文章核心观点 - 介绍保守收益投资组合、增强型股票收益解决方案组合等投资组合特点，并对中美洲公寓社区公司给出卖出评级 [1][2] 投资组合相关 - 保守收益投资组合目标是寻找最具价值且安全边际最高的股票，还会用定价最优的期权进一步降低投资波动性 [1] - 增强型股票收益解决方案组合旨在降低波动性，同时实现7 - 9%的收益率 [1] - Trapping Value团队与优先股交易商合作运营保守收益投资组合，该投资集团有两个创收投资组合和一个债券阶梯 [2] 公司评级相关 - 此前对中美洲公寓社区公司（NYSE: MAA）的评级调整为卖出，原因是其相对于当前利率水平价格过高，且市场仍低估相关情况 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO为每股2.23%，符合第四季度指引，全年核心FFO为每股8.88%，符合全年原指引 [42] - 2024年第四季度同店收入下降0.2%，全年增长0.5% [32] - 2025年FFO预计在8.61% - 8.93%，中点为8.77% [47] - 2025年同店收入增长中点为0.4%，有效租金增长约0.2%，入住率平均在95.3% - 95.9%，中点为95.6%，其他收入增长2.5%，同店运营费用预计增长3.2%，同店NOI预计下降1.15% [48][49][50] - 2025年预计收购3.5 - 4.5亿美元，开发投资2.5 - 3.5亿美元，处置约3.25亿美元资产 [52] - 2025年总间接费用预计为1.345亿美元，较2024年增长4.5% [53] - 2025年预计利息费用增加约13%，再融资1亿美元债券，预计稀释核心FFO 0.03% [54] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年第四季度新租约价格同比下降8%，较第三季度下降260个基点，续租率增长4.2%，混合租赁价格同比下降2%，较2023年同期改善140个基点 [31] - 2025年预计新租约价格同比约下降1.5%，续租率在4.25% - 4.5%，混合租赁价格增长1.7% [59] 开发业务 - 2024年投资五个项目，预计稳定后NOI收益率为6.3%，年末有七个项目在建，超2300个单元，成本8.5亿美元，预计2025年开工3 - 4个项目 [22] 收购业务 - 2024年收购三个物业，平均入住率65%，预计稳定后NOI收益率为5.9% [24] 处置业务 - 2024年第四季度出售两个物业，平均投资期IRR约19%，另有两个物业预计2025年第一季度完成处置 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度里士满、诺福克、查尔斯顿等中端市场表现较好，坦帕和奥兰多开始出现价格复苏，奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔受供应影响较大 [33][34] - 2025年1月新租约和混合租赁价格较12月和第四季度有所改善，入住率稳定在95.6%，60天暴露率为7%，较去年同期低70个基点 [37] - 预计2025年供应较2024年下降15% - 20%，2026年下降30% - 40%，2026 - 2027年交付量占库存比例低于长期平均水平 [86][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 2025年4月1日起，Brad将担任总裁兼CEO，Eric将担任执行董事长 [9] - 2025年开始在全投资组合推出物业级Wi - Fi，增加室内装修和重新定位项目投资，保持约10亿美元的开发管道 [21] - 继续将资本从老旧高资本支出物业中回收，重新投入到具有更高盈利增长潜力的新物业中 [25] 行业竞争 - 行业面临新供应交付压力，但随着2023 - 2024年新开工项目减少，预计未来供应将显著下降 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2024年业绩符合预期，处于公寓租赁复苏周期的有利位置，尽管仍受新供应影响，但租赁价格表现已有早期复苏趋势 [7] - 随着新供应压力缓解和需求增长，预计未来几年市场租金将增长，公司盈利将加速 [11][13] - 公司领导团队经验丰富，运营平台效率提高，外部增长管道强大，资产负债表稳健，对未来几年前景充满信心 [15][16] 其他重要信息 - 2024年第四季度完成1130个室内单元升级，全年共5665个单元，租金较未升级单元增加106美元，租赁速度更快，预计2025年升级近6000个单元 [35] - 重新定位项目有两个接近定价阶段，NOI收益率接近10%，六个项目计划在4 - 6月完成建设并开始定价 [36] - 2024年开始的四个物业级Wi - Fi改造项目已上线，预计2025年开始23个新项目 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明2025年1.7%的混合租赁价格增长预期，新租约和续租的具体情况，以及新租约价格何时转正 - 2025年新租约价格同比预计约下降1.5%，在第三季度转正，续租率预计在4.25% - 4.5%，新租约价格波动驱动各季度差异 [59] 问题2: 能否看到新租约价格为正的月份或季度 - 预计在第二季度末至第三季度初有两到三个月新租约价格为正，随后下降 [62] 问题3: 周转率全年趋势如何 - 预计与2024年一致，因购房和就业变动导致的搬家情况变化不大 [64] 问题4: 1.7%的混合租赁价格增长对同店收入的贡献是否集中在下半年 - 并非下半年集中增长，是正常季节性因素和租赁到期时间与新租约价格匹配的结果，同时供应压力缓解和需求增长也会影响租赁价格 [69][70][73] 问题5: 续租租户中连续续租两年的比例，以及续租租金与市场或新租约租金的限制 - 平均租期约21 - 22个月，通常租户续租一次后搬离，续租率相对稳定，新租约价格上升会缩小与续租租金的差距 [76][77][78] 问题6: 优惠政策对新租约价格的影响，以及优惠活动减少对数据的影响 - 租赁价格已考虑优惠政策影响，第四季度现金优惠较第三季度略有下降，部分市场优惠压力仍较大，但整体稳定或略有下降 [82] 问题7: 2026 - 2027年竞争供应同比下降情况，以及与2020年之前竣工量占库存比例的比较 - 2025年供应预计下降15% - 20%，2026年下降30% - 40%，2026 - 2027年竣工量占库存比例低于长期平均水平 [86][89] 问题8: 年初租赁数据改善是基于比较还是市场基本面变化 - 是供应减少、比较基数和市场整体前景改善共同作用的结果，1月新租约价格表现优于第四季度，预计2 - 3月将进一步加速 [94][95][96] 问题9: 移民政策变化对投资组合的影响 - 对同店业务影响不大，但可能影响新开发项目的劳动力供应，进而影响市场新建设项目的推进，长期来看，供应放缓对现有投资组合有利 [100][101] 问题10: 从长期来看，公司投资组合定位是否会因人口统计因素改变 - 不会有重大改变，公司将继续将投资组合定位于高需求地区，平衡大城市和中端市场的资本配置，以实现收益和股息的低波动性 [107][108] 问题11: 收购、处置和开发项目的资本化率要求 - 第四季度处置物业资本化率约为6%，收购物业稳定后收益率接近6%，市场资本化率约为5.51%，2024年开发项目NOI收益率为6.4% [110][113][114] 问题12: 2025年下半年是否面临更轻松的比较基数，优惠价格是否会更快减少，从而推动净有效租金增长加速 - 预计下半年供应压力缓解，比较基数更轻松，可能出现季节性减速减少的情况，净有效租金增长可能在第三季度中期转正 [120][121][123] 问题13: 大城市和中小二级市场的混合租赁价格增长情况对比 - 二级或中端市场过去几年表现优于大城市，但差距在过去几个季度有所缩小，目前仍有50个基点的价格差异 [125] 问题14: 定价权的恢复是否取决于竞争对手物业入住率的改善，以及供应增长放缓是否支持这一点 - 公司目前入住率和暴露情况良好，结合供应下降，有信心在春季和夏季推动价格上涨，理想入住率在95.6%左右 [128][129][130] 问题15: 新租约租金从年初到年底的趋势，以及与历史增长情况的比较 - 1月新租约租金同比下降7.1%，预计到7月转正至1% - 1.5%，增长曲线形状与历史相似，但因供应压力下降，春季和夏季增长更陡峭 [132][133][135] 问题16: 指导中包含的就业增长、工资增长和宏观经济假设 - 宏观经济与2024年基本一致，预计2025年市场新增约60万个就业岗位，迁入、家庭形成和人口增长等因素保持稳定，且高于全国水平 [139] 问题17: 1月续租和混合租赁价格数据 - 