租户和地域多样性 [10] - 公司与RMR Group合作完成Monmouth房产的整合,目前唯一未完成的是减少债务,包括出售新成立合资企业的额外股权和处置30处Monmouth遗留房产 [15][17] - 公司计划通过出售合资企业股权、处置房产和建立新的循环信贷安排来降低杠杆率,目标是在2022年底前将债务与EBITDA比率降至约8倍 [37] - 公司与联邦快递在战略层面合作,支持其可持续发展计划,有望提前提高租金 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济、地缘政治和融资环境发生重大变化,但工业市场和运营基本面依然强劲,收购Monmouth将增强公司长期增长前景 [11] - 公司对收购带来的加速增长和增强竞争力的机会感到兴奋,凭借扩大的规模和优质的工业资产组合,公司有望利用强劲的需求环境、行业基本面和长期趋势推动长期增长 [38] 其他重要信息 - 2022年3月,公司迎来June Youngs加入董事会,她在供应链管理和企业物流领域拥有超30年经验 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度费用高于预期,是否与夏威夷租户和租约或Monmouth的一次性项目有关? - 第一季度有一些季节性一次性费用,如除雪等,但运营费用中没有与该租户相关的特定费用,融资过程导致第三方活动增加,但未来一般管理费用(G&A)应较为正常,第二季度通常有受托人股份授予 [41][43] 问题2: 近期利率飙升和宏观地缘政治事件是否改变公司完成Monmouth交易的展望? - 公司计划在第三季度末摆脱过渡贷款,可通过合资企业的额外股权、出售30处房产、新的循环信贷安排或手头现金来实现 [45] 问题3: 第一季度投资组合是否有异常空置情况,与Monmouth收购的时间安排是否有关? - Monmouth收购时入住率为97.9%,低于ILPT原有水平,目前一处空置房产已在意向书阶段,预计第二季度签署租约,入住率将回升 [46] 问题4: 计划出售的30处房产与保留的95处房产有何不同? - 这些房产是更大投资组合的代表,包括非联邦快递和联邦快递的房产,分布在佛罗里达、佐治亚、南卡罗来纳、亚利桑那等市场活跃和人口增长强劲的地区 [47] 问题5: 引入新的合资伙伴以降低杠杆率,是否意味着该伙伴持股超过50%并使债务从资产负债表中剥离? - 正确 [48] 问题6: 请详细说明夏威夷租约终止费用的情况? - 公司与一名租户的长期租约因租户公司负责人去世,租户寻求转租,公司找到替代租户并直接交易,因此终止原租约,新租户为投资级全国品牌,将提升夏威夷投资组合的形象 [53][55] 问题7: 新租户的绝对租金与原租户相比有何变化,每年变化多少? - 170万美元的费用中,约一半是冲销未来直线租金和当前收入,原租金约每年70万美元,新租约预计接近110万美元 [56] 问题8: 新租约何时开始,是否与原租金到期同时进行? - 预计新租约5月中旬开始 [57] 问题9: 夏威夷同店GAAP和现金NOI增长差异是否因租约终止导致? - 是的,GAAP包含全部170万美元费用,而现金NOI排除约一半的直线租金 [58] 问题10: 利率上升是否影响非核心Monmouth资产的销售和新合资伙伴的兴趣,是否会推高资本回报率? - 公司按单个房产营销,有超150个独特投资者感兴趣,买家可现金出价,债务市场对其决策影响不大 [60] 问题11: 是否能以类似估值出售类似股权给新合资伙伴,若估值不同会怎样? - 目前正在讨论,估值与第一个伙伴相同,股权比例在20% - 40%之间,尚未出现重新定价 [61] 问题12: 能否描述Monmouth出售和合资后FFO的运行率? - 下一季度模型与本季度相似,利率是一个敏感因素,过渡贷款期间利率每上升约50个基点,每股FFO将减少约0.04美元,完成房产销售后,该数字变为每股0.01美元 [62] 问题13: 本季度资产管理费是否不包括合资企业,是否与RMR分开计算? - 从RMR角度来看基本中性,合资企业有类似管理协议,ILPT可获得合资企业支付费用的抵免,本质上是一种过账 [67] 问题14: 预计7亿美元的资产销售,出售价格是否与购买价格相近? - 是的 [69] 问题15: 出售合资企业股权低于50%后,是否会进行非合并处理,是否有相关条款保持合并? - 这是一个标准的合资企业,与之前的类似,预计低于50%时可能会进行非合并处理,但需与会计师确认 [70] 问题16: 现有合资伙伴是否参与公司其他合资企业? - 是的 [71]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2022 Q1 - Quarterly Report
2022-04-27 06:09
公司物业资产情况 - 截至2022年3月31日,公司投资组合包含412处合并物业,可出租面积约5970万平方英尺,其中93处物业为公司持有61%股权的合并合资企业所有[94] - 2022年2月25日,公司完成对MNR的收购,获得124处工业物业,可出租面积约2574.5万平方英尺,收购总价373.4485万美元[95] - 收购完成后,公司与机构投资者就95处MNR物业成立合资企业,投资者获得39%股权,支付58.744万美元,公司保留61%股权[96] 物业出租率与租金情况 - 截至2022年3月31日,公司所有物业出租率为98.9%,可比物业出租率为99.3%,而2021年同期分别为98.6%和98.5%[97] - 2022年第一季度,公司所有物业每平方英尺平均有效租金为6.56美元,可比物业为6.25美元,2021年同期分别为6.31美元和6.33美元[100] - 2022年第一季度,公司新签和续租面积约82.9万平方英尺,加权平均租金较之前提高31.0%,加权平均租期为8.9年[102][104] - 2022年第一季度,公司完成夏威夷物业约5.6万平方英尺土地的租金重置,租金较之前提高35.8%[105] 租约到期与租户占比情况 - 截至2022年3月31日,约3.3%的总出租面积和3.6%的年化租金收入对应的租约将于2022年12月31日前到期[107] - 截至2022年3月31日,联邦快递占公司总年化租金收入的29.6%,亚马逊占7.0%,前13大租户合计占50.8%[110] - 2022年第一季度,公司约18.9%的租金收入来自联邦快递,亚马逊子公司在2022年和2021年第一季度分别占租金收入的7.9%和10.2%[112] - 截至2022年3月31日,内地物业占年化租金收入约72.7%,夏威夷物业占约27.3%[113][114] - 截至2022年3月31日,夏威夷物业年化租金收入中,1659.1万美元(占比4.1%)的租约将于2023年3月31日前到期,可出租面积的1.1%目前空置[117] 收购资金与合资企业情况 - 2022年2月25日,公司完成对MNR的收购,收购总价37.34485亿美元,包括承担3.23432亿美元现有MNR抵押贷款债务等[119] - 收购完成后,公司与机构投资者就95处MNR物业成立合资企业,投资者以5.8744亿美元获得39%非控股股权,公司保留61%股权[121] - 合资企业承担3.23432亿美元现有MNR抵押贷款债务,并获得14亿美元浮动利率CMBS贷款,年利率为SOFR加2.765%,2024年3月到期,有三次一年展期选择权[121] - 合并完成时,公司获得13.85158亿美元过桥贷款和7亿美元固定利率CMBS贷款[122] 未合并合资企业情况 - 2022年第一季度,公司未合并合资企业公允价值变动为172.7万美元,向公司现金分红132万美元[123] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度与2021年同期相比,租赁收入从5421.7万美元增至7137.5万美元,增幅31.6%[126] - 2022年第一季度与2021年同期相比,净运营收入从4199.4万美元增至5516.7万美元,增幅31.4%[126] - 2022年第一季度与2021年同期相比,归属于普通股股东的净亏损为651.4万美元,而2021年为净利润1933.7万美元,变动幅度为 - 133.7%[126] - 