公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为182.50566亿美元，较2020年12月31日的175.06222亿美元增长4.25%[14] - 截至2021年9月30日，公司总负债为87.27321亿美元，较2020年12月31日的89.50149亿美元下降2.49%[14] - 2021年前三季度，公司总营收为14.7639亿美元，较2020年同期的13.58728亿美元增长8.66%[16] - 2021年前三季度，公司总费用为13.25495亿美元，较2020年同期的12.75917亿美元增长3.88%[16] - 2021年前三季度，公司净收入为1.87905亿美元，较2020年同期的1.26319亿美元增长48.76%[16] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入为1.86882亿美元，较2020年同期的1.25513亿美元增长48.90%[16] - 2021年前三季度，基本每股净收入为0.33美元，较2020年同期的0.23美元增长43.48%[16] - 2021年前三季度，综合收入为3.58161亿美元，较2020年同期的 - 1.97941亿美元实现大幅增长[18] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的综合收入为3.55945亿美元，较2020年同期的 - 1.96853亿美元实现大幅增长[18] - 截至2021年9月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为5.70808028亿股，较2020年同期的5.50722684亿股增长3.65%[16] - 截至2021年6月30日，普通股股数为568,718,544股，股东权益总额为8,619,676美元[21] - 截至2021年9月30日，普通股股数为594,893,674股，股东权益总额为9,523,245美元[21] - 2021年前三季度净收入为187,905,000美元，2020年同期为126,319,000美元[29] - 2021年前三季度折旧和摊销费用为440,475,000美元，2020年同期为410,440,000美元[29] - 2021年前三季度支付股息和股息等价物为292,110,000美元，2020年同期为247,651,000美元[29] - 2021年前三季度经营活动提供的净现金为782,314,000美元，2020年同期为625,672,000美元[29] - 2021年前三季度投资活动使用的净现金为728,310,000美元，2020年同期为194,375,000美元[29] - 2021年前三季度融资活动使用的净现金为964,318,000美元，2020年同期为157,791,000美元[29] - 2021年前九个月支付循环信贷工具400,000千美元，2020年为320,000千美元[30] - 2021年前九个月发行普通股净收益693,445千美元，2020年为503,798千美元[30] - 2021年前九个月递延融资成本支付8,002千美元，2020年无此项支出[30] - 2021年前九个月融资活动提供净现金355,378千美元，2020年为91,366千美元[30] - 2021年前九个月现金、现金等价物和受限现金变化为409,382千美元，2020年为522,663千美元[30] 各业务线资产投资数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为1.6653447亿美元和1.6288693亿美元[59] - 2021年和2020年前三季度，物业组件折旧费用分别为43.5348万美元和40.6078万美元[62] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，现金、现金等价物和受限现金总额分别为8.2115亿美元和4.11768亿美元[65] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业投资账面价值分别为9309.6万美元和6926.7万美元[71] - 2021年前三季度，非合并合资企业投资收益为56.4万美元，2020年同期为111.2万美元[74] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，其他资产净额分别为4.24666亿美元和4.78287亿美元[78] - 截至2021年9月30日，债务证券投资净额为1.97255亿美元，未确认信用损失[80] - 2021年前三季度，有公允价值的权益证券投资实现收益1606.1万美元，未实现损失2188.4万美元[84] - 2021年和2020年前三季度，租金收入和其他物业收入中可变租赁付款分别为8289万美元和6842.2万美元[86] - 2021年和2020年第三季度，物业组件折旧费用分别为14.8957万美元和13.6517万美元[61] - 截至2021年9月30日，单户住宅未来最低租赁收入和其他物业收入总计130.99万美元，其中2021年剩余时间为43.66万美元，2022年为78.34万美元，2023年为8.9981万美元[87] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，使用权资产中，经营租赁其他资产分别为1.1593万美元和1.2942万美元，融资租赁分别为0.6719万美元和0.8763万美元；经营租赁其他负债分别为1.4262万美元和1.5988万美元，融资租赁分别为0.6461万美元和0.8389万美元；经营租赁加权平均剩余租赁期限分别为3.8年和4.0年，融资租赁分别为2.4年和3.1年；经营租赁加权平均折现率分别为3.3%和3.5%，融资租赁均为4.0%[89] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，递延融资成本未摊销余额分别为947.7万美元和1163.7万美元[90] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为38.68079亿美元和48.32133亿美元，扣除递延融资成本后分别为38.57863亿美元和48.20098亿美元[94] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，用于抵押的房屋总数分别为31160套和31316套，账面价值分别为69.01695亿美元和68.88308亿美元，净值分别为56.21481亿美元和57.61551亿美元[103] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，留存证书总额分别为1972.55万美元和2452.37万美元[110] 公司债务相关数据关键指标变化 - 2021年和2020年前九个月，公司根据抵押贷款协议分别进行了9.64318亿美元和1.57791亿美元的自愿和强制提前还款[114] - IH 2017 - 1贷款利率为固定年利率4.23%，IH 2017 - 2为1.15%，IH 2018 - 1为0.96%，IH 2018 - 2为1.13%，IH 2018 - 3为1.20%，IH 2018 - 4为1.30%[94] - 截至2021年9月30日，LIBOR为0.08%[96] - 2019年6月7日，公司子公司签订12年期有担保定期贷款协议，前11年固定利率3.59%，第12年浮动利率为1个月LIBOR加147个基点[115] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款本金均为403,363千美元，净额分别为401,258千美元和401,095千美元[116] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款抵押池分别有3,334套和3,332套房屋，账面价值分别为799,188千美元和791,860千美元[119] - 2021年前9个月无有担保定期贷款提前还款，2020年前9个月强制提前还款101千美元[121] - 截至2021年9月30日，无担保票据净额为939,696千美元，扣除递延融资成本后为931,889千美元[125] - 2021年5月25日私募发行1.5亿美元2.46% A系列高级票据和1.5亿美元3.18% B系列高级票据，8月6日公开发行6.5亿美元2.00%高级票据[132] - 2020年12月8日公司签订新信贷协议，包括10亿美元循环信贷额度和25亿美元定期贷款额度，均于2025年1月31日到期[134] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，定期贷款本金均为25亿美元，净额分别为24.76309亿美元和24.70907亿美元[136] - 2021年4月22日起，信贷协议采用基于信用评级的定价网格，定期贷款利率为0.00% - 0.65%（基准利率贷款）和0.80% - 1.65%（LIBOR利率贷款）[141] - 信贷协议需支付0.10% - 0.30%的设施费和信用证费用，此前需支付未使用额度费用[144] - 2017年1月SWH发行总本金34.5万美元、利率3.50%的2022年可转换高级票据，将于2022年1月15日到期[152] - 截至2021年9月30日，2022年可转换票据本金余额为14.6491万美元，净未摊销公允价值调整为 - 673美元，总计14.5818万美元；2020年12月31日本金余额为34.5万美元，净未摊销公允价值调整为 - 5596美元，总计33.9404万美元[153] - 截至2021年9月30日，2022年可转换票据转换率为每1000美元本金兑换43.9819股普通股，相当于转换价格约为每股22.74美元；2021年第三和前九个月分别结算19.8503万和19.8509万美元本金余额，发行872.3161万和872.3421万股普通股[157] - 2021年第三和前九个月，2022年可转换票据利息费用（含非现金摊销折扣）分别为3843美元和12531美元；2020年同期分别为4311美元和12869美元[157] - 截至2021年9月30日，公司债务合同到期情况为：2021年剩余时间到期18.44万美元，2022年到期283.6447万美元，2025年到期250万美元，之后到期234.9111万美元，总计786.9958万美元[162] - 扣除递延融资成本、未摊销公允价值调整和未摊销债务折扣后，截至2021年9月30日公司债务总计781.3137万美元[162] 公司衍生品相关数据关键指标变化 - 公司有多项利率互换协议用于对冲可变利率利息支付的可变现金流，截至2021年9月30日，名义金额从32.5万到110万美元不等，执行利率从1.74%到3.16%不等，均以一个月LIBOR为指数[165][168] - 一个月LIBOR将于2023年6月30日后到期，公司将与互换协议交易对手调整浮动利率[165] - 预计未来12个月将有13.8119万美元从累计其他综合收益重新分类至收益，作为利息费用增加[168] - 利率上限协议执行价格范围约为3.75%至7.03%[169] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，指定为套期工具的利率互换资产公允价值均为0，负债公允价值分别为379,589千美元和539,560千美元；非指定为套期工具的利率上限资产公允价值分别为0和1千美元，负债公允价值均为0[172] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，抵消后衍生品资产净额分别为0和1千美元，负债净额分别为379,589千美元和539,560千美元[173][174] - 2021年和2020年第三季度，利率互换在OCI中确认的损失分别为1,586千美元和4,171千美元，从累计OCI重分类至净收入的损失分别为37,074千美元和37,557千美元，在合并运营报表中列示的利息费用总额分别为79,370千美元和87,713千美元；利率上限在净收入中确认的损失分别为1千美元和146千美元[176] - 2021年和2020年前九个月，利率互换在OCI中确认的损益分别为收益57,283千美元和损失398,426千美元，从累计OCI重分类至净收入的损失分别为112,973千美元和74,166千美元，在合并运营报表中列示的利息费用总额分别为243,540千美元和258,541千美元；利率上限在净收入中确认的损失分别为106千美元和198千美元[176] - 截至2021年9月30日，处于净

