投资策略 - 偏好房地产投资信托基金发行的累积优先股 因其为优先股股东提供了相较于普通股股东的额外安全层 [1] - 投资组合应包含股息股和成长股的组合 投资期限为5至7年 [1] - 专注于欧洲小盘股领域的高质量投资机会 重点在于资本增值和股息收入以实现持续现金流 [1] 服务内容 - 提供两个模型投资组合 分别为欧洲小盘股投资组合和欧洲房地产投资信托基金投资组合 [1] - 服务包括每周更新 关于欧洲投资机会的教育内容 以及用于讨论投资组合持仓最新动态的活跃聊天室 [1]

公司行动：反向股票分割 - 公司于2025年11月10日完成对其普通股的1比5反向分割[1] - 反向分割后，公司已发行普通股数量从约2.958亿股减少至约5920万股[2] - 反向分割将按比例影响所有股东，除因支付零碎股现金外，不会改变股东的持股百分比[2] 交易与股息调整 - 自2025年11月11日市场开盘起，公司普通股将在纽约证券交易所以分割调整后的基础进行交易，交易代码仍为"LXP"，但启用新CUSIP号码529043408[3] - 先前宣布的季度股息（截至2025年12月31日记录在册的股东）经1比5反向分割调整后，每股股息从0.14美元变为0.70美元[3] 公司业务概况 - 公司是一家公开交易的房地产投资信托基金，专注于在阳光地带和中西部下游的12个目标市场进行甲级仓库和配送地产投资[5] - 公司旨在通过收购、定制建造、售后回租、开发项目等交易扩大其仓库和配送地产组合[5]

公司概况 - LXP Industrial Trust是一家专注于在美国持有和管理工业地产的房地产投资信托基金[1] - 公司的战略投资重点在于物流和配送设施，这些设施在供应链行业中至关重要[1] - 行业内的主要竞争对手包括Prologis和Duke Realty等工业房地产投资信托基金[1] 近期股价表现 - 过去30天股价实现1.54%的温和增长，显示出积极的势头[2][6] - 尽管过去10天股价出现1.70%的下跌，但整体月度趋势向好，显示出韧性和复苏潜力[2][6] 增长潜力与估值 - 股票增长潜力显著，预计涨幅为12.74%，表明当前估值偏低，存在升值空间[3][6] - 目标股价设定为10.75美元，与增长潜力及当前市场状况相符[5] 财务健康状况 - 公司财务健康状况强劲，Piotroski得分为8分，反映出包括盈利能力、杠杆水平、流动性和运营效率在内的坚实基础[4][6]

Exhibit 99.1 LXP INDUSTRIAL TRUST TRADED: NYSE: LXP 515 N FLAGLER DR, SUITE 408 WEST PALM BEACH, FL 33401 FOR IMMEDIATE RELEASE LXP INDUSTRIAL TRUST REPORTS THIRD QUARTER 2025 RESULTS Board Authorizes 3.7% Dividend Increase West Palm Beach, Fla. - October 30, 2025 - LXP Industrial Trust ("LXP") (NYSE: LXP), a real estate investment trust focused on Class A warehouse and distribution real estate investments, today announced results for the quarter ended September 30, 2025. Third Quarter 2025 Highlights Subse ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第三季度归属于普通股股东的净利润增加2990万美元，主要驱动因素包括房地产销售利得增加3510万美元[141] - 2025年第三季度租金收入增加130万美元，主要因物业投入运营、收购和租赁带来500万美元增长，但被物业销售和空置导致的370万美元减少部分抵消[139] - 2025年前九个月租金收入增加590万美元，主要因物业投入运营、收购和租赁带来1610万美元增长，但被物业销售和空置导致的1020万美元减少部分抵消[143] - 2025年前九个月房地产销售利得增加8270万美元，主要与处置七处物业的更高利得以及200万美元的房地产保险回收有关[148] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为3461.6万美元，而2024年同期为468.9万美元，增幅显著[160] - 