资产与负债 - 公司于2024年6月30日拥有约117个合并仓库/配送设施，总面积约5,820万平方英尺，其中约93.5%被租出[175] - 公司于2024年6月30日的未偿还有担保债务为5,820万美元，无需在2031年之前偿还到期的大额贷款[182] - 公司于2024年6月30日的现金余额为4,870万美元，未使用的信用额度为6亿美元[182] - 截至2024年6月30日，公司合并开发项目的总估计成本为1.173亿美元，预计还需额外投入6,560万美元[1] - 2024年6月30日，公司拥有3家合并子公司和2家非合并子公司持有工业用地[1] 运营情况 - 公司于2024年第二季度处置了其余的办公物业，现已成为100%工业地产投资组合[175] - 公司于2024年第二季度新签租约和续租合计270万平方英尺，新租约和续租的平均固定租金为每平方英尺5.22美元，较原租金每平方英尺4.66美元或3.61美元(不含一份租约中的租户改善费用)有所上升[177] - 公司于2024年上半年完成并投入使用了385.1万平方英尺的新仓库/配送设施，总投资2.903亿美元[178][179] - 2024年第二季度和上半年同店NOI分别增长5.0%和5.1%，主要由于现金基础租金增加[213][215] - 2024年第二季度和上半年FFO分别为6,487万美元和1.3亿美元[216][217][218] - 公司认为FFO和调整后公司FFO是衡量其运营业绩的合适指标[216][217][218][219][220][221] 财务情况 - 2024年第二季度和上半年利息及摊销费用分别增加7.5百万美元和13.1百万美元，主要由于2028年优先票据的发行[202][209] - 2024年第二季度和上半年折旧及摊销费用分别增加2.4百万美元和4.1百万美元，主要由于2023年和2024年新投入使用的物业[200][207] - 2024年第二季度和上半年其他收入分别减少100万美元和160万美元，主要由于2023年出售费城办公物业导致停车收入下降[199][206] - 2024年第二季度和上半年非经营收入分别增加260万美元和620万美元，主要由于短期投资利息收入增加[201][208] - 公司2024年上半年资金来源于运营活动的现金流为9.59亿美元[222] - 公司2024年上半年实现FFO(可供普通股东和合伙单位使用的资金来源)为9.53亿美元[222] - 公司2024年上半年实现调整后公司FFO(可供所有权益持有人和合伙单位使用)为9.57亿美元[222] 利率风险管理 - 公司2024年第二季度和2023年第二季度的可变利率债务加权平均利率分别为7.3%和6.7%[226] - 如果可变利率上升100个基点,公司2024年第二季度和2023年第二季度的利息费用将分别增加30万美元和50万美元[226] - 公司2024年6月30日的固定利率债务公允价值估计为13亿美元[227] - 公司采用利率掉期等衍生工具管理利率风险,2024年6月30日有4个利率掉期协议[228] - 公司2024年上半年的可变利率债务加权平均利率为7.3%,如果上升100个基点,利息费用将增加70万美元[226] - 公司2023年上半年的可变利率债务加权平均利率为6.5%,如果上升100个基点,利息费用将增加100万美元[226]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入约为8600万美元,物业运营费用约为1500万美元,其中90%来自租户补偿 [22] - 调整后公司FFO为每股普通股0.16美元,约4700万美元 [22] - 同店NOI同比增长5% [25] - 约99%的投资组合租约有2.7%的平均年度升幅 [25] - 公司于第二季度全额偿还了1.989亿美元的4.4%2024年优先票据,使用了6.75%2028年优先票据的发行收益 [26] - 公司预计2025年利息费用将增加,对调整后公司FFO产生约0.02美元的影响 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动大幅增加,第二季度共租赁270万平方英尺,基础租金和现金基础租金分别增加44.5%和44% [8] - 公司在2024年到期租约上平均实现29%的涨幅,预计剩余600,000平方英尺2024年到期租约将平均提高20%至30% [17] - 