财务数据和关键指标变化 - 二季度同店净营业收入（NOI）同比增长8.4%，同店核心收入同比增长5.9%，收款达到历史水平的99%，同店核心费用仅同比小幅增长0.9% [17] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长14%至0.37美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长16.9%至0.32美元 [28] - 提高2021年全年同店NOI增长指引100个基点至6.5% - 7.5%，同店核心收入增长指引上调50个基点至5% - 6%，维持同店核心费用增长指引在2.5% - 3.5% [28] - 提高2021年全年核心FFO指引中点0.02美元至1.44美元/股，AFFO指引中点提高0.02美元至1.24美元/股 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度续约率同比增加230个基点至5.8%，新租率同比增加1110个基点至13.8%，带动混合租金增长率达到8%，同比提高470个基点 [18] - 二季度同店新租和续约租金率每月均高于上月，同店平均入住率为98.3%，同比提高80个基点，6月是连续第九个月所有16个市场平均入住率超过97% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场需求强劲，入住率高，主要得益于对高品质、位置优越房屋的持续强劲需求，以及重新出租天数的持续减少，二季度重新出租天数从29天进一步降至23天 [19] - 从市场趋势看，约27%的租客从城市搬到郊区，还有人从西部州搬到佛罗里达、东南部、亚特兰大、卡罗莱纳州和得克萨斯州等市场 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与全国第三大房屋建筑商PulteGroup建立新的战略合作伙伴关系，未来5年预计购买约7500套新房，已确定首批1000套位于阳光地带的7个社区 [9][10] - 公司采用三支柱战略，即位置、规模和市场洞察力，专注于人口和就业增长高、学校优质、交通便利的市场，平均每个市场约5000套房屋，拥有本地专家团队 [11][12] - 公司持续推进可持续发展，投资Fifth Wall的气候科技基金，推出智能家居技术和空气过滤器家庭配送计划等举措 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前面临的基本面顺风是多年来最好的，预计这种情况将在可预见的未来持续，对高品质、位置优越的单户住宅的需求远超供应 [7] - 公司有信心在今年下半年实现10亿美元的收购目标，通过与PulteGroup的合作及其他收购渠道，满足市场对产品不断增长的需求 [10][11] - 公司认为其差异化战略结合强大的资产负债表、稳健的内外增长模式和对租客关怀的坚定承诺，使其能够为租客和股东带来出色的业绩 [29] 其他重要信息 - 截至二季度末，公司通过无限制现金和循环信贷额度的未提取额度，拥有超过11亿美元的可用流动性 [24] - 本月早些时候，公司通知将以普通股结算3.5%可转换债券的转换，预计3.45亿美元债券将在2022年1月15日到期日前转换为约1500万股，目前约1.77亿美元债券已转换为约800万股，预计全年可减少现金利息支出约1200万美元，二季度预计净债务与EBITDA比率从报告的7.0倍降至6.7倍，且在2024年12月前无债务到期 [25][26] - 5月公司完成3亿美元的私募高级无担保债券发行，推动向更高比例无担保债务转型，改善债务到期结构，4月获得三家评级机构的投资级评级 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年其他收入和坏账的假设情况 - 其他收入在二季度成为推动力，因去年二季度未收取滞纳金，现在允许的情况下基本恢复收取，预计下半年将延续这种情况；坏账情况比预期改善得快，二季度与去年持平，预计下半年将继续改善，到四季度可能更好，2022年也将是积极因素 [33][34] 问题2: 下半年费用假设能否达到范围低端及驱动因素 - 存在达到范围低端甚至更好的情况，下半年费用预计增加，主要因二季度房地产税有退款，下半年预计恢复到约4%的同比增长率，房地产税占费用近60%；预计周转率可能同比增加；保险成本比去年高约7%，但优于行业多数企业，希望能延续前两个季度好于预期的表现 [36] 问题3: 与Pulte的合作能否大规模复制及需求情况 - 该合作有可能复制并扩大规模，与Pulte的合作是双方长期努力的结果，对双方都有战略意义，不排除与其他方合作，将共同努力使首批7500套房屋的合作取得成功并进一步发展 [38] 问题4: 与Pulte的合作如何运作，房屋建造是否有差异及利润率情况 - Pulte是优秀的建筑商，合作战略意义在于了解未来供应管道，共同确定平面图和装修标准，为市场带来额外供应，实现双方增量增长；合作方式多样，包括购买部分社区房屋、集群开发提高效率和测试新服务标准等，可能带来利润率提升 [42] 问题5: 数据分析举措对新老客户的洞察 - 通过营销和数据分析发现，租客需求增长的驱动因素包括对更多空间的需求、从城市搬到郊区以及从其他州迁入特定市场，这些因素导致租客平均居住时长增加，预计接近3年且持续增长，房屋位置优越是吸引租客的关键因素 [43] 问题6: 是否有计划进入更多市场 - 目前市场家庭形成率接近美国平均水平的2.5倍，需求强劲；公司希望未来进入盐湖城、奥斯汀等市场，但会继续投资现有市场以扩大规模，提升股东回报 [45] 问题7: 未来接收Pulte新房的方式 - 接收方式是两者结合，可能在一个社区购买部分房屋，也可能在不同社区分散购买少量房屋，具体根据项目机会而定，Pulte会提前与公司沟通项目机会，双方按项目协商参与程度和交付计划 [49][50] 问题8: 社区收购是否会纳入物业费 - 如果公司参与有物业费的社区，将按现有社区的方式处理；若购买整个社区，将为整个社区制定相关规定 [51] 问题9: 两个合资企业（Rockpoint和Fannie）的投资组合构成差异 - Fannie合资企业是合并而来的历史合资企业，房屋位于内华达州、加利福尼亚州和亚利桑那州，处于逐步退出阶段，目前约500套房屋，每年出售50 - 150套；Rockpoint合资企业地理分布与公司现有投资组合相似，专注于8 - 10个市场，是增长型投资组合，未来1 - 1.5年将继续增长 [53] 问题10: 与Pulte合作的目标收益率、内部收益率、资金来源及是否进入新市场 - 合作可能使公司进入新市场，借助Pulte平台实现规模扩张；收益率方面，与过去几年购买情况类似，预计在部分地区可实现5%以上的稳定收益率，新房屋的建筑商保修和装修标准将对长期运营成本有积极影响 [60] 问题11: 公司对加利福尼亚州投资组合的长期看法及是否出售以资助Pulte投资 - 公司在加利福尼亚州有一定出售行为，当房屋价格过高时会回收资金用于其他有风险调整回报的市场；但公司看好加利福尼亚州，认为其经济好、有Prop 13税收优势，希望继续投资并提供经济适用房解决方案，目前出售不是核心重点 [63] 问题12: 重新出租天数能否进一步改善及方法 - 公司对团队在减少重新出租天数方面的表现感到自豪，通过减少周转时间、控制库存和预租赁等方式实现了显著改善；未来将继续推动预租赁和利用技术，虽无法预测能降低多少，但会努力维持并改善现状 [65] 问题13: 与Pulte合作购买7500套房屋的总资本支出 - 公司未披露具体金额，因项目分布在全国各地，房屋价格差异大，可参考公司目前购买房屋的平均价格 [69][70] 问题14: 集群房屋与普通房屋相比的利润率提升情况 - 由于公司规模优势，集群房屋预计会带来增量收益，可能通过提供配套设施和提高运营效率实现利润率提升，但幅度预计在10个基点左右，不会改变现有运营模式 [71] 问题15: 公司是否有目标入住率及如何平衡入住率和新租率增长 - 公司认为这是一个持续平衡的过程，团队努力寻找入住率、新租率和续约率之间的平衡；目前入住率为98.3%，高于预期，考虑到季节性因素，预计入住率可能会略有下降，但由于需求强劲和重新出租天数的控制，会密切关注并继续优化 [75] 问题16: 西雅图续约率低的原因及后续情况 - 二季度西雅图存在监管上限，导致续约率低；三季度监管开始放松，预计下半年续约率会上升，公司会谨慎观察并调整策略 [78] 问题17: 与Pulte合作的房屋是否更偏向郊区，是否代表战略变化及对密度和增长的影响 - 合作不代表战略变化，Pulte有很多填充式项目，部分合作项目与公司在亚特兰大的现有投资相契合；公司仍希望投资于能持续表现优异、靠近交通、就业和学校的地区，以维持高入住率和租金增长 [82] 问题18: 与Pulte的合作对2022年收购预算的影响 - 合作是增量收购来源，但无法提供2022年指导，收购情况取决于所有渠道的机会，不会取代其他收购途径 [83] 问题19: 7月混合租金增长率情况 - 二季度混合租金增长率表现出色，6月新租率达到16.2%，续约率为6.0%，混合租金增长率为8.8%；7月数据显示仍在加速增长，需求健康，为下半年开了好头 [85] 问题20: 现有投资组合中，较小市场是否有提高运营利润率的空间 - 公司在丹佛、西雅图、达拉斯、凤凰城等市场有良好表现，希望增加这些市场的房屋数量以提高规模效益；运营模式允许在不增加大量人力的情况下增加房屋数量，通过技术应用和合理管理维修保养及周转成本，可提高运营效率和利润率 [88] 问题21: 较小市场规模翻倍对NOI利润率的影响 - 难以精确量化，但预计可提高1 - 2个百分点的利润率 [89] 问题22: 政策风险是否影响公司购房 - 地方、州和国家层面目前没有政策影响公司购房，政策主要影响物业管理方面，对公司增长没有影响 [91][93] 问题23: 如何确定房屋放入全资或Rockpoint合资企业 - 与合资伙伴协商确定感兴趣的市场和资产分配比例；在某些市场，如亚特兰大，可能按3:1的比例分配给合资企业和公司资产负债表；在规模较小的市场，如丹佛和达拉斯，则相反；分配由后台算法根据交易顺序确定 [97] 问题24: 是否后悔出售纳什维尔房产及重新进入该市场的驱动因素 - 不后悔出售，纳什维尔业务占总收入不到1%，且公司不喜欢当地产品类型，出售价格不错；若要重新进入，需要合适的产品和足够的规模，目前公司已将资金重新分配到增长更快的市场 [98][99] 问题25: 与Pulte的合作是否代表位置战略转变及目标位置 - 合作不代表位置战略转变，购买的社区与公司现有投资相契合；新房屋的优势在于全新的设施、建筑商保修和可共同确定的装修标准，对现有战略有积极影响 [104] 问题26: 发展投资管理业务的优先级和目标 - Rockpoint合资企业是机会性投资，有一定期限；公司会寻找能提升股东回报且不与核心业务冲突的机会，但目前没有设定具体目标，未来可能会考虑不同的合资结构和投资方式 [105] 问题27: 7月入住率情况及2021年是否有典型季节性 - 二季度平均入住率为98.3%，7月预计会略有下降，但仍将保持在98%以上；预计2021年将出现典型季节性，四季度业务会放缓，但由于基数较高，只是相对放缓 [109] 问题28: 可控费用中材料和劳动力通胀情况及幅度 - 公司关注市场上材料和劳动力成本的变化，这些成本已纳入指导范围；由于采购团队利用规模优势和全国采购，以及当地员工流动情况正常，目前成本上升未产生重大影响，但会持续监测，难以给出具体幅度 [110][112] 问题29: 与Pulte合作的定价谈判方式及是否随市场条件变化 - 双方按项目进行谈判，公司团队与Pulte直接协商价格；定价会考虑公平性，确保双方利益，会根据市场情况进行合理调整 [115][116] 问题30: 本季度收购按渠道的分布情况 - 本季度大部分收购为一次性交易，约80% - 90%通过非市场、MLS或当地渠道进行；7月收购情况良好，预计超过2亿美元，三季度收购预计也会很强劲 [117][119] 问题31: 未来12 - 18个月公司需要关注的风险 - 公司需要关注采购成本和供应链波动，努力应对成本上升和供应不稳定的问题；担心公众对公司的看法和不实言论，积极与租客合作并满足其需求；关注地方和州层面的住房政策，特别是加利福尼亚州的立法问题；同时，公司希望持续创新，为租客提供更好的服务和质量标准 [121] 问题32: 收购资本化率的变化及未来收益率预期 - 公司传统收购资本化率在中5%左右，由于房价上涨，二季度混合资本化率约为5.2 - 5.25%；目前市场供应略有增加，但预计不会有大幅变化，希望能维持在5%或更好的水平 [125]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为174.84611亿美元，较2020年12月31日的175.06222亿美元略有下降[12] - 截至2021年6月30日，公司总负债为88.64935亿美元，较2020年12月31日的89.50149亿美元有所下降[12] - 2021年第二季度，公司总营收为4.91633亿美元，较2020年同期的4.49755亿美元增长9.31%[14] - 2021年上半年，公司总营收为9.66858亿美元，较2020年同期的8.99544亿美元增长7.48%[14] - 2021年第二季度，公司净收入为6068.8万美元，较2020年同期的4317.8万美元增长40.55%[14] - 2021年上半年，公司净收入为1.1841亿美元，较2020年同期的9345.4万美元增长26.7%[14] - 2021年第二季度，公司基本每股净收入为0.11美元，较2020年同期的0.08美元增长37.5%[14] - 2021年上半年，公司基本每股净收入为0.21美元，较2020年同期的0.17美元增长23.53%[14] - 2021年第二季度，公司综合收入为7775.4万美元，较2020年同期的1840.3万美元增长322.51%[16] - 2021年上半年，公司综合收入为2.53178亿美元，较2020年同期的 - 2.64192亿美元实现扭亏为盈[16] - 截至2020年12月31日，公司股份数量为567,117,666股，股东权益为8,556,073千美元[20] - 截至2021年6月30日，公司股份数量为568,718,544股，股东权益为8,619,676千美元[20] - 2021年上半年净收入为118,410千美元，2020年上半年为93,454千美元[24] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为470,101千美元，2020年上半年为395,935千美元[24] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为282,875千美元，2020年上半年为89,504千美元[24] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为230,850千美元，2020年上半年提供的净现金为202,937千美元[25] - 