2025年第三季度调整后公司运营资金为4668.1万美元，与2024年同期的4670.7万美元基本持平[160] - 2025年第三季度每普通股基本和稀释后运营资金均为0.15美元和0.16美元，与2024年同期水平相当[160] 成本和费用（同比环比） - 2025年第三季度一般及行政费用减少170万美元，主要原因是2024年第三季度完成投资组合转型后产生的遣散费[140] - 2025年前九个月折旧及摊销费用增加480万美元，主要由于物业收购和/或完工并投入运营[143] - 2025年前九个月物业运营费用增加270万美元，主要因运营中物业、收购和租赁相关费用增加220万美元，以及房地产税、维护和维修费用增加190万美元，部分被物业销售相关的140万美元减少所抵消[144] 物业投资组合运营表现 - 截至2025年9月30日，公司拥有约112处合并房地产权益，总面积约5420万平方英尺，出租率为96.8%[116] - 公司签订了一份涵盖50万平方英尺的租约延期，固定租金从延期前的每平方英尺5.35美元增至5.80美元，租户改善和租赁佣金成本为每平方英尺2.08美元[121] - 2025年第三季度同店净营业收入（NOI）为6271.7万美元，同比增长2.0%；前九个月同店NOI为1.88362亿美元，同比增长4.0%[151] - 截至2025年9月30日，历史同店平方英尺出租率为96.9%，低于2024年同期的99.0%[151] 物业收购与处置活动 - 2025年第三季度，公司出售了五处设施，总价为1.983亿美元，其中两处空置开发项目以1.746亿美元售出[118] - 2025年第三季度，公司以3000万美元收购了位于亚特兰大的一个仓库设施，面积为157,371平方英尺，加权平均租期为3.9年[119] - 截至2025年9月30日，公司合并开发项目在建工程中的房地产投资为3790万美元，预计还需投入约2910万美元以完成剩余成本[137] 现金流活动 - 2025年前九个月，经营活动产生的现金流量为1.468亿美元，2024年同期为1.42亿美元[124] - 2025年前九个月，投资活动提供的净现金为2.013亿美元，融资活动使用的净现金为2.202亿美元[125][126] - 2025年前九个月，公司以2810万美元回购了面值5%折价的信托优先证券，并向普通股和优先股股东支付股息1.232亿美元[130] 资本结构与流动性 - 截至2025年9月30日，公司有担保债务为5090万美元，而2024年12月31日为5490万美元[123] - 截至2025年9月30日，公司持有现金2.297亿美元，无抵押循环信贷额度为6亿美元[123] - 截至2025年9月30日，公司未偿还的无抵押债务总额为14.51亿美元，包括利率为SOFR + 1.10%的2.5亿美元定期贷款和多项优先票据[132] - 截至2025年9月30日，公司为约4.628亿美元的非追索权债务提供了担保[162] 债务与利率风险 - 截至2025年9月30日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金为1850万美元，占总债务的1.2%[165] - 截至2025年9月30日，公司固定利率债务本金为15亿美元，占总债务的98.8%[165] - 2025年第三季度可变利率债务加权平均利率为6.3%，若利率上升100个基点，利息支出将增加10万美元[165] - 截至2025年9月30日，公司固定利率债务的估计公允价值为14亿美元[166]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后公司FFO为每股0.16美元，总额约4700万美元 [11] - 2025年调整后公司FFO指引中点提高，范围收窄至每股0.63-0.64美元 [11] - 净负债与调整后EBITDA比率从5.8倍显著改善至5.2倍 [5][17] - 投资性房地产销售总额达2.73亿美元，稳定资产的平均现金资本化率为5.1% [6] - 同店NOI增长年初至今为4%，第三季度为2%，全年指引收窄至3%-3.5% [13][56] - 投资组合入住率从94.1%上升至96.8%，主要受成功出售交易推动 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发项目已成功租赁或出售98%，自2019年以来开发了15处设施，总计910万平方英尺，加权平均估计稳定现金收益率为7.1% [6] - 