公司概况 - LXP Industrial 是一家专注于工业地产的房地产投资信托基金（REIT），前身为 Lexington Property Trust，已完成从办公地产到工业地产的全面转型 [13] - 公司拥有 57 百万平方英尺的物业，总资产价值达 51 亿美元，物业平均年龄仅为 93 年 [13] - 77% 的年基础租金来自美国前 25 大市场，48% 的租户具有投资级信用评级 [13] - 公司主要聚焦于次级市场，特别是中大西洋、阳光地带（占年基础租金的 72%）和中西部地区，这些地区竞争较少，能够以更高的资本化率获取物业 [13] 行业趋势与市场定位 - 电子商务增长强劲，目前占零售总额的 22%，去年增长 76%，远超零售总额 38% 的增速 [6] - 波士顿咨询集团预测，到本年代末，电子商务将占零售总额的 41%，这将有利于 LXP 的战略布局 [17] - 公司受益于制造业回流和电子商务增长的趋势，其工业地产基础具有吸引力 [6] 财务表现与股息 - 公司当前股息收益率为 56%，股息支付率为 82%，由强劲的资产负债表支持 [7] - 公司信用评级为 BBB-，净债务与 EBITDA 比率为 61 倍，且无债务到期至 2027 年 [7] - 加权平均利率为 38%，92% 的债务为固定利率 [20] 运营与增长策略 - 2024 年第一季度，工业同店净营业收入同比增长 65%，主要受平均 27% 的年租金增长和强劲的租赁利差推动 [15] - 管理层预计今年 SSNOI（同店净营业收入）增长在 4-5% 之间，较之前的 35-45% 提高了 50 个基点 [5] - 公司计划通过低于市场水平的租金和开发管线的稳定化实现显著收益增长，预计到 2029 年将产生 2000 万美元的初始现金租金 [16] 租户与市场分布 - 公司拥有强大的租户组合，包括亚马逊、沃尔玛、联邦快递等，前 10 大租户占年基础租金的 14% [14][17] - 公司在阳光地带和中西部地区的投资重点使其能够利用这些地区强劲的增长特征、用户需求和人口趋势 [3][13] 估值与投资吸引力 - 公司当前股价为 927 美元，远期 P/FFO 为 147 倍，相比同行 Prologis（211 倍）、Terreno Realty（254 倍）和 Rexford Industrial（193 倍）更具吸引力 [10] - 分析师预计未来两年 FFO 每股增长在 57%-116% 之间，结合 56% 的股息收益率，有望实现超越市场的总回报 [10]

公司信息 - LXP Industrial Trust 是一家专注于 A 类仓库和配送房地产投资的房地产投资信托基金 (REIT) 主要投资目标市场为阳光地带和中西部地区 [2] - 公司通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易等方式扩展其投资组合 [2] - 公司将于 2024 年 7 月 31 日发布 2024 年第二季度财务业绩 并在当天上午 8:30 举行电话会议和网络直播讨论这些结果 [3] 会议信息 - 电话会议可通过拨打 (888) 660-6082 或 (929) 201-6604 (国际) 参加 会议 ID 为 1576583 [2] - 网络直播可通过访问 https://events.q4inc.com/attendee/851567747 或 https://ir.lxp.com/events-and-presentations/events/default.aspx 观看 [2][5] - 电话会议的重播将提供至 2024 年 10 月 29 日 网络直播将提供一年 [3] 联系方式 - 投资者或媒体可联系 LXP Industrial Trust 的投资者关系高级副总裁 Heather Gentry 电话 (212) 692-7200 邮箱 hgentry@lxp.com [3]

公司概况 - LXP Industrial Trust 是一家专注于 A 类仓库和配送房地产投资的房地产投资信托基金（REIT） 主要目标市场为阳光地带和中西部地区 [1][4] - 公司通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易等方式扩展其投资组合 [1] 财务信息 - 公司将于 2024 年 7 月 31 日公布 2024 年第二季度财务业绩 [4] - 公司将在同一天上午 8:30（东部时间）举行电话会议和网络直播讨论这些结果 [4] 投资者关系 - 投资者或媒体可联系公司投资者关系高级副总裁 Heather Gentry 电话 (212) 692-7200 邮箱 hgentry@lxpcom [2] - 电话会议可通过拨打 (888) 660-6082 或 (929) 201-6604（国际）参加 会议 ID 为 1576583 [2] - 网络直播可通过访问 https://eventsq4inccom/attendee/851567747 或 https://irlxpcom/events-and-presentations/events/defaultaspx 获取链接 [2][4] - 电话重播将提供至 2024 年 10 月 29 日 网络直播将提供一年 [1][2]