2022年第一季度净亏损978.7万美元,2021年同期净利润1933.7万美元[142] - 2022年第一季度NOI为5516.7万美元,2021年同期为4199.4万美元,其中夏威夷物业2022年为1929.4万美元,2021年为1999.2万美元;大陆物业2022年为3587.3万美元,2021年为2200.2万美元[142] - 2022年第一季度FFO归属于普通股股东为810.2万美元,2021年同期为3067万美元;Normalized FFO归属于普通股股东2022年为2760.3万美元,2021年为3067万美元[144] - 2022年第一季度经营活动提供净现金5663.9万美元,2021年同期为2965.2万美元;投资活动使用净现金344248.5万美元,2021年同期为78.9万美元;融资活动提供净现金377787.8万美元,2021年同期使用净现金2555万美元[147] 其他收支情况 - 2022年出售特定股权证券实现收益1232美元[133] - 2022年终止75万美元无担保信贷安排产生债务提前清偿损失[135] - 2022年2 - 3月持有特定股权证券获得股息收入[134] 利率与贷款情况 - 截至2022年3月31日,浮动利率贷款加权平均年利率为3.06%,2 - 3月加权平均利率为3.011%;过桥贷款加权平均年利率为3.214%,2 - 3月加权平均利率为3.143%[150][151] - 2022年2月25日,公司子公司获得固定利率贷款,年利率为4.417%,2032年3月到期[152] - 公司可在2023年3月后提前偿还高达28万美元的浮动利率贷款,无溢价,其余需支付溢价;可随时提前偿还过桥贷款,但需支付破损成本;2031年9月起可无溢价提前偿还固定利率贷款[153] - 截至2022年3月31日,公司拥有445.6808万美元债务,计划在2022 - 2038年到期[156] - 合并后,公司与机构投资者成立合资企业,投资者以58.744万美元获得39%非控股权益,公司保留61%权益,合资企业承担32.3432万美元现有抵押贷款[158] - 截至2022年3月31日,公司主要债务包括138.5158万美元过桥贷款、140万美元浮动利率贷款、70万美元固定利率贷款、65万美元抵押贷款和32.165万美元合资企业抵押贷款[171] - 截至2022年3月31日,公司未偿还的固定利率债务本金余额为167.165万美元,年利息费用为7.0731万美元[176] - 若固定利率抵押贷款以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资,公司年利息成本将增加或减少约1.6717万美元;利率假设立即变动1个百分点,固定利率债务公允价值将变动约5.5883万美元[178][179] - 截至2022年3月31日,公司未偿还浮动利率债务总额为2785158美元[183] - 浮动利率贷款本金余额为1400000美元,年利率3.060%,年利息费用42840美元,2024年到期[181] - 过桥贷款(抵押)本金余额为1125982美元,年利率2.040%,年利息费用22970美元,2023年到期[181] - 过桥贷款(夹层)本金余额为259176美元,年利率8.290%,年利息费用21486美元,2023年到期[181] - 过桥贷款要求按SOFR加1.75%(贷款协议)和8.00%(夹层贷款协议)的年利率支付利息[183] - 浮动利率贷款要求按SOFR加2.765%的年利率支付利息,有三次一年期展期选择权[183] - 公司为对冲SOFR利率变化风险,购买了执行利率为2.70%(过桥贷款)和3.40%(浮动利率贷款)的利率上限[183] - 2022年3月31日,利率为3.13%时,年浮动利率利息费用为87296美元,每股收益影响为1.34美元[184] - 利率提高一个百分点至4.13%时,年浮动利率利息费用为115148美元,每股收益影响为1.77美元[184] - 浮动利率贷款于2024年3月到期,有三次一年期展期选择权[182] 股东分红情况 - 2022年第一季度,公司向股东支付季度现金分红2.1584万美元;2022年4月14日,宣布每股0.33美元的季度分红,约2.16万美元,预计5月19日支付[165][166] 资本化金额情况 - 2022年和2021年第一季度,资本化的租户改进、租赁成本、建筑改进及开发和重建活动金额分别为3765美元和1055美元[167] 未支付债务估计情况 - 截至2022年3月31日,公司估计未支付的租赁相关债务为2.87万美元[170] 债务偿还计划 - 公司预计用出售30处待售房产的收益偿还债务[149]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2021 Q4 - Earnings Call Transcript
2022-02-17 04:09
财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度,公司总投资组合相同物业的现金基础净营业收入(NOI)同比增长4.5%,主要得益于夏威夷地区新租赁活动和入住率提高,带动该地区增长10% [26] - 第四季度正常化运营资金(FFO)为3170万美元,即每股0.49美元,同比增长5%,这一增长反映了公司相同物业的表现,以及一般和行政费用同比下降15%,主要是业务管理费和股份支付费用下降所致 [26] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润(EBITDA)为4220万美元,季度末债务与EBITDA比率为4.8倍,较上一季度下降约1倍 [27] - 公司年末总流动性为5.97亿美元,包括2900万美元现金和5.68亿美元循环信贷额度可用资金 [28] - 1月份,公司宣布向股东支付常规季度股息,每股0.33美元,按当前股价计算,年化股息收益率约为6%,股息支付率在正常化FFO的70%以下 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年,公司签订70份新租约和续约租约,涉及约310万平方英尺,租赁量接近2020年的三倍,租金比之前高出14.1%,平均租期9.6年,每平方英尺每年的租赁资本和优惠承诺为0.35美元;还完成10份夏威夷土地租约,涉及46.2万平方英尺,租金比之前高出约33.2% [19] - 第四季度,公司完成19份新租约和续约租约,总计120万平方英尺,平均租期10.2年,每平方英尺每年的租赁资本承诺为0.28美元 [20] - 第四季度资本支出410万美元,约三分之二用于租户改进和租赁条件,主要在大陆地区;还完成与七个租户的33.6万平方英尺租金重置,租金比之前高出32.1% [21] - 第四季度租赁总面积达160万平方英尺,租金较上一年度上涨15.1% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2021年12月31日,公司投资组合包括31个州的288个仓库和配送物业,总面积约3400万平方英尺,入住率达99.2%,较上一季度提高20个基点,较上一年度提高80个基点 [16] - 大陆投资组合包括30个州的62个物业,总面积约1730万平方英尺,出租率达100%;夏威夷地区物业面积1670万平方英尺,季度末入住率为98.3%,较上一年度提高110个基点 [16] - 2022年,公司总年化收入的5.8%将到期续约,主要受夏威夷地区影响,该地区9.8%的年化收入将到期;目前租赁管道强劲,正在跟进52笔交易,涉及约550万平方英尺,其中夏威夷44笔交易涉及410万平方英尺,大陆8笔交易涉及140万平方英尺,预计近期将转化28%的管道交易 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划以约40亿美元收购Monmouth Real Estate Investment Corporation,自11月宣布以来,一直专注于执行融资和整合计划,预计在获得Monmouth股东批准后,本月晚些时候完成交易 [11][12] - 公司将通过合资企业股权、有担保债务和过桥贷款融资收购,交易完成后将进行物业处置以降低杠杆 [11][29] - 公司已确定Monmouth部分物业进行出售,这些物业具有地理多样性,市场需求增长强劲,租户质量高,预计本月底进入市场,年中完成交易 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者对零售商品的线上和线下支出处于历史高位,电子商务的扩张以及库存管理理念从“即时”向“以防万一”的转变,为工业领域创造了良好环境,需求持续超过供应,可用空间不足导致空置率创历史新低,实际租金上涨 [15] - 公司对2021年取得的成绩感到鼓舞,预计2022年将继续保持增长,租赁势头将延续,有望利用市场动态实现有利的租赁条款 [22][25] 其他重要信息 - 12月下旬,公司将六处近期收购的物业出售给一家合资企业,总价2.06亿美元,实现收益1100万美元,资本化率低于5%;这六处物业总面积250万平方英尺,加权平均剩余租期四年;交易完成后,合资企业拥有12个州的18处工业物业,总面积1170万平方英尺;公司在合资企业中持有22%的股权,并计划为这六处物业安排约1.34亿美元的抵押贷款,相关债务融资完成后,公司从该合资企业交易中获得的净收益约为1.9亿美元 [9][10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1:Monmouth交易中出售资产的金额范围及特定物业类型或租户 - 公司最初估计出售资产金额在4亿至13亿美元之间,目前估计处于中间水平;出售的物业组合代表了更大的Monmouth投资组合,其中会有一些联邦快递(FedEx)的物业,也有其他非联邦快递租赁的物业 [35] 问题2:2022 - 2023年建模时出售资产金额的参考 - 公司表示,待投票通过和交易完成后会有SEC文件要求,届时将提供更多信息;目前预计出售金额可能处于中间水平,合资企业股权可能处于较低水平,之前提供的范围仍然适用,可以据此建模 [36] 问题3:2022年租金增长是否与2021年相似 - 公司认为2022年租金增长将与2021年保持一致 [37] 问题4:信用额度延期及利率情况 - 公司进行了六个月的延期以提供灵活性,交易完成方式将对其产生重大影响;很可能部分通过过桥贷款完成交易,过桥贷款将取代循环信贷额度;未来过桥贷款到期后,将设立新的再融资信贷额度;目前根据指示性定价,固定利率可能在3% - 3.5%之间,浮动利率可能在SOFR基础上加2% - 2.25% [40] 问题5:Monmouth交易后净债务与EBITDA比率的峰值及目标 - 比率峰值难以预测,取决于合资企业股权的流入和资产出售情况;预计到2022年底或2023年,该比率将在6 - 8倍之间 [41] 问题6:M&R交易的最终资本结构确定时间及是否引入新合资伙伴 - 公司倾向于先与一个伙伴完成交易,之后再引入新伙伴;交易完成后将发布新闻稿,提供初始融资细节以及后续可能的变化信息 [44][45] 问题7:季度内对合资企业贡献物业的估值确定方式 - 公司与现有合资伙伴关系良好,在收购物业时就与伙伴讨论并分享了评估情况;最初两笔物业的融资因各种原因未成功,耗时6 - 9个月,之后将六处物业一起进行融资;由于时间推移,伙伴同意按收购成本将物业纳入合资企业,最初两笔物业价值增加了2% [47][48][49] 问题8:将现有资产出售或贡献给合资企业的估值过程 - 公司在合资企业协议中没有与伙伴商定具体的估值公式;如果考虑出售或贡献过去收购的物业,将根据当前市场情况进行估值,公司每天都在评估交易,对不同市场和属性的工业物业市场价格有较好的把握 [53] 问题9:是否还有近期收购的资产按购买价格出售给合资企业的类似协议 - 没有其他类似协议 [56] 问题10:本季度大陆投资组合超过90万平方英尺续约活动的原因 - 主要是俄亥俄州一处64.5万平方英尺的大型租约,租户考虑将业务整合到州外其他设施,公司主动与租户协商,延长了七年租期,共获得十年租期;公司未提供租户改进费用,但减免了部分租金以激励租户留用;若排除该交易,本季度租金涨幅将从15%提高到32% [58] 问题11:夏威夷市场需求趋势及2022年续约情况 - 公司对2022年夏威夷市场的租赁活动和续约情况感到乐观,租户通常反应较慢,但现在他们担心没有续约选项,会主动与公司沟通,要求提供扩张机会或续约,公司在租期方面没有遇到太大阻力,有信心实现目标;2022年有一处7万平方英尺的空置物业正在积极营销 [60][61] 问题12:2022年夏威夷租金调整预期 - 公司预计将延续约30%的租金涨幅 [67] 问题13:第四季度大陆和夏威夷同店数据差异的原因 - 大陆投资组合基本持平,运营现金NOI略有下降,主要是由于一笔停车场销售和一项超出租户可报销上限的工作;若排除该因素,大陆投资组合将略有增长 [68] 问题14:大陆同店的正常化运营率 - 公司认为大陆同店的正常化运营率可能在0.5% - 1%之间,由于部分长期租约和通胀成本的影响,短期内可能会有一定增长 [69] 问题15:租金递增的平均幅度 - 大陆地区租金递增幅度约为2% - 2.5%,夏威夷地区为2.5% - 3.5% [72] 问题16:导致大陆运营率低于租金递增幅度的原因 - 主要是一些租户对运营费用设置了上限,例如一个50万美元的停车场项目,可报销金额仅为10万美元,且部分租约不允许将费用分摊到多年,从而影响了报销收入 [73] 问题17:该问题是否仅存在于大陆地区 - 是的,这主要是与大陆地区大型成熟租户谈判租约时出现的问题 [74] 问题18:Monmouth投资组合对同店增长的影响 - 公司认为Monmouth投资组合与现有投资组合类似,部分租户可全额报销运营费用,部分租户自行承担所有运营和资本费用,部分租户设置了上限,预计不会对同店增长产生重大影响 [75] 问题19:Monmouth资产出售的时间安排 - 资产出售将与股东投票同时启动,鉴于工业物业市场情况,营销期不会很长,从交易达成到完成可能约45天,预计第二季度末完成资产出售 [79][80] 问题20:资产出售和合资企业安排的时间关系 - 这里讨论的是与Monmouth交易相关的资产出售,合资企业方面,公司倾向于在交易完成时设立,但具体时间还需看情况,将在月底提供更多信息 [81] 问题21:相关信息披露是在股东投票后、交易完成前还是交易完成后 - 信息披露将在交易完成后进行 [82] 问题22:交易完成后是否会发布包含更多数据的SEC文件 - 公司计划在交易完成后的工作日发布新闻稿,说明交易完成方式 [83] 问题23:股东投票和交易完成之间是否有关于结构等方面的沟通 - 两者之间只有五个工作日,时间较短 [84] 问题24:合资伙伴是现有活跃伙伴还是新伙伴 - 公司将尽快公布相关信息 [85]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2021 Q4 - Annual Report
2022-02-16 05:45
公司融资安排 - 公司有7.5亿美元无担保循环信贷安排用于营运资金和一般业务[57] - 2019年1月公司获得6.5亿美元抵押贷款,由位于夏威夷瓦胡岛的186处、960万可出租平方英尺的房产作抵押[57] - 为蒙茅斯交易融资,公司获得最高40亿美元的过桥贷款承诺[57] 公司人员与治理结构 - 截至2021年12月31日,RMR LLC有近600名全职员工[64] - 截至2021年12月31日,公司董事会由6名受托人组成,其中4名为独立受托人[65] - 截至2021年12月31日,公司董事会女性成员占比16.7%,代表性不足的少数族裔成员占比16.7%[65] 公司业务部门 - 截至2021年12月31日,公司有一个运营部门,即拥有和租赁包括工业和物流建筑及租赁工业用地的物业[70] 公司REIT税收资格相关 - 公司自2018纳税年度起选择按房地产投资信托(REIT)纳税[79] - 公司2018 - 2021年符合REIT税收资格,未来运营有望继续满足要求,但无法确保特定年份仍符合[81] - 若公司未能符合REIT税收资格,将按C类公司缴纳联邦所得税,股东也按C类公司股东纳税,且未来四年将被取消REIT税收资格[82][83][86] - 若继续符合REIT税收资格,一般不对分配给股东的金额缴纳联邦所得税,但在多种情况下仍可能需缴税,如未分配的应税收入按常规公司所得税税率征税等[84] - 