UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022. or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from _________________ to ________________ Commission File Number 1-12386 LXP INDUSTRIAL TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) (State o ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入约8000万美元，物业运营费用1400万美元，其中85%可由租户报销 [30] - 第三季度调整后公司资金从运营（FFO）约4800万美元，摊薄后每股0.17美元，公司收紧2022年FFO指引范围至每股0.65 - 0.68美元 [30] - 第三季度一般及行政费用（G&A）约900万美元，预计2022年G&A在3500 - 3700万美元之间（不包括某些咨询费用） [31] - 季度末净债务与调整后EBITDA比率为7.1倍，预计年底会下降；若出售季度末的合同，该比率将为6.3倍 [33] - 截至9月30日，有1.821亿美元未结算的普通股销售合同，计划在12月合同到期时结算 [33] - 季度末综合债务约16亿美元，其中超84%为固定利率债务，加权平均利率3.1%，加权平均到期期限6.5年 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 同店工业投资组合季度末出租率99.8%，同店工业净营业收入（NOI）季度环比增长6.2%，年初至今增长5.3%，公司将2022年同店工业NOI增长指引中点提高75个基点至5% - 5.5% [31] - 季度末约96.5%的工业投资组合租约有租金递增条款，平均年递增率2.4% [32] - 季度内租赁27万平方英尺，工业基础租金和现金基础租金价差分别为47%和41%；年初至今新签和续租工业租约的基础租金和现金基础租金分别增长约31%和26%，平均年递增率3.4%，租赁面积400万平方英尺 [12] 办公业务 - 截至9月30日，大部分办公投资组合待售，这些物业总市值估计在9500 - 1.05亿美元之间，预计2022年NOI约1100万美元 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场租金同比增长25%，工业投资组合在租租约比市场租金低约20%，预计到2028年租约到期时，工业投资组合现金租金平均增长43%，调整租金递增后增长33% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行审慎的处置和投资策略，处置非核心市场工业资产和办公等其他资产，将所得资金用于开发、投资目标市场和偿还债务 [9][10] - 专注于开发项目，推进6个在建项目，预计2023年开发支出约1.13亿美元（不包括合作伙伴提成） [22] - 持续提升租赁业绩，关注现有空置空间租赁和开发项目稳定，提高租金水平 [12][16] - 重视ESG和公司治理，发布第二份企业责任报告，获得GRESB房地产评估A评分，提名新的首席受托人 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升和金融市场状况影响资产估值，但工业行业表现良好，公司租赁需求未明显减弱 [16] - 租赁前景乐观，有较大的按市值计价机会，预计2023年到期租约租金增长40% - 50% [12][25] 其他重要信息 - 季度内回购560万股普通股，平均价格每股10.16美元，年初至今通过股票回购向股东返还1.31亿美元 [13] - 董事会授权提高季度股息，2023年第一季度普通股股息为每股12.5美元，较上一季度增长约4.2% [13] - 10月发布第二份企业责任报告，在GRESB房地产评估中获得A评分，整体得分较去年提高 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍季度末后出租的凤凰城100英亩土地情况 - 公司将100英亩土地出租给数据中心运营商，租期20年，有30年续租选择权 [40] 问题2: 如何平衡股票回购和去杠杆？信托优先股是否会作为去杠杆目标？ - 公司会将整体杠杆率维持在6 - 7倍之间，今年股票回购是较好的资本运用方式；信托优先股是浮动利率敞口的主要部分，但期限约15年，需与2024年和2025年到期的短期债务平衡考虑 [41][42] 问题3: 目前收购和处置市场情况如何，2023年有何规划？ - 交易市场缓慢，存在价格发现过程，公司目前专注于在建开发项目和现有土地储备的未来机会，不参与收购市场，但会持续关注；处置方面，会考虑出售部分市场的单栋或双栋物业以保持明年循环信贷余额低位，密歇根的两处资产市场投资者兴趣浓厚 [43][44] 问题4: 开发项目预租赁情况如何，宏观环境是否影响潜在租赁和预期收益率？ - 市场仍有大量需求，用户需求决策时间可能变长，但今年仍是历史第二高净吸纳年；由于市场租金增长和退出资本化率上升，项目收益率有机会超过以往预期 [49][50][51] 问题5: 物业出售情况如何，是否因债务市场变动导致交易失败？ - 新泽西的CEA物业受债务市场条件影响最大，富国银行设施和1701 Market Street正在与买家洽谈，但尚未签订带不可退还定金的合同，市场交易难度增加 [53] 问题6: 投资组合的按市值计价情况如何，是GAAP还是现金？ - 目前按市值计价为20%，是现金口径 [54][55] 问题7: 过去几年加权平均租约期限缩短，合适的水平是多少，租赁趋势如何？ - 加权平均租约期限将继续缩短，达到5年左右是短期租赁机会和长期现金流稳定性的较好平衡；租赁续约情况较难预测，公司会根据每个资产的情况进行谈判 [59] 问题8: 新租约租金递增率在投资组合层面的情况如何？ - 今年完成的租约租金递增率约2.4%，此前有400万平方英尺租约递增率3.4%，近期也签订了一些4%递增率的租约，整体呈有利趋势 [60]