1月新租约租金同比下降7.1%，续租率为4.6%，混合租赁价格同比下降0.9% [141] 问题18: 市场参与者能忍受负杠杆多久，与历史情况相比如何 - 负杠杆时期通常是暂时的，此次持续时间较长，买家通过降低利率和假设2026年及以后有强劲复苏来应对负杠杆 [145][146] 问题19: 项目承保中，非租金收入（如Wi - Fi、垃圾处理等）占收益的比例 - 非租金收入占比不大，Wi - Fi项目有积极影响，公司主要关注为居民增加价值的领域 [148][150] 问题20: Eric担任执行董事长后，与Brad的合作模式如何 - Eric将采用“调光开关”模式，逐渐减少对公司的影响，同时保持对Brad的支持和对公司的关注 [155][156][157] 问题21: 对2026年的预期，是否会因前期事件出现大幅增长 - 有可能，公司市场供应处于50年高位，而业绩表现良好，随着供应大幅下降和需求增长，2026 - 2027年供需动态将对业绩产生积极影响 [162][163][166] 问题22: 债券再融资的利差情况 - 12月发行债券利差创纪录低至78个基点，目前预计利差在80 - 85个基点 [171] 问题23: 如何考虑全年投资的潜在时机 - 预计市场上半年较慢，年中至第三季度可能回升，交易数量预计在第三季度开始增加 [177][178] 问题24: 2025年指导中包含的拖欠率假设 - 预计拖欠率约为30 - 35个基点，与2024年基本一致 [180] 问题25: 新租约价格转正所需的实际租金变化，以及与正常年份的比较 - 1月新租约绝对租金同比下降约1.5%，差距在2024年持续缩小，正常年份7月新租约租金比12月高4 - 5%，今年预期低于此水平 [186][187] 问题26: 若需求和市场租金改善，推动定价权提升，是否会导致周转率上升 - 目前市场供应充足，租户有更多选择，但周转率未上升，主要受宏观因素（如购房困难）影响，而非当前定价 [190][191][192] 问题27: 若未来新供应减少，公司增加开发业务的意愿和能力如何 - 开发是目前较好的资本使用方式，公司希望保持开发管道在12亿美元左右，可通过合资预购平台增加项目，将开发业务占企业价值的比例控制在5%以内 [198][199][200] 问题28: 迁移到阳光地带的情况是否有变化 - 从阳光地带以外迁入的比例稳定在10% - 13%，主要来自加利福尼亚、纽约和芝加哥等大州 [206] 问题29: 今年进行大量资产回收，是否有在周期早期增加杠杆的意愿 - 为支持开发管道和收购项目，可能会在后期适度增加杠杆，但不会超出既定的杠杆范围 [208][209] 问题30: 关于定价至10月的收益情况，以及与去年的比较 - 2024年收益为正50个基点，2025年为负40个基点，11 - 12月定价压力导致收益从负35个基点降至负40个基点 [213][214] 问题31: 休斯顿、亚特兰大、奥兰多等市场供应下降是否同步 - 供应下降趋势相对一致，多数市场遵循2022年第二、三季度开工项目的交付节奏，部分市场峰值提前或滞后一个季度 [216][217] 问题32: 未来几年是否会退出或进入某些市场 - 会逐步退出一些只有一两个资产的市场，同时在丹佛、盐湖城等新市场增加资产，也在研究哥伦布等具有相似特征的市场 [222][223][224] 问题33: 建筑成本组件（如劳动力、材料成本）的变化趋势，以及开发收益率何时比租赁收购更具吸引力 - 2024年以来建筑成本有所下降，部分市场下降4 - 5%，目前更多市场下降约5%，主要是劳动力成本下降，若成本和租金进一步改善5% - 7%，开发项目将更具吸引力 [226][227][228] 问题34: 过去一年寻求的困境投资机会是否真实存在，如何寻找此类机会 - 目前此类机会不多，公司将继续关注租赁期项目，这些项目因供应压力面临一定挑战，公司凭借运营平台优势可获取高收益资产，部分老旧资产可能出现困境，但公司兴趣不大 [234][235][236] 问题35: 市场上欺诈相关问题的情况，以及公司的预防措施和效果 - 亚特兰大市场欺诈问题较受关注，但公司整体拖欠率与整体投资组合一致，公司通过机器学习工具和现场及总部培训人员进行预防，效果良好，长期来看有助于降低坏账率 [238][239][240] 问题36: 哪些市场出现正的租赁价格同比增长，哪些市场将推动混合租赁价格增长改善 - 1月有13个市场出现正的混合租赁价格增长，包括中端和大小市场，预计华盛顿特区、休斯顿、查尔斯顿将继续表现强劲，坦帕和奥兰多开始改善，奥斯汀仍受供应压力影响 [244][246][247] 问题37: 要达到全年新租约价格下降1.5%的目标，假设的市场租金增长情况，以及当前租金与租约的差距对新租约增长的阻碍 - 当前租金与租约差距约为1%，1月市场租金较12月高约0.5%，预计夏季上升后下降，全年新租约价格与市场租金增长应大致相关 [250][251]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司（MAA）2024年第四季度业绩低于预期致盘前股价下跌 公司对2025年业绩给出展望 同时介绍其他住宅房地产投资信托公司业绩情况 [1][2][12] MAA第四季度及全年业绩情况 - 2024年第四季度核心资金运营每股收益2.23美元 低于Zacks共识预期的2.24美元 同比下降3.9% [1] - 第四季度租金和其他物业收入5.498亿美元 低于Zacks共识预期的5.525亿美元 但同比增长1.4% [2] - 2024年全年核心资金运营每股收益8.88美元 低于上一年的9.17美元 也低于Zacks共识预期的8.89美元 [3] - 2024年全年租金和其他物业收入增长2%至21.9亿美元 与共识预期一致 [3] MAA第四季度同店组合情况 - 同店组合收入同比下降0.2% 每单位平均有效租金下降0.5% [4] - 同店组合物业运营费用同比上涨3.4% [4] - 同店组合净营业收入同比下降2.1% [4] - 第四季度同店组合平均实际入住率为95.6% 略高于去年同期的95.5% [5] - 截至2024年12月31日 居民周转率处于历史低位 为42.0% [5] - 第四季度同店组合新租约租赁定价下降8.0% 续约租赁定价上涨4.2% 综合来看新租约和续约租赁定价较上一租约下降2% [6] MAA投资与处置情况 - 2024年10月 MAA以约1.06亿美元收购德克萨斯州达拉斯一个新建的386单元多户住宅社区 [7] - 2024年12月 MAA以500万美元收购北卡罗来纳州罗利市场一块3英亩的土地用于未来开发 [7] - 2024年第四季度 MAA出售北卡罗来纳州夏洛特一个216单元多户住宅社区和弗吉尼亚州里士满一个272单元多户住宅社区 获得净收益8500万美元 实现折旧房地产资产销售综合收益5500万美元 [8] MAA开发与改造情况 - 截至2024年12月31日 MAA有七个社区正在开发中 共2312个单元 预计总成本8.515亿美元 仍需投入资金约3.743亿美元 [8] - 2024年 MAA改造了5665套公寓单元 [9] - 截至2024年12月31日 MAA在其公寓社区组合中超过9.6万套单元完成智能家居技术安装 自2019年第一季度该计划启动以来 每单位平均有效租金每月增加约25美元 [9] MAA资产负债表情况 - 2024年末 MAA现金及现金等价物为4300万美元 高于2023年12月31日的4130万美元 [10] - 截至2024年12月31日 MAA资产负债表状况良好 无担保循环信贷额度下可用现金和额度共计10亿美元 净债务/调整后EBITDAre比率为4.0倍 [10] - 截至2024年12月31日 未偿还总债务为50亿美元 总债务平均到期年限为7.3年 无抵押净营业收入占总净营业收入的95.9% [11] MAA 2025年业绩指引 - 预计2025年第一季度核心资金运营每股收益在2.08 - 2.24美元之间 中点为2.16美元 Zacks共识预期为2.20美元 [12] - 预计2025年核心资金运营每股收益在8.61 - 8.93美元之间 中点为8.77美元 Zacks共识预期为8.88美元 [12] - 预计2025年同店物业收入增长在 - 0.35%至1.15%之间 运营费用增长在2.45%至3.95%之间 同店净营业收入增长在 - 2.15%至 - 0.15%之间 [13] - 预计同店组合平均实际入住率在95.3%至95.9%之间 中点为95.60% [13] 其他住宅房地产投资信托公司业绩情况 - 公寓投资与管理公司（EQR）2024年第四季度正常化资金运营每股收益1.00美元 符合Zacks共识预期 租金收入7.668亿美元 超过共识预期1.24% 同比租金收入增长5.4% [14] - 埃塞克斯房地产信托公司（ESS）2024年第四季度核心资金运营每股收益3.92美元 超过Zacks共识预期的3.90美元 同比增长2.3% 总收入4.545亿美元 超过Zacks共识预期的4.531亿美元 同比增长7.8% [15]