2021年上半年现金、现金等价物和受限现金减少43,624千美元，2020年上半年增加509,368千美元[25] - 2021年上半年支付的利息净额为149,086千美元，2020年上半年为153,151千美元[25] - 2021年上半年支付的所得税现金为501千美元，2020年上半年为967千美元[25] 公司发展历程及相关法规 - 公司是一家房地产投资信托，通过运营合伙企业拥有、翻新、租赁和运营单户住宅物业[28] - 2017年2月6日，公司完成首次公开募股，将注册地变更为马里兰州，并修订章程，规定可发行最多90亿股普通股和9亿股优先股，每股面值0.01美元[29] - 2017年11月16日，公司与Starwood Waypoint Homes及其附属公司进行一系列交易，将其并入公司，公司为存续实体[30] - 截至2021年6月30日，公司拥有99.6%的普通OP单位，并负责INVH LP的日常管理和控制[31] - 2021年3月11日，1.9万亿美元的《美国救援计划法案》签署成为法律，其中包括近500亿美元住房和无家可归者资源及超270亿美元租金援助[47] - 公司对2020年6月30日止六个月的合并报表进行重分类，将3.4万美元的权益证券投资未实现收益从其他项目转入权益证券投资收益（损失）净额[49] 单户住宅物业投资业务数据关键指标变化 - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司单户住宅物业投资净额分别为163.33324亿美元和162.88693亿美元[56] - 2021年6月30日和2020年12月31日，住宅物业账面价值分别包含1.21168亿美元和1.19929亿美元资本化收购成本等多项资本化成本[57] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认1.43607亿美元和1.35647亿美元物业折旧费用[58] - 2021年和2020年上半年，公司分别确认2.86391亿美元和2.69561亿美元物业折旧费用[59] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认9.3万美元和144.2万美元减值损失；上半年分别确认52.4万美元和391.3万美元减值损失[58][59] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，租赁收入和其他物业收入中的可变租赁付款分别为28,253千美元和19,613千美元；六个月分别为52,647千美元和44,660千美元[81] - 截至2021年6月30日，现有单户住宅租赁的未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,239,134千美元，其中2021年剩余时间为730,963千美元，2022年为468,913千美元，2023年为39,258千美元[84] - 2021年上半年，单户住宅物业持有待售的投资减值前金额为2,953千美元，总减值为524千美元，公允价值为2,429千美元；2020年同期减值前金额为17,794千美元，总减值为3,824千美元，公允价值为13,970千美元[205] 公司资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，现金及现金等价物分别为126,168千美元和213,422千美元，受限现金分别为241,976千美元和198,346千美元，总计分别为368,144千美元和411,768千美元[60] - 截至2021年6月30日，公司对合资企业的剩余股权承诺为50,400千美元[68] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司对非合并合资企业的投资分别为77,523千美元和69,267千美元，其中FNMA占比10%，Rockpoint占比20%[69] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司从非合并合资企业获得的收入分别为11千美元和201千美元；六个月分别为362千美元和723千美元[71] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司获得的管理费分别为1,015千美元和629千美元；六个月分别为1,786千美元和1,309千美元[72] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，其他资产净额分别为447,413千美元和478,287千美元[73] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，使用权租赁资产净额分别为19,931千美元和21,705千美元[73] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，递延融资成本净额分别为10,202千美元和11,637千美元[73] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，债务证券投资账面价值分别为229,202千美元和245,237千美元，公允价值分别为234,000千美元和249,736千美元[198] 公司抵押贷款业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司抵押贷款未偿本金总额分别为4498289000美元和4820098000美元[90] - 截至2021年6月30日，各笔抵押贷款利率在1.05% - 4.23%之间[90] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，用于抵押的房屋总数分别为31196套和31316套，毛账面价值分别为6893683000美元和6888308000美元，净账面价值分别为5665143000美元和5761551000美元[97] - 公司需按风险保留规则，保留部分贷款风险，截至2021年6月30日和2020年12月31日，保留证书总额分别为229202000美元和245237000美元[101][103] - 2021年和2020年上半年，公司根据抵押贷款协议分别进行自愿和强制提前还款323355000美元和131677000美元[107] 公司有担保定期贷款业务数据关键指标变化 - 2019年6月7日，公司子公司签订12年期有担保定期贷款协议，前11年利率为3.59%，第12年为基于1个月伦敦银行同业拆借利率加147个基点的浮动利率[108] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款未偿本金净额分别为401204000美元和401095000美元[109] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款抵押池分别包含3334套和3332套房屋，毛账面价值分别为796598000美元和791860000美元，净账面价值分别为711784000美元和719762000美元[112] - 子公司有权每年替换不超过抵押池20%的房产，在贷款期限内替换不超过100%的房产[112] - 子公司在贷款关闭日期一周年后有四次机会，可释放不超过当时未偿本金余额15%的抵押品[112] - 2020年上半年公司对有担保定期贷款进行了10.1万美元的强制性预付款，2021年上半年未进行此类预付款[114] 公司高级无担保票据业务数据关键指标变化 - 2021年5月25日，公司发行30亿美元高级无担保票据，包括15亿美元利率2.46%的2028年到期票据和15亿美元利率3.18%的2036年到期票据[117] - 截至2021年6月30日，无担保票据总额30亿美元，递延融资成本净额160.1万美元，无担保票据净额2.98399亿美元[118] 公司信贷安排业务数据关键指标变化 - 2020年12月8日，公司签订新信贷安排，借款能力35亿美元，包括10亿美元循环信贷安排和25亿美元定期贷款安排，均于2025年1月31日到期[125] - 截至2021年6月30日，定期贷款安排本金25亿美元，递延融资成本净额2550.5万美元，定期贷款安排净额2.474495亿美元；循环信贷安排无未偿还本金[127] - 2021年4月22日起，信贷安排采用基于信用评级的定价网格，定期贷款安排基准利率贷款利差0 - 0.65%，LIBOR利率贷款利差0.8 - 1.65%；循环信贷安排基准利率贷款利差0 - 0.45%，LIBOR利率贷款利差0.75 - 1.45%[132] - 信贷安排需支付0.1 - 0.3%的安排费和信用证费用，定价网格转换前，循环信贷安排和2017年循环信贷安排需支付未使用额度费用[135] - 信贷安排要求公司合并层面维持多项杠杆比率和覆盖率，截至2021年6月30日，公司遵守所有肯定和否定契约[138] - 2021年5月5日，公司获得投资级评级后，子公司担保人从信贷安排的担保要求中释放，信贷安排为无担保[141][142] 公司可转换高级票据业务数据关键指标变化 - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元利率3.5%的可转换高级票据，将于2022年1月15日到期[143] - 2022年可转换票据票面利率为3.50%，实际利率为5.12%，2021年6月30日本金金额为344,994千美元，2020年12月31日为345,000千美元[144] - 截至2021年6月30日，2022年可转换票据转换率为每1,000美元本金兑换43.9448股普通股，相当于转换价格约为每股22.76美元[148] - 2021年7月1日至合并财务报表发布日，176,740千美元本金转换为7,766,798股普通股[148] - 截至2021年6月30日，2022年可转换票据“假设转换”价值超过本金220,348千美元[148] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，2022年可转换票据利息费用分别为4,344千美元和4,279千美元；六个月分别为8,688千美元和8,558千美元[148] 公司债务合同到期情况 - 截至2021年6月30日，债务合同到期情况：2021年剩余时间到期1,429,594千美元，2022年到期2,430,171千美元，2025年到期2,500,000千美元等[153] 公司利率互换及上限协议业务数据关键指标变化 - 公司有多个利率互换协议，名义金额从325,000千美元到1,100,000千美元不等，执行利率从1.47%到3.16%不等[159] - 预计未来12个月，139,696千美元将重新分类至收益，增加利息费用[159] - 利率

财务数据和关键指标变化 - 一季度末整体流动性约12亿美元，来自无限制现金和循环信贷额度 [36] - 净债务与EBITDA之比从7.3倍降至7.1倍 [36] - 核心FFO每股同比增长4.5%至0.36美元，AFFO每股同比增长6.8%至0.31美元 [38] - 上调2021年全年同店NOI增长指引75个基点，至3.75% - 4.75% [38] - 上调2021年全年核心FFO每股和AFFO每股预期中点0.03美元，核心FFO在1.34 - 1.42美元之间，AFFO在1.13 - 1.21美元之间 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度新增696套房屋至投资组合，其中295套在合资企业 [15] - 一季度出售248套全资房屋，收入7500万美元 [37] - 一季度收购房屋的资本化率维持在5% - 5.5% [37] - 一季度末，12个月滚动同店周转率下降100个基点至25.3% [24] - 一季度重新出租天数降至29天，较上年减少20多天 [24] - 一季度同店平均入住率达98.4%，较上年提高170个基点 [24] - 一季度新租约租金增长率加速至7.9%，同比提高610个基点，续约租金增长率为4.4%，同店混合租金增长率为5.4%，同比提高200个基点 [25] - 一季度同店NOI同比增长4.4%，其中同店核心收入增长2.2%，同店核心费用降低2.2% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国单户出租房屋中，机构拥有的比例不到2% [13] - 公司核心市场库存供应不足五周 [84] - 4月新租约增长率将超过10%，续约租金增长率在5%左右，混合增长率约为7% [54] - 一季度西海岸市场新租约租金增长率：凤凰城15%、拉斯维加斯12%、西雅图11% [142] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长战略包括收购和提升居民体验两方面 [14] - 计划今年收购至少10亿美元的房屋 [15] - 通过ProCare服务、智能家居技术、过滤器配送服务等提升居民体验，并推出害虫控制服务和景观美化试点项目 [16][17] - 预计到2022年底，实现1500万 - 3000万美元的年度辅助收入运行率，目前已完成过半 [17] - 关注ESG，试点能源优化项目和绿色空间社区项目 [18][19] - 行业增长动力强劲，单户房屋供应短缺，需求增长，公司凭借平台、人员和规模优势，有望抓住增长机会 [9][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业增长动力强劲，公司基本面良好，开局出色，对单户租赁市场前景充满信心 [7][9][12] - 投资级评级是重要里程碑，将降低信贷安排的年化利息成本，改善获取低成本资本的渠道 [34] - 目前处于租赁旺季，单户住房需求强劲，公司有望继续实现居民服务和运营卓越，并抓住市场需求 [29][30] 其他重要信息 - 会议可能提及前瞻性陈述，公司不更新此类陈述，且可能讨论非GAAP财务指标 [4][5] - 公司近期获得惠誉、标准普尔和穆迪的投资级评级 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 全国房价上涨对收购承销或初始收益率有何影响 - 公司会在上涨的价格环境中保持谨慎，注重收购地点和原因，目前稳定资本化率维持在5% - 5.5%，租金上涨与房价上涨通常是较好的对应关系 [45][46] 问题: 向5.5 - 6倍净债务与EBITDA之比目标迈进时，投资级信用评级提升是否会影响信贷安排的利率 - 公司有与大多数公司一致的投资级评级网格，如果评级提升至BBB +或A范围，将有进一步的利息节省机会 [47] 问题: 逾期费用收取情况及预期 - 一季度是过渡时期，4月已恢复正常结构，但部分州仍禁止收取逾期费用，公司会与有困难的居民协商安排，预计随着规则变化，逾期费用收取将逐渐增加 [50][51][52] 问题: 4月沿海地区重新开放后，公司保留率情况及市场顺风是否会减弱 - 公司处于有利地位，4月新租约增长率将超过10%，续约租金增长率在5%左右，混合增长率约为7%，保留和续约数据良好，尽管旺季可能会对保留续约有一定影响，但公司仍对未来机会感到兴奋 [54][55] 问题: 全年剩余时间坏账指引情况及何时从不利因素转为有利因素 - 坏账仍是不利因素，但随着时间推移会逐渐改善，二季度预计与一季度相似，在200 - 250个基点之间，下半年有望降至100 - 200个基点之间，2021年全年与2020年相比仍是不利因素，但逐季改善，直到2022年某个时候才能恢复到2019年的30 - 40个基点水平 [59][60][61] 问题: 为何不利用投资级债券评级尽可能多地收购 - 公司是跨周期投资者，会谨慎考虑收购时机和地点，目前市场上稳定投资组合定价过高，供应有限，公司认为每季度2 - 3亿美元的收购在基本情况下可产生强劲的风险调整回报，同时公司也不想过度激进稀释优质投资组合，会继续注重运营和辅助业务发展 [64][65][67] 问题: 市场强劲对新租约和续约的思考有何影响 - 随着旺季到来，公司根据一季度表现和市场情况，在续约时提出更高的租金要求，5月续约要求为6%以上，6月约为7%，7月约为8%，这表明公司投资组合状况良好，有信心抓住市场机会 [71][72] 问题: 收购竞争激烈时，是否会更愿意收购需要更多前期资本支出的房屋以实现相同资本化率 - 公司观点未变，若房屋位置好，不惧怕项目，但不会因竞争而改变对这类房屋的看法 [75] 问题: 对实现全年10亿美元收购目标的信心来源 - 一季度收购2.33亿美元接近0.25亿美元，公司正常季度收购规模约为2.5亿美元，目前核心市场库存供应不足，市场竞争激烈，但公司与建筑商合作伙伴建立了管道，未来可能会有小型批量和整合机会，公司对目前的收购进度感到满意 [83][84][85] 问题: 辅助收入方面已完成的事项和剩余计划 - 公司目标是到2022年底实现1500万 - 3000万美元的辅助收入，目前已对智能家居技术平台进行改进和增强，增加了过滤器配送服务，宠物项目正在改进，害虫控制服务已在全国推广，景观美化项目将在本季度试点，未来还会提供全国性和特定市场的辅助产品，这些未纳入未来18个月的预测，是额外的业务增长机会 [87][88][90] 问题: 如何看待入住率和周转率达到历史最佳水平，是否还有提升空间 - 公司团队表现出色，市场有利，公司通过控制成本、快速出租、利用营销工具等措施推动数据改善，目前处于良好状态，随着旺季到来，将继续抓住市场需求 [92][93] 问题: 投资级评级提前获得的具体因素 - 公司在12月成功完成新信贷安排，增加了10亿美元的无担保融资，取代了有担保融资，部分评级机构关注无担保融资比例；同时，行业在疫情期间表现良好，公司与评级机构沟通后认为有机会在2021年一季度获得评级，最终得到了评级机构的认可 [97][98] 问题: 越来越多公司宣布返回办公室计划，对公司地理承销标准和投资组合有何影响，以及对永久在家工作的看法 - 疫情前公司入住率就达97%以上，市场需求强劲，在家工作因素对公司业务是净利好，公司会关注趋势变化，通过改造房屋、与合作伙伴合作等方式提供灵活性，目前公司投资仍注重填充型产品、高需求因素区域，不会因在家工作趋势而改变投资策略 [101][103][107] 问题: 疫情影响正常化后，入住率和维护成本的趋势 - 入住率方面，旺季有季节性因素，预计下半年周转率会略有上升，但公司重新出租天数的执行情况会缓解影响，最终入住率可能稳定在97% - 97.5%之间；维护成本方面，目前低周转率对成本有积极影响，下半年周转率上升可能会带来短期压力，长期来看，维护成本将恢复到2019年的3000 - 3100美元/户水平，并随通胀增长 [112][115][116] 问题: 各市场付款趋势是否有恶化情况 - 未看到各市场付款趋势有明显恶化，过去有挑战的市场如加州、芝加哥，第三方租金援助计划有帮助，公司团队也在为居民争取援助，3月收款表现良好，4月也较强劲 [118][119] 问题: 是否在任何市场推行租购策略 - 公司未正式推行租购策略，目前采用的是一到两年的租赁加完全产权购买方式 [124] 问题: 辅助收入中最有前景的业务 - 智能家居技术、景观美化、与供应商的折扣合作、害虫控制合作等业务有前景，这些业务能为客户提供便利和价值，成为公司的长期收入来源 [125][126][128] 问题: 获得相同收购数量所需的工作量是否有变化 - 过去几年基本相同，虽然市场供应减少，但公司的AcquisitionIQ技术更复杂和强大，每年评估超过100万套房屋，对市场和投资组合的理解不断加深，决策速度可能更快 [134][135][136] 问题: 4月新租约增长和7月续约增长在指引中的占比及是否为上行空间 - 如果能达到4月和7月的租金增长数据，公司有机会达到指引范围的高端甚至更好，但实际情况还需观察 [137] 问题: 为何不清理表现不佳的2% - 5%投资组合并重新配置到更好的市场 - 公司每年会清理1% - 2%的投资组合，今年一季度已出售约7500万美元、250套房屋，按此速度今年将清理1% - 1.5%；但考虑到部分市场如西海岸的强劲增长势头，出售可能会放弃未来的房价增值和租金增长，公司会权衡利弊，寻找最大化回报的机会 [140][141][142] 问题: 在佛罗里达州是否经历重大保险费增加，是否会影响该州的交易决策 - 公司在佛罗里达州的保险情况较好，2020年3月保险续约费率持平，今年仅上涨7% - 8%，而多户住宅市场过去两年每年上涨20% - 40%；公司会密切关注保险市场，但目前保险市场理解公司投资组合的风险特征，对公司有利 [145][147][148] 问题: 一季度收购渠道的组合是否变化，以及各渠道的收购机会 - 一季度约80%的房屋通过传统一次性渠道收购，10% - 12%通过建筑商合作伙伴，5% - 6%通过iBuyer渠道，各季度会有所不同；公司对与建筑商的合作管道和小型整合机会感到乐观，未来2 - 5年有望获得良好的整合机会 [153][154][156] 问题: 是否注意到建租运营商的竞争加剧，以及哪些市场受到影响 - 公司一般不受建租运营商的压力，因为他们的社区通常离公司投资组合较远；公司会根据对位置和社区基本面的判断来考虑是否参与相关项目 [157][158] 问题: 上调指引的具体情况及可能的抵消因素 - 上调指引0.03美元，投资级评级带来的利息节省0.03美元是年化数字，约为0.015美元或更好，其余收益来自同店NOI的增加 [162][163] 问题: 中西部地区租金表现落后的看法及对通勤位置本地战略的影响 - 公司有16个市场的投资组合，会有表现较好和较差的市场，即使表现较差的市场也有不错的成绩；公司会考虑清理部分房屋，但也会权衡出售带来的房价增值和租金增长损失；公司过去有向其他机构批量出售和一次性出售给终端用户的经验，会认真考虑该市场的机会 [167][168][169] 问题: 预计有多少居民会选择辅助收入项目 - 不同项目情况不同，智能家居设备未来将接近或达到100%的合规率；害虫控制在某些地区更受欢迎；宠物项目预计普遍被接受；景观美化在不同市场的普及程度不同；总体而言，各项目的参与率在三分之一到100%之间 [172][173][175]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为17490419000美元，较2020年12月31日的17506222000美元略有下降[13] - 2021年第一季度，公司总营收为475225000美元，较2020年同期的449789000美元增长约5.65%[15] - 2021年第一季度，公司总费用为429428000美元，较2020年同期的418427000美元增长约2.63%[15] - 2021年第一季度，公司净收入为57722000美元，较2020年同期的50276000美元增长约14.81%[15] - 2021年第一季度，公司综合收益为175424000美元，而2020年同期综合损失为282595000美元[17] - 截至2021年3月31日，公司普通股数量为567650434股，较2020年12月31日的567117666股有所增加[20] - 2021年第一季度，公司宣布每股股息0.17美元，导致累计亏损增加96933000美元[20] - 2021年第一季度，公司因股票结算发行普通股532768股，净影响为减少7413000美元[20] - 2021年第一季度，公司其他综合收益为117702000美元，主要源于利率互换的未实现收益[17] - 截至2021年3月31日，公司总负债为8858059000美元，较2020年12月31日的8950149000美元有所下降[13] - 2021年第一季度净收入为57,722,000美元，2020年同期为50,276,000美元，同比增长14.81%[22] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为240,588,000美元，2020年同期为177,721,000美元，同比增长35.37%[22] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为122,556,000美元，2020年同期为80,742,000美元，同比增长51.79%[22] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为118,979,000美元，2020年同期提供的净现金为132,571,000美元，同比由正转负[22] - 2021年第一季度支付的利息净额为78,171,000美元，2020年同期为77,326,000美元，同比增长1.09%[23] - 2021年第一季度支付的所得税现金为331,000美元，2020年同期为362,000美元，同比下降8.56%[23] - 2021年和2020年第一季度，基本和摊薄每股收益均为0.1美元和0.09美元[190] - 2021年第一季度和2020年第一季度，当期所得税费用分别为24.1万美元和13万美元[198] 疫情对公司业务的影响 - 公司密切关注新冠疫情对业务各方面的影响，疫情可能对公司财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响[39] - 自疫情爆发以来，部分居民请求租金延期和/或减免滞纳金，公司租赁收入和其他物业收入受到影响[40] - 政府实施的临时驱逐禁令、租金延期和禁止租金上涨等措施可能限制公司收取租金和提供服务的能力[40] 公司投资业务数据关键指标变化 - 2020年3月31日止三个月，公司对权益证券投资未实现收益进行重分类，金额为34美元[46] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为16285049千美元和16288693千美元[53] - 2021年和2020年第一季度，物业折旧费用分别为142784千美元和133914千美元，公司家具和设备折旧及摊销分别为1717千美元和1113千美元，减值分别为431千美元和2471千美元[55] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，现金、现金等价物和受限现金总额分别为410821千美元和411768千美元[56] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司对非合并合资企业投资账面价值分别为73849千美元和69267千美元，其中FNMA所有权百分比为10%，Rockpoint为20%[62] - 截至2021年3月31日，公司对Rockpoint合资企业剩余股权承诺为54400千美元[64] - 2021年和2020年第一季度，公司来自非合并合资企业投资收益分别为351千美元和522千美元[65] - 2021年和2020年第一季度，公司从合资企业获得管理费用分别为771千美元和680千美元[68] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，其他资产净额分别为462493千美元和478287千美元[69] - 2021年第一季度，公司对有公允价值的权益证券投资确认未实现损失3140千美元，对无公允价值的权益证券投资未确认未实现损益[75] - 2021年和2020年第一季度可变租赁付款分别为24394千美元和25047千美元[77] - 截至2021年3月31日，单户住宅未来最低租赁收入和其他物业收入总计1167952千美元，其中2021年剩余时间为912745千美元，2022年为245541千美元，2023年为9666千美元[78] - 