公司房地产资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有约121处房地产权益，分布于22个州，总面积约5500万平方英尺，出租率约98.9%[128] - 2015年12月31日至2022年6月30日，公司资产组合中仓库/配送资产占比从约16%增至约99%[129] 公司业务租赁情况 - 2022年第二季度，公司新签和续租面积达90万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺4.75美元，续租前为每平方英尺4.00美元[132] 公司借款情况 - 2022年第二季度，公司在循环信贷安排下净借款1.2亿美元[133] - 截至2022年6月30日，6亿美元循环信贷安排有1.2亿美元借款未偿还，可用额度为4.8亿美元；3亿美元定期贷款的LIBOR部分已互换为固定年利率2.732%[158][159] 公司股份回购情况 - 2022年第二季度，公司回购并注销610万股普通股，加权平均成本为每股11.45美元[134] - 2022年上半年回购并注销约610万股普通股，平均价格为每股11.45美元，截至2022年6月30日，当前授权下约有290万股普通股可供回购[154] 公司资产收购情况 - 截至2022年6月30日的六个月内，公司收购仓库/配送资产初始资本化成本达1.312亿美元[135] 公司在建项目情况 - 截至2022年6月30日，公司有6个在建开发项目，预计总成本5.158亿美元，剩余资金投入约2.392亿美元[136] - 2022年和2023年剩余时间内，六个在建综合开发项目预计分别产生约1.439亿美元和9520万美元成本[161] 公司现金流情况 - 2022年上半年和2021年上半年，公司经营活动现金流分别为9520万美元和1.087亿美元[146] - 2022年上半年和2021年上半年，公司投资活动净现金使用量分别为2.171亿美元和1.403亿美元[147] - 2022年上半年和2021年上半年，公司融资活动净现金分别为-1920万美元和5040万美元[148] 公司普通股发行情况 - 截至2022年6月30日，ATM发行计划下仍有价值2.95亿美元的普通股可供发行，该计划上限为3.5亿美元[151] 公司远期销售合同情况 - 2021年5月签订的1600万股普通股的远期销售合同，截至2022年6月30日，总结算价为1.834亿美元，合同将于2022年12月到期[152] 公司股息支付情况 - 2022年和2021年上半年支付给普通股和优先股股东的股息分别为7270万美元和6470万美元；2022年第二季度普通股股息为每股0.12美元，高于2021年同期的每股0.1075美元[155] 公司高级票据情况 - 截至2022年6月30日，未偿还高级票据面值总计9.98932亿美元，利率分别为2.375%、2.70%和4.40%[157] 公司净利润情况 - 2022年第二季度与2021年同期相比，归属于普通股股东的净利润减少3130万美元；2022年上半年与2021年同期相比，减少6170万美元[162][171] - 2022年和2021年Q2净利润分别为4.15亿美元和7.38亿美元，H1分别为5.24亿美元和11.53亿美元[182] 公司同店净营业收入情况 - 2022年第二季度和上半年的同店净营业收入（NOI）分别为5302.3万美元和1.04329亿美元，较2021年同期分别增长3.2%和2.8%[180] 公司历史同店租赁面积占比情况 - 截至2022年6月30日和2021年6月30日，历史同店租赁面积占比分别为99.3%和98.5%[180] 公司FFO情况 - 2022年和2021年Q2可用于普通股股东和单位持有人的基本FFO分别为5.43亿美元和5.03亿美元，H1分别为9.96亿美元和11.24亿美元[187] - 2022年和2021年Q2摊薄后可用于所有股权持有人和单位持有人的FFO分别为5.60亿美元和5.20亿美元，H1分别为10.28亿美元和11.57亿美元[187] - 2022年和2021年Q2调整后公司摊薄后可用于所有股权持有人和单位持有人的FFO分别为4.89亿美元和5.22亿美元，H1分别为9.70亿美元和11.58亿美元[187] 公司债务担保情况 - 截至2022年6月30日，公司为非合并实体的6.09亿美元无追索权债务提供了担保[189] 公司可变利率债务情况 - 2022年和2021年6月30日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金分别为2.49亿美元和2.54亿美元，分别占总债务的15.3%和17.3%[192] - 2022年和2021年Q2，可变利率债务的加权平均利率分别为2.3%和1.9%，若利率提高100个基点，利息费用将分别增加60万美元和30万美元[192] - 2022年和2021年H1，可变利率债务的加权平均利率分别为2.2%和1.9%，若利率提高100个基点，利息费用将分别增加90万美元和70万美元[192] - 2022年6月30日和2021年6月30日，公司未受利率互换影响的综合可变利率债务本金分别为2.491亿美元和2.541亿美元，分别占综合债务本金的15.3%和17.3%[192] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月内，公司可变利率债务的加权平均利率分别为2.3%和1.9%[192] - 若加权平均利率提高100个基点，2022年和2021年截至6月30日的三个月内，公司利息支出将分别增加60万美元和30万美元[192] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月内，公司可变利率分别为2.2%和1.9%[192] - 若加权平均利率提高100个基点，2022年和2021年截至6月30日的六个月内，公司利息支出将分别增加90万美元和70万美元[192] 公司固定利率债务情况 - 2022年和2021年6月30日，公司的固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占总债务的84.7%和82.7%[192] - 截至2022年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为12亿美元[193] - 2022年6月30日和2021年6月30日，公司综合固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占综合债务本金的84.7%和82.7%[192] - 截至2022年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为12亿美元[193] 公司利率风险管理情况 - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[194] - 公司通过使用固定利率债务工具管理市场利率波动风险[194] - 截至2022年6月30日，公司有四份利率互换协议[194]