文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司本季度运营资金和营收未达预期 近期股价走势和未来表现受管理层评论、FFO预期及行业前景影响 目前Zacks评级为卖出 预计短期内表现逊于市场 [1][2][3][6] 中美洲公寓社区公司运营资金情况 - 本季度每股运营资金为2.23美元 未达Zacks共识预期的2.24美元 去年同期为2.32美元 本季度运营资金意外下降0.45% [1] - 上一季度预期每股运营资金2.18美元 实际为2.21美元 意外增长1.38% 过去四个季度中 公司两次超过共识运营资金预期 [1][2] 中美洲公寓社区公司营收情况 - 截至2024年12月季度营收5.4983亿美元 未达Zacks共识预期0.48% 去年同期营收5.4225亿美元 过去四个季度中 公司三次超过共识营收预期 [2] 中美洲公寓社区公司股价表现 - 自年初以来 公司股价涨幅约0% 而标准普尔500指数涨幅为2.7% [3] 中美洲公寓社区公司未来展望 - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走向 包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化 [4] - 盈利报告发布前 公司的预期修正趋势不利 当前Zacks评级为4（卖出） 预计短期内股价表现逊于市场 [6] - 未来季度和本财年的预期可能会发生变化 当前对下一季度的共识FFO预期为每股2.20美元 营收5.561亿美元 本财年共识FFO预期为每股8.88美元 营收22.5亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中 住宅房地产投资信托和股权信托行业目前处于250多个Zacks行业的后16% 排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业UMH Properties公司情况 - UMH Properties公司尚未公布2024年12月季度业绩 预计2月26日发布 预计本季度每股收益0.24美元 同比增长4.4% 过去30天内 本季度共识每股收益预期下调2.2% [9] - 预计UMH Properties公司本季度营收6136万美元 较去年同期增长7.7% [10]

多户住宅整体规模与状态 - 截至2024年12月31日，多户住宅总单元数为102,079套，其中已完工102,006套，开发交付73套[1] - 多户住宅开发管道总活跃社区共2312个单元，预计开发成本851500千美元，已投入477181千美元，剩余374319千美元[9] - 多户住宅租赁社区共2763个单元，截至2024年12月31日，整体物理入住率为69.7%，建设成本累计达766090千美元[10] - 多户住宅内部重建管道2024年完成5665个单元，花费35230千美元，每单元平均成本6219美元，每单元有效租金增加106美元，增幅7.3%，剩余管道单元9000 - 12000个[11] - 2024年收购多户住宅项目4个，共1347个单元，收购土地2块，共6.6英亩[12] - 2024年处置多户住宅项目2个，共488个单元[13] 多户住宅财务指标 - 截至2024年12月31日，多户住宅社区总毛房地产资产为16,426,496千美元，整体物理入住率为94.7%，平均有效租金为每套1,692美元[2] 总运营财务数据变化（2024Q4 vs 2023年） - 2024年第四季度，总运营收入为549,832千美元，较2023年的542,247千美元有所增长[3] - 2024年第四季度，总物业运营费用为204,933千美元，高于2023年的191,782千美元[3] - 2024年第四季度，总净运营收入为344,899千美元，较2023年的350,465千美元下降1.6%[3] 同店社区运营财务数据变化（2024Q4 vs 2023年） - 2024年第四季度，同店社区运营收入为520,134千美元，较2023年的521,169千美元下降0.2%[3] - 2024年第四季度，同店社区物业运营费用为189,087千美元，较2023年的182,872千美元增长3.4%[3][4] - 2024年第四季度，同店社区净运营收入为331,047千美元，较2023年的338,297千美元下降2.1%[3] - 