2021年第一季度和2020年第一季度，单户住宅投资的减值前金额分别为228.1万美元和1080万美元，总减值分别为43.1万美元和247.1万美元，公允价值分别为185万美元和832.9万美元[188] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，使用权资产中，经营租赁其他资产分别为12573千美元和12942千美元，融资租赁分别为8038千美元和8763千美元；经营租赁其他负债分别为15505千美元和15988千美元，融资租赁分别为7712千美元和8389千美元；经营租赁加权平均剩余租赁期限分别为3.9年和4.0年，融资租赁分别为2.9年和3.1年；经营租赁加权平均折现率分别为3.4%和3.5%，融资租赁均为4.0%[80] - 截至2021年3月31日，公司固定租赁付款承诺中，经营租赁和融资租赁的总租赁付款分别为1658.2万美元和818.9万美元，总租赁负债分别为1550.5万美元和771.2万美元[199] 公司债务业务数据关键指标变化 - 2020年公司发生11832千美元融资成本并递延，截至2021年3月31日和2020年12月31日，未摊销余额分别为10913千美元和11637千美元[81] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，抵押贷款未偿本金总额分别为4819199千美元和4832133千美元，扣除递延融资成本后分别为4808085千美元和4820098千美元[85] - 截至2021年3月31日，LIBOR为0.11%，IH 2017 - 1固定年利率为4.23%，其他抵押贷款利率基于LIBOR加权平均利差加上适用服务费[91] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，分别有31252套和31316套房屋用于抵押，账面价值分别为5708828千美元和5761551千美元[94] - 为满足风险保留规则，IH 2017 - 1发行Class B证书，IH 2017 - 2、IH 2018 - 1、IH 2018 - 2、IH 2018 - 3和IH 2018 - 4保留5%的各类证书[99][100] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，保留证书总计分别为244597千美元和245237千美元[100] - 截至2021年3月31日及财报发布日，各借款实体均遵守所有肯定和否定契约[103] - 2021年和2020年第一季度，公司根据抵押贷款协议分别自愿和强制提前还款13022000美元和107387000美元[104] - 2019年6月7日，公司子公司与保险公司签订12年期有担保定期贷款协议，前11年利率为3.59%，第12年为1个月伦敦银行同业拆借利率加147个基点[105] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，有担保定期贷款本金均为403363000美元，净递延融资成本分别为2214000美元和2268000美元[106] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，有担保定期贷款抵押池分别包含3334套和3332套房屋，账面价值分别为715667000美元和719762000美元[109] - 2020年12月8日，公司与银行等签订新信贷协议，借款能力为35亿美元，包括1亿美元循环信贷和2.5亿美元定期贷款，2025年1月31日到期[112] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，定期贷款本金均为25亿美元，净递延融资成本分别为27282000美元和29093000美元，循环信贷无未偿还本金[116] - 截至2021年3月31日，定期贷款利率为1.66%，循环信贷利率为1.71%，伦敦银行同业拆借利率为0.11%[116] - 信贷协议中，定期贷款和循环信贷的利差根据总杠杆率确定，定期贷款为0.45%-1.15%（基准利率贷款）和1.45%-2.15%（伦敦银行同业拆借利率贷款），循环信贷为0.50%-1.15%（基准利率贷款）和1.50%-2.15%（伦敦银行同业拆借利率贷款）[118] - 公司可自愿偿还定期贷款，无需支付溢价或罚款，但需支付最低金额和“破损”成本，偿还后不得再借款[123] - 2017年，SWH发行3.45亿美元3.50%可转换优先票据，2022年1月15日到期[128] - 2022年可转换票据票面利率为3.50%，实际利率为5.12%，转换率为每1000美元本金对应43.9024股普通股，相当于转换价格约为每股22.78美元[131][133] - 截至2021年3月31日，2022年可转换票据本金为345000千美元，净未摊销公允价值调整为 - 4270千美元，总计340730千美元；2020年12月31日本金为345000千美元，净未摊销公允价值调整为 - 5596千美元，总计339404千美元[131] - 截至2021年3月31日，2022年可转换票据“假设转换”价值超过本金139531千美元，公司普通股收盘价为每股31.99美元[133] - 2021年和2020年截至3月31日的三个月，2022年可转换票据利息费用分别为4344千美元和4279千美元[133] - 截至2021年3月31日，公司债务合同到期情况：2021年剩余时间到期2336218千美元，2022年到期1833106千美元，2025年到期2500000千美元，之后到期1398238千美元，总计8067562千美元，扣除相关成本后总计8022682千美元[138] - 2021年4月6日，公司申请将IH 2018 - 3抵押贷款的到期日从2021年7月9日延长至2022年7月9日[206] 公司金融衍生品业务数据关键指标变化 - 公司有多笔利率互换协议，名义金额从325000千美元到1100000千美元不等，执行利率从1.47%到3.16%不等，到期日从2021年到2025年[144] - 预计未来12个月，将有142444千美元从累计其他综合收益重新分类至收益，作为利息费用增加[144] - 公司利率上限协议执行价格范围约为3.75%至6.32%[145] - 截至2021年3月31日，指定套期的利率互换资产公允价值为0千美元，负债公允价值为425448千美元；2020年12月31日负债公允价值为539560千美元[148] - 截至2021年3月31日，非指定套期的利率上限资产公允价值为1千美元，2020年12月31日为1千美元；负债公允价值均为0千美元[148] - 截至2021年3月31日，衍生品净负债头寸公允价值为425,448美元；若违约需按终止价值443,318美元结算义务[149,154] - 2021年和2020年第一季度，利率互换在OCI中确认的损益分别为80,059美元和 - 341,438美元[152] 公司股权业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司已发行567,650,434股普通股；2021年和2020年第一季度分别发行532,768股和2,124,720股[155,156] - 2020年第一季度，公司通过ATM股权计划出售1,872,066股普通股，净收益55,921

公司面临的风险与监管 - 公司面临多种风险，包括新冠疫情、住房市场、利率、信用、网络安全等风险[85][86] - 公司在收购和租赁房产方面面临竞争，可能影响房产价格、租金和入住率[90] - 公司业务受季节性因素影响，夏季居民迁出增加，影响租金收入和周转成本[91] - 公司业务受多种法规监管，包括公平住房法、市政法规、经纪人执照等[93][95][96] 公司保险与投资情况 - 公司维持多种保险，包括财产、伤亡和企业层面保险，但有免赔额和除外责任[88] - 公司在租赁管理、施工管理等系统进行大量投资，网站与居民会计和租赁系统集成[89] 公司业务板块与纳税选择 - 公司有一个可报告的业务板块，即收购、翻新、租赁和运营单户住宅作为租赁物业[100] - 公司选择作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，需满足相关测试[102] 公司融资安排与影响 - 公司融资安排影响利息费用和房产收购，新冠疫情可能影响现金流和偿债能力[332] - 2020年12月公司签订可持续发展挂钩高级无抵押信贷安排，借款能力为35亿美元，包括10亿美元循环信贷安排和25亿美元定期贷款安排，两者均于2025年1月31日到期，有两次6个月延期选择权[377] - 2020年3月，因新冠疫情对运营现金流和近期收购处置活动影响的不确定性，公司从2017年循环信贷安排提取2.5亿美元[377] - 2020年5月，公司用手头现金偿还2017年循环信贷安排当时未偿还余额中的1.2亿美元[377] - 2020年6月，公司完成承销公开发行，出售1667.5万股普通股，净收益4.475亿美元，其中1.5亿美元用于全额偿还2017年循环信贷安排当时未偿还余额，其余主要用于收购[377] - 截至2020年12月31日，循环信贷安排未提取余额为10亿美元[378] - 2019年8月22日，公司与银行辛迪加签订分销协议，可通过其出售最高8亿美元普通股，2020年出售841.3224万股，净收益2.392亿美元，截至2020年12月31日，还有5亿美元可用于未来发行[380] 公司财务数据关键指标变化 - 2020年和2019年总投资组合租赁收入和其他物业收入分别为18.228亿美元和17.647亿美元，增长3.3%[352] - 2020年和2019年总投资组合平均入住率分别为96.1%和94.2%，每入住房屋平均月租金分别为1875美元和1809美元，增长3.6%[353] - 2020年和2019年同店投资组合年周转率分别为26.1%和29.7%，居民之间平均空置天数分别为36天和46天[355] - 2020年和2019年总投资组合续租净有效租金增长率分别为3.7%和5.0%，新租净有效租金增长率分别为4.4%和3.8%[357] - 2020年和2019年总费用分别为17.096亿美元和17.255亿美元，其中物业运营和维护费用增长1.6%，物业和行政费用下降10.2%，利息费用下降3.6%，折旧和摊销费用增长3.5%，减值和其他费用下降96.3%[348][360] - 2020年和2019年股权证券投资未实现收益分别为2970万美元和648万美元，增长358.7%[348] - 2020年和2019年物业出售净收益分别为5459.4万美元和9633.6万美元，下降43.3%[348] - 2020年和2019年净利润分别为1.97449亿美元和1.47111亿美元，增长34.2%[348] - 截至2020年和2019年12月31日，公司分别拥有80177套和79505套单户租赁房屋，平均拥有79530套和80372套[349] - 截至2020年12月31日，公司无限制现金及现金等价物为2.134亿美元，较2019年的9230万美元增长131.3%[373] - 截至2020年12月31日和2019年，公司抵押借款未偿还本金余额分别为48.20098亿美元和62.38461亿美元[385] - 截至2020年12月31日和2019年，分别有31316套和37040套房屋用于抵押借款，账面价值分别为57.616亿美元和71.376亿美元[392] - 为满足风险保留规则，公司保留部分证书，截至2020年12月31日和2019年分别为2.452亿美元和3.17亿美元[398] - 截至2020年12月31日及合并财务报表发布日，公司认为各借款实体均遵守所有肯定和否定契约[401] - 2020、2019、2018年公司按抵押贷款协议分别自愿和强制提前还款14.346亿美元、9.974亿美元、45.796亿美元[402] - 截至2020年和2019年12月31日，有担保定期贷款本金分别为4.03363亿美元和4.03464亿美元，利率3.59%[404] - 截至2020年和2019年12月31日，有担保定期贷款抵押池分别有3332套和3333套房屋，账面价值分别为7.198亿美元和7.348亿美元[406] - 2020年公司对有担保定期贷款强制提前还款10万美元，2019年无提前还款[408] - 截至2020年和2019年12月31日，定期贷款本金分别为25亿美元和15亿美元，利率分别为1.79%和1.84%[412] - 2022年可转换票据本金金额为3.45亿美元，2020年末净值为3.39404亿美元，2019年末为3.34299亿美元，票面利率3.50%，实际利率5.12%，转换率为每1000美元本金兑换43.7694股普通股[426] - 2022年可转换票据2020 - 2018年利息费用分别为1720万美元、1690万美元和1670万美元，2020年末“假设转换”价值超过本金1.035亿美元[429] - 2020年公司终止一项利率互换协议，支付对方1520万美元，2019年修改一项利率互换协议起始日期，支付对方820万美元[435] - 预计未来12个月将有1.47亿美元从累计其他综合收益重分类至收益，增加利息费用[436] - 2020年公司因部分套期预期交易可能不发生，加速重分类其他综合收益310万美元至收益，计入利息费用[438] - 2020年经营活动净现金为6.967亿美元，2019年为6.621亿美元，增加5.2%[441] - 2020年投资活动净现金为 - 4.25156亿美元，2019年为1.02226亿美元，变化 - 515.9%[441] - 2020年融资活动净现金为 - 1.46033亿美元，2019年为 - 8.38102亿美元，变化82.6%[441] - 