财务数据和关键指标变化 - 本季度收入约8000万美元，物业运营费用约1400万美元，其中85%可由租户报销 [33] - 本季度调整后公司资金运营现金流（FFO）约4900万美元，摊薄后每股0.17美元，重申2022年每股0.64 - 0.68美元的业绩指引 [34] - 预计2022年开发支出约3.1亿美元，一般及行政费用（G&A）在3500 - 3700万美元之间（不包括咨询费用） [35] - 同店工业投资组合截至季度末出租率为99.8%，较去年同期增加130个基点；同店工业净营业收入（NOI）季度环比增长5.8%，年初至今增长5.5%，预计2022年同店工业NOI增长率在4% - 5%之间 [36] - 截至季度末，约97%的工业投资组合租约有租金递增条款，平均年递增率为2.4% [36] - 本季度出售资产获得5500万美元，包括1处办公资产和2处非目标市场的工业资产，GAAP和现金资本化率分别为6.2%和6.7% [37] - 季度末后出售资产获得比初始成本高630万美元的收益，平均GAAP和现金资本化率分别为5.4%和5.1% [38] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.8倍，无抵押NOI占总NOI的比例超过93%；若结算未完成的普通股远期销售合同，该比例将降至6.1倍 [39] - 目前无抵押循环信贷额度下有4.85亿美元的借款能力，6月30日后修订了无抵押信贷协议，将循环部分的到期日延长至2026年7月 [40] - 季度末合并债务约16亿美元，超过85%为固定利率债务，加权平均利率为2.9%，加权平均到期期限为6.5年 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 仓库分销业务 - 目标市场租户需求健康，截至季度末租金同比平均增长21%；本季度完成约100万平方英尺的新租约和租约续约，基础租金和现金租金分别增长21%和19%，平均年递增率为3% [10] - 目前仓库分销租约估计比市场水平低约17%；2024 - 2028年为租约续约高峰期，届时51%的工业平均基本租金（ABR）将到期，预计到2028年工业投资组合现金租金平均增长约47%，调整租金递增后为36% [11] 投资业务 - 本季度在凤凰城市场购买1处稳定的工业资产，花费5900万美元，年初至今收购活动总计1.31亿美元，稳定GAAP和现金资本化率分别为4.5%和4%，可递延约5000万美元的应税收益 [20] 开发业务 - 本季度开发资金总计5300万美元，涉及6个正在进行的开发项目，包括10座建筑，分布在凤凰城、格林维尔、斯巴达堡、印第安纳波利斯、哥伦布和佛罗里达中部 [21] - 预计哥伦布和奥卡拉项目今年秋季交付，其余项目交付时间为今年第四季度至2023年第二季度 [21] - 5月在佛罗里达州拉斯金启动一个27.1万平方英尺的仓库分销项目，预计2023年第二季度完成，估计成本4100万美元，预计稳定现金收益率约5% [22] - 本季度在亚特兰大和印第安纳波利斯购买60英亩可开发土地，总投资约300万美元 [23] 租赁业务 - 工业稳定投资组合截至季度末入住率为99.3%，已解决2022年所有工业租约到期问题，目前专注于开发和收购投资组合中的空置空间租赁，以及部分2023年和2024年到期租约 [26] - 预计2023年到期租金将增长超过50%；除开发投资组合外，还有33.7万平方英尺待出租，三处物业均有良好的租赁活动 [27] - 本季度在第二代资产方面，密西西比州橄榄枝和印第安纳州拉斐特的两处工业设施分别租赁46.1万平方英尺，均为2023年和2024年租约到期的提前续约 [28] - 在开发投资组合中，凤凰城PV 303项目的一处设施租赁39.2万平方英尺，租期超过10年，年递增率3.5%，项目预计第四季度完成，租户可能于2023年第一季度入住 [29] - 季度结束后，佛罗里达州坦帕一处23万平方英尺的工业设施提前续约三年，现金租金增长41%，年递增率3.8%；佛罗里达州莱克兰一处仓库分销设施剩余3.6万平方英尺租赁五年，入住率达100%，起始租金7美元/平方英尺，比承保假设高35%，年递增率4% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 凤凰城市场租户需求强劲，PV 303项目起始租金为7.32美元/平方英尺，比估计承保假设高约27% [30] - 坦帕市场现有设施租赁活动活跃，投机性建设交付有限 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心业务在动荡的资本市场环境中持续稳定运营，投资策略聚焦于拥有仓库分销设施 [9] - 资本分配方面，销售收益和其他流动性来源将用于资助开发项目、回购股票和偿还债务，今年暂无完成1031交换的需求 [13] - 开发项目前景乐观，本季度在佛罗里达中部启动新项目，目前共有6个开发项目正在进行，本季度增加土地储备至637英亩 [14] - 持续认为股票回购是创造股东价值的有吸引力的资本运用方式，董事会已授权额外回购1000万股 [15] - 持续进行董事会更新，任命德里克·约翰逊为独立董事，其经验与公司仓库分销业务重点契合 [16] - 积极改善ESG项目，提交2021年GRESB报告，计划今年秋季发布第二份企业责任报告 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为投资组合在当前环境下有望持续表现良好，将通过股票回购、资产变现、完成并稳定开发项目以及利用其他租赁机会来实现股东价值最大化 [18] 其他重要信息 - 会议中部分关于未来事件和预期结果的陈述可能构成前瞻性陈述，公司认为这些陈述基于合理假设，但实际结果可能与陈述存在重大差异，除法律要求外，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] - 公司在财报和季度补充披露文件中已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年开发项目的资本化率环境如何 - 