财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店入住率达97.8%，创历史新高，同比增长190个基点，较上季度增长30个基点 [10] - 新租租金增长率达5.5%，同比提高130个基点，较上季度提高280个基点 [10] - 截至9月，租金收取率达历史平均收取率的98% [10] - 同店净营业收入（NOI）增长3.6% [11] - 第三季度核心每股运营资金（Core FFO）和调整后每股运营资金（AFFO）分别同比增长1.9%和5.8%，至0.30美元和0.24美元 [35] - 年初至今AFFO增长6.8% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租租金增长率加速至5.5%，同比提高130个基点，且季度内每月均有增长；续租租金增长3.3%，同店综合租金增长率达4%；同店核心收入同比增长2.4%，比第二季度高40个基点；由于入住率增加和平均租金上涨3.2%，总租金收入同比增长5.3% [25][26] - 第三季度坏账从2019年同期占总租金收入的0.4%增至2.1%，对同店核心收入增长产生175个基点的影响；其他物业收入大幅下降，对同店核心收入增长产生94个基点的影响 [27] - 同店核心费用同比增长0.4%，扣除居民回收成本后，同店可控费用下降4.7%，主要因居民周转率降低；固定费用增长3.9%，主要因物业税增加 [28] - 第三季度每月现金收款总额达每月账单的97%，而疫情前平均为99% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计美国今年将有600万笔房产交易，与年初预期相符，目前市场库存较低 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为单户租赁行业基本面强劲，长期前景乐观，将继续积极进行外部扩张，利用平台优势寻找有吸引力的收购机会，提高收购速度，并通过合资企业多元化资金来源 [8][9] - 公司在行业中具有三大优势：房屋位于高增长市场的填充社区，位置优越；规模和市场密度大，每个市场约有5000套房屋；具备本地专业知识和实地团队，能更好控制资产质量和居民体验 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在疫情期间表现出色，验证了业务的实力和稳定性，未来前景光明，千禧一代开始达到公司平均居民年龄，疫情可能加速住房需求从密集城市住房向单户住房转移，单户住房供应有限，公司所在行业将成为未来住房解决方案的关键部分 [7][14] - 尽管第四季度仍存在监管和疫情发展的不确定性，但公司业务在近期和长期都处于有利地位，预计入住率和租赁价差将与第三季度相当或更好，若租金收取率保持在97%，坏账占总租金收入的比例将维持在2%左右，非执行滞纳金将继续拖累收入增长；维护成本通常会季节性下降，但由于第三季度周转率已很低，降幅可能不如往年大 [37][38][39] 其他重要信息 - 公司利用多年来的自助展示技术和虚拟体验，让潜在居民在租赁过程中感到安全，独立式资产也便于安全服务居民和维护房屋，目前已处理完春季推迟的工作订单 [12] - 公司为一线员工和非高管人员发放特别奖金，并提供与COVID相关的福利和灵活性，以促进员工健康和福祉 [13] - 公司与志同道合的合作伙伴成立合资企业，预计未来几年将提供超过10亿美元的额外资金，加上公司资产负债表上的超过5亿美元现金和强劲的运营现金流，可用于扩大全资投资组合，同时降低整体杠杆率 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 大量资本涌入交易市场对进入资本化率有何影响，未来是否会压缩？ - 公司过去几年进入稳定净营业收入资本化率在中5%左右，虽有波动但仍较健康，租赁利率与房价升值同步，预计今年美国有600万笔交易，市场库存较低，将持续关注 [45][46] 问题: 如何看待未来几个季度的处置活动？ - 公司会继续出售不符合长期战略的资产，但预计处置量会低于以往，由于市场供应低，出售资产能获得良好定价 [47] - 未来每个季度处置规模预计在5000万 - 1亿美元之间，约占投资组合的1% - 2% [50] 问题: 续租率从第二季度下降20个基点的原因是什么，11月和12月续租情况如何？ - 续租率下降是因为疫情初期公司定价谨慎，团队有更多谈判空间，6月和7月续租率降至低点，之后续租增长率加速上升，目前趋势持续向好 [54] - 11月和12月续租率在低5% - 中5%，1月预计在中5% - 高5%，公司会更积极捕捉市场租金，同时要求团队收紧谈判区间 [57] 问题: 加入合资企业资金后，未来几个季度的收购节奏如何，10月的交易量是否会在合资企业和资产负债表之间分配？ - 公司目标是明年资产负债表活动和合资企业活动大致各占50%，有机会提高整体收购速度；10月预计完成约1.5亿美元的新物业收购，第四季度收购规模可能更大，若有机会，有望超过每季度2.5亿美元 [61][62] - 目前尚未完成合资企业的融资，预计年底前会有资产进入合资企业，目前所有收购仍在资产负债表上完成 [64] 问题: 有多少租户处于居家办公模式，长期来看，居家办公水平提高对维护和服务费用有何影响？ - 公司没有具体数据，但很多租户居家办公，房屋使用增加可能带来更多损耗，但周转率降低有助于平衡成本，公司将继续监测并通过ProCare计划服务居民 [68][70] 问题: 房价升值对物业税的典型滞后时间是多久，是否会因市政预算短缺而增加压力？ - 房价升值可能导致物业税评估高于通胀，通常需要12 - 18个月传导，预计2021年税单可能不受影响，2022年可能体现；虽然可能存在压力，但公司投资市场受影响较小，且商业地产所有者可能面临更大压力 [73][74][75] 问题: 2021年下半年坏账逆风是否会转为顺风，租赁增长是否会持续加速，从而推动同店收入大幅增长？ - 随着情况正常化，坏账有望回到过去40 - 50个基点的水平，但难以预测具体时间 [85] - 第四季度同店多项重要指标加速向好，10月原增长率和新租率预计高于9月，入住率可能提高5 - 10个基点；虽市场供需有利，但疫情和监管仍存在不确定性，公司对未来保持谨慎乐观 [87][90] 问题: 公司定价能力持续加速，能否介绍申请水平与去年的比较，是否愿意降低入住率以维持4%左右的综合租金增长率，以及明年对入住率下降和其他运营逆风的担忧程度？ - 公司在疫情初期入住率处于高位，之后迅速调整策略，目前入住率增长得益于低周转率、COVID需求和团队高效执行；公司会平衡续租和新租，在冬季疫苗未普及、存在不确定性时不会过度推动租金增长 [99][100][101] 问题: 合资企业可能产生的冲突如何解决，以及如何看待未来合资企业的需求？ - 公司与合资伙伴有明确的价格区域，不存在冲突；合资企业是业务的增量增长，公司通过预定比例在资产负债表和合资企业之间分配收购物业 [104][106] - 公司对现有合作伙伴满意，若当前结构有效，可考虑扩展，但不会忽视自身资产负债表的增长 [108][109] 问题: 公司对“先租后买”模式的看法是否改变，是否会通过资产负债表或合资企业扩大该领域业务？ - 公司目前约10%的收购来自建筑商，喜欢直接购买成品房屋的机会，但不喜欢作为开发商的资产负债表风险，会与市场合作伙伴战略思考，创造更多机会 [114][115] 问题: 能否量化达拉斯投资组合的收益率提升空间，以及将小型投资组合纳入公司平台通常能实现的回报率？ - 达拉斯投资组合通过重组租约，收益率可能提升30个基点；以去年拉斯维加斯的投资组合为例，收购时资本化率在中高5%，一年内通过调整单元和续租定价，稳定净营业收入收益率达到低6% [119] 问题: 增加收购是否需要扩大人员规模，如何看待2021年的附属收入？ - 公司现有团队可适应不同规模，增加收购对人员数量无影响 [124] - 公司附属收入符合投资者日制定的计划，已更新编程、智能租金套餐和可选服务，推出自动过滤器计划，还有一些试点项目正在进行，有望实现目标 [126][128] 问题: 收购市场中哪些市场更具吸引力，收购来源组合是否有变化，资本支出方面是否存在成本上升问题？ - 收购来源组合无明显变化，70% - 80%来自传统渠道，10% - 15%来自建筑商关系，5%来自iBuyers/FSBO社区；公司看好阳光地带、沿海市场，如加利福尼亚州、凤凰城、丹佛、达拉斯等，会继续增加这些市场的投资 [133][134] - 初始装修预算按预算或略低于预算执行，维护和维修（R&M）经常性资本支出方面，大部分采购已锁定良好合同，目前未出现劳动力或成本挑战，但会密切监测 [138][139] 问题: 在一些不打算长期持有的市场，COVID是否带来临时价格上涨，公司是否会提前退出市场或进行大规模出售？ - 市场供应不足导致价格自然上涨，部分市场价格上涨与COVID有关，如佛罗里达州；但公司目前没有计划完全退出任何市场，出售整个市场需符合正常价格参数 [144][146][147] 问题: 如何跟踪投资组合的市值与购买成本的差异，以及第三季度处置资产的销售收益与初始购买价格加资本支出的比较？ - 公司通过两种方式评估：一是根据经纪人价格意见（BPO）并结合住房指数进行逐户评估；二是采用资本化率方法，将两者结果平均得出净资产价值（NAV）；公司房产自购买以来有显著增值，但无法提供具体增值金额 [152][153][155] - 公司在GAAP财务报表中披露了出售房屋的收益，但无法提供具体数字 [156]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为17750787千美元，较2019年12月31日的17392910千美元增长2.05%[15] - 截至2020年9月30日，公司总负债为9419410千美元，较2019年12月31日的9126832千美元增长3.20%[15] - 截至2020年9月30日，公司股东权益为8280868千美元，较2019年12月31日的8214422千美元增长0.81%[15] - 2020年前三季度，公司总费用为1275917千美元，较2019年同期的1298877千美元下降1.77%[16] - 2020年前三季度，公司净收入为126319千美元，较2019年同期的94557千美元增长33.59%[16] - 2020年前三季度，公司综合损失为197941千美元，较2019年同期的236665千美元下降16.36%[18] - 截至2020年9月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为550722684股，较2019年同期的528209033股增长4.26%[16] - 2020年前三季度，公司普通股基本每股净收入为0.23美元，较2019年同期的0.18美元增长27.78%[16] - 2020年前九个月净收入为126,319,000美元，2019年同期为94,557,000美元[26] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为625,672,000美元，2019年同期为590,848,000美元[26] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为194,375,000美元，2019年同期为26,571,000美元[26] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为91,366,000美元，2019年同期使用的净现金为597,855,000美元[26] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金增加522,663,000美元，2019年同期减少33,578,000美元[26] - 