2020年和2019年投资活动提供（使用）的净现金分别为-4.252亿美元和1.022亿美元，减少了5.274亿美元[444] - 2019年至2020年房屋销售收益减少4.407亿美元，销售数量从3455套降至1580套[444] - 2019年至2020年初始装修支出增加4130万美元，收购支出增加3560万美元，合资企业投资支出增加1630万美元，留存债务证券还款收益增加2210万美元[444] - 2020年和2019年融资活动使用的净现金分别为1.46亿美元和8.381亿美元[445] - 2020年公司使用定期贷款融资25亿美元、公开发行和销售股票所得6.867亿美元等资金偿还债务、支付股息和递延融资成本[445] - 截至2020年12月31日，公司承诺向一家合资企业额外注资5940万美元[450] - 若2020年收购房屋时建筑物和改良物与土地的分配比例增减500个基点，年化折旧费用将变化约110万美元[454] - 若2020年资本化成本的使用寿命增减10%，年化折旧费用将变化约500万美元[455] - 若2020年12月31日分类为待售房产的市场价值减去处置成本降低10%，减值费用将增加约120万美元；若提高10%，减值费用将减少约20万美元[458] - 截至2020年12月31日，公司的合同义务总计96.51136亿美元，其中包括抵押贷款、定期贷款等[453] - 2020 - 2018年归属于普通股股东的净利润分别为195,764千美元、145,068千美元、 - 5,744千美元[464][470][478] - 2020 - 2018年EBITDA分别为1,103,902千美元、1,048,003千美元、939,123千美元[464] - 2020 - 2018年EBITDAre分别为1,053,886千美元、965,877千美元、896,150千美元[464] - 2020 - 2018年调整后EBITDAre分别为1,038,058千美元、989,780千美元、957,934千美元[464] - 2020 - 2018年总投资组合NOI分别为1,142,285千美元、1,094,698千美元、1,067,551千美元[470] - 2020 - 2019年同店投资组合NOI分别为1,043,464千美元、1,006,680美元，同店投资组合房屋总数为71,433套[470][471] - 2020 - 2018年FFO分别为693,852千美元、594,190千美元、501,519千美元[478] - 2020 - 2018年核心FFO分别为718,353千美元、673,995千美元、624,682千美元[478] - 2020 - 2018年调整后FFO分别为602,402千美元、555,007千美元、501,949千美元[478] - 2020 - 2018年摊薄后每股净利润分别为0.35美元、0.27美元、 - 0.01美元[478] - 2020年12月31日止年度，稀释后每股FFO分子因17,181美元利息费用（含非现金折扣摊销）调整[480] - 2020年12月31日止年度，稀释后每股FFO分母因2022年可转换票据转换可发行的15,100,443股潜在普通股调整[480] - 2020年12月31日止年度，稀释后每股核心FFO和AFFO未作此类调整[480] - 2019年和2018年12月31日止年度，2022年可转换票据转换可发行的15,100,443股潜在普通股因反稀释性，不纳入净损益和稀释后每股FFO计算[480] - 2019年和2018年12月31日止年度，2022年可转换票据转换可发行的15,100,443股潜在普通股不纳入稀释后每股核心FFO和AFFO计算[480] 公司过往债务发行与结算情况 - 2014年7月SWH发行2.3亿美元3.00%可转换优先票据，2019年到期，公司以发行股票结算[423] - 2017年1月SWH发行3.45亿美元3.50%可转换优先票据，2022年1月15日到期[424] - 2019年可转换票据于2019年7月1日结算，发行12553864股普通股，转换率为每1000美元本金兑换54.5954股，2019年和2018年利息费用分别为560万美元和1110万美元[428] 公司利率相关协议情况 - 公司利率上限协议执行价格在3.75% - 6.32%之间，将与交易对手调整浮动利率以应对LIBOR到期[439] 公司收入与费用构成 - 公司收入包括租金收入和其他物业收入，费用包括物业运营、管理、行政等费用[334][336] 公司过往贷款协议签订情况 - 2019年6月7日，子公司签订12年期固定利率3.59%的有担保定期贷款协议，第12年为浮动利率[403] - 2020年12月8日，公司签订信贷安排协议，包括10亿美元循环信贷和25亿美元定期贷款，2025年到期[409] 信贷安排借款利率情况 - 信贷安排借款利率基于LIBOR加适用利差，定期贷款利差为1.45% - 2.15%，循环信贷为1.50% - 2.15%[414]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年同店净营业收入（NOI）增长3.7%，第四季度增长4.3% [29] - 2020年全年同店核心收入增长2.8%，第四季度核心收入同比增长2%，毛租金收入同比增长5.7% [29] - 2020年第四季度核心每股运营资金（FFO）和调整后每股运营资金（AFFO）分别为0.32美元和0.27美元，全年分别为1.28美元和1.08美元 [43] - 2020年末净债务与EBITDA比率从年初的8.1倍降至7.3倍，无担保债务占总债务的比例从9月30日的22%增至12月31日的35%，无抵押房屋比例从51%增至57%，年末流动性为12亿美元 [40] - 预计2021年同店核心收入增长3.5% - 4.5%，同店核心费用增长4.5% - 5.5%，同店NOI增长3% - 4%，全年核心FFO每股在1.30 - 1.40美元之间，AFFO每股在1.09 - 1.19美元之间，季度股息提高13%至每股0.17美元 [47][48][55] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2020年全年同店周转率为26.1%，低于2019年的29.7%，第四季度新租租金增长加速至6.9%，1月进一步加速至7.3%，续租租金第四季度增长3.8%，1月增长4.2%，第四季度同店混合租金增长4.9%，1月为5.2% [25][27][28] - 收购业务方面，2020年第四季度收购1197套房屋，花费3.61亿美元，其中1057套用于全资投资组合，花费3.16亿美元，140套用于合资企业，花费4500万美元，同时出售277套房屋，获得8200万美元 [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年同店入住率每月递增，年底达到98.3%，第四季度达到创纪录的98.1%，同比提高210个基点，2021年1月同店入住率为98.4%，高于2020年1月190个基点 [12][26][27] - 第四季度部分市场新租增长表现出色，如凤凰城增长50%，1月保持相同水平，拉斯维加斯很高，加利福尼亚州新租增长接近10% [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业基本面有利，千禧一代需求增加，疫情加速了从密集城市住房向单户住房的转变，单户住房有望保持2020年的份额增长 [15] - 公司将继续专注于提升居民体验，2020年推出新的辅助服务，2021年将继续扩展更多辅助选项，同时加强技术体验 [17][18] - 公司将通过自有收购IQ技术、本地关系和多渠道经验扩大投资组合，预计2021年收购至少10亿美元的房屋，同时出售约3亿美元的房屋 [21][52] - 公司认为自身在位置、规模和本地专业知识方面具有优势，能够将有利的行业基本面转化为更好的业绩，新进入者在运营上难以与公司竞争 [17][157] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2020年公司业务的韧性得到验证，居民和社区对公司产品、服务和人员的价值认可度更高，公司在社区中产生了积极影响 [11][14] - 尽管2021年存在外部因素的不确定性，但公司凭借2020年的强劲势头，在有机增长和外部增长方面处于有利地位，对未来充满信心 [10][22] 其他重要信息 - 公司在第四季度通过ATM发行约650万股股票，获得1.86亿美元收益用于收购房屋，同时关闭并扩大了35亿美元的无担保信贷安排，新信贷安排包含可持续性组件 [37][38][39] - 公司记录了3000万美元的未实现收益，来自OpenDoor投资价值的增加 [44] - 公司预计2021年开始报告合资企业费用收入和非合并合资企业投资收益的额外收入项目 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 寒冷天气导致水管爆裂对资本支出的影响 - 公司有保险覆盖此次事件，扣除25万美元免赔额后，超出部分可获赔偿，可能有一些小额未保险事项，但不影响费用指导范围 [59][60][61] 问题: 2021年1 - 2月周转率是否有回升 - 截至目前未看到需求趋势逆转，居民仍希望留在现有房屋，1 - 2月周转率较低，有利于维持收入增长 [62] 问题: 目前居民平均居住时长及与去年的比较 - 随着投资组合成熟，平均居住时长持续增加，目前已超过30个月，预计年底将接近35 - 36个月，平均租约期限约为15 - 16个月 [63] 问题: 公司收购标准是否会改变，批量收购机会是否会在2021年持续 - 公司有信心在现有环境下每季度收购2 - 3亿美元的房屋，无需改变收购标准，历史上每年会进行几次批量收购，预计2021年此类机会会更多 [68][70][71] 问题: 疫情持续下季节性因素的影响，以及新租增长在西部的可持续性 - 季节性是业务的自然部分，但疫情打乱了趋势，夏季需求可能仍较高，取决于疫苗推出和群体免疫情况；西部新租增长得益于高入住率和市场需求，若保持现有运营水平，有望继续推动增长 [77][78][83] 问题: 2021年预计出售3亿美元房屋是否涉及市场退出或投资组合出售，以及与评级机构的沟通情况和需改进的指标 - 出售房屋为正常业务，不涉及市场退出；公司认为2021年是与评级机构正式沟通的时机，目前净债务与EBITDA比率接近评级机构要求，有望在今年或明年达到六倍的目标 [86][87][90] 问题: 合资企业收购房屋平均价格较高是否为战略体现，以及搬出居民的去向 - 合资企业收购价格将回归均值，第四季度平均价格受批量交易影响；公司跟踪居民搬出原因，但未具体跟踪去向，目前搬出率低，无明显变化，多数居民来自单户住宅，且有很多人从城市核心区搬到郊区 [97][98][102] 问题: 收购竞争情况，以及2021年10亿美元收购指导是否包含批量收购，同店收入指导与2020年第四季度差异的原因 - 收购环境与过去三四年相似，10亿美元收购指导不包含大量批量收购；同店收入指导差异主要源于坏账和滞纳金逆风，预计2021年坏账逐季下降，下半年收入增长将改善 [106][109][110] 问题: 本季度坏账小幅上升的原因，以及收入提升资本支出对新租数据的贡献 - 坏账小幅上升主要是南加州市场出现恶化，整体收款率稳定在96% - 97%；收入提升资本支出对新租数据的贡献约为0.1 - 0.2个百分点，具体数字将离线提供 [119][120][123] 问题: 重新出租天数减少的驱动因素及2021年的改善空间，以及对资产负债表开发的看法 - 重新出租天数减少得益于缩短周转时间、关注老化库存和预租赁，2021年有望进一步降低至低30天，甚至进入十几日；公司目前专注与开发商合作，不倾向承担资产负债表风险，但会保持开放态度 [131][132][139] 问题: OpenDoor投资的未来计划，以及是否受锁定期限制 - 公司目前受锁定期限制，第二季度后期有机会出售部分股份，若股价保持一定水平，可在第二季度末前出售全部股份，具体计划将由投资委员会在季度后期决定 [148][149][151] 问题: 新进入者是否在运营上具有竞争优势，以及是否看到私人实体以更低资本成本或更长投资期限进行收购 - 公司认为自身在运营上具有优势，新进入者面临诸多挑战；不同运营商专注不同细分市场，公司购买较高价格资产，与单户运营商竞争较少，经验和长期视角有助于公司找到最佳平衡 [157][158][163] 问题: 2021年10亿美元收购资金的地理分布，以及2021年计划推出的辅助收入机会 - 收购资金地理分布预计与过去几个季度相似，重点仍在阳光地带市场，如达拉斯、佛罗里达等，也希望在加州和华盛顿增加收购，但会考虑价格因素；2021年计划升级智能家居硬件、扩大HVAC过滤器项目、试点害虫控制和宠物合规控制等服务 [169][170][173] 问题: 2021年周转率可能上升的原因 - 2020年周转率下降，2021年预计周转率可能在2020 - 2019年水平之间有所上升，这是自然演变，部分居民可能因疫情不确定性选择暂时留下，随着情况变化，周转率可能会有所调整 [180][181] 问题: 高房价与租金增长的关系，以及在新租和续租方面如何考虑 affordability - 公司通过租赁优化曲线和收入管理系统平衡租金价格，多数情况下租赁比购买更实惠，公司会考虑市场供需基本面和当地市场情况，在新租和续租时找到合适的租金价格 [185][187][190]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店入住率达97.8%，创历史新高，同比增长190个基点，较上季度增长30个基点 [10] - 新租租金增长率达5.5%，同比提高130个基点，较上季度提高280个基点 [10] - 截至9月，租金收取率达历史平均收取率的98% [10] - 同店净营业收入（NOI）增长3.6% [11] - 