财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收较2021年第二季度增长490万美元，其中租金收入增加180万美元，主要因出售74单元辅助生活社区获得的租赁终止费；抵押贷款利息收入增加220万美元；利息及其他收入增加90.7万美元；物业税增加21.9万美元；信贷损失拨备增加30.5万美元；总务及行政费用增加37.4万美元 [15][17][19] - 净收入同比增加3590万美元，主要源于房地产出售收益、贷款发放和租金收入增加，部分被利息费用、总务及行政费用和信贷损失拨备增加所抵消 [21] - 2022年第二季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.64美元，去年同期为0.57美元；剔除非经常性项目后，本季度FFO每股为0.62美元，去年同期为0.57美元 [22] - 第二季度公司维持每股0.19美元的月股息，向股东总派息2260万美元；FAD派息率从第一季度的89%适度降至88%，公司预计2022年第四季度FAD派息率将接近80%；第三季度FFO预计略高于本季度（均剔除非经常性项目） [12][13] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产销售 - 第二季度出售四处房产，确认房地产出售收益3810万美元，包括加州两处辅助生活社区、弗吉尼亚一处辅助生活社区和加州一处熟练护理中心 [23] 投资业务 - 截至今年已在高级住房和护理领域投资超1.1亿美元，略高于去年全年；第二季度购买位于德克萨斯州的四个较新的熟练护理中心，花费5150万美元；发放两笔高级抵押贷款，共计3590万美元 [8][25][26] 租赁业务 - 前Senior Lifestyle组合的六栋建筑，第二季度收到租金2万美元，预计今年剩余时间收到16万美元，低于此前预期；前Senior Care组合第二季度收到租金100万美元，预计第三和第四季度各收到约250万美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，同店组合中约55%的私人付费单元和92%的熟练护理床位数据显示，私人付费入住率为83%，高于3月31日和1月31日的81%；熟练护理组合6月平均月入住率为72%，高于3月和1月的71%，2019年平均熟练护理入住率为80% [53][54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年重点是战略和合理增长，定位为市场首选合作伙伴，凭借创造力为区域运营商提供融资解决方案，且有资产负债表支持 [59][60] - 随着利率上升，公司结构化金融解决方案和三重净租赁结构需求增加，在复杂交易中具有竞争优势，计划继续提供多样化产品以满足运营商融资需求 [55][56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业虽未完全走出困境，公司短期内仍有问题需解决，但处于有利地位，正朝着正确方向前进，对未来充满希望 [5][9] - 公司投资产生正回报，通过出售和收购提升投资组合质量，入住率逐渐上升，部分合作伙伴临时机构使用率下降，部分私人付费运营商实施租金上涨，行业正从新冠危机中成功复苏 [7][10] - 基于有利的人口结构和老年人口需求，高级住房和护理行业长期健康发展，公司有望专注于增长 [11] 其他重要信息 - 第二季度提供净租金递延70.2万美元（含11.4万美元还款）和租金减免120万美元，主要针对少数运营商；7月1日将12处房产、625个单元的私人付费组合转移给ALG Senior附属公司，为前运营商提供50万美元租赁终止费，免除其710万美元递延租金；正在出售180单元私人付费园区以重新配置资本 [37][39][43] - 为Anthem提供租金减免，第二季度减免60万美元，第三季度减免90万美元，预计第四季度收到150万美元租金，今年总现金租金为1080万美元；同意为运营八个辅助生活社区的租户递延8月和9月部分租金，预计2023年收到30万美元递延租金 [45][47] - 截至第二季度末，公司手头现金640万美元，信贷额度可用3.235亿美元，ATM可用1.603亿美元，总流动性超4.9亿美元，未来五年无重大长期债务到期；债务与年化调整后房地产EBITDA比率为5.7倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值比率为32.1%，公司预计年底前实现债务与年化调整后房地产EBITDA比率低于5倍的目标 [34][35][36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期过渡到新运营商的租户情况，包括建筑状况、入住率、现金流及提供租赁激励的原因 - 该投资组合此前运营现金流为正，租赁激励用于支付过渡成本、购买设备车辆等 [63] 问题2: 对该投资组合评估的选项及执行时间 - 考虑出售和重新租赁给新运营商，评估过程将快速推进 [64] 问题3: 六个前SLC资产租金预测变化的原因 - 主要是成本方面的因素，包括新冠疫情导致的代理人员配置问题和通货膨胀压力，营销费用投入也影响了租金预测 [70][71] 问题4: 新租户30万美元递延租金是否为一次性问题，是否会在第四季度持续 - 这取决于IRS对ERC信贷的资助时间，通常申请后4 - 6个月到账，但时间可能会变化 [73] 问题5: 本季度处置的设施此前提供的租金情况 - 出售的熟练护理资产资本化率为6.3%，一处辅助生活社区出售资本化率为5.7%，有租赁终止费的辅助生活社区资本化率为7.1% [78] 问题6: ALS和SNF入住率恢复差异的原因 - 夏季通常是入住率较慢的时期，SNF增加入住率需要更高的人员配置水平，增加了成本 [80] 问题7: 未来收购的债务股权比例 - 公司仍维持70%股权、30%债务的比例，即使在债务成本较低时也保持这一纪律性 [81] 问题8: 利率上升是否使私募股权玩家退出交易，为公司带来更多收购机会 - 利率上升对公司有利，私募股权玩家使用更多债务，利率上升增加了他们的成本，使公司更具竞争力 [83] 问题9: 对于Anthem Memory Care，改善其运营的最重要变量是什么，以及他们可能获得的刺激资金数额 - 改善运营的关键是入住率和人员配置，刺激资金（ERC计划）将有助于支付递延租金，但未给出具体数额，可参考PPP资金规模 [88][90][93] 问题10: 第三季度新的15万美元递延租金相关运营商的详细情况，以及公司对其2023年偿还租金的信心来源 - 该运营商在全国有区域影响力，运营约20多栋建筑，公司对其偿还租金有信心是因为ERC信贷，且该运营商已提前准备审计材料并申请，同时公司还有额外的信用增强措施 [100][102] 问题11: 从监管角度，各州 Medicaid 费率和 CMS Medicare 最终裁决的情况 - 监管方面变化不大，佛罗里达州有 Medicaid 费率上调且降低了人员配置要求，是积极变化；熟练护理行业希望削减措施能逐步实施，但不确定是否会实现 [106][108] 问题12: 如何理解第三季度FFO将高于第二季度 - 过渡投资组合此前未收到租金，第三季度免租期与第二季度情况相同；租金增长来自HMG（前高级护理组合的租赁），且第三季度将从德克萨斯州熟练护理组合收购中获得全额季度租金 [111][114] 问题13: BA5和新冠病例增加对租户的潜在影响 - 目前未对运营商产生像之前变种那样大的影响，员工生病会有影响，但程度较小；居民群体因高疫苗接种率和加强针，并发症和死亡率较低；运营商主要关注通货膨胀成本压力和人员配置问题 [119][120][121] 问题14: 12处房产租户过渡后，第四季度和2023年的租金或现金流情况，以及ALC资产是否现金流为正 - 目前难以确定，需看新运营商提高入住率和评估费用的情况；整个投资组合运营现金流为正，但未提供ALC资产单独的现金流情况 [126][128] 问题15: 关于劳动力，代理劳动力使用减少是因为新冠疫情缓解还是运营商招聘能力增强 - 一些运营商在招聘方面取得了进展，经济放缓可能对行业劳动力供应有帮助 [132] 问题16: 是否有证据表明利率上升使私募买家退出，是否有之前投标失败的资产重新回到公司 - 目前还太早，预计下个季度会更明显，可能会看到资产回流或经纪人提出合适价格 [134] 问题17: 支付给12处资产前运营商和新运营商的款项是否为一次性，是否从NAREIT FFO中剔除 - 支付给前运营商的50万美元是一次性费用；支付给新运营商的40万美元是租赁激励，将在租赁期内摊销 [140] 问题18: 下半年6000 - 7000万美元收购管道的资产类型和预期收益率 - 是熟练护理资产，为非公开市场交易，引入新运营商，预期收益率与Ignite收购项目相似，在8%左右 [141][142] 问题19: 从新冠疫情中学到的经验，以及对未来资产购买机会的影响 - 强调投资组合中熟练护理和私人付费资产的平衡；熟练护理在疫情中得到政府支持，是医疗体系的重要组成部分；公司收购资产时会综合考虑每个资产和市场情况，不局限于特定市场类型 [144][145][152] 问题20: 公司是否仍对小型辅助生活资产有兴趣 - 公司目标是与强大的区域运营提供商合作，小型公司若受益于PPP资金和ERC信贷可能是理想合作伙伴；公司会根据每个资产和市场情况进行收购决策 [150][151][152] 问题21: 德克萨斯州Ignite购买项目给予6 - 7年购买选择权的原因 - 为提供灵活性，Ignite此前表现良好，入住率高于预期，给予购买选择权有助于其获取价值，公司愿意与其合作并建立关系 [154][155]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为15.78227亿美元，较2021年12月31日的15.04825亿美元增长4.87%[8] - 截至2022年6月30日，公司总负债为7.67731亿美元，较2021年12月31日的7.59698亿美元增长1.06%[8] - 截至2022年6月30日，公司总权益为8.10496亿美元，较2021年12月31日的7.45127亿美元增长8.77%[8] - 截至2022年6月30日，公司债务与总资产价值比率为37.6%，债务与市值比率为32.2%，利息覆盖率为4.4倍，固定费用覆盖率为4.4倍[152] - 截至2022年6月30日，公司净收入为6899.7万美元，EBITDAre为6428.4万美元，调整后EBITDAre为6384.8万美元[154] - 截至2022年6月30日，公司有640万美元现金及现金等价物，3.44亿美元无担保循环信贷额度，还有通过股权分配协议发行1.652亿美元普通股的潜在融资能力[172] - 