2020年前九个月支付的利息净额为236,714,000美元，2019年同期为249,085,000美元[27] - 2020年前九个月支付的所得税现金为1,284,000美元，2019年同期为2,320,000美元[27] - 截至2020年9月30日，公司债务总额为8357243000美元，扣除递延融资成本和未摊销公允价值调整后为8330045000美元[135] - 2020年剩余时间、2021年、2022年到期债务分别为1346809000美元、3767372000美元、1845000000美元[135] 租金及物业收入业务线数据关键指标变化 - 2020年前三季度，公司租金收入和其他物业收入为1358728千美元，较2019年同期的1320408千美元增长2.90%[16] - 2020年和2019年第三季度，租赁收入和其他物业收入中分别包含23,762千美元和24,282千美元的可变租赁付款；2020年和2019年前九个月，分别包含68,422千美元和68,865千美元[75] - 截至2020年9月30日，现有单户住宅租赁未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,235,485千美元，其中2020年剩余时间为401,730千美元，2021年为751,863千美元，2022年为81,892千美元[76] 股息相关数据 - 2020年第三季度，公司宣布每股股息0.15美元，前三季度累计宣布股息0.45美元[21] - 2020年第三季度至2019年第一季度，公司宣布的股息金额从67,965,000美元到84,286,000美元不等，每股股息为0.13 - 0.15美元[160] - 2020年10月22日，董事会宣布每股0.15美元股息，11月10日登记，11月25日支付[161] - 2020年10月22日，公司董事会宣布向11月10日登记在册股东每股派息0.15美元，11月25日支付[208] 公司股份相关数据 - 2017年2月6日，公司完成首次公开募股，可发行最多90亿股普通股和9亿股优先股[31] - 截至2020年9月30日，公司拥有99.4%的普通OP单位[33] - 截至2019年9月30日，公司普通股数量为538,356,606股，股东权益总额为8,176,511,000美元[24] - 截至2020年9月30日，公司发行560,534,032股普通股，3,463,285份未兑现OP单位可赎回[153] - 2020年第三和前九个月，公司分别发行1,353股和18,891,307股普通股[154] - 2020年6月4日，公司完成公开发行16,675,000股普通股，净收益447,533,000美元[155] - 2020年前九个月，公司通过ATM股权计划出售1,887,466股普通股，净收益56,265,000美元；截至2020年9月30日，该计划还有685,799,000美元额度可用[156] - 根据综合激励计划，公司可发行最多16,000,000股普通股[163] - 2020年前九个月，公司授予499,228份RSU，2020年2月因绩效认证额外发行91,200股普通股，取消5,348份奖励[165][168] - 2020年前九个月，公司向董事会成员授予58,690份时间归属RSU，将于2021年股东大会日期归属[169] - 截至2020年9月30日的九个月，已完全归属的股份奖励估计公允价值为9867美元，1787个受限股票单位（RSUs）根据综合激励计划及相关奖励协议条款加速归属[172] - 2020年前九个月授予的基于市场条件归属标准的股份奖励，预期波动率为17.2% - 17.3%，无风险利率为0.85%，预期持有期为2.09 - 2.84年[175] - 2020年第三季度和前九个月，公司确认的股份薪酬费用分别为608.6万美元和1229.3万美元，2019年同期分别为462.5万美元和1384.7万美元[177] - 截至2020年9月30日，与未归属股份奖励相关的未确认股份薪酬费用为2340.1万美元，预计在1.90年的加权平均期间内确认[178] 物业投资及折旧相关数据 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为16132101000美元和16243192000美元[57] - 2020年和2019年第三季度，物业组件折旧费用分别为136517000美元和132266000美元[58] - 2020年和2019年第三季度，公司家具和设备折旧及摊销分别为1630000美元和1049000美元[58] - 2020年和2019年第三季度，已确认的减值分别为289000美元和3960000美元[58] - 2020年和2019年前九个月，物业组件折旧费用分别为406078000美元和396568000美元[59] - 2020年和2019年前九个月，公司家具和设备折旧及摊销分别为4362000美元和3387000美元[59] - 2020年和2019年前九个月，已确认的减值分别为4202000美元和11289000美元[59] - 2020年前三个月和前九个月，单户住宅物业用于使用的投资减值分别为0和8.9万美元，用于出售的投资减值分别为28.9万美元和411.3万美元[189] 公司会计政策相关 - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13标准，对合并财务报表无重大影响[48] - 公司选择应用ASU 2020 - 04中与概率和有效性评估相关的套期会计权宜措施[49] - 公司选择应用Lease Modification Q&A指导，不进行逐租赁分析[51] 公司资产相关数据 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，现金及现金等价物分别为559,567千美元和92,258千美元，受限现金分别为249,341千美元和193,987千美元，总计分别为808,908千美元和286,245千美元[62] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，其他资产净额分别为551,571千美元和605,266千美元[68] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，分别有211处和478处房产被归类为待售资产[69] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，使用权资产（经营和融资）净额分别为21,510千美元和13,768千美元[68] - 2020年前九个月，公司对一项使用权资产计提了1,750千美元的减值损失[78] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，权益证券投资账面价值分别为16,734千美元和16,650千美元；2020年前九个月，记录了34千美元的未实现收益；2019年第三季度和前九个月，记录了6,480千美元的未实现收益[79] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，递延融资成本未摊销余额分别为987千美元和2,765千美元[82] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，债务证券投资账面价值分别为30912.2万美元和31699.1万美元，公允价值分别为31266.1万美元和31829.9万美元[182] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，抵押贷款账面价值分别为610888万美元和626640.7万美元，公允价值分别为618121.4万美元和629226.1万美元[182] 公司负债相关数据 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为6,108,880千美元和6,266,407千美元，扣除递延融资成本后分别为6,094,980千美元和6,238,461千美元[84] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，抵押贷款分别质押35,651套和37,040套房屋，净账面价值分别为6,800,437千美元和7,137,576千美元[91] - 贷款发起人需保留不低于贷款收盘日总公允价值5%的信用风险[97] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，留存证书分别为309,122千美元和316,991千美元[100] - 2020年和2019年前九个月，公司根据抵押贷款协议分别进行自愿和强制提前还款157,791千美元和798,415千美元[102] - 19年6月7日，公司子公司签订12年期担保定期贷款协议，前11年利率为3.59%，第12年为1个月伦敦银行同业拆借利率加147个基点[105] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，担保定期贷款分别为401,040千美元和400,978千美元[106] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，担保定期贷款抵押池分别包含3,332套和3,333套房屋，净账面价值分别为724,041千美元和734,759千美元[107] - 2020年前九个月，担保定期贷款强制提前还款101千美元，2019年前九个月无提前还款[111] - 2017年2月6日，公司签订信贷协议，借款能力为2,500,000千美元，包括1,000,000千美元循环信贷和1,500,000千美元定期贷款[112] - 循环信贷将于2021年2月6日到期，有一年展期选项；定期贷款将于2022年2月6日到期[112] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，定期贷款工具本金为150万美元，净递延融资成本分别为4087美元和6253美元，净定期贷款工具分别为1495913美元和1493747美元[113] - 截至2020年9月30日，定期贷款工具和循环信贷工具利率基于LIBOR加适用利差，适用利差分别为1.70%和1.75%，LIBOR为0.15%[113] - 循环信贷工具的利差，基准利率贷款为0.75% - 1.30%，LIBOR利率贷款为1.75% - 2.30%；定期贷款工具的利差，基准利率贷款为0.70% - 1.30%，LIBOR利率贷款为1.7

