财务总体情况 - 截至2023年9月30日，公司总资产为18.67863亿美元，较2022年12月31日的16.56103亿美元增长约12.8%[9] - 2023年前三季度总营收为1.47049亿美元，较2022年同期的1.27314亿美元增长约15.5%[11] - 2023年前三季度净利润为6279.2万美元，较2022年同期的8238.6万美元下降约23.8%[11] - 2023年前三季度归属于公司的净利润为6150.5万美元，较2022年同期的8208.5万美元下降约25.1%[11] - 2023年前三季度可供普通股股东的净利润为6106.5万美元，较2022年同期的8160.4万美元下降约25.2%[11] - 2023年前三季度基本每股收益为1.48美元，较2022年同期的2.06美元下降约28.2%[11] - 2023年前三季度稀释每股收益为1.48美元，较2022年同期的2.04美元下降约27.5%[11] - 2023年前三季度宣布并支付的普通股每股股息为1.71美元，与2022年同期持平[11] - 截至2023年9月30日，公司总负债为10.0748亿美元，较2022年12月31日的8.05796亿美元增长约25.0%[9] - 截至2023年9月30日，公司总权益为8.60383亿美元，较2022年12月31日的8.50307亿美元增长约1.2%[9] - 2023年9月30日普通股数量为41,412股，较2021年12月31日的39,374股有所增加[16] - 2023年前九个月净收入为62,792千美元，低于2022年同期的82,386千美元[18] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为78,932千美元，高于2022年同期的72,772千美元[18] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为194,254千美元，高于2022年同期的110,507千美元[18] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为116,245千美元，高于2022年同期的39,052千美元[18] - 2023年9月30日现金及现金等价物期末余额为11,302千美元，高于2022年同期的6,478千美元[18] - 2023年前三季度基本每股净收益为1.48美元，摊薄后每股净收益为1.48美元；2022年同期分别为2.06美元和2.04美元[89] - 截至2023年9月30日，融资应收款账面价值1.96053亿美元，公允价值1.9905亿美元；抵押贷款应收款账面价值4.73567亿美元，公允价值5.60808亿美元等[92] - 截至2023年9月30日的九个月，公司总收入为1.36807亿美元，其中租金收入占比61.4%，抵押贷款利息收入占比25.9%[109] - 截至2023年9月30日，公司总投资组合为21.65258亿美元，其中辅助生活投资占比53.1%，专业护理占比45.6%[109] - 截至2023年9月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的99.3%[102] - 截至2023年9月30日，公司投资净账面价值为17亿美元，其中10亿美元（57.3%）投资于自有和租赁物业，2000万美元（11.1%）投资于融资应收款，5000万美元（26.9%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款，6310万美元（3.6%）为应收票据，1930万美元（1.1%）投资于非合并合资企业[111] - 2023年前九个月，租金收入、融资应收款收入和抵押贷款利息收入分别占综合损益表总收入的64.5%、7.8%和24.1%[112] - 2023年第三季度总营收4930.3万美元，较2022年的4350.3万美元增加580万美元；2023年前三季度总营收1.47049亿美元，较2022年的1.27314亿美元增加1973.5万美元[172][177] - 2023年第三季度净收入2262.7万美元，较2022年的1338.9万美元增加923.8万美元；2023年前三季度净收入6279.2万美元，较2022年的8238.6万美元减少1959.4万美元[172][177] - 2023年第三季度利息费用1267.4万美元，较2022年的794.1万美元增加473.3万美元；2023年前三季度利息费用3459.5万美元，较2022年的2260.7万美元增加1198.8万美元[172][177] - 2023年第三季度NAREIT可分配给普通股股东的资金为2667.9万美元，2022年为2421.7万美元；2023年前三季度为8111.5万美元，2022年为7328.3万美元[183] - 截至2023年9月30日，公司有1130万美元现金及现金等价物，3780万美元无担保循环信贷额度可用，可通过股权分配协议发行1.288亿美元普通股[186] - 2023年前九个月，经营活动净现金为78,932千美元，投资活动净现金为 - 194,254千美元，融资活动净现金为116,245千美元[195] - 截至2023年9月30日，债务义务总额为956,223千美元，加权平均利率为4.97%[201] - 2023年前九个月，循环信贷额度借款274,450千美元，还款42,200千美元；高级无担保票据还款44,160千美元[202] - 截至2023年9月30日，公司有41,411,693股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计86040万美元，权益证券市值为13亿美元[203] - 2023年前九个月，公司宣布并支付7080万美元现金股息，收购43,933股员工持有的普通股[203] - 2023年前九个月，公司通过股权分配协议出售48,500股普通股，净收益180万美元，协议下还有12880万美元可用额度[205] 公司业务概况 - 公司是医疗保健房地产投资信托基金，主要投资于老年住房和医疗保健物业[19] - 公司业务按一个经营部门进行内部报告和决策[19] - 公司主要目标是创造、维持和提升股东权益价值，并通过房地产投资为股东提供当前收入[19] - 公司投资物业类型包括熟练护理中心、辅助生活社区等多种类型[19] - 公司投资分布在27个州，涉及29个运营商[109] 房产投资与运营 - 截至2023年9月30日，公司拥有143处房产，总投资14.05848亿美元，其中辅助生活社区投资8.00963亿美元，占比57.0%；专业护理社区投资5.9288亿美元，占比42.1%；其他投资120.05万美元，占比0.9%[26] - 2023年，公司与布鲁克代尔签订新的主租赁协议，租赁17处房产，初始年租金9325万美元，资本支出承诺7150万美元；还将俄克拉荷马州6处辅助生活社区租给现有运营商，首年租金96万美元[28] - 2023年，公司续签两份专业护理中心主租赁协议，一份续约5年至2028年11月，另一份续约2年至2025年12月，年租金1005万美元，年增长率2.5%[29] - 2023年，公司将伊利诺伊州、俄亥俄州和密歇根州8处辅助生活社区过渡给安可高级生活，收到125万美元递延租金还款[31] - 2023年和2022年截至9月30日的九个月，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额2.6万美元和25.6万美元[32] - 2023年和2022年截至9月30日的九个月，公司租金收入分别为9486.1万美元和9353.7万美元[34] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，涉及房产总投资3.84864亿美元，账面价值3.6467亿美元[36] - 2023年第一季度和2022年第四季度，公司分别记录43.4万美元和122.2万美元减值损失；2023年第二季度，记录1207.6万美元减值损失[36] - 截至2023年9月30日，待售房产共7处，总投资2.1038亿美元，累计折旧1.159亿美元[37] - 2023年前九个月收购1处房产，总投资6.3022亿美元；2022年收购4处房产，总投资5.1815亿美元[37] - 截至2023年9月30日，无形资产中在租约净值为546.2万美元，税收减免无形资产净值为807.8万美元[39] - 2023年前九个月在房产开发和改善上投资505.3万美元，2022年为455.5万美元[40] - 2023年前九个月房产销售总收益为2054.5万美元，2022年为3780.9万美元[42] - 2023年9月30日后，公司将七处房产加入新的Brookdale主租赁协议，初始年租金932.5万美元，资本支出承诺715万美元[93] - 公司将俄克拉荷马州六个辅助生活社区租给现有运营商，首年租金96万美元，第二年98.4万美元，第三年115万美元[93] - 预计2023 - 2024年每年从Anthem收到1080万美元的约定年现金租金，2023年第一季度将俄亥俄州一个60单元的记忆护理社区以新的两年期租约租给Anthem，2023年6 - 8月第一季度约定租金为4.5万美元，9 - 11月第二季度约定租金为6万美元[119] - 2023年为Brookdale的资本承诺提供了90万美元资金，预计2023年第四季度出售其组合中的七个辅助生活社区，净收益为2000 - 2100万美元；2024年1月1日起将10个物业以新的六年期主租约租给Brookdale，第一年租金800万美元，每年递增约2.0%；将七个额外物业加入新主租约，初始年租金930万美元；将俄克拉荷马州六个辅助生活社区租给新运营商，第一年租金96万美元[120] - 2023年前九个月，公司记录了160万美元的直线租金调整和60万美元的租赁激励成本摊销，收到9710万美元现金租金收入，其中包括980万美元的房地产税运营商报销款，截至9月30日，综合资产负债表上的直线租金应收款余额为2010万美元[115] - 2023年公司记录了1250万美元减值损失，其中包括与出售佛罗里达州一个社区相关的160万美元，以及对两个正在协商出售的社区进行可收回性分析后记录的1210万美元[130] - 2023年第一季度以1.21321亿美元收购北卡罗来纳州11处辅助生活设施和记忆护理中心，2022年第三季度以7582.5万美元收购佛罗里达州3处专业护理机构[172][177] - 2023年第三季度产生50万美元租赁终止费，为7582.5万美元收购计提76万美元信用损失准备[167] 金融投资与信贷 - 2023年参与1.21321亿美元的合资企业，贡献1.1749亿美元，初始现金收益率7.25% [45] - 2023年前三个月和九个月，从融资应收款中分别确认利息收入242.7万美元和719.8万美元[45] - 2022年参与合资企业，贡献6166.1万美元，2023年前三个月和九个月确认利息收入分别为140.5万美元和421.5万美元[47] - 截至2023年9月30日，抵押贷款总投资4.78344亿美元，涉及13笔贷款和44处房产[48] - 2023年为融资应收款投资计提121.3万美元信贷损失准备，占融资应收款余额的1% [46] - 2023年前三季度，公司新增抵押贷款应收款8383.9万美元，2022年同期为3856.4万美元[51] - 2023年前三季度，公司新增应收票据467.3万美元，2022年同期为3008.7万美元[56] - 2023年第一季度，公司发放1075万美元抵押贷款，利率7.25%，内部收益率9.0%；投资5111.1万美元于现有抵押贷款，初始利率7.5%，内部收益率7.75%，并记录138万美元额外利息收入[50][52] - 2023年第二季度，公司发放1650万美元高级贷款，利率8.75%[50] - 2023年第三季度，公司承诺提供1950万美元抵押贷款用于建设项目，利率8.75%[50][52] - 截至2023年9月30日，公司应收利息5460.5万美元，未纳入预期信用损失计量[53] - 公司在两个非合并合资企业有优先股投资，账面价值共1934万美元，2023年前三季度分别确认37.5万美元和112.7万美元收入[54] - 截至2023年9月30日，公司应收票据总额6305.6万美元，包括4200万美元夹层贷款和2169.3万美元营运资本贷款[55][56] - 2023年，公司收到454.5万美元夹层贷款还款，包括19万美元提前还款费用和内部收益率；另一笔746.1万美元夹层贷款有效提前还款，记录138万美元利息收入[57] - 公司应用预期损失模型估计贷款损失，采用违约概率和现金流折现方法，并进行压力测试[52] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非或有租赁激励余额分别为219.3万美元和178.9万美元，2023年前九个月净增加40.4万美元，2022年同期净减少67.7万美元[58] - 2023年前九个月，公司记录了3540万美元的抵押贷款利息收入，其中包括2800万美元现金利息、180