截至2022年6月30日，公司总资产15.78227亿美元，总负债7.67731亿美元，总权益8.10496亿美元[8] 公司营收与收益关键指标变化 - 2022年第二季度，公司总营收为4302.4万美元，较2021年同期的3812.9万美元增长12.84%[11] - 2022年上半年，公司总营收为8381.1万美元，较2021年同期的7840.9万美元增长6.89%[11] - 2022年第二季度，公司净收入为5449万美元，较2021年同期的1833万美元增长197.27%[11] - 2022年上半年，公司净收入为6899.7万美元，较2021年同期的3218万美元增长114.39%[11] - 2022年第二季度，公司基本每股收益为1.37美元，较2021年同期的0.46美元增长197.83%[11] - 2022年上半年，公司基本每股收益为1.74美元，较2021年同期的0.81美元增长114.81%[11] - 2022年上半年，公司综合收入为7530.8万美元，较2021年同期的3218万美元增长134.02%[14] - 2022年6月30日结束的六个月内，公司净收入为6.8997亿美元，2021年同期为3.218亿美元[19] - 2022年第二季度总营收4302.4万美元，较2021年的3812.9万美元增加489.5万美元；上半年总营收8381.1万美元，较2021年的7840.9万美元增加540.2万美元[159][161] - 2022年第二季度总费用2700.4万美元，较2021年的2563.8万美元增加136.6万美元；上半年总费用5376.1万美元，较2021年的5158.4万美元增加217.7万美元[159][161] - 2022年第二季度净收入5449万美元，较2021年的1833万美元增加3616万美元；上半年净收入6899.7万美元，较2021年的3218万美元增加3681.7万美元[159][161] - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为5406.5万美元，较2021年的1812.6万美元增加3593.9万美元；上半年为6838.8万美元，较2021年的3176.8万美元增加3662万美元[159][161] - 2022年第二季度NAREIT可归属普通股股东的FFO为2535万美元，较2021年的2217.1万美元增加；上半年为4900.9万美元，较2021年的4646.3万美元增加[170] - 2022年第二季度基本每股FFO为0.64美元，2021年为0.57美元；上半年基本每股FFO为1.25美元，2021年为1.19美元[170] - 2022年Q2总营收43,024美元，2021年Q2为38,129美元，同比增长12.84%[11] - 2022年H1总营收83,811美元，2021年H1为78,409美元，同比增长6.89%[11] - 2022年Q2总费用27,004美元，2021年Q2为25,638美元，同比增长5.33%[11] - 2022年H1总费用53,761美元，2021年H1为51,584美元，同比增长4.22%[11] - 2022年Q2运营收入54,114美元，2021年Q2为17,954美元，同比增长201.41%[11] - 2022年H1运营收入68,246美元，2021年H1为31,515美元，同比增长116.55%[11] - 2022年Q2净收入54,490美元，2021年Q2为18,330美元，同比增长197.27%[11] - 2022年H1净收入68,997美元，2021年H1为32,180美元，同比增长114.41%[11] - 2022年Q2基本每股收益1.37美元，2021年Q2为0.46美元，同比增长197.83%[11] - 2022年H1基本每股收益1.74美元，2021年H1为0.81美元，同比增长114.81%[11] 公司现金流与资金运作关键指标变化 - 2022年上半年折旧和摊销为1.8817亿美元，2021年同期为1.9385亿美元[19] - 2022年上半年投资房地产物业支出5.1815亿美元，2021年同期无此项支出[19] - 2022年上半年从房地产销售中获得净收入7.2359亿美元，2021年同期为3.6532亿美元[19] - 2022年上半年从循环信贷额度借款9.9亿美元，2021年同期为1.7亿美元[19] - 2022年上半年偿还循环信贷额度15.39亿美元，2021年同期为4.1亿美元[19] - 2022年上半年发行高级无担保票据获得收入7.5亿美元，2021年同期无此项收入[19] - 2022年上半年支付给股东的股息为4.5115亿美元，2021年同期为4.5608亿美元[19] - 2022年上半年支付的利息为1.3918亿美元，2021年同期为1.3437亿美元[19] - 2022年6月30日现金及现金等价物期末余额为6401万美元，2021年同期为5714万美元[19] - 2022年上半年经营活动提供现金4844.4万美元，较2021年减少20万美元；投资活动使用现金4581.6万美元，较2021年减少7556.7万美元；融资活动提供现金138.8万美元，较2021年增加7906.5万美元[180] 公司物业投资关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司对自持物业的总投资为14.09937亿美元，其中辅助生活设施投资7.97556亿美元，占比56.6%；专业护理设施投资6.00701亿美元，占比42.6%；其他投资1168万美元，占比0.8%[27] - 2022年上半年，公司收购了位于德克萨斯州的专业护理中心，购买价格为5153.4万美元，交易成本为28.1万美元，总收购成本为5181.5万美元[38] - 2022年上半年，公司出售物业的总销售价格为7386万美元，账面价值为3522.7万美元，净收益为3819.6万美元；2021年上半年，总销售价格为3790万美元，账面价值为3199.9万美元，净收益为469万美元[40] - 2022年收购的物业初始现金收益率第一年为8%，第二年增至8.25%，之后每年根据医疗保险市场篮子费率的变化增加2.0% - 4.0%[38] - 截至2022年6月30日，老年住房和医疗保健物业约占公司投资组合的98.5%[96] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合总投资18.71718亿美元，其中自有物业投资14.09937亿美元，占比75.3%；抵押贷款投资3.83647亿美元，占比20.6%[107] - 截至2022年6月30日，辅助生活物业投资9.42581亿美元，占投资组合的50.3%；专业护理物业投资9.01911亿美元，占比48.2%[107] - 截至2022年6月30日，公司投资净账面价值为14亿美元，其中10亿美元（69.4%）投资于自有和租赁物业，4亿美元（25.4%）投资于以第一抵押权担保的抵押贷款[109] - 2022年上半年，公司在德克萨斯州投资自有物业，初始现金成本5153.4万美元，总收购成本5181.5万美元，初始现金收益率为8%；投资改善项目总计290.5万美元；出售物业总售价7386万美元，净收益3819.6万美元[123][124][125] - 截至2022年6月30日，公司不动产投资为14.09937亿美元，应收账款为3.83647亿美元，应收票据为587.94万美元，非合并合资企业为193.4万美元[148] 公司租金收入关键指标变化 - 2022年第二季度和上半年的租金收入分别为3162.8万美元和6195.2万美元，2021年同期分别为2980.4万美元和6177.7万美元[31] - 2022年上半年，公司同意对某些运营商进行租金减免，总计189.1万美元，租金递延总计198.7万美元（扣除还款12.4万美元），占同期合同租金的约5.2%[37] - 2022年和2021年上半年，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额17.3万美元和75.8万美元[29] - 2022年上半年，租金收入占总毛收入的74.0%，抵押贷款利息收入占23.5%，利息和其他收入占2.5%[110] - 2022年上半年，公司记录直线租金调整050万美元、租赁激励成本摊销040万美元，以及与两个辅助生活社区租赁激励余额相关的调整020万美元；注销与物业关闭和租赁终止相关的租赁激励余额020万美元；收到现金租金收入6300万美元，其中包括运营商偿还的房地产税800万美元；截至2022年6月30日，合并资产负债表上的直线租金应收款余额为2270万美元[111] - Anthem Memory Care在2021年支付年度现金租金1080万美元，2020年支付990万美元；2022年第二季度，公司将商定的租金从270万美元降至210万美元，并同意第三季度租金降至180万美元；预计2022年从Anthem获得的现金租金约为1080万美元[113] - 2022年上半年，某运营商递延租金210万美元；6月30日后，公司终止主租赁协议，减免6月租金并免除710万美元未计提递延租金余额；支付前运营商050万美元租赁终止费；与新运营商签订为期两年的主租赁协议，前四个月免租金，并支付040万美元租赁激励款[116] - 2022年，公司同意某承租人在8月和9月递延020万美元月合同租金，预计该承租人将在2023年偿还总计030万美元递延租金[117] 公司贷款与投资关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司抵押**贷款投资总额为383,647,000美元**，其中密歇根州一笔2043年到期、利率10.4%的贷款投资额为184,854,000美元，占比48.2%[41] - 2022年上半年抵押**贷款净增加35,375,000美元**，2021年同期净减少200,000美元[45] - 截至2022年6月30日，应计利息应收款为42,713,000美元，未纳入预期信用损失计量[47] - 公司对两个非合并合资企业进行了优先股投资，账面价值总计19,340,000美元，2022年上半年确认收入和收到现金利息均为751,000美元[49] - 截至2022年6月30日，应收票据总额为58,206,000美元，较2021年12月31日的28,337,000美元有所增加[50] - 2022年上半年应收票据净增加29,869,000美元，2021年同期净减少735,000美元[51] - 2022年第一季度，公司发起了一笔25,000,000美元的夹层贷款用于一个五物业老年住房投资组合的资本重组[50] - 2022年上半年，公司抵押贷款应收款净增加3537.5万美元，包括新发放和提供资金3391万美元、利息储备应用245.1万美元、收到预定本金还款62.5万美元、抵押贷款溢价摊销3000美元和贷款损失准备金35.8万美元[127] - 应收票据预付款为36788美元，收到本金还款6618美元，计提信贷损失准备301美元，应收票据净增加29869美元[129] - 公司在华盛顿两处非合并合资企业的优先股投资，一处初始现金回报率7%，第四年提至9%，IRR达8%后降至8%，另一处初始现金回报率8%，IRR为12%，投资分别占总投资的15.5%和11.6%[128] 公司债务与融资关键指标变化 - 公司的无担保信贷协议提供最高5亿美元的总承诺，包括4亿美元的循环信贷额度和两笔各5000万美元的定期贷款[55] - 基于2022年6月30日的杠杆率