公司公告 - LXP Industrial Trust宣布2024年第二季度普通股每股分红0.13美元 分红将于2024年7月15日左右支付 登记日为2024年6月28日 [1] - LXP Industrial Trust宣布2024年第二季度C系列累积可转换优先股每股分红0.8125美元 分红将于2024年8月15日左右支付 登记日为2024年7月31日 [2] 公司概况 - LXP Industrial Trust是一家专注于美国A级单租户仓库和配送投资的房地产投资信托基金 公司通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易扩大投资组合 [4] 联系方式 - 投资者或媒体可联系LXP Industrial Trust投资者关系高级副总裁Heather Gentry 电话(212) 692-7200 邮箱hgentry@lxp.com [6]

公司公告 - LXP Industrial Trust宣布2024年第二季度普通股每股分红0.13美元 分红将于2024年7月15日左右支付 登记日为2024年6月28日 [1] - LXP Industrial Trust宣布2024年第二季度C系列累积可转换优先股每股分红0.8125美元 分红将于2024年8月15日左右支付 登记日为2024年7月31日 [2] 公司概况 - LXP Industrial Trust是一家专注于单租户工业地产投资的房地产投资信托基金 主要投资于美国A级单租户仓库和配送中心 [4] - 公司通过收购 开发项目 定制建造和售后回租交易等方式扩大投资组合 [4]

公司管理层变动 - Beth Boulerice将于2025年3月1日卸任首席财务官和财务主管职务，之后将继续担任执行副总裁，为首席执行官提供建议并与公司和会计部门合作 [1] - Nathan Brunner将于2024年9月1日被任命为资本市场执行副总裁，并在Boulerice过渡后接任首席财务官和财务主管职务 [1] - Nathan Brunner拥有19年的投资银行经验，其中14年专注于房地产领域，曾在摩根大通担任房地产投资银行部门的董事总经理，并在工业地产和净租赁领域具有丰富的并购和资本市场经验 [2] 公司背景 - LXP Industrial Trust是一家专注于美国单租户仓库和配送投资的房地产投资信托基金（REIT），通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易来扩展其投资组合 [3] 管理层评价 - 首席执行官T Wilson Eglin对Beth Boulerice多年来的贡献表示感谢，并认为Nathan Brunner的加入将为公司带来宝贵的并购和公司财务经验 [2] - 独立受托人Jamie Handwerker表示，Beth Boulerice在17年的任期中发挥了重要作用，并期待Nathan Brunner作为首席财务官和财务主管的未来任命 [2]

公司管理层变动 - Beth Boulerice将于2025年3月1日卸任首席财务官和财务主管职务，之后将继续担任执行副总裁，为首席执行官提供建议并与公司和会计部门合作 [1] - Nathan Brunner将于2024年9月1日被任命为资本市场执行副总裁，并在Boulerice过渡后接任首席财务官和财务主管职务 [1] - Nathan Brunner拥有超过19年的投资银行经验，其中约14年专注于房地产领域，曾在摩根大通担任房地产投资银行部门的董事总经理，并在麦格理集团工作5年 [2] 公司背景 - LXP Industrial Trust是一家专注于美国单租户仓库和配送投资的房地产投资信托基金（REIT），通过收购、开发项目、定制建造和售后回租交易来扩展其投资组合 [3] 管理层评价 - 首席执行官T Wilson Eglin感谢Beth Boulerice多年来作为首席财务官和财务主管的贡献，并期待与Nathan Brunner密切合作，支持其过渡到首席财务官角色 [2] - 独立受托人Jamie Handwerker赞扬Beth Boulerice在17年任期内对公司成功的贡献，并期待Nathan Brunner作为首席财务官和财务主管的未来任命 [2]

