公司债务情况 - 公司有7.5亿美元无担保循环信贷安排用于营运资金和一般业务[61] - 2019年1月，公司获得6.5亿美元抵押贷款，由夏威夷瓦胡岛186处、960万可出租平方英尺的房产担保[61] - 2019年4月，公司因收购承担5700万美元有担保抵押票据[61] - 2019年10月，公司获得3.5亿美元抵押贷款，由美国大陆11处、约820万可出租平方英尺的房产担保[61] - 截至2020年12月31日，公司未偿还的固定利率债务为650000千美元，年利率4.31%，年利息费用28015千美元，2029年到期[349] - 若固定利率债务以高于或低于当前利率1个百分点的利率再融资，公司年利息成本将增加或减少约6500千美元[350] - 假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约50181千美元[351] - 截至2020年12月31日，公司浮动利率债务为221000千美元，年利率1.70%，年利息费用3757千美元[352][353] - 利率提高1个百分点，浮动利率债务年利息费用将增至5967千美元，每股收益影响为 - 0.09[353] - 若2020年12月31日循环信贷额度全额提取，利率1.70%时，年利息费用为12750千美元；利率提高1个百分点，年利息费用将增至20250千美元，每股收益影响为 - 0.31[355] 公司人员与业务线情况 - 截至2020年12月31日，RMR LLC在美国总部和地区办事处有超600名全职员工[67] - 截至2020年12月31日，公司有一个运营部门，即拥有和租赁包括工业和物流建筑及租赁工业用地的房产[71] 公司REIT税收资格情况 - 公司自2018纳税年度起选择按《国内税收法》第856至860节作为房地产投资信托基金（REIT）纳税[80] - 公司2018 - 2020年符合REIT税收资格，未来有望继续满足要求[82] - 若未通过REIT资格测试，将按C类公司纳税，股东也按C类公司股东纳税[83] - 未分配的“房地产投资信托应税收入”按常规企业所得税税率征税[84] - “禁止交易”净收入按100%税率征税[84] - 未满足75%或95%总收入测试，按100%税率对差额征税[84] - 未满足REIT资产测试，需缴纳至少50,000美元或最高常规企业所得税税率乘以不合格资产净收入的税[84] - 未满足IRC规定致无法获得REIT税收资格，每次违规罚款50,000美元[84] - 未按要求分配，需对未分配部分征收4%不可抵扣消费税[84] - 收购REIT资产可能需对内置收益缴纳联邦所得税[84] - 若未满足REIT资格条件但因合理原因非故意疏忽，每次违规罚款50,000美元[91] - 子公司REIT股份是母公司REIT 75%资产测试的合格房地产资产，若子公司不满足REIT资格要求，会影响母公司REIT资格[94] - 公司与子公司REIT于2020年第一季度提交保护性TRS选举，并于2021年1月重申，所有权低于10%时可能停止[96] - 公司投资TRS证券的价值不得超过季度末总资产价值的20%[97] - TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的非REIT公司自动成为TRS[98] - 若TRS向关联REIT支付的金额超过公平交易，REIT将被征收100%的消费税[100] - 公司需满足两个总收入测试以维持REIT资格，每年至少75%的总收入来自房地产相关投资，至少95%的总收入为合格收入[101] - 租金要符合“房地产租金”定义，需满足多项要求，如租金金额不基于收入或利润、公司对租户的所有权不超过10%等[102] - 若租赁中个人财产租金占比不超过15%，则该部分租金可视为“房地产租金”[102] - 除止赎房产销售外，公司销售库存或主要用于销售的财产所得收益可能被视为禁止交易，征收100%的惩罚性税[105] - 公司认为未来资产处置收益通常能满足75%和95%的总收入测试，不会是经销商收益或需缴纳100%惩罚性税[106] - 公司需满足75%和95%的总收入测试以符合REIT税收资格，若未满足且因合理原因非故意疏忽，可申请救济但需缴纳100%的税[108] - 每个应税年度各日历季度末，公司需满足资产百分比测试，至少75%的总资产价值须为“房地产资产”，不超过25%为特定证券等[111] - 若未满足5%、10%资产测试且未在30天内纠正，资产价值不超1000万美元可获豁免，否则需满足一定条件[112] - 公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”和90%的税后净收入之和减去非现金收入超5%的部分[116] - 净利息费用扣除一般限于调整后应税收入的30%，2019 - 2020年提高至50%，公司选择作为房地产贸易业务不受此限[116] - 若未达到90%分配要求，因之前为满足4%消费税要求进行分配可获IRS豁免，否则将按公司所得税税率征税并缴纳4%消费税[118] 公司收购C公司相关税务情况 - 公司未来可能收购C公司，收购后资产、负债等将视为公司的，可能面临内置收益税和额外分配要求[122] - 若收购C公司资产，在特定情况下出售资产可能需缴纳内置收益税，出售后次年应税股息可能按优惠税率征税[123] - 收购C公司后，需在交易发生的应税年度结束前分配继承的C公司收益和利润，否则需支付利息[124] 公司资产税基与折旧情况 - 公司资产初始税基一般为收购成本，可折旧的房地产按直线法在40年内折旧，个人财产在较短适用期间折旧[125] 公司上市情况 - 公司首次公开发行并在纳斯达克上市2000万股普通股[126] 美国股东税务情况 - 非公司制美国股东调整后总收入未超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税税率为15%；超阈值则为20%[130] - 公司指定的资本利得股息，部分将按特定类别股份持有人当年获得的总股息占所有类别股份持有人总股息的比例分配[135] - 