目前市场处于价格发现阶段，受通胀预测和利率上升影响，资本化率的影响因素众多，包括租约期限、租约递增结构、现有租金基础与按市值计价机会、建筑和市场质量等，情况尚不明朗 [49] 问题2: 如何权衡股票回购和开发项目投资 - 公司对开发项目和土地储备感到满意，但由于资本成本变化会谨慎对待新机会；股票回购是即时机会，比增加开发项目更有价值 [50] 问题3: 处置资产的资本化率情况 - 本季度出售的三处资产（1处办公和2处工业）现金基础的平均资本化率为6.7%；季度末后出售的威尔逊维尔物业，约12年租约，资本化率约4.60% [51][52] 问题4: 办公资产销售情况及需求如何，年底前完成交易的信心如何 - 今年出售办公资产难度增加，已略微降低销售组合价值；多数办公资产已找到买家，但市场交易更具挑战性；对年底前完成交易的信心仍然较高 [57][58] 问题5: 合资企业投资组合未来是否会有更多销售 - 办公投资组合会继续缩小规模，未来几个季度有机会进行更多销售，之后的销售节奏需视情况而定 [59] 问题6: 如何决策将资产销售收益用于投资物业还是回购股票 - 公司更倾向于股票回购和保留资产负债表以资助开发项目，目前暂无因税务递延原因购买资产的需求 [60][61] 问题7: 土地储备开发项目的时间安排 - 凤凰城最大地块可能在2023年启动首个项目；其余土地储备是近期收购且毗邻现有在建项目，可能会等待在建项目出租后再进行开发规划 [64] 问题8: 现有开发项目稳定后净债务与EBITDA之比会如何变化 - 预计现有开发项目稳定后，净债务与EBITDA之比将从6.1倍降至约5.4倍 [67][68]

投资亮点 - 拥有主要位于关键物流市场的单租户仓库/配送资产优质大型投资组合[4] - 行业顺风驱动需求、入住率和租金增长，平台具备长期增长潜力[4] - 资产负债表灵活，管理团队经验丰富，ESG+R项目排名靠前[4] 2022年战略执行 - 收购仓库/配送设施花费约5900万美元，年初至今收购达1.31亿美元，GAAP和现金稳定资本化率分别为4.5%和4.0%[5] - 处置非核心资产约5500万美元，GAAP和现金加权平均资本化率分别为6.2%和6.7%，季度末后又处置约9200万美元资产[6] - 租赁约100万平方英尺，稳定工业投资组合出租率达99.3%，季度内新/续租工业基础租金和现金基础租金分别增长21.3%和18.7%，平均年租金增长率为3.0%[7] 财务状况 - 净债务与调整后EBITDA杠杆率为6.8倍，主要为固定利率长期债务，加权平均利率2.9%，加权平均期限6.5年[8] - 年初至今回购约790万股普通股，平均股价11.27美元/股，董事会增加1000万股回购授权[9] 投资组合情况 - 仓库/配送投资组合有110处物业，总面积5290万平方英尺，稳定投资组合出租率99.3%，加权平均租赁期限6.7年，投资级租户占比59.3%[15] - 前10大租户租赁面积占比31.4%，占ABR的32.3%，主要市场集中在凤凰城、亚特兰大等[19] 发展项目 - 3个项目已完成并100%稳定，总面积170万平方英尺，6个在建项目总面积660万平方英尺，拥有637英亩可开发土地[30] - 多个在建项目预计在2022 - 2023年不同阶段完成，预计稳定现金收益率约5%[31] 企业责任 - ESG+R平台排名靠前，制定目标融入投资流程，增强公司和股东价值[69] - 2021/2022年取得多项成果，如发布ESG+R目标和报告、获GRESB评估第一名等[70]

投资亮点 - 拥有主要位于关键物流市场的单租户仓库/配送资产优质大型投资组合，受益于行业顺风，需求、入住率和租金增长强劲[4] - 自2016年以来在工业地产投资约40亿美元，2022年第一季度收购约7200万美元仓库/配送资产，加权平均GAAP和现金稳定资本化率分别为4.9%和4.5%[35][5] 运营策略 - 执行多渠道工业增长战略，专注单租户、位置优越的A级仓库/配送资产，加速处置非核心资产[18][6] - 积极进行资产管理，本季度租赁230万平方英尺，稳定投资组合出租率达99.4%，新/续租约工业基础租金和现金基础租金分别增长27.7%和18.1%，平均年租金增长率为3.3%[7] 财务状况 - 杠杆率为净债务与调整后EBITDA的6.3倍，预计稳定开发投资组合时杠杆率维持在6 - 7倍，主要为固定利率长期债务，加权平均利率2.85%，加权平均期限7.3年[8] - 发行约360万股，获得约3850万美元净收益，季度末后以平均每股13.41美元回购约124万股普通股[9] 发展前景 - 仓库/配送投资组合亮点突出，111处物业，总面积5350万平方英尺，稳定投资组合出租率99.8%，加权平均租约期限6.8年，投资级租户占比59%[22] - 开发项目管道强劲，多个项目预计2022 - 2023年完工，预计稳定现金收益率约5%[42][54][59][63][69][73][77] 企业责任 - 拥有排名靠前的ESG + R平台，2021 - 2022年取得多项成果，如在美国首次GRESB评估中获工业上市公司第一名[95][96] - 制定环境目标，计划10年内减少25%的温室气体排放和能源消耗、15%的水消耗，实现40%的转移率[101]

公司房地产资产现状 - 截至2022年3月31日，公司拥有约123处房地产权益，分布于23个州，总面积约5560万平方英尺，出租率约98.9%[123] 公司资产组合结构变化 - 2015年12月31日至2022年3月31日，公司资产组合从约16%的仓库/配送资产转变为约98%的仓库/配送资产[124] 公司租赁业务数据 - 2022年第一季度，公司新签和续租面积达230万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺5.68美元，续租前为每平方英尺5.04美元[127] 公司资产收购情况 - 2022年第一季度，公司收购仓库/配送资产，初始资本化成本达7200万美元，面积77.682万平方英尺[128] 公司股权结算情况 - 2022年第一季度，公司结算360万股普通股，净收益3850万美元[129] 公司在建项目情况 - 截至2022年3月31日，公司有5个在建开发项目，预计总成本4.664亿美元，剩余资金投入约2.438亿美元[130] - 2022年和2023年，公司预计分别为在建项目承担2.299亿美元和1390万美元成本[155] 公司资产处置情况 - 2022年第一季度，公司处置一块土地，售价30万美元；合资企业处置两处房产，总售价1.685亿美元，偿还1.09亿美元债务，公司获1150万美元收益[131] 