若有“禁止交易”的净收入,需按100%的税率缴税;若未满足75%或95%的总收入测试,也可能按100%的税率缴税[84] - 若未满足REIT资产测试(非5%或10%资产测试的轻微失败),需缴纳至少50,000美元或最高常规公司所得税税率乘以不合格资产产生的净收入的税款[84] - 若未满足IRC的任何规定导致不符合REIT税收资格(非REIT总收入测试或资产测试违规),每次失败需缴纳50,000美元罚款[84] - 若未在日历年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入和任何以前期间未分配的应税收入,需对未分配部分征收4%的不可扣除消费税[84] - REIT资格要求包括由受托人或董事管理、受益所有权由可转让股份证明等多项条件,其中在每个纳税年度的最后半年,价值不超过50%的流通股不得由五个或更少的“个人”直接或间接拥有[87][88] - 若未满足REIT资格条件(1) - (7),且能证明是由于合理原因而非故意疏忽,每次可免除资格丧失,但需缴纳50,000美元罚款[91] - 公司每年需满足两个总收入测试以维持REIT税收资格,至少75%的总收入来自房地产相关投资,至少95%的总收入由符合75%测试的收入等组成 [101] - 若租金中个人财产租赁部分不超过总租金的15%,则该部分租金可视为“房地产租金” [105] - 公司需满足75%和95%的总收入测试以符合REIT税收资格,若未满足且因合理原因非故意疏忽,可申请救济,但需对未达标的金额征收100%的税[110] - 每个日历年季度末,公司需满足资产百分比测试,包括至少75%的总资产价值为“房地产资产”、不超过25%为特定证券等多项要求[115] - 若未满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试,且未在季度结束后30天内纠正,若资产价值不超过1000万美元则可免责,否则需满足一定条件才能继续符合REIT税收资格[114] - 公司需进行年度分配,分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”和90%的税后净收入(如有)之和减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[121] - 税法一般将可扣除的净利息费用限制在“调整后应税收入”的30%,公司已选择作为房地产贸易或业务,预计不受此限制[118] - 若未达到90%的分配要求,可向IRS申请豁免;若未分配全部净资本收益和“房地产投资信托应税收入”,将按常规企业所得税税率对未分配金额征税,并可能面临4%的消费税[119] - 公司若未能支付足够股息,可在以后年份支付“不足股息”,但会收取利息费用[121] - 公司收购C公司后,除进行特定选举外,被收购实体及其子公司将成为QRSs,公司将继承其联邦所得税属性,可能产生内置收益税风险和额外分配要求[123] - 若公司继承C公司的房地产资产并在五年内出售,可能需对内置收益缴纳企业所得税[124] - 公司收购C公司后,需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司收益和利润,否则需支付利息费用[125] 公司子公司REIT相关 - 公司的全资子公司(除TRS外)一般视为合格REIT子公司,其资产、负债和收支项目视为公司的;公司通过合伙企业投资房地产时,按比例拥有合伙企业的收入和资产[92][93] - 子公司REIT股份是REIT母公司75%资产测试的合格房地产资产,若子公司不满足REIT资格要求,母公司REIT资格和税收可能受影响[94] - 公司与子公司REIT于2020年第一季度提交保护性TRS选举,后续每年1月重申,直至子公司所有权低于10% [95] - 公司作为REIT,投资TRS的证券价值不得超过季度末总资产价值的20% [97] - TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的公司自动成为TRS [98] - 若TRS向关联REIT支付的金额超过公平交易水平,REIT需缴纳100%的消费税 [100] - 若TRS获得至少150%的直接成本补偿,可适用消费税安全港例外 [100] 公司资产处置与收益税收 - 公司处置资产的收益一般符合75%和95%总收入测试,不会是经销商收益或需缴纳100%惩罚税 [109] - 除止赎房产销售外,公司销售库存或主要用于销售的财产的收益可能需缴纳100%惩罚税 [108] 公司股东税收相关 - 非公司制美国股东总调整收入不超阈值时,长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税率为15%;超阈值时为20%[134] - 公司股东可能需将最多20%的资本利得股息按普通收入处理[135] - 美国股东需对净投资收入缴纳3.8%的医疗保险税,前提是总调整收入超阈值[143] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票,单年税务损失超10000万美元或规定组合纳税年度超20000万美元,需向美国国税局披露[144] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票,单年税务损失超2000万美元或规定组合纳税年度超4000万美元,需向美国国税局披露[144] - 自然人未披露应报告交易的年度最高罚款为10000美元,其他情况为50000美元[144] - 公司预计对股东进行现金、实物等形式的分配,分配的美国联邦所得税处理因股东身份而异[133] - 若公司选择保留净资本利得收入,将按常规公司资本利得税率纳税,美国股东按比例纳税并获抵免或退款[138] - 非美国股东收到公司分配且未指定为资本利得股息的款项,按普通收入股息处理,一般需按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣,若有税收协定可适用较低税率[151] - 若公司某类股份未在美国家证券交易所上市,且分配款项归因于美国不动产权益出售或交换所得,非美国股东需按与美国贸易或业务有效关联的收益纳税,适用预扣代理需预扣最多21%的资本利得股息分配款[154][155] - 若公司股份不是美国不动产权益,非美国股东出售股份的收益一般无需缴纳美国联邦所得税或预扣;若某类股份在美国家证券交易所上市,或公司是“国内控制”的房地产投资信托(REIT),股份不构成美国不动产权益;若公司是“国内控制”的REIT,需满足前五年内非美国股东直接或间接持有的股份价值低于50% [156][157] - 若出售公司股份的收益需缴纳美国联邦所得税,非美国股东按美国股东处理,需进行全面的联邦所得税申报,购买方需预扣15%的购买价格并上缴美国国税局[158] - 美国股东收到公司股份分配或出售所得款项时,若未正确填写IRS Form W - 9或类似表格,可能需进行备用预扣,备用预扣金额一般可退还或抵税[160] - 非美国股东收到公司股份分配款项时,需向适用预扣代理正确证明其非美国股东身份,否则一般需进行备用预扣;出售股份所得款项若通过经纪商外国办公室收取,即使未填写适用表格,也可能无需信息报告和备用预扣[161] - 非美国金融机构和其他非美国实体若未遵守识别美国人员账户和投资的尽职调查和报告要求,可能需缴纳30%的美国预扣税[162] 公司税收政策变动影响 - 公司及其股东的税收待遇可能随时因立法、司法或行政行动而改变,可能有追溯效力,税收法律修订可能影响公司作为REIT的资格及股东投资后果[163] 公司员工退休相关法律责任 - 员工退休收入保障法案(ERISA)计划、基奥计划和个人退休账户的受托人若违反信托责任,可能对计划损失承担个人责任,还可能面临最高20%的民事罚款[165] - 考虑投资公司证券的受托人若有疑虑,应咨询法律顾问,公司及承销商不保证投资符合所有相关法律要求或适合特定安排[166] 公司债务情况 - 截至2021年12月31日,公司未偿还的固定利率债务为两笔夏威夷186处房产的抵押贷款,本金均为650,000千美元,年利率4.31%,年利息费用均为28,015千美元,2029年到期[350] - 