投资亮点 - 拥有主要位于关键物流市场的单租户仓库/配送资产优质大型投资组合，受益于行业顺风，需求、入住率和租金增长强劲[4] - 自2016年以来在工业地产投资约40亿美元，2022年第一季度收购约7200万美元仓库/配送资产，加权平均GAAP和现金稳定资本化率分别为4.9%和4.5%[35][5] 运营策略 - 执行多渠道工业增长战略，专注单租户、位置优越的A级仓库/配送资产，加速处置非核心资产[18][6] - 积极进行资产管理，本季度租赁230万平方英尺，稳定投资组合出租率达99.4%，新/续租约工业基础租金和现金基础租金分别增长27.7%和18.1%，平均年租金增长率为3.3%[7] 财务状况 - 杠杆率为净债务与调整后EBITDA的6.3倍，预计稳定开发投资组合时杠杆率维持在6 - 7倍，主要为固定利率长期债务，加权平均利率2.85%，加权平均期限7.3年[8] - 发行约360万股，获得约3850万美元净收益，季度末后以平均每股13.41美元回购约124万股普通股[9] 发展前景 - 仓库/配送投资组合亮点突出，111处物业，总面积5350万平方英尺，稳定投资组合出租率99.8%，加权平均租约期限6.8年，投资级租户占比59%[22] - 开发项目管道强劲，多个项目预计2022 - 2023年完工，预计稳定现金收益率约5%[42][54][59][63][69][73][77] 企业责任 - 拥有排名靠前的ESG + R平台，2021 - 2022年取得多项成果，如在美国首次GRESB评估中获工业上市公司第一名[95][96] - 制定环境目标，计划10年内减少25%的温室气体排放和能源消耗、15%的水消耗，实现40%的转移率[101]

公司房地产资产现状 - 截至2022年3月31日，公司拥有约123处房地产权益，分布于23个州，总面积约5560万平方英尺，出租率约98.9%[123] 公司资产组合结构变化 - 2015年12月31日至2022年3月31日，公司资产组合从约16%的仓库/配送资产转变为约98%的仓库/配送资产[124] 公司租赁业务数据 - 2022年第一季度，公司新签和续租面积达230万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺5.68美元，续租前为每平方英尺5.04美元[127] 公司资产收购情况 - 2022年第一季度，公司收购仓库/配送资产，初始资本化成本达7200万美元，面积77.682万平方英尺[128] 公司股权结算情况 - 2022年第一季度，公司结算360万股普通股，净收益3850万美元[129] 公司在建项目情况 - 截至2022年3月31日，公司有5个在建开发项目，预计总成本4.664亿美元，剩余资金投入约2.438亿美元[130] - 2022年和2023年，公司预计分别为在建项目承担2.299亿美元和1390万美元成本[155] 公司资产处置情况 - 2022年第一季度，公司处置一块土地，售价30万美元；合资企业处置两处房产，总售价1.685亿美元，偿还1.09亿美元债务，公司获1150万美元收益[131] 公司现金流情况 - 2022年第一季度，公司经营活动现金流为4210万美元，2021年同期为5740万美元[141] - 2022年第一季度，公司投资活动净现金使用量为1.525亿美元，2021年同期为2490万美元[142] - 2022年第一季度，公司融资活动净现金使用量为3140万美元，2021年同期为4170万美元[143] 公司远期销售合同结算情况 - 2021年5月公司签订1600万股普通股的远期销售合同，公开发行价为每股12.11美元，截至2022年3月31日，合同总结算价为1.853亿美元[147] 公司股息支付情况 - 2022年和2021年第一季度，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为3680万美元和3350万美元[148] - 2022年第一季度，公司宣布的普通股季度股息为每股0.12美元，高于2021年同期的每股0.1075美元[149] 公司运营合伙企业权益单位情况 - 截至2022年3月31日，公司运营合伙企业有76.9万个有限合伙人权益单位（OP单位），估计公允价值为1360万美元[150] 公司高级票据情况 - 截至2022年3月31日，公司有9.98932亿美元高级票据未偿还，利率在2.375% - 4.40%之间[151] 公司信贷额度和定期贷款情况 - 截至2022年3月31日，公司6亿美元循环信贷额度和3亿美元定期贷款未偿还，利率分别为LIBOR + 0.90%和LIBOR + 1.00%[152] 公司净收入情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少3040万美元[156] 公司同店业务情况 - 2022年第一季度同店净营业收入为5299.7万美元，较2021年同期增长2.5%，2022年和2021年3月31日同店出租面积占比分别为99.4%和98.4%[163] 公司基本资金运营情况 - 2022年第一季度，可供普通股股东和单位持有人的基本资金运营为4520.8万美元，低于2021年同期的6201.2万美元[169] 公司债务担保情况 - 截至2022年3月31日，公司为非合并实体6.667亿美元的无追索权债务提供担保[171] 公司债务结构情况 - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金均为1.291亿美元，分别占总债务的8.6%和9.6%[174] - 2022年和2021年第一季度，可变利率债务的加权平均利率为1.9%，若加权平均利率提高100个基点，每季度利息费用将增加30万美元[174] - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占总债务的91.4%和90.4%[174] 公司固定利率债务公允价值情况 - 截至2022年3月31日，公司估计固定利率债务的公允价值为13亿美元[175] 公司利率互换协议情况 - 截至2022年3月31日，公司有四份利率互换协议[176]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收约8000万美元，物业运营费用约1500万美元，其中85%可由租户报销 [39] - 第一季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.16美元，总计约4800万美元 [39] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍，无抵押NOI约占总NOI的93%，现金为4900万美元，无担保循环信贷额度下可用借款能力为5.2亿美元 [42] - 第一季度末综合债务约为15亿美元，超91%为固定利率，加权平均利率为2.85%，加权平均到期期限为7.3年 [43] - 2022年调整后公司FFO指引仍为每股摊薄普通股0.64 - 0.68美元，预计2022年为盈利低谷年，2023年财务表现将改善 [45][47] 各条业务线数据和关键指标变化 仓库/配送业务 - 第一季度仓库/配送组合租赁面积超230万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别平均提高28%和18%，成功协商平均年增长率为3.3% [14] - 仓库/配送组合的加权平均租赁期限为6.8年，2024 - 2027年将迎来租赁续约高峰期，届时45%的ABR将到期 [16] - 目前仓库/配送租赁比市场水平低约16%，到2027年按市值计价机会预计平均增长至约42% [15] 投资业务 - 第一季度收购约7200万美元的工业资产，并为正在进行的开发项目提供6900万美元资金 [17] 租赁业务 - 第一季度末稳定投资组合入住率为99.4%，租赁面积为230万平方英尺 [31] - 2022年工业租赁续约租金比最初预测的32%高出39% [32] - 预计2023年到期租金将增长约49% [37] 办公室业务 - 截至2022年3月31日，几乎所有办公室组合都待售，这些物业总市值估计在1.15 - 1.5亿美元之间，预计2022年NOI约为1160万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，目标市场的市场租金同比平均增长约15% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过收购部分稳定资产、在目标市场开发高质量仓库配送资产以及利用提高租金的机会来提升投资组合，专注于为股东创造最大价值，并对所有机会持开放态度 [24] - 战略审查过程因金融市场波动和借款成本上升而暂停，但董事会和管理层仍对所有机会持开放态度，预计在2024 - 2027年执行开发计划时将有内在价值创造机会 [11][12] - 公司认为长期租赁的资产在当前市场环境下，其资本回报率需要提高以反映租赁负担；短期租赁市场，由于市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金融市场因通胀预测变化和利率上升而变得不稳定，借款成本大幅增加，对公司私有市场投资组合的近期兴趣产生了不成比例的影响 [10] - 预计随着开发项目上线和租赁按市值计价机会的增加，2023年财务表现将得到改善 [47] - 市场租金持续上涨，尽管有新供应上线，但市场仍受供应限制 [79] 其他重要信息 - 第一季度发行365万股普通股，净收益3850万美元，截至2022年3月31日，有1.853亿美元或1600万股普通股的未结算远期普通股合同，均将于今年5月到期 [44] - 预计2022年开发活动资本约为4亿美元，部分用于尚未启动的项目，2022年G&A预计在3500 - 3700万美元之间，该指引范围不包括咨询或战略替代成本 [46] - 季度末后出售约5500万美元资产，包括一处780万美元的办公楼和路易斯安那州什里夫波特的两处工业物业，除帕洛阿尔托办公楼外，其余办公楼资产均待售 [19] - 4月8日暂停战略审查后，开始根据现有回购授权回购股票，已回购约120万股，平均价格为每股13.41美元，现有回购授权下还有770万股剩余，将根据市场情况继续回购 [20][21] - 4月任命Arun Gupta为独立董事，将继续进行董事会更新，预计2022年底前再任命一名候选人 [22] - 执行副总裁Lara Johnson本月底辞职，公司将从内部填补其职位 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 请说明2022年资金来源与用途、目标杠杆以及是否有额外股票回购空间 - 资金来源包括约1.85亿美元的远期股权、6亿美元的信贷额度和部分出售资产所得款项，公司目前杠杆率为6.3倍，舒适运营范围为6 - 7倍，将根据市场情况进行股票回购 [51] 问题: 今年交付但尚未租赁的项目，租赁讨论进展如何 - 每个项目都有近期RFP活动，凤凰城的两座建筑之一接近达成租赁协议，所有市场都有显著需求，对租赁这些建筑持乐观态度 [53] 问题: 债务成本上升情况下，对资本回报率的看法及承保中的变化 - 利率大幅变化后，买卖双方需寻找市场平衡，一般来说，租赁期限越长，资本回报率需越高以反映租赁负担；短期租赁市场，因市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 问题: 请说明股票回购与开发项目的资本使用优先级 - 对开发项目进展满意，会谨慎做出新承诺，关注租金和成本变化，有资金进行股票回购和支持开发项目 [59][60] 问题: 机构投资者对公司资产类型的兴趣如何，与并购市场情况的差异如何解释 - 公司投资组合租赁期限较长，有较大的按市值计价窗口，大型机构投资者因市场不确定性减少，对通胀敏感资产有兴趣，但公司资产实现价值增长需要时间 [61][62] 问题: 公司提高杠杆目标的考虑因素，以及如何看待宏观环境和利率变化 - 6 - 7倍的杠杆率在为开发项目短期借款时是正常的，公司整体贷款价值比相对较低，此前保持较低杠杆并保留信贷额度，有足够资金执行开发项目 [64] 问题: 与亚马逊的沟通情况，对其作为租户的看法，以及其在公司投资组合中的用途 - 亚马逊在2020年租赁占比较高，去年降至约5%，今年迄今为3.5%，公司与亚马逊租赁平均期限为8.5年，租金低于市场约23%；各建筑均满负荷运营，无转租讨论；五座建筑为典型仓库，一座为货车设施，从使用情况看对亚马逊网络重要 [69][70][73] 问题: 除亚马逊外，公司资产市场需求情况如何，是否有更关注的市场 - 各市场供应增加，但需求也在增长，租户群体多样；达拉斯、亚特兰大、印度市场供应较大，但需求也能跟上 [77][78] 问题: 按市值计价数据的计算方式，与上季度相比变化原因，以及是否有GAAP基础数据 - 按市值计价是将当前租金与经纪人提供的市场租金比较，并根据第三方经纪人预测的市场增长率进行调整，是现金计算方式；市场租金持续上涨，市场受供应限制；公司无GAAP基础数据 [79][84] 问题: 如何考虑未来开发项目启动与土地储备的关系，是否会购买更多土地 - 将根据机会进行评估，目前土地储备有吸引力，重点关注凤凰城、哥伦布和印第安纳波利斯市场，也会定期审查其他市场机会 [85] 问题: 凤凰城420英亩土地的潜在建筑面积 - 具体数字取决于建筑布局和是否有定制开发，若全部建设大型仓库，可支持约700万平方英尺的开发 [86] 问题: 开发过程中在获取建筑材料和许可证方面的限制，以及对供应增长的影响 - 供应增长将因供应链问题、成本上升、材料可用性和许可流程延长而放缓，这对公司开发项目和现有投资组合有利 [91][92] 问题: 郊区办公楼物业定价趋势，特别是在今年利率环境下 - 有租赁期限的资产价值可能下降，部分资产销售有挑战，高利率和疫情影响使长期租赁资产价值降低 [94] 问题: 本季度合资企业定价与预期的比较，以及出售工业资产的原因、是否已挂牌及市场兴趣 - 合资企业资产定价执行良好，从资本回报率看在低6%区间；出售工业资产是为了优化区域和市场布局，关注较长租赁期限资产的资本回报率变化 [99][100] 问题: 3.5%的租金增长率是否为当前市场水平，是否有推动与CPI挂钩的租金增长 - 目前未讨论与CPI挂钩的租金增长，各市场租金增长率不同，但多数市场超过3%，3.5%逐渐成为常态，供应受限市场正迅速升至4% [101]