业绩总结 - 截至2022年第一季度，公司的总收入为40,787千美元，较2021年同期增长1.3%[77] - 2022年第一季度的净收入为14,507千美元，较2021年同期增长4.7%[77] - 2022年第一季度的每股收益（稀释后）为0.36美元，与2021年同期持平[77] - 2022年第一季度的NAREIT FFO为23,611千美元，较2021年同期下降约2.8%[103] - 2022年第一季度的普通股东可归属的FAD为25,118千美元，较2021年同期增长约2.2%[103] 用户数据 - 2022年第一季度，助理生活社区的平均入住率为78%[47] - 2022年第一季度，护理中心的平均入住率为73%[45] - 截至2022年3月31日，六个物业的实际入住率为76%，而2020年12月31日为60%[48] 财务数据 - 截至2022年3月31日，公司的企业价值为23亿美元，债务占企业价值的比例为33.2%[5] - 截至2022年3月31日，公司的总负债为793,498千美元，较2021年12月31日增长4.4%[79] - 公司的FAD支付比率在2022年第一季度为89.1%[4] - 公司的现金及现金等价物为440万美元，未使用的信贷额度为3.07亿美元[5] - 公司的现金收益率为9.41%[13] 投资与收购 - 2022年，公司在德克萨斯州收购了4个护理设施，初始现金收益率为8.00%[7] - 2021年和2022年，公司在不同地点发放了多笔抵押贷款，涉及的床位和单位总数为591个[8] - 2021年，公司发放了一笔总额为4355万美元的夹层贷款，年回报率为8.00%[9] - 2022年第一季度，两个加州的助理生活社区以43700万美元的价格行使购买选项，预计在2022年第二季度确认26000万美元的销售收益[35] 租金与收入 - 公司的租金收入为104,471千美元，占总收入的73.5%[15] - 2022年第一季度的现金租金收入为26,972,000美元，租金总收入为30,324,000美元[67] - 2022年到期的租赁和贷款的年化GAAP收入总计为16.3百万美元[30] - 2022年，公司的年化GAAP收入为158,467千美元，占总收入的100%[31] 负面信息 - Senior Lifestyle自2020年以来未支付租金，2021年将18个社区转租给六个运营商，出售三处社区总计35900万美元，净收益5390万美元[35] - 截至2022年3月31日，尚未支付的递延租金总额为6,967,000美元，其中6,251,000美元与12个辅助生活社区的运营商相关[51] 未来展望 - 目标现金流收益率为7%至9%[85] - 稳定租金覆盖率目标为1.20x至1.50x[86]

财务数据和关键指标变化 - 总营收较2021年第一季度增加50.7万美元，其中抵押贷款利息收入增加170万美元，利息和其他收入增加44.2万美元，租金收入减少160万美元 [14] - 信贷损失拨备较去年第一季度增加36.3万美元，一般及行政费用（G&A）增加77.5万美元，归属于普通股股东的净利润同比增加63.3万美元 [15][16] - 2022年第一季度完全稀释后的NAREIT每股运营资金（FFO）为0.60美元，去年同期为0.62美元；剔除非经常性项目后，本季度每股FFO为0.61美元，去年同期为0.65美元 [17] - FAD派息率从第四季度降至第一季度的89%，预计2022年将继续下降并在年底接近80%的目标 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度发放2500万美元夹层贷款，为俄勒冈州和蒙大拿州的五个社区提供高级生活服务，贷款期限约五年，利率8%，预期内部收益率11% [18] - 向HMG提供950万美元有担保营运资金贷款，HMG第一季度偿还约80万美元，截至3月31日余额为1860万美元，预计第二季度再偿还700万美元 [18][19] 租赁业务 - 前Senior Lifestyle投资组合剩余六栋建筑，预计第二季度租金3万美元，第三季度37万美元，第四季度48万美元，2023年确定更永久租金 [20] - 前Senior Care投资组合向HMG过渡略超预期，预计第二季度租金约100万美元，第三、四季度各250万美元 [21] - 第一季度从过渡社区确认租金28.2万美元，预计2022年下半年记录约37万美元现金租金 [23] 物业销售业务 - 与Field Senior Living达成协议，以4370万美元出售加州两个辅助生活社区，预计第二季度确认约2600万美元销售收益 [24] - 签订协议以1330万美元出售加州一家121床的熟练护理中心，预计第二季度确认约1050万美元销售收益 [25] - 第一季度后以1690万美元出售弗吉尼亚州一个74单元的辅助生活社区，预计第二季度确认约130万美元销售收益 [26] 物业收购业务 - 第一季度后以5150万美元收购德克萨斯州四个过渡护理中心，共339张床位，预计2022年第三、四季度各收租约100万美元，2023年收租约430万美元 [27][40] 各个市场数据和关键指标变化 前Senior Lifestyle投资组合 - 截至2022年3月31日，18个社区的入住率为83%，高于1月31日的81% [36] - 六栋按市场租金租赁的社区，3月31日入住率为76%，高于1月31日的69% [37] 前Senior Care投资组合 - 2022年3月，过渡到HMG的11处物业入住率为56%，1月31日为57% [38] 同店投资组合 - 截至3月31日，约63%的同店私人付费单元入住率为78%，与1月31日持平，高于9月30日的76% [45] - 约89%的同店熟练护理床位3月平均月入住率为73%，1月为72%，9月为70% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于2022年回归增长，采取措施使LTC成为市场首选资本合作伙伴 [51] - 实施增强的ESG倡议，成立董事会和内部工作委员会，与运营商合作帮助其采用社会责任和可持续实践 [11] - 收购较新的熟练护理中心，如收购德克萨斯州四个过渡护理中心，符合公司战略 [39] - 凭借提供创造性融资结构的能力吸引和达成新机会，与现有和新运营伙伴建立关系，增强竞争力 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正缓慢复苏，有望摆脱新冠疫情影响，基于人口结构和老年人护理需求，行业长期前景积极 [3] - 第一季度行业面临劳动力压力和通胀等挑战，熟练护理行业还面临医疗保险报销水平调整的复杂性 [4] - 多个市场入住率上升，健康机构利用率下降，部分私人付费运营商提高租金未遇阻力，正逐步恢复到疫情前环境 [4] - 对Anthem的入住率恢复有信心，预计2022年仍能收到约1080万美元现金租金 [9] - 预计随着前Senior Care和Senior Lifestyle投资组合租金增加、近期投资产生收入以及债务减少，债务与年化调整后房地产EBITDA比率将在年内下降 [31] 其他重要信息 - 第一季度提供130万美元租金延期和72万美元租金减免，4月提供37.6万美元延期租金和24万美元减免租金，还同意5、6月各提供最高24万美元租金减免 [32] - 与某运营商的合并主租赁协议经修订，该运营商2022年第一季度延期租金约130万美元，4月延期37.6万美元，截至4月延期余额约660万美元，公司未将其确认为收入，指导中也未包含该投资组合收入 [34] - 第一季度后修订Brookdale的主租赁协议，将到期日延长一年至2023年12月31日，增加资本承诺至400万美元并延长到期日，还为合格ESG项目设置激励措施 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 行业能否游说减少CMS对2023年熟练护理费率的削减或延长实施时间 - AHCA正在积极行动，行业内很多人参与其中，有希望将4%的削减分三年实施，熟练护理运营商虽不满但未恐慌 [56][57] 问题: 观察名单趋势如何，是否有新租户问题或租金延期减免增加 - 提供延期和减免租金的是一小部分运营商，随着第二季度新冠病例减少和私人付费租金增长，公司持谨慎乐观态度 [64] - 某运营商资产在扣除管理费后现金流为正，公司不担心需额外减免租金 [65] 问题: 是否有额外的物业过渡 - 正在与一小部分提供延期和减免租金的运营商制定框架以促进过渡，该运营商不在前10，指导中未包含该投资组合收入，希望年底该投资组合能贡献收入 [69][70] 问题: 利率变化是否会使老年住房和熟练护理定价及资本回报率改变，是否会改变投资策略 - 公司希望看到这种变化，但目前市场环境还未达到，市场资金充裕使价格虚高 [73][74] 问题: 投资管道中熟练护理项目（SNPs）占比，CMS裁决是否会影响交易或改变管道方向 - 目前投资管道中只有一个与Ignite合作的SNPs开发项目，公司希望参与新资产、私人房间、强大区域运营商的熟练护理机会 [77][79] 问题: 前Senior Care投资组合与HMG合作情况及租金预期，前Senior Lifestyle投资组合过渡资产情况 - 与HMG合作进展良好，2022年租金指导从500万美元提高到600万美元 [83][88] - 前Senior Lifestyle投资组合18栋建筑中，6栋按市场租金季度重置，其他按年度续约固定增长，入住率上升，租金指导本季度不变 [90][91] - 科罗拉多州一栋过渡物业因运营商无法改善运营，将关闭并出售，目前模型中无该物业收入 [92][94] 问题: HMG租金增加原因、开始支付现金租金时间、确定永久租金讨论进展 - HMG通过找到合适领导、降低代理使用率、引入自身文化等实现成本控制和入住率改善，使租金指导增加100万美元 [98][99] - 指导中包含第二季度100万美元租金，第三、四季度各250万美元 [100] - 第四季度将与HMG合作延长租赁协议并确定更永久租金，后续会提供更多指导 [101] 问题: 有较大租金延期的辅助生活租户情况，是否能收回延期租金 - 正在与该运营商制定过渡框架，预计7月前完成过渡，年底该投资组合有望贡献收入，可能会有资产出售 [103][104] - 未将延期租金确认为收入，不指望收回，该运营商采用现金收付制，资产负债表上无应收账款 [106][107] 问题: 两个过渡记忆护理资产租金收取情况 - 第一季度收取租金，预计第二季度无收入，下半年收取约30万美元 [109][112]