若固定利率抵押贷款以高出或低于当前利率1个百分点的利率进行再融资,公司年利息成本将增加或减少约6,500千美元[351] - 假设利率立即变动1个百分点,固定利率债务的公允价值将变动约42,600千美元[353] - 截至2021年12月31日,公司浮动利率债务为循环信贷安排下的182,000千美元,到期日为2022年6月29日[354] - 利率为1.41%时,182,000千美元浮动利率债务年利息费用为2,566千美元,利率提高1个百分点至2.41%,年利息费用为4,386千美元,每股收益影响从(0.04)变为(0.07)[355] - 若循环信贷安排全额提取750,000千美元,利率为1.41%时,年利息费用为10,575千美元,利率提高1个百分点至2.41%,年利息费用为18,075千美元,每股收益影响从(0.16)变为(0.28)[356] 公司利率相关情况 - 截至2021年12月31日,LIBOR已在新合同中逐步淘汰,预计到2023年6月30日在现有合同中逐步淘汰[358] 公司股份持有与转让相关 - 公司认为普通股已并将保持广泛持有,预计未来发行的任何股权类别也将如此,广泛持有的标准是由100个以上独立于发行人和彼此的投资者持有[170] - 公司认为信托声明对股份转让施加的限制不会导致股份无法“自由转让”,且预计未来不会施加不符合规定的转让限制[172] - 公司律师认为,假设各类别股份广泛持有且无其他限制转让的情况,公司股份不会因信托声明中的转让限制而无法“自由转让”,目前发行在外的各类别股份为公开发行证券,购买公司股份的计划资产不会被视为“计划资产”[173] 蒙茅斯交易相关 - 若蒙茅斯交易未完成,公司在特定情况下有权获得终止费,且认为收取终止费不影响公司作为房地产投资信托基金的纳税资格[128] 公司折旧相关 - 公司可对折旧性不动产按直线法在40年内折旧,个人财产在适用较短期间内折旧[131]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2021 Q3 - Earnings Call Transcript
2021-10-29 02:43
财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化运营资金(normalized FFO)为每股0.46美元,与去年同期持平,尽管合资企业进行了非合并处理 [8] - 同物业现金净运营收入(cash NOI)同比增长3.4% [9] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润(Adjusted EBITDA)为4120万美元,季度末债务与EBITDA比率为5.8倍,较去年同期约低1.5倍,较上一季度因孟菲斯投资组合收购略有上升 [25] - 第三季度资本支出约340万美元,略超一半用于租户改善和租赁成本,其余用于整个投资组合的建筑改善 [26] - 本月初宣布向股东支付常规季度股息每股0.33美元,将于11月18日支付给10月25日登记在册的股东,按今日早盘股价计算,年化股息收益率为4.7%,归一化FFO派息率仅72% [27] - 截至9月30日,总流动性约4.4亿美元,包括手头现金4400万美元和循环信贷额度可用资金3.96亿美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租户方面,超70%的年化租金收入来自投资级评级租户或子公司,或来自夏威夷的安全土地租赁,美国大陆投资级租户或子公司占收入超一半,前20大租户占总年化租金收入44%,亚马逊是最大租户,占年化收入近10%,联邦快递和Restoration Hardware分别约占4%和3% [14] - 租赁方面,第三季度执行了81.8万平方英尺的租赁,租金比之前高出20.5%,执行了15份新租约和续约租约,面积约77.1万平方英尺,租金比之前高出19.5%,平均租期8.2年,每平方英尺每年租赁资本承诺为0.40美元 [18] - 物业方面,截至9月30日,投资组合包括33个州的294个仓库和配送物业,总面积约3600万平方英尺,70%的大陆投资组合位于前30大工业市场,加权平均剩余租期约9年,整体入住率99%,较去年同期提高20个基点,大陆投资组合有68个物业,总面积约1980万平方英尺,全部租出,夏威夷物业面积1670万平方英尺,季度末入住率97.8%,较去年提高70个基点 [15][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 孟菲斯是前15大工业市场之一,2021年租金增长近7%,自2017年以来增长超26% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购具有稳定现金流和良好风险调整后回报的优质物业,尽管工业房地产行业收购竞争激烈,资本化率持续下降,但公司凭借适度的资产负债表杠杆和健康的流动性,有能力寻求更多机会以补充投资组合并推动现金流增长 [10][11] - 公司不打算出售资产,而是专注于增长,目前有不错的收购机会管道 [40] - 公司愿意适度增加杠杆,利用债务进行资本部署,同时考虑将部分收购的物业出售给合资企业并保留22%的权益,以偿还债务并为收购提供更多资金 [36][42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产行业受益于强劲的基本面顺风,对收购的竞争激烈 [11] - 由于创纪录的净吸纳量、租金上涨、低空置率和新供应限制等市场条件,一些租户已与公司进行提前续约讨论,公司将专注于实现有利的租赁条款以推动投资组合增长 [21] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播 [3] - 会议包含前瞻性陈述,实际结果可能与预测有重大差异,公司无义务修改或公开披露这些陈述的修订结果 [4] - 会议将讨论非GAAP数据,相关数据与净收入的对账以及计算可分配现金的组件可在公司网站上找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司信贷安排到期的计划 - 公司的信贷安排有两个6个月的延期选项,还有一个多月时间决定是否行使,目前已与银行进行沟通,可能在未来几周做出决定 [31][32] 问题2: 公司寻求投资级评级的想法 - 公司上市后曾有寻求投资级评级的方向,但目前看到私募和公开市场的估值存在脱节,通过合资伙伴筹集了有吸引力的股权资本,未来可能继续这样做,而不是以大幅低于资产净值的价格发行股票,同时公司认为目前的股权资本成本下,会更多利用债务,本季度杠杆率略有上升,未来将继续寻求增值的资本部署 [34][36] 问题3: 孟菲斯新收购物业的续租想法 - 孟菲斯是一个强劲的工业市场,收购的建筑为A级建筑,两个较大租户的租金低于市场水平,剩余租期相对较短,即使租户搬走,公司认为重新出租这些空间的时间也会相对较短,是多种因素的综合考虑 [37] 问题4: 公司潜在的处置机会 - 公司目前没有考虑处置资产,专注于增长,今年早些时候出售了不符合投资标准的物业,目前对投资组合总体满意,在当前投资市场中很难用更好的收益率替代现有物业的收益率 [40][41] 问题5: 公司投资的资金来源和对杠杆率上升的看法 - 公司对杠杆率适度上升感到舒适,有一个表外合资企业,合资伙伴正在评估承担公司最近收购的部分物业的可能性,若处置资产,会将其出售给合资企业并保留22%的权益,用所得款项偿还债务,为收购提供更多资金 [42][43]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2021 Q3 - Quarterly Report
2021-10-28 05:00
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-38342 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 82-2809631 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or O ...