两个开发物业销售和去年底完成的租赁土地销售产生了9100万美元的收益，较成本1.7亿美元高出54% [6] - 60万平方英尺的再开发项目（奥兰多35万平方英尺，里士满25万平方英尺）进展顺利，预计2026年第一季度完工，成本收益率预计在低双位数 [17] - 平均年租金 escalator 上升至2.9% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 12个目标市场（主要位于Sun Belt和部分中西部州）占公司总资产的约85% [7] - 第三季度目标市场净吸纳量约为3300万平方英尺，占全美总净吸纳量约4500万平方英尺的大部分 [7] - 达拉斯、休斯顿、菲尼克斯和印第安纳波利斯表现突出，每个市场净吸纳量在400-800万平方英尺之间 [8] - 亚特兰大、格林维尔、斯帕坦堡、哥伦布和中佛罗里达每个市场净吸纳量均超过200万平方英尺 [8] - 美国空置率相对稳定在7%左右，12个目标市场的建筑管道约为8800万平方英尺，较2022年峰值约3.3亿平方英尺下降近73% [8][9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于12个目标市场投资战略，并继续增加在这些市场的曝光度 [7] - 出售空置开发项目加速并降低了几个最关键运营目标的风险，实现了更高的入住率、更低的杠杆率和收益增长 [9] - 投资销售市场保持健康，公司目前正在非目标市场销售约1.15亿美元的资产，用于机会性再投资 [7] - 制造业相关需求成为目标市场需求的重要贡献者，反映了地理足迹内的重要回流投资 [8] - 公司受益于"向质量看齐"的趋势，其投资组合是工业REIT领域最新的，且专注于大宗物流 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场基本面在第三季度有所改善，12个目标市场表现优于整体市场 [7] - 租户情绪似乎正在改善，活动增加，但决策时间线仍然延长 [15] - 建筑开工量仍低于历史水平 [9] - 公司处于有利地位，拥有高质量、年轻的投资组合，主要位于表现优异的市场的A类资产，租金增长稳定，租户信用高于平均水平，投资级资产负债表，适度派息率，以及可用于增值增长机会的土地储备 [10] 其他重要信息 - 董事会批准年度股息每股增加0.02美元至年化0.56美元（分拆前基础），增幅3.7%，将于2026年第一季度支付 [9] - 董事会批准1拆5的反向股票分割，预计于2025年11月10日生效，11月11日开始按分拆后基础交易 [18] - 季度末资产负债表上有2.3亿美元现金，债券要约收购后约8000万美元 [17] - 基于经纪人估计，相对于2025年到期租金，现行租金比市场低17% [15] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于未来资本部署和增长重点的决策 [21] - 回答: 公司更侧重于内部增长，包括合同租金上涨、低廉的租金和可能的入住率增长 [21] 外部增长仍将侧重于定制建造，如果租户需求保持强劲，土地储备中可能进行适度的投机开发，但规模相对较小 [22] 收购不是重点，除非有物业销售需要管理税收收益，可能会像亚特兰大资产那样进行购买 [22] 问题: 关于非目标市场资产（占收入15%）的处理计划 [25] - 回答: 公司一直在出售这些市场的资产以创造流动性进行再部署，将其视为其他倡议的流动性来源，承诺通过流程实现最大价值，可能通过续租支持最佳销售结果，计划缓慢而稳定地处理 [25] 问题: 关于正在销售的1.15亿美元非目标市场资产的细节和时间线 [27] - 回答: 涉及四栋建筑，目前未 under contract，但有可能在今年12月完成交易，资本化率可能在低六位数范围，略高于年初交易，整体计划资本化率可能在5.5%至5.75%范围，认为是良好结果 [27] 问题: 关于2026年到期租金的预期市场标记和同店NOI增长考虑因素 [28][32] - 回答: 预计2026年剩余到期租金的市场标记约为20%，较上一季度略有上升 [30] 合同租金 escalator 接近3%，平均2.9% [32] 2026年到期租金约10%，后续事件后约为8.5%，已处理2026年总到期租金的27% [32] 100万平方英尺的格林维尔物业的收入将从2026年开始计入同店池，对2025年指标无影响 [32] 问题: 关于2026年预期保留率和2025年趋势 [33] - 