业绩总结 - LTC Properties 在2022年第一季度的总收入为40,787千美元，较2021年同期增长1.3%[89] - 2022年第一季度的净收入为14,507千美元，较2021年同期增长4.7%[89] - 每股收益（基本和稀释）均为0.36美元，较2021年同期增长2.9%[89] - 2022年第一季度的总支出为26,757千美元，较2021年同期增长3.1%[89] - 2022年第一季度的现金租金收入为26,972千美元，较2021年同期下降1,651千美元[82] 用户数据 - 截至2022年3月31日，Fields Senior Living的入住率为52%[14] - 2022年第一季度，公司的收租比例为94.6%[65] - 2021年第四季度，辅助生活设施的平均入住率为78%[56] - 2021年第四季度，熟练护理设施的平均入住率为73%[58] 投资与收购 - 2022年第一季度，LTC Properties 收购了4个护理设施，床位总数为339，收购价格为51534千美元[11] - 2022年共发放了5笔夹层贷款，涉及621个单位，投资总额为25000千美元[13] - 公司在2020年承诺投资的联合企业包括2个物业，总计362个单位[14] - 公司在Fields Senior Living的优先股投资为6,340千美元，预计内部收益率（IRR）在12.00%至14.00%之间[14] 财务数据 - 截至2022年3月31日，公司的总资产为1,536,097千美元，较2021年12月31日增长2.1%[91] - 公司的总债务为762,782千美元，平均利率为3.6%[68] - 公司的企业价值为2,284,829千美元，债务占企业价值的比例为33.4%[68] - 2022年到期的租赁和贷款的年化GAAP收入总计为16.3百万美元[40] 未来展望 - 公司的投资组合中，开发中的物业数量为13,000个[33] - 公司的未合并合资企业收入占总收入的0.3%[36] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为120,380千美元，年化调整后EBITDA为125,636千美元[86] 负面信息 - 截至2022年3月31日，未收租金总额为6,967千美元，其中6,251千美元与12个辅助生活社区的运营商相关[63] - 2022年第一季度，某运营商的租金延期余额为6,627千美元[46] 其他信息 - LTC Properties 的投资组合包括熟练护理设施、辅助生活社区、独立生活社区和记忆护理社区[6] - 公司的抵押贷款投资占总投资的19.0%[25] - 92%的自有物业覆盖在主租赁协议下[40] - 公司的初始投资现金收益率在不同项目中范围为7.25%至9.41%[18]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为15.36097亿美元，较2021年12月31日的15.04825亿美元增长2.07%[8] - 截至2022年3月31日，公司总负债为7.93498亿美元，较2021年12月31日的7.59698亿美元增长4.45%[8] - 截至2022年3月31日，公司总权益为7.42599亿美元，较2021年12月31日的7.45127亿美元下降0.34%[8] - 2022年第一季度，公司总营收为4.0787亿美元，较2021年同期的4.028亿美元增长1.26%[10] - 2022年第一季度，公司总费用为2.6757亿美元，较2021年同期的2.5946亿美元增长3.12%[10] - 2022年第一季度，公司净收入为1.4507亿美元，较2021年同期的1.385亿美元增长4.74%[10][13] - 2022年第一季度，公司综合收入为1.9383亿美元，较2021年同期的1.385亿美元增长39.95%[13] - 2022年第一季度，公司普通股每股股息为0.57美元，与2021年同期持平[10] - 截至2022年3月31日，公司普通股发行和流通股数为39460股，较2021年12月31日的39374股增加86股[8] - 截至2022年3月31日，公司累计净收入为14.59048亿美元，较2021年12月31日的14.44636亿美元增长1.00%[8] - 截至2022年3月31日，公司累计其他综合收益为470.4万美元，而2021年12月31日为亏损17.2万美元[8] - 2022年第一季度净收入为1.4507亿美元，2021年同期为1.385亿美元[18] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1.8568亿美元，2021年同期为2.1259亿美元[18] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为3.5473亿美元，2021年同期为0.4091亿美元[18] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为1.6137亿美元，2021年同期使用的净现金为1.6739亿美元[18] - 2022年第一季度基本每股收益加权平均股数为39199股，较2021年同期的39100股增长0.25%[10] - 2022年第一季度摊薄每股收益加权平均股数为39349股，较2021年同期的39179股增长0.43%[10] 租金业务线数据关键指标变化 - 2022 - 2026年及以后未来最低基本租金应收款分别为0.85484亿、1.01561亿、0.96676亿、0.88161亿、0.71761亿和2.76323亿美元[27] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司分别核销直线租金应收款和租赁激励余额17.3万和75.8万美元[28] - 2022年第一季度租金收入为3032.4万美元，2021年同期为3197.3万美元[30] - 公司部分租赁协议包含购买选择权，截至2022年3月31日，相关物业总投资1.35644亿美元，账面价值1.03039亿美元[33] - 2022年第一季度，当前运营商行使租赁购买选择权，以约4370万美元购买两处物业，预计2022年第二季度完成出售[33] 物业投资业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司拥有物业投资总额为14.09625亿美元，其中辅助生活社区占比59.9%，专业护理中心占比39.3%，其他占比0.8%[26] - 2022年3月31日后，公司以5153.4万美元购买四个专业护理中心并签订10年租约[35] - 2022年3月31日后，公司以5153.4万美元收购四个位于德克萨斯州的专业护理中心，初始现金收益率首年为8%，次年升至8.25%，后续每年根据医疗保险市场篮子费率变化增长2.0% - 4.0%，并提供最高200万美元的10年期营运资金贷款，已发放186.7万美元[39] - 2022年3月31日后，公司以16895美元出售弗吉尼亚州一个74单元的辅助生活设施，预计在2022年第二季度确认约1300美元的销售收益，运营商支付约1200美元的租约终止费[41] 抵押投资业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司抵押投资总额为3.50037亿美元，分布于六个州，涉及五种不同利率和到期时间的贷款[42] - 2022年和2021年第一季度，公司抵押贷款应收款净增加分别为210.1万美元和3.1万美元[45] 应收票据业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司应收票据总额分别为6150.8万美元和2833.7万美元[49] - 2022年和2021年第一季度，公司应收票据净增加分别为3317.1万美元和减少88.8万美元[50] 非或有租赁激励业务线数据关键指标变化 - 2022年3月31日和2021年12月31日，非或有租赁激励余额分别为227.7万美元和267.8万美元[51] 信贷协议业务线数据关键指标变化 - 公司有一项无担保信贷协议，总承诺额度达5亿美元，包括4亿美元的循环信贷额度和两笔各5000万美元的定期贷款，可申请将承诺额度提高至10亿美元，循环信贷额度到期日为2025年11月19日，有一年延期选择权，定期贷款分别于2025年和2026年到期[53] - 基于2022年3月31日的杠杆率，信贷安排年利率为伦敦银行同业拆借利率加115个基点，设施费为20个基点，当日公司遵守所有契约[54] 利率互换协议业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，利率互换协议公允价值分别增加487.6万美元和0[55] 债务义务业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，债务义务总额分别为7.62782亿美元和7.22719亿美元，加权平均利率为3.55%[57] 合并可变利益实体业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司有8.3499亿美元的合并可变利益实体资产，非控股权益为841.3万美元，其中一个合资企业的74套辅助生活设施以1689.5万美元出售，预计在2022年第二季度确认约130万美元的销售收益，运营商支付了约120万美元的租赁终止费[62] 股权分销协议业务线数据关键指标变化 - 公司有股权分销协议，可不时发售总计2亿美元的普通股，截至2022年3月31日，未发行股份，仍有2亿美元额度可用[63] 普通股回购业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，公司分别回购36880股和84616股员工持有的普通股[64] 普通股现金股息业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，公司分别宣布并支付普通股现金股息2248万美元和2316.9万美元，2022年4月宣布4 - 6月每月每股0.19美元的现金股息[67][68] 薪酬费用业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，与受限普通股和基于绩效的股票单位归属相关的薪酬费用分别为192.5万美元和185.2万美元，截至2022年3月31日，未归属的受限普通股和基于绩效的股票单位未来服务期的剩余薪酬费用总计1432.9万美元[73] 总承诺金额业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总承诺金额为7906万美元，已投入资金2565.1万美元，剩余承诺金额5340.9万美元[74] 运营商业务线数据关键指标变化 - 运营商Prestige Healthcare占公司总租赁收入和抵押贷款利息收入的20.4%，占总资产的17.2%[77] - Anthem Memory Care在2021年支付年度现金租金1080万美元，2020年支付990万美元，可能无法支付2022年第二季度全额租金270万美元，但公司预计2022年从Anthem收到约1080万美元现金租金[106] - 2021年第一季度Brookdale主租赁协议期限延长至2022年12月31日，2022年3月31日后再次延长至2023年12月31日，首次续租选项期限从三年减至两年[107] - 2020年公司向Brookdale提供400万美元资本承诺于2021年全额出资，2022年1月1日至12月31日有200万美元资本承诺，新修订后增至400万美元且期限延长至2023年2月28日，收益率为7% [107] - 2022年第一季度公司在400万美元资本承诺下出资20万美元，剩余承诺为380万美元[109] - 2021年公司将18个先前租给Senior Lifestyle的辅助生活社区转给6个运营商，出售4个社区获3590万美元，净收益540万美元[110] - 2022年第一季度某运营商递延租金130万美元，4月递延40万美元，截至4月22日递延余额为660万美元[111] - 2021年8月破产法院批准公司与Senior Care和Abri Health的和解协议，公司支付330万美元，10月1日11个护理中心完成过渡[112] 开发和改进项目业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，公司在开发和改进项目上的投资分别为106.8万美元和104.4万美元[40] - 2022年第一季度公司在开发和改善项目投资106.8万美元，其中辅助生活社区69.4万美元，护理中心17.7万美元，其他19.7万美元[116] 医疗保险相关政策影响业务线数据关键指标变化 - 2022财年CMS预计SNF的医疗保险A部分付款增加约410万美元，2023财年预计减少约320万美元[121] - 2020年5月1日至12月31日，《CARES法案》暂时暂停2%的全面“封存”削减，并将当前的医疗保险封存要求延长至2030财年；《2021年综合拨款法案》将其延长至2021年3月31日；2021年4月14日签署的法案将封存暂停期延长至2021年12月31日；2021年12月10日签署的法案将医疗保险2%的封存削减暂停至2022年3月31日，2022年4月至6月降至1%[125][126][127][130] - 《CARES法案》为符合条件的医疗保健提供者提供1000亿美元赠款，用于与COVID - 19相关的医疗费用或收入损失；2020年4月10日，CMS按2019年医疗保险服务收费收入分配300亿美元；HHS授权为已获300亿美元首轮资金的提供者提供200亿美元额外资金；2020年5月22日，HHS向SNFs分配49亿美元；2020年6月9日，预计向符合条件的州医疗补助和儿童健康保险计划参与者分配约150亿美元；2020年7月22日，宣布投入50亿美元；2020年8月27日，向养老院分配近25亿美元；2020年9月3日，宣布20亿美元绩效激励付款；2020年10月1日，宣布20亿美元额外资金[125] - 《2021年综合拨款法案》附加9000亿美元COVID - 19救济方案，其中730亿美元分配给HHS，向提供者救济基金额外增加30亿美元[126] - 2021年9月10日，拜登政府宣布为受COVID - 19影响的医疗保健提供者提供255亿美元新资金，包括85亿美元美国救援计划资源和17亿美元第四阶段提供者救济基金，约25%用于基于服务的奖金支付[129] - 2021年12月14日，HHS分配约90亿美元第四阶段提供者救济基金；2022年1月25日，向7600多家提供者分配超20亿美元；2022年3月，向3600多家提供者分配超4.13亿美元[131] 公司组合结构业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司资产组合中不动产为14.09625亿美元，贷款应收款为3.50037亿美元，应收票据为0.62127亿美元，非合并合资企业为0.1934亿美元[139] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资组合中辅助生活社区为9.56642亿美元，专业护理中心为8.5815亿美元，开发中项目为0.13亿美元，其他为0.13337亿美元[139] - 截至2022年3月31日，公司运营商组合中Prestige Healthcare为2.72326亿美元，HMG Healthcare为1.80662亿美元，Anthem Memory Care为1.39176亿美元，Brookdale Senior Living为1.03136亿美元，Carespring Health Care Management为1.02697亿美元，其余运营商为10.43132亿美元[139] - 截至2022年3月31日，公司地理组合中密歇根州为2.81407亿美元，得克萨斯州为2.74803亿美元，威斯康星州为1.14729亿美元，加利福尼亚州为1.06129亿美元，科罗拉多州为1.04514亿美元，其余州为9.59547亿美元[139] 公司绩效评估与风险业务线数据关键指标变化 - 公司利用关键绩效指标评估业务各方面，包括资产组合、房地产投资组合、运营商组合和地理组合的集中度风险，以辅助运营决策和预算规划[136][137] 公司债务比率与覆盖率业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司债务与总资产价值比率为39.6%，债务与市值比率为33.4%，利息覆盖率和固定费用覆盖率均

业绩总结 - 截至2021年12月31日，公司的总收入为39,441千美元，较2020年同期的46,273千美元下降约14.4%[74] - 2021年净收入为12,930千美元，较2020年同期的17,665千美元下降约26.5%[74] - 2021年每股收益（基本和稀释）均为0.32美元[74] - 2021年全年NAREIT FFO为94,560千美元，2020年为86,237千美元[91] - 2021年第四季度，归属于普通股股东的FFO为30,439千美元，较2020年同期的22,105千美元增长了37.5%[93] 财务数据 - 截至2021年12月31日，公司的总资产为1,504,825千美元，较2020年12月31日的1,459,486千美元增长约3.1%[76] - 公司的总负债为759,698千美元，较2020年同期的683,680千美元增长约11.1%[76] - 2021年第四季度，总债务为722,719千美元，占企业价值的32.3%[54] - 2021年第四季度，调整后的EBITDA为120,380千美元，债务与调整后EBITDA的比率为6.0倍[89] - 2021年第四季度，现金租金收入为26,725千美元，同比减少7,710千美元[66] 投资与收购 - 2022年4月1日，收购了4个养老院，床位总数为339，购买价格为51534万美元，初始现金收益率为8.00%[7] - 2021年，投资于优先股的承诺为6340万美元，回报率为7.00%[10] - 2022年，投资于5个项目的承诺为25000万美元，回报率为8.00%[9] - 公司的联合投资总承诺为22,244万美元，其中非控股权益贡献为19,939万美元[11] - 公司的总投资为1,804,435千美元，拥有物业的投资占比为78.1%[16] 租金与收入结构 - 公司的租金收入为107,084万美元，占总收入的75.2%[21] - 公司的初始现金收益率为7.65%，涉及的项目为78个单位的Medford, OR物业[12] - 公司的投资组合中，辅助生活物业占比为51.4%，护理院物业占比为47.2%[19] - 2021年，公司的抵押贷款收入为32,811万美元，占总收入的23.1%[16] - 公司的租金收入中，辅助生活物业贡献为54,449万美元，占总租金收入的38.2%[21] 未来展望与市场趋势 - 公司在2020年至2030年期间的75岁及以上人口年均增长率预计为6%[80] - LTC Properties, Inc.