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度总营收较2022年第二季度增加520万美元，主要因收购产生的380万美元利息收入增加和当前及以前年度抵押贷款产生的180万美元利息收入增加，部分被2023年第一季度两笔夹层贷款还款导致的34.6万美元利息及其他收入减少所抵消 [18] - 利息支出较去年第二季度增加380万美元，主要因利率上升、循环信贷额度余额增加以及2022年第二季度发行7500万美元高级无担保票据 [19] - 2023年第二季度净收入同比减少4800万美元，主要因房地产销售收益减少、1210万美元减值损失和利息支出增加，部分被新投资带来的利息收入增加所抵消 [20] - 2023年第二季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.66美元，高于2022年第二季度的0.64美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.66美元，高于2022年第二季度的0.62美元 [20] - 2023年第二季度FAD派息率为84%，长期目标为80%，月股息派息维持在每股0.19美元 [7] - 预计2023年第三季度剔除非经常性项目后的FFO每股在0.63 - 0.64美元之间 [7] - 截至2023年第二季度末，房地产债务与年化调整后EBITDA之比为6.1倍，年化调整后固定费用覆盖率为3.5倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2023年至今已投入超2.5亿美元进行新投资，完成了大部分1亿美元的投资管道，使今年总投资达2.58亿美元 [10][13] - 第二季度进行两笔投资，一是4500万美元参与5410万美元合资收购俄亥俄州老年住宅园区，初始收益率8.25%；二是1650万美元发放高级贷款用于购买伊利诺伊州熟练护理中心，贷款利率8.75% [24][27] - 季度末后为佐治亚州一项目提供1700万美元夹层贷款，初始利率8.75%，最低退出内部收益率12% [41] 资产销售业务 - 2023年至今资产销售收益3780万美元，净收益1570万美元，预计全年剩余时间销售收益在5000 - 5500万美元之间 [11] - 第二季度出售佛罗里达州70单元和新泽西州39单元辅助生活社区，分别获490万美元和200万美元；预计第三季度完成宾夕法尼亚州两社区出售，预计收益1150万美元，预计实现约520万美元销售收益 [33][34] 租金业务 - 与HMG确定2023年固定合同租金800万美元，第一、二季度各收175万美元，预计第三季度收175万美元，第四季度收275万美元；除转至Encore的物业外，其他过渡物业2023年预计租金72万美元 [28] - 为一运营商在第二季度减免64.5万美元租金，7月减免21.5万美元，预计2023年仍能从该运营商处收30万美元租金 [36] - 同意推迟Prestige Healthcare 150万美元利息支付，第二季度和7月分别推迟60万美元和30万美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 私人付费市场 - 私人付费入住率有所改善，6月30日为83%，3月31日为80.2%，1月31日为82%，2019年约为87% [12][46] 熟练护理市场 - 医疗保险费率拟提高3.7%，新费率将有助于运营商应对入住挑战 [12] - 熟练护理平均月入住率6月为72%，3月为73%，1月为71%，2019年约为80% [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年下半年主要任务是完成资产销售、与运营商合作及为非创收物业确定永久租金，以降低杠杆率，为2024年增长做准备 [14][15] - 持续优化投资组合，与现有合作伙伴进行投资，以与有增长意识的运营商合作 [42] - 行业从长期不确定性中恢复，公司专注巩固地位，通过优化投资组合和降低杠杆率来实现未来增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 私人付费市场入住率和费率增长带来更好覆盖；熟练护理市场医疗保险费率提高有益，但入住率仍面临挑战，且行业向家庭和社区护理转变影响熟练护理长期护理业务 [12][82] - 预计Prestige将在10月1日获得约10%的医疗补助报销率提高，以及2023年和2024年第四季度的追溯费率结算付款，但入住率增长仍是关键挑战 [38][101] - 有信心通过出售和新租赁布鲁克代尔部分物业，使2024年FFO不会因租约不续签而下降 [5] 其他重要信息 - 公司新当选董事会成员David Gruber，曾在KeyBank任职超20年，公司期待利用其专业知识和视角实施持续增长战略 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：最终决定出售的布鲁克代尔资产数量是否有变化及原因 - 出售比例从50%变为40%，是过程演变结果，与经纪人合作及逐州评估后得出 [49] 问题：从第二季度到预计的第三季度FFO变化的原因 - 主要因8处资产9月市场重置，目前预计9月该投资组合无租金收入，但8月确定下季度租金时可能改变 [53] 问题：不预计2024年FFO稀释的具体范围 - 仅针对布鲁克代尔，通过释放费率和收益再投资，预计明年获得与今年相同收入 [51] 问题：减免租金协议是否延长至年底及原因 - 按季度评估，从长期考虑现在处理更合理 [65] 问题：剩余投资管道情况及是否看到传统产权收购定价回归 - 仅剩一个私人付费社区开发项目；疫情期间专注短期投资，目前重点是偿还信贷额度和完成布鲁克代尔资产过渡 [69] 问题：熟练护理资产最低人员配置规定对沿海和内陆市场劳动力影响 - 沿海市场更具挑战性，工资更高、就业竞争更大；最低人员配置规定影响取决于定义和实施阶段；整体劳动力情况有改善趋势 [73][74][76] 问题：熟练护理入住率增长减速及改善催化剂 - 熟练护理入住率增长减速，全国范围内今年大幅改善缺乏催化剂，恢复到疫情前水平将是缓慢过程，长期护理业务受家庭和社区护理影响较大 [81][82] 问题：运营伙伴对6月季度急性后护理业务量增长的看法 - 未提及运营伙伴具体看法，PHE结束后各州已介入资金支持，公司持续关注熟练护理低入住率情况及恢复到疫情前水平的时间 [86][88] 问题：Prestige的追溯付款金额及是否能偿还递延租金 - 2023年第四季度追溯付款预计约700万美元，2024年第四季度预计在800 - 1000万美元之间；现在假设用该款项偿还递延租金还为时过早，正在与Prestige协商，还有其他费用需考虑 [100][101][102] 问题：HMG租约到期及新租金情况 - 正在与HMG就新租金进行沟通；过渡投资组合中有部分物业可能出售，但未做决定 [93][96][97] 问题：目前计划出售的资产及潜在收益 - 包括布鲁克代尔物业和减免租金的两处物业；除布鲁克代尔外，额外收益预计仅1500万美元，公司每年都会评估投资组合并做处置决策 [107]

业绩总结 - 2023年第二季度，总投资额为14亿美元，销售总额为4150万美元，累计总收益为1908万美元[18] - 2023年第二季度的净收入为6,174千美元，较2022年同期的54,383千美元下降88.6%[120] - 2023年第二季度每股收益为0.15美元，较2022年同期的1.37美元下降89.0%[120] - 2023年第二季度的年化调整EBITDA为156,264千美元，较2022年同期的147,539千美元增长5.8%[118] - 2023年第二季度的总租金收入为31,537千美元，较2022年同期的31,628千美元下降0.3%[117] - 2023年上半年的总租金收入为63,272千美元，较2022年上半年的61,952千美元增长2.1%[117] 用户数据 - 截至2023年6月30日，公司的总投资为2,161,807千美元，涉及212个物业[34] - 2023年第二季度，公司的平均入住率为79.2%[101] - 自有投资组合占总投资的65.8%，产生的收入为113,809千美元，占总收入的66.1%[77] - 抵押贷款投资占总投资的22.0%，产生的收入为44,036千美元，占总收入的25.5%[77] 投资与并购 - 2023年，LTC与PruittHealth的合资企业贡献了61661万美元，购买了三家技能护理中心，租赁期限为10年[23] - 2023年，LTC与ALG Senior的合资企业贡献了117490万美元，购买了11个辅助生活和记忆护理社区，初始年租金为7.25%[23] - 公司计划以11,500千美元出售位于宾夕法尼亚州的两个辅助生活社区，预计将录得约5,200千美元的销售收益[68] 财务状况 - 截至2023年6月30日，总负债为998,627千美元，较2022年12月31日的805,796千美元增长23.9%[149] - 2023年第二季度的债务与调整后EBITDA的比率为4.4x，较2022年同期的6.0倍有所改善[118] - 2023年6月30日，普通股总市值为1,367,315千美元，占总价值的58.9%[134] 未来展望 - 2023年，Medicaid费率预计将于10月1日生效，相关的追溯费率结算预计将在2023年第四季度和2024年第四季度支付[64] - 公司预计在2023年从转型的辅助生活设施(ALF)组合中获得720美元的租金收入，而从转型的SNF组合中预计获得8,000美元的租金收入[87] 负面信息 - 2023年第二季度，公司推迟了300千美元的合同租金和抵押贷款利息收入，推迟金额占合同收入的0.8%[63] - 公司与Prestige Healthcare达成协议，推迟了最多1,500千美元的抵押贷款利息支付，预计在2023年5月至9月期间每月推迟300千美元[64] 其他新策略 - 公司的工作资本贷款在2023年6月30日的未偿还余额为642千美元[43] - 2023年第二季度的资本支出为11,312千美元，较2022年同期的7,523千美元增长50.5%[120] - 2023年ESG议程包括测量和报告LTC的能源和水使用情况，以及废物管理[184]