回答: 2026年预期保留率约为80%，回归历史常态，大部分到期租金在下半年，已处理达拉斯和克利夫兰的大型到期租金 [33] 2025年有部分3PL曝光和空置，正在处理约100万平方英尺的第二代租赁，市场标记机会略高于30% [35] 问题: 关于开发项目销售讨论的时间线和与租赁讨论的比较 [37][39] - 回答: 收到未经请求的报价，访问协议可追溯至5月，从5月到收盘花了很长时间，但已进行了相当长的时间 [39] 问题: 关于投资组合中固定续租选项的比例及其对租金上涨的影响 [41][44] - 回答: 约15%的投资组合有固定续租选项，近期一些大型到期租金拉低了市场标记，数字已包含固定利率续租，如果有机会，有时可以围绕这些选项进行谈判 [44] 问题: 关于第三季度同店结果的具体驱动因素 [45] - 回答: Q2和Q3之间的差异是Q2末和Q3期间租户搬离的影响，结果的正向影响包括合同租金上涨和续租/新租赁结果约4.75%，较低入住率的拖累约为2.7% [45] 如果格林维尔资产在池中，将对Q3产生1.8%的正面影响，结果将是3.8%而非2% [45] 问题: 关于全年同店NOI指引高端下调的原因，是否与坏账有关 [53][55][56] - 回答: 指引范围从3%-4%收窄至3%-3.5%，反映了自上次电话会议以来时间的推移，高端需要大量近期需求的租赁前景转化，但转化需要更多时间 [56] 确认本季度或年初至今没有坏账，所有租金均已收取 [61] 问题: 关于季末后110万平方英尺租赁的细分（续租与新租） [63][65][68] - 回答: 包括两笔续租和一笔新租（印第安纳波利斯38万平方英尺） [68] 问题: 关于菲尼克斯土地在数据中心/AI热潮中的最新想法和货币化机会 [73][75][77] - 回答: 对菲尼克斯的数据中心机会非常感兴趣，限制因素是电力和获取电力，将继续探索为场地供电的机会，同时市场基本面对传统仓库分销正在显著改善 [73][75][77] 问题: 关于两个大型日产到期租金（2027年第一季度）的固定续租选项和百分比 [77][78] - 回答: 有固定利率续租选项，百分比为1.5% [78]

业绩总结 - LXP工业信托的总资产为48亿美元，拥有112个物业，100%为工业房地产[7] - 第三季度，LXP的稳定投资组合入住率提高至96.8%[12] - 同店净营业收入（NOI）年初至今增长4%，季度增长2%[12] - 2025年第三季度的调整后公司每股基金运营收益（FFO）为0.16美元[12] - LXP在2025年第三季度的年化净营业收入为2.76亿美元[12] - LXP的年化现金基础租金（ABR）为6,779,221平方英尺[115] 用户数据 - LXP的投资级租户占比约48%[9] - 预计到2030年，约64%的投资组合租约到期，当前租金市场价值提升约17%[15] - LXP的12个目标市场的人口和非农就业增长分别是全国平均水平的2.3倍和1.7倍[47] 新产品和新技术研发 - LXP自2019年以来开发的15个设施总面积为910万平方英尺，出租或出售率达到98%[68] - LXP的开发项目总面积为2,138,640平方英尺，预计在2024年和2025年完成[116] - LXP的土地项目总面积为445英亩，包含多个开发项目[119] 市场扩张和并购 - 2025年8月，LXP的12个目标市场宣布的制造投资总额达到2800亿美元，较2024年的1500亿美元显著增加[52][53] - LXP的12个目标市场中，预计将创造超过100,000个工作岗位，涉及90多个大型项目（投资超过1亿美元）[53] 财务状况 - LXP的净债务与调整后EBITDA比率降至5.2倍，较之前的5.8倍有所改善[77] - LXP的总市场资本化为427.49亿美元，其中股本占65.9%[84][86] - LXP通过现金招标回购了1.4亿美元的6.75%到期高级票据，预计在2028年到期[12] 未来展望 - 预计到2030年，LXP的租赁到期率为64%，当前的市场价值提升约为17%[64] - 2025年签署的租赁合同平均年租金增长率为3.3%[67] - LXP计划到2030年实现运营净零排放，40%的投资组合将获得绿色建筑认证[93][100]