投资亮点 - 拥有主要位于关键物流市场的单租户仓库/配送资产优质组合，规模大且质量高[4] - 行业顺风推动需求、入住率和租金增长，平台增长潜力大，资产负债表强，管理团队优秀，ESG计划排名靠前[4] 2021年业务执行 - 收购/完成约8.86亿美元仓库/配送资产，加权平均GAAP和现金估计稳定资本化率分别为4.9%和4.6%，投资1.115亿美元用于在建开发项目，土地储备达577英亩[5] - 处置约8.24亿美元资产，加权平均GAAP和现金资本化率分别为7.5%和7.3%，成立特殊目的工业合资企业，持有20%权益[6] - 租赁850万平方英尺，稳定投资组合出租率达99.4%，工业基础和现金基础续租租金分别增长12.4%和5.8%，新工业租赁租金增长8.3%[7] 资产组合转型 - 成功将投资组合转型为专注于仓库/配送资产，2021年该类资产占比从2015年的48%提升至84%[9][11] - 资产负债表去杠杆，从2015年的6.7倍降至2021年的5.5倍，NTM AFFO倍数从2015年的9.9倍提升至2018年的12.6倍，股东总回报表现优异[13] 战略重点 - 采用多渠道工业增长战略，聚焦单租户、优质的仓库/配送资产，通过投资、租金增长和市场租金提升现金流，加速处置非核心资产[14][15] 仓库/配送组合 - 拥有109处物业，总面积5270万平方英尺，稳定投资组合出租率99.8%，加权平均租赁期限6.9年，投资级租户占比58.9%，净营业收入1.909亿美元[20] 租金与投资 - 仓库/配送租金有显著的按市值计价机会，2016年以来工业房地产投资达37亿美元，2021年收购和开发活动活跃[28][31] 开发项目 - 有多个在建和计划开发项目，预计2022 - 2023年陆续完工，预计稳定现金收益率约为5%[34][48][52][57][62][66] 资本结构与负债 - 资本结构灵活，普通股权益占比72.8%，总债务/权益为59.099亿美元，债务加权平均利率2.8%，期限7.5年[71][73][76] 管理团队与企业责任 - 董事会和执行团队经验丰富，具备创造价值的能力[83][87] - 拥有一流的ESG+R平台，2021年取得多项成果，包括发布目标、获GRESB评估首位等[88][89] 非GAAP指标 - 报告中使用了FFO、调整后公司FFO、GAAP和现金收益率/资本化率等非GAAP指标，并对其进行定义和说明[98][99][102]

债务情况 - 截至2021年和2020年12月31日，公司综合可变利率债务本金为1.291亿美元，分别占综合债务本金的8.5%和9.5%，2021年和2020年加权平均利率分别为1.7%和2.4%，若加权平均利率提高100个基点，2021年和2020年利息费用将分别增加170万美元和180万美元[325] - 截至2021年和2020年12月31日，公司综合固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占综合债务本金的91.5%和90.5%[325] - 截至2021年12月31日，公司估计固定利率债务的公允价值为14亿美元[326] - 2021年末和2020年末，公司债务账面价值分别为1,497,064美元和1,341,242美元，公允价值分别为1,491,868美元和1,368,151美元[434] - 2021年末和2020年末，公司抵押贷款和应付票据分别为84,429美元和138,412美元，未摊销债务发行成本分别为 - 1,337美元和 - 1,883美元[444] - 2021年末和2020年末，抵押贷款和应付票据利率分别为3.5% - 4.3%和3.5% - 6.3%，加权平均利率分别约为4.0%和4.5%[445] - 2021年7月12日，LCIF以11,610美元抵押贷款为两处房产设押，后由运营合伙企业有限合伙人承担[446] - 截至2021年12月31日，公司高级票据未偿还本金总额为998,932,000美元，2020年为787,688,000美元；未摊销债务折扣为3,655,000美元，2020年为3,491,000美元；未摊销债务发行成本为7,346,000美元，2020年为4,922,000美元[449] - 2021年8月，公司发行4亿美元2.375%的2031年到期高级票据，发行价格为面值的99.758%，初始折扣96.8万美元；赎回1.88756亿美元2023年到期4.25%高级票据，产生1294.8万美元债务清偿损失[451] - 2020年8月，公司发行4亿美元2.70%的2030年到期高级票据，发行价格为面值的99.233%，初始折扣306.8万美元；回购6124.4万美元2023年到期高级票据和5106.8万美元2024年到期4.40%高级票据，产生1011.9万美元债务清偿损失[452] - 截至2021年12月31日，信托优先证券未偿还本金为1.2912亿美元，未摊销债务发行成本为152.5万美元；2020年未摊销债务发行成本为162.5万美元；2021年12月31日利率为1.832%[453] - 未来五年及以后债务工具的预定本金还款：2024年为1.98932亿美元，之后为9.2912亿美元，总计11.28052亿美元；未摊销债务折扣为365.5万美元，未摊销债务发行成本为887.1万美元，净额为11.15526亿美元[456] 利率互换协议情况 - 截至2021年12月31日，公司合并投资组合中有四份利率互换协议，均于2025年1月到期[327] - 公司按FASB ASC Topic 815核算利率互换协议，按公允价值计入资产或负债[399] - 2019年7月，公司签订四份利率互换协议，对3亿美元以LIBOR为指数的可变利率无担保定期贷款进行现金流套期；预计未来12个月若互换协议仍有效，将有384.8万美元重新分类为利息费用增加项[460] - 截至2021年12月31日，利率互换负债公允价值为 - 625.8万美元，2020年为 - 1796.3万美元；2021年利率互换在OCI中确认收益675.5万美元，2020年损失1942.2万美元；2021年从累计OCI转入收益495万美元，2020年为338.7万美元[463] - 2021年和2020年合并运营报表中包含现金流套期影响的总利息费用分别为4670.8万美元和5520.1万美元[464] 房地产资产情况 - 截至2021年12月31日，公司房地产资产总额为35亿美元，2021年全年房地产资产减值费用为550万美元[339] - 公司对房地产资产进行减值评估，需判断是否存在减值迹象，若账面价值超过未折现现金流量，需确定资产公允价值，若账面价值超过公允价值则认定资产减值[337] - 2021年公司收购房地产（包括无形资产）支出758371千美元[370] - 截至2021年12月31日，公司在23个州的约121处合并物业中拥有股权[372] - 2021年公司收购七个与开发商的合资企业权益，所有权权益在80% - 95.5%之间[376] - 公司一般按长达40年的期限对房地产资产进行折旧[388] - 2021年和2020年房地产成本分别为4,190,706千美元和3,999,763千美元，净值分别为3,534,966千美元和3,115,298千美元[415] - 2021年和2020年房地产无形资产累计摊销分别为151,041千美元和199,997千美元，未来五年预计摊销分别为33,710千美元、32,501千美元、26,638千美元、22,709千美元、19,701千美元[415] - 2021年和2020年低于市场租赁净累计增值分别为14,401千美元和16,531千美元，未来五年预计增值分别为1,955千美元、1,955千美元、1,955千美元、1,865千美元、1,663千美元[416] - 2021年公司收购成本总计885,617美元，其中土地成本80,230美元，建筑及改良成本765,108美元，租赁无形资产价值40,264美元，高于（低于）市场租赁无形资产价值15美元[419] - 