美国股东出售或交换公司股份，若持有期超一年，为长期资本损益；持有六个月及以下的股份出售或交换损失，在持有期内公司支付的长期资本利得股息范围内，视为长期资本损失[138] - 美国个人、遗产或信托股东，总调整收入超阈值，需对净投资收入（含公司股息和股份处置收益）缴纳3.8%的医疗保险税[139] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股份，单一年度税务损失超1000万美元或规定组合年度超2000万美元，需向美国国税局披露[141] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股份，单一年度税务损失超200万美元或规定组合年度超400万美元，需向美国国税局披露[141] - 自然人未披露应报告交易，年度最高罚款1万美元；其他情况为5万美元[141] - 非公司制美国股东为购买公司股份借款，利息扣除一般限于投资者净投资收入[142] - 公司向免税养老金计划、个人退休账户或其他合格免税实体股东的分配，在特定条件下不构成无关业务应税收入[144] - 美国股东未正确提供纳税人识别号和认证，可能被预扣部分分配或收益，并面临IRS处罚[157] 非美国股东税务情况 - 非美国股东收到公司非资本利得股息分配，一般按30%税率缴纳美国联邦所得税和预扣税，若符合条件可按较低条约税率[147] - 若公司股票未在美国家证券交易所上市，非美国股东收到归因于美国不动产权益出售收益的分配，适用最高21%预扣税，企业股东可能需缴纳最高30%分支机构利润税[151] - 若公司股票不是美国不动产权益，非美国股东出售股票的收益一般无需缴纳美国联邦所得税和预扣税[152] - 若公司股票在美国家证券交易所上市，或公司是“国内控制”的房地产投资信托（即过去五年内非美国股东直接或间接持有的股票价值低于50%），公司股票不构成美国不动产权益[153] - 若出售公司股票的收益需缴纳美国联邦所得税，非美国股东按美国股东处理，购买方需预扣15%的购买价格[154] 金融机构与受托人相关情况 - 非美国金融机构和实体未遵守尽职调查和报告要求，适用支付款项30%的美国预扣税[159] - 员工退休收入保障法案（ERISA）计划的受托人若违反信托责任，可能承担个人责任和最高20%的民事罚款[163] - 受托人考虑投资公司证券，需考虑是否满足ERISA多元化要求、投资是否审慎、是否有授权等[164] 税务政策变动影响 - 公司及其股东的税务处理可能随时因立法、司法或行政行动而改变，且可能有追溯效力[161] LIBOR相关情况 - LIBOR预计2021年12月31日对新合同停用，2023年6月30日对现有合同停用[357] - 公司循环信贷协议下的借款利率基于LIBOR，未来债务利息可能也基于LIBOR[357] 公司股份转让与性质情况 - 公司认为信托声明对股份转让的限制不影响股份“自由转让”[171] - 公司律师认为，假设股份“广泛持有”且无其他限制转让的事实和情况，公司股份为公开交易证券，资产不会被视为ERISA计划或非ERISA计划的“计划资产”[172]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度组合实现同比1.6%的正常化运营资金（FFO）增长 [12] - 第四季度总组合同物业现金基础净营业收入（NOI）同比下降1.8%，排除百分比租金确认时间变化影响后，同物业现金基础NOI同比增加20个基点 [35][36] - 第四季度末债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍，较一年前降低3倍，调整合资企业权益出售后，该比率将稳定在5倍多 [41] - 截至12月31日，总流动性为5.52亿美元，包括约2300万美元现金和5.29亿美元循环信贷额度可用资金 [41] - 2020年第四季度资本支出约320万美元，约三分之二用于租户改进和租赁成本，其余用于建筑改进 [42] - 1月宣布向股东支付常规季度股息每股0.33美元，年化股息收益率约6%，正常化FFO派息率略低于72%，调整合资企业权益出售后约为75% [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年新签和续租约110万平方英尺，租金较之前高14.7%，平均租期11年，每平方英尺每年租赁资本和优惠承诺仅0.17美元；第四季度新签和续租11份租约，面积25.3万平方英尺，租金较之前高14.1%，平均租期13年，每平方英尺每年租赁资本承诺仅0.15美元 [27][28] - 2020年完成夏威夷190万平方英尺土地租金重置，租金较之前高约20% [27] - 2021年到期租约占总年化收入1.4%，2022年到期租约占9.8%，主要受夏威夷影响，当地14.6%年化收入租约到期 [30] - 目前租赁管道有330万平方英尺，包括15.3万平方英尺新潜在客户，可部分消化组合中53.2万平方英尺空置空间 [32] - 每月租金收取率持续高于98%，已批准租金延期总额320万美元，已收回超100万美元，占比超30% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2020年12月31日，组合包括31个州289处仓库和配送物业，总面积约3500万平方英尺，出租率98.5%，不包括贡献给合资企业的12处共920万平方英尺物业 [23] - 大陆组合包括30个州63处物业，总面积1800万平方英尺，年末出租率99.7%；夏威夷组合包括1700万平方英尺工业土地和物业，出租率97.2% [24] - 公司前20大租户占总年化租金收入47%，亚马逊、联邦快递和Restoration Hardware分别占约10%、5%和3%；投资级评级租户或其子公司占大陆收入超一半，组合超70%收入来自投资级租户或夏威夷土地租赁，组合加权平均剩余租期约10年 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购战略是投资于满足电商增长需求、能产生稳定现金流的现代优质多元化资产，主要关注前30大工业市场位置优越、由优质信用租户长期承租的物业，也会考虑小目标填充位置和有扩张机会的物业 [14][15] - 第四季度提交8处价值超5.25亿美元物业的意向书，2020年全年提交28处总价值超18亿美元物业的意向书，通常是所追求交易的入围者 [16] - 12月下旬以4400万美元收购堪萨斯城一处64.5万平方英尺工业建筑，该物业为A级单租户，100%净租赁，剩余租期约12年，位于堪萨斯城最大且增长最快的子市场 [17] - 工业房地产竞争激烈，公司保持审慎投资态度 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情推动电商对消费品、杂货、家居用品和装修的需求，成为工业房地产的催化剂，零售商寻求优化供应链和储备库存，公司设施需求强劲 [20] - 夏威夷当地经济因依赖休闲和酒店业面临压力，但公司约70%租户服务于旅游业以外行业，且土地位置优越，公司有信心维持高入住率和租金增长 [21][22] - 公司租户和业务具有较强韧性，未收到新的租金延期请求 [33] 其他重要信息 - 11月合资企业引入顶级全球主权财富基金，该基金以约1.09亿美元获得现有12处物业合资企业39%股权，原合作伙伴保留39%股权，公司持有剩余22%股权，此次交易使公司有效筹集股权资本并大幅降低杠杆，确认2400万美元收益，所得款项用于偿还循环信贷额度借款 [13][40] - 12月完成弗吉尼亚州温彻斯特一处30.8万平方英尺仓库出售，售价约1100万美元，公司认为出售该物业可降低未来风险 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍堪萨斯城物业的收购情况，包括租户信息和物业扩张想法 - 租户Excelligence Learning Corporation主要为学龄前和小学学生提供教育材料和设备，近期整合业务至该新建筑；该物业收购价格反映租户信用不是最强，但在当前远程学习环境下有良好短期前景和可观长期未来；物业较新且有扩张能力，但近期不会扩张，未来可扩建建筑或开发独立工业建筑 [46][49][50] 问题2: 公司杠杆大幅低于6倍净债务与EBITDA比率，是否预计在2021年争取投资级评级，以及如何在工业资产市场火热情况下部署过剩流动性 - 公司认为投资级评级对降低资本成本帮助不大，目前有大量资产被CMBS债务抵押至2029年，且与银行和其他资本合作伙伴关系良好，维持保守资产负债表更重要；公司积极寻找收购优质工业物业的潜在交易，有五六个报价正在进行中，部分进入第二轮；公司可将收购资产出售给合资企业合作伙伴，通过合资企业获取有吸引力的股权资本 [51][53][56] 问题3: 投资管道中开发机会与稳定收购机会的分配情况，以及未来如何权衡这些机会 - 公司没有明确的收购与开发增长分配比例；现有物业中部分有多余土地可扩建，但需租户有扩张意愿；未来可能从RMR集团其他公司收购土地进行开发，但近期开发增长是次要部分，主要增长方式是收购，长期希望在资本回报率竞争激烈时增加开发比例 [63][64][65] 问题4: 对夏威夷2021年和2022年租约续签的预期，包括租金水平 - 2022年夏威夷有53份租约到期，公司认为有机会提高租金，本季度14%的租金增长是市场的良好指标，预计部分地块租金增长可超预期，整体租金增长在15% - 20%是合理范围 [66][67] 问题5: 请分别说明2022 - 2024年夏威夷和大陆租约到期情况，以及与市场的关系 - 大陆2021年仅有两份租约到期，面积约22.2万平方英尺，正在与租户积极协商，若能续约将按市场价格；2022年是夏威夷租约到期大年，2021 - 2023年约330万平方英尺租约到期，已与其中约140万平方英尺租户进行协商或发出提案；2022年大陆其他物业租约到期面积约71.5万平方英尺，2023年约200多万平方英尺，很多租户已开始与公司讨论续约；市场上租户希望留在公司建筑内，公司有积极的续约对象 [71][72][73] 问题6: 大陆市场目前租金与一年前相比情况，以及对未来的看法 - 大陆市场租金竞争激烈，由于很多租约是第二代，需与新产品竞争，且原租约租金包含摊销的租户改进成本，预计租金增长在2% - 3% [74][75] 问题7: 公司对投资多租户设施的看法，以及与单租户资产的收益率差异 - 公司主要投资单租户物业，但也会考虑多租户物业，目前有两份多租户物业的报价；收益率差异取决于市场和租户情况，大概在25 - 50个基点，但当前市场交易竞争激烈，差异不太明显 [76][78] 问题8: 调整后本季度同店增长20个基点，未来一年该指标的走势及影响因素 - 本季度大陆和夏威夷市场都有一些特殊情况影响增长，如夏威夷的下水道问题和大陆的冰雹损坏等，以及一处多租户建筑中有租户经营困难；但公司认为这是高质量组合，未来增长应高于当前水平，偶尔会有业务波动 [82][83][85] 问题9: 请说明现金基础下租金增长、入住率和租赁价差情况 - 历史上夏威夷租金增长约3%，受疫情影响短期内希望达到2.5% - 3%，直到部分租约到期；大陆长期租给高信用质量租户，现金租金增长1%是合理水平 [86] 问题10: 合并基础上的净债务与EBITDA比率，是否有穿透式杠杆率数据 - 按NAREIT的EBITDA定义，本季度合资企业EBITDA份额为93.9万美元，未来预计约200万美元；调整后杠杆率将稳定在5.5倍左右 [89][90][91]