公司在孟菲斯市场续租了约160万平方英尺,续租期5年,现金租金分别增加29%和25%,平均年租金上涨3.25% [18][19] - 公司在亚特兰大市场与Mars提前续租了32个月,年租金上涨4% [18] - 公司在费城市场提前续租了242,000平方英尺的工业设施,现金租金增加85% [20] - 公司在孟菲斯市场新租赁了118,000平方英尺的设施,租金上涨22% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司同店组合在季末出租率为99.4% [25] - 公司正在评估出售一些非目标市场的资产,以加快降低杠杆或为新投资创造流动性 [10][50] - 公司认为目前租金约低于2029年市场水平24% [11] - 公司有410万平方英尺的可租赁面积 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司已完成投资组合转型,出售了最后两处合并办公资产,定位为纯工业房地产投资信托 [7] - 公司主要关注利用投资组合内部增长机会,包括提高租金和租赁空置面积 [11] - 公司继续探索外部增长机会,包括建造出租项目,只要符合目标市场战略 [11] - 公司认为市场条件支持3%至4%的年度租金上涨,第二季度平均实现3.6%的租金上涨 [8] - 公司预计目前租金约低于2029年市场水平24% [11] - 公司正在评估出售一些非目标市场的资产,以加快降低杠杆或为新投资创造流动性 [10][50] - 公司开发组合已租赁约60%,剩余370万平方英尺仍有租赁活动 [14] - 公司开发项目预计收益率为6%至6.5% [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩出色,租赁活动强劲,同店NOI增长5% [7] - 公司提高了同店NOI增长预期,调整至4.5%至5.5% [7] - 公司正专注于利用投资组合内部增长机会,并继续探索外部增长机会 [11] - 公司正在评估出售一些非目标市场的资产,以加快降低杠杆或为新投资创造流动性 [10][50] - 公司认为市场条件支持3%至4%的年度租金上涨 [8] - 公司预计目前租金约低于2029年市场水平24% [11] - 公司开发项目预计收益率为6%至6.5% [34] 其他重要信息 - 公司宣布Nathan Brunner将于9月加入公司担任资本市场执行副总裁,并于2025年3月1日接任首席财务官 [12] - 公司于第二季度完成了两处合并办公资产的出售,实现了向纯工业房地产投资信托的转型 [7] - 公司正在评估出售一些非目标市场的资产,以加快降低杠杆或为新投资创造流动性 [10][50] - 公司预计2025年利息费用将增加,对调整后公司FFO产生约0.02美元的影响 [27][28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Anthony Paolone 提问** 询问开发项目租赁管线的具体情况 [31] **James Dudley 回答** 公司在Ocala、Columbus、Indianapolis、Tampa和Greenville/Spartanburg等项目上正在与潜在租户进行洽谈,预计收益率将维持在6%至6.5%的指引范围内 [32][34] 问题2 **Todd Thomas 提问** 询问2024年和2025年已知的搬出情况 [41] **James Dudley 回答** 公司在2024年有两处搬出,正在积极与潜在租户洽谈,希望能尽快租赁。2025年3月还有一处124,000平方英尺的搬出,但旁边的租户有意扩租,公司希望能最小化空置时间 [42] 问题3 **Camille Bonnel 提问** 询问公司如何应对利息费用上升对收益的拖累,以及是否考虑通过股权融资等方式解决 [55] **Beth Boulerice 和 Will Eglin 回答** 公司正在探讨通过固定利率债券、利率掉期等方式来管理浮动利率风险。同时,公司也在关注提高开发项目的出租率,以及出售非核心资产等方式来改善收益。目前公司并未将股权融资作为首选方案 [56][57][59]