2020年公司收购成本总计611,800美元，其中土地成本50,822美元，建筑及改良成本513,210美元，租赁无形资产价值47,768美元[422] - 2021年无形资产加权平均寿命为7.3年，2020年为8.7年[419][422] - 截至2021年12月31日，公司五项合并开发安排的总投资为161,165美元，其中包括2021年资本化利息1,114美元[422][424] - 2021年12月，公司分别收购两家新成立合资企业Lex Reems & Olive, LLC 95.5%和Hancock 14 RRL, LLC 80%的所有权权益，投资额分别为100,875美元和3,285美元[425] - 2021、2020和2019年公司处置物业的总处置价格分别为823,966美元、432,843美元和504,118美元，销售收益分别为367,274美元、139,039美元和250,889美元[426] - 2021年处置的物业中包含三个非工业物业，处置价格为35,369美元，通过赎回1,598,906个运营单位、第三方承担11,610美元抵押贷款和1,497美元卖方融资完成，卖方融资应收票据年利率6.0%，2025年8月1日到期，截至2021年12月31日余额为1,489美元[427] - 2020年处置的物业中有三个被转让给贷款人以抵消抵押贷款，产生净债务清偿收益34,450美元[428] - 2021、2020和2019年公司确认与出售物业相关的净债务清偿费用分别为229美元、2,879美元和4,415美元[428] - 2021年公司还以371美元购买了位于俄亥俄州希伯伦的一块土地[419] - 2021年末和2020年末，公司分别有8处和2处待售房产，2021年末待售房产资产为82,586美元，负债为3,468美元；2020年末资产为16,530美元，负债为790美元[429] - 2021年、2020年和2019年，公司房地产物业的累计减值费用分别为5,541美元、14,460美元和5,329美元[430] - 2021年末，减值房地产资产公允价值为12,735美元，采用8.0% - 10.0%的折现率和7.5% - 8.0%的剩余资本化率；2020年末，减值房地产资产公允价值为21,141美元[431][432] 审计相关情况 - 审计师认为公司财务报表在所有重大方面公允反映了公司截至2021年和2020年12月31日的财务状况，以及2019 - 2021年各年的经营成果和现金流量[332] - 审计师认为公司截至2021年12月31日在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[345] - 审计师评估管理层对资产持有期的估计以及未折现现金流和公允价值模型中使用的假设，包括评估估值方法、重大假设和计算的数学准确性等[341] - 审计师测试了管理层对房地产资产减值评估的控制有效性，评估了公司对估计持有期的评估以及对有减值迹象资产的未来未折现现金流和公允价值的确定[343] 财务关键指标变化 - 2021年总资产为40.06亿美元，较2020年的34.93亿美元增长14.6%[353] - 2021年总负债为16.82亿美元，较2020年的15.02亿美元增长12%[353] - 2021年总股东权益为22.91亿美元，较2020年的19.71亿美元增长16.2%[353] - 2021年总毛收入为3.44亿美元，较2020年的3.30亿美元增长4.1%[355] - 2021年净收入为3.85亿美元，较2020年的1.86亿美元增长106.9%[355] - 2021年归属于普通股股东的净收入为3.76亿美元，较2020年的1.77亿美元增长111.3%[355] - 2021年普通股股东基本每股净收入为1.35美元，2020年为0.66美元[355] - 2021年综合收入为3.97亿美元，较2020年的1.70亿美元增长133.3%[358] - 2018 - 2021年净利润分别为285293千美元、186391千美元、385091千美元[367][364][370] - 2018 - 2021年经营活动净现金流量分别为192184千美元、201835千美元、220346千美元[370] - 2018 - 2021年投资活动净现金流量分别为 - 186965千美元、 - 494350千美元、 - 337762千美元[370] - 2018 - 2021年融资活动净现金流量分别为 - 53156千美元、342626千美元、129102千美元[370] - 2018 - 2021年现金及现金等价物和受限现金期末余额分别为129310千美元、179421千美元、191027千美元[370] - 2019 - 2021年归属于普通股股东的净利润分别为273,225千美元、176,788千美元、375,848千美元，基本每股收益分别为1.15美元、0.66美元、1.35美元[412] - 2019 - 2021年摊薄后归属于普通股股东的净利润分别为273,225千美元、176,788千美元、383,810千美元，摊薄每股收益分别为1.15美元、0.66美元、1.34美元[414] 股权及权益变动情况 - 2021年发行房地产合伙权益增加2.19亿美元，赎回非控股OP单位减少2.23亿美元[361] - 2021年发行普通股及递延补偿摊销增加7.39亿美元，回购普通股减少6134万美元[361] - 截至2019年12月31日，公司普通股数量为254770719股[364] - 截至2020年12月31日，公司普通股数量为277152450股[364] - 2019年公司发放股息/分配金额为109264千美元，2020年为123258千美元[367][364] - 2021年和2020年通过ATM计划发行普通股分别为1052800股和5950882股，净收益分别为13532000美元和60977000美元[487] - 2021年公司结算4990717股先前远期出售的普通股，获得净收益53567000美元[487] - 截至2021年12月31日，有3649023股普通股远期销售合同未结算，结算总价为38544000美元[488] - 2021年公司修订ATM计划，可出售最高350000000美元普通股，截至年底剩余294985000美元额度[489] - 2021年公司签订16000000股普通股的远期销售合同，截至年底结算总价为187528000美元[490] - 2021、2020和2019年公司分别向员工和受托人发行949573股、756380股和896807股普通股[492] - 2021年和2020年净收入归属于股东及非控股权益转移的金额分别为384041000美元和1849160