的目标收益率为7%至9%[81] - 2021年，Senior Lifestyle的18个辅助生活社区转租给五个运营商，预计在2022年第一季度将剩余的新泽西社区转租给现有运营商[36] - 2021年，运营商的租金延期总额为5,822千美元，预计2022年3月可再延期452千美元[36] - 一家加州运营商以约43,700千美元的价格行使购买选项，预计在2022年第二季度确认约26,000千美元的销售收益[36] 负面信息 - 2021年，Senior Lifestyle未支付任何租金[36] - 2021年第四季度，免租金为720千美元，占总租金的2.0%[51] - 截至2021年12月31日，未偿还的递延租金为5,682千美元，主要与辅助生活社区相关[49] - 2021年全年，剔除非经常性项目后的FFO为92,184千，较2020年的117,401千下降了21.5%[96] - 2021年第四季度，递延租金为1,268千美元，占总租金的3.5%[51]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度总营收较去年同期减少680万美元，主要因前高级护理组合过渡、前高级生活方式组合续租导致租金收入降低，以及租金减免和递延，部分被年度租金上调和资本改善资金抵消 [26] - 抵押贷款利息收入增加110万美元，来自贷款发放；未合并合资企业收入增至23.1万美元，因夹层贷款资金注入；G&A增加55.6万美元，因2021年激励薪酬和非现金薪酬费用增加；财产税费用增加29.9万美元，因运营商财产税代管收据时间和相关税款支付 [27][28] - 信贷损失拨备同比增加96.4万美元，因2021年第四季度发放抵押贷款和营运资金贷款；归属于普通股股东的净利润减少470万美元，主要因营收下降，部分被上一年第四季度科罗拉多州一处记忆护理物业的300万美元减值费用抵消 [29][30] - 2021年第四季度完全稀释后的NAREIT FFO每股为0.56美元，去年为0.78美元；剔除非经常性项目后，FFO每股为0.59美元，2020年第四季度为0.78美元，减少原因包括租金降低、G&A增加等，部分被贷款发放和夹层贷款资金带来的收入增加抵消 [31] - 第四季度FAD派息率降至93%，全年为94%，预计2022年将继续下降，到2022年底或2023年初接近80%的目标 [22][23] - 2021年第四季度末，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为6倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为34.9%，预计2022年债务与年化调整后房地产EBITDA之比将下降 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2021年第四季度完成1.033亿美元投资，全年投资1.094亿美元，处置资产净收益4400万美元，出售收益700万美元 [16] - 2021年第四季度发放3笔贷款，总计1.033亿美元，预计2022年产生约700万美元利息收入；还为HMG提供990万美元营运资金贷款，季度末后又提供580万美元，当前贷款余额1570万美元，剩余额度930万美元，收益率4%，2022年9月30日到期 [32][34][35] 租赁业务 - 前高级生活方式组合剩余6栋建筑，预计2022年各季度租金分别为4.5万美元、4.5万美元、34万美元和45万美元，2023年确定更永久租金 [37] - 前高级护理组合预计第一季度无租金收入，第二季度约100万美元，第三、四季度各200万美元，后续将修订和延长HMG租约 [38] 债务业务 - 2021年第四季度修订无担保信贷协议，将到期日延长至2025年11月19日，总承诺从6亿美元降至5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，分别于2025年和2026年到期 [39] - 签订利率互换协议，将两笔定期贷款利率分别固定在2.56%和2.69%；第四季度借款7650万美元，截至2021年12月31日，未偿还1.109亿美元，可用额度2.891亿美元，之后又借款2200万美元 [40] - 第四季度支付1500万美元高级无担保票据本金，年末后又支付700万美元；目前有520万美元现金，信贷额度可用2.671亿美元，未偿还1.329亿美元，ATM可用2亿美元，总流动性约4.35亿美元，未来5年无重大长期债务到期 [41] 租金减免和递延业务 - 第四季度提供130万美元租金递延和72万美元租金减免，1 - 2月提供86.7万美元递延和48万美元减免，已同意3月提供最多45.2万美元递延和24万美元减免 [43] 各个市场数据和关键指标变化 前高级生活方式组合 - 19个社区2020年12月31日入住率71%，2022年1月31日增至78%；6个按两年市场租金租赁的社区2020年12月31日入住率60%，2022年1月31日增至69% [45] 前高级护理组合 - 11处物业2022年1月入住率57%，与2020年12月持平 [45] 同店组合 - 截至2022年1月31日，私人付费入住率为80%，9月30日为78%，6月30日为76%；熟练护理组合1月平均月入住率为72%，9月为71%，6月为70% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加强与现有运营商关系，建立与新运营商关系，投资策略聚焦结构化金融产品，此类投资能提供稳定利息收入、降低资产负债表风险，还能参与优质社区建设，接触新运营商，同时也关注传统三网租赁交易 [20][55][56] - 行业仍受疫情影响，但有复苏迹象，长期前景乐观，因老年人口增长对安全、关怀式护理需求持续存在；短期内运营商仍面临人员短缺问题，需联邦和州政府持续支持，同时希望进行结构性医疗补助改革以适应劳动力变化 [5][8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对行业未来保持谨慎乐观，认为行业虽未完全摆脱疫情影响，但将适应新常态并变得更强；公司有充足流动性把握投资机会，预计2022年FAD派息率下降，FFO增加 [5][6][23][24] - 希望疫情下降趋势能让运营商继续恢复，人员短缺问题缓解前入住率可能受限，联邦和州政府援助仍有必要 [7][9] 其他重要信息 - 前高级生活方式组合交易基本完成，新泽西1栋建筑待获执照，新运营商已适应市场，入住率有所提高 [18] - Anthem自2017年问题报告后取得显著进展，2020年支付年租金990万美元，2021年增至1080万美元，预计2022年维持该水平，未来12 - 24个月根据表现和入住率确定更永久租金，目前Anthem正在扩张 [19] - 2020年疫情开始时，联邦政府采取多项措施援助行业，2021年重点转向州政府援助，总计约100亿美元，目前联邦层面还有约80亿美元待分配给未收到第四阶段付款的供应商，目标是3月底完成分配，希望2022年有额外100亿美元援助 [11][12][13] - 许多州的额外资金与联邦公共卫生紧急状态挂钩，目前延长至4月中旬，有望在4月再延长3个月 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对现金流不再大幅恶化的信心程度，是否有其他使用保证金的潜在风险租户 - 公司因2021年前SLC和高级护理资产情况给出保守数据，实际可能有上行空间；已与所有运营商沟通，目前他们对2022年有信心，预计不会有重大收入冲击；没有其他使用保证金的潜在风险租户 [64][66][67] 问题2: 收购管道中熟练护理交易的信心，交易的收益率和定价调整情况 - 市场有很多旧资产交易，投资者按预期购买；公司对新熟练护理资产收益率预期在8%左右，目前专注结构化金融和抵押贷款，希望2022年有收购机会 [70][71][89] 问题3: 公司是否感觉与外界恢复正常的节奏不同，获取资金是否更困难，2022年100亿美元援助的来源 - 公司总部不受影响，但运营商获取资金困难，且资金易被劳动力和物资成本消耗；不过运营商认为能应对，且随着政府援助减少，人们可能重返工作岗位；援助资金来自联邦政府和州政府 [74][76][81] 问题4: 运营商解决人员短缺的具体措施 - 运营商采取提高工资、州政府提供工资补贴、灵活安排工作时间等措施吸引劳动力 [87] 问题5: 贷款业务增加是否因房地产收购机会减少 - 目前收购机会多为增值型，且需为运营商提供租金援助，因此公司专注结构化金融和抵押贷款，认为风险调整后回报更好；公司积极寻找收购机会，希望2022年有更多机会 [89][90] 问题6: Randall和Encore组合的租金确认方式和支付情况，资产出售原因和时间，租金减免和递延涉及的租户类型、设施数量及前景，相关资产入住率情况 - Randall和Encore组合按现金基础确认租金，预计能按计划支付；一处1690万美元资产出售是因与运营商合作未达预期，出售可获溢价和更好收益率，预计第二季度末完成；租金减免和递延涉及同一小部分私人付费运营商，公司希望2022年解决；相关资产入住率近期有所增长，物业层面现金流能覆盖运营费用和管理费 [93][98][101] 问题7: 截至2月约640万美元递延和580万美元减免是否涉及同一租户，该租户是否为前十大租户，评估租户信用的其他因素 - 是一小部分运营商，未透露具体名称，不是前十大租户；公司关注入住率和与运营商沟通情况，认为随着疫情影响减弱和入住率增加，租户信用有望改善 [113][114][117] 问题8: HMG过渡情况，下半年租金假设考虑因素，营运资金贷款用途和还款预期，公司对杠杆的看法和资金部署能力 - HMG过渡顺利，在建立文化、提高入住率等方面表现良好；下半年租金假设考虑了入住率增长和成本降低；营运资金贷款用于解决德克萨斯州医疗补助账单延迟问题，预计3 - 4月有资金流入还款；公司希望通过增加收入和偿还债务将杠杆降至历史正常水平，仍会使用债务融资 [122][124][129] 问题9: 记忆护理设施重新出租原因，租金收入时间安排 - 原运营商决定退出，因其认为该地区非核心市场，公司将其转租给核心市场运营商；第四季度入账50万美元，2022年前4个月无收入，之后逐渐增加至全年60万美元，2023年重新确定租金 [133][134][136]

财务数据关键指标变化 - 2021年末总资产为15.04825亿美元，较2020年末的14.59486亿美元增长3.1%[252] - 2021年末总负债为7.59698亿美元，较2020年末的6.8368亿美元增长11.1%[252] - 2021年末总权益为7.45127亿美元，较2020年末的7.75806亿美元下降3.9%[252] - 2021年总营收为1.55322亿美元，较2020年的1.59337亿美元下降2.5%[254] - 2021年总费用为1.07977亿美元，较2020年的1.07824亿美元增长0.1%[254] - 2021年净收入为5622.4万美元，较2020年的9567.7万美元下降41.2%[254] - 2021年归属于公司的净收入为5586.1万美元，较2020年的9529.3万美元下降41.4%[254] - 2021年普通股股东可获得的净收入为5540.3万美元，较2020年的9487.1万美元下降41.6%[254] - 2021年基本每股收益为1.41美元，较2020年的2.42美元下降41.7%[254] - 2021年综合收入为5605.2万美元，较2020年的9567.7万美元下降41.4%[256] - 2021年净收入为56,224美元，2020年为95,677美元，2019年为80,872美元[262] - 2021年经营活动提供的净现金为91,184美元，2020年为116,101美元，2019年为122,469美元[262] - 2021年投资活动使用的净现金为69,786美元，2020年提供的净现金为43,931美元，2019年使用的净现金为78,988美元[262] - 2021年融资活动使用的净现金为24,009美元，2020年为156,504美元，2019年为44,001美元[262] - 