投资组合构成 - 截至2023年6月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的99.3%[64] - 截至2023年6月30日，公司总投资组合价值21.61807亿美元，其中辅助生活社区占比53.0%，专业护理中心占比45.7%[67] - 截至2023年6月30日，公司投资的净账面价值为18亿美元，其中自有和租赁物业占比58.3%，融资应收款占比11.1%，抵押贷款占比26.9%[69] - 截至2023年6月30日，不动产投资为1421260千美元，融资应收款为198056千美元，贷款应收款为476739千美元，应收票据为46412千美元，非合并合资企业为19340千美元[107] 收入结构 - 2023年上半年，租金收入、融资应收款收入和抵押贷款利息收入分别占总收入的64.8%、7.8%和23.7%[69] - 2023年上半年，公司收到6460万美元的现金租金收入，其中包括650万美元的运营商房地产税报销[71] - 2023年上半年，公司记录了2320万美元的抵押贷款利息收入，其中包括1980万美元的现金利息收入[71] - 2022年安森支付约定年现金租金1080万美元，预计2023年也将收到1080万美元；2023年第一季度将俄亥俄州一个60单元的记忆护理社区租给安森，2023年6 - 8月首季租金为4.5万美元[75] - 截至2023年6月30日，威望医疗占公司总收入的16.7%和总资产的14.3%；2023年第二季度同意最多递延150万美元利息支付，已递延0.9万美元[78] - 2023年上半年为某运营商减免130万美元租金，7月减免0.2万美元，8 - 12月同意每月最多减免0.2万美元，预计2023年从该运营商处收取0.3万美元租金[79] - 2023年第二季度将伊利诺伊州、俄亥俄州和密歇根州共500个单元的8个辅助生活社区租给安可高级生活，收到125万美元递延租金还款[80][81] - 2023年第二季度利息收入从融资应收款获得3830千美元，主要源于2023年第一季度收购北卡罗来纳州11处物业和2022年第三季度收购佛罗里达州3处物业[117] - 2023年上半年总收入9774.6万美元，较2022年的8381.1万美元增加1393.5万美元；净收入4016.5万美元，较2022年的6899.7万美元减少2883.2万美元[122] - 2023年第二季度总营收为48246千美元，较2022年同期增加5222千美元；总费用为42320千美元，较2022年同期增加15316千美元[117] 租赁情况 - 2023年，Brookdale选择不执行续租选项，主租赁将于12月到期[70] - 2023年，两个专业护理中心的主租赁分别续约至2028年11月和2025年12月[71] - 2023年第二季度，公司将八个辅助生活社区的投资组合过渡给Encore Senior Living[71] - 2023年上半年，公司记录了0.900万美元的直线租金调整和0.400万美元的租赁激励成本摊销[71] - 布鲁克代尔主租赁协议2023年12月31日到期，2023年第一季度公司为其提供0.9百万美元资金；公司计划出售其组合中35处房产中的14处，预计净收益3500 - 4000万美元[76] - 2023年第二季度末，公司终止主租赁协议，将伊利诺伊州8个含500个单元的辅助生活社区从原运营商过渡到Encore Senior Living；投资45000千美元参与俄亥俄州一处物业的合资项目[107] 资产交易与减值 - 2023年第二季度记录1210万美元减值损失；2023年第二季度出售佛罗里达州一社区获490万美元；预计出售宾夕法尼亚州两个社区获约520万美元净收益[83][85] - 2023年第二季度减值损失为12076千美元，与两处辅助生活设施有关[117] - 2023年第二季度出售房地产净收益为302千美元，较2022年同期减少37792千美元[117] - 2023年第一季度以1.21321亿美元收购北卡罗来纳州11家辅助生活设施（ALFs）和记忆护理中心（MCs），2022年第三季度以7582.5万美元收购佛罗里达州3家熟练护理机构（SNFs）[123] 合资企业与投资 - 2023年上半年公司参与5410万美元合资企业，出资4500万美元购买俄亥俄州一校园，预计年租金约390万美元[82] - 2023年公司参与1.213亿美元合资企业，出资1.175亿美元购买11个社区，2023年3月和6月分别确认380万和760万美元利息收入，初始记录120万美元信贷损失准备[87][88] 应收款项变动 - 2023年抵押贷款应收款净增加8225万美元，包括发起和投资多笔贷款[89] - 2023年应收票据净减少1243.4万美元，包括发起一笔1700万美元夹层贷款和收到多笔还款[92] 医保支付政策 - 2023财年医疗保险A部分向专业护理机构（SNFs）的支付将增加2.7%，约9.04亿美元[96] - 2024财年医疗保险A部分向SNFs的支付预计净增加3.7%，约12亿美元[97] 疫情相关资金 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES法案）提供1000亿美元赠款给符合条件的医疗保健提供者，4月10日CMS宣布按2019年医疗保险服务收费收入分配300亿美元[98] - HHS授权200亿美元额外资金给已获首轮300亿美元资金的提供者，目标是按2018年净医疗保险服务收费收入比例分配500亿美元[99][100] - 《2021年综合拨款法案》包含9000亿美元新冠救济方案，其中730亿美元分配给HHS，还向提供者救济基金追加30亿美元[100] - 2021年9月10日拜登政府宣布255亿美元新资金用于受疫情影响的医疗保健提供者，包括85亿美元美国救援计划资源和170亿美元第四阶段提供者救济基金[103] - 2021年12月14日HHS宣布向受疫情影响的医疗保健提供者分配约90亿美元第四阶段提供者救济基金款项[103] - 2022年1月25日HHS宣布当周向全国超7600家提供者支付超20亿美元第四阶段提供者救济基金一般分配款项[103] - 2022年3月22日HHS宣布向全国超3600家提供者支付4.13亿美元第四阶段提供者救济基金款项[103] - 2022年4月13日HRSA宣布向全国3680家提供者支付超17.5亿美元提供者救济基金款项[103] 财务比率与指标 - 2023年6月30日，债务与总资产价值比率为42.1%，债务与市值比率为41.1%，利息覆盖率为3.5倍，固定费用覆盖率为3.5倍[111] - 2023年第二季度净收入为6604千美元，EBITDAre为39066千美元，调整后EBITDAre为39066千美元[111] 费用情况 - 2023年第二季度利息费用为11312千美元，较2022年同期增加3789千美元，主要因循环信贷余额增加、利率上升和2022年第二季度发行75000千美元高级无担保票据[117] - 2023年第二季度物业税费用为3187千美元，较2022年同期减少832千美元，主要因物业税重新评估和物业出售，部分被收购抵消[117] 资金运营与现金流 - 2023年上半年资金运营（FFO）可分配给普通股股东的金额为5443.6万美元，2022年同期为4900.9万美元；基本每股FFO为1.32美元，2022年同期为1.25美元；摊薄后每股FFO为1.32美元，2022年同期为1.24美元[130] - 截至2023年6月30日，公司有700万美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度下可用7370万美元，通过股权分配协议发行普通股可获1.288亿美元[131] - 2023年上半年经营活动提供现金4653.4万美元，2022年为4844.4万美元；投资活动使用现金1.87401亿美元，2022年为4581.6万美元；融资活动提供现金1.37514亿美元，2022年为 - 138.8万美元[133] 债务情况 - 公司无担保信贷协议总承诺达5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和两笔5000万美元定期贷款，可申请增加至10亿美元[133] - 定期贷款分别于2025年11月19日和2026年11月19日到期，公司签订两份利率互换协议锁定贷款利息支付[134] - 2023年上半年利率互换公允价值减少0.2百万美元，截至6月30日名义金额为100,000千美元，公允价值为8,568千美元[136] - 高级无担保票据利率在3.66%至5.03%之间，2024年至2033年到期，截至6月30日债务义务总额为953,389千美元，加权平均利率4.80%[136][137] - 2023年上半年债务借款224,950千美元，还款39,600千美元，6月30日后循环信贷额度借款34,000千美元，高级无担保票据还款17,160千美元[137] 股权与股息 - 截至2023年6月30日，公司有41,408,693股普通股流通在外，资产负债表上的权益总计85960万美元，权益证券市值14亿美元[139] - 2023年上半年公司宣布并支付4720万美元现金股息，6月30日后宣布7 - 9月每月每股0.19美元现金股息[139] - 2023年上半年公司根据股权分配协议出售48,500股普通股，净收益180万美元，相关成本80,000美元，协议下剩余可用额度12880万美元[139] - 公司自动货架注册声明将于2025年2月17日到期，可随时根据该声明筹集资金[139] - 2021年公司采用2021年股权参与计划，授权并预留190万股普通股用于奖励[139] - 2023年上半年公司授予限制性股票和基于绩效的股票单位，共计229,887股[140] 其他事项 - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策和估计无重大变化，2023年上半年市场风险无重大变化[141][142] - 2023年第二季度同意为Prestige一家抵押借款延期支付利息，最多延期150万美元，5 - 9月每月最多延期30万美元；二季度已延期60万美元，7月延期30万美元[131] - Prestige作为最大运营商，截至2023年6月30日占公司总收入16.7%和总资产14.3%[131] - 预计10月1日起医疗补助费率上调，2023年和2024年第四季度将支付此前年份的追溯费率结算款[131]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度总收入较去年同期增加870万美元，其中租金收入增加140万美元，部分被出售和过渡物业的较低租金抵消 [7] - 融资应收款利息收入较2022年第一季度增加380万美元，抵押贷款利息收入增加160万美元，利息和其他收入增加190万美元，利息支出增加350万美元，信贷损失拨备增加140万美元 [15][16][17][18] - 一般及行政费用（G&A）较上年同期增加48.6万美元，记录了43.4万美元的减值损失 [19] - 归属于普通股股东的净收入增加1870万美元 [20] - 2023年第一季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.66美元，2022年第一季度为0.60美元；排除非经常性项目后，本季度FFO每股为0.67美元，去年第一季度为0.61美元 [21] - 截至2023年第一季度末，房地产债务与年化调整后EBITDA之比为5.8倍，年化调整后固定费用覆盖率为3.6倍 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租金收入增加主要来自过渡投资组合的更高租金、2022年收购的德克萨斯州Four's物业的租金、年度租金上调以及已完成开发项目的租金增长 [7] - 预计2023年从HMG获得800万美元租金，但第一季度收到的租金比预期少25万美元，预计在第二季度弥补 [39] - 其他过渡物业2023年预计租金为63万美元，2022年产生150万美元收入 [40] 投资业务 - 2023年已投入近1.8亿美元进行新投资，超过去年全年，去年是2015年以来投资最强劲的一年 [10] - 目前有1亿美元的投资管道处于意向书阶段，所有交易均与现有运营商合作，且为非公开市场交易 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2023年3月31日，私人付费入住率为80%，2023年1月31日为79%，2022年9月30日为81%；熟练护理组合3月平均每月入住率为73%，2023年1月和2022年9月均为71%；2019年疫情前私人付费入住率约为87%，熟练护理平均入住率约为80% [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将优先进行审慎的资本配置和严格的投资组合管理，继续多元化运营商基础并循环利用资本，处置战略不变，专注于有序剥离非核心资产，今年可能因预计年底出售某些Brookdale投资组合物业而超过每年3500 - 4000万美元的历史水平 [3] - 对于Brookdale的35个辅助生活社区投资组合，计划出售约50%的物业，重新租赁另外50%，并已聘请第三方协助进行相关流程 [37] - 行业复苏不稳定，部分运营商在改善入住率、增加收入和降低成本方面取得进展，但仍有部分面临挑战 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口结构对公司有利，需求型护理持续增长，人口老龄化且寿命延长，尽管复苏可能缓慢且路径非直线，但公司有信心凭借经验、毅力和灵活性变得更强大和有韧性 [6] - 虽然不能忽视市场条件和波动性，但对公司和行业的长期未来保持乐观 [13] 其他重要信息 - 公司预计2023年从某运营商处收到30万美元租金，继续评估两个提供独立生活、辅助生活和记忆护理服务的物业的选择 [27] - 同意为某运营商在4月和5月分别递延46.7万美元租金，预计在第二季度将俄亥俄州、密歇根州和伊利诺伊州的8个辅助生活社区投资组合过渡给现有运营商，过渡后现金租金将基于公平市场租金 [28][29] - 同意为Prestige Healthcare担保的15个熟练护理中心的抵押贷款递延150万美元利息支付，递延期限为5月至9月，每月上限30万美元或月合同现金利息的18%，以协助其财务状况，直至10月1日密歇根州医疗补助重新定价和医疗保险费率上调生效 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何划分Brookdale投资组合以及确定出售哪些资产，是否计划打包出售或单独出售 - 公司计划出售约50%的投资组合，与两家不同的中介合作，按州进行评估，因为该投资组合分布在8个不同的州 [55] 问题2: 出售的50%物业是否等同于类似金额的合同现金租金，保留和出售的物业在EBITDAR方面如何划分 - 保留的50%投资组合的EBITDAR远高于出售的物业 [56] 问题3: 在与潜在运营商谈判以填补保留物业时，是否可能在租金上进行初始让步以稳定资产，新租赁的谈判结果范围如何 - 谈判正在进行中，结果尚未确定，在营销投资组合之前就有很多兴趣，且公司拥有的Brookdale运营物业的费率增长和入住率趋势与Brookdale公开宣布的整体投资组合相似，这对过渡过程是积极的 [57] 问题4: 在这个过程中，从人员角度来看，特别是执行董事，是否有任何增加的人员流动或对打算保留和重新租赁的资产的担忧 - 目前没有看到任何担忧，公司与Brookdale保持密切联系，Brookdale在这个过程中非常合作，这将是与Brookdale以及选定的运营商讨论的话题，公司将按季度提供有关Brookdale的最新情况 [59] 问题5: 请详细说明即将到来的债务到期情况，如何计划偿还这些债务以及如何看待公司的流动性状况，特别是与2025年的关系 - 2025年公司的信贷额度和1.5亿美元的定期贷款到期，但公司对目前的财务状况有信心，有资产出售计划，认为有足够的流动性来执行投资计划和偿还债务，且公司通过私募市场融资，将到期日与预计现金流相匹配，没有重大的再融资风险，信贷额度有1年的续约选项 [61][62][63] 问题6: 在进行资产销售和收购交易时，市场上的资本化率是多少，目标资本化率是多少 - 在投资定价方面，公司最近将定价提高了约75个基点以实现增值交易；对于销售，由于存在增值因素，很难应用资本化率，可能更多基于每单位价格或每张床位价格的指标 [64][66] 问题7: 到年底，公司的收购与处置策略如何，是打算进行更多收购还是维持投资组合 - 在投资方面，公司目前有1亿美元的投资管道，正在进行选择性投资，所有投资均与现有运营合作伙伴进行非公开市场交易，如果完成额外的1亿美元投资，今年的投资总额将接近3亿美元；在处置方面，已出售了一些物业，可能会进行更多处置以达到年均3000 - 4000万美元的水平，但这可能会根据Brookdale物业的出售情况和时间而改变 [68][70] 问题8: Prestige的利息递延是否有特定原因，未来是否会有更多递延 - Prestige利息递延的驱动因素是入住率恢复缓慢以及通胀和成本压力，密歇根州正在进行费率重新定价，2022年的成本报告需在5月底前提交以确定2023年10月开始的费率，还有对前几年的追溯结算；公司正在与Prestige密切合作，评估未来情况，并将在下个季度电话会议上提供最新情况 [72][73] 问题9: 辅助生活投资组合的租金覆盖率同比有所改善，目前的观察名单情况如何，辅助生活租户基础中EBITDAR低于1倍的比例是多少 - 公司未提供单个运营商的具体覆盖率，但正在进行过渡工作，提到了Prestige，且私人付费方面有很多费率增长，这些增长尚未计入滞后覆盖率，预计未来覆盖率将有所改善，且入住率没有显著下降也是积极因素 [76]

投资组合情况 - 截至2023年3月31日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的99.3%[59] - 截至2023年3月31日，公司总投资组合为21.11099亿美元，其中辅助生活社区占比52.7%，专业护理中心占比46.0%[63] - 截至2023年3月31日，公司投资的净账面价值为17亿美元，其中自有和租赁物业占比58.2%，融资应收款占比11.5%，抵押贷款占比26.5%[65] - 截至2023年3月31日，公司不动产投资为13.89222亿美元，融资应收款为1.98077亿美元[92] - 截至2023年3月31日，公司辅助生活社区投资为11.13096亿美元，熟练护理中心投资为9.703亿美元[92] - 截至2023年3月31日，公司前五大运营商投资中ALG Senior为3.26288亿美元，Prestige Healthcare为2.71904亿美元[92] 收入构成与情况 - 2023年第一季度，租金收入、融资应收款收入和抵押贷款利息收入分别占总收入的64.1%、7.6%和22.7%[65] - 2023年第一季度，公司记录直线租金调整0.5百万美元，租赁激励成本摊销0.2百万美元[67] - 2023年第一季度，公司收到现金租金收入3240万美元，其中包括330万美元的运营商房地产税报销[67] - 2023年第一季度，公司记录抵押贷款利息收入1120万美元，其中包括930万美元现金利息[67] - 截至2023年3月31日，合并资产负债表中抵押贷款有效应收利息为4810万美元[68] - Anthem Memory Care运营11个社区，2022年支付年租金1080万美元，预计2023年相同，2023年一季度将俄亥俄60单元社区租给该公司[69] - 2023年一季度为某运营商减免租金0.5百万美元，4月减免0.2百万美元，预计5、6月每月最多减免0.2百万美元，预计2023年收租0.3百万美元[74] - 2023年第一季度净收入为3.3561亿美元，EBITDAre为3.8441亿美元，调整后EBITDAre为3.8703亿美元[95] - 2023年第一季度总营收为4.95亿美元，较2022年同期增加8713万美元；总费用为3.1688亿美元，较2022年同期增加4931万美元[102] - 2023年第一季度租金收入为3.1735亿美元，较2022年同期增加1411万美元；来自融资应收款的利息收入为3751万美元，2022年同期无此项收入[102] - 2023年第一季度利息费用为1.0609亿美元，较2022年同期增加3466万美元；减值损失为434万美元，2022年同期无此项损失[102] - 2023年第一季度房地产销售净收益为1.5373亿美元，较2022年同期增加1.5271亿美元；营业收入为3.3185亿美元，较2022年同期增加1.9053亿美元[102] - 2023年3月31日NAREIT可分配给普通股股东的FFO为2.72亿美元，基本每股FFO为0.66美元，摊薄每股FFO为0.66美元[109] 租赁相关情况 - 2023年，布鲁克代尔老年生活社区公司选择不行使续租权，主租赁将于12月到期[66] - 2023年，一份涵盖两个专业护理中心的主租赁续约五年至2028年11月，中心共有216张床位[67] - Brookdale Senior Living Communities主租赁2023年12月31日到期，一季度资助0.9百万美元，该公司未行使续租权，公司计划出售约一半物业并续租另一半[71] 运营商相关情况 - Prestige Healthcare是最大运营商，截至2023年3月31日占总收入16.4%和总资产14.7%，后续同意5 - 9月最多递延150万美元利息支付[72][73] 投资与项目情况 - 2023年一季度投资改善项目总计260.8万美元，包括辅助生活社区154.8万美元、专业护理中心97.3万美元等[75] - 2023年与现有运营商附属公司成立1.213亿美元合资企业，出资1.179亿美元购买11个社区，初始现金收益率7.25%，第三年升至7.5% [77] - 2023年一季度发放6284.4万美元抵押贷款，净增6322.7万美元，包括北卡罗来纳1075万美元和佐治亚5111.1万美元贷款[79] - 2023年一季度应收票据净减少119.16万美元，收到454.5万美元还款含费用和收益，记录138万美元利息收入[82] 行业政策与资金情况 - CMS预计2024财年向专业护理机构的医疗保险A部分付款净增3.7%，约12亿美元[85] - 自2020年3月13日起，CMS发布多项临时监管豁免和新规则以应对新冠疫情[85] - 2020年《CARES法案》为符合条件的医疗保健提供商提供1000亿美元赠款，其中4月10日CMS向医疗保险提供商分配300亿美元[86] - 2020年HHS授权额外200亿美元资金，目标是按比例分配500亿美元给所有提供商[87][88] - 2020年5月至10月HHS多次宣布分配救济资金，如49亿美元给SNFs、约15亿美元给州医疗补助和CHIP项目提供商等[88] - 2021年《综合拨款法案》包含9000亿美元新冠救济方案，其中730亿美元分配给HHS，还增加30亿美元给提供商救济基金[88] - 2021年9月拜登政府宣布255亿美元新资金，包括85亿美元给农村医疗服务提供商和17亿美元用于第四阶段提供商救济基金[90] - 2022年HHS多次宣布分配第四阶段提供商救济基金，如12月约90亿美元、1月超20亿美元等[90] - 2021年12月拜登签署法案，暂停2%的医疗保险扣押削减至2022年3月31日，4 - 6月降至1%，7月1日恢复2% [90] 财务比率与信用评估 - 2023年3月31日债务与总资产价值比率为41.0%，债务与市值比率为38.3%，利息覆盖率和固定费用覆盖率均为3.6x[95] - 公司评估信用实力采用杠杆比率和覆盖率，杠杆比率包括债务与总资产价值、债务与市值比率，覆盖率包括利息覆盖率和固定费用覆盖率[94] 