Shares of Mid-America Apartment (MAA) , which is commonly known as MAA, have rallied 8.4% so far in the year, outperforming the industry's growth of 3.2%.MAA is poised to gain from a well-diversified, Sun Belt-focused portfolio. The company's redevelopment initiatives and advancements in technology are expected to drive margin improvements. Its solid balance sheet provides a strong foundation for growth opportunities, despite an elevated supply of rental units and high interest expenses remaining as concern ...

公司概况 - 公司成立于1993年，是一家金融服务公司 [1] - 公司宗旨是让世界更聪明、更幸福、更富有 [1] 业务覆盖 - 公司每月通过高级投资解决方案、Fool.com上的免费指导和市场分析、顶级播客以及非营利性的The Motley Fool Foundation触达数百万人 [1]

文章核心观点 - 自中美洲公寓社区（MAA）上次财报发布约一个月，其股价上涨约5%跑赢标普500指数，近期积极趋势能否延续待察，公司2024年第四季度核心FFO和营收未达预期，2025年指引有一定预期，且估计呈下降趋势，股票Zacks排名为4（卖出），预计未来几个月回报低于平均水平 [1][2][16] 第四季度财报情况 - 2024年第四季度核心FFO每股2.23美元，未达Zacks共识估计的2.24美元，同比下降3.9% [2] - 第四季度租赁及其他物业收入5.498亿美元，未达Zacks共识估计的5.525亿美元，但同比增长1.4% [3] - 2024年全年核心FFO每股8.88美元，低于上一年的9.17美元和Zacks共识估计的8.89美元，租赁及其他物业收入增长2%至21.9亿美元，符合共识预期 [3] 季度详情 - 同店组合收入同比下降0.2%，每单位平均有效租金下降0.5%，物业运营费用同比上涨3.4%，NOI同比下降2.1% [4] - 第四季度同店组合平均实际入住率为95.6%，略高于去年同期的95.5% [4] - 截至2024年12月31日，居民周转率按过去12个月计算处于历史低位42.0%，源于购买单户住宅的迁出率创历史新低 [5] - 第四季度同店组合新租约租赁定价下降8.0%，续约租赁定价上涨4.2%，综合来看新租约和续约租赁定价较上一租约下降2% [5] 投资组合活动 - 2024年10月，公司以约1.06亿美元收购德克萨斯州达拉斯一个新建的386单元多户住宅社区 [6] - 2024年12月，公司以500万美元收购北卡罗来纳州罗利市场一块3英亩土地用于未来开发 [6] - 2024年第四季度，公司出售北卡罗来纳州夏洛特一个216单元多户住宅社区和弗吉尼亚州里士满一个272单元多户住宅社区，净收益合计8500万美元，出售可折旧房地产资产总收益5500万美元 [7] - 截至2024年12月31日，公司有七个社区正在开发，共2312个单元，预计总成本8.515亿美元，尚需融资约3.743亿美元 [7] - 2024年公司对5665套公寓单元进行了重新开发，截至2024年12月31日，公司在其公寓社区组合的超96000个单元中完成智能家居技术安装，自2019年第一季度该计划启动以来每单位平均有效租金每月增加约25美元 [8] 资产负债表状况 - 2024年末公司现金及现金等价物为4300万美元，高于2023年12月31日的4130万美元 [10] - 截至2024年12月31日，公司资产负债表状况良好，无担保循环信贷安排下现金及可用额度合计10亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为4.0倍 [10] - 截至2024年12月31日，公司未偿还总债务为50亿美元，总债务平均到期年限为7.3年，无抵押NOI占总NOI的95.9% [11] 2025年指引 - 公司预计2025年第一季度核心FFO每股在2.08 - 2.24美元之间，中点为2.16美元，2025年核心FFO每股在8.61 - 8.93美元之间，中点为8.77美元 [12] - 2025年管理层预计同店物业收入增长在 - 0.35%至1.15%之间，运营费用增长在2.45%至3.95%之间，同店NOI增长预计在 - 2.15%至 - 0.15%之间，同店组合平均实际入住率指引在95.3%至95.9%之间，中点为95.60% [13] 估计趋势及VGM评分 - 过去一个月投资者见证了估计审查的下降趋势 [14] - 目前公司增长评分和动量评分均为D，价值评分为F，整体VGM评分为F [15] 前景展望 - 公司股票估计普遍呈下降趋势，Zacks排名为4（卖出），预计未来几个月回报低于平均水平 [16]

公司参会计划 - 公司计划参加2025年花旗全球房地产首席执行官会议 [1] 会议讨论安排 - 2025年3月4日周二下午1点30分左右公司董事长兼首席执行官H. Eric Bolton, Jr.、总裁兼首席投资官A. Bradley Hill及管理团队成员将主持约35分钟的圆桌讨论 [2] 会议直播与回放 - 可通过公司网站“投资者专区”页面及指定链接观看会议直播 [2] - 直播结束后可在公司网站“投资者专区”页面观看回放 [3] 公司简介 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金和标准普尔500指数成分股公司 [4] - 公司主要在美国东南部、西南部和大西洋中部地区拥有或持有公寓社区的所有权权益，致力于实现强劲的全周期投资业绩 [4]

文章核心观点 - 市场存在诸多未知和重大风险，关税、制裁、AI驱动的能源需求、火热的劳动力市场、潜在的减税等因素都对通胀率造成压力，导致通胀维持在高位的时间更长 [1] 行业相关 - Roberts Berzins有超十年金融管理经验，帮助顶级企业制定财务战略和执行大规模融资，还为拉脱维亚REIT框架制度化做出努力以提高泛波罗的海资本市场流动性，其他政策层面工作包括制定国家国有企业融资指南和引导私人资本进入经济适用房领域 [1]

公司基本信息 - 中美洲公寓社区公司是标准普尔500指数成分股公司，是一家专注多户住宅的、自我管理的房地产投资信托公司[17] - 中美洲公寓社区公司和运营合伙公司采用伞形合伙房地产投资信托结构[17] - MAA是标普500公司，是专注多户住宅的房地产投资信托，其主要资产是运营合伙企业的有限合伙权益，主要职能是担任运营合伙企业的唯一普通合伙人等[17] 股权结构与持有情况 - 截至2024年12月31日，中美洲公寓社区公司拥有116,883,421个运营合伙单位，占运营合伙单位总数的97.4%[16] 财务报告合并情况 - 报告合并了中美洲公寓社区公司及其97.4%控股子公司中美洲公寓有限合伙公司2024年12月31日结束年度的10 - K表年度报告[15] - 公司将MAA和运营合伙企业的10 - K年度报告合并，有增强投资者理解、消除重复披露、节省时间和成本的好处[17][18] 运营合伙公司情况 - 运营合伙公司直接或间接持有所有房地产资产[17] - 运营合伙公司通过自身运营、直接或间接举债和发行运营合伙单位来为公司业务筹集所需资金[17] - 运营合伙企业直接或间接持有所有房地产资产，通过自身运营、举债和发行OP单位等为公司业务筹集资金[17] 合并财务报表差异 - 中美洲公寓社区公司股东权益和运营合伙公司资本是合并财务报表的主要差异领域[18] - MAA的股东权益和运营合伙企业的资本是两者合并财务报表的主要差异领域[18] 运营合伙单位赎回 - 运营合伙单位持有人（中美洲公寓社区公司除外）可要求运营合伙公司赎回其运营合伙单位，赎回价格可现金支付或交付中美洲公寓社区公司普通股[18] - 持有OP单位（除MAA外）的人可要求运营合伙企业赎回，运营合伙企业可选择现金支付或交付MAA普通股[18] 前瞻性陈述内容 - 本10 - K表年度报告包含前瞻性陈述，涉及公司未来多方面预期[20] - 10 - K年度报告包含对未来的前瞻性陈述，涉及运营表现、物业活动、融资等方面[20] 前瞻性陈述风险 - 诸多因素可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异，如经济市场条件、房地产市场变化等[22] - 前瞻性陈述包含“expects”等关键词，存在已知和未知风险，可能使实际结果与陈述有重大差异[20] - 无法产生足够现金流、房地产市场不利变化等因素可能导致实际结果与前瞻性陈述不同[22] 前瞻性陈述更新情况 - 新因素可能不时出现，对公司业务产生重大不利影响，公司无义务公开更新前瞻性陈述[24]

文章核心观点 - 介绍保守收益投资组合、增强型股票收益解决方案组合等投资组合特点，并对中美洲公寓社区公司给出卖出评级 [1][2] 投资组合相关 - 保守收益投资组合目标是寻找最具价值且安全边际最高的股票，还会用定价最优的期权进一步降低投资波动性 [1] - 增强型股票收益解决方案组合旨在降低波动性，同时实现7 - 9%的收益率 [1] - Trapping Value团队与优先股交易商合作运营保守收益投资组合，该投资集团有两个创收投资组合和一个债券阶梯 [2] 公司评级相关 - 此前对中美洲公寓社区公司（NYSE: MAA）的评级调整为卖出，原因是其相对于当前利率水平价格过高，且市场仍低估相关情况 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO为每股2.23%，符合第四季度指引，全年核心FFO为每股8.88%，符合全年原指引 [42] - 2024年第四季度同店收入下降0.2%，全年增长0.5% [32] - 2025年FFO预计在8.61% - 8.93%，中点为8.77% [47] - 2025年同店收入增长中点为0.4%，有效租金增长约0.2%，入住率平均在95.3% - 95.9%，中点为95.6%，其他收入增长2.5%，同店运营费用预计增长3.2%，同店NOI预计下降1.15% [48][49][50] - 2025年预计收购3.5 - 4.5亿美元，开发投资2.5 - 3.5亿美元，处置约3.25亿美元资产 [52] - 2025年总间接费用预计为1.345亿美元，较2024年增长4.5% [53] - 2025年预计利息费用增加约13%，再融资1亿美元债券，预计稀释核心FFO 0.03% [54] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年第四季度新租约价格同比下降8%，较第三季度下降260个基点，续租率增长4.2%，混合租赁价格同比下降2%，较2023年同期改善140个基点 [31] - 2025年预计新租约价格同比约下降1.5%，续租率在4.25% - 4.5%，混合租赁价格增长1.7% [59] 开发业务 - 2024年投资五个项目，预计稳定后NOI收益率为6.3%，年末有七个项目在建，超2300个单元，成本8.5亿美元，预计2025年开工3 - 4个项目 [22] 收购业务 - 2024年收购三个物业，平均入住率65%，预计稳定后NOI收益率为5.9% [24] 处置业务 - 2024年第四季度出售两个物业，平均投资期IRR约19%，另有两个物业预计2025年第一季度完成处置 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度里士满、诺福克、查尔斯顿等中端市场表现较好，坦帕和奥兰多开始出现价格复苏，奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔受供应影响较大 [33][34] - 2025年1月新租约和混合租赁价格较12月和第四季度有所改善，入住率稳定在95.6%，60天暴露率为7%，较去年同期低70个基点 [37] - 预计2025年供应较2024年下降15% - 20%，2026年下降30% - 40%，2026 - 2027年交付量占库存比例低于长期平均水平 [86][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 