2021年现金、现金等价物和受限现金减少2,611美元，2020年增加3,528美元，2019年减少520美元[262] - 2021年支付利息26,724美元，2020年为29,443美元，2019年为28,767美元[262] - 2019 - 2021年，公司不动产投资减值费用分别为0美元、397.7万美元和0美元[289] - 2019 - 2021年，公司收到的或有租金收入分别为46.4万美元、11.1万美元和0美元[299] - 2021 - 2019年折旧费用分别为3819.2万美元、3894.5万美元、3909.4万美元[321] - 2021 - 2019年冲销直线租金应收款和租赁激励余额分别为75.8万美元、2321.4万美元、192.6万美元[322] - 2021 - 2019年租赁收入分别为12112.5万美元、12609.4万美元、15275.5万美元[324] - 2021 - 2019年，辅助生活社区开发和改善投资分别为0、449.1万和1408.8万美元，熟练护理中心分别为0、1220.8万和643.6万美元[330] - 2021年物业销售总价4560万美元，净收益746.2万美元；2020年销售总价7480万美元，净收益4411.7万美元；2019年销售总价1531.1万美元，净收益210.6万美元[332] - 2021 - 2019年，抵押贷款的净增加额分别为8719.1万、3152万和1116万美元[337] - 2021年末和2020年末，抵押贷款的账面价值分别为3.44442亿和2.57251亿美元[339] - 2021 - 2019年公司对非合并合资企业的资本贡献分别为800万、1139.8万、47.2万美元，收入分别为141.7万、43.2万、238.8万美元，现金利息分别为129.2万、43.2万、299.1万美元[343] - 2021年和2020年末，公司应收票据分别为2833.7万和1446.5万美元，其中夹层贷款分别为1181.5万和844.5万美元，其他贷款分别为1680.8万和616.6万美元[347] - 2021 - 2019年公司应收票据净增加分别为1387.2万、 - 346.2万、521.2万美元[348] - 2021年和2020年末，公司非或有租赁激励分别为267.8万和246.2万美元[350] - 2021 - 2019年公司非或有租赁激励的资金投入分别为82.4万、22万、38.7万美元，摊销分别为 - 60.8万、 - 42.6万、 - 38.5万美元[352] - 2021 - 2019年借款总额分别为3.044亿美元、2400万美元、2.079亿美元，还款总额分别为2.3056亿美元、6816万美元、1.59667亿美元[359] - 2021 - 2019年分别回购员工持有的普通股87249股、76574股、45030股[362] - 2021 - 2019年公司宣布并支付的普通股现金股息均约为9000万美元，每股每月0.19美元[365] 租金减免与递延相关 - 2020年4月至2021年12月，公司提供租金减免450万美元和租金递延740万美元，其中170万美元已偿还，净减免和递延租金1020万美元，约占同期合同租金的4%[69] - 2021年，公司为支持受疫情影响的运营商，将租金和利息escalation降低50%，当年GAAP收入减少50万美元，现金收入减少130万美元[71] - 2021年租金减免和延期支付共计799.8万美元，占2021年合同租金约5.1%[326] - 2021年公司主动将租金和利息涨幅降低50%以支持符合条件的运营商[326] - 2021年GAAP收入减少52.8万美元，现金收入减少133.7万美元[327] 收入来源结构 - 2021年，约37.9%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商[80] - 2021年，约78.0%的收入来自经营租赁租金[85] - 公司有一个运营商贡献约10%以上的租赁收入和抵押贷款利息收入，Prestige Healthcare贡献租赁收入和利息收入的21.3%、资产的17.6%[315] 运营商相关风险 - 过去三年，五家运营商出现财务或法律困难，导致租金未支付或破产[86] - 公司依赖运营商获取收入和现金流，运营商入住率下降和运营成本增加会产生不利影响[68] - 疫情影响运营商财务结果，导致入住率下降和运营成本上升，未来影响仍不确定[69] - 医疗行业受政府严格监管，法规变化可能影响运营商运营和支付能力[73] - 联邦和州医疗成本控制措施可能影响运营商收入和支付能力[74] - 运营商保险可能不足以应对突发事件，公司可能因此遭受损失[79] - 公司运营商在提供老年住房和医疗保健服务方面面临竞争，且受劳动力市场和工资福利变化影响[93] REIT资格相关 - 公司若要符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且需向股东支付至少90%的REIT应纳税所得作为股息[94][97] - 公司若未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳联邦和州所得税，且未来四年可能丧失REIT待遇[98] - 公司符合REIT资格，无需缴纳联邦所得税，需向股东分配至少90%的应税收入[304] 公司资金与债务情况 - 截至2021年12月31日，公司持有现金520万美元，无担保循环信贷额度可用资金2.891亿美元，可通过股权分配协议发行2亿美元普通股获取资金[101] - 截至2021年12月31日，公司债务约占总资产的38.4%[102] - 截至2021年12月31日，应计利息应收款总额3952.2万美元未纳入预期信用损失计量，2019 - 2021年未确认应计利息应收款核销[287] - 截至2021年12月31日，公司有两个利率互换合约作为现金流套期，总名义金额为1亿美元[297] - 截至2021年12月31日，公司可折旧资产的账面净值比税务净值约高2498.3万美元[305] - 截至2021年12月31日，19个运营商采用现金收付制核算，占2021年租赁收入约52.6%[322] - 2022 - 2026年及以后未来最低基本租金应收款分别为11681.6万美元、10246.5万美元、10481.3万美元、8535.1万美元、6874.7万美元、25599万美元[321] - 租赁协议中购买选择权涉及的总投资为16767.3万美元，账面价值为13249.8万美元[325] - 截至2021年12月31日，公司拥有153处医疗保健房地产，分布在26个州，由30个运营商运营[318] - 截至2021年12月31日，公司对抵押贷款的投资总额为3.47915亿美元，其中密歇根州的投资占比53.3% [335] - 原无担保信贷协议承诺最高6亿美元，可增至10亿美元，2022年6月27日到期，2021年第四季度被新协议取代[354][355] - 新信贷协议承诺降至5亿美元，包括4亿美元循环信贷额度和两笔5000万美元定期贷款，到期日分别为2025年和2026年，可增至10亿美元[355] - 基于2021年末杠杆率，循环信贷额度年利率为LIBOR加115点，设施费20基点，定期贷款年利率为LIBOR加135点[356] - 2021年12月31日止三个月，公司利率互换公允价值减少17.2万美元[356] - 截至2021年12月31日，利率互换名义金额为1亿美元，公允价值为 - 17.2万美元，其中2025年11月19日到期的名义金额5000万美元，互换利率2.56%；2026年11月19日到期的名义金额5000万美元，互换利率2.69%[357] - 截至2021年12月31日，高级无担保票据利率在3.85% - 5.03%之间，到期时间在2024 - 2032年，债务余额为5.12456亿美元，后续支付7000万美元后，余额为5.05456亿美元[357][358][360][362] - 截至2021年12月31日，债务义务加权平均利率为3.65%，总债务余额为7.22719亿美元，可借款额度为2.891亿美元；2020年总债务余额为6.49382亿美元，可借款额度为5.101亿美元[357] - 截至2021年12月31日，长期合同义务（计划本金支付和到期应付款项）总计7.2388亿美元，其中2022 - 2026年及以后分别为4816万美元、4916万美元、4916万美元、2.104亿美元、1.015亿美元、2.655亿美元[360] - 截至2021年12月31日，合并可变利益实体（VIEs）的总资产为8.3429亿美元，非控股权益为841.3万美元[361] - 公司有股权分销协议，可不时发售总计不超过2亿美元的普通股，2021 - 2019年均未发行，仍有2亿美元额度可用[361] 公司业务风险 - 公司业务包括老年住房和医疗保健物业的开发建设，面临开发建设风险，如项目可能放弃、成本超支等[92][95] - 美国资本市场因新冠疫情经历显著价格波动、错位和流动性中断，影响公司普通股价格和融资能力[121] - 公司部分房产位于易受灾难性天气和自然灾害影响的地区，可能导致财产损失和预期收入损失[122] - 公司可能因有害物质和污染承担调查、清理成本及法律责任，影响房产租赁、抵押或出售[123] - 公司和运营商依赖信息技术系统，面临信息安全风险，可能中断运营、损害声誉和增加成本[124] 公司股权与法律规定 - 公司章程规定，任何人不得实益拥有超过9.8%的任何类别或系列股票，包括普通股[116] - 《马里兰商业合并法》规定，除非获得豁免，马里兰公司在“利益相关股东”成为利益相关股东后的五年内，不得与其进行包括合并、处置10%或更多资产等业务合并[118] - 《马里兰控制股份收购法》规定，收购的“控制股份”除非获得股东三分之二投票批准，否则无投票权[118] 公司投资与资产情况 - 公司投资主要集中在老年人住房和医疗保健物业，通过售后回租、抵押贷款融资等方式进行[264] - 公司按直线法计算折旧，计算机估计使用寿命为3 - 5年，家具和设备为5 - 15年等[277] - 夹层贷款寻求7 - 12%的市场风险调整回报率，贷款期限通常为四到五年[280] - 2019年出售170张床位的熟练护理中心，获得211.1万美元保险收益[278] - 2020年出售114张床位的熟练护理中心，获得37.3万美元保险收益[278] - 2020年收购一处熟练护理设施，购买价格1350万美元，交易成本8.1万美元；2019年收购三处物业，总购买价格5795.1万美元，交易成本46.3万美元[328] - 2021年后续，加利福尼亚州两个辅助生活设施的运营商行使购买权，总价约4370万美元；公司还与运营商达成协议，出售弗吉尼亚州一处74单元的辅助生活设施，售价1690万美元[332