风险因素 - 公司预期结果可能因经济、资本市场、法规政策、融资条款、竞争和立法等因素无法实现[100] - 新冠疫情对公司业务、运营结果、现金流和财务状况产生不利影响，且预计将持续[101] 现金与融资情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物共550万美元，无抵押循环信贷额度下可用1.299亿美元，股权分配协议下可通过发行普通股获得1.288亿美元[110] - 2023年第一季度，经营活动提供现金1803.9万美元，投资活动使用现金1.3223亿美元，融资活动提供现金1.0935亿美元，现金及现金等价物减少484.1万美元[112] - 公司无抵押信贷协议总承诺额度达5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和两笔各5000万美元定期贷款，循环信贷额度可增至10亿美元[112] - 截至2023年3月31日，利率互换协议名义金额共1亿美元，公允价值为735.7万美元，第一季度公允价值减少140万美元[114] - 截至2023年3月31日，公司债务余额共9.01045亿美元，加权平均利率4.58%，其中循环信贷额度未偿还2.701亿美元，可用1.299亿美元[116] 股权与股息情况 - 截至2023年3月31日，公司有4139.6216万股普通股流通在外，资产负债表上权益总计8.646亿美元，权益证券市值15亿美元[117] - 2023年第一季度，公司宣布并支付2360万美元现金股息，后续宣布4 - 6月每月每股0.19美元现金股息[117] - 2023年第一季度，公司通过股权分配协议出售4.85万股普通股，净收益180万美元，协议下还有1.288亿美元额度可用[117] 股票授予情况 - 2023年第一季度，公司授予限制性股票12.796万股和基于绩效的股票单位8.6867万股[119] 会计与风险评估 - 自2022年12月31日以来，公司关键会计政策和估计无重大变化，2023年第一季度市场风险无重大变化[120][121] 内部控制与评估 - 公司管理层评估披露控制和程序有效[122] - 报告期内公司财务报告内部控制无重大影响变化[122] 诉讼相关情况 - 公司日常业务涉及各类索赔和诉讼，预计对经营和财务状况无重大影响[123] - 公司认为相关索赔和诉讼责任归承租人及借款人[123] - 公司将继续积极辩护相关索赔和诉讼[123]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度总营收同比增长840万美元，其中租金收入增加470万美元，主要源于过渡投资组合租金增加、收到Anthem临时租金减免还款、收购德州四处房产、开发项目完成及年度租金上调，部分被2022年第二季度房产销售导致的租金减少抵消 [67] - 抵押贷款利息收入增加150万美元，主要因2022年和2021年第四季度的抵押贷款发放；利息和其他收入增加85.8万美元，主要源于2022年第一季度夹层贷款发放和营运资金贷款发放，部分被贷款偿还抵消 [68] - 一般及行政费用（G&A）同比增加52.7万美元，主要因激励薪酬提高和通胀导致的成本上升；第四季度记录210万美元减值损失，源于佛罗里达70单元辅助生活社区和科罗拉多封闭记忆护理社区的可收回性分析 [69] - 归属于普通股股东的净利润增加510万美元，主要因租金收入净增加、贷款发放收入增加和信贷损失拨备减少，部分被利息费用增加、210万美元减值损失和G&A费用增加抵消 [9] - 信贷损失拨备减少88.8万美元，主要因2021年和2022年第四季度更多的抵押贷款发放 [16] - 2022年第四季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.72美元，2021年第四季度为0.56美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.72美元，2021年第四季度为0.59美元，增长源于租金收入净增加、贷款发放收入增加和信贷损失拨备减少，部分被利息和G&A费用增加抵消 [17] - 2022年第四季度FAD派息率为77%，主要因非经常性项目；预计第一季度FAD派息率将增至80%的低至中区间，接近长期派息率目标 [65] - 第一季度FFO（剔除非经常性项目）预计在每股0.67 - 0.68美元，较第四季度减少0.06美元与非经常性项目有关，部分被近期投资增加所抵消 [65] 各条业务线数据和关键指标变化 融资应收款业务 - 融资应收款利息收入较2021年第四季度增加140万美元，因收购佛罗里达三家熟练护理中心，按GAAP规定，此交易记为融资应收款 [7] - 预计2023年从这些融资应收款记录的合并GAAP和现金利息收入分别为970万美元和880万美元 [73] 租赁业务 - 第四季度收到与11处过渡给HMG的房产相关租金300万美元，其中100万美元与前期相关，预计2023年从HMG收到租金800万美元 [10] - 其他过渡投资组合第四季度收到租金12万美元，预计2023年收到租金48万美元；2022年第四季度为同一运营商提供67万美元租金减免，预计2023年从该运营商收到租金30万美元 [18] - 2022年从Anthem收取租金1080万美元，代表其全年商定租金，预计2023年再次收到1080万美元租金 [71] 抵押贷款业务 - 2023年预计从北卡罗来纳45单元记忆护理社区的1080万美元抵押贷款记录GAAP和现金利息收入分别为94.3万美元和79万美元，该贷款为仅付息贷款，期限两年，利率7.25%，内部收益率9% [73] 各个市场数据和关键指标变化 辅助生活市场 - 截至2023年1月31日，同店组合中私人付费入住率为79%，2022年9月30日为81%，2022年6月30日为79%，2019年约为87% [13] - 按报告使用5%管理费计算，Q3滚动12个月EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.02倍和0.8倍；剔除运营商收到的刺激资金后，覆盖率分别为0.91倍和0.69倍 [13] 熟练护理市场 - 2023年1月熟练护理组合平均每月入住率为73%，与2022年9月和6月相同，2019年约为80% [13] - 按报告EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.95倍和1.49倍；剔除运营商收到的刺激资金后，覆盖率分别为1.47倍和1.01倍 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务发展团队2023年已完成超1.28亿美元投资，致力于为面临融资困境的运营商提供融资解决方案，在传统资金来源收紧情况下，凭借灵活创新的融资结构更具竞争力 [3] - 持续加强投资活动，剥离表现不佳或非核心资产，深化与强大区域运营商的关系，以实现长期增长 [63] - 计划审慎分配资本，目前银行贷款利率上升，使公司创新融资结构更具竞争力，正在审查约1.5亿美元的潜在非公开市场交易 [21] - 资本回收计划持续进行，预计2023年第一季度房产销售净收入约3200万美元，将用于偿还循环信贷额度 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临公共卫生紧急状态（PHE）结束的挑战，PHE相关福利到期对行业影响尚不确定，但公司秉持保守财务管理理念，有能力应对挑战并实现战略增长 [4] - 随着运营商找到提高入住率、增加收入和降低成本的新方法，公司业务有望持续改善，虽不确定2023年道路长短，但公司有能力应对挑战并继续增长 [5] - 行业数据出现积极迹象，许多运营商在疫情后逐渐稳定，部分私人付费合作伙伴提价未遇太大阻力，员工保留税收抵免资金为运营商提供喘息空间，部分州报销率提高将使熟练护理运营商和公司受益 [64] 其他重要信息 - 2022年第四季度后，公司通过无担保循环信贷额度借款1.627亿美元用于2023年投资，偿还700万美元高级无担保票据本金，加权平均利率4.5% [11] - 目前公司持有约4200万美元现金，循环信贷额度可用1.07亿美元，未偿还2.93亿美元，ATM计划可用1.31亿美元，总流动性约2.8亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [11] - 2022年底，公司信用指标良好，房地产债务与年化调整后EBITDA比率为5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍，债务与企业价值比率为34.2% [11] - 近期修订信贷协议，将基准条款从LIBOR替换为SOFR加10个基点的信用利差调整，唯一浮动利率债务为循环信贷额度 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何此时不提供年度FFO指引？ - 公司仍在处理一些不确定因素，如过渡投资组合的永久租金设定和部分资产出售评估，在这些不确定性解决前，提供的指引缺乏确定性，预计今年晚些时候情况会更清晰 [77] 问题2: 请澄清Brookdale租赁谈判的最新情况及未决部分？ - Brookdale的租赁续约窗口至2月底，已续约的租赁占2023年到期租赁GAAP租金的8%，公司持续与Brookdale沟通并提供资本改进津贴，鼓励其进行资本改进 [78] 问题3: 若Brookdale部分租赁续约不顺利，是否有其他方案？ - 这是公司标准的资产管理流程，面对租赁续约问题时，总会制定备用方案 [79] 问题4: 如何为投资管道提供资金？ - 投资资金来源多样，包括股权、贷款和结构化融资，均为非公开市场交易，贷款利率约8.5%以上，具体因资产类型而异 [82] 问题5: 1.5亿美元投资管道主要是股权还是债务，倾向何种资产类型及收益率情况？ - 目前环境下，银行贷款利率上升、贷款价值比降低，使公司在市场上更具竞争力，REIT融资执行更具确定性，公司将谨慎对待投资机会 [90] 问题6: 佛罗里达减值的背景情况，租户是否支付租金？ - 该建筑是去年过渡投资组合的一部分，是该组合中的单一建筑，减值是因寻找买家所致 [102] 问题7: 3200万美元处置资产的租金情况，300万美元GAAP租金减少是全年还是第四季度年化数据？ - 300万美元GAAP租金减少是2023年全年数据 [103] 问题8: 自去年6月以来，熟练护理和老年住房入住率为何未改善？ - 疫情后入住率增长并非线性，存在短期挫折，原因包括社区领导层变动、人员配置问题和季节性因素，通常第一季度后入住率会上升，公司将评估资产情况决定是否继续投资 [104] 问题9: 部分市场销售转化率滞后的原因？ - 不同市场情况不同，总体潜在客户生成情况良好，但部分市场转化率滞后，运营商将关注潜在客户转化为实际销售 [105]