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2021 Q2 - Earnings Call Transcript
2021-07-31 12:16
财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化运营资金(normalized FFO)为3060万美元,即每股0.47美元,与去年同期持平,尽管合资企业进行了资产剥离 [10] - 调整后息税折旧摊销前利润(Adjusted EBITDA)为4090万美元,季度末债务与EBITDA比率为5.3倍,约为一年前的一半 [30] - 第二季度总投资组合同店现金净营业收入(NOI)增长1.4%,其中夏威夷增长1.7%,大陆增长1.1% [28] - 第二季度资本支出约为110万美元,其中100万美元用于建筑改进和租赁成本等经常性资本支出 [31] - 本月初宣布向股东派发常规季度股息,每股0.33美元,按昨日收盘价计算,年化股息收益率约为4.9%,股息支付率为归一化FFO的70% [31] - 截至6月30日,公司总流动性约为5.37亿美元,其中现金3100万美元,循环信贷额度可用资金5.06亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2021年6月30日,公司投资组合包括32个州的291处仓库和配送物业,总面积约3500万平方英尺,整体入住率升至99%,较上一季度提高40个基点 [17] - 大陆投资组合包括31个州的65处物业,总面积1800万平方英尺,入住率为100%;夏威夷物业和土地面积为1700万平方英尺,季度末入住率为97.8%,较上一季度提高80个基点 [17][18] - 投资组合加权平均剩余租赁期限约为9年 [18] - 前20大租户占总年化租金收入的45%,其中亚马逊、联邦快递和Restoration Hardware分别约占总年化租金收入的10%、5%和3%;投资级评级租户或其子公司占大陆收入的一半以上,超过70%的收入来自投资级评级租户、其子公司或夏威夷的安全土地租赁 [19][20] - 第二季度执行了56.4万平方英尺的租赁和租金重置,平均租金上涨约18%;执行了13份新租约和续租约,面积约48.5万平方英尺,租金较之前提高14.2%,平均租赁期限为7.6年,每平方英尺每年的租赁资本承诺为0.35美元 [12][21] - 夏威夷表现强劲,签署了11份租约,租金上涨28.5%,为三年来公认会计准则租金的最高涨幅;另外两份租金重置涉及面积7.9万平方英尺,租金较之前提高37.4% [22] - 2021年下半年到期的年化租金收入不足1%;到2024年底,约30%的投资组合租约将到期;2022年,8.7%的年化租金收入将到期,主要来自夏威夷的13.1% [23] - 目前的业务管道包括58笔交易,涉及面积430万平方英尺,其中夏威夷48笔交易,面积210万平方英尺,大陆10笔交易,面积220万平方英尺,预计近期转化率为28% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司前三大市场中,夏威夷占51%,俄亥俄州、南卡罗来纳州和印第安纳州分别占总年化租金收入的7%、5%和5% [20] - 2018 - 2019年收购交易的资本化率在6%左右,目前市场资本化率通常在4%以下,部分市场偶尔低于4%,较之前下降超过200个基点 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计新收购仍将是增长的关键驱动力,目前有稳定的收购机会管道,并将继续评估 [14] - 虽然短期内开发可能不是公司增长的主要驱动力,但会继续评估在投资组合中可用土地上进行建设或扩建的潜力 [14] - 公司在收购时保持谨慎,会追求符合收购标准、补充投资组合并提高股东风险调整后回报的机会 [14][15] - 工业资产市场竞争激烈,行业顺风强劲 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩亮点包括同店现金NOI增长、物业需求强劲、租赁势头良好和高入住率,对未来增长持乐观态度 [9] - 随着夏威夷取消对接种疫苗旅客的强制隔离,航空客运量增加,零售支出上升,租户状况良好,未出现对租金上涨的抵制 [36] - 公司有信心应对2022年夏威夷的租约到期问题,通过与第三方经纪公司合作,已取得一定进展,并有健康的业务管道 [60][62] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播,会议包含前瞻性陈述,实际结果可能与预测有重大差异 [5] - 会议将讨论非公认会计准则数据,相关数据与净收入的调节以及计算可分配现金(CAD)的组成部分可在公司网站上找到 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 夏威夷租户压力是否缓解以及租金上涨是否有阻力 - 自7月8日夏威夷取消对接种疫苗旅客的强制隔离后,航空客运量增加,零售支出上升,租户状况良好,未出现对租金上涨的抵制 [36] 问题2: 公司对达拉斯土地开发的意愿、资金和时间安排 - 董事会支持开发达拉斯土地的想法,但地块不大,开发后的建筑在投资组合中占比不高;开发收益率高于当前收购收益率;目前正在进行分区工作,预计一年后开始动工 [38][39] 问题3: 在高知名度市场获取开发用地的难易程度 - 公司主要关注现有物业的收购,获取开发用地不是主要重点;公司现有投资组合中,TravelCenters of America的一些旅行中心有多余土地,可能为物流企业提供战略机会 [40][41] 问题4: 业务管道中处于高级阶段的28%项目的相关情况 - 大部分处于高级阶段的项目在夏威夷,预计夏威夷租金将有15% - 20%的涨幅,大陆涨幅不太明确,预计为5% - 10% [45] 问题5: 上述项目的现金租金涨幅 - 夏威夷每年租金涨幅在2.5% - 3%,大陆在2% - 2.5% [46] 问题6: 购买不产生当前收入的土地与购买产生收入资产的考虑 - 达拉斯土地购买金额较小,对投资活动影响不大;公司积极追求收购活动,但会考虑资本成本和风险调整后回报,在不同市场会根据租户信用质量、开发情况和租金续约时间等因素调整收购策略 [47][48] 问题7: 过去两年收购目标的资本化率变化 - 2018 - 2019年收购交易的资本化率在6%左右,目前市场资本化率通常在4%以下,部分市场偶尔低于4%,较之前下降超过200个基点 [49] 问题8: 为何不更激进地承担租赁风险 - 公司评估过承担更多风险,但由于在全国市场有良好的业务覆盖,对市场风险有更深入的了解,会根据团队提供的信息和第三方来源,承担可接受的风险 [52][53] 问题9: 收购管道的具体情况和完成交易的信心 - 公司有正在谈判购买和销售协议、进行尽职调查的交易,也有进入后续轮次的交易,还有正在进行承保的大量物业;希望在下次电话会议上能详细介绍一些完成的交易 [57][58] 问题10: 夏威夷租赁和重置过程的具体方法和与以往的差异 - 历史上公司直接处理所有续约,2022年由于续约量较大,制定了新计划,约40%直接处理,60%委托第三方经纪公司;目前已签署的2022年到期租约中,只有4份是通过经纪公司完成的;引入经纪公司后,租户对续约更加重视,业务进展良好 [60][62] 问题11: 合资企业投资组合中今年到期租约的情况 - 上周已完成该租约的五年续约 [63] 问题12: 公司对公共对公共并购或收购大型投资组合的看法 - 公司通常会评估此类机会,无论交易规模大小,都会进行审查并提交信贷委员会和董事会 [69] 问题13: 夏威夷资产在实现最大NOI后的货币化考虑 - 夏威夷市场在2023年有短暂间歇,2024年有280万平方英尺(占17.1%)的租约到期,租金持续增长,公司暂无出售资产的意愿 [74]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2021 Q2 - Earnings Call Presentation