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.18美元，全年调整后公司FFO达到每股摊薄普通股0.78美元，处于指引高端 [8] - 第四季度公司营收约8600万美元，物业运营费用约1400万美元，其中83%可由租户报销，季度G&A为1080万美元，2021年G&A为3550万美元，在先前宣布的范围内 [37] - 截至2021年12月31日，净债务与调整后EBITDA之比为5.5倍，无抵押NOI约为93%，季度末现金为1.91亿美元，6亿美元无担保循环信贷额度仍可全额使用 [40] - 截至2021年12月31日，合并债务约为15亿美元，加权平均利率约为2.8%，加权平均期限为7.5年 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 第四季度新增开发项目，在哥伦布启动约110万平方英尺项目，在凤凰城和印第安纳波利斯工业市场收购490英亩可开发土地，季度内在开发项目投资4700万美元，完成46.8万平方英尺凤凰城定制项目 [11] - 第四季度收购八处仓库配送物业，总面积330万平方英尺，整体入住率86%，2021年收购量（含投入使用的开发项目）总计8.86亿美元，2021年通过处置8.24亿美元资产递延收益3.3亿美元 [12] - 第四季度租赁活动良好，稳定投资组合入住率达99.4%，工业投资组合共租赁320万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别增长12.8%和5.3% [13] - 2021年工业投资组合租赁量近840万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别增长10.9%和6.7% [15] 办公业务 - 截至2021年12月31日，几乎所有办公投资组合都待售，计划在4月1日前将七处物业推向市场，预计这些物业总市值在1.2亿至1.5亿美元之间，2022年NOI约为1160万美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场2021年市场租金平均增长约8%，预计2022年市场租金将继续强劲增长 [18] - 第四季度末，同店工业投资组合出租率为99.7%，较去年同期增加160个基点，同店工业NOI为0.9%，排除单租户空置后为2.1%，预计2022年同店工业增长在4%至5%之间 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成从多元化净租赁REIT向工业纯玩公司的转型，全资投资组合现几乎全部为仓库配送资产，未来将在强劲市场收购和开发高质量仓库配送资产，通过强大的租赁和续租能力提高租金 [10][11] - 董事会决定对公司所有战略选择进行全面审查，以实现股东价值最大化 [23] - 鉴于当前稳定资产的定价环境，公司认为开发和收购空置物业是最佳资本部署方式，但在有1031需求时会进行资本回收 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于非常有利的地位，前景良好，仓库配送投资组合优质，开发项目成果显著，有投资能力和增长潜力，市场已认可公司成就 [20][22][23] - 2022年公司业绩预计处于低谷，主要由于过去几年的业务转型、办公物业销售以及部分开发项目上线 [52] - 公司有能力实现同店NOI增长，且有望超过以往水平 [56] 其他重要信息 - 第四季度公司发布首份企业责任报告，展示在ESG项目上的进展 [18] - 12月公司宣布企业更名和品牌重塑，新品牌更符合业务性质、增长战略和对高质量仓库配送物业的关注 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于30%低于市场租金的理解以及2022年是否有一次性或重大项目影响业绩 - 30%是市场租金增长预测与每份租约内置租金增长的对比结果 [48] - 2022年公司业绩预计处于低谷，主要受办公物业销售和部分开发项目上线影响，无一次性项目影响业绩 [52] 问题2: 与激进主义相关的约200万美元费用是否应计入正常G&A运行率 - 公司目前未提供G&A指导 [54] 问题3: 考虑2023年大幅的按市值计价因素后，2024 - 2027年现金同店增长情况 - 公司有能力实现同店NOI增长，且有望超过以往水平，但具体情况需时间验证 [56] 问题4: 地缘政治因素导致利率下降，对工业资产定价和竞争的影响 - 利率上升对市场资本化率无重大不利影响，资本化率未因此上升 [57] 问题5: 本季度在格伦代尔的收购对建立土地储备的长期战略影响以及此类开发项目的回报时间 - 公司会继续考虑类似交易，目前难以预测机会出现的位置和数量，基于当前环境，开发和收购空置物业是最佳资本部署方式 [63] - 该大型项目回报时间不确定，若为投机性开发，全面建成可能需约四年，若有定制项目则会加速 [65] 问题6: 2022年租户改善和租赁佣金与2021年的比较 - 预计与去年大致相同 [66] 问题7: 战略审查过程中收购和处置的节奏 - 主要关注剩余办公投资组合的出售，计划4月1日前将所有物业推向市场，加速退出该投资组合，工业投资组合可能有少量销售，收购方面主要关注为开发管道提供资金 [71] 问题8: 关于30%租金增长的进一步解释，包括当前市场租金与现金租金对比以及未来五年市场租金增长假设与合同租金增长的比较 - 目前存在市场租金与合同租金的差异，预计到2027年市场租金增长将大幅超过合同内置租金增长 [74] 问题9: 开发项目稳定资本化率估计所假设的空置期 - 因项目而异，一般在6个月至12个月之间 [77]

业务线租赁数据 - 2021年第三季度，公司新签和续租面积达260万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺5.07美元，续租前为4.78美元，续租租户改良和租赁佣金加权平均成本为每平方英尺0.45美元，新租为2.67美元[130] 物业收购与处置数据 - 2021年第三季度，公司处置三个合并物业权益，总处置价格为3540万美元，收购五个工业物业，总成本为1.348亿美元，还对六个合并开发项目投资5710万美元[131][134] - 2021年前九个月，公司收购仓库/配送资产初始资本化成本总计4.106亿美元，处置十个物业，总处置价格为2.188亿美元[135][136] 债务偿还与发行数据 - 2021年第三季度，公司偿还循环信贷额度2.15亿美元，发行4亿美元2031年到期2.375%优先票据，回购1.888亿美元2023年到期4.25%优先票据，偿还1060万美元无追索权抵押贷款[134] - 2021年8月，公司发行了4亿美元2031年到期的高级票据，发行价格为面值的99.758%，初始折扣为100万美元[152] - 2021年第三季度，公司用2031年高级票据发行所得净收益赎回了1.888亿美元2023年高级票据，产生1290万美元债务清偿损失[153] 股权发行与结算数据 - 2021年第三季度，公司通过市价发行计划发行110万股普通股，净收益1390万美元，结算390万股先前远期出售普通股，净收益4190万美元[134] - 截至2021年9月30日，公司市价发行计划下可发行普通股总价值为3.5亿美元，剩余2.95亿美元可发行，2021年5月签订1600万股普通股远期销售合同，预计2022年5月结算，结算价格1.898亿美元[145][146] 开发项目数据 - 截至2021年9月30日，公司有六个合并开发项目在建，预计总成本4.84亿美元，公司剩余资金义务约2.915亿美元[136] 现金流数据 - 2021年前九个月经营活动现金流为1.674亿美元，2020年同期为1.525亿美元，主要因收购物业现金流和终止费收入增加，部分被物业销售和空置抵消[140] - 2021年和2020年前九个月投资活动净现金使用分别为3.441亿美元和3.706亿美元，主要用于房地产收购等[141] - 2021年和2020年前九个月融资活动净现金提供分别为1.477亿美元和3.785亿美元，主要来自发行票据、信贷额度借款等[142] 股息数据 - 