公司现金流情况 - 2022年第一季度，公司经营活动现金流为4210万美元，2021年同期为5740万美元[141] - 2022年第一季度，公司投资活动净现金使用量为1.525亿美元，2021年同期为2490万美元[142] - 2022年第一季度，公司融资活动净现金使用量为3140万美元，2021年同期为4170万美元[143] 公司远期销售合同结算情况 - 2021年5月公司签订1600万股普通股的远期销售合同，公开发行价为每股12.11美元，截至2022年3月31日，合同总结算价为1.853亿美元[147] 公司股息支付情况 - 2022年和2021年第一季度，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为3680万美元和3350万美元[148] - 2022年第一季度，公司宣布的普通股季度股息为每股0.12美元，高于2021年同期的每股0.1075美元[149] 公司运营合伙企业权益单位情况 - 截至2022年3月31日，公司运营合伙企业有76.9万个有限合伙人权益单位（OP单位），估计公允价值为1360万美元[150] 公司高级票据情况 - 截至2022年3月31日，公司有9.98932亿美元高级票据未偿还，利率在2.375% - 4.40%之间[151] 公司信贷额度和定期贷款情况 - 截至2022年3月31日，公司6亿美元循环信贷额度和3亿美元定期贷款未偿还，利率分别为LIBOR + 0.90%和LIBOR + 1.00%[152] 公司净收入情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少3040万美元[156] 公司同店业务情况 - 2022年第一季度同店净营业收入为5299.7万美元，较2021年同期增长2.5%，2022年和2021年3月31日同店出租面积占比分别为99.4%和98.4%[163] 公司基本资金运营情况 - 2022年第一季度，可供普通股股东和单位持有人的基本资金运营为4520.8万美元，低于2021年同期的6201.2万美元[169] 公司债务担保情况 - 截至2022年3月31日，公司为非合并实体6.667亿美元的无追索权债务提供担保[171] 公司债务结构情况 - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金均为1.291亿美元，分别占总债务的8.6%和9.6%[174] - 2022年和2021年第一季度，可变利率债务的加权平均利率为1.9%，若加权平均利率提高100个基点，每季度利息费用将增加30万美元[174] - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占总债务的91.4%和90.4%[174] 公司固定利率债务公允价值情况 - 截至2022年3月31日，公司估计固定利率债务的公允价值为13亿美元[175] 公司利率互换协议情况 - 截至2022年3月31日，公司有四份利率互换协议[176]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收约8000万美元，物业运营费用约1500万美元，其中85%可由租户报销 [39] - 第一季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.16美元，总计约4800万美元 [39] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍，无抵押NOI约占总NOI的93%，现金为4900万美元，无担保循环信贷额度下可用借款能力为5.2亿美元 [42] - 第一季度末综合债务约为15亿美元，超91%为固定利率，加权平均利率为2.85%，加权平均到期期限为7.3年 [43] - 2022年调整后公司FFO指引仍为每股摊薄普通股0.64 - 0.68美元，预计2022年为盈利低谷年，2023年财务表现将改善 [45][47] 各条业务线数据和关键指标变化 仓库/配送业务 - 第一季度仓库/配送组合租赁面积超230万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别平均提高28%和18%，成功协商平均年增长率为3.3% [14] - 仓库/配送组合的加权平均租赁期限为6.8年，2024 - 2027年将迎来租赁续约高峰期，届时45%的ABR将到期 [16] - 目前仓库/配送租赁比市场水平低约16%，到2027年按市值计价机会预计平均增长至约42% [15] 投资业务 - 第一季度收购约7200万美元的工业资产，并为正在进行的开发项目提供6900万美元资金 [17] 租赁业务 - 第一季度末稳定投资组合入住率为99.4%，租赁面积为230万平方英尺 [31] - 2022年工业租赁续约租金比最初预测的32%高出39% [32] - 预计2023年到期租金将增长约49% [37] 办公室业务 - 截至2022年3月31日，几乎所有办公室组合都待售，这些物业总市值估计在1.15 - 1.5亿美元之间，预计2022年NOI约为1160万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，目标市场的市场租金同比平均增长约15% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过收购部分稳定资产、在目标市场开发高质量仓库配送资产以及利用提高租金的机会来提升投资组合，专注于为股东创造最大价值，并对所有机会持开放态度 [24] - 战略审查过程因金融市场波动和借款成本上升而暂停，但董事会和管理层仍对所有机会持开放态度，预计在2024 - 2027年执行开发计划时将有内在价值创造机会 [11][12] - 公司认为长期租赁的资产在当前市场环境下，其资本回报率需要提高以反映租赁负担；短期租赁市场，由于市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金融市场因通胀预测变化和利率上升而变得不稳定，借款成本大幅增加，对公司私有市场投资组合的近期兴趣产生了不成比例的影响 [10] - 预计随着开发项目上线和租赁按市值计价机会的增加，2023年财务表现将得到改善 [47] - 市场租金持续上涨，尽管有新供应上线，但市场仍受供应限制 [79] 其他重要信息 - 