第三季度核心每股运营资金（Core FFO）和调整后每股运营资金（AFFO）分别同比增长1.9%和5.8%，至0.30美元和0.24美元 [35] - 年初至今AFFO增长6.8% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租租金增长率加速至5.5%，同比提高130个基点，且季度内每月均有增长；续租租金增长3.3%，同店综合租金增长率达4%；同店核心收入同比增长2.4%，比第二季度高40个基点；由于入住率增加和平均租金上涨3.2%，总租金收入同比增长5.3% [25][26] - 第三季度坏账从2019年同期占总租金收入的0.4%增至2.1%，对同店核心收入增长产生175个基点的影响；其他物业收入大幅下降，对同店核心收入增长产生94个基点的影响 [27] - 同店核心费用同比增长0.4%，扣除居民回收成本后，同店可控费用下降4.7%，主要因居民周转率降低；固定费用增长3.9%，主要因物业税增加 [28] - 第三季度每月现金收款总额达每月账单的97%，而疫情前平均为99% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计美国今年将有600万笔房产交易，与年初预期相符，目前市场库存较低 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为单户租赁行业基本面强劲，长期前景乐观，将继续积极进行外部扩张，利用平台优势寻找有吸引力的收购机会，提高收购速度，并通过合资企业多元化资金来源 [8][9] - 公司在行业中具有三大优势：房屋位于高增长市场的填充社区，位置优越；规模和市场密度大，每个市场约有5000套房屋；具备本地专业知识和实地团队，能更好控制资产质量和居民体验 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在疫情期间表现出色，验证了业务的实力和稳定性，未来前景光明，千禧一代开始达到公司平均居民年龄，疫情可能加速住房需求从密集城市住房向单户住房转移，单户住房供应有限，公司所在行业将成为未来住房解决方案的关键部分 [7][14] - 尽管第四季度仍存在监管和疫情发展的不确定性，但公司业务在近期和长期都处于有利地位，预计入住率和租赁价差将与第三季度相当或更好，若租金收取率保持在97%，坏账占总租金收入的比例将维持在2%左右，非执行滞纳金将继续拖累收入增长；维护成本通常会季节性下降，但由于第三季度周转率已很低，降幅可能不如往年大 [37][38][39] 其他重要信息 - 公司利用多年来的自助展示技术和虚拟体验，让潜在居民在租赁过程中感到安全，独立式资产也便于安全服务居民和维护房屋，目前已处理完春季推迟的工作订单 [12] - 公司为一线员工和非高管人员发放特别奖金，并提供与COVID相关的福利和灵活性，以促进员工健康和福祉 [13] - 公司与志同道合的合作伙伴成立合资企业，预计未来几年将提供超过10亿美元的额外资金，加上公司资产负债表上的超过5亿美元现金和强劲的运营现金流，可用于扩大全资投资组合，同时降低整体杠杆率 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 大量资本涌入交易市场对进入资本化率有何影响，未来是否会压缩？ - 公司过去几年进入稳定净营业收入资本化率在中5%左右，虽有波动但仍较健康，租赁利率与房价升值同步，预计今年美国有600万笔交易，市场库存较低，将持续关注 [45][46] 问题: 如何看待未来几个季度的处置活动？ - 公司会继续出售不符合长期战略的资产，但预计处置量会低于以往，由于市场供应低，出售资产能获得良好定价 [47] - 未来每个季度处置规模预计在5000万 - 1亿美元之间，约占投资组合的1% - 2% [50] 问题: 续租率从第二季度下降20个基点的原因是什么，11月和12月续租情况如何？ - 续租率下降是因为疫情初期公司定价谨慎，团队有更多谈判空间，6月和7月续租率降至低点，之后续租增长率加速上升，目前趋势持续向好 [54] - 11月和12月续租率在低5% - 中5%，1月预计在中5% - 高5%，公司会更积极捕捉市场租金，同时要求团队收紧谈判区间 [57] 问题: 加入合资企业资金后，未来几个季度的收购节奏如何，10月的交易量是否会在合资企业和资产负债表之间分配？ - 公司目标是明年资产负债表活动和合资企业活动大致各占50%，有机会提高整体收购速度；10月预计完成约1.5亿美元的新物业收购，第四季度收购规模可能更大，若有机会，有望超过每季度2.5亿美元 [61][62] - 目前尚未完成合资企业的融资，预计年底前会有资产进入合资企业，目前所有收购仍在资产负债表上完成 [64] 问题: 有多少租户处于居家办公模式，长期来看，居家办公水平提高对维护和服务费用有何影响？ - 公司没有具体数据，但很多租户居家办公，房屋使用增加可能带来更多损耗，但周转率降低有助于平衡成本，公司将继续监测并通过ProCare计划服务居民 [68][70] 问题: 房价升值对物业税的典型滞后时间是多久，是否会因市政预算短缺而增加压力？ - 房价升值可能导致物业税评估高于通胀，通常需要12 - 18个月传导，预计2021年税单可能不受影响，2022年可能体现；虽然可能存在压力，但公司投资市场受影响较小，且商业地产所有者可能面临更大压力 [73][74][75] 问题: 2021年下半年坏账逆风是否会转为顺风，租赁增长是否会持续加速，从而推动同店收入大幅增长？ - 随着情况正常化，坏账有望回到过去40 - 50个基点的水平，但难以预测具体时间 [85] - 第四季度同店多项重要指标加速向好，10月原增长率和新租率预计高于9月，入住率可能提高5 - 10个基点；虽市场供需有利，但疫情和监管仍存在不确定性，公司对未来保持谨慎乐观 [87][90] 问题: 公司定价能力持续加速，能否介绍申请水平与去年的比较，是否愿意降低入住率以维持4%左右的综合租金增长率，以及明年对入住率下降和其他运营逆风的担忧程度？ - 公司在疫情初期入住率处于高位，之后迅速调整策略，目前入住率增长得益于低周转率、COVID需求和团队高效执行；公司会平衡续租和新租，在冬季疫苗未普及、存在不确定性时不会过度推动租金增长 [99][100][101] 问题: 合资企业可能产生的冲突如何解决，以及如何看待未来合资企业的需求？ - 公司与合资伙伴有明确的价格区域，不存在冲突；合资企业是业务的增量增长，公司通过预定比例在资产负债表和合资企业之间分配收购物业 [104][106] - 公司对现有合作伙伴满意，若当前结构有效，可考虑扩展，但不会忽视自身资产负债表的增长 [108][109] 问题: 公司对“先租后买”模式的看法是否改变，是否会通过资产负债表或合资企业扩大该领域业务？ - 公司目前约10%的收购来自建筑商，喜欢直接购买成品房屋的机会，但不喜欢作为开发商的资产负债表风险，会与市场合作伙伴战略思考，创造更多机会 [114][115] 问题: 能否量化达拉斯投资组合的收益率提升空间，以及将小型投资组合纳入公司平台通常能实现的回报率？ - 达拉斯投资组合通过重组租约，收益率可能提升30个基点；以去年拉斯维加斯的投资组合为例，收购时资本化率在中高5%，一年内通过调整单元和续租定价，稳定净营业收入收益率达到低6% [119] 问题: 增加收购是否需要扩大人员规模，如何看待2021年的附属收入？ - 公司现有团队可适应不同规模，增加收购对人员数量无影响 [124] - 公司附属收入符合投资者日制定的计划，已更新编程、智能租金套餐和可选服务，推出自动过滤器计划，还有一些试点项目正在进行，有望实现目标 [126][128] 问题: 收购市场中哪些市场更具吸引力，收购来源组合是否有变化，资本支出方面是否存在成本上升问题？ - 收购来源组合无明显变化，70% - 80%来自传统渠道，10% - 15%来自建筑商关系，5%来自iBuyers/FSBO社区；公司看好阳光地带、沿海市场，如加利福尼亚州、凤凰城、丹佛、达拉斯等，会继续增加这些市场的投资 [133][134] - 初始装修预算按预算或略低于预算执行，维护和维修（R&M）经常性资本支出方面，大部分采购已锁定良好合同，目前未出现劳动力或成本挑战，但会密切监测 [138][139] 问题: 在一些不打算长期持有的市场，COVID是否带来临时价格上涨，公司是否会提前退出市场或进行大规模出售？ - 市场供应不足导致价格自然上涨，部分市场价格上涨与COVID有关，如佛罗里达州；但公司目前没有计划完全退出任何市场，出售整个市场需符合正常价格参数 [144][146][147] 问题: 如何跟踪投资组合的市值与购买成本的差异，以及第三季度处置资产的销售收益与初始购买价格加资本支出的比较？ - 公司通过两种方式评估：一是根据经纪人价格意见（BPO）并结合住房指数进行逐户评估；二是采用资本化率方法，将两者结果平均得出净资产价值（NAV）；公司房产自购买以来有显著增值，但无法提供具体增值金额 [152][153][155] - 公司在GAAP财务报表中披露了出售房屋的收益，但无法提供具体数字 [156]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为17750787千美元，较2019年12月31日的17392910千美元增长2.05%[15] - 截至2020年9月30日，公司总负债为9419410千美元，较2019年12月31日的9126832千美元增长3.20%[15] - 截至2020年9月30日，公司股东权益为8280868千美元，较2019年12月31日的8214422千美元增长0.81%[15] - 2020年前三季度，公司总费用为1275917千美元，较2019年同期的1298877千美元下降1.77%[16] - 2020年前三季度，公司净收入为126319千美元，较2019年同期的94557千美元增长33.59%[16] - 2020年前三季度，公司综合损失为197941千美元，较2019年同期的236665千美元下降16.36%[18] - 截至2020年9月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为550722684股，较2019年同期的528209033股增长4.26%[16] - 2020年前三季度，公司普通股基本每股净收入为0.23美元，较2019年同期的0.18美元增长27.78%[16] - 2020年前九个月净收入为126,319,000美元，2019年同期为94,557,000美元[26] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为625,672,000美元，2019年同期为590,848,000美元[26] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为194,375,000美元，2019年同期为26,571,000美元[26] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为91,366,000美元，2019年同期使用的净现金为597,855,000美元[26] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金增加522,663,000美元，2019年同期减少33,578,000美元[26] - 2020年前九个月支付的利息净额为236,714,000美元，2019年同期为249,085,000美元[27] - 2020年前九个月支付的所得税现金为1,284,000美元，2019年同期为2,320,000美元[27] - 截至2020年9月30日，公司债务总额为8357243000美元，扣除递延融资成本和未摊销公允价值调整后为8330045000美元[135] - 2020年剩余时间、2021年、2022年到期债务分别为1346809000美元、3767372000美元、1845000000美元[135] 租金及物业收入业务线数据关键指标变化 - 2020年前三季度，公司租金收入和其他物业收入为1358728千美元，较2019年同期的1320408千美元增长2.90%[16] - 2020年和2019年第三季度，租赁收入和其他物业收入中分别包含23,762千美元和24,282千美元的可变租赁付款；2020年和2019年前九个月，分别包含68,422千美元和68,865千美元[75] - 截至2020年9月30日，现有单户住宅租赁未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,235,485千美元，其中2020年剩余时间为401,730千美元，2021年为751,863千美元，2022年为81,892千美元[76] 股息相关数据 - 2020年第三季度，公司宣布每股股息0.15美元，前三季度累计宣布股息0.45美元[21] - 2020年第三季度至2019年第一季度，公司宣布的股息金额从67,965,000美元到84,286,000美元不等，每股股息为0.13 - 0.15美元[160] - 2020年10月22日，董事会宣布每股0.15美元股息，11月10日登记，11月25日支付[161] - 2020年10月22日，公司董事会宣布向11月10日登记在册股东每股派息0.15美元，11月25日支付[208] 公司股份相关数据 - 2017年2月6日，公司完成首次公开募股，可发行最多90亿股普通股和9亿股优先股[31] - 截至2020年9月30日，公司拥有99.4%的普通OP单位[33] - 截至2019年9月30日，公司普通股数量为538,356,606股，股东权益总额为8,176,511,000美元[24] - 截至2020年9月30日，公司发行560,534,032股普通股，3,463,285份未兑现OP单位可赎回[153] - 