2024年全年，同店社区物业运营费用中，人员费用较2023年增长4.8%，达到165,249千美元[4] 各地区公寓单元数与同店NOI贡献 - 亚特兰大公寓单元数为11434个，同店NOI贡献百分比为11.5%[5] - 达拉斯公寓单元数为10117个，同店NOI贡献百分比为9.4%[5] - 坦帕公寓单元数为5416个，同店NOI贡献百分比为7.2%[5] - 奥兰多公寓单元数为5643个，同店NOI贡献百分比为7.0%[5] - 夏洛特公寓单元数为5651个，同店NOI贡献百分比为6.2%[5] - 奥斯汀公寓单元数为6829个，同店NOI贡献百分比为5.8%[5] - 罗利/达勒姆公寓单元数为5350个，同店NOI贡献百分比为5.6%[5] - 纳什维尔公寓单元数为4375个，同店NOI贡献百分比为4.9%[5] - 休斯顿公寓单元数为5175个，同店NOI贡献百分比为3.8%[5] - 总同店公寓单元数为97290个，同店NOI贡献百分比为100.0%[5] 多户同店组合财务数据变化（2024Q4 vs 2023Q4） - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合总收入为520134千美元，下降0.2%[6] - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合总费用为189087千美元，增长3.4%[6] - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合净营业收入为331047千美元，下降2.1%[6] - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合每单位平均有效租金为1684美元，下降0.5%[6] 各地区2024Q4财务数据变化（vs 2023Q4） - 亚特兰大2024年Q4收入为64825千美元，较2023年Q4的65781千美元下降1.5%[6] - 达拉斯2024年Q4费用为21808千美元，较2023年Q4的21351千美元增长2.1%[6] - 坦帕2024年Q4净营业收入为23915千美元，较2023年Q4的24401千美元下降2.0%[6] - 奥兰多2024年Q4每单位平均有效租金为1971美元，较2023年Q4的1992美元下降1.1%[6] - 夏洛特2024年Q4收入为29353千美元，较2023年Q4的29181千美元增长0.6%[6] - 奥斯汀2024年Q4费用为14869千美元，较2023年Q4的16102千美元下降7.7%[6] 多户同店组合第四季度财务数据变化（vs第三季度） - 多户同店组合第四季度总收入为520,134千美元，较第三季度的523,533千美元下降0.6%[7] - 第四季度总费用为189,087千美元，较第三季度的196,266千美元下降3.7%[7] - 第四季度净营业收入（NOI）为331,047千美元，较第三季度的327,267千美元增长1.2%[7] - 第四季度每单位平均有效租金为1,684美元，较第三季度的1,691美元下降0.4%[7] 各地区第四季度财务数据变化（vs第三季度） - 亚特兰大第四季度收入为64,844千美元，较第三季度的65,177千美元下降0.5%[7] - 达拉斯第四季度费用为21,808千美元，较第三季度的23,411千美元下降6.8%[7] - 坦帕第四季度NOI为23,915千美元，较第三季度的23,830千美元增长0.4%[7] - 奥兰多第四季度费用为11,916千美元，较第三季度的11,347千美元增长5.0%[7] - 夏洛特第四季度NOI为20,500千美元，较第三季度的20,054千美元增长2.2%[7] - 奥斯汀第四季度费用为14,869千美元，较第三季度的17,041千美元下降12.7%[7] 公司同店组合财务数据变化（2024Q4 vs 2023Q4） - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合总收入为2084836千美元，增长0.5%[8] - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合总费用为763659千美元，增长3.9%[8] - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合总净营业收入（NOI）为117177千美元，下降1.4%[8] - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合每单位平均有效租金为1688美元，增长0.3%[8] 