业绩总结 - Monmouth的物业组合包含23.4百万平方英尺，119个物业，整体入住率为99.4%[6] - Monmouth的总年租金为1.48亿美元，租赁总面积为2340万平方英尺[40] - Monmouth的AFFO每股在过去五年中平均年增长率为11%[18] - Monmouth在2020财年的租户保留率为87%[58] - Monmouth在过去15年内的总回报率为357.82%，显著高于同行的206.38%和160.35%[74] 用户数据 - Monmouth的投资级租户或其子公司占租金收入的约81%[6] - FedEx及其子公司占年租金的56.0%，占租赁面积的45.8%[40] - Monmouth的物业组合在31个州中分布良好，年租金的32.7%来自剩余州[44] 未来展望 - 预计2020年美国电子商务销售将达到7950亿美元，比2019年增长32%[23] - Monmouth的物业包含额外的土地和停车空间，以支持未来的扩展项目[41] - 当前的收购管道包括六个物业，面积约为2.4百万平方英尺，总购买价格为3.384亿美元[6] 新产品和新技术研发 - Monmouth的物业平均建筑年龄为9.8年，属于工业REIT行业中最年轻的组合[46] 财务状况 - Monmouth的净债务占总市值的31.9%，净债务与调整后EBITDA的比率为6.2倍[6] - Monmouth的固定利率债务占比99.4%，加权平均利率为3.9%[64] - 当前AFFO股息支付比率为85%[68] - Monmouth的股息收益率为4.7%[70] - Monmouth的总债务占总市值的比例为32.3%[72] 股息和回报 - Monmouth连续29年维持或增加股息，是REIT行业中最佳的记录之一[68] - 2017年10月2日，Monmouth将股息提高6.25%至每年0.68美元，过去三年内总共增加了13%[68] 管理和治理 - Monmouth的管理团队中约50%为性别、种族或民族多样性[79] - Monmouth的独立董事占比为69%[80] - Monmouth的内部持股约占所有流通股的6%[80]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-38342 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 82-2809631 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or O ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总投资组合同物业现金基础净营业收入（NOI）同比增长1.9%，其中大陆地区增长2.1%，夏威夷地区增长1.6% [33] - 第三季度正常化运营资金（FFO）为3010万美元，即每股0.46美元，同比增长5.7% [34] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4610万美元，同比增长5.2% [35] - 截至9月30日，公司手头现金约3900万美元，循环信贷额度可用资金为4.3亿美元，截至当日可用资金已增至4.57亿美元 [35] - 第三季度末，合并净债务与EBITDA之比为7.3倍，排除合资企业相关债务和EBITDA后，其余投资组合的债务与EBITDA之比为6.4倍 [36] - 第三季度资本支出约120万美元，主要用于大陆三处物业的改善 [37] - 本月早些时候，公司宣布向股东派发每股0.33美元的常规季度股息，与之前水平持平，正常化FFO派息率略低于72% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有并租赁工业资产，投资组合包括31个州的301处仓库和配送物业，总面积约4400万平方英尺，出租率为98.8% [17] - 大陆投资组合包括30个州的75处物业，总面积2700万平方英尺，出租率为99.8% [18] - 约41%的年化租金收入来自夏威夷1700万平方英尺的工业土地和物业 [18] - 前三大租户为亚马逊、联邦快递和宝洁，分别占总年化租金收入的约16%、4%和4% [19] - 投资级评级租户或投资级评级母公司的子公司占大陆收入近三分之二，整个投资组合超过四分之三的收入来自这些租户或夏威夷的土地租赁 [20] - 投资组合加权平均剩余租赁期限约为九年 [20] - 第三季度租赁活动活跃，执行了77.6万平方英尺的租赁活动，租金比同空间之前的租金高出约9.6% [21] - 第三季度执行了10份新租约和续约租约，面积约48.6万平方英尺，租金比之前高出约7.9%，平均租赁期限为4.4年，每平方英尺每年的租赁资本承诺为0.44美元 [22] - 10月，公司与亚马逊就印第安纳州威斯康星州一处100万平方英尺的分拣设施提前续约，当前租金占公司年化租金收入近2.3%，续约导致租金下降1.5%，但优于收购时预计的13%的下降幅度 [24] - 2021年，除与亚马逊的提前续约外，大陆地区大部分租约到期将由四家租户推动，总面积约110万平方英尺，占总年化租金的2.2%；2022年，夏威夷地区租户将推动大部分租约到期，总面积220万平方英尺，占总年化租金的6.3% [26] - 目前租赁管道已从第二季度的450万平方英尺增至590万平方英尺，包括9万平方英尺的新潜在租户，可能部分消化投资组合中54.2万平方英尺的空置空间，预计近期将转化约17%的管道 [28] - 第三季度租金收取情况良好，考虑租金延期因素后，收取了98%的合同租金；自7月第二季度财报电话会议以来，公司批准了一份新的租金延期申请，截至10月23日，已批准43家租户的租金延期申请 [29] - 目前延期租金总额为360万美元，占延期月份合同现金收入的2%，已收回33.8万美元延期租金，目前未收回的延期租金余额约为320万美元 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业和物流房地产市场竞争激烈，对工业房地产的兴趣依然浓厚，持续吸引资金寻求投资机会，收购环境竞争激烈，顶级市场的资本化率稳定或下降约50个基点，特别是ILPT目标投资组合中的较新、长期租赁的优质租户建筑 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估扩大投资组合的机会，但本季度未进行任何收购，自上次财报电话会议以来，已提交16处物业的意向书，总价值超过9.5亿美元 [11] - 公司对潜在投资保持谨慎态度，收购机会管道保持稳定，随时准备迅速应对补充投资组合的机会 [13] - 