收入结构与来源 - 2022年约33.4%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商[64] - 2022年约73.2%的收入来自经营租赁租金[65] - 公司有一个运营商贡献约10%或更多的总收入[208] - 截至2022年12月31日，公司主要运营商Prestige Healthcare贡献18.6%的收入和16.0%的资产，拥有24家SNF、2820张床位和93个单元[209] - 2022 - 2020年租金收入分别为12824.4万美元、12112.5万美元和12609.4万美元[211] - 2022 - 2020年公司收到或有租金收入分别为5.7万美元、0美元和11.1万美元[203] - 公司租赁收入的年增长率一般在2.0% - 3.0%[203] - 2022年各季度收入分别为40,787千美元、43,024千美元、43,503千美元、47,839千美元，2021年各季度收入分别为40,280千美元、38,129千美元、37,472千美元、39,441千美元[255] 运营商相关风险 - 2021年为支持运营商，租金和利息escalation降低50%[64] - 过去三年有五家运营商出现财务或法律问题导致租金未支付或破产[66] - 公司依赖运营商获取收入和现金流，运营表现不佳会影响财务状况[56] - 新冠疫情使运营商入住率下降、运营成本上升，影响公司运营[57] - 医疗行业受政府严格监管，法规变化可能影响运营商支付能力[58][59] - 通胀可能使租户运营成本增加，影响其支付租金能力[64] - 续租存在不确定性，新租约条款可能不如当前有利[65] - 公司运营商在提供老年人住房和医疗保健服务方面面临竞争，且受劳动力市场变化影响[69] - 公司持续考虑运营商财务状况和COVID - 19影响，评估应收账款可收回性[211] 财务指标与业绩 - 2022年总营收17.5153亿美元，较2021年的15.5322亿美元增长12.77%[183] - 2022年净利润1.00584亿美元，较2021年的0.56224亿美元增长78.90%[183] - 2022年末总资产16.56103亿美元，较2021年末的15.04825亿美元增长10.05%[182] - 2022年末总负债8.05796亿美元，较2021年末的7.59698亿美元增长6.07%[182] - 2022年末股东权益8.50307亿美元，较2021年末的7.45127亿美元增长14.12%[182] - 2022年基本每股收益2.49美元，较2021年的1.41美元增长76.60%[183] - 2022年经营活动产生的现金流量净额为1.05586亿美元，较2021年的0.91184亿美元增长15.80%[186] - 2022年投资活动使用的现金流量净额为1.19949亿美元，2021年为0.69786亿美元[186] - 2022年融资活动产生的现金流量净额为0.19581亿美元，2021年使用的现金流量净额为0.24009亿美元[186] - 2022年末现金及现金等价物为1.0379亿美元，较2021年末的0.5161亿美元增长101.10%[182][186] - 2022 - 2020年归属于普通股股东的净收入分别为99,444千美元、55,403千美元、94,871千美元，基本每股净收入分别为2.49美元、1.41美元、2.42美元，摊薄后每股净收入分别为2.48美元、1.41美元、2.42美元[254] 公司运营与投资 - 公司成立于1992年8月25日，是一家房地产投资信托公司，主要投资老年住房和医疗保健物业[187] - 公司投资主要通过售后回租、抵押贷款融资、合资企业和结构化融资解决方案进行[187] - 截至2022年12月31日，公司持有现金1040万美元，无担保循环信贷额度可用资金2.7亿美元，可通过股权分配协议发行1.306亿美元普通股获取资金[73][74] - 截至2022年12月31日，公司债务约占总资产的37.4%，可能通过无担保循环信贷额度借款、抵押房产或发行债务证券等方式增加债务[74] - 截至2022年12月31日，公司有6个活跃的合资企业，长期护理（LTC）股权投资总额为1.41亿美元[77] - 2022年公司收购了位于德克萨斯州的4家SNF，购买价格为5153.4万美元，交易成本为283万美元，收购成本为5181.7万美元[217] - 2022 - 2020年公司在开发和改进项目上的投资分别为105万美元和8994万美元、0美元和6298万美元、16699万美元和6913万美元[217] - 2020年公司完成了两个开发项目，总投资为3503.4万美元[217] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，涉及总投资20201.3万美元的多处房产[215] - 2022年公司参与合资企业，投入6166.1万美元购买佛罗里达三家护理中心，同年确认融资应收利息收入1762万美元，计提预期贷款损失准备76.8万美元[218][219] - 2022年末后，公司参与1.21321亿美元合资企业，投入1.179亿美元购买11个社区，合同初始现金收益率7.25%，第三年升至7.5% [219] - 2022年末抵押投资总额3.93658亿美元，涉及六个州五个借款人，利率7.3% - 10.6%不等[220] - 2022 - 2020年抵押贷款净增额分别为4528.6万美元、8719.1万美元、315.2万美元[221] - 2022年末和2021年末抵押贷款账面价值分别为3.89728亿美元、3.44442亿美元[223] - 公司对两个合资企业进行优先股投资，总额1934万美元，分别位于华盛顿，回报率12% [224] - 2022 - 2020年非合并合资企业资本贡献分别为0、800万美元、1139.8万美元，收入确认分别为150.4万美元、141.7万美元、43.2万美元[226] - 2022年公司从非合并合资企业获得现金利息115.3万美元，2021年为129.2万美元，2020年为43.2万美元[226] - 2022年末后，公司收到赎回1300万美元优先股投资的意向通知[226] - 2022年末应收票据投资总额为5897.2万美元，其中夹层贷款3681.5万美元，其他贷款2215.7万美元[227] - 2022 - 2020年应收票据净增加额分别为3004.6万美元、1387.2万美元、 - 346.2万美元[228] - 2023年两个熟练护理中心的主租赁续约至2028年11月，共有216张床位[261] - 公司与现有运营商附属公司成立1.21321亿美元合资企业，出资1.179亿美元购买11个辅助生活和记忆护理社区[261] - 公司发放1075万美元抵押贷款，利率7.25%，内部收益率9.0%[262] - 公司从夹层贷款还款中收到454.5万美元，包括19万美元预付费用和内部收益率[262] 公司面临的风险 - 房地产投资流动性差，难以按账面价值出售[66] - 项目开发建设成本可能因利率上升、材料等成本增加而超预算，导致项目盈利减少[69] - 公司在医疗保健物业投资方面面临竞争，可能影响其及时投资和盈利增长的能力[69] - 资本市场动荡会影响公司普通股价格和融资能力，美国资本市场可能因全球经济和传染病爆发出现价格波动、混乱和流动性中断[87] - 公司部分房产位于易受灾难性天气和自然灾害影响的地区，不利天气和自然事件可能导致房产受损，使公司损失投资资本和预期未来收入[87] - 公司和运营商依赖信息技术系统处理、传输和存储信息，信息技术故障、数据泄露或网络攻击可能中断运营、损害声誉、影响业务关系或增加成本[87] - 公司和运营商受联邦和州隐私和安全法律约束，数据隐私安全失败或泄露可能导致业务损失、监管执法、重大法律责任和声誉损害[89] - 公司面临利率风险，利率变化影响金融工具的公允价值、未来收益和现金流，公司使用利率互换协议锁定定期贷款的预测利息支付[167] REIT资格与税务 - 公司若无法符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳联邦和州所得税，且至少95%的年收入需来自合格来源，每年需向股东支付至少90%的REIT应纳税所得作为股息[70] - 公司章程规定，任何人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票，包括普通股，以确保符合REIT资格测试[80] - 马里兰州商业组合法案规定，除非获得豁免，否则马里兰州公司在特定情况下五年内不得与“利益相关股东”进行某些业务合并交易[80] - 公司符合REIT资格，需向股东分配至少90%的应税收入，一般无需缴纳联邦所得税[206] 金融工具估值 - 2022年12月31日，融资应收款使用7.6%贴现率的公允价值约为7600万美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动190万美元和200万美元[169] - 2022年12月31日，抵押贷款应收款使用9.3%贴现率的公允价值约为4.613亿美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动约3080万美元和3510万美元[169] - 2022年12月31日，应收票据使用7.1%贴现率的公允价值约为6190万美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动约170万美元和180万美元[170] - 2022年12月31日，2030年前到期的高级无担保票据使用6.5%贴现率、2030年及以后到期的使用7.0%贴现率，公允价值约为4.777亿美元，贴现率1%的增减分别使估计公允价值变动约1970万美元和2100万美元[170] - 截至2022年12月31日，融资应收款账面价值75,999千美元，公允价值76,033千美元；抵押贷款应收款账面价值389,728千美元，公允价值461,276千美元等[256] - 2022年融资应收款、抵押贷款应收款、应收票据估值使用的折现率分别为7.6%、9.3%、7.1%，2021年分别为无、9.5%、5.6%[256][257][258] 资产减值与折旧 - 2022年12月31日，公司不动产投资的账面价值为10亿美元，需定期评估是否存在减值迹象[174] - 2022、2021和2020年，公司分别确认不动产投资减值损失342.2万美元、0和397.7万美元[197] - 2022年公司记录了128.6万美元的减值损失，并将肯塔基州的一个辅助生活社区归类为待售资产[216] - 公司按直线法计算折旧，资产估计使用寿命为计算机3 - 5年、家具和设备5 - 15年、建筑物35 - 50年等[192] - 2022 - 2020年折旧费用分别为3739.4万美元、3819.2万美元和3894.5万美元[210] - 2022年折旧费用为37394000美元，出售房地产对应的累计折旧为20513000美元[269] - 2022 - 2020年累计折旧分别为391487000美元、374606000美元、349643000美元[269] 债务与融资 - 公司有一项无担保信贷协议，总承诺额度达5亿美元，包括4亿美元的循环信贷额度和两笔各5000万美元的定期贷款，可申请增加至10亿美元[234] - 2022 - 2021年利率互换公允价值分别增加889.1万美元和减少172美元[236] - 截至2022年12月31日，利率互换名义金额为1亿美元，公允价值为871.9万美元[236] - 2022年12个月内，公司出售了7500万美元本金的3.66%高级无担保票据，平均期限10年，2033年5月到期[237] - 截至2022年12月31日，债务义务总额为7.67854亿美元，其中循环信贷额度未偿还1.3亿美元，定期贷款9951.1万美元，高级无担保票据5.38343亿美元[239] - 2022 - 2020年债务义务借款总额分别为2.69亿美元、3.044亿美元、2400万美元，还款总额分别为2.2306亿美元、2.3056亿美元、6816万美元[240] - 截至2022年12月31日，长期合同义务（不包括利息和债务发行成本）总额为7.6982亿美元，2023 - 2027年及以后各期有不同的还款安排[241] - 2022年12月31日后，公司支付高级无抵押票据7000美元，未偿还净额为531343美元[242] 股权与股息 - 2022年，公司通过股权分销协议出售1792400股普通股，净收益68156000美元，协议剩余可用额度130631000美元[245] - 2022 - 2020年，公司分别收购39463股、87249股和76574股员工持有的普通股[245] - 2022 - 2020年，公司宣布并支付的普通股现金股息分别为91509000美元、90494000美元和90262000美元[247] - 截至2022年12月31日，2021年股权参与计划下预留1545722股普通股用于奖励[247] - 2022 - 2020年，受限股票和基于绩效的股票单位的总薪酬费用分别为7964000美元、7760000美元和7012000美元[248] - 截至2022年1