2021-07-30 04:08
业绩总结 - 截至2021年6月30日,公司拥有291个物业,总可租赁面积约为3520.1万平方英尺[45] - 第二季度2021年租金收入为54180千美元,同比持平[47] - 第二季度2021年归属于普通股股东的净收入为18831千美元,同比下降2.6%[55] - 第二季度2021年归属于普通股股东的正常化FFO为30601千美元,同比持平[55] - 第二季度2021年总费用为28540千美元,较2020年第二季度的37344千美元下降约23.6%[59] - 2021年第二季度的EBITDA为39346千美元,较2020年同期的45201千美元下降了12.5%[93] - 2021年第二季度的NOI为42350千美元,较2020年同期的40782千美元增长了3.9%[120] - 2021年第二季度的FFO为29955千美元,较2020年同期的30689千美元下降了2.4%[102] 用户数据 - 截至2021年6月30日,公司的流动信贷额度为244000千美元,利率为1.400%[62] - 截至2021年6月30日,公司的未合并合资企业的物业数量为1个,面积为9227千平方英尺,入住率为100%[83] - 主要租户中,亚马逊占总年化租金收入的9.9%[142] - 投资级评级的租户占大陆物业年化租金收入的32.8%[139] - 截至2021年6月30日,租户中投资级评级及其子公司的比例为51.0%[139] 未来展望 - 2021年到2029年间,预计到期的租赁合同中,2021年的到期租赁占总年租金收入的5.6%[85] - 2022年到期的租赁面积为2602千平方英尺,占总到期租赁面积的7.5%[145] - 2024年到期的年化租金收入为29505千美元,占总年化租金收入的13.8%[145] - 2026年及以后的到期租赁面积为8889千平方英尺,占总到期租赁面积的25.6%[145] 新产品和新技术研发 - 新签租约面积为114千平方英尺,续租面积为371千平方英尺,总租赁活动为485千平方英尺[136] - 新租约的GAAP租金变化为12.3%,续租的GAAP租金变化为14.7%[133] - 新租约的每平方英尺租赁成本为6.06美元,续租的每平方英尺租赁成本为1.62美元[133] 负面信息 - 第二季度2021年归属于普通股股东的净收入同比下降2.6%[55] - 2021年第二季度的租金收入较2020年第二季度下降约16.5%[59] - 截至2021年6月30日,公司的净收入较2020年同期下降了30.9%[88] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2021年6月30日,总资产为1934687千美元,较2021年3月31日增长1.3%[55] - 截至2021年6月30日,总负债为935610千美元,较2021年3月31日增长3.1%[55] - 每股净收入为0.29美元,同比下降3.3%[55] - 年化每股分红为1.32美元,年化分红收益率为5.0%[55] - 正常化FFO的派息比率为70.2%[55]
Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) - 2021 Q2 - Quarterly Report
2021-07-29 04:31
公司物业投资组合情况 - 截至2021年6月30日,公司投资组合包含291处全资物业,可出租面积约3520万平方英尺,还持有非合并合资企业22%股权,该企业拥有12处物业,可出租面积约920万平方英尺[64] 公司合并物业出租相关情况 - 截至2021年6月30日,公司合并物业出租率约99.0%,租户259个,加权平均剩余租期约9.2年[64] 租户租金延期支付情况 - 截至2021年7月26日,公司批准部分租户延期支付租金3753美元,占2021年6月30日年化租金收入约1.8%[65] 物业数量、面积及出租率变化情况 - 2021年6月30日与2020年6月30日相比,全部物业数量从301处降至291处,可出租面积从4375.9万平方英尺降至3520.1万平方英尺,出租率从98.8%升至99.0%[67] 平均有效租金变化情况 - 2021年3个月和6个月平均有效租金每平方英尺分别为6.29美元和6.31美元,高于2020年的6.02美元和6.01美元[69] 新租和续租可出租面积及租金变化率情况 - 2021年3个月和6个月新租和续租可出租面积分别为48.5万平方英尺和110.5万平方英尺,加权平均租金变化率分别为14.2%和15.2%[71] 夏威夷物业租金重置情况 - 2021年3个月和6个月,公司完成夏威夷物业约7.9万平方英尺土地租金重置,租金较之前提高约37.4%[72] 短期租约到期情况 - 截至2021年6月30日,约0.2%的总出租面积和约0.4%的年化租金收入的租约将于2021年12月31日前到期[74] 各年到期租约出租面积及收入占比情况 - 2022 - 2029年各年到期租约的出租面积占比分别为7.5%、7.4%、19.4%、7.3%、3.0%、13.1%、8.1%、4.9%,年化租金收入占比分别为8.7%、7.9%、13.8%、6.6%、3.4%、11.5%、9.2%、2.5%[75] 租约加权平均剩余租期情况 - 截至2021年6月30日,租约加权平均剩余租期按出租面积和年化租金收入计算分别为8.1年和9.2年[75] 主要租户租赁情况 - 截至2021年6月30日,占公司年化租金收入1%以上的租户中,亚马逊租赁面积3869千平方英尺,占总租赁面积11.1%,年化租金收入占比9.9%;联邦快递租赁面积952千平方英尺,占总租赁面积2.7%,年化租金收入占比4.5%等,所有租户总租赁面积19474千平方英尺,占比56.1%,年化租金收入占比49.7%[77] 大陆物业租金收入占比情况 - 截至2021年6月30日,大陆物业约占公司年化租金收入的49.4%[78] 夏威夷物业租金收入占比情况 - 截至2021年6月30日,夏威夷物业约占公司年化租金收入的50.6%[79] 夏威夷物业租金重置计划收入情况 - 截至2021年6月30日,夏威夷物业2021年7月1日 - 12月31日计划重置的年化租金收入为701千美元,2022年为3237千美元,2023年为2535千美元,2024年为2103千美元,2025年为3115千美元,2026年及以后为16990千美元,总计28681千美元[82] 短期到期租约及空置面积情况 - 截至2021年6月30日,公司年化租金收入中有3447千美元(占比1.6%)的租约将于2022年6月30日前到期,可出租面积的1.0%目前空置[82] 2021年上半年物业收购情况 - 2021年上半年,公司收购了位于得克萨斯州达拉斯市场的一块可开发土地和俄亥俄州哥伦布市的一处物业,总面积357504平方英尺,总购买价格33700千美元,不包括381千美元的收购相关成本[84] 2020年上半年合资企业交易情况 - 2020年上半年,公司与一家亚洲机构投资者就美国大陆的12处物业成立合资企业,获得108266千美元,出让39%股权,保留61%股权,发生交易成本626千美元[85] 2020年合资企业亏损及分配情况 - 