公司达成协议出售弗吉尼亚州温彻斯特一处约30万平方英尺的非核心建筑，售价1100万美元，这是一次机会性出售，有助于进一步减少信贷额度借款 [14] - 公司计划扩大与私人资本的合资企业，但完成交易的时间仍不确定，疫情给物业尽职调查带来挑战，文件处理也有延迟，公司仍认为该合资企业是支持长期增长和创造价值的重要工具 [14][15] - 参与资产收购竞争的主要有私募股权、其他房地产投资信托基金、养老基金和家族办公室等，私募股权参与度较高 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度业绩稳健，反映了电子商务聚焦的工业物流物业投资组合的实力和稳定性，公司受益于强劲的行业基本面、优质的仓库和配送资产组合以及优质信用租户 [8] - 尽管疫情对经济有影响，但公司执行了近80万平方英尺的租赁活动，物业需求强劲，入住率稳定在99% [9] - 公司对第三季度业绩感到鼓舞，相信业务将继续抵御疫情导致的经济衰退，资产负债表强劲，投资组合保持稳定，预计工业部门的韧性和增长将继续支撑业绩 [39] - 夏威夷采取措施重新开放，允许游客凭出发前72小时内的阴性新冠检测结果绕过两周隔离期，公司对此谨慎乐观，认为这是重启当地经济和支持依赖旅游业的小企业的第一步，将继续监测租户活动并与租户合作，以支持长期成功 [31] 其他重要信息 - 会议记录和转播需获得公司事先书面同意，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露前瞻性陈述的修订结果，相关风险因素信息可在公司网站或美国证券交易委员会网站查询 [4][5] - 会议将讨论非公认会计原则（GAAP）数据，包括正常化运营资金（FFO）、调整后EBITDA和基于现金的净营业收入（NOI），这些非GAAP数据与净收入的调节以及计算可分配现金（CAD）的组成部分可在公司补充运营财务数据包中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一个合资企业潜在第二个合作伙伴有无更新 - 公司仍在努力引入第二个合作伙伴，由于疫情，尽职调查过程比预期耗时更长，目前已完成，仍有一些最终文件事项正在处理，文件已提交给贷款人以获得同意，公司认为处于后期阶段，有信心完成此事 [42] 问题: 获得租金延期的43家租户是否主要是夏威夷租户，是否与旅游业相关 - 81%获得租金延期的租户在夏威夷，但仅占360万美元延期租金中的190万美元，许多租户间接与旅游业相关，支持旅游业；夏威夷允许游客凭阴性新冠检测入境，失业率已从4月的近24%降至9月的15%，呈向好趋势 [43][44] 问题: 资产收购的其他竞标者组合有无变化，有多少是由私募股权驱动 - 从经纪人处得知，大多数目标物业的竞标者数量大幅增加，常见的竞标者包括私募股权、其他房地产投资信托基金、养老基金和家族办公室等，私募股权参与度较高 [46] 问题: 运营费用略高于预期，特别是物业税有所上升，2021年和2022年建模时应考虑什么 - 房地产税有所增加，虽能转嫁一部分，但仍有部分影响底线；季节性维修和维护费用项目在此时进行，情况不太理想，但总体费用处于合理水平 [47] 问题: 本季度每份租约每平方英尺每年的租户改善（TI）费用为0.44美元，而第二季度为0.04美元，是什么推动了本季度TI费用的增加 - 有几个案例需要向帮助促成租约的经纪人支付费用，这对公司来说不常见；四份新租约通常会提供一些TI费用 [49] 问题: 亚马逊租约租金下降但优于预期，未来几年投资组合中还有多少此类租约 - 2023年和2024年有一些大租户租约到期，如亚马逊、宝洁、惠而浦等，这些租户议价能力强，是强硬的谈判对手；部分租约是第一代租约，租金中包含摊销的租户改善费用，可能会按市场行情续约，但租金涨幅可能较小 [50] 问题: 这些租户在所在市场是否有很多其他选择，为何长期租约出现租金下降 - 亚马逊该租约租金下降是因为基础租金中包含0.75美元的摊销租户改善费用；在印第安纳州该物业周边，亚马逊在八个不同地点有租赁，且有新建设项目，他们有其他选择，公司认为保留他们很重要，因此达成了市场行情的租约 [52] 问题: 进入2021年，公司所在市场的供需动态如何，与美国其他地区相比是否供应更多 - 市场活动活跃，公司物业特别是大陆地区出租率接近100%，活动主要围绕续约谈判；从收购方面看，有很多潜在收购项目，新建设项目也较多，有大量可用土地，建设活动将带来竞争 [53][54] 问题: 2%未收取的租金与历史情况相比如何，通常何时支付，未支付部分的原因是什么 - 租金收取指标是基于合同租金，公司一般很久未将这2%计入收入，总有一些租户预计不会支付，公司正在处理；第三季度收取了98%的租金，10月收取了97%以上，预计10月还会收回一些，但对第三季度部分租金不抱太大期望，团队会继续追讨；历史上夏威夷一些小租户付款较慢 [56][57][58] 问题: 是否有能力收回未支付租金租户的空间并重新出租，未收取租金是否一直维持在2%左右 - 历史上未收取租金约占合同租金的2%；公司不时会有坏账，按GAAP收入或现金收入的百分比计算，坏账平均约为50 - 75个基点，会有所波动；公司团队善于追讨租金，若租户不支付会尽快让其搬离 [59][60][61] 问题: 亚马逊租约的新期限是多久，何时到期，1.5%的租金下降是GAAP数字还是现金数字 - 与亚马逊签订了64个月的租约，租约于2021年4月到期，租金下降1.5%是GAAP数字 [62] 问题: 亚马逊租约的现金租金是多少 - 每平方英尺410美元，每年增长2% [64] 问题: 亚马逊租约现金租金与之前租约相比下降了多少 - 下降了0.30美元 [65] 问题: 另一个合资企业的时间预期如何，今年还是明年能完成 - 仍存在一些不确定性，但公司谨慎乐观地认为本季度末（年底前）能完成 [66]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-38342 INDUSTRIAL LOGISTICS PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 