2025年4月1日起，Brad将担任总裁兼CEO，Eric将担任执行董事长 [9] - 2025年开始在全投资组合推出物业级Wi - Fi，增加室内装修和重新定位项目投资，保持约10亿美元的开发管道 [21] - 继续将资本从老旧高资本支出物业中回收，重新投入到具有更高盈利增长潜力的新物业中 [25] 行业竞争 - 行业面临新供应交付压力，但随着2023 - 2024年新开工项目减少，预计未来供应将显著下降 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2024年业绩符合预期，处于公寓租赁复苏周期的有利位置，尽管仍受新供应影响，但租赁价格表现已有早期复苏趋势 [7] - 随着新供应压力缓解和需求增长，预计未来几年市场租金将增长，公司盈利将加速 [11][13] - 公司领导团队经验丰富，运营平台效率提高，外部增长管道强大，资产负债表稳健，对未来几年前景充满信心 [15][16] 其他重要信息 - 2024年第四季度完成1130个室内单元升级，全年共5665个单元，租金较未升级单元增加106美元，租赁速度更快，预计2025年升级近6000个单元 [35] - 重新定位项目有两个接近定价阶段，NOI收益率接近10%，六个项目计划在4 - 6月完成建设并开始定价 [36] - 2024年开始的四个物业级Wi - Fi改造项目已上线，预计2025年开始23个新项目 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明2025年1.7%的混合租赁价格增长预期，新租约和续租的具体情况，以及新租约价格何时转正 - 2025年新租约价格同比预计约下降1.5%，在第三季度转正，续租率预计在4.25% - 4.5%，新租约价格波动驱动各季度差异 [59] 问题2: 能否看到新租约价格为正的月份或季度 - 预计在第二季度末至第三季度初有两到三个月新租约价格为正，随后下降 [62] 问题3: 周转率全年趋势如何 - 预计与2024年一致，因购房和就业变动导致的搬家情况变化不大 [64] 问题4: 1.7%的混合租赁价格增长对同店收入的贡献是否集中在下半年 - 并非下半年集中增长，是正常季节性因素和租赁到期时间与新租约价格匹配的结果，同时供应压力缓解和需求增长也会影响租赁价格 [69][70][73] 问题5: 续租租户中连续续租两年的比例，以及续租租金与市场或新租约租金的限制 - 平均租期约21 - 22个月，通常租户续租一次后搬离，续租率相对稳定，新租约价格上升会缩小与续租租金的差距 [76][77][78] 问题6: 优惠政策对新租约价格的影响，以及优惠活动减少对数据的影响 - 租赁价格已考虑优惠政策影响，第四季度现金优惠较第三季度略有下降，部分市场优惠压力仍较大，但整体稳定或略有下降 [82] 问题7: 2026 - 2027年竞争供应同比下降情况，以及与2020年之前竣工量占库存比例的比较 - 2025年供应预计下降15% - 20%，2026年下降30% - 40%，2026 - 2027年竣工量占库存比例低于长期平均水平 [86][89] 问题8: 年初租赁数据改善是基于比较还是市场基本面变化 - 是供应减少、比较基数和市场整体前景改善共同作用的结果，1月新租约价格表现优于第四季度，预计2 - 3月将进一步加速 [94][95][96] 问题9: 移民政策变化对投资组合的影响 - 对同店业务影响不大，但可能影响新开发项目的劳动力供应，进而影响市场新建设项目的推进，长期来看，供应放缓对现有投资组合有利 [100][101] 问题10: 从长期来看，公司投资组合定位是否会因人口统计因素改变 - 不会有重大改变，公司将继续将投资组合定位于高需求地区，平衡大城市和中端市场的资本配置，以实现收益和股息的低波动性 [107][108] 问题11: 收购、处置和开发项目的资本化率要求 - 第四季度处置物业资本化率约为6%，收购物业稳定后收益率接近6%，市场资本化率约为5.51%，2024年开发项目NOI收益率为6.4% [110][113][114] 问题12: 2025年下半年是否面临更轻松的比较基数，优惠价格是否会更快减少，从而推动净有效租金增长加速 - 预计下半年供应压力缓解，比较基数更轻松，可能出现季节性减速减少的情况，净有效租金增长可能在第三季度中期转正 [120][121][123] 问题13: 大城市和中小二级市场的混合租赁价格增长情况对比 - 二级或中端市场过去几年表现优于大城市，但差距在过去几个季度有所缩小，目前仍有50个基点的价格差异 [125] 问题14: 定价权的恢复是否取决于竞争对手物业入住率的改善，以及供应增长放缓是否支持这一点 - 公司目前入住率和暴露情况良好，结合供应下降，有信心在春季和夏季推动价格上涨，理想入住率在95.6%左右 [128][129][130] 问题15: 新租约租金从年初到年底的趋势，以及与历史增长情况的比较 - 1月新租约租金同比下降7.1%，预计到7月转正至1% - 1.5%，增长曲线形状与历史相似，但因供应压力下降，春季和夏季增长更陡峭 [132][133][135] 问题16: 指导中包含的就业增长、工资增长和宏观经济假设 - 宏观经济与2024年基本一致，预计2025年市场新增约60万个就业岗位，迁入、家庭形成和人口增长等因素保持稳定，且高于全国水平 [139] 问题17: 1月续租和混合租赁价格数据 - 1月新租约租金同比下降7.1%，续租率为4.6%，混合租赁价格同比下降0.9% [141] 问题18: 市场参与者能忍受负杠杆多久，与历史情况相比如何 - 负杠杆时期通常是暂时的，此次持续时间较长，买家通过降低利率和假设2026年及以后有强劲复苏来应对负杠杆 [145][146] 问题19: 项目承保中，非租金收入（如Wi - Fi、垃圾处理等）占收益的比例 - 非租金收入占比不大，Wi - Fi项目有积极影响，公司主要关注为居民增加价值的领域 [148][150] 问题20: Eric担任执行董事长后，与Brad的合作模式如何 - Eric将采用“调光开关”模式，逐渐减少对公司的影响，同时保持对Brad的支持和对公司的关注 [155][156][157] 问题21: 对2026年的预期，是否会因前期事件出现大幅增长 - 有可能，公司市场供应处于50年高位，而业绩表现良好，随着供应大幅下降和需求增长，2026 - 2027年供需动态将对业绩产生积极影响 [162][163][166] 问题22: 债券再融资的利差情况 - 12月发行债券利差创纪录低至78个基点，目前预计利差在80 - 85个基点 [171] 问题23: 如何考虑全年投资的潜在时机 - 预计市场上半年较慢，年中至第三季度可能回升，交易数量预计在第三季度开始增加 [177][178] 问题24: 2025年指导中包含的拖欠率假设 - 预计拖欠率约为30 - 35个基点，与2024年基本一致 [180] 问题25: 新租约价格转正所需的实际租金变化，以及与正常年份的比较 - 1月新租约绝对租金同比下降约1.5%，差距在2024年持续缩小，正常年份7月新租约租金比12月高4 - 5%，今年预期低于此水平 [186][187] 问题26: 若需求和市场租金改善，推动定价权提升，是否会导致周转率上升 - 目前市场供应充足，租户有更多选择，但周转率未上升，主要受宏观因素（如购房困难）影响，而非当前定价 [190][191][192] 问题27: 若未来新供应减少，公司增加开发业务的意愿和能力如何 - 开发是目前较好的资本使用方式，公司希望保持开发管道在12亿美元左右，可通过合资预购平台增加项目，将开发业务占企业价值的比例控制在5%以内 [198][199][200] 问题28: 迁移到阳光地带的情况是否有变化 - 从阳光地带以外迁入的比例稳定在10% - 13%，主要来自加利福尼亚、纽约和芝加哥等大州 [206] 问题29: 今年进行大量资产回收，是否有在周期早期增加杠杆的意愿 - 为支持开发管道和收购项目，可能会在后期适度增加杠杆，但不会超出既定的杠杆范围 [208][209] 问题30: 关于定价至10月的收益情况，以及与去年的比较 - 2024年收益为正50个基点，2025年为负40个基点，11 - 12月定价压力导致收益从负35个基点降至负40个基点 [213][214] 问题31: 休斯顿、亚特兰大、奥兰多等市场供应下降是否同步 - 