财务表现 - 公司第一季度净亏损190万美元，摊薄后每股亏损0.01美元[2] - 公司第一季度调整后运营资金（Adjusted Company FFO）为4880万美元，摊薄后每股0.16美元[2] - 2024年第一季度总营业收入为8.6251亿美元，同比增长1.4%[42] - 2024年第一季度租金收入为8.5207亿美元，同比增长2.1%[42] - 2024年第一季度净亏损为555,000美元，而2023年同期净利润为1131.5万美元[42] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为193.1万美元，而2023年同期净利润为952.2万美元[42] - 2024年第一季度每股基本亏损为0.01美元，而2023年同期每股收益为0.03美元[42] - 2024年第一季度调整后公司运营资金（Adjusted Company FFO）为4879.8万美元，去年同期为5025.8万美元[45] - 2024年第一季度公司可供分配资金（Company Funds Available for Distribution）为4523.8万美元，去年同期为4673.2万美元[45] - 2024年第一季度折旧和摊销费用为4620.8万美元，去年同期为4486万美元[45] - 2024年第一季度加权平均普通股数量为291,288,383股，去年同期为290,080,508股[44] - 2024年第一季度每股基本净亏损为0.01美元，去年同期为每股盈利0.03美元[44] - 2024年第一季度净亏损为193.1万美元，去年同期净利润为952.2万美元[44] 物业运营 - 工业物业同店净营业收入（NOI）同比增长6.5%[3] - 完成119,295平方英尺的租约延期，工业基础租金和现金基础租金分别增长28.0%和27.9%[4] - 公司稳定工业物业组合的出租率为95.5%，2024年至今已签署180万平方英尺的租约延期，现金基础租金预计增长27.0%[19] - 公司预计2024年工业同店NOI增长将在4.0%至5.0%之间[8] 投资与开发 - 以340万美元收购59.1英亩土地，并开始开发625,200平方英尺的定制仓库/配送设施，预计2025年1月开始租赁[5] - 在凤凰城市场投入使用488,400平方英尺的仓库/配送设施，已全部出租给单一租户[6] 财务预测 - 公司2024年全年净收入预计为每股0.08至0.12美元，调整后运营资金（Adjusted Company FFO）预计为每股0.61至0.65美元[21] - 2024年全年预计每股稀释后净收入为0.08至0.12美元[46] - 2024年全年预计调整后公司运营资金（Adjusted Company FFO）每股稀释后为0.61至0.65美元[46] 资产负债情况 - 公司总债务为18亿美元，92.8%为固定利率，加权平均到期期限为5.5年，加权平均利率为3.875%[20] - 2024年第一季度房地产总价值为44.97064亿美元，较2023年底的44.88862亿美元略有增长[43] - 2024年第一季度现金及现金等价物为1.63213亿美元，较2023年底的1.99247亿美元有所下降[43] - 2024年第一季度总负债为19.35854亿美元，较2023年底的19.27318亿美元略有增加[43] - 2024年第一季度股东权益为22.20514亿美元，较2023年底的22.65457亿美元有所下降[43] - 2024年第一季度非控制性权益为3195.9万美元，较2023年底的3337万美元略有减少[43]