82-2809631 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organi ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总投资组合同店物业现金净营业收入（NOI）同比增长3.4%，其中大陆地区增长3.5%，夏威夷地区增长3.3% [10][31] - 第二季度正常化运营资金（FFO）为3060万美元，即每股0.47美元，同比增长2.5% [10][32] - 本季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4690万美元，同比增长6.3% [33] - 截至6月30日，手头约有3300万美元现金，循环信贷额度有4.3亿美元可用，季度末合并净债务与EBITDA比率为7.2倍，排除合资企业相关债务和EBITDA后，其余投资组合的债务与EBITDA比率为6.3倍 [34][35] - 第二季度资本支出略低于110万美元 [37] - 本月早些时候宣布向股东派发常规季度股息，每股0.33美元，正常化FFO派息率略高于70% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司业务多元化，对电子商务、消费品、第三方物流和运输行业的敞口分别为17%、20%和15% [18] - 本季度执行了190万平方英尺的租赁续约和租金重置，均在夏威夷 [19] - 15笔租户续约交易，总面积约31.4万平方英尺，租金较之前提高26.6%，平均租期23.6年，每平方英尺每年的租赁资本和优惠承诺仅为0.04美元 [20] - 租金重置总面积160万平方英尺，租金较之前提高21.4% [22] - 截至6月30日，2020年大部分租赁到期问题已解决，仅7.2万平方英尺（年化收入64.6万美元）未解决，已将重点转向2021年大陆地区到期租赁（约250万平方英尺，占总年化租金的5.9%）和2022年夏威夷到期租赁（240万平方英尺，占总年化租金的8.3%） [24][25] - 当前租赁管道为450万平方英尺，其中8.5万平方英尺可填补投资组合中的空置空间，预计近期可转化35%的管道 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 大陆市场同店物业NOI增长主要由合同租金调整和2019年完成的扩张推动 [31] - 夏威夷市场同店物业NOI增长得益于租赁活动、百分比租金确认和部分先前预留款项的收回，但被房地产税和保险费用增加部分抵消 [32] - 全国空置率约为5%，净吸纳量高 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身处于有利地位，能够应对COVID - 19带来的短期挑战并实现长期增长，原因包括近80%的收入来自物流物业，大陆84%、夏威夷80%的收入来自被视为必要的租户，约75%的租金来自投资级评级租户等，且投资组合地域和行业多元化，资产负债表强劲 [11][12][13][14][15][16] - 公司继续评估投资组合增长机会，但本季度未进行收购，工业房地产市场竞争激烈，资本化率保持稳定，公司目前不愿为低于5%的资本化率支付价格 [16][43] - 公司正努力推进扩大合资企业，若成功引入第二个合作伙伴，可能进一步降低杠杆率，合资企业也可能为公司提供增长机会 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19对经济产生巨大负面影响，但工业地产需求因电子商务销售激增、零售探索新交付服务和存储选项以及对国内供应链独立性的重新关注而持续强劲，行业专家对工业房地产基本面未来几年的持续强劲持乐观态度 [8][9] - 公司认为自身业务性质和投资组合实力使其能够成功应对COVID - 19造成的经济破坏，对行业的韧性和公司未来表现持乐观态度 [10][19][59] 其他重要信息 - 第二季度考虑给予部分租户租金延期后，97%的合同租金已收取，7月情况与之前月份一致，前20大租户均已支付7月租金 [27] - 截至7月27日，租金延期租户数量增至42家，4 - 9月总计约280万美元，占年化现金租金的7.8%，占该期间合同现金收入的2.4%，目前未减免租金 [28] - 6、7月租金延期申请显著减少，但夏威夷8月底前的14天隔离令可能影响依赖旅游业的小企业，导致8、9月出现更多申请，公司正密切关注租户活动 [29] 问答环节所有提问和回答 问题: 收购机会情况 - 公司一直在积极竞标收购机会，但对资本化率较为保守，某些市场和租户的定价比公司愿意接受的更激进，目前有几个机会进入最后一轮但未中标，公司目前不愿为低于5%的资本化率支付价格 [42][43] 问题: 大陆市场新供应情况 - 各市场有新供应，但净吸纳量高，空置率低，全国约为5%，电子商务、制造业回流等因素将继续使公司受益，供应增长目前不是主要担忧 [44][45] 问题: 引入大陆资产第二个合资伙伴的阻碍及能否在2020年下半年完成 - 部分延迟是由于法律文件整理进入最后阶段，部分是由于疫情导致合作伙伴尽职调查团队出行受限，但公司有信心今年完成 [46][47] 问题: 新增70万美元延期租金和未支付、未延期租金的来源及涉及行业 - 大部分新增延期租金来自夏威夷依赖旅游业的小企业，最大部分来自汽车行业，如美国轮胎经销商 [49] 问题: 延期租金和3%未延期、未收取租金的收入记录情况 - 97%的收款率包含了不记录收入的租户，收款占收入的比例接近98%，280万美元延期租金中已有230万美元计入应收账款，未来会收回，团队评估认为这些租金会被收回，未影响公司数据 [50][51] 问题: 延期租金未来几个月的情况更新 - 11%与7月相关，8月降至2%，9月不到1%，大部分延期租金已过去 [53] 问题: 目前能否看出大陆物业资本化率趋势 - 对于优质租户的最后一英里电子商务设施，资本化率至少保持稳定，某些市场可能更激进，如新的、位置好的亚马逊等租户的建筑，资本化率在4%左右 [55] 问题: 第二轮合资的资本化率是否与第一轮相似 - 第二个合作伙伴进入时的估值与前一个合作伙伴相同，各方将共同评估投资机会以确保符合投资考虑和获得有利条款 [56] 问题: 2021年到期的大陆5.6%的租约目前租金与市场租金的情况 - 根据当前租赁管道，希望租金较到期租金提高约4% - 5% [57]