业绩总结 - LXP工业信托2024年第二季度的净营业收入为6600万美元，同比增长5.0%[33] - 公司的总债务为15.873亿美元，平均利率为3.81%[76] - 公司的未担保资产总额为45亿美元，未担保净营业收入为96.4%[81] - 公司的调整后公司FFO支付比率为81.3%[81] - LXP的股本市值为30.785亿美元，总企业价值为47.626亿美元[76] 用户数据 - LXP的物业组合中，88%的物业为A级，平均建筑年龄为9.4年，47%的租户为投资级[19][30] - LXP的前十大租户占总平方英尺的34.0%，占年租金收入的33.7%[35] - LXP的物业组合中，约有200,569平方英尺的空间目前可供租赁[125] 未来展望 - 预计未来将有518英亩的开发土地可用于新项目[60] - 预计2024年到期的租赁合同现金租金增长范围为20%-30%[57] - 2024年的平均租金增长率为3.6%[26][28] 新产品和新技术研发 - 2023年公司完成超过500万平方英尺的绿色建筑认证[85] - 2024年计划新增约250万平方英尺的绿色建筑认证[95] 市场扩张和并购 - LXP的资产组合中，77%的物业位于前25个市场，主要集中在阳光带和中西部地区[13][44] - LXP的开发项目已完成850万平方英尺的核心和壳体建设，首代租赁面积为540万平方英尺[59] - 截至2024年6月30日，开发项目的总建筑面积为4,812,075平方英尺[71] 负面信息 - 租金到期的物业预计将低于市场水平24%，预计将增加3600万美元的初始年现金租金，相当于每股0.12美元[24] 其他新策略和有价值的信息 - LXP的稳定投资组合定义为所有房地产物业，非稳定物业除外，稳定化发生在物业达到90%入住率时[121] - 同店NOI代表在两个可比报告期内拥有、稳定的合并物业的NOI，突出运营趋势[120] - 调整后的EBITDA代表在GAAP净收入基础上进行的多项调整，可能与其他公司使用的类似指标不可比[116]

公司业绩 - LXP Industrial 2024年第二季度营收为8579万美元 低于Zacks共识预期07% 同比去年8705万美元有所下降 [2] - 公司过去四个季度中仅有一次超过共识营收预期 [2] - 公司2024年第二季度FFO为每股016美元 与Zacks共识预期一致 去年同期为018美元 [7] - 公司过去四个季度均未能超过共识FFO预期 [8] - 公司预计下一季度FFO为每股016美元 营收8636万美元 本财年FFO为每股063美元 营收34663亿美元 [5] 股价表现 - LXP Industrial股价年初至今上涨54% 同期标普500指数上涨14% [3] - 公司股票当前Zacks评级为3(持有) 预计短期内表现与市场一致 [11] 行业情况 - LXP Industrial属于Zacks REIT和住宅股权信托行业 该行业目前在250多个Zacks行业中排名前24% [13] - 同行业公司BRT Realty预计2024年第二季度营收2345万美元 同比增长06% [14] - BRT Realty将于8月6日公布2024年第二季度业绩 [12]

财务表现 - 2024年第二季度总收入为8580万美元，同比下降1.5%，主要由于物业销售和其他收入减少，部分被市场租金上涨和稳定开发项目的收入所抵消 [1] - 2024年第二季度归属于普通股股东的净收入为380万美元，每股摊薄收益为0.01美元，而2023年同期净亏损为970万美元，每股摊薄亏损为0.03美元 [2] - 2024年第二季度调整后公司运营资金（Adjusted Company FFO）为4690万美元，每股摊薄收益为0.16美元，较2023年同期的5270万美元有所下降 [28] - 2024年第二季度同店净营业收入（Same-Store NOI）同比增长5.0% [26] 租赁与开发 - 2024年第二季度完成了近300万平方英尺的租赁，租赁价差强劲 [1] - 截至2024年6月30日，公司稳定投资组合的出租率为93.6%，新签和续签的租赁面积达280万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别增长12.8%和13.9% [16] - 2024年第二季度完成了198.9百万美元的4.40%高级票据的到期偿还 [7] - 公司在2024年第二季度投资了3470万美元用于开发活动 [26] 资产处置与投资 - 2024年第二季度出售了最后两处合并办公资产，标志着公司投资组合转型的完成 [1] - 截至2024年6月30日，公司持有的工业开发土地总面积为445英亩，GAAP投资余额为8640万美元 [6] - 公司在2024年第二季度完成了新的租赁和续租，总面积达270万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别增长44.5%和44.0% [26] 债务与资本结构 - 截至2024年6月30日，公司总合并债务为16亿美元，其中91.9%为固定利率，加权平均到期期限为6.0年，加权平均利率为3.810% [45] - 公司净债务与调整后EBITDA的比率为6.2倍 [45] 未来展望 - 公司预计2024年全年归属于普通股股东的净收入将在每股摊薄0.10至0.13美元之间，调整后公司运营资金（Adjusted Company FFO）预计在每股摊薄0.62至0.65美元之间 [17] 其他 - 公司宣布2024年第二季度普通股每股分红0.13美元，已于2024年7月15日支付 [29] - 公司还宣布了2024年第二季度C系列累积可转换优先股的每股现金分红0.8125美元，预计将于2024年8月15日支付 [30]

公司动态 - LXP Industrial Trust与Wunder合作在伊利诺伊州罗克福德的工业设施部署了207千瓦的太阳能系统 该系统已于2024年6月上线 预计每年可发电261,990千瓦时 减少超过403,500磅的二氧化碳排放 [3] - LXP Industrial Trust通过这一太阳能项目进一步增强了其可持续发展计划 且无需任何资本支出 [1] - Wunder为LXP提供了端到端的解决方案 并展示了其在可再生能源领域的专业能力 [1] 行业趋势 - 太阳能项目为房地产公司提供了新的收入来源 帮助实现ESG目标 并为租户带来显著收益 且无需额外成本 [4] - 商业和工业部门是减少美国碳排放的最大机会 Wunder致力于通过提供企业级能源解决方案加速美国的清洁能源未来 [5] 公司背景 - LXP Industrial Trust是一家专注于A类仓库和配送投资的房地产投资信托基金 主要市场位于阳光地带和中西部地区 公司通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易来扩展其投资组合 [4] - Wunder是商业房地产市场的领先能源解决方案提供商 为全国最大的房地产公司和财富500强企业提供战略可再生能源计划 其专有技术、市场专业知识和顶级融资合作伙伴使其能够无缝解锁可再生能源的财务和ESG效益 [5]

公司概况 - LXP Industrial 是一家专注于工业地产的房地产投资信托基金（REIT），前身为 Lexington Property Trust，已完成从办公地产到工业地产的全面转型 [13] - 公司拥有 57 百万平方英尺的物业，总资产价值达 51 亿美元，物业平均年龄仅为 93 年 [13] - 77% 的年基础租金来自美国前 25 大市场，48% 的租户具有投资级信用评级 [13] - 公司主要聚焦于次级市场，特别是中大西洋、阳光地带（占年基础租金的 72%）和中西部地区，这些地区竞争较少，能够以更高的资本化率获取物业 [13] 行业趋势与市场定位 - 电子商务增长强劲，目前占零售总额的 22%，去年增长 76%，远超零售总额 38% 的增速 [6] - 波士顿咨询集团预测，到本年代末，电子商务将占零售总额的 41%，这将有利于 LXP 的战略布局 [17] - 公司受益于制造业回流和电子商务增长的趋势，其工业地产基础具有吸引力 [6] 财务表现与股息 - 公司当前股息收益率为 56%，股息支付率为 82%，由强劲的资产负债表支持 [7] - 公司信用评级为 BBB-，净债务与 EBITDA 比率为 61 倍，且无债务到期至 2027 年 [7] - 加权平均利率为 38%，92% 的债务为固定利率 [20] 运营与增长策略 - 2024 年第一季度，工业同店净营业收入同比增长 65%，主要受平均 27% 的年租金增长和强劲的租赁利差推动 [15] - 管理层预计今年 SSNOI（同店净营业收入）增长在 4-5% 之间，较之前的 35-45% 提高了 50 个基点 [5] - 公司计划通过低于市场水平的租金和开发管线的稳定化实现显著收益增长，预计到 2029 年将产生 2000 万美元的初始现金租金 [16] 租户与市场分布 - 