2021年前九个月和2020年前九个月，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为9590万美元和8800万美元[148] - 2021年第三季度，公司宣布的普通股季度股息为每股0.1075美元，高于2020年同期的每股0.105美元[149] 运营合伙企业数据 - 截至2021年9月30日，公司运营合伙企业LCIF有80万个有限合伙人权益单位（OP单位）流通在外，估计公允价值为1180万美元[150] 净收入数据 - 2021年第三季度与2020年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少3530万美元，主要因总毛收入减少110万美元等因素[156] - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，归属于普通股股东的净收入增加4140万美元，主要因总毛收入增加1040万美元等因素[161] 同店净营业收入与租赁面积占比数据 - 2021年前九个月与2020年前九个月相比，公司同店净营业收入（NOI）从1.64797亿美元增至1.6594亿美元，增长0.7%[171] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，公司历史同店租赁面积占比分别为98.7%和99.8%[171] 运营资金（FFO）相关观点 - 公司认为运营资金（FFO）是评估权益型房地产投资信托基金（REIT）业绩的合适指标[175] 净利润与FFO数据 - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净利润分别为502.8万美元和4028.5万美元，前九个月分别为1.1547亿美元和7408.8万美元[178] - 2021年和2020年第三季度可用于普通股股东和单位持有人的基本FFO分别为3866.8万美元和6974.1万美元，前九个月分别为1.51065亿美元和1.68481亿美元[178] - 2021年和2020年第三季度可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO分别为4027.8万美元和7136万美元，前九个月分别为1.55953亿美元和1.73317亿美元[178] 债务担保数据 - 截至2021年9月30日，公司为非合并实体的3.952亿美元无追索权债务提供了担保[180] 债务利率与本金数据 - 2021年和2020年9月30日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金均为1.291亿美元，分别占总债务的8.4%和8.3%[183] - 2021年和2020年第三季度，可变利率债务的加权平均利率分别为1.4%和2.0%，若利率提高100个基点，利息费用将分别增加60万美元和40万美元[183] - 2021年和2020年前九个月，可变利率债务的加权平均利率分别为1.7%和2.5%，若利率提高100个基点，利息费用将分别增加130万美元和140万美元[183] - 2021年和2020年9月30日，公司的固定利率债务本金均为14亿美元，分别占总债务的91.6%和91.7%[183] 固定利率债务公允价值数据 - 截至2021年9月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为14亿美元[184] 利率互换协议数据 - 截至2021年9月30日，公司有四份利率互换协议[185]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后公司运营资金（FFO）约为5400万美元，即每股摊薄后0.19美元；将调整后公司FFO指引范围的低端和高端均上调至每股摊薄后0.75 - 0.78美元 [34] - 本季度收入约为8300万美元，物业运营费用略超1100万美元，其中84%可由租户报销；本季度一般及行政费用（G&A）为840万美元，预计2021年G&A在3300万 - 3600万美元之间 [35] - 季末同店投资组合出租率为98.7%，同店净营业收入（NOI）总体增长0.7%，剔除单租户空置因素后约为1.9%；工业同店NOI增长1.2%，剔除单租户空置因素后为2.5% [36] - 季末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.4倍，无抵押NOI占比为91.5%；截至9月30日，合并债务余额约为15亿美元，加权平均利率约为2.9%，加权平均期限约为八年 [37] - 季度内结算了此前远期出售的390万股普通股，季末未结算普通股合约价值2.4亿美元，对应2080万股，多数合约将于2022年5月到期 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 95%的总资产为工业资产，已基本完成向以单租户工业为主的房地产投资信托基金（REIT）的投资组合转型 [9] - 本季度租赁了260万平方英尺的空间，稳定租赁投资组合提高了110个基点至98.9%；续租和新租的基础工业租金和现金基础工业租金分别提高了6.5%和4.7%；截至9月30日的九个月内，续租和新租的基础工业租金和现金基础工业租金分别提高了10.3%和7% [12][13] - 仓库配送投资组合的平均每平方英尺租金为3.97美元，比市场水平低6% - 8%，目标市场租金在过去一年平均增长约8% [13] 开发业务 - 目前有四个投机性开发项目正在进行中，其中两个是在第三季度新增的，预计总项目成本为3.58亿美元，还需投入资金2.7亿美元 [17] 收购业务 - 第三季度收购了价值1.35亿美元的A级仓库配送产品，随后又收购了价值7600万美元的产品，目前还有大量项目正在审核中 [19] 处置业务 - 截至9月30日，销售总额达2.19亿美元，GAAP和现金资本化率分别为7.6%和7.9%；季度末后又出售了2500万美元的资产，还有两处房产已签订出售合同，价值2900万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场需求仍超过供应，空置率处于历史低位，全国租金持续上涨；公司目标市场的A级仓库配送空间受益于这些趋势 [11] - 达拉斯 - 沃思堡（DFW）和亚特兰大有大量供应正在上线，DFW有4500万平方英尺在建，亚特兰大有4000万平方英尺在建，但同时也有大量的吸纳量，DFW约为2400万平方英尺，亚特兰大约为2400万平方英尺 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 已基本完成向以单租户工业为主的REIT的投资组合转型，专注于收购和开发现代A级仓库配送设施 [9] - 执行多项增值举措，包括寻求审慎的外部增长、积极的资产管理和持续的纪律性资本配置 [9] - 投机性开发和收购非稳定物业仍是投资策略的主要重点 [18] - 计划每年增加股息，反映了对市场租金增长趋势的信心和提高未来租金的机会 [21] 行业竞争 - 工业房地产行业基本面健康，租赁需求强劲，租金增长，公司凭借优质资产在行业中具有优势 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业务各方面表现强劲，投资组合受益于工业行业的健康基本面，目前是拥有优质工业房地产资产的好时机 [8][10] - 市场租金增长前景良好，公司在租金增长方面处于有利地位，2024 - 2027年大量租约到期时将是公司的转型期 [58] - 开发项目具有吸引力的风险回报特征，将持续为股东创造价值 [31] 其他重要信息 - 公司在2021年首次GRESB评估中获得美国工业上市公司第一名，ESG是公司持续关注的重点 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于与Land and Buildings投资者的后续沟通及战略变化 - 公司一般不具体谈论与个别股东的讨论；认为与股东的信件沟通是讲述公司故事、凸显转型价值和业务前景的好机会；公司已释放并正在创造大量股东价值，对创造股东价值的多种途径持开放态度 [43][44][46] 问题2: 工业投资组合第三季度现金同店NOI情况及未来趋势 - 披露的数据是基于现金基础的；1.2%的增长主要是由于Statesville有一处房产大部分时间空置，剔除该房产后约为2.5%；公司加权平均租约期限较长，按市值计价较慢，2024 - 2027年大量租约到期时情况将改变 [47][49][50] 问题3: 公司是否聘请了财务顾问 - 公司在业务的多个方面都有良好的建议，但对此不再发表进一步评论 [55] 问题4: 董事会推动全面流程的因素及股东对Land and Buildings提案的支持情况 - 未听说有股东支持该提案；公司有很多创造股东价值的机会，对各种选择持开放态度 [56] 问题5: 2024年租约到期窗口开启时，市场租金与当前租金的差距预期 - 如果市场租金在租约到期时比目前高20% - 25%，将是公司的转型期；市场租金在过去12个月增长了8%，预计未来12个月同样强劲；新租约的租金递增结构在改善，有租约到期时能够提高租金，公司在租金定价上有一定话语权 [58][59] 问题6: 仓库与制造和冷藏资产的按市值计价差异 - 难以精确量化，但仓库配送投资组合的情况要好得多，因此公司将增长活动重点放在该领域 [60] 问题7: 投机性开发项目租约7.2%的收益率中，给开发商的提成情况 - 开发项目是通过合资进行的，有基于内部收益率（IRR）门槛的提成机制，但出于竞争原因不披露具体细节；Fairburn项目的租约较新，提成尚未协商，提成后的收益率仍将与收购市场中稳定资产的定价有吸引力的利差 [63] 问题8: 目前监测到的供应过剩市场及与开发商合作开发新工业产品的收益率优势 - 供应过剩更多是子市场层面的问题，DFW和亚特兰大有大量供应上线，但吸纳量也很大，可能个别子市场会在短期内出现供需失衡；稳定开发项目提成后收益率与收购收益率的利差在100 - 150个基点左右 [67][68] 问题9: 与开发商合作开发的其他好处 - 公司资产负债表上的成本和间接费用较低；项目基本是现成可开工的，无需购买生地和办理产权等；在市场周期变化时具有调整业务活动的灵活性，从资本配置角度看优于直接收购 [70] 问题10: 工业投资组合租金递增率是针对整个投资组合还是部分 - 2.6%的租金递增率是针对整个工业投资组合 [74] 问题11: 从资本配置角度如何看待公司股票隐含资本化率与开发项目收益率的差异 - 开发和收购非稳定房地产是最佳的资本使用方式；公司有处置资产的收益，通过1031交换再投资以管理税务基础，这些业务能产生高于购买完全稳定房地产的收益率，且与私人市场的资产重估存在套利空间 [75] 问题12: 公司投资组合中冷藏和轻制造业资产的市场资本化率情况 - 制造业市场不够活跃，尤其是公司投资组合中加权平均租约期限相对较短的部分；整体而言，这些资产的资本化率比仓库和配送投资组合高几百个基点 [76] 问题13: 1701 Market Street办公楼的最新情况及2022年办公楼处置的时间安排和资本化率 - 第三季度已完成三笔销售，还有两笔房产已签订合同，预计今年还可能有一到两笔；希望2022年完全退出办公楼业务，1701 Market Street将是2022年的主要关注点，预计年初将全面开展营销工作，争取出售或出租该资产 [82] 问题14: 公司拥有20%股权的办公楼合资企业未来几年的发展趋势 - 该投资组合最初有21处资产，目前还剩15处；年初至今的NOI略超3700万美元；公司和合资伙伴将继续评估资产出售机会，在市场合适时出售资产 [84] 问题15: 已出售的合资企业房产的估值与投入时的比较 - 到目前为止，出售情况非常有利，公司会在市场动态有利于实现增值时出售资产 [85]

投资策略 - 采用多渠道工业增长策略，专注工业领域，目标成为100%单租户工业REIT [7][8] - 利用资本市场、处置收益和留存现金流为新工业投资提供资金 [8] 第一季度执行情况 - 收购5100万美元工业资产，完成哥伦布市场开发项目，GAAP和现金资本化率分别为6.1%和5.9% [12] - 处置5800万美元资产，GAAP和现金资本化率分别为6.3%和6.5% [13] - 租赁150万平方英尺，稳定投资组合出租率达97.8%，工业基础和现金基础续租租金分别增长14.6%和5.4% [14] 财务状况 - 净收入为每股摊薄普通股0.14美元，调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.22美元，2021年调整后公司FFO指引为每股摊薄普通股0.73 - 0.76美元 [16] - 低杠杆率为4.6倍净债务与调整后EBITDA之比，有充足现金和信贷额度 [15] 工业转型 - 投资组合向单租户工业REIT转型接近完成，2021年3月31日工业资产占比达91% [17] 资产组合 - 自2016年以来收购26亿美元工业地产，主要位于阳光地带和中西部，超60%的投资组合基础租金位于前25大工业市场 [20][21] 企业责任 - 致力于创建可持续的ESG平台，目标是10年内减少25%的温室气体排放和能源消耗、15%的水消耗，实现40%的转移率 [55][60]

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后公司资金运营现金流约为5200万美元，摊薄后每股0.18美元 [27] - 二季度收入为8150万美元，物业运营费用约为1200万美元，其中约86%可由租户报销 [27] - 二季度一般及行政费用为790万美元，预计2021年一般及行政费用在3200万至3400万美元之间 [27] - 截至季度末，公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润的杠杆率为4.9倍，无抵押净营业收入占比约为91% [30] - 截至季度末，公司综合债务约为15亿美元，加权平均利率约为3.1%，加权平均期限为6年 [30] - 提高2021年调整后公司资金运营现金流指引区间至每股摊薄后0.74至0.77美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 二季度租赁约110万平方英尺，四项租赁续约中工业基础租金和现金基础租金分别增长约13%和7% [9][10] - 7月租赁活动超200万平方英尺，包括北卡罗来纳州64万平方英尺仓库和密西西比州120万平方英尺工业设施的新租赁 [10][11] - 与辛辛那提市场一仓库的新租户签订10.5年租约，现金基础租金提高约27% [11] 处置业务 - 二季度出售三处物业，总价约1.25亿美元，截至6月30日，综合销售总额达1.83亿美元 [14] - 季度末后，处置三项非工业物业，价值3500万美元，剩余11项非工业资产估值在1.5亿至1.9亿美元之间 [14] 投资业务 - 截至6月30日，投资活动活跃，已完成2.75亿美元交易，GAAP和现金估计稳定资本化率分别为5.1%和5% [14] - 三季度初已完成1.06亿美元交易，另有1.06亿美元交易待完成 [15] 开发业务 - 二季度收购七处工业设施，总价2.05亿美元，GAAP和现金估计稳定资本化率分别为4.8%和4.7% [18] - 目前有四个活跃的投机性开发项目，预计菲尼克斯子市场的定制开发项目今年晚些时候完成 [23] - 亚特兰大项目二季度主体建筑基本完工，租赁活动活跃，预计稳定现金收益率在5%至5.5%之间 [23][25] - 印第安纳波利斯子市场项目预计2022年二季度基本完工，成本约6000万美元 [24] - 格林维尔 - 斯巴达堡项目已开始融资，预计开发成本约1.33亿美元，2022年上半年分阶段交付 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大及其子市场持续录得创纪录的正吸纳率 [23] - 工业市场竞争激烈，收购市场资本化率有所压缩，目前机会集中在3.5%至4.5%之间 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司接近完成投资组合转型，工业投资组合占房地产总资产的94%，专注于目标市场的现代高品质A级仓库配送产品的收购和开发 [16] - 认为开发项目和收购空置物业是在竞争激烈的工业市场中获取有吸引力稳定收益率的机会 [15] - 在收购市场持谨慎态度，但对于优质建筑和有租金增长潜力的项目仍会考虑 [34] - 开发项目倾向于单租户使用，但设计时会考虑多租户可能性 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度业务表现出色，资金运营现金流远超股息，每股净资产稳步增长，租金增长、建筑成本上升和有吸引力的债务融资推动物业价值上升 [8] - 租赁业务是亮点，显示了工业投资组合的质量和工业板块的强劲基本面 [9] - 预计2022年仍是盈利低谷，需观察开发项目的租赁情况 [44] - 虽然开发成本面临通胀压力，但租金增长和资本化率压缩有助于抵消成本上升，项目价值仍然可观 [74] 其他重要信息 - 二季度签订1600万股普通股的远期股权融资合同，初始结算金额约1.94亿美元，合同将于2022年5月到期 [28][29] - 季度末后，赎回约160万运营合伙单位，简化了公司结构，减少了非核心资产 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道与之前季度相比如何，收益率情况如何 - 收购管道交易数量和金额约为10亿美元，目前机会集中在3.5%至4.5%的资本化率区间，今年资本化率有所压缩，公司在收购市场持谨慎态度，但对于优质项目和有租金增长潜力的项目仍会考虑 [34] 问题2: 目前如何对退出收益率进行承保，收购空置资产时如何承保以达到目标收益率 - 公司是长期持有者，注重租金基础和未来走势，进行内部收益率分析，目前在评估总回报时会考虑更多因素，包括基础和租金基础，历史上市场通常在进出时增加50个基点，现在可能是25个基点 [37] 问题3: 达拉斯 - 沃思堡办公楼的260万美元租赁终止收入付款情况及如何建模 - 该付款已于一季度收到，终止收入将在一年内确认，租户将于2022年1月底搬离 [38] 问题4: 三个投机性开发的百万平方英尺仓库的承保情况，包括租户类型、租赁期限和市场资本化率 - 项目基本按单租户使用进行承保，但设计时会考虑多租户可能性，市场上这些项目的价值在3.5%至4.5%的资本化率区间，亚特兰大项目低于4%，印第安纳波利斯和佛罗里达中部项目目前接近4% [41][42] 问题5: 2022年是否仍是盈利低谷 - 仍认为2022年是盈利低谷，需观察开发项目的租赁情况，目前持保守态度 [44] 问题6: 赎回160万运营合伙单位的交易情况，包括是否与特定资产相关、价格和是否计入股份数量 - 该交易简化了公司结构，赎回的单位占运营合伙单位的60%，不再需要有限合伙人的同意权，交易价格为3500万美元，资本化率约为7.7%，计入稀释股份数量 [48][49][52] 问题7: 工业投资组合的长期增长潜力如何，与同行相比的目标是什么 - 公司租赁结构中近90%的租约有租金递增条款，目前市场租金增长良好，但预测季度间的同店租金增长仍有一定不确定性，公司倾向于保守估计，现代仓库配送投资组合有较好的市场租金增长前景，但部分制造、轻制造和冷藏资产的租金增长潜力较小 [54][56] 问题8: 承保时更看重资产对调整后资金运营现金流的贡献还是对净资产价值的影响 - 两者都重要，公司愿意发行股权为开发项目融资，以获得高资金运营现金流和增长，同时在收购业务中注重资金匹配和资本循环 [59][60] 问题9: 剩余办公楼销售的资本化率趋势如何 - 公司在谈论办公楼处置结果时较为保守，随着资产池变小，结果的不确定性增加，目前中点资本化率约为9%，低于之前谈论的11%左右 [64] 问题10: 工业投资组合的租金与市场租金的差距如何 - 公司进行了大量租金与市场租金的比较工作，但不公开谈论具体情况，对超过12至18个月的市场租金差距预测持谨慎态度，现代仓库配送投资组合有较强的市场租金增长机会，但传统投资组合相对较弱 [65] 问题11: 未来收购策略中，增值型交易和稳定收入型交易的比例如何 - 公司没有确定具体比例，而是根据机会进行评估，随着在目标市场的集中度提高和自有项目的开展，对承保租赁和空置情况更有信心，在当前资本化率环境下，收购空置物业具有吸引力 [68] 问题12: 与年初相比，开发项目的每平方英尺成本有何变化，通胀压力是否稳定 - 开发成本仍面临上升压力，包括价格和材料供应两方面，但租金增长和资本化率压缩有助于抵消成本上升，部分材料成本有所缓和但整体仍有压力 [74][76] 问题13: 租赁佣金支出的预期情况如何 - 租赁佣金支出取决于项目进度，预计全年在1500万至2500万美元之间，可能会因租户装修时间延长而推迟到明年，预计下半年支出较多 [78] 问题14: 赎回运营合伙单位的交易是否是出售资产时回购之前发行的单位 - 不是，这些运营合伙单位是遗留的，与此次出售的资产不同，这些资产是在不同时间收购的，是非核心资产 [79] 问题15: 二季度出售一处工业物业的原因和资本化率较高的驱动因素是什么 - 该物业因年代、规格和位置不符合公司当前投资策略，存在一定的陈旧性和风险，从每平方英尺售价来看是不错的结果 [84] 问题16: 二季度运营费用较去年和一季度有所上升的原因是什么 - 主要是因为新签订的租约中，公司负责物业运营费用并由租户报销，之前的净租赁交易中租户直接支付运营费用，现在在损益表上以毛额形式呈现 [86] 问题17: 工业投资组合中遗留资产的占比是多少 - 冷藏、制造和轻制造资产全部为遗留资产，约占19%，仓库配送投资组合中约25%至30%为五年前加入的旧资产 [89] 问题18: 遗留资产是否可作为新收购和开发的资金来源 - 冷藏、制造和轻制造资产可作为流动性来源，传统仓库和配送资产不一定，部分位于公司区域和市场范围之外的建筑可能会被考虑出售，但总体处置金额不会很大 [90] 问题19: 如何部署远期股权融资，信用额度增加后如何使用 - 远期股权融资合同有效期为一年，将用于支持开发项目，首批股份将于8月交付，大部分合同有效期至2022年5月，借款利率有吸引力，需要平衡股份稀释对收益的影响 [92] 问题20: 8月将部署多少股份 - 8月首批交付约360万股 [95]