财务数据和关键指标变化 - AFFO每股在第二季度同比增长超9% [10] - 第二季度核心FFO和AFFO每股分别同比增长4.4%和9.4%，达到0.32美元和0.27美元 [37] - 截至6月30日，公司可用流动性近16亿美元，无2022年前到期债务，超半数资产无抵押 [34] - 第二季度发行并出售1670万股普通股，净收益4.48亿美元，用1.5亿美元偿还循环信贷额度全部余额 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度同店平均入住率97.5%，环比上升80个基点，同比上升100个基点 [22] - 第二季度平均租金同比增长3.7%，毛租金收入同比增长4.7% [22] - 第二季度同店核心收入同比增长2%，同店核心费用同比增长1.3%，可控费用同比下降4.2% [23] - 第二季度同店NOI同比增长2.3% [24] - 6月和7月新租约租金增长率分别为4.6%和4.9% [25] - 第二季度同店续约租金增长3.5%，7月增长3% [26] - 第二季度同店混合租金增长3.3%，7月增长3.7% [26] 收购与处置业务 - 第二季度收购额4600万美元，出售416套房屋，总收益1.14亿美元 [35][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月16个市场中14个平均入住率超97%，8个超98% [27] - 7月部分市场新租约增长情况：凤凰城超9%，北加州8%，南加州6%，佛罗里达5.6% [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 6月恢复收购，利用内部本地投资团队和专有技术寻找机会，收购速度恢复到疫情前水平 [36] - 追求有机增长、增值收购、增值资本支出投资和辅助服务扩展等举措 [17] 行业竞争 - 行业有新资本进入，公司欢迎竞争，认为长期可能带来整合机会，自身有规模和运营优势 [104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务模式有韧性，对长期前景乐观，认为单户租赁市场需求大，供应可能不足 [15] - 难以对2020年下半年提供指引，因监管环境和疫情发展不确定 [40][41] - 若每月收款约97%，预计下半年坏账仍处高位；其他收入尤其是滞纳金收入不确定 [42] - 下半年可能受益于低周转和低再出租天数，续租和新租约租金有望增长 [43][44] 其他重要信息 - 公司采取多项安全措施，包括使用自助看房技术、虚拟服务、确保PPE供应等 [12][13][14] - 公司对逾期账款坏账确认政策：30天以上应收账款扣除保证金后全额计提坏账 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待疫情期间对居民友好举措及滞纳金情况 - 3月疫情开始时4月免滞纳金，5、6月逐步重新引入但对有沟通居民仍减免；约三分之一房屋受滞纳金限制，公司采取保守立场 [53][54] 问题2：若国会第二轮刺激计划延迟，对居民群体影响 - 难以全面了解影响，大部分居民按时付款，公司会关注情况 [55] 问题3：如何在市场竞争中收购房屋及看好的市场 - 市场供应有限但灵活本地操作有机会，在一次性交易和与建筑商小批量交易有成功经验；看好阳光地带和西部沿海市场扩张 [59][62] 问题4：基本面是否维持及坏账回收情况 - 希望能收回部分坏账，业务有季节性但今年受疫情影响，若居民按付款计划还款会考虑重新评估坏账政策 [65][66] 问题5：当前运营策略及租金增长情况 - 疫情初期注重入住率，5月后无优惠并看到新租约租金增长；续约租金更平衡，8月接近5%，9月超5%，通常能实现50 - 100个基点增长 [73][74][75] 问题6：重新出租天数构成及入住率提升空间 - 业务理想入住率97%，重新出租天数改善明显，7月较去年同期减少近10天；房屋周转时间今年改善约10天，其余为入住时间 [77][79][80] 问题7：新居民人口特征及租赁期限差异 - 未发现新居民人口特征有重大差异；预计不会有周转差异，居民平均居住三年且有延长趋势 [83][85] 问题8：是否有其他市场退出计划 - 对现有资产布局满意，中西部部分市场规模缩小是因运营困难，目前无大规模退出计划 [87][88] 问题9：是否探索合资机会及物业管理平台情况 - 会考虑合资机会但目前资金充足可自行扩张；公司内部管理平台，部分服务使用外部供应商 [92][93][94] 问题10：居民迁入调查中地区差异及坏账储备是否偏向6月 - 调查未显示特定市场倾向；难以说坏账储备偏向6月，若每月收款约97%，坏账可能维持在二季度水平 [98][99][100] 问题11：如何看待私募股权竞争及收购渠道 - 欢迎新资本进入，认为长期可能带来整合机会；目前收购最活跃渠道是传统一次性销售 [104][105][106] 问题12：部分市场是否出现疲软及南佛罗里达市场展望 - 未发现特定市场疲软，部分疫情严重州入住率、租金增长和收款情况良好；南佛罗里达市场有周期，会继续优化资产但长期仍会活跃 [110][111][116] 问题13：是否有市场限制续约租金增长及本季度因购房迁出情况 - 华盛顿和加利福尼亚部分市场有限制；本季度因购房迁出率从历史中期20%多升至27%，会继续监测 [121][122] 问题14：如何看待资本循环及财务影响 - 持续评估资产，根据位置和资产得分决定出售和再投资；股权融资使下半年有机会转向净外部增长；资本循环从盈利角度通常是增值活动 [126][128][133] 问题15：未来几个月资本化率趋势及杠杆指标变化 - 预计资本化率维持在中5%水平；杠杆指标将基本稳定，主要通过外部增长去杠杆，同时关注NOI和EBITDA增长 [136][137][138]

房屋资产情况 - 截至2020年6月30日，公司约有80,000套待租房屋分布在16个市场，房屋平均约1,870平方英尺，有三间卧室和两间浴室[208][210] - 2020年6月30日，公司在各地区的房屋数量和平均入住率不同，如南加州有8,000套，平均入住率97.3%；佛罗里达小计24,566套，平均入住率95.8%等[227] - 2020年6月30日，公司总房屋数量为79,256套，平均入住率96.0%；同店总数为72,261套，平均入住率97.5%[227] - 2019年12月公司宣布全面退出纳什维尔市场，截至2020年6月30日，该市场剩余58套房屋[228] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司总投资组合分别拥有79,256套和80,322套单户租赁房屋[252] - 截至2020年6月30日，公司同店投资组合包括72,261套单户租赁房屋[255] - 2020年和2019年6月30日止三个月，公司平均拥有79,449套和80,455套单户租赁房屋[252] - 2020年和2019年6月30日止六个月，公司平均拥有79,475套和80,559套单户租赁房屋[252] 收入收款情况 - 4月至7月整体收入收款占每月账单的比例分别为94%、96%、98%和97%，历史平均水平为99%[217] 入住率与租金情况 - 2020年第二季度同店平均入住率达97.5%，7月达97.8%，较2019年7月高170个基点，7月同店新租租金增长平均为4.9%[226] - 2020年和2019年第二季度，总投资组合的租赁收入和其他物业收入分别为4.498亿美元和4.416亿美元，增长1.9%[256][257] - 2020年和2019年第二季度，总投资组合的平均入住率分别为96.0%和94.6%[258] - 2020年和2019年第二季度，总投资组合每入住房屋的平均月租金分别为1,869美元和1,800美元，增长3.8%[258] - 2020年和2019年第二季度，同店投资组合的平均入住率分别为97.5%和96.5%[258] - 2020年和2019年第二季度，同店投资组合每入住房屋的平均月租金分别为1,868美元和1,801美元，增长3.7%[258] - 2020年和2019年第二季度，同店投资组合的年化周转率分别为27.7%和32.9%[259] - 2020年和2019年第二季度，同店投资组合的房屋在居民之间平均空置天数分别为37天和42天[259] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，总投资组合续租净有效租金增长率分别为3.5%和5.4%，新租净有效租金增长率分别为2.9%和5.3%[262] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，总投资组合租金收入和其他物业收入分别为8.995亿美元和8.771亿美元，增长2.6%[274] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，总投资组合平均入住率分别为95.2%和94.7%，每入住房屋平均月租金分别为1860美元和1791美元，增长3.9%[275] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，同店投资组合年化周转率分别为26.3%和29.0%，每套房屋平均空置天数分别为44天和47天[277] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，总投资组合续租净有效租金增长率分别为3.9%和5.3%，新租净有效租金增长率分别为2.5%和4.5%[279] 坏账与费用情况 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司坏账从占总租金收入的0.4%增至1.9%[263] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，总费用分别为4.191亿美元和4.290亿美元[265] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司坏账从占总租金收入的0.5%增至1.1%[280] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，总费用分别为8.375亿美元和8.640亿美元[282] 物业销售情况 - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，物业销售净税后收益分别为2.64亿美元和4.37亿美元，主要因售出房屋数量从1433套降至900套[289] 资金流动性与融资情况 - 截至2020年6月30日，无限制现金和未提取信贷额度的总流动性为15.717亿美元[226] - 成功发行并出售1670万股普通股，净收益为4.475亿美元[226] - 全额偿还3月提取的2.7亿美元循环信贷额度余额[226] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为5.717亿美元和9230万美元，增长519.7%[290] - 2020年5月，公司用现金偿还了2.7亿美元循环信贷安排中的1.2亿美元；6月，完成公开发行，出售1667.5万股普通股，净收益4.475亿美元，其中1.5亿美元用于偿还循环信贷安排余额[290] - 截至2020年6月30日，公司10亿美元的循环信贷安排未提取，且在遵守所有契约的情况下可提取额外资金，2022年前无到期债务[290] - 截至2020年6月30日，公司承诺的收购项目金额为4750万美元[292] - 2020年3月和6月，公司通过ATM股权计划分别出售15400股和1887466股普通股，净收益分别为30万美元和5630万美元，截至6月30日，该计划还有6.858亿美元可用于未来发行[299] 抵押贷款情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司抵押贷款未偿还本金余额分别为6.118575亿美元和6.238461亿美元[304] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，分别有35786套和37040套房屋（账面价值分别为68.622亿美元和71.376亿美元）根据抵押贷款进行质押[307] - 公司需根据《风险保留规则》保留部分抵押贷款风险，截至2020年6月30日和2019年12月31日，保留的证书价值分别为3.104亿美元和3.17亿美元[311][314] - 除IH 2017 - 