业绩总结 - Monmouth的物业组合包含118个物业，总面积约为2340万平方英尺，当前的入住率为99.4%[8] - Monmouth的调整后每股运营资金（AFFO）在过去五年中平均年增长率为11%[19] - Monmouth在过去五年内完成了超过10亿美元的收购，且已将投资组合的总可租面积(Gross Leasable Area)翻倍[45] 用户数据 - 约81%的租金收入来自投资级租户或其子公司，显示出高质量的租户基础[38] - FDX及其子公司占年租金的56.2%和占租赁面积的45.8%[39] - 当前的平均租金为每平方英尺6.35美元，低于全国工业房地产的平均租金6.57美元[53] 未来展望 - 预计2020年美国电子商务销售将超过6750亿美元，同比增长13%[21] - Monmouth的2020年预计FFO（基金运营收入）倍数为36.3倍，FFO支付比率为81.3%[67] - Monmouth的每股股息在2020年预计为$0.60，较2019年增长了3.6%[64] 新产品和新技术研发 - Monmouth的总部配备60,000平方英尺的光伏玻璃面板，每年可减少约60吨二氧化碳排放[73] - Monmouth的物业组合具有低历史空置率和高生产力，符合可持续发展标准[72] 市场扩张和并购 - 2019财年，Monmouth完成了三项物业交易，总面积约为824,000平方英尺，交易金额为1.386亿美元[8] - 2020财年截至目前，Monmouth已完成四项物业交易，总面积约为110万平方英尺，交易金额为1.599亿美元[8] - 当前的收购管道包括两项物业，面积约为110万平方英尺，总购买价格为1.691亿美元[8] 负面信息 - Monmouth的净债务占总市值的33.2%，净债务与调整后EBITDA的比率为5.7倍[60] - Monmouth的总债务占总市值的比例为34.7%[67] 其他新策略和有价值的信息 - Monmouth已连续28年维持或增加股息，当前AFFO股息支付比率为85%[63] - Monmouth的股息收益率为5.4%，在同行中排名第一[70] - Monmouth的管理团队中约50%为多元化，体现了性别、种族或民族的多样性[74] - Monmouth的独立董事占比为69%，董事会成员年龄从31岁到86岁不等，体现了多样性[75] - Monmouth的内部持股比例约为6%，与股东利益高度一致[75]

业绩总结 - 截至2020年3月31日，总资产为1,890,048千美元，较2019年9月30日增长约0.97%[2] - 2020年第二季度的总收入为41,708千美元，同比增长约8.6%[3] - 2020年第二季度的净收入（损失）为(68,314)千美元，较2019年同期的28,301千美元下降[3] - 2020年第二季度的FFO（普通股东可分配的运营资金）为20,199千美元，同比增长约3.1%[4] - 2020年第二季度的AFFO（普通股东可分配的调整后运营资金）为19,352千美元，同比增长约0.9%[4] - 2020年第一季度净运营收入（NOI）为35,045千美元，同比增长7.7%[10] - 2020年第一季度净收入（归属于普通股东）为-75,078千美元，同比下降415.2%[8] - 2020年第一季度每股基本亏损为0.77美元，同比下降396.2%[8] 用户数据 - 2020年3月31日的物业总面积为23,019,627平方英尺，入住率为99.4%[9] - 2020年3月31日的净现金来自经营活动为47,854千美元，较2019年同期的50,218千美元下降约2.9%[13] - 2020年3月31日的调整后EBITDA为70,759千美元，较2019年同期的68,729千美元增长约2.9%[18] - 2020年3月31日的每股市场价格为12.05美元，较2019年同期的13.18美元下降约8.6%[14] 未来展望 - 2023年，租赁到期的物业总面积为1,840,004平方英尺，占总面积的8.0%[25] - 2024年，预计租赁到期的物业总面积为1,887,034平方英尺，占总面积的8.2%[25] - 2025年，租赁到期的物业总面积为2,459,470平方英尺，占总面积的10.7%[25] 新产品和新技术研发 - 2020年第二季度的调整后EBITDA为36,079千美元，同比增长约6.7%[5] - 2020年第一季度的折旧费用为11,409千美元，较2019年同期的10,589千美元增长7.8%[45] 市场扩张和并购 - FedEx的总租赁面积为10,360,308平方英尺，租金年收入为79,119,000美元，占总租金的55.0%[22] - 总年租金为143,802,000美元，每平方英尺年租金为6.28美元[22] 负面信息 - 2020年第一季度，归属于普通股东的净亏损为75,078千美元，而2019年同期为盈利23,821千美元[45] - 2020年3月31日的净收入为-58,689千美元，而2019年同期为358千美元[13] - 由于COVID-19疫情，租金延期请求对年基租金的影响仅为200个基点，其中已同意延期的金额为32万美元，影响为23个基点[34] 其他新策略和有价值的信息 - 当前的出租率为99.4%，加权平均租赁期限为7.4年[34] - 2020年上半年，经营活动现金流为47,854千美元，较2019年上半年的50,218千美元下降4.3%[46] - 2020年上半年，投资活动现金流为-101,388千美元，较2019年上半年的-173,028千美元改善41.3%[46]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度标准化运营资金为3020万美元，即每股0.46美元，同比增长12% [24] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润为4590万美元，同比增长35% [24] - 