2020年3月和6月,合资企业净亏损中不归属于公司的部分分别为264千美元和416千美元,合资企业现金分配总计4867千美元,其中1898千美元给第一家合资企业投资者[86] 2020年股权出售情况 - 2020年11月,公司向另一家第三方机构投资者出售39%股权,保留22%股权,自出售日起采用权益法核算合资企业[87] 2021年合资企业投资及分配情况 - 2021年3月和6月,公司对合资企业投资的公允价值分别增加1876千美元和4457千美元,合资企业向公司现金分配分别为660千美元和1320千美元[88][89] 2021年Q2财务指标变化情况 - 2021年Q2租赁收入为54180千美元,较2020年Q2的65110千美元减少10930千美元,降幅16.8%[92] - 2021年Q2运营总费用为11830千美元,较2020年Q2的13973千美元减少2143千美元,降幅15.3%[92] - 2021年Q2净营业收入为42350千美元,较2020年Q2的51137千美元减少8787千美元,降幅17.2%[92] - 2021年Q2其他费用总计16710千美元,较2020年Q2的23371千美元减少6661千美元,降幅28.5%[92] - 2021年Q2利息费用为8643千美元,较2020年Q2的13205千美元减少4562千美元,降幅34.5%[92] - 2021年Q2净收入为18831千美元,较2020年Q2的14557千美元增加4274千美元,增幅29.4%[92] - 2021年Q2归属于普通股股东的净收入为18831千美元,较2020年Q2的14821千美元增加4010千美元,增幅27.1%[92] - 2021年Q2基本加权平均流通普通股为65146千股,较2020年Q2的65089千股增加57千股,增幅0.1%[92] - 2021年Q2摊薄加权平均流通普通股为65207千股,较2020年Q2的65091千股增加116千股,增幅0.2%[92] - 2021年Q2归属于普通股股东的每股净收入为0.29美元,较2020年Q2的0.23美元增加0.06美元,增幅26.1%[92] 2021年上半年财务指标变化情况 - 2021年上半年租金收入为10839.7万美元,2020年为12938.8万美元,减少2099.1万美元,降幅16.2%[107] - 2021年上半年房地产税为1473.6万美元,2020年为1774.3万美元,减少300.7万美元,降幅16.9%[107] - 2021年上半年其他运营费用为931.7万美元,2020年为1022.2万美元,减少90.5万美元,降幅8.9%[107] - 2021年上半年净营业收入为8434.4万美元,2020年为10142.3万美元,减少1707.9万美元,降幅16.8%[107] - 2021年上半年折旧和摊销费用为2450.8万美元,2020年为3681.5万美元,减少1230.7万美元,降幅33.4%[107] - 2021年上半年总其他费用为3314.4万美元,2020年为4649.2万美元,减少1334.8万美元,降幅28.7%[107] - 2021年上半年利息收入为0,2020年为11.3万美元,减少11.3万美元,降幅100%[107] - 2021年上半年利息费用为1738.4万美元,2020年为2772.4万美元,减少1034万美元,降幅37.3%[107] - 2021年上半年净收入为3816.8万美元,2020年为2725.1万美元,增加1091.7万美元,增幅40.1%[107] - 2021年上半年归属于普通股股东的净收入为3816.8万美元,2020年为2766.7万美元,增加1050.1万美元,增幅38%[107] 2021年和2020年Q2及H1归属于普通股股东净收入情况 - 2021年和2020年Q2及H1归属于普通股股东的净收入分别为1.88亿美元、1.48亿美元、3.82亿美元和2.77亿美元[125] 公司资金及租户情况 - 截至2021年7月26日,公司循环信贷额度可用资金为5.06亿美元,71.7%的年化租金收入来自投资级租户等,仅1.6%的年化租金收入来自未来12个月到期的租约[127] 2021年和2020年H1现金流量情况 - 2021年和2020年H1经营活动提供的净现金分别为6.26亿美元和6.29亿美元,投资活动使用的净现金分别为3.46亿美元和7.44亿美元,融资活动使用的净现金分别为2.03亿美元和提供2.39亿美元[128] 2021年Q2土地收购及建设计划情况 - 2021年Q2公司以231.9万美元收购一块可开发土地,预计花费1270万美元建造用于租赁的建筑[129] 公司现金及信贷额度情况 - 截至2021年6月30日,公司现金及现金等价物为3051.2万美元,循环信贷额度未偿还金额为2.44亿美元,可用额度为5.06亿美元,年利率为1.40%[130] 公司除循环信贷额度外债务情况 - 截至2021年6月30日,公司除循环信贷额度外的债务为6.5亿美元,定于2029年到期[131] 2020年合资企业股权变动情况 - 2020年H1公司与亚洲机构投资者成立合资企业,获得1.08亿美元,持有61%股权,2020年11月出售39%股权后保留22%股权[132][134] 2021年公司分红情况 - 2021年H1公司向股东支付季度现金分红总计4309.9万美元,2021年7月15日宣布向普通股股东派发每股0.33美元的季度分红,约2155万美元[140][141] 2021年和2020年Q2及H1资本化金额情况 - 2021年和2020年Q2及H1资本化的租户改进、租赁成本等金额分别为110.5万美元、108.5万美元、216万美元和261.6万美元[142] 公司未支出租赁相关债务情况 - 截至2021年6月30日,公司估计未支出的租赁相关债务为173万美元[143] 公司主要债务情况 - 2021年6月30日,公司主要债务包括循环信贷安排下的未偿还借款和6.5亿美元的无追索权抵押贷款[144] 公司信贷协议遵守情况 - 公司信贷协议规定,在发生特定违约事件时,需加速支付所有未偿还金额,截至2021年6月30日,公司遵守信贷协议所有条款[145] 公司循环信贷安排交叉违约条款情况 - 公司循环信贷安排对2.5万美元以上的有追索权债务和5万美元以上的无追索权债务有交叉违约条款[147] 公司抵押贷款协议遵守情况 - 抵押贷款协议要求公司维持至少2.5亿美元的最低合并净资产和至少1500万美元的流动性,截至2021年6月30日,公司遵守该协议所有条款[148] 公司固定利率债务情况 - 2021年6月30日,公司未偿还固定利率债务为6.5亿美元的抵押票据,年利率4.31%,年利息支出2801.5万美元[151] 固定利率债务再融资利息成本变化情况 - 若抵押票据以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资,公司年利息成本将增加或减少约650万美元[152] 固定利率债务公允价值变动情况 - 假设其他因素不变,利率即时变动1个百分点,固定利率债务公允价值将变动约4572.9万美元[153] 公司浮动利率债务情况 - 2021年6月30日,公司浮动利率债务为循环信贷安排下的2.44亿美元,年利率1.4%,年利息支出341.6万美元[154][155] 浮动利率债务利息支出及每股收益影响情况 - 利率提高1个百分点,公司年浮动利率利息支出将从341.6万美元增至585.6万美元,每股收益影响从 - 0.05美元变为 - 0.09美元[155] LIBOR停用对公司协议利率计算的影响情况 - LIBOR预计在2021年12月31日对新合同停用,2023年6月30日对现有合同停用,公司不确定LIBOR停用后协议利率计算能否近似当前计算方式[158]