1外，公司抵押贷款利率基于伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加权平均利差加上适用服务费，2021年后LIBOR将逐步淘汰，贷款利率将基于可比或后续利率[300][306] - 2020年和2019年上半年，公司根据抵押贷款协议分别自愿和强制提前还款1.317亿美元和7.094亿美元[317] 有担保定期贷款情况 - 2019年6月7日，子公司2019 - 1 IH Borrower签订12年期固定利率3.59%的有担保定期贷款协议，第12年为浮动利率[318] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，有担保定期贷款本金分别为4.03363亿美元和4.03464亿美元，净额分别为4.00986亿美元和4.00978亿美元[320] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，有担保定期贷款抵押池分别有3332套和3333套房屋，账面价值分别为7.275亿美元和7.348亿美元[321] - 2020年上半年，有担保定期贷款强制提前还款10万美元，2019年上半年无提前还款[323] 信贷协议情况 - 2017年2月6日，公司签订25亿美元信贷协议，包括1亿美元循环信贷和1.5亿美元定期贷款，分别于2021年和2022年到期[325] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，定期贷款本金均为1.5亿美元，净额分别为1.495191亿美元和1.493747亿美元，循环信贷无未偿还本金[326] - 信贷协议借款利率基于LIBOR加适用利差，2020年6月30日，定期贷款和循环信贷适用利差分别为1.70%和1.75%，LIBOR为0.16%[326] 可转换优先票据情况 - 2014年7月，SWH发行2.3亿美元3.00%可转换优先票据，2019年7月1日到期，公司以发行12553864股普通股结算[336] - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元3.50%可转换优先票据，2022年1月15日到期[337] - 2022年可转换票据票面利率3.50%，实际利率5.12%，2020年6月30日本金余额3.45亿美元，净未摊销公允价值调整为 - 818万美元，总计3.3682亿美元[339] - 2019年7月1日，公司发行12553864股普通股结算2019年可转换票据，转换率为每1000美元本金54.5954股，转换价格约为每股18.32美元；2019年3 - 6月，2019年可转换票据利息费用分别为280万美元和560万美元[340] - 2020年6月30日，2022年可转换票据转换率为每1000美元本金43.7694股，转换价格约为每股22.85美元；“如果转换”价值超过本金7070万美元；2020年和2019年3 - 6月，2022年可转换票据利息费用分别为430万美元、420万美元和860万美元、840万美元[341] 利率协议情况 - 公司利率互换协议涉及名义金额从3.25亿美元到1.1亿美元不等，执行利率从1.30%到3.16%不等，到期日从2020年到2025年[347] - 未来12个月，预计有1.532亿美元将重新分类至收益，增加利息费用[347] - 公司利率上限协议执行价格范围约为3.24% - 5.31%[349] 现金流量情况 - 2020年和2019年上半年，经营活动提供的净现金分别为3.95935亿美元和3.75342亿美元，增加5.5%[351] - 2020年和2019年上半年，投资活动提供（使用）的净现金分别为 - 8950.4万美元和3919.1万美元，变化 - 328.4%[351] - 2020年和2019年上半年，融资活动提供（使用）的净现金分别为2.02937亿美元和 - 4.55069亿美元，变化144.6%[351] - 2020年和2019年上半年，现金、现金等价物和受限现金变化分别为5.09368亿美元和 - 4053.6万美元，变化54990.4万美元[351] - 2020年和2019年上半年投资活动提供（使用）的净现金分别为-8950万美元和3920万美元，减少了1.287亿美元[354] - 2020年和2019年上半年融资活动提供（使用）的净现金分别为2.029亿美元和-4.551亿美元[355] 合同义务情况 - 截至2020年6月30日，公司的合同义务总计10.016465亿美元，其中2020年需支付2146.71万美元[358] 财务关键指标情况 - 2020年和2019年第二季度归属于普通股股东的净利润分别为4278.4万美元和3883.3万美元，上半年分别为9263.8万美元和5954.9万美元[370] - 2020年和2019年第二季度EBITDA分别为2.66515亿美元和2.68142亿美元，上半年分别为5.36575亿美元和5.16903亿美元[370] - 2020年和2019年第二季度EBITDAre分别为2.5679亿美元和2.46046亿美元，上半年分别为5.14121亿美元和4.80488亿美元[370] - 2020年和2019年第二季度Adjusted EBITDAre分别为2.56159亿美元和2.48573亿美元，上半年分别为5.14533亿美元和4.974亿美元[370] - 2020年和2019年Q2归属于普通股股东的净利润分别为4278.4万美元和3883.3万美元，H1分别为9263.8万美元和5954.9万美元[375][383] - 2020年和2019年Q2总投资组合的NOI分别为28275.3万美元和27500.8万美元，H1分别为56562.6万美元和55016.2万美元[375] - 2020年和2019年Q2同店投资组合的NOI分别为26152万美元和25562.9万美元，H1分别为52707万美元和51074万美元[375] - 2020年和2019年Q2的FFO分别为16910万美元和14909.1万美元，H1分别为34056.1万美元和28846.1万美元[383] - 2020年和2019年Q2的Core FFO分别为17920.5万美元和16487.6万美元，H1分别为

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO和AFFO每股分别同比增长4.4%和5.1%，达到0.34美元和0.29美元，超出预期 [37] - 第一季度同店核心收入同比增长4.5%，核心费用增长5.3%，同店NOI增长4%，好于季度预期 [20][21] - 截至4月30日，公司拥有近11亿美元可用流动性，包括3.45亿美元完全不受限制的现金和7.3亿美元信贷额度 [38] - 居民保证金总计1.52亿美元，不包含在3.45亿美元不受限制现金和近11亿美元流动性内 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，4月同店平均入住率达97.2%，为历史新高，16个市场中有12个平均入住率达97%或更高，总投资组合平均入住率也在4月达到创纪录的95.4% [23] - 租金收取方面，4月租金收取率超过历史平均水平的95%，不到2%的居民要求将部分4月租金推迟到未来支付；截至5月5日，5月租金收取率超过疫情前历史平均水平的100%，达到4月同期的近109% [24][25] - 续租业务上，3月周转率与去年同期持平，4月同店周转率从2019年4月的2.5%降至2.2%，3月和4月续租分别实现4.2%和4.1%的租金增长 [26] - 新租赁业务方面，3月签署2260份新租约，同店新租约租金增长率为3.2%；4月签署2099份新租约，同店新租约租金增长率扣除优惠后为1%；3月和4月新入住居民入住时间较去年分别提前4天和2天；3月和4月同店综合租金增长率分别为3.9%和3.2% [30][31] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月，除佛罗里达部分市场（杰克逊维尔、奥兰多、坦帕）周转率略高外，其他市场周转率基本与之前持平，芝加哥、北加州和西海岸市场周转率一如既往较低 [120] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在疫情期间优先考虑入住率，4月入住率攀升至创纪录的97.2%；提取约四分之一的循环信贷以增加营运资金；暂时暂停寻找新的收购机会 [13] - 公司认为其业务具有差异化优势，包括提供住房这一基本人类需求、拥有抗经济周期的填充型投资组合、服务的居民家庭平均有两名收入者且收入高、经营高利润率业务等 [12] - 公司将继续完善下一代辅助服务的准备工作，并在适当时候进行试点；密切监控每个收购渠道，待市场情况明朗后，将有纪律地恢复收购 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管疫情带来不确定性，但业务的积极差异化因素和为加强自身地位所采取的特定措施目前起到了积极作用，居家令未影响房屋租赁能力，居民迁入率与去年相似且高于迁出率 [14] - 公司相信单户住宅租赁需求在未来十年将持续增长，疫情可能使美国人更加重视单户住宅提供的空间和与邻居的距离，从而使单户住宅租赁更具吸引力 [52] - 公司对目前的流动性状况、房地产质量、居民基础实力以及业务在疫情期间的表现感到满意，相信将从疫情中强势复苏 [48][50] 其他重要信息 - 公司实施了重要的预防措施，包括利用智能家居技术和无钥匙进入系统进行自助看房，尽力满足当前居民的关键服务需求，同时确保安全措施，如推迟非紧急服务行程、进行健康验证和遵守社交距离最佳实践等 [9] - 公司为有需要的居民提供了适当的财务困难解决方案，包括无滞纳金的付款计划和自愿暂停驱逐 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 自助看房的情况及占比 - 公司多年前就实施了智能家居技术用于自助看房，目前约60%的投资组合具备该能力，所有在售房屋都具备自助看房能力，这是主要的看房渠道，多数房屋通过自助看房出租，但也会根据居民需求提供面对面看房服务 [61] 问题: 新租约之前的优惠情况及目前市场情况 - 疫情初期，公司为优先提高入住率，在市场上提供了平均不到1个月租金（约1500美元）的优惠，持续了2 - 3周后，根据市场需求指标逐步减少优惠；截至5月，加州、西雅图、凤凰城、丹佛、拉斯维加斯和卡罗莱纳州已无优惠，佛罗里达、亚特兰大和达拉斯减少了约三分之一，芝加哥、明尼阿波利斯和休斯顿减少了三分之二 [63][65] 问题: 租户来源及需求变化 - 4月初开始，市场需求全面提升，尽管早期拉斯维加斯和佛罗里达部分市场因赌场关闭和酒店业受影响出现一些问题，但目前需求仍不错；难以确定租户具体来源，但单户住宅行业具有韧性，其提供的空间和环境有利于社交距离，可能吸引一些人从城市搬到郊区或与家人合住 [67] 问题: 5月租金收取更强的原因 - 4月公司对居民采取灵活政策，一对一沟通了解情况，同时利用技术升级网站，方便居民填写困难申请表，加强与居民的沟通；多数居民只是希望在当月晚些时候支付租金，4月有1.5% - 2%的居民需要推迟1 - 2个月支付；5月公司继续以真诚关怀运营，系统更加简化，同时4月部分未收取的租金在5月到账，居民基础的韧性也是重要因素 [68][69] 问题: 为何不提供季度运营指标和FFO指导 - 目前仍处于疫情初期，5月租金收取仅进行了6天，整个过程仅持续了7 - 8周，情况仍不确定；例如4月未收取滞纳金，5月的政策尚未确定；难以给出合理的指导范围，随着时间推移，若情况明朗且有足够数据，公司将尽快重新建立指导 [73] 问题: 