2020年第三和前九个月，公司分别发行1,353股和18,891,307股普通股[154] - 2020年6月4日，公司完成公开发行16,675,000股普通股，净收益447,533,000美元[155] - 2020年前九个月，公司通过ATM股权计划出售1,887,466股普通股，净收益56,265,000美元；截至2020年9月30日，该计划还有685,799,000美元额度可用[156] - 根据综合激励计划，公司可发行最多16,000,000股普通股[163] - 2020年前九个月，公司授予499,228份RSU，2020年2月因绩效认证额外发行91,200股普通股，取消5,348份奖励[165][168] - 2020年前九个月，公司向董事会成员授予58,690份时间归属RSU，将于2021年股东大会日期归属[169] - 截至2020年9月30日的九个月，已完全归属的股份奖励估计公允价值为9867美元，1787个受限股票单位（RSUs）根据综合激励计划及相关奖励协议条款加速归属[172] - 2020年前九个月授予的基于市场条件归属标准的股份奖励，预期波动率为17.2% - 17.3%，无风险利率为0.85%，预期持有期为2.09 - 2.84年[175] - 2020年第三季度和前九个月，公司确认的股份薪酬费用分别为608.6万美元和1229.3万美元，2019年同期分别为462.5万美元和1384.7万美元[177] - 截至2020年9月30日，与未归属股份奖励相关的未确认股份薪酬费用为2340.1万美元，预计在1.90年的加权平均期间内确认[178] 物业投资及折旧相关数据 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为16132101000美元和16243192000美元[57] - 2020年和2019年第三季度，物业组件折旧费用分别为136517000美元和132266000美元[58] - 2020年和2019年第三季度，公司家具和设备折旧及摊销分别为1630000美元和1049000美元[58] - 2020年和2019年第三季度，已确认的减值分别为289000美元和3960000美元[58] - 2020年和2019年前九个月，物业组件折旧费用分别为406078000美元和396568000美元[59] - 2020年和2019年前九个月，公司家具和设备折旧及摊销分别为4362000美元和3387000美元[59] - 2020年和2019年前九个月，已确认的减值分别为4202000美元和11289000美元[59] - 2020年前三个月和前九个月，单户住宅物业用于使用的投资减值分别为0和8.9万美元，用于出售的投资减值分别为28.9万美元和411.3万美元[189] 公司会计政策相关 - 公司于2020年1月1日采用ASU 2016 - 13标准，对合并财务报表无重大影响[48] - 公司选择应用ASU 2020 - 04中与概率和有效性评估相关的套期会计权宜措施[49] - 公司选择应用Lease Modification Q&A指导，不进行逐租赁分析[51] 公司资产相关数据 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，现金及现金等价物分别为559,567千美元和92,258千美元，受限现金分别为249,341千美元和193,987千美元，总计分别为808,908千美元和286,245千美元[62] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，其他资产净额分别为551,571千美元和605,266千美元[68] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，分别有211处和478处房产被归类为待售资产[69] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，使用权资产（经营和融资）净额分别为21,510千美元和13,768千美元[68] - 2020年前九个月，公司对一项使用权资产计提了1,750千美元的减值损失[78] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，权益证券投资账面价值分别为16,734千美元和16,650千美元；2020年前九个月，记录了34千美元的未实现收益；2019年第三季度和前九个月，记录了6,480千美元的未实现收益[79] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，递延融资成本未摊销余额分别为987千美元和2,765千美元[82] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，债务证券投资账面价值分别为30912.2万美元和31699.1万美元，公允价值分别为31266.1万美元和31829.9万美元[182] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，抵押贷款账面价值分别为610888万美元和626640.7万美元，公允价值分别为618121.4万美元和629226.1万美元[182] 公司负债相关数据 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为6,108,880千美元和6,266,407千美元，扣除递延融资成本后分别为6,094,980千美元和6,238,461千美元[84] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，抵押贷款分别质押35,651套和37,040套房屋，净账面价值分别为6,800,437千美元和7,137,576千美元[91] - 贷款发起人需保留不低于贷款收盘日总公允价值5%的信用风险[97] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，留存证书分别为309,122千美元和316,991千美元[100] - 2020年和2019年前九个月，公司根据抵押贷款协议分别进行自愿和强制提前还款157,791千美元和798,415千美元[102] - 19年6月7日，公司子公司签订12年期担保定期贷款协议，前11年利率为3.59%，第12年为1个月伦敦银行同业拆借利率加147个基点[105] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，担保定期贷款分别为401,040千美元和400,978千美元[106] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，担保定期贷款抵押池分别包含3,332套和3,333套房屋，净账面价值分别为724,041千美元和734,759千美元[107] - 2020年前九个月，担保定期贷款强制提前还款101千美元，2019年前九个月无提前还款[111] - 2017年2月6日，公司签订信贷协议，借款能力为2,500,000千美元，包括1,000,000千美元循环信贷和1,500,000千美元定期贷款[112] - 循环信贷将于2021年2月6日到期，有一年展期选项；定期贷款将于2022年2月6日到期[112] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，定期贷款工具本金为150万美元，净递延融资成本分别为4087美元和6253美元，净定期贷款工具分别为1495913美元和1493747美元[113] - 截至2020年9月30日，定期贷款工具和循环信贷工具利率基于LIBOR加适用利差，适用利差分别为1.70%和1.75%，LIBOR为0.15%[113] - 循环信贷工具的利差，基准利率贷款为0.75% - 1.30%，LIBOR利率贷款为1.75% - 2.30%；定期贷款工具的利差，基准利率贷款为0.70% - 1.30%，LIBOR利率贷款为1.7

财务数据和关键指标变化 - AFFO每股在第二季度同比增长超9% [10] - 第二季度核心FFO和AFFO每股分别同比增长4.4%和9.4%，达到0.32美元和0.27美元 [37] - 截至6月30日，公司可用流动性近16亿美元，无2022年前到期债务，超半数资产无抵押 [34] - 第二季度发行并出售1670万股普通股，净收益4.48亿美元，用1.5亿美元偿还循环信贷额度全部余额 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度同店平均入住率97.5%，环比上升80个基点，同比上升100个基点 [22] - 第二季度平均租金同比增长3.7%，毛租金收入同比增长4.7% [22] - 第二季度同店核心收入同比增长2%，同店核心费用同比增长1.3%，可控费用同比下降4.2% [23] - 第二季度同店NOI同比增长2.3% [24] - 6月和7月新租约租金增长率分别为4.6%和4.9% [25] - 第二季度同店续约租金增长3.5%，7月增长3% [26] - 第二季度同店混合租金增长3.3%，7月增长3.7% [26] 收购与处置业务 - 第二季度收购额4600万美元，出售416套房屋，总收益1.14亿美元 [35][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月16个市场中14个平均入住率超97%，8个超98% [27] - 7月部分市场新租约增长情况：凤凰城超9%，北加州8%，南加州6%，佛罗里达5.6% [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 6月恢复收购，利用内部本地投资团队和专有技术寻找机会，收购速度恢复到疫情前水平 [36] - 追求有机增长、增值收购、增值资本支出投资和辅助服务扩展等举措 [17] 行业竞争 - 行业有新资本进入，公司欢迎竞争，认为长期可能带来整合机会，自身有规模和运营优势 [104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务模式有韧性，对长期前景乐观，认为单户租赁市场需求大，供应可能不足 [15] - 难以对2020年下半年提供指引，因监管环境和疫情发展不确定 [40][41] - 若每月收款约97%，预计下半年坏账仍处高位；其他收入尤其是滞纳金收入不确定 [42] - 下半年可能受益于低周转和低再出租天数，续租和新租约租金有望增长 [43][44] 其他重要信息 - 公司采取多项安全措施，包括使用自助看房技术、虚拟服务、确保PPE供应等 [12][13][14] - 公司对逾期账款坏账确认政策：30天以上应收账款扣除保证金后全额计提坏账 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待疫情期间对居民友好举措及滞纳金情况 - 3月疫情开始时4月免滞纳金，5、6月逐步重新引入但对有沟通居民仍减免；约三分之一房屋受滞纳金限制，公司采取保守立场 [53][54] 问题2：若国会第二轮刺激计划延迟，对居民群体影响 - 难以全面了解影响，大部分居民按时付款，公司会关注情况 [55] 问题3：如何在市场竞争中收购房屋及看好的市场 - 市场供应有限但灵活本地操作有机会，在一次性交易和与建筑商小批量交易有成功经验；看好阳光地带和西部沿海市场扩张 [59][62] 问题4：基本面是否维持及坏账回收情况 - 希望能收回部分坏账，业务有季节性但今年受疫情影响，若居民按付款计划还款会考虑重新评估坏账政策 [65][66] 问题5：当前运营策略及租金增长情况 - 疫情初期注重入住率，5月后无优惠并看到新租约租金增长；续约租金更平衡，8月接近5%，9月超5%，通常能实现50 - 100个基点增长 [73][74][75] 问题6：重新出租天数构成及入住率提升空间 - 业务理想入住率97%，重新出租天数改善明显，7月较去年同期减少近10天；房屋周转时间今年改善约10天，其余为入住时间 [77][79][80] 问题7：新居民人口特征及租赁期限差异 - 未发现新居民人口特征有重大差异；预计不会有周转差异，居民平均居住三年且有延长趋势 [83][85] 问题8：是否有其他市场退出计划 - 对现有资产布局满意，中西部部分市场规模缩小是因运营困难，目前无大规模退出计划 [87][88] 问题9：是否探索合资机会及物业管理平台情况 - 会考虑合资机会但目前资金充足可自行扩张；公司内部管理平台，部分服务使用外部供应商 [92][93][94] 问题10：居民迁入调查中地区差异及坏账储备是否偏向6月 - 调查未显示特定市场倾向；难以说坏账储备偏向6月，若每月收款约97%，坏账可能维持在二季度水平 [98][99][100] 问题11：如何看待私募股权竞争及收购渠道 - 欢迎新资本进入，认为长期可能带来整合机会；目前收购最活跃渠道是传统一次性销售 [104][105][106] 问题12：部分市场是否出现疲软及南佛罗里达市场展望 - 未发现特定市场疲软，部分疫情严重州入住率、租金增长和收款情况良好；南佛罗里达市场有周期，会继续优化资产但长期仍会活跃 [110][111][116] 问题13：是否有市场限制续约租金增长及本季度因购房迁出情况 - 华盛顿和加利福尼亚部分市场有限制；本季度因购房迁出率从历史中期20%多升至27%，会继续监测 [121][122] 问题14：如何看待资本循环及财务影响 - 持续评估资产，根据位置和资产得分决定出售和再投资；股权融资使下半年有机会转向净外部增长；资本循环从盈利角度通常是增值活动 [126][128][133] 问题15：未来几个月资本化率趋势及杠杆指标变化 - 预计资本化率维持在中5%水平；杠杆指标将基本稳定，主要通过外部增长去杠杆，同时关注NOI和EBITDA增长 [136][137][138]