公司拥有强大的租户组合，包括亚马逊、沃尔玛、联邦快递等，前 10 大租户占年基础租金的 14% [14][17] - 公司在阳光地带和中西部地区的投资重点使其能够利用这些地区强劲的增长特征、用户需求和人口趋势 [3][13] 估值与投资吸引力 - 公司当前股价为 927 美元，远期 P/FFO 为 147 倍，相比同行 Prologis（211 倍）、Terreno Realty（254 倍）和 Rexford Industrial（193 倍）更具吸引力 [10] - 分析师预计未来两年 FFO 每股增长在 57%-116% 之间，结合 56% 的股息收益率，有望实现超越市场的总回报 [10]

公司信息 - LXP Industrial Trust 是一家专注于 A 类仓库和配送房地产投资的房地产投资信托基金 (REIT) 主要投资目标市场为阳光地带和中西部地区 [2] - 公司通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易等方式扩展其投资组合 [2] - 公司将于 2024 年 7 月 31 日发布 2024 年第二季度财务业绩 并在当天上午 8:30 举行电话会议和网络直播讨论这些结果 [3] 会议信息 - 电话会议可通过拨打 (888) 660-6082 或 (929) 201-6604 (国际) 参加 会议 ID 为 1576583 [2] - 网络直播可通过访问 https://events.q4inc.com/attendee/851567747 或 https://ir.lxp.com/events-and-presentations/events/default.aspx 观看 [2][5] - 电话会议的重播将提供至 2024 年 10 月 29 日 网络直播将提供一年 [3] 联系方式 - 投资者或媒体可联系 LXP Industrial Trust 的投资者关系高级副总裁 Heather Gentry 电话 (212) 692-7200 邮箱 hgentry@lxp.com [3]

公司概况 - LXP Industrial Trust 是一家专注于 A 类仓库和配送房地产投资的房地产投资信托基金（REIT） 主要目标市场为阳光地带和中西部地区 [1][4] - 公司通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易等方式扩展其投资组合 [1] 财务信息 - 公司将于 2024 年 7 月 31 日公布 2024 年第二季度财务业绩 [4] - 公司将在同一天上午 8:30（东部时间）举行电话会议和网络直播讨论这些结果 [4] 投资者关系 - 投资者或媒体可联系公司投资者关系高级副总裁 Heather Gentry 电话 (212) 692-7200 邮箱 hgentry@lxpcom [2] - 电话会议可通过拨打 (888) 660-6082 或 (929) 201-6604（国际）参加 会议 ID 为 1576583 [2] - 网络直播可通过访问 https://eventsq4inccom/attendee/851567747 或 https://irlxpcom/events-and-presentations/events/defaultaspx 获取链接 [2][4] - 电话重播将提供至 2024 年 10 月 29 日 网络直播将提供一年 [1][2]

公司公告 - LXP Industrial Trust宣布2024年第二季度普通股每股分红0.13美元 分红将于2024年7月15日左右支付 登记日为2024年6月28日 [1] - LXP Industrial Trust宣布2024年第二季度C系列累积可转换优先股每股分红0.8125美元 分红将于2024年8月15日左右支付 登记日为2024年7月31日 [2] 公司概况 - LXP Industrial Trust是一家专注于美国A级单租户仓库和配送投资的房地产投资信托基金 公司通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易扩大投资组合 [4] 联系方式 - 投资者或媒体可联系LXP Industrial Trust投资者关系高级副总裁Heather Gentry 电话(212) 692-7200 邮箱hgentry@lxp.com [6]