房地产资产与租赁情况 - 公司截至2024年3月31日拥有118处房地产权益，总面积约5730万平方英尺，出租率为95.3%[110] - 公司在2024年第一季度完成了一项119,295平方英尺的租赁续约，平均固定租金从5.15美元/平方英尺增至6.59美元/平方英尺[112] - 公司在凤凰城市场投入运营了一处488,400平方英尺的仓库/配送设施，已全部出租给单一租户[113] - 公司在格林维尔/斯帕坦堡市场收购了59.1英亩土地，并开始开发一处625,200平方英尺的定制仓库/配送设施，预计2025年1月投入使用[114] 投资与开发活动 - 公司在2024年第一季度投资了2550万美元用于开发活动[115] - 截至2024年3月31日，公司合并开发项目的总成本估计为2.15亿美元，预计还需投入9970万美元以完成剩余开发项目[133] 现金流与财务状况 - 公司2024年第一季度的运营现金流为3890万美元，较2023年同期的3750万美元有所增加[119] - 公司2024年第一季度的投资活动净现金流出为2770万美元，主要用于房地产建设和资本支出[120] - 公司2024年第一季度的融资活动净现金流出为4720万美元，主要用于股息支付和债务偿还[121] - 公司2024年第一季度支付了3950万美元的股息，较2023年同期的3820万美元有所增加[126] 债务与利率情况 - 公司2024年3月31日的未偿还高级票据总额为12.989亿美元，利率从2.375%到6.750%不等[128] - 公司未受利率互换影响的浮动利率债务总额为1.291亿美元，占公司总债务的7.2%[154] - 公司固定利率债务总额为17亿美元，占公司总债务的92.8%[155] - 公司2024年第一季度浮动利率债务的加权平均利率为7.3%，若利率上升100个基点，利息支出将增加30万美元[155] - 公司截至2024年3月31日拥有四项利率互换协议[157] - 公司固定利率债务的公允价值估计为15亿美元，截至2024年3月31日[156] 收入与费用 - 2024年第一季度净收入同比下降1150万美元，主要由于多项因素影响[134] - 2024年第一季度总营业收入增加120万美元，主要由于基础租金和租户补偿收入增加180万美元[135] - 2024年第一季度其他收入减少60万美元，主要由于2023年出售费城办公楼导致停车收入减少[136] - 2024年第一季度折旧和摊销费用增加180万美元，主要由于2023年和2024年完工并投入使用的物业[137] - 2024年第一季度减值费用减少350万美元，主要由于2023年第一季度办公楼减值费用[138] - 2024年第一季度非营业收入增加360万美元，主要由于短期投资利息收入增加[139] - 2024年第一季度利息和摊销费用增加560万美元，主要由于2023年11月发行的2028年高级票据增加510万美元[140] - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）增长6.4%，主要由于现金基础租金增加[143] 公司治理与法律事务 - 公司披露控制和程序在2024年3月31日被评估为有效[157] - 公司内部财务报告控制在本季度未发生重大变化[158] - 公司认为当前法律诉讼不会对其业务、财务状况和经营结果产生重大不利影响[162] 股票回购计划 - 公司普通股回购计划中，截至2024年3月31日，仍有687.4241万股可回购[163] - 公司于2022年8月4日宣布的1000万股普通股回购授权无到期日[163] 未合并实体与债务担保 - 截至2024年3月31日，公司未合并实体的非追索债务担保金额为4.577亿美元[153]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度收入为8600万美元,物业运营费用为1500万美元,其中93%来自租户补偿 [26] - 公司产生了4900万美元的调整后公司FFO,每股稀释普通股0.16美元 [26] - 一季度同店工业物业NOI同比增长6.5% [27] - 工业物业组合平均年度租金上涨率为2.7% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司有约130万平方英尺的开发管线,这些活动前景看好,但不能保证任何租约会最终签订 [9] - 公司在菲尼克斯投入使用了48.8万平方英尺的新建设施,该设施以9.60美元/平方英尺的起租金和8.3%的预计稳定现金收益率租出 [16] - 公司在哥伦布完成了25万平方英尺开发项目的基础建设,目前正在就6万平方英尺进行租赁谈判 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国平均空置率环比有所上升,净吸纳量大幅下降,但目标市场租金同比仍有所上涨 [22] - 公司在亚特兰大市场完成了12万平方英尺的3年续租,租金增幅约28% [23] - 公司在孟菲斯市场完成了92.8万平方英尺的5年续租,租金增幅约30%,以及70万平方英尺的5年续租,租金增幅约25% [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于开发租赁、将租金调整至市场水平,并利用建造出租项目的投资机会,同时努力降低负债 [8] - 公司在绿维尔-斯巴坦堡市场承诺了一个62.5万平方英尺的建造出租项目,这为公司提供了以有利条款将资本再循环投资于新建成资产的机会 [13][17] - 公司正在审查多个目标市场的建造出租项目,包括利用其凤凰城土地银行的询价 [17] - 公司认为其高品质的A类物业在目标市场上具有谈判优势,因为这些物业拥有现代规格,包括高净空高度、充足的卸货门和停车位,以及便利的高速公路、机场和港口的访问 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,由于租赁续约谈判需要更长时间,部分原因是宏观经济环境的持续不确定性以及市场租金与租户议价能力之间的脱节 [10] - 公司预计2024年同店NOI增长将在4%至5%之间,高于之前的3.5%至4.5%的预期范围 [11] - 公司估计,通过2029年,由于租金上涨,初始现金租金将增加3600万美元,相当于每股0.12美元;开发管线稳定将产生2000万美元的初始现金租金,相当于每股0.07美元 [12] - 公司正专注于将净债务/调整后EBITDA降至5倍至6倍的目标区间下限,这将由开发管线的入住率提升和租金增长推动 [14] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Unidentified Analyst 提问** 询问公司在佛罗里达和印第安纳波利斯新投入使用的100万平方英尺左右的物业的租赁情况 [31][32] **James Dudley 回答** 公司在佛罗里达有一些积极的租赁活动,但在印第安纳波利斯市场仍然很挣扎,尽管有几次很接近成交,但最终都没有落实 [33][34] 公司在续租方面表现良好,但由于需要说服租户接受更高的市场租金,续租谈判确实需要更长时间 [34] 在投资性开发物业方面,由于缺乏大量需求,公司和其他业主可能需要更加积极地提供优惠来吸引租户 [35] 问题2 **Jon Petersen 提问** 询问为什么同店NOI增长预期提高,但FFO指引没有相应提高 [39] **Beth Boulerice 回答** 主要是由于利息费用的增加,以及新投入使用的开发项目尚未纳入同店组合 [40] 问题3 **Vince Tibone 提问** 询问公司对未租赁的投资性开发项目的收益预期,以及面临的市场竞争情况 [48][50] **Will Eglin 和 James Dudley 回答** 公司维持之前6%-6.5%的预期收益率目标,虽然最近一些项目的实际结果超过了这一目标,但对于一些较大的待租赁物业,目前的可见度较低 [49] 公司面临的竞争情况有所加剧,一些业主开始提供更多优惠措施,如更多免租期和更高的装修补贴,以吸引租户 [51][54] 公司将根据自身物业的优势适当调整策略,但不会过度降低租金,而是更多依靠物业本身的优势来吸引租户 [53][54]