核心业绩表现 - 2025年第三季度每股运营资金为0.16美元，与市场预期一致，与去年同期持平[1] - 2025年第三季度营收为8690万美元，低于市场预期1.83%，但高于去年同期的8557万美元[2] - 公司在过去四个季度中，有两次营收超过市场预期，但未能超过每股运营资金预期[1][2] 股价表现与市场比较 - 年初至今股价上涨约17.2%，与标普500指数涨幅一致[3] - 公司股票目前的Zacks评级为3级，预计近期表现将与市场同步[6] 未来业绩预期 - 市场对下一季度的共识预期为每股运营资金0.16美元，营收8881万美元[7] - 对本财年的共识预期为每股运营资金0.63美元，营收3.5391亿美元[7] - 业绩公布前，市场对公司的预期修订趋势好坏参半[6] 行业比较与前景 - 公司所属的住宅类房地产投资信托行业，在Zacks行业排名中处于后42%的位置[8] - 同行业公司UMH Properties预计将于11月3日公布业绩，预期每股收益0.25美元，同比增长4.2%[9] - UMH Properties预期营收为6890万美元，较去年同期增长13.6%[10]

核心财务业绩 - 2025年第三季度总收入为8690万美元，较2024年同期的8560万美元有所增长[5] - 归属于普通股股东的净利润为3460万美元，摊薄后每股收益为0.12美元，显著高于2024年同期的470万美元（每股0.02美元）[6] - 调整后公司运营资金为4670万美元，摊薄后每股为0.16美元，与2024年同期持平[7] - 年初至今同店净营业收入增长4.0%，第三季度增长2.0%[8] 资产组合与运营指标 - 稳定资产组合的出租率提升至96.8%[8] - 年初至今完成180万平方英尺的租约续签，基础租金和现金基础租金分别增长30.8%和30.1%[8] - 第三季度完成51万平方英尺的租约延期，基础租金和现金基础租金分别增长14.6%和8.3%[8] - 季末后完成110万平方英尺的新签和续租租约，现金基础租金增长27.7%（不包括一项固定利率续约）[21] 重大交易活动 - 以1.75亿美元的总价出售了两个总计213.86万平方英尺的空置开发项目，较资产账面总值溢价20%[4][13] - 交易产生约1.51亿美元的净收益，并使净负债与调整后EBITDA的比率降至5.2倍[4][13][22] - 以3000万美元收购了一个位于亚特兰大的仓库设施，面积为15.74万平方英尺，收购时已全部租出[12] - 2025年年初至今的资产处置总额为2.729亿美元[15] 资产负债表与资本活动 - 季度末总合并债务为15亿美元，加权平均到期期限为4.7年，加权平均利率为3.9%[22] - 现金及现金等价物为2.297亿美元[22] - 季末后使用第三季度开发项目出售所得收益，通过现金要约收购偿还了1.4亿美元2028年到期的6.75%优先票据[22] - 董事会批准于2025年11月10日进行1比5的普通股反向拆股[23][24] 股息信息 - 宣布2025年第四季度普通股季度股息为每股0.14美元（拆股前），较上一季度增长3.7%[9] - 此次增加相当于年度化每股增加0.02美元，年度化股息为每股0.56美元[9] - 同时宣布了C系列累积可转换优先股的季度现金股息[10] 2025年业绩指引 - 预计2025年全年归属于普通股股东的净利润在每股0.25美元至0.26美元之间（拆股前）[27] - 收紧2025年全年调整后公司运营资金指引至每股0.63美元至0.64美元（拆股前）[27] 开发与再开发项目 - 有两个再开发项目正在进行中，分别位于奥兰多和里士满，总面积60.33万平方英尺，预计于2026年第一季度完工[17] - 持有用于工业开发的土地总计445英亩（合并项目）和69英亩（非合并项目）[18][20]

作者背景 - 作者Albert Anthony为克罗地亚裔美国商业作家 在投资者平台Seeking Alpha拥有超过1000名粉丝 并为Investing com等平台撰稿 [1] - 作者拥有非传统金融背景 曾在美国数家财富500强公司担任IT行业分析师 并于2021年在金融公司嘉信理财的技术支持团队工作 [1] - 作者创立并100%远程管理自己的股票研究公司Albert Anthony & Company [1] - 作者毕业于德鲁大学 目前正在温哥华企业金融学院的资本市场与证券分析师认证项目中学习 [1] 专业领域与活动 - 作者专注于公开交易公司 不涉及非上市公司 小盘股或初创公司CEO [1] - 作者曾参与克罗地亚数十场商业与创新会议 贸易展览和小组讨论 [1] - 作者计划于2025年在亚马逊出版名为《房地产投资信托基金：基本面分析》的书籍 [1] - 作者正在发展YouTube频道Albert Anthony 将讨论房地产投资信托基金话题 [1]