第一季度和第二季度收入、费用、NOI趋势及流动性影响 - 第一季度FFO和AFFO略超预期，收入大幅超预期，费用略好于预期，NOI结果较好；第二季度收入将面临压力，原指导未考虑优惠因素，续租租金增长可能低于年初预期，同时坏账费用情况有待观察；费用方面，年初预计费用同比增长将逐渐放缓，目前来看短期内费用压力可能有所缓解，但后期可能需要处理递延工作订单；核心FFO和AFFO方面，公司在G&A和物业管理费用上有节省；关于流动性，若全年维持约2.7亿美元的额外资金，将产生略高于0.01美元的拖累，但如果情况继续向好，可能不需要维持如此高的营运资金余额 [76][77] 问题: 优惠和逾期储备的会计处理 - 优惠方面，若优惠小于500美元，公司将立即确认损失；若大于500美元，则在租赁期内分摊；逾期方面，过去政策是对逾期30天以上或处于驱逐程序中的款项全额计提储备，当前0 - 30天的款项因有保证金覆盖未计提储备；目前有更多付款计划，但涉及居民比例较小（约1% - 1.5%），公司将在第二季度进一步观察后决定如何处理递延付款计划 [81] 问题: 若不推迟非关键工作，R&M和周转费用会增加多少 - 由于3月下旬才开始受疫情影响，若不推迟非关键工作，第一季度结果差异很小；服务技术人员因疫情失去了一些外出执行工作订单的生产力，但被重新调配去做其他工作，如保持房屋清洁、协助周转等；目前未承担的成本主要是服务技术人员购买日常工作订单用品的费用，金额较小 [82] 问题: 若现在解除所有掉期合约的成本 - 今日发布的10 - Q报告将披露相关信息，目前掉期合约的市值略超过6亿美元，年底时约为3.5亿美元，利率下降导致市值增加，但无需现金抵押 [84] 问题: 租户就业行业概况和失业率情况 - 公司对租户进行收入验证，目前租户月租金与收入比平均为5倍，部分市场更高；租户职业多样，包括急救人员、教师、医疗专业人员等，但公司未独立跟踪这些信息 [88] 问题: 失业救济金对租金支付的帮助及4、5月租金用保证金支付的比例 - 4、5月没有租金用保证金支付；关于失业救济金，目前只有少数5月申请延迟支付的居民提到了刺激支票，但数量很少 [91][92] 问题: 关于4、5月租金收取、续租率、入住率增加对同店收入的影响分析是否正确 - 分析考虑的因素正确，但6月情况仍不可预测，若提供指导，公司希望给出合理的假设范围并能够达到或超越；3个月后公司将有更多数据，届时可能更有信心提供季度或全年的指导 [98] 问题: 疫情引发的衰退对公司中长期的影响 - 若进入衰退期，住房供应仍将不足，无法满足正常的家庭形成需求，公司目标客户群体（39岁左右）有大量潜在需求；过去衰退时，公司私人投资组合的入住率保持健康，租金有适度增长且市场存在差异；公司的填充型投资组合、较高的租金收入比和优质的居民基础使其能够应对租赁压力，靠近就业中心、主要交通走廊和适合家庭居住的房屋将有健康的需求 [100] 问题: 支付计划参与率低的原因 - 一方面是租户基础实力较强，另一方面是公司愿意与租户合作，了解他们的情况并提供灵活性；4月租户主要是希望有时间了解情况，受失业或健康影响的租户才选择支付计划；5月情况逐渐明朗，刺激措施到位，租户需求减少 [105] 问题: 市场上购房者获得融资的能力是否下降 - 统计数据显示人们购房意愿有所增加，当前利率环境友好，有首付能力的人处于有利地位，但公司投资组合中未出现大规模的变化趋势 [107] 问题: 费用方面的潜在积极抵消因素及意义 - 固定费用方面，保险续保情况良好，全年保险成本与去年基本持平，优于预期；财产税方面，地方政府可能因疫情和居民负担能力而减少对房地产税的征收；可控费用方面，4月周转率显著下降，保留率上升，这是最大的积极因素，不仅能提高入住率，还能节省周转费用；R&M成本短期内可能减少，但后期可能需要处理递延工作订单，可能会增加一些费用；总体而言，费用情况可能与年初预期相似或略好 [112] 问题: 4 - 5月保留率与过去几个季度70%保留率的关系及未来可能达到的水平 - 第一季度保留率与第四季度持平，表现良好；4月周转率从2.5%降至2.2%；短期内目标是保持在70% - 75%，但公司会灵活应对，每月评估以做出正确决策 [114] 问题: 公司对以适度折价发行股票融资以抓住投资机会的看法 - 公司将继续成为明智的资本配置者，与过去一样，如果有可用工具，会加以利用，但会重点关注保持流动性和合理配置资本 [116] 问题: 4月是否有市场出现更高的周转率 - 4月除佛罗里达的杰克逊维尔、奥兰多、坦帕市场周转率略高外，其他市场基本与之前持平，芝加哥、北加州和西海岸市场周转率一如既往较低 [120] 问题: 第一季度逾期付款金额及继续免除滞纳金的影响 - 公司通常每月收取约100 - 125万美元滞纳金，第一季度约为350 - 400万美元；4月未收取滞纳金，5月和6月的政策将根据当地规定确定；滞纳金全年约占收入的1%，具体影响需观察后续几个月的情况 [124] 问题: 是否有其他附加费用不打算收取 - 除滞纳金外，其他费用如公用事业报销、申请费、宠物租金等仍按正常情况计费和收取 [125]

业绩总结 - 2020年第一季度总收入同比增长3.3%，达到4.5亿美元[4] - 2020年第一季度净收入归属于普通股东同比增长140.7%，达到5000万美元[4][13] - 2020年第一季度租金收入为414,466千美元，同比增长2.4%[35] - 2020年第一季度净收入为50,276千美元，同比增长137.5%[35] - 2020年第一季度的资金流动性（FFO）为171,461千美元，同比增长23.0%[36] - 2020年第一季度的EBITDA为270,060千美元，同比增长约8.5%[111] 用户数据 - 同店平均入住率为96.7%，同比上升20个基点[4][16] - 同店续租租金增长4.3%，新租赁租金增长1.7%[4][16] - 截至2020年3月31日，公司总投资组合中，房屋数量为79,525，平均入住率为94.4%[54] - 同店总房屋数量为72,707，平均入住率为96.7%[54] - 2020年第一季度的平均月租金为1,851美元[53] 财务数据 - 截至2020年4月30日，公司流动性为10.75亿美元[7] - 截至2020年3月31日，公司总债务为86.8亿美元，其中65.65亿美元为担保债务[26] - 2020年第一季度的总支出为418,427千美元，同比下降3.0%[35] - 2020年第一季度的总债务为8,680,125千美元，平均利率为3.5%[42] - 2020年第一季度的净债务为8,000,857千美元[42] 资本支出与收购 - 2020年第一季度公司收购504套房屋，交易总额为1.54亿美元[20] - 2020年第一季度的总资本支出为70,008千美元，较2019年第四季度略有下降[66] - 2020年第一季度的重复资本支出为25,988千美元，较2019年第四季度有所增加[66] - 2020年第一季度的初始翻新资本支出为30,149千美元，较2019年第四季度略有上升[66] 未来展望与策略 - 公司董事会宣布2020年5月1日每股现金股息为0.15美元[27] - 公司计划完全退出纳什维尔市场，截至2020年3月31日，尚有80套房屋待售[71] 负面信息 - 2020年第一季度的总运营费用（净）为27,160千美元，相较于2019年第一季度增长了21%[65] - 2020年第一季度的维护总成本（净）为51,813千美元，较2019年第一季度增长了15%[65]

公司房屋数量与分布情况 - 截至2020年3月31日，公司在16个市场拥有约80,000套待租房屋[199] - 截至2020年3月31日，公司总投资组合有79,525套房屋[213] - 截至2020年3月31日，同店总投资组合有72,707套房屋[213] - 2019年12月公司宣布全面退出纳什维尔市场，截至2020年3月31日，该市场剩余80套房屋[214] - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，公司总投资组合分别拥有79,525套和80,361套单户租赁房屋[238] - 2020年和2019年第一季度，公司分别收购504套和208套房屋，分别出售484套和654套房屋[238] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，分别有35911套和37040套房屋用于抵押[276] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，担保定期贷款抵押池中有3333套房屋[290] - 截至2020年3月31日，公司承诺收购190套单户租赁房屋[331] - 2020年和2019年第一季度，同店投资组合均为72707套房屋[346] - 截至2020年3月31日，公司总投资组合拥有79525套单户租赁房屋[238] - 截至2020年3月31日，公司同店投资组合包括72707套单户租赁房屋[240] 公司房屋特征情况 - 公司房屋平均约1,870平方英尺，有三间卧室和两间浴室[201] 公司入住率与租金情况 - 2020年4月，同店平均入住率升至创纪录的97.2%，同比增长60个基点，较3月增长30个基点[210] - 2020年4月，包含优惠影响，混合租约租金同比增长3.2%[210] - 2020年4月，租金收取率超过历史平均水平的95%，不到2%的居民选择推迟部分租金支付[210] - 2020年5月前五天，租金收取率提高到超过疫情前历史平均水平的100%，达到4月速度的近109%[210] - 截至2020年3月31日，公司总投资组合平均入住率94.4%，平均月租金1,851美元[213] - 截至2020年3月31日，同店总投资组合平均入住率96.7%，平均月租金1,851美元[213] - 2020年和2019年第一季度，总投资组合平均入住率分别为94.4%和94.7%，每套入住房屋的平均月租金分别为1,851美元和1,781美元，增长3.9%[244] - 2020年和2019年第一季度，总投资组合续约租赁净有效租金增长率分别为4.3%和5.2%，新租赁净有效租金增长率分别为2.0%和3.6%[246] - 2020年和2019年第一季度总投资组合平均入住率分别为94.4%和94.7%，每处入住房屋平均月租金分别为1851美元和1781美元，增长3.9%[244] - 2020年和2019年第一季度总投资组合续租净有效租金增长率分别为4.3%和5.2%，新租净有效租金增长率分别为2.0%和3.6%[246] - 2020年和2019年第一季度同店投资组合年化周转率分别为25.0%和25.1%，平均空置天数分别为52天和53天[247] 公司租金收入区域占比情况 - 2020年第一季度的三个月里，美国西部和佛罗里达州市场占公司租金收入和其他物业收入的71.4%[216] 公司财务关键指标对比（2020年与2019年第一季度） - 2020年和2019年第一季度，公司总投资组合的租赁收入和其他物业收入分别为4.498亿美元和4.355亿美元，增长3.3%[242][243] - 2020年和2019年第一季度，公司总费用分别为4.184亿美元和4.350亿美元[250] - 2020年第一季度物业运营和维护费用增至1.669亿美元，2019年同期为1.603亿美元，增长4.1%[242][251] - 2020年和2019年第一季度，利息费用分别为8480万美元和9400万美元，下降9.8%[242][253] - 2020年第一季度折旧和摊销费用增至1.350亿美元，2019年同期为1.336亿美元，增长1.1%[242][254] - 2020年和2019年第一季度，净收入分别为5028万美元和2117万美元，增长137.5%[242] - 