第一季度发行365万股普通股，净收益3850万美元，截至2022年3月31日，有1.853亿美元或1600万股普通股的未结算远期普通股合同，均将于今年5月到期 [44] - 预计2022年开发活动资本约为4亿美元，部分用于尚未启动的项目，2022年G&A预计在3500 - 3700万美元之间，该指引范围不包括咨询或战略替代成本 [46] - 季度末后出售约5500万美元资产，包括一处780万美元的办公楼和路易斯安那州什里夫波特的两处工业物业，除帕洛阿尔托办公楼外，其余办公楼资产均待售 [19] - 4月8日暂停战略审查后，开始根据现有回购授权回购股票，已回购约120万股，平均价格为每股13.41美元，现有回购授权下还有770万股剩余，将根据市场情况继续回购 [20][21] - 4月任命Arun Gupta为独立董事，将继续进行董事会更新，预计2022年底前再任命一名候选人 [22] - 执行副总裁Lara Johnson本月底辞职，公司将从内部填补其职位 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 请说明2022年资金来源与用途、目标杠杆以及是否有额外股票回购空间 - 资金来源包括约1.85亿美元的远期股权、6亿美元的信贷额度和部分出售资产所得款项，公司目前杠杆率为6.3倍，舒适运营范围为6 - 7倍，将根据市场情况进行股票回购 [51] 问题: 今年交付但尚未租赁的项目，租赁讨论进展如何 - 每个项目都有近期RFP活动，凤凰城的两座建筑之一接近达成租赁协议，所有市场都有显著需求，对租赁这些建筑持乐观态度 [53] 问题: 债务成本上升情况下，对资本回报率的看法及承保中的变化 - 利率大幅变化后，买卖双方需寻找市场平衡，一般来说，租赁期限越长，资本回报率需越高以反映租赁负担；短期租赁市场，因市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 问题: 请说明股票回购与开发项目的资本使用优先级 - 对开发项目进展满意，会谨慎做出新承诺，关注租金和成本变化，有资金进行股票回购和支持开发项目 [59][60] 问题: 机构投资者对公司资产类型的兴趣如何，与并购市场情况的差异如何解释 - 公司投资组合租赁期限较长，有较大的按市值计价窗口，大型机构投资者因市场不确定性减少，对通胀敏感资产有兴趣，但公司资产实现价值增长需要时间 [61][62] 问题: 公司提高杠杆目标的考虑因素，以及如何看待宏观环境和利率变化 - 6 - 7倍的杠杆率在为开发项目短期借款时是正常的，公司整体贷款价值比相对较低，此前保持较低杠杆并保留信贷额度，有足够资金执行开发项目 [64] 问题: 与亚马逊的沟通情况，对其作为租户的看法，以及其在公司投资组合中的用途 - 亚马逊在2020年租赁占比较高，去年降至约5%，今年迄今为3.5%，公司与亚马逊租赁平均期限为8.5年，租金低于市场约23%；各建筑均满负荷运营，无转租讨论；五座建筑为典型仓库，一座为货车设施，从使用情况看对亚马逊网络重要 [69][70][73] 问题: 除亚马逊外，公司资产市场需求情况如何，是否有更关注的市场 - 各市场供应增加，但需求也在增长，租户群体多样；达拉斯、亚特兰大、印度市场供应较大，但需求也能跟上 [77][78] 问题: 按市值计价数据的计算方式，与上季度相比变化原因，以及是否有GAAP基础数据 - 按市值计价是将当前租金与经纪人提供的市场租金比较，并根据第三方经纪人预测的市场增长率进行调整，是现金计算方式；市场租金持续上涨，市场受供应限制；公司无GAAP基础数据 [79][84] 问题: 如何考虑未来开发项目启动与土地储备的关系，是否会购买更多土地 - 将根据机会进行评估，目前土地储备有吸引力，重点关注凤凰城、哥伦布和印第安纳波利斯市场，也会定期审查其他市场机会 [85] 问题: 凤凰城420英亩土地的潜在建筑面积 - 具体数字取决于建筑布局和是否有定制开发，若全部建设大型仓库，可支持约700万平方英尺的开发 [86] 问题: 开发过程中在获取建筑材料和许可证方面的限制，以及对供应增长的影响 - 供应增长将因供应链问题、成本上升、材料可用性和许可流程延长而放缓，这对公司开发项目和现有投资组合有利 [91][92] 问题: 郊区办公楼物业定价趋势，特别是在今年利率环境下 - 有租赁期限的资产价值可能下降，部分资产销售有挑战，高利率和疫情影响使长期租赁资产价值降低 [94] 问题: 本季度合资企业定价与预期的比较，以及出售工业资产的原因、是否已挂牌及市场兴趣 - 合资企业资产定价执行良好，从资本回报率看在低6%区间；出售工业资产是为了优化区域和市场布局，关注较长租赁期限资产的资本回报率变化 [99][100] 问题: 3.5%的租金增长率是否为当前市场水平，是否有推动与CPI挂钩的租金增长 - 目前未讨论与CPI挂钩的租金增长，各市场租金增长率不同，但多数市场超过3%，3.5%逐渐成为常态，供应受限市场正迅速升至4% [101]

投资亮点 - 拥有主要位于关键物流市场的单租户仓库/配送资产优质组合，规模大且质量高[4] - 行业顺风推动需求、入住率和租金增长，平台增长潜力大，资产负债表强，管理团队优秀，ESG计划排名靠前[4] 2021年业务执行 - 收购/完成约8.86亿美元仓库/配送资产，加权平均GAAP和现金估计稳定资本化率分别为4.9%和4.6%，投资1.115亿美元用于在建开发项目，土地储备达577英亩[5] - 处置约8.24亿美元资产，加权平均GAAP和现金资本化率分别为7.5%和7.3%，成立特殊目的工业合资企业，持有20%权益[6] - 租赁850万平方英尺，稳定投资组合出租率达99.4%，工业基础和现金基础续租租金分别增长12.4%和5.8%，新工业租赁租金增长8.3%[7] 资产组合转型 - 成功将投资组合转型为专注于仓库/配送资产，2021年该类资产占比从2015年的48%提升至84%[9][11] - 资产负债表去杠杆，从2015年的6.7倍降至2021年的5.5倍，NTM AFFO倍数从2015年的9.9倍提升至2018年的12.6倍，股东总回报表现优异[13] 战略重点 - 采用多渠道工业增长战略，聚焦单租户、优质的仓库/配送资产，通过投资、租金增长和市场租金提升现金流，加速处置非核心资产[14][15] 仓库/配送组合 - 拥有109处物业，总面积5270万平方英尺，稳定投资组合出租率99.8%，加权平均租赁期限6.9年，投资级租户占比58.9%，净营业收入1.909亿美元[20] 租金与投资 - 仓库/配送租金有显著的按市值计价机会，2016年以来工业房地产投资达37亿美元，2021年收购和开发活动活跃[28][31] 开发项目 - 有多个在建和计划开发项目，预计2022 - 2023年陆续完工，预计稳定现金收益率约为5%[34][48][52][57][62][66] 资本结构与负债 - 资本结构灵活，普通股权益占比72.8%，总债务/权益为59.099亿美元，债务加权平均利率2.8%，期限7.5年[71][73][76] 管理团队与企业责任 - 董事会和执行团队经验丰富，具备创造价值的能力[83][87] - 拥有一流的ESG+R平台，2021年取得多项成果，包括发布目标、获GRESB评估首位等[88][89] 非GAAP指标 - 报告中使用了FFO、调整后公司FFO、GAAP和现金收益率/资本化率等非GAAP指标，并对其进行定义和说明[98][99][102]