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度总营收较去年同期增加600万美元，主要因租金收入增加230万美元、利息收入增加及其他因素，部分被物业销售、临时租金减免和递延租金等因素抵消 [13] - 销售回租融资利息收入增加35.7万美元，抵押贷款利息收入增加250万美元，利息及其他收入增加95.4万美元 [14] - 利息支出增加130万美元，主要因定期贷款发放、高级无担保票据发行和利率上升，部分被本金偿还抵消 [15] - 交易成本减少340万美元，物业税支出增加24.7万美元，信贷损失拨备增加72.7万美元 [16] - 一般及行政费用增加57万美元，未合并合资企业收入同比不变 [17] - 普通股股东可获得的净利润增加230万美元，主要因贷款发放、租金收入增加和交易成本减少，部分被房地产销售收益降低、利息支出增加等因素抵消 [19] - 2022年第三季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.60美元，去年同期为0.45美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.63美元，去年同期为0.55美元 [20] - 第三季度FAD派息率为88%，与第二季度相当，公司继续目标长期派息率为80%，向股东支付股息2310万美元 [9] - 预计第四季度FFO每股将比第三季度增加0.09 - 0.10美元，约0.08美元与Anthem临时租金减免支付和租金恢复有关，预计HMG租金增加100万美元 [11] - 截至2022年第三季度末，债务与房地产年化调整后EBITDA比率为5.9倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.2倍，债务与企业价值比率为34%，公司继续努力将债务与房地产年化调整后EBITDA比率降至5倍以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资总额超1.7亿美元，为2015年以来最高水平，第三季度向与PruittHealth的合资企业出资6170万美元购买佛罗里达州三家熟练护理中心 [4][21] - 前高级生活方式组合第三季度收到租金8万美元，预计第四季度收到12万美元，2023年计划出售资产或根据运营商预算协商租金 [21] - 前高级护理组合租给HMG，第三季度收到租金200万美元，较预期少50万美元，预计全年租金不变，第四季度预计收到300万美元，还为HMG的2500万美元营运资金贷款提供22万美元本金，贷款当前未偿还余额为1350万美元 [22] 租赁业务 - 2022年第三季度为单个运营商提供30万美元租金延期，收到10万美元递延租金还款，为同一运营商提供72万美元租金减免，Anthem 2022年约定租金为1080万美元，截至9月底已支付660万美元，10月收到120万美元，预计年底收到全部租金 [25] - 前高级生活方式组合18个社区9月30日入住率为88%，6月30日为85%，3月31日为83%；6个社区按季度市场租金重置的入住率9月30日为88%，6月30日为80%，3月31日为76%；租给HMG的11个物业组合9月入住率为57%，6月和3月为56%，租约延长至2024年1月，营运资金贷款也延长至同一日期 [32] - 同一门店组合中，9月30日私人付费入住率为81%，6月30日为79%，3月31日为77%；熟练护理组合9月平均月入住率为74%，6月为73%，3月为72% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来12 - 24个月投资活动将继续增加，为寻求增长资本的强大区域运营商提供灵活创新的融资方案，以填补银行观望造成的融资空白 [5] - 2023年预计资本回收规模与10年平均水平3500 - 4000万美元相当，通过出售非核心或表现不佳的资产，将资本重新投入更具战略意义的资产，降低投资组合平均年龄并增强长期实力 [37] - 密切关注售后回租交易价格，预计价格会有所缓和，以便为股东投入更多资本 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业仍面临疫情带来的挑战，如通胀和劳动力问题，但运营商报告员工招聘机构使用率降低，部分提高了工资，一些私人付费运营商继续提高租金，投资组合入住率逐渐改善，但无法预测NOI和利润率何时或是否能恢复到疫情前水平 [10] - 公司认为基于需求的护理是社会重要组成部分，公司保守的资产负债表方法使其能够在疫情期间支持运营商并维持定期股息，相信公司目前和未来都是不错的投资选择 [12] 其他重要信息 - 第三季度确认出售德克萨斯州一家关闭的熟练护理中心亏损43.4万美元，一份涵盖两个辅助生活社区的主租赁协议将于2023年到期，其中位于肯塔基州的社区已被归类为待售，计提减值损失130万美元，目前正在协商俄亥俄州社区的新租赁协议 [18] - 2022年第三季度按加权平均利率4.75%支付高级无担保票据定期本金3620万美元，按加权平均利率3.24%从无担保循环信贷额度借款9500万美元，通过ATM计划出售12.52万股普通股，净收益480万美元用于一般公司用途，目前手头现金650万美元，信贷额度可用2.49亿美元，ATM可用1.603亿美元，总流动性约4.16亿美元，未来五年无重大长期债务到期 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 12个辅助生活设施新的公平市场租金与旧主租赁协议下的年化租金收入相比如何？ - 过去一年左右未收到租金，与之前相比会是积极的，但与疫情前的合同租金相比，需要时间恢复 [44][45] 问题2: 2023年3500 - 4000万美元的投资组合回收是否更倾向于辅助生活（AL）或熟练护理（SNF）？ - 目前更具偶然性，会是两者的混合 [47][48] 问题3: 2023年Brookdale租约的进展如何，其投资组合运营情况怎样？ - 与Brookdale在夏季进行了会面，其续约窗口下周开启，至2月28日可执行续约，公司已为其提供400万美元资本承诺，目前已出资150万美元，正在积极合作批准更多项目；公司认为其运营情况与Brookdale公开提供的更新情况相符 [52][54] 问题4: 2023年到期的两个辅助生活社区主租赁协议，租户是否支付租金，预期销售价格是多少，俄亥俄州物业的租金协商情况如何？ - 目前租户正在支付租金；肯塔基州物业预计售价1100万美元；俄亥俄州物业租金可能与其他季度市场重置的租赁协议类似，从低基数开始，随着物业稳定逐步提高 [55][57][58] 问题5: 2023年还有哪些较大租户租约到期？ - 大部分是Brookdale，还有一些零散的小租户 [60][61] 问题6: HMG和前SLC资产租金增加是否因为运营结果好于预期？ - HMG已取得改善，进入物业约一年，努力改变建筑文化、稳定员工配置、签订新的管理式医疗合同、投入资本支出，目前入住率为57%，较为平稳，有望继续提高入住率，还有可能提高德州的费率 [62] 问题7: 2023年资产回收的资产是否正在收取租金，是否对FFO或FAD有贡献？ - 是两者的组合，部分有租金，部分没有；出售这些资产虽会暂时损失租金，但可偿还信贷额度，并有机会在2023年重新投资不同资产 [68][69] 问题8: 是否预计有卖方融资？ - 不预计有卖方融资 [71][72] 问题9: 交易市场定价情况如何，特定目标交易的收益率是多少？ - 自有资产方面，私人付费预计收益率在7.25% - 7.5%，熟练护理预计在8%左右，市场情况正在演变 [73][74] 问题10: 德州和佛罗里达州流感和呼吸道疾病高发，对入住率、费用或COVID协议有何影响？ - 目前只是部分运营商有入住率上升情况，并非普遍现象；过去几年的COVID协议和较高的疫苗接种率对流感季节有影响 [77][78] 问题11: 若Brookdale被出售，对公司2023年到期的租约有何影响？ - 租约有控制权变更条款，若未续约且在租约到期后被收购，公司会进行战略规划，考虑引入其他运营商；公司在资产过渡方面经验丰富，且资产组合良好，大部分资产为正现金流 [82][84][86] 问题12: 前高级生活方式组合市场租金重置情况及资产评估进展如何？ - 正在等待运营商提供的预算；入住率有所增长，但部分是通过营销投入实现的，希望2023年租金提高的同时，营销费用能有所降低，从而提高NOI和利润率 [88][89] 问题13: 运营商1月平均租金涨幅如何？ - 主要听到中高个位数的涨幅，部分市场可达低两位数，不仅是基本租金，护理级别费用也在考虑调整 [91][92] 问题14: Brookdale资产现金流为正的定义是什么？ - 考虑到内部评估使用的5%管理费用，这些建筑的管理费用可能未达到全额5%，它们能够覆盖运营费用和租金 [98] 问题15: Anthem偿还逾期租金的信心如何，是否需要政府资金？ - 政府资金会有帮助，但Anthem的入住率和现金流已开始恢复，运营表现也有所改善，看到员工保留税收抵免资金流入和现金流改善，令人鼓舞 [99] 问题16: 德州熟练护理（SNF）方面的费率增长幅度和时间如何，公共卫生紧急状态结束与新医疗补助费率生效之间是否有空档期，对SNF覆盖率有何影响？ - 德州基本费率多年未涨，此次费率增长意义重大；时间难以确定，州政府可能会继续使用FMAP资金 [103][104][107] 问题17: 考虑到入住率上升但租金覆盖率承压、利润率压缩，如何看待租户基础的整体健康状况，是否需要额外帮助，未来如何进行交易承保？ - 随着租金增长反映在运营商财务报表中，假设费用增长放缓，预计2023年利润率将高于2022年；佛罗里达州健康的医疗补助费率有帮助；行业在经济困难时期对员工有吸引力，有助于缓解工资压力；需度过流感季节，若入住率不升反降，可能会延迟利润率恢复 [111][112][115] 问题18: 关于就地技能提升和监管使其成为永久性措施的最新情况如何？ - 暂无相关更新，许多熟练护理运营商希望实现，但医院方面可能有不同意见，从监管层面实现可能需要时间；在管理式医疗方面，增加管理式医疗普查可避免3天住院规定 [116]