2020年和2019年第一季度物业出售净收益分别为1520万美元和1760万美元，房屋销售数量从2019年的654套降至2020年的484套[257] - 2020年和2019年第一季度，经营活动提供的净现金分别为1.777亿美元和1.932亿美元，减少8.0%[319][320] - 2020年和2019年第一季度，投资活动提供（使用）的净现金分别为 - 8074.2万美元和5502.7万美元，减少246.7%[319] - 2020年和2019年第一季度，融资活动提供（使用）的净现金分别为1.32571亿美元和 - 2.56783亿美元，增加151.6%[319] - 2020年和2019年第一季度，融资活动提供（使用）的净现金分别为1.326亿美元和 - 2.568亿美元[323] - 2020年和2019年第一季度，EBITDA分别为2.7006亿美元和2.48761亿美元，EBITDAre分别为2.57331亿美元和2.34442亿美元，Adjusted EBITDAre分别为2.58374亿美元和2.48827亿美元[339] - 2020年和2019年第一季度，总投资组合的NOI分别为2.82873亿美元和2.75154亿美元，同店投资组合的NOI分别为2.67025亿美元和2.56714亿美元[345] - 2020年和2019年第一季度可分配给普通股股东的净利润分别为4985.4万美元和2071.6万美元[353] - 2020年和2019年第一季度的FFO分别为1.71461亿美元和1.3937亿美元[353] - 2020年和2019年第一季度的Core FFO分别为1.86575亿美元和1.73288亿美元[353] - 2020年和2019年第一季度的Adjusted FFO分别为1.60587亿美元和1.48177亿美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股净利润分别为0.09美元和0.04美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股FFO分别为0.31美元和0.26美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股Core FFO分别为0.34美元和0.33美元[353] - 2020年和2019年第一季度摊薄后每股AFFO分别为0.29美元和0.28美元[353] - 2020年第一季度租赁收入和其他物业收入为4.498亿美元，较2019年的4.355亿美元增长3.3%[242][243] - 2020年第一季度总费用为4.184亿美元，较2019年的4.350亿美元下降3.8%[242][250] - 2020年第一季度利息费用为8480万美元，较2019年的9400万美元下降9.8%，债务余额从90.809亿美元降至86.388亿美元[242][253] - 2020年第一季度出售物业税后净收益为1520万美元，较2019年的1760万美元下降13.5%，出售房屋数量从654套降至484套[242][257] 公司现金与流动性情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为2.971亿美元和9230万美元，增长222.0% [259] - 2020年3月，公司因新冠疫情影响从循环信贷安排提取2.5亿美元，截至2020年3月31日，公司流动性为10.271亿美元[259] 公司收购项目情况 - 截至2020年3月31日，公司承诺的收购项目管道为5610万美元[261] - 截至2020年3月31日，公司已承诺的收购项目金额为5610万美元[261] 公司股权出售情况 - 2020年第一季度，公司通过ATM股权计划出售1872066股普通股，净收益5590万美元，该计划剩余6.862亿美元可用于未来发行[269] 公司股东分配规定情况 - 公司需按规定向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本利得）[266] 公司抵押贷款情况 - 截至2020年3月31日，公司抵押贷款未偿还本金余额为6.159108亿美元，较2019年12月31日的6.266407亿美元有所下降[273] - 公司抵押贷款除IH 2017 - 1为固定利率4.23%外，其他基于LIBOR加加权平均利差，2020年3月31日LIBOR为0.99% [273][274] - 为满足风险保留规则，IH 2017 - 1发行Class B证书，其他部分贷款保留5%的各类证书[281][282][283] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，留存证书分别为3.115亿美元和3.17亿美元[284] - 2020年和2019年第一季度，公司根据抵押贷款协议分别自愿和强制提前还款1.074亿美元和1.808亿美元[286] 公司担保定期贷款情况 - 2019年6月7日，子公司签订12年期担保定期贷款，前11年利率为3.59%，第12年为1个月伦敦银行同业拆借利率加147个基点[288] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，担保定期贷款本金均为4.03464亿美元，净递延融资成本分别为243.1万美元和248.6万美元[289] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，担保定期贷款抵押池中有3333套房屋，账面价值分别为7.312亿美元和7.348亿美元[290] 公司信贷协议情况 - 2017年2月6日，公司签订信贷协议，包括1亿美元循环信贷额度和1.5亿美元定期贷款额度，利率基于伦敦银行同业拆借利率加适用利差[294] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，定期贷款本金均为1.5亿美元，净递延融资成本分别为553.1万美元和625.3万美元；循环信贷额度本金为2700万美元[295] - 信贷协议下借款利率可选择基于伦敦银行同业拆借利率或基准利率加适用利差，利差基于总杠杆率[297] 公司可转换优先票据情况 - 2014年7月，SWH发行2.3亿美元3%可转换优先票据，2019年到期，公司以发行12553864股普通股结算[305] - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元3.5%可转换优先票据，2022年1月15日到期[306] - 2022年可转换票据票面利率3.50%，实际利率5.12%，本金3.45亿美元，2020年3月31日未摊销公允价值调整为 - 944.1万美元，总计3.35559亿美元[308] - 2019年7月1日，公司发行12553864股普通股结算2019年可转换票据，结算时转换率为每1000美元本金兑换54.5954股普通股，相当于转换价格约为每股18.32美元[309] - 2020年3月31日，2022年可转换票据转换率为每1000美元本金兑换43.7694股普通股，相当于转换价格约为每股22.85美元，“如果转换”价值比本金少2230万美元[310] - 2020年和2019年第一季度，2022年可转换票据利息费用分别为430万美元和420万美元[310] 公司利率互换与上限协议情况 - 截至2020年3月31日，公司有多笔利率互换协议，名义金额从3.25亿美元到1.1亿美元不等，执行利率从1.30%到3.16%[316] - 未来12个月，公司估计有1.356亿美元将重新分类至收益，增加利息费用[316] - 公司购买和出售的利率上限协议执行价格范围约为3.24%至5.31%[317] 公司合同义务情况 - 截至2020年3月31日，公司的合同义务总计104.06531亿美元，其中2020年需支付3.04621亿美元，2021 - 2022年需支付27.46248亿美元，2023 - 2024年需支付18.71242亿美元，之后需支付54.8442亿美元[326] 公司资金获取与支出情况 - 2020年第一季度，公司从循环信贷安排获得2.7亿美元净收益，从ATM股权计划获得5590万美元净收益[323] - 2020年第一季度，公司偿还了1.074亿美元的抵押贷款，并支付了8180万美元的股息和分配款项[323] - 2019年第一季度，公司偿还了1.8

财务数据和关键指标变化 - 2019年调整后运营资金（AFFO）增长9%，同店净营业收入（NOI）增长5.6% [9] - 2019年同店收入增长4.5%，可控成本同比下降3% [11] - 2019年出售9亿美元不符合长期战略的房屋，购买约6.5亿美元预期总回报更高的房屋并偿还债务 [13] - 2019年净债务减少超7亿美元，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比从年初的9倍降至年末的8倍 [16] - 2019年第四季度运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）每股分别同比增长6.1%和10.8%，达到0.32美元和0.28美元 [39] - 2020年预计同店核心收入增长3.75% - 4.25%，同店核心费用增长3.25% - 4.25%，同店NOI增长3.75% - 4.75% [40][43] - 2020年核心FFO每股预计在1.27 - 1.35美元，AFFO每股预计在1.04 - 1.12美元 [44] - 2020年季度股息提高15.4%至每股0.15美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度同店NOI增长3.8%，同店核心收入同比增长4.3%，主要受平均月租金率增长4%和其他物业收入（扣除居民回收款）增长10.8%推动 [27] - 2019年第四季度平均入住率为96%，与上年持平，全年同店收入增长4.5% [28] - 2019年第四季度同店核心费用同比增长5.3%，主要驱动因素是物业税、维修和维护费用 [28] - 2019年第四季度和2020年1月混合租金增长率分别为3.4%和3%，入住率在第四季度和1月有所增加，2020年1月平均为96.5%，比去年1月高20个基点 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司独特业务覆盖区域内家庭形成率超过美国平均水平两倍，且许多家庭倾向于租赁 [18] - 2019年在亚特兰大及拉斯维加斯的填充子市场收购463套房屋，总价1.15亿美元；12月在纳什维尔完成2.1亿美元批量出售，出售该市场90%的投资组合 [14][15] - 2019年多数收购集中在西海岸，如凤凰城第四季度混合租赁利率达7% [108][109] - 南佛罗里达市场因公寓空置和供应问题，新租赁面临压力，但入住率从2018年的95.2%升至95.4% [116][117] - 达拉斯同店入住率从2018年的94.3%升至95.5%，租金同比也有所上涨 [136] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2020年聚焦同店增长，预计同店NOI增长4.25%（指导中点），通过减少居民空置天数、提高ProCare服务效率及推进辅助服务计划来实现 [18][21] - 2020年优先进行增值外部增长，若有机会以低于资本成本的价格收购房屋，计划成为净买家，目标市场包括西雅图、丹佛、拉斯维加斯、达拉斯、凤凰城、奥兰多和亚特兰大等 [22][23] - 拓展增值资本支出计划，对现有房屋进行升级，以增强居民忠诚度、提高资产耐久性和增加风险调整后回报 [24] - 行业整合对行业整体有益，预计未来行业将出现更多大规模运营商，有利于相关配套公司发展及提升居民居住体验 [66][67] - 美国专业管理的单户租赁房屋不足40万套，占单户租赁独立房屋总数不到2%，公司与终端用户、其他消费者及新进入资本在同一市场竞争，市场供应紧张，但公司凭借优越的地理位置和较高的租金价值具有竞争优势 [126][127] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业增长基本面良好，公司拥有战略定位优质的投资组合和规模优势，平台优化，团队创新，有明确目标推动有机和外部增长 [17] - 公司业务具有内置的周期性对冲，随着千禧一代接近公司平均居民年龄40岁，人口结构将成为业务发展的推动力 [20] - 市场供需基本面强劲，入住率是第四季度和2020年1月的重点，目前入住率表现良好，为旺季租赁做好准备 [65] 其他重要信息 - 2018年夏季开始的效率举措使维修和维护效率快速且可持续提升，2019年维护成本仅增长1% [29] - 平台优化使2019年人员成本降低9%，创纪录的低周转率和流程改进使周转成本降低9%，租赁和营销成本降低6% [30] - 公司关注气候变化对资产组合和投资的影响，在投资时会考虑洪泛区等风险，并开展早期工作探索环境、社会和治理（ESG）相关机会 [97][98] - 公司在加利福尼亚州投资时会考虑野火风险，目前受野火和停电影响较小，保险主要针对地震风险；在佛罗里达州投资时会避免沿海和洪泛区，分散风险有助于缓解保险成本压力 [102][103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何从2019年第四季度核心FFO数据得出2020年指导范围？ - 预计NOI增长4.25%（指导中点）将增加0.08美元；退出纳什维尔市场对NOI贡献有稀释作用，约减少0.01美元；融资成本将产生0.03美元的拖累，其中一半来自远期阶梯式互换协议，另一半与2020年成为净买家的预期有关 [50][51][53] 问题: 2020年收购和处置的指导假设是多少？ - 希望以2019年下半年的速度继续收购，即每季度1 - 2.5亿美元，收购活动通常在年内逐步增加；处置规模预计在2.5 - 4亿美元，且更倾向于前期处置 [57][59] 问题: 2020年指导中收入加速增长的构成要素及市场需求情况如何？ - 2020年指导中点假设收入增长4%，假设入住率与上年基本持平，其他收入略有改善，但租金增长率预计较2019年略有下降；市场供需基本面强劲，公司在第四季度和1月关注入住率，目前入住率表现良好，为旺季租赁做好准备 [61][62][65] 问题: 近期行业整合对行业意味着什么？ - 行业整合对行业整体有益，预计未来行业将出现更多大规模运营商，有利于相关配套公司发展及提升居民居住体验 [66][67] 问题: 要达到指导范围下限，是否意味着年初租赁速度会大幅放缓？ - 指导范围是基于多种可能性给出的，很多收入已基于2019年签订的租约确定，年初租赁活动较少，不应过度解读年初数据，公司对全年发展有信心，有望在旺季取得良好表现 [70][71][73] 问题: 房地产税上诉对今年评估和税率的影响，以及可变费用方面是否有额外收益？ - 房地产税上诉仍有机会取得更好结果，但指导未假设上诉会有大幅成功；目前费用情况符合预期，但由于是年初，难以确定全年费用表现，公司在费用指导中已考虑一定的应急因素 [75][77][78] 问题: 租金增长率季度同比略有放缓的原因是什么？ - 市场供需基本面强劲，但2019年第四季度为关注入住率，部分市场降低了租金，以确保入住率达到96%，1月入住率高于去年，为旺季租赁做好准备 [80][82] 问题: 目前市场上从定价角度看有多少潜在收购金额？ - 公司认为在当前市场环境下，每季度1.75 - 2.5亿美元的收购速度是可行的，若有更多机会，会在考虑资本成本的前提下寻求更多外部增长 [84][85] 问题: 预计年底杠杆率会是多少？ - 预计年底净债务与EBITDA之比将在7 - 7.5倍之间，具体取决于收购和处置活动 [87] 问题: 未来是否有其他市场退出机会，哪些市场可能成为处置目标？ - 2020年计划中未考虑批量出售或市场退出，出售主要集中在非表现良好的资产、地理位置偏远的资产以及长期来看不太合理的资产组合部分 [90][91] 问题: 目标3%的费用增长是否意味着维修和维护费用增长高于此，其他项目增长低于此？ - 预计维修和维护的运营费用（OpEx）和资本支出（CapEx）将以类似的通胀率增长 [94] 问题: 气候变化如何影响公司的资产组合和投资决策，以及何时会影响保险成本和其他运营因素？ - 公司在投资时会考虑洪泛区等风险，并开展早期工作探索ESG相关机会；在加利福尼亚州投资时会考虑野火风险，目前受野火和停电影响较小，保险主要针对地震风险；在佛罗里达州投资时会避免沿海和洪泛区，分散风险有助于缓解保险成本压力 [97][102][103] 问题: 投资时考虑的资本化率（cap rates）期限是多久？ - 公司的模型通常考虑3 - 5年的市场情况，关注长期资产表现和净营业收入（NOI）收益率，2019年多数收购集中在西海岸，这些地区表现出较强的增长潜力 [108] 问题: 天气如何影响租赁物业的资本支出维护策略？ - 公司在丹佛和芝加哥等寒冷天气市场运营时，会注意空置房屋的维护，智能家庭技术和高入住率有助于减少风险，当地团队的经验和关注也能确保房屋得到妥善维护 [112][113] 问题: 智能家庭技术如何影响减少重新出租天数的指标，与去年相比有何变化，未来预期如何？ - 目前重新出租天数处于40多天的中间水平，2020年目标是减少2 - 3天，利用技术提高租赁效率是关键，长期目标是进一步降低该指标 [114] 问题: 佛罗里达市场收入减速的原因，是就业转移还是供应问题，租户群体与公寓租户的重叠程度如何？ - 南佛罗里达市场主要是供应问题，公寓空置和选择增多影响了新租赁，但公司团队已采取措施，入住率有所提高；该市场较为独特，租户群体与公寓租户通常没有明显重叠 [116][117][118] 问题: 假设劳动力和材料成本未来几年零增长，房屋自然老化对维护总成本的合理影响节奏是怎样的？ - 公司需要进一步思考该问题，因为难以区分房屋自然老化和外部增长带来的影响，会在考虑后回复 [120] 问题: 目前外部增长的竞争动态如何，与一两年前相比机会大小和竞争程度如何？ - 市场供应紧张，需求活跃，但公司凭借优越的地理位置和较高的租金价值具有竞争优势，预计将继续采取机会主义策略，每季度收购约2亿美元的房屋 [124][127][130] 问题: 是否考虑建立开发平台？ - 目前公司不考虑承担资产负债表风险成为开发商，专注于成为美国最佳的单户住宅买家，不希望为了增长而牺牲地理位置优势 [131][132] 问题: 达拉斯市场入住率较低的原因，以及达拉斯和休斯顿在资本部署中的优先级和当前收益率情况如何？ - 可能是将总投资组合与同店投资组合的入住率数据混淆，达拉斯同店入住率从2018年的94.3%升至95.5%，租金同比也有所上涨；公司希望在达拉斯和丹佛等市场增长，2019年已在达拉斯增加了资产，预计未来几年总投资组合的空置率将降低 [135][136][138] 问题: 2019年下半年租金维持时间较长是否导致第四季度周转率上升，是否有因购房而迁出的情况增加？ - 未观察到因购房而迁出的情况增加；周转率略有上升，但仍处于较低水平（30%），租金维持时间较长主要影响新租赁，对周转率的影响较小 [140][141] 问题: 2020年的运营现金流预计是多少？ - 公司将在电话会议后回复该问题 [143] 问题: 收购的初始NOI收益率趋势如何？ - 目前收购的资本化率大多在5%左右，与当前市场环境相比没有明显变化 [144] 问题: 在选举年，如何平衡加州租金控制措施对资本分配和投资决策的影响？ - 公司积极参与相关讨论，与加州的多个组织、政府部门合作，2020年指导中已考虑相关因素；认为类似Prop 10 2.0的措施将像两年前一样被否决，对加州市场仍持积极态度，但会持续关注并参与相关进程 [147][148][149] 问题: 小型私人投资者购买房屋增加对租赁季节有何影响，是短期供应逆风还是市场供需失衡仍有利于公司？ - 整体住房市场供需失衡有利于单户住宅业务，小型私人投资者的活动可能在某些市场造成短期波动，但市场基本面最终会发挥作用，多数市场仍对公司有利 [154][156][157]

可转换债券相关情况 - 2022可转换债券持有人有权在发生根本性变更时要求公司以100%本金加应计未付利息的价格回购债券[191] - 公司可能无法筹集资金来结算2022可转换债券的转换或回购，未来债务可能限制公司支付现金的能力[191] - 2022可转换债券的有条件转换特征触发时，若持有人选择转换，公司可能需支付现金，影响流动性[193] - 2019年和2018年，2019年可转换票据利息费用分别为560万美元和1110万美元；2022年可转换票据利息费用分别为1690万美元和1670万美元[366][367] - 2019年7月1日，公司发行12553864股普通股结算2019年可转换票据的大部分未偿余额[366] - 截至2019年12月31日，2022年可转换票据“如果转换”价值超过本金1.076亿美元[367] - 2019和2018年，2019年可转换票据在转换前期间的稀释每股FFO分子分别调整利息费用5,586千美元和11,057千美元[422] - 2019和2018年，2019年可转换票据在转换前期间的稀释每股FFO分母分别调整潜在普通股6,225,341股和12,420,013股[422] 债务工具与利率风险 - 截至2019年12月31日，公司债务工具借款总计67.709亿美元，利率为可变利率，面临利率风险，利率每变动100个基点，年度利息费用将变动250万美元[198] - 截至2019年12月31日，公司有67.709亿美元可变利率债务，到期日在2021年之后，参考伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）确定适用利率或付款金额[200] - 公司未能有效对冲利率变化可能影响经营业绩和向股东分配的能力[198] - 公司LIBOR基准贷款和衍生品工具与LIBOR挂钩，2021年后LIBOR逐步淘汰，利率将基于可比或后续利率调整[324] - 截至2019年12月31日，LIBOR为1.76%[389] - 若利率增减50个基点，公司净衍生资产/负债的终止价值将变化约1.5亿美元[399] 公司经营风险 - 公司使用非追索权长期抵押贷款可能面临会计规则复杂、无法进入证券化市场等风险[190] - 可转换债务证券的会计处理方法可能导致公司报告较低的净收入，影响财务结果[194] - 额外发行优先于普通股的债务或股权证券可能影响普通股市场价格，导致股权稀释[196] - 若公司无法维持有效的财务报告内部控制，投资者可能对财务报告失去信心，影响普通股市场价格[202] 公司治理相关 - 公司“业务合并”条款禁止马里兰公司与“利益相关股东”（实益拥有公司10%或以上有表决权股票的人）进行业务合并五年，之后对这些合并施加两项超级多数股东投票要求[208] - 公司董事会可批准发行包括优先股在内的股票，条款可能阻止第三方收购公司[209] - 2022年可转换票据契约中的某些条款可能延迟或阻止对公司的收购[210] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下更改重大公司政策，包括投资、融资等政策，还可撤销REIT选举[211] - 