债务情况 - 截至2021年和2020年12月31日，公司综合可变利率债务本金为1.291亿美元，分别占综合债务本金的8.5%和9.5%，2021年和2020年加权平均利率分别为1.7%和2.4%，若加权平均利率提高100个基点，2021年和2020年利息费用将分别增加170万美元和180万美元[325] - 截至2021年和2020年12月31日，公司综合固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占综合债务本金的91.5%和90.5%[325] - 截至2021年12月31日，公司估计固定利率债务的公允价值为14亿美元[326] - 2021年末和2020年末，公司债务账面价值分别为1,497,064美元和1,341,242美元，公允价值分别为1,491,868美元和1,368,151美元[434] - 2021年末和2020年末，公司抵押贷款和应付票据分别为84,429美元和138,412美元，未摊销债务发行成本分别为 - 1,337美元和 - 1,883美元[444] - 2021年末和2020年末，抵押贷款和应付票据利率分别为3.5% - 4.3%和3.5% - 6.3%，加权平均利率分别约为4.0%和4.5%[445] - 2021年7月12日，LCIF以11,610美元抵押贷款为两处房产设押，后由运营合伙企业有限合伙人承担[446] - 截至2021年12月31日，公司高级票据未偿还本金总额为998,932,000美元，2020年为787,688,000美元；未摊销债务折扣为3,655,000美元，2020年为3,491,000美元；未摊销债务发行成本为7,346,000美元，2020年为4,922,000美元[449] - 2021年8月，公司发行4亿美元2.375%的2031年到期高级票据，发行价格为面值的99.758%，初始折扣96.8万美元；赎回1.88756亿美元2023年到期4.25%高级票据，产生1294.8万美元债务清偿损失[451] - 2020年8月，公司发行4亿美元2.70%的2030年到期高级票据，发行价格为面值的99.233%，初始折扣306.8万美元；回购6124.4万美元2023年到期高级票据和5106.8万美元2024年到期4.40%高级票据，产生1011.9万美元债务清偿损失[452] - 截至2021年12月31日，信托优先证券未偿还本金为1.2912亿美元，未摊销债务发行成本为152.5万美元；2020年未摊销债务发行成本为162.5万美元；2021年12月31日利率为1.832%[453] - 未来五年及以后债务工具的预定本金还款：2024年为1.98932亿美元，之后为9.2912亿美元，总计11.28052亿美元；未摊销债务折扣为365.5万美元，未摊销债务发行成本为887.1万美元，净额为11.15526亿美元[456] 利率互换协议情况 - 截至2021年12月31日，公司合并投资组合中有四份利率互换协议，均于2025年1月到期[327] - 公司按FASB ASC Topic 815核算利率互换协议，按公允价值计入资产或负债[399] - 2019年7月，公司签订四份利率互换协议，对3亿美元以LIBOR为指数的可变利率无担保定期贷款进行现金流套期；预计未来12个月若互换协议仍有效，将有384.8万美元重新分类为利息费用增加项[460] - 截至2021年12月31日，利率互换负债公允价值为 - 625.8万美元，2020年为 - 1796.3万美元；2021年利率互换在OCI中确认收益675.5万美元，2020年损失1942.2万美元；2021年从累计OCI转入收益495万美元，2020年为338.7万美元[463] - 2021年和2020年合并运营报表中包含现金流套期影响的总利息费用分别为4670.8万美元和5520.1万美元[464] 房地产资产情况 - 截至2021年12月31日，公司房地产资产总额为35亿美元，2021年全年房地产资产减值费用为550万美元[339] - 公司对房地产资产进行减值评估，需判断是否存在减值迹象，若账面价值超过未折现现金流量，需确定资产公允价值，若账面价值超过公允价值则认定资产减值[337] - 2021年公司收购房地产（包括无形资产）支出758371千美元[370] - 截至2021年12月31日，公司在23个州的约121处合并物业中拥有股权[372] - 2021年公司收购七个与开发商的合资企业权益，所有权权益在80% - 95.5%之间[376] - 公司一般按长达40年的期限对房地产资产进行折旧[388] - 2021年和2020年房地产成本分别为4,190,706千美元和3,999,763千美元，净值分别为3,534,966千美元和3,115,298千美元[415] - 2021年和2020年房地产无形资产累计摊销分别为151,041千美元和199,997千美元，未来五年预计摊销分别为33,710千美元、32,501千美元、26,638千美元、22,709千美元、19,701千美元[415] - 2021年和2020年低于市场租赁净累计增值分别为14,401千美元和16,531千美元，未来五年预计增值分别为1,955千美元、1,955千美元、1,955千美元、1,865千美元、1,663千美元[416] - 2021年公司收购成本总计885,617美元，其中土地成本80,230美元，建筑及改良成本765,108美元，租赁无形资产价值40,264美元，高于（低于）市场租赁无形资产价值15美元[419] - 2020年公司收购成本总计611,800美元，其中土地成本50,822美元，建筑及改良成本513,210美元，租赁无形资产价值47,768美元[422] - 