2020年第一季度总租金收入增加1830万美元至6430万美元，同比增长40% [25] - 总投资组合同店现金净营业收入较上年略有下降70个基点，夏威夷下降3.9%，大陆增长3.3%，调整夏威夷百分比租金时间变化后，夏威夷同店现金净营业收入增长1%，合并同店现金净营业收入增长2% [26] - 第一季度一般及行政费用总计480万美元，同比增加100万美元；折旧费用为1830万美元，同比增加870万美元；利息费用同比增加690万美元至1450万美元 [27] - 本季度末循环信贷安排未偿还余额为2.65亿美元 [27] - 本季度合并净债务与息税折旧摊销前利润比率较上季度降低约0.6倍，为7.4倍，不包括合资企业相关债务和息税折旧摊销前利润，其余投资组合的债务与息税折旧摊销前利润比率为6.5倍 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 近80%的年化租金来自用于仓库和配送的物流物业 [7] - 截至2020年3月31日，总投资组合入住率为98.9%，大陆投资组合入住率为99.8% [11] - 近75%的总年化租金来自投资级评级租户、投资级评级母公司子公司或夏威夷土地租赁，仅在大陆，62%的租金来自此类租户 [11] - 84%的大陆收入来自符合纽约州定义的必要商品或服务生产或提供的物业 [12] - 平均剩余租赁期限为9.3年，未来12个月仅有0.5%的年化租金到期 [12] - 4月租金收取情况良好，前20大租户中有19家（占比95%）按时支付租金，对未支付的一家租户给予租金延期 [16] - 截至4月27日，已向37家租户给予租金延期，占年化租金约6.49%，延期租金总额约210万美元，其中约40%归因于4月，30%归因于5月，24%归因于6月，其余归因于7月，这些延期占该期间合同现金收入的2.7% [17] - 第一季度在夏威夷签订新租约和续租约，完成租金重置，涉及约9.1万平方英尺，租金较之前提高19%，平均租赁期限为17.4年，每平方英尺每年租赁资本和优惠承诺为0.52美元，其中包括一处4.2万平方英尺的租金重置，租金提高29% [20] - 与夏威夷一位租户的租金重置于4月完成，租金提高约8% [21] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身有能力应对疫情带来的经济干扰，因其投资组合和工业物流行业的优势，物流行业需求强劲，电子商务的发展将增加对物流地产的需求，供应链和消费需求动态的演变将支持电子商务和库存水平的增长，对公司房地产需求产生积极影响 [7][11] - 第一季度成立首个合资企业，筹集约1.08亿美元用于降低杠杆，有意与私人资本扩大该合资企业以支持公司持续增长和价值提升，正与另一家潜在合资伙伴进行深入讨论，但因疫情封锁，该投资者难以完成物业尽职调查，时间不确定 [13] - 2月以7160万美元收购位于凤凰城附近的82万平方英尺A级电子商务配送设施，该物业100%租给亚马逊，使公司与该关键租户的投资组合集中度达到16.1%，公司持续关注交易市场，过去一个月有选择性地对某些物业提交报价，但未被选中，表明价格与疫情前相比变化不大 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管经济受到前所未有的负面影响，但凭借投资组合和工业物流行业的优势，有能力应对干扰，物流行业需求强劲，电子商务的发展将增加对物流地产的需求，供应链和消费需求动态的演变将支持电子商务和库存水平的增长，对公司房地产需求产生积极影响 [7][11] - 公司预计如果经济在5月和6月全面重新开放，租金延期情况将在第三季度缓解 [17] - 公司对当前流动性和资本状况有信心，能够在充满挑战的市场环境中有效运营业务，预计将继续支付定期季度股息，即使面临短期现金流中断 [23][24] 其他重要信息 - 会议禁止未经公司事先书面同意进行录音和转播，会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修改或公开披露前瞻性陈述的修订结果 [2][3] - 会议将讨论非公认会计原则数据，相关数据与净收入的调节以及计算可分配现金的组成部分可在公司网站的补充运营和财务数据包中找到 [5] - 由于马萨诸塞州的居家令，会议无法在原地点进行，问答环节可能会有延迟，音频可能不如正常清晰 [6] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第二季度租金延期的预期金额是多少？ - 已批准的210万美元租金延期中，大部分是针对5月、6月和7月，随着进入5月，请求已减少，许多租户特别是夏威夷的租户已撤回请求，约有9家租户表示已从薪资保护计划获得私人资金，预计进入第三季度请求会减少，但5月可能仍会收到一些请求，预计金额在低数百万美元 [34][35] 问题2: 公司提交报价的大陆物业在资本化率基础上与成功收购者相差多少？ - 公司认为相差约50至100个基点，但由于未看到交易完成，不确定是公司出价偏离还是卖家预期过高 [37][39] 问题3: 收购活动的交易量与两个季度前相比是大幅减少还是适度减少？ - 难以回答，有些物业公司感觉卖家面临接受报价或撤下物业的选择，表明当前环境下收购需求减少，但也有物业有八到十个其他竞标者，说明仍有资金追逐交易 [40] 问题4: 进入合资企业的资产资本化率是多少？ - 约为5.8% [41] 问题5: 是否有另一家合资伙伴计划在未来加入合资企业，预计合资企业在未来6至18个月是否会增长？ - 公司正在与第二家合资伙伴进行讨论，由于疫情，该伙伴无法进行物业尽职调查，正在完成文件工作，预计该伙伴将以与初始合资伙伴相同的条款加入，这将使公司所有权降至略高于20%，如果人们在5月或6月开始复工，第三季度该伙伴可能加入，之后预计合资企业将增长 [42]