公司宪章消除了董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任，仅在实际获得不当利益或故意不诚实等情况下承担责任[212][213] REIT相关税务与资格要求 - 若公司未能保持REIT资格，将按常规公司纳税，可能面临巨额税务负债，且后续四个完整纳税年度一般无资格重新获得REIT资格[219][222] - REIT在某些情况下可能产生税务负债，如出售“经销商”物业的净收入需缴纳100%的税[220] - 为符合REIT要求，公司每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、政府证券和合格REIT房地产资产组成，投资证券有多项比例限制[223] - REIT规定限制公司有效对冲的能力，可能导致税务负债，TRS的损失在特定条件下只能向前结转并抵扣80%的未来应税收入[224] - 公司应税收入有时可能大于可分配给股东的现金流，可能需借款进行分配[225] - 处置特定增值资产，公司需按最高企业税率缴纳美国联邦所得税，税率未提及，期限为收购资产后五年内[226][228] - 公司章程规定任何人不得拥有超过9.8%的已发行普通股或所有类别或系列的已发行股票[229] - 为符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[230] - 非REIT“C”类公司向特定非公司美国股东支付合格股息收入的最高税率为23.8%，非公司美国股东可从REIT股息中扣除20%，最高边际税率37%的股东REIT股息有效所得税率为29.6%[233] - 公司需将90%的REIT应纳税所得额分配给股东，增长融资依赖外部资本[234] - 《减税与就业法案》规定非公司纳税人在2018 - 2025年可扣除20%的普通REIT股息[235] - 清算资产可能使公司无法满足REIT资格要求，或对所得收益征收100%的税[237] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，TRS资产价值不得超过REIT总资产价值的20%，不符合规定可能征收100%的消费税[238][239] - 若租赁交易被重新定性为卖方融资有条件销售交易，公司可能面临折旧和成本回收扣除被拒绝、禁止交易税等问题[240] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，若现金流不足可能需采取多种方式满足分配要求，否则可能导致股价下跌[242] - 公司需按规定向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本利得）[322] 投资组合业务数据 - 2019年和2018年公司总投资组合租赁收入和其他物业收入分别为17.647亿美元和17.230亿美元，增长2.4%[301] - 2019年和2018年公司总投资组合平均入住率分别为94.2%和94.6%，每间入住房屋的平均月租金分别为1809美元和1735美元，增长4.3%[302] - 2019年和2018年公司同店投资组合平均入住率分别为96.3%和95.8%，每间入住房屋的平均月租金分别为1812美元和1741美元，增长4.1%[302] - 2019年和2018年公司总投资组合续租净有效租金增长率分别为5.0%和4.8%，新租净有效租金增长率分别为3.8%和3.3%[305] - 2019年和2018年公司同店投资组合续租净有效租金增长率分别为5.0%和4.8%，新租净有效租金增长率分别为3.8%和3.4%[305] 公司财务费用与收入数据 - 2019年和2018年公司总费用分别为17.255亿美元和17.846亿美元[308] - 2019年和2018年公司利息费用分别为3.672亿美元和3.836亿美元，债务未偿还余额（扣除递延融资成本和折扣）分别为84.675亿美元和92.498亿美元[311] - 2019年和2018年公司折旧和摊销费用分别为5.337亿美元和5.605亿美元[312] - 2019年和2018年公司其他净收入分别为1.16亿美元和0.70亿美元[315] - 2019年和2018年公司物业销售净收益（税后）分别为9633.6万美元和4968.2万美元[297] 公司现金与信贷情况 - 截至2019年和2018年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为9230万美元和1.449亿美元，减少36.3%[318] - 2019年公司通过ATM股权计划出售1957139股普通股，扣除佣金和成本后净收益5530万美元，该计划剩余7.43亿美元可用于未来发行[319] - 截至2019年12月31日，公司10亿美元循环信贷安排未提取[318][321] 抵押贷款相关数据 - 2019年和2018年12月31日，公司抵押贷款未偿本金余额分别为62.66407亿美元和72.63476亿美元，扣除递延融资成本后分别为6.238461亿美元和7.201654亿美元[327] - 2019年和2018年12月31日，分别有37040套和41644套房屋用于抵押贷款，账面价值分别为71.376亿美元和83.854亿美元[333] - 公司为满足风险保留规则，保留部分抵押贷款相关证书，2019年和2018年12月31日保留证书总额分别为3.17亿美元和3.666亿美元[341] - 2020年2月7日，公司用手头无限制现金分别对IH 2018 - 2和IH 2018 - 3未偿借款提前还款1500万美元和6000万美元[338] - 截至2019年12月31日及财务报表发布日，各借款实体遵守所有抵押贷款的肯定和否定契约[342] - 2019年和2018年公司按抵押贷款协议自愿和强制提前还款分别为9.974亿美元和45.796亿美元[343] 担保定期贷款情况 - 2019年6月7日，子公司2019 - 1 IH Borrower LP与保险公司签订12年期担保定期贷款协议，前11年固定利率3.59%，第12年浮动利率基于1个月LIBOR加147个基点[345] - 截至2019年12月31日，担保定期贷款本金4.03464亿美元，递延融资成本净额248.6万美元，贷款净额4.00978亿美元[346] - 截至2019年12月31日，担保定期贷款抵押池中包含3333套房屋，账面价值7.348亿美元，2019 - 1 IH Borrower每年可替换最多20%的抵押物，贷款期限内可替换100% [347] 信贷协议情况 - 2017年2月6日，公司与银团签订信贷协议，包括1亿美元循环信贷额度和1.5亿美元定期贷款额度，循环信贷额度2021年到期，有1年展期选项，定期贷款额度2022年到期[351] - 截至2019年12月31日，定期贷款额度本金1.5亿美元，递延融资成本净额625.3万美元，贷款净额1.493747亿美元，循环信贷额度无未偿还本金[352] - 信贷协议借款利率基于LIBOR加适用利差，定期贷款额度利差1.70% - 2.30%，循环信贷额度利差1.75% - 2.30% [352][353] 可转换优先票据情况 - 2014年7月，SWH发行2.3亿美元3.00%可转换优先票据，2019年7月1日到期，公司以发行12553864股普通股结算大部分未偿还余额[361] - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元3.50%可转换优先票据，2022年1月15日到期[363] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，可转换优先票据本金总额分别为3.45亿美元和5.74993亿美元，净未摊销公允价值调整分别为 - 1070.1万美元和 - 1769.2万美元，总计分别为3.34299亿美元和5.57301亿美元[364] 利率互换工具情况 - 合并时，公司收购的利率互换工具按合并日估计公允价值2110万美元入账[372] - 2019年12月11日，公司修改利率互换工具，到期日从2022年1月31日延长至2024年12月31日，执行利率从1.97%降至1.74%[374] - 2019年2月15日，公司终止并重新签订利率互换工具，执行利率从2.21%升至2.23%，取消抵押品要求[375] - 2019年12月9日，公司修改利率互换工具起始日期，从2020年1月31日改为2021年7月15日，并支付820万美元[375] - 预计未来12个月，4490万美元将重新分类至收益，减少利息费用[376] 公司现金流量情况 - 2019年与2018年相比，经营活动提供净现金增长18.0%，投资活动提供净现金增长62.3%，融资活动使用净现金增长23.1%，现金及现金等价物和受限现金变化下降30.4%[380] - 2019年和2018年经营活动提供的净现金分别为6.621亿美元和5.612亿美元，增长18.0%[381] - 2019年和2018年投资活动提供的净现金分别为1.022亿美元和6300万美元，增加3920万美元[383] - 2019年和2018年融资活动使用的净现金分别为8.381亿美元和6.808亿美元[384] 公司合同义务情况 - 截至2019年12月31日，公司的合同义务总计103.18425亿美元，其中2020年需支付3.70694亿美元[388] 公司物业组合情况 - 公司在美国16个市场拥有约8万套单户住宅物业组合[393] 折旧费用影响因素 - 若2019年资本化成本的使用寿命增减10%，年化折旧费用将变化约500万美元[395] - 若2019年收购房屋中建筑物和改良物与土地的分配比例增减500个基点，年化折旧费用将变化约100万美元[397] 公司业务板块情况 - 公司有一个可报告的业务板块，即收购、翻新、租赁和运营单户住宅作为租赁物业[401] 公司财务指标情况 - 2019 - 2017年归属于普通股股东的净收入（损失）分别为145,068千美元、 - 5,744千美元、 - 105,952千美元[407][412] - 2019 - 2017年EBITDA分别为1,048,003千美元、939,123千美元、460,722千美元[407] - 2019 - 2017年EBITDAre分别为965,877千美元、896,150千美元、429,057千美元[407] -

业绩总结 - 2019年同店净营业收入（NOI）为10.91亿美元[6] - 2019年同店收入增长指导中值为5.4%[11] - 2019年同店净营业收入增长指导中值为5.4%[11] - 2019年净债务减少5.52亿美元[21] - 2019年9月30日可用流动资金约为11亿美元[22] 用户数据 - 平均年收入为10万美元的居民基础，39岁居民平均年龄[31] - 单家庭租赁表现强劲，经济周期对其影响有限[31] - 预计未来10年将形成1250万个新家庭，推动单户出租需求增长[28] 市场扩张与投资 - 2019年上半年收购487套房屋，投资1.47亿美元[19] - 2019年7月至10月收购670套房屋，投资2.12亿美元[19] - 80,232套房屋的管理规模，覆盖34个市场[14] - 截至2018年，已投资约20亿美元用于房屋翻新[36] 未来展望 - 预计未来三年通过战略举措可实现2500万至5000万美元的潜在NOI增长，约占2019年同店净营业收入的2.3%至4.6%[6] 其他信息 - 租金增长率反映到期租约与新租约之间的百分比差异[42] - 净运营收入（NOI）定义为租金收入减去物业运营和维护费用[41] - 平均入住率计算为房屋在测量期间的总入住天数与总拥有天数之比[38] - 价值提升资本支出代表对稳定房屋的再投资，以增强预期的风险调整回报[49] - 转换率表示在特定期间内，房屋变得空置的次数与该人群中房屋总数的比率[48]