2021年无形资产加权平均寿命为7.3年，2020年为8.7年[419][422] - 截至2021年12月31日，公司五项合并开发安排的总投资为161,165美元，其中包括2021年资本化利息1,114美元[422][424] - 2021年12月，公司分别收购两家新成立合资企业Lex Reems & Olive, LLC 95.5%和Hancock 14 RRL, LLC 80%的所有权权益，投资额分别为100,875美元和3,285美元[425] - 2021、2020和2019年公司处置物业的总处置价格分别为823,966美元、432,843美元和504,118美元，销售收益分别为367,274美元、139,039美元和250,889美元[426] - 2021年处置的物业中包含三个非工业物业，处置价格为35,369美元，通过赎回1,598,906个运营单位、第三方承担11,610美元抵押贷款和1,497美元卖方融资完成，卖方融资应收票据年利率6.0%，2025年8月1日到期，截至2021年12月31日余额为1,489美元[427] - 2020年处置的物业中有三个被转让给贷款人以抵消抵押贷款，产生净债务清偿收益34,450美元[428] - 2021、2020和2019年公司确认与出售物业相关的净债务清偿费用分别为229美元、2,879美元和4,415美元[428] - 2021年公司还以371美元购买了位于俄亥俄州希伯伦的一块土地[419] - 2021年末和2020年末，公司分别有8处和2处待售房产，2021年末待售房产资产为82,586美元，负债为3,468美元；2020年末资产为16,530美元，负债为790美元[429] - 2021年、2020年和2019年，公司房地产物业的累计减值费用分别为5,541美元、14,460美元和5,329美元[430] - 2021年末，减值房地产资产公允价值为12,735美元，采用8.0% - 10.0%的折现率和7.5% - 8.0%的剩余资本化率；2020年末，减值房地产资产公允价值为21,141美元[431][432] 审计相关情况 - 审计师认为公司财务报表在所有重大方面公允反映了公司截至2021年和2020年12月31日的财务状况，以及2019 - 2021年各年的经营成果和现金流量[332] - 审计师认为公司截至2021年12月31日在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[345] - 审计师评估管理层对资产持有期的估计以及未折现现金流和公允价值模型中使用的假设，包括评估估值方法、重大假设和计算的数学准确性等[341] - 审计师测试了管理层对房地产资产减值评估的控制有效性，评估了公司对估计持有期的评估以及对有减值迹象资产的未来未折现现金流和公允价值的确定[343] 财务关键指标变化 - 2021年总资产为40.06亿美元，较2020年的34.93亿美元增长14.6%[353] - 2021年总负债为16.82亿美元，较2020年的15.02亿美元增长12%[353] - 2021年总股东权益为22.91亿美元，较2020年的19.71亿美元增长16.2%[353] - 2021年总毛收入为3.44亿美元，较2020年的3.30亿美元增长4.1%[355] - 2021年净收入为3.85亿美元，较2020年的1.86亿美元增长106.9%[355] - 2021年归属于普通股股东的净收入为3.76亿美元，较2020年的1.77亿美元增长111.3%[355] - 2021年普通股股东基本每股净收入为1.35美元，2020年为0.66美元[355] - 2021年综合收入为3.97亿美元，较2020年的1.70亿美元增长133.3%[358] - 2018 - 2021年净利润分别为285293千美元、186391千美元、385091千美元[367][364][370] - 2018 - 2021年经营活动净现金流量分别为192184千美元、201835千美元、220346千美元[370] - 2018 - 2021年投资活动净现金流量分别为 - 186965千美元、 - 494350千美元、 - 337762千美元[370] - 2018 - 2021年融资活动净现金流量分别为 - 53156千美元、342626千美元、129102千美元[370] - 2018 - 2021年现金及现金等价物和受限现金期末余额分别为129310千美元、179421千美元、191027千美元[370] - 2019 - 2021年归属于普通股股东的净利润分别为273,225千美元、176,788千美元、375,848千美元，基本每股收益分别为1.15美元、0.66美元、1.35美元[412] - 2019 - 2021年摊薄后归属于普通股股东的净利润分别为273,225千美元、176,788千美元、383,810千美元，摊薄每股收益分别为1.15美元、0.66美元、1.34美元[414] 股权及权益变动情况 - 2021年发行房地产合伙权益增加2.19亿美元，赎回非控股OP单位减少2.23亿美元[361] - 2021年发行普通股及递延补偿摊销增加7.39亿美元，回购普通股减少6134万美元[361] - 截至2019年12月31日，公司普通股数量为254770719股[364] - 截至2020年12月31日，公司普通股数量为277152450股[364] - 2019年公司发放股息/分配金额为109264千美元，2020年为123258千美元[367][364] - 2021年和2020年通过ATM计划发行普通股分别为1052800股和5950882股，净收益分别为13532000美元和60977000美元[487] - 2021年公司结算4990717股先前远期出售的普通股，获得净收益53567000美元[487] - 截至2021年12月31日，有3649023股普通股远期销售合同未结算，结算总价为38544000美元[488] - 2021年公司修订ATM计划，可出售最高350000000美元普通股，截至年底剩余294985000美元额度[489] - 2021年公司签订16000000股普通股的远期销售合同，截至年底结算总价为187528000美元[490] - 2021、2020和2019年公司分别向员工和受托人发行949573股、756380股和896807股普通股[492] - 2021年和2020年净收入归属于股东及非控股权益转移的金额分别为384041000美元和1849160