投资组合结构 - 截至2022年9月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司总投资组合的98.6%[95] - 截至2022年9月30日，公司房地产投资组合总投资19.49891亿美元，其中自有物业投资14.08402亿美元，占比72.2%；抵押贷款投资3.86868亿美元，占比19.9%[104] - 截至2022年9月30日，公司投资净账面价值为15亿美元，其中10亿美元（65.7%）投资于自有和租赁物业，0.1百万美元（4.8%）投资于应收融资款，4亿美元（24.5%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[107] - 公司在29个州向32个运营商进行了自有物业、抵押贷款、应收票据和非合并合资企业的投资[104] - 公司在华盛顿的非合并合资企业有两笔优先股投资，总账面价值1.934亿美元，分别占总投资的15.5%和11.6%，初始现金回报率分别为7%和8%，内部收益率分别可达8%和12%[131] - 公司评估集中风险，包括资产组合、房地产投资组合、运营商组合和地理组合等方面，如9月30日22年，房地产投资中辅助生活社区为9.45552亿美元，熟练护理中心为9.76753亿美元[153][154] - 截至2022年9月30日，公司自有物业总投资14.08402亿美元，其中辅助生活社区投资7.97426亿美元，占比56.6%；专业护理中心投资5.99058亿美元，占比42.5%；其他投资119.18万美元，占比0.9%[26] - 租赁协议中的购买选择权涉及总投资2.01492亿美元的物业，账面价值为1.86197亿美元[32] - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款投资总额为386868000美元，分布在六个州，涉及五个借款人[42][43] - 公司在两个合资企业中有优先股投资，账面价值总计19340000美元[48] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，应收票据分别为5842.4万美元和2833.7万美元[51] - 截至2022年9月30日，Prestige Healthcare占公司总收入的19.7%，占总资产的16.0%[80] 收入相关数据 - 2021年前九个月，公司将租金和利息增长减少50%，GAAP收入减少50万美元，现金收入减少130万美元[103] - 2022年前九个月，租金收入占总收入的73.5%，应收融资款利息收入占0.2%，抵押贷款利息收入占23.7%，利息和其他收入占2.6%[108] - 2022年前九个月，公司记录直线租金调整100万美元，租赁激励成本摊销90万美元，注销与物业关闭和租赁终止相关的租赁激励余额20万美元[109] - 2022年前九个月，公司收到现金租金收入9540万美元，其中包括运营商偿还的房地产税1220万美元，截至9月30日，直线租金应收款余额为2230万美元[109] - 2022年前九个月，公司记录抵押贷款利息收入3010万美元，其中包括现金收到的利息2180万美元，利息储备收入430万美元，抵押贷款有效利息400万美元，截至9月30日，抵押贷款有效利息应收款为4290万美元[110] - Anthem Memory Care 2021 年支付年现金租金 1080 万美元，2020 年为 990 万美元，2022 年商定租金 1080 万美元，截至 9 月底已支付 660 万美元，10 月收到 120 万美元[113][114] - 2020 年与某运营商合并两份主租赁协议，减免 70 万美元租金并允许延期支付，该运营商在 2022 年前 9 个月延期支付 210 万美元租金，2022 年第三季度终止租赁协议，减免 6 月租金并免除 710 万美元未计递延租金余额，支付 50 万美元租赁终止费[116] - 2022年前九个月在德克萨斯州投资 4 个 SNF 物业，初始现金收益率首年 8%，次年 8.25%，后续每年按 2% - 4%增长，总收购成本 5181.5 万美元[123] - 2022年前九个月出售 5 个物业，总价 7434.5 万美元，净收益 3780.9 万美元[125] - 2022年第三季度总营收43,503千美元，较2021年的37,472千美元增加6,031千美元；2022年前九个月总营收127,314千美元，较2021年的115,881千美元增加11,433千美元[167][171] - 2022年第三季度净收入13,389千美元，较2021年的11,114千美元增加2,275千美元；2022年前九个月净收入82,386千美元，较2021年的43,294千美元增加39,092千美元[167][171] - 2022年第三季度可分配给普通股股东的净收入为13,159千美元，较2021年的10,909千美元增加2,250千美元；2022年前九个月为81,604千美元，较2021年的42,677千美元增加38,927千美元[167][171] - 2022年第三季度NAREIT可分配给普通股股东的FFO为24,217千美元，较2021年的17,669千美元增加；2022年前九个月为73,283千美元，较2021年的64,132千美元增加[177] - 2022年第三季度基本和摊薄后NAREIT可分配给普通股股东的FFO每股均为0.60美元，2021年为0.45美元；2022年前九个月基本为1.85美元，摊薄后为1.83美元，2021年基本和摊薄后均为1.64美元[177] - 2022年收购佛罗里达三个熟练护理中心，交易金额75,825千美元，产生融资应收款利息收入357千美元[168][172] - 2021年第四季度和2022年第二季度的抵押贷款发起，使2022年第三季度抵押贷款利息收入达10,379千美元，较2021年的7,924千美元增加2,455千美元；前九个月达30,112千美元，较2021年的23,779千美元增加6,333千美元[167][171] - 2022年第三季度，公司总营收为4350.3万美元，较2021年同期的3747.2万美元增长16.09%[10] - 2022年前三季度，公司总营收为1.27314亿美元，较2021年同期的1.15881亿美元增长9.87%[10] - 2022年第三季度，公司净利润为1338.9万美元，较2021年同期的1111.4万美元增长20.47%[10] - 2022年前三季度，公司净利润为8238.6万美元，较2021年同期的4329.4万美元增长89.83%[10] - 2022年第三季度，公司基本每股收益为0.33美元，较2021年同期的0.28美元增长17.86%[10] - 2022年前三季度，公司基本每股收益为2.06美元，较2021年同期的1.09美元增长89.08%[10] - 2022年前三季度，公司综合收益为9200.3万美元，较2021年同期的4329.4万美元增长112.51%[13] - 2022年前九个月净收入为8238.6万美元，2021年同期为4329.4万美元[18] - 2022年前九个月折旧和摊销为2820.2万美元，2021年同期为2884.7万美元[18] - 2022年前九个月股票薪酬费用为595.1万美元，2021年同期为578.5万美元[18] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为7277.2万美元，2021年同期为6958.1万美元[18] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为11050.7万美元，2021年同期提供2775.7万美元[18] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为3905.2万美元，2021年同期使用5965.1万美元[18] - 2022年前九个月现金及现金等价物增加131.7万美元，2021年同期增加3768.7万美元[18] - 2022年9月30日现金及现金等价物期末余额为647.8万美元，2021年同期为4545.9万美元[18] - 2022年前九个月支付利息2239.1万美元，2021年同期为2070.8万美元[18] - 2022年非控股权益贡献融资应收款1432.5万美元，2021年无此项[18] - 未来最低基本租金应收款（不包括直线租金应收款、租赁激励摊销和续租选择权的影响）2022年为3197万美元，2023年为1.14037亿美元，2024年为9425.7万美元，2025年为8546万美元，2026年为6878.4万美元，之后为2.6328亿美元[27] - 2022年和2021年前九个月，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额25.6万美元和75.8万美元[28] - 2022年第三季度和前九个月租金收入分别为3158.5万美元和9353.7万美元，2021年同期分别为2932万美元和9109.7万美元[30] - 2022年公司决定出售位于肯塔基州的一个辅助生活社区，记录减值损失128.6万美元[36] - 2022年前九个月公司收购4个位于德克萨斯州的专业护理中心，收购总成本5181.5万美元[37] - 收购物业首年初始现金收益率为8%，第二年增至8.25%，之后每年根据医疗保险市场篮子费率变化增加2.0% - 4.0%[37] - 与收购交易相关，公司提供最高200万美元的10年期营运资金贷款，已提供186.7万美元，首年利率8%，第二年增至8.25%，之后随租赁利率每年增加[37] - 2022年前九个月，公司在开发和改进项目上投资4660000美元，2021年为4839000美元[38] - 2022年第三季度，公司净亏损387000美元，2021年同期净收益2702000美元[38] - 2022年前九个月，公司出售房产的净收益为37809000美元，2021年为7392000美元[38] - 2022年第三季度，公司向合资企业出资61661000美元，购买佛罗里达州的三家专业护理中心，总价75825000美元[40][41] - 2022年第三季度，公司确认融资应收款利息收入357000美元，并计提预期贷款损失准备760000美元[41] - 2022年前九个月，公司从非合并合资企业确认收入1127000美元，2021年为1041000美元[49] - 2022年前三季度应收票据净增加3008.7万美元，2021年同期为429.6万美元[52] - 2022年9月30日和2021年12月31日，非或有租赁激励余额分别为200.1万美元和267.8万美元[53] - 2022年前三季度，公司出售了7500万美元本金的3.66%高级无担保票据[60] - 2022年前三季度，公司出售103.5万股普通股，净收益3895.7万美元[67] - 2022年和2021年前三季度，公司分别回购39463股和87249股普通股[68] - 2022年和2021年前三季度，公司宣布并支付的普通股现金股息分别为6820.2万美元和6805.1万美元[70] - 2022年第三季度和前九个月，公司基本每股净收益分别为0.33美元和2.06美元，摊薄后每股净收益分别为0.32美元和2.04美元[84] - 2022年10月公司收到30万美元还款，提供24万美元租金减免，并同意在11月和12月分别提供最高21.5万美元的租金减免[89] 资金与债务情况 - 截至2022年9月30日，公司有650万美元现金及现金等价物，2.49亿美元无担保循环信贷额度可用，通过股权分配协议发行普通股潜在可获1.603亿美元[180] - 公司认为当前现金余额、运营现金流、借款能力和进入资本市场的能力，足以支付运营成本、履行债务、支付股息和偿还借款[181] - 无担保信贷协议总承诺达5亿美元，含4亿美元循环信贷额度和两笔各5000万美元定期贷款，可申请增至10亿美元[188] - 截至2022年9月30日，利率互换协议公允价值增加960万美元，名义金额共1亿美元，公允价值为944.5万美元[190][191] - 九个月内出售7500万美元本金、利率3.66%的高级无担保票据，平均期限10年，2033年5月到期[191] - 截至2022年9月30日，债务义务余额7.93761亿美元，加权平均利率4.04%，可用借款额度2.49亿美元[193] - 九个月内债务借款2.69亿美元，还款1.9706亿美元[194] - 截至2022年9月30日，普通股4050.4791万股，资产负债表上权益总计8.252亿美元，市值15亿美元，支付现金股息6820万美元[195] - 九个月内按股权分配协议出售103.5万股普通股，净收益3900万美元，支付销售代理补偿60万美元，相关成本50万美元[198][199] - 2021年股权参与计划授权预留190万股普通股用于奖励[201] - 九个月内授予限制性股票和基于绩效的股票单位共22.1542