供应下降趋势相对一致，多数市场遵循2022年第二、三季度开工项目的交付节奏，部分市场峰值提前或滞后一个季度 [216][217] 问题32: 未来几年是否会退出或进入某些市场 - 会逐步退出一些只有一两个资产的市场，同时在丹佛、盐湖城等新市场增加资产，也在研究哥伦布等具有相似特征的市场 [222][223][224] 问题33: 建筑成本组件（如劳动力、材料成本）的变化趋势，以及开发收益率何时比租赁收购更具吸引力 - 2024年以来建筑成本有所下降，部分市场下降4 - 5%，目前更多市场下降约5%，主要是劳动力成本下降，若成本和租金进一步改善5% - 7%，开发项目将更具吸引力 [226][227][228] 问题34: 过去一年寻求的困境投资机会是否真实存在，如何寻找此类机会 - 目前此类机会不多，公司将继续关注租赁期项目，这些项目因供应压力面临一定挑战，公司凭借运营平台优势可获取高收益资产，部分老旧资产可能出现困境，但公司兴趣不大 [234][235][236] 问题35: 市场上欺诈相关问题的情况，以及公司的预防措施和效果 - 亚特兰大市场欺诈问题较受关注，但公司整体拖欠率与整体投资组合一致，公司通过机器学习工具和现场及总部培训人员进行预防，效果良好，长期来看有助于降低坏账率 [238][239][240] 问题36: 哪些市场出现正的租赁价格同比增长，哪些市场将推动混合租赁价格增长改善 - 1月有13个市场出现正的混合租赁价格增长，包括中端和大小市场，预计华盛顿特区、休斯顿、查尔斯顿将继续表现强劲，坦帕和奥兰多开始改善，奥斯汀仍受供应压力影响 [244][246][247] 问题37: 要达到全年新租约价格下降1.5%的目标，假设的市场租金增长情况，以及当前租金与租约的差距对新租约增长的阻碍 - 当前租金与租约差距约为1%，1月市场租金较12月高约0.5%，预计夏季上升后下降，全年新租约价格与市场租金增长应大致相关 [250][251]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）2024年第四季度业绩低于预期致盘前股价下跌 公司对2025年业绩给出展望 同时介绍其他住宅房地产投资信托公司业绩情况 [1][2][12] MAA第四季度及全年业绩情况 - 2024年第四季度核心资金运营每股收益2.23美元 低于Zacks共识预期的2.24美元 同比下降3.9% [1] - 第四季度租金和其他物业收入5.498亿美元 低于Zacks共识预期的5.525亿美元 但同比增长1.4% [2] - 2024年全年核心资金运营每股收益8.88美元 低于上一年的9.17美元 也低于Zacks共识预期的8.89美元 [3] - 2024年全年租金和其他物业收入增长2%至21.9亿美元 与共识预期一致 [3] MAA第四季度同店组合情况 - 同店组合收入同比下降0.2% 每单位平均有效租金下降0.5% [4] - 同店组合物业运营费用同比上涨3.4% [4] - 同店组合净营业收入同比下降2.1% [4] - 第四季度同店组合平均实际入住率为95.6% 略高于去年同期的95.5% [5] - 截至2024年12月31日 居民周转率处于历史低位 为42.0% [5] - 第四季度同店组合新租约租赁定价下降8.0% 续约租赁定价上涨4.2% 综合来看新租约和续约租赁定价较上一租约下降2% [6] MAA投资与处置情况 - 2024年10月 MAA以约1.06亿美元收购德克萨斯州达拉斯一个新建的386单元多户住宅社区 [7] - 2024年12月 MAA以500万美元收购北卡罗来纳州罗利市场一块3英亩的土地用于未来开发 [7] - 2024年第四季度 MAA出售北卡罗来纳州夏洛特一个216单元多户住宅社区和弗吉尼亚州里士满一个272单元多户住宅社区 获得净收益8500万美元 实现折旧房地产资产销售综合收益5500万美元 [8] MAA开发与改造情况 - 截至2024年12月31日 MAA有七个社区正在开发中 共2312个单元 预计总成本8.515亿美元 仍需投入资金约3.743亿美元 [8] - 2024年 MAA改造了5665套公寓单元 [9] - 截至2024年12月31日 MAA在其公寓社区组合中超过9.6万套单元完成智能家居技术安装 