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收较去年同期减少70.1万美元，主要因高级护理和高级生活方式业务的未付租金、减免和递延租金以及华盛顿一处房产出售所致，部分被上一年度直线租金应收账款余额的冲销等因素抵消 [14] - 利息收入同比基本持平，利息支出同比减少75.1万美元，主要因高级无担保票据的预定本金偿还和信贷额度利率降低，部分被信贷额度未偿还余额增加抵消 [14] - 交易成本增加400万美元，主要与高级护理业务的和解及相关费用有关 [15] - 2021年第三季度实现房地产销售收益270万美元，去年同期记录了90万美元的减值损失，并收到37.3万美元保险理赔款 [15] - 归属于普通股股东的净利润减少120万美元，主要因上述营收下降以及高级护理业务的和解及相关费用，部分被上一年度减值损失和本年度销售收益抵消 [15] - 本季度NAREIT FFO摊薄后每股0.45美元，去年同期为0.58美元；剔除非经常性项目后，本季度每股FFO为0.55美元，2020年第三季度为0.71美元，减少原因主要是高级护理和高级生活方式业务零租金、减免和递延租金以及较高的G&A费用，部分被高级生活方式组合18处房产的再租赁等带来的更高收入和较低利息费用抵消 [16] - 第三季度支付普通股股息2240万美元，维持每股0.19美元的月股息，第三季度股息支付率（剔除非经常性项目）约为100%，若采用包括近期完成投资的预估业绩，第三季度FAD支付率（剔除非经常性项目）约为96%，高于公司偏好的约80%的FAD支付率，预计2022年FAD将因高级护理和高级生活方式组合的再租赁带来额外收入而改善，使支付率更符合历史水平 [11][12] - 第四季度预计FFO每股增加约0.02 - 0.03美元（剔除非经常性项目），该指引不包括任何递延租金的收回或额外投资 [13] - 截至2021年第三季度末，公司现金590万美元，信贷额度可用4.656亿美元，未偿还1.344亿美元，ATM可用2亿美元，总流动性6.715亿美元，未来五年无重大长期债务到期，信贷指标保持强劲，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.8倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为35.3%；考虑近期完成投资的预估数据，债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.7倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.3倍，债务与企业价值之比为32.9% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式组合 - 除新泽西一处待获执照的建筑外，组合过渡完成，19处建筑中18处已完成过渡，2020年12月入住率71%，2021年9月增至75% [10][20] - 6处采用市场租金的物业，截至6月30日，剔除刺激资金后，过去12个月EBITDA为87万美元，过去3个月年化EBITDA为15万美元；2020年12月入住率60%，2021年9月增至65% [21] 高级护理组合 - 8月底与高级护理和Abri Health Services达成和解，公司一次性支付325万美元，以促进组合有序过渡 [21] - 截至10月1日，11处物业组合租给HMG Healthcare附属公司，采用基于现金流的一年期主租赁协议，HMG承担高级护理在医疗保险COVID - 19加速和预付款计划下收到的刺激资金已知负债，上限370万美元，公司预计2022年随着业绩改善和负债偿还开始收取租金 [22] 开发项目 - 俄勒冈的Weatherly cord由Field Senior Living运营，9月30日入住率从6月30日的36%升至45% [24] - 密苏里州蓝泉市的Ignite Medical Resorts入住率从6月30日的83%增至9月30日的90% [24] 投资业务 - 第三季度完成约4600万美元投资，包括2700万美元路易斯安那州熟练护理中心抵押贷款、1250万美元佛罗里达州辅助生活和记忆护理社区抵押贷款（含420万美元后续建设贷款承诺）、180万美元密苏里州土地担保贷款用于未来急性后期熟练护理中心开发、440万美元俄勒冈独立生活社区夹层贷款用于再融资，加权平均贷款期限3.2年，预计产生约350万美元年利息收入 [26][27][28] - 近期管道项目价值超1亿美元，公司目前关注结构化融资交易，有足够流动性和灵活性为区域运营商提供融资解决方案 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店组合中，截至9月30日，约98%的私人付费单元和约90%的熟练护理床位数据显示，私人付费入住率9月30日为77%，6月30日为75%，3月31日为73%；熟练护理组合平均月入住率9月为71%，6月为70%，3月为69% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成功解决部分运营商挑战，完成4600万美元新投资，有活跃健康的投资管道，专注短期现金流、低风险战略交易，未来数月有望宣布更多投资 [3][11] - 继续为部分运营商提供一定救济，直至入住率提升更持久，与新运营商合作，巩固与现有运营商关系，以稳定运营和提高入住率 [10] - 保持每月每股0.19美元股息，预计2022年FAD改善使股息支付率更符合历史水平 [11][12] - 关注结构化融资交易，为区域运营商提供创造性融资解决方案，与更多区域运营商合作，加强长期投资组合 [29][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正从疫情影响中恢复，入住率持续上升，患者和居民疫苗接种率高，员工疫苗强制令有望继续降低COVID影响，行业复苏已开始并将持续到新年 [4] - 行业面临人员配备问题，运营商通过提高工资、提供奖金等方式应对，部分地区政府提供支持，如得克萨斯州通过法案为长期护理提供资金 [4][5][6] - 尽管仍有挑战，但行业基础比疫情开始时更稳固，未来几个月部分压力有望缓解 [9] - 公司对未来谨慎乐观，正转向增长，有信心利用行业人口结构优势，2022年回归增长 [31][32] 其他重要信息 - 行业有政府支持，第四阶段提供者救济基金约170亿美元可分配给医疗保健提供者，美国救援计划有85亿美元可分配给农村提供者，申请援助门户10月26日关闭，预计运营商最早今年晚些时候收到资金 [7][8] - 除高级护理和高级生活方式业务外，第三季度租金和抵押贷款利息收入收款率为94%，未收到新的重大租金延期和减免请求，预计第四季度租金延期和减免情况变化不大 [9] - 第三季度提供130万美元租金延期和97万美元租金减免，10月提供租金延期43.8万美元和租金减免24万美元，已同意11月和12月每月提供最高44.1万美元租金延期和24万美元租金减免 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待未来盈利运行率，FFO增长如何在外部投资和高级护理及高级生活方式业务增量之间分解，以及2022年趋势如何 - 增长来自外部投资，第三季度已有新租赁协议，公司谨慎乐观并转向增长，指引未包含额外投资，若无其他情况，当前增长是不错的运行率 [35] 问题2: 对未来无其他波折的信心程度，以及考虑劳动力不确定性对租金延期需求和入住率的影响 - 目前公司相当有信心，过去3个季度为小部分运营商提供的租金支持稳定，部分运营商可通过租金上涨抵消劳动力压力，政府也提供了更多支持，但未来有很多未知因素 [37][38] 问题3: 运营商2022年劳动力成本预算情况，技能护理和老年住房业务是否有差异 - 劳动力成本是所有运营商关注重点，第四季度进行预算，如得克萨斯州的赠款和密歇根州对技能护理的报销支持有助于缓解压力，运营商通过多种方式应对，包括租金上涨和政府刺激措施，需观望2022年情况 [40][41][42] 问题4: HMG现金流贡献情况，以及现金流租赁结构和管理费用 - 第四季度无租金收入，提供了截至8月不同时间段的EBITDAR数据及2018 - 2019年历史数据，租赁为现金流租赁，公司参与扣除5%管理费后的所有现金流，预计2022年开始有收入，但具体季度不确定，之后计划将物业纳入长期主租赁协议 [48][49][50][51][55] 问题5: 目前杠杆情况及未来一年的发展趋势，以及是否有股权融资意愿 - 季度末因投资借款杠杆上升，随着HMG和高级生活方式物业开始支付租金，杠杆应下降，公司通常以70%股权和30%债务的比例为新投资融资，目前不打算出售资产，股权融资假设合理 [61][62][64] 问题6: 劳动力压力是仅涉及技能护理设施还是也包括老年住房 - 两者都受影响，但并非所有市场都有劳动力问题，技能护理设施运营商受影响更普遍 [67][68] 问题7: 补充材料中的配额覆盖率计算是否包含刺激资金，以及如何摊销 - 包含刺激资金，按时间段摊销，具体摊销时间因物业而异，估计在未来6 - 12个月，每个运营商方法不同 [69][71] 问题8: 递延租金偿还是否会按时进行，何时开始偿还 - 补充材料第20页预测的偿还情况公司比较有信心，其他偿还要到2023年 [74] 问题9: 技能护理行业除劳动力外的其他风险，如2%扣押假期结束、增强补贴结束、5%回调等情况 - 这些是风险，但政府在疫情期间提供了支持，如得克萨斯州的额外支持，目前运营商仍主要关注人员配备问题，市场相信政府会继续提供支持 [78] 问题10: 组合中农村地区和郊区或城市地区在人员配备方面是否有差异 - 情况复杂，因地点和市场而异，不同运营商在不同地区都可能面临人员配备挑战 [80] 问题11: 2022年是否有可执行的购买期权 - 2022年有一处加利福尼亚州两处辅助生活社区的购买期权可能被执行，但目前公司正与运营商沟通，考虑提供协助或延长时间，该期权执行可能性较小 [82] 问题12: 2500万美元营运资金贷款的条款、利率和提款时间安排 - 贷款利率4%，为1年期贷款，与租赁期限挂钩，按月提款，预计2022年大部分资金将被提取，之后将由传统ABL贷款人接管，贷款由应收账款担保，部分有HMG负责人个人担保 [88] 问题13: 目前结构化融资和投资的思路和策略 - 是基于对市场的分析，现有资产价格不稳定，投资三重净租赁结构难以参与上行收益，而降低资本结构可获得现金流且风险较低，同时公司利用低成本借款进行套利，待高级生活方式和HMG资产恢复后，用投资收益进行更多长期投资 [91][92] 问题14: 最近的投资是否有贷款转股权情况 - 没有 [93]