自2019年第一季度该计划启动以来 每单位平均有效租金每月增加约25美元 [9] MAA资产负债表情况 - 2024年末 MAA现金及现金等价物为4300万美元 高于2023年12月31日的4130万美元 [10] - 截至2024年12月31日 MAA资产负债表状况良好 无担保循环信贷额度下可用现金和额度共计10亿美元 净债务/调整后EBITDAre比率为4.0倍 [10] - 截至2024年12月31日 未偿还总债务为50亿美元 总债务平均到期年限为7.3年 无抵押净营业收入占总净营业收入的95.9% [11] MAA 2025年业绩指引 - 预计2025年第一季度核心资金运营每股收益在2.08 - 2.24美元之间 中点为2.16美元 Zacks共识预期为2.20美元 [12] - 预计2025年核心资金运营每股收益在8.61 - 8.93美元之间 中点为8.77美元 Zacks共识预期为8.88美元 [12] - 预计2025年同店物业收入增长在 - 0.35%至1.15%之间 运营费用增长在2.45%至3.95%之间 同店净营业收入增长在 - 2.15%至 - 0.15%之间 [13] - 预计同店组合平均实际入住率在95.3%至95.9%之间 中点为95.60% [13] 其他住宅房地产投资信托公司业绩情况 - 公寓投资与管理公司（EQR）2024年第四季度正常化资金运营每股收益1.00美元 符合Zacks共识预期 租金收入7.668亿美元 超过共识预期1.24% 同比租金收入增长5.4% [14] - 埃塞克斯房地产信托公司（ESS）2024年第四季度核心资金运营每股收益3.92美元 超过Zacks共识预期的3.90美元 同比增长2.3% 总收入4.545亿美元 超过Zacks共识预期的4.531亿美元 同比增长7.8% [15]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司本季度运营资金和营收未达预期 近期股价走势和未来表现受管理层评论、FFO预期及行业前景影响 目前Zacks评级为卖出 预计短期内表现逊于市场 [1][2][3][6] 中美洲公寓社区公司运营资金情况 - 本季度每股运营资金为2.23美元 未达Zacks共识预期的2.24美元 去年同期为2.32美元 本季度运营资金意外下降0.45% [1] - 上一季度预期每股运营资金2.18美元 实际为2.21美元 意外增长1.38% 过去四个季度中 公司两次超过共识运营资金预期 [1][2] 中美洲公寓社区公司营收情况 - 截至2024年12月季度营收5.4983亿美元 未达Zacks共识预期0.48% 去年同期营收5.4225亿美元 过去四个季度中 公司三次超过共识营收预期 [2] 中美洲公寓社区公司股价表现 - 自年初以来 公司股价涨幅约0% 而标准普尔500指数涨幅为2.7% [3] 中美洲公寓社区公司未来展望 - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走向 包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化 [4] - 盈利报告发布前 公司的预期修正趋势不利 当前Zacks评级为4（卖出） 预计短期内股价表现逊于市场 [6] - 未来季度和本财年的预期可能会发生变化 当前对下一季度的共识FFO预期为每股2.20美元 营收5.561亿美元 本财年共识FFO预期为每股8.88美元 营收22.5亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中 住宅房地产投资信托和股权信托行业目前处于250多个Zacks行业的后16% 排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业UMH Properties公司情况 - UMH Properties公司尚未公布2024年12月季度业绩 预计2月26日发布 预计本季度每股收益0.24美元 同比增长4.4% 过去30天内 本季度共识每股收益预期下调2.2% [9] - 预计UMH Properties公司本季度营收6136万美元 较去年同期增长7.7% [10]