各地区2024Q4财务数据变化（vs 2023Q4，其他地区） - 查尔斯顿地区2024年Q4收入为72141千美元，较2023年Q4的69633千美元增长3.6%[8] - 北弗吉尼亚地区2024年Q4收入为57859千美元，较2023年Q4的54574千美元增长6.0%[8] - 堪萨斯城地区2024年Q4收入为22743千美元，较2023年Q4的21875千美元增长4.0%[8] - 亚特兰大地区2024年Q4净营业收入（NOI）为155132千美元，较2023年Q4的165344千美元下降6.2%[8] - 奥斯汀地区2024年Q4净营业收入（NOI）为76011千美元，较2023年Q4的79105千美元下降3.9%[8] - 凤凰城地区2024年Q4净营业收入（NOI）为46731千美元，较2023年Q4的48646千美元下降3.9%[8] 合资物业财务数据 - 华盛顿特区一处合资物业，公司拥有35%所有权，2024年实现净营业收入850万美元，房地产总投资8280万美元，含应付抵押票据5200万美元[2] 债务情况 - 截至2024年12月31日，固定利率债务余额4730957千美元，占比95.0%，有效利率3.8%；浮动利率债务余额250000千美元，占比5.0%，有效利率4.7%[14] - 截至2024年12月31日，无担保债务余额4620690千美元，占比92.8%，有效利率3.8%；担保债务余额360267千美元，占比7.2%，有效利率4.4%[14] - 截至2024年12月31日，未抵押总资产成本16398866千美元，占比95.5%，Q4 2024净营业收入330819千美元，占比95.9%；抵押总资产成本771305千美元，占比4.5%，Q4 2024净营业收入14080千美元，占比4.1%[14] 债务契约情况 - 债务契约分析显示，债券契约和银行契约各项指标实际值均符合要求[17] 2025年公司预期指标 - 公司提供2025年预期摊薄后核心FFO每股收益、核心AFFO每股收益及预期摊薄后普通股每股收益指引[19] - 2025年摊薄后每股收益区间为5.51 - 5.83美元，中点为5.67美元[20] - 2025年MAA同店组合平均实际入住率为95.30% - 95.90%，中点为95.60%[20] - 2025年MAA同店组合物业收入增长为 - 0.35% - 1.15%，中点为0.40%[20] - 2025年公司物业运营费用增长为2.45% - 3.95%，中点为3.20%[20] - 2025年公司债务平均有效利率为3.5% - 3.7%，中点为3.6%[20] - 2025年摊薄后流通FFO股份数为1.199 - 1.202亿股，中点为1.2005亿股[20] 2024年同店经重述后全年财务数据 - 2024年同店经重述后全年收入为20.80027亿美元，费用为7.57841亿美元，NOI为13.22186亿美元[20] 公司信用与股票信息 - 公司信用评级方面，惠誉长期债务评级为A - ，穆迪为A3，标普为A - ，展望均为稳定[21] - 公司普通股股票代码为MAA，在纽约证券交易所交易[21] 2024年Q4普通股分红情况 - 2024年Q4普通股每股分红为1.5150美元[21]

文章核心观点 2025年2月5日中美洲公寓社区公司（MAA）公布2024年第四季度运营结果 虽部分指标有下滑但公司对未来发展持积极态度 并给出2025年业绩指引 [1][3] 各部分总结 财务亮点 - 2024年第四季度摊薄后每股收益1.42美元 2023年为1.37美元；2024年全年为4.49美元 2023年为4.71美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股运营资金（FFO）2.21美元 2023年为2.53美元；2024年全年为8.77美元 2023年为9.39美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股核心FFO 2.23美元 2023年为2.32美元；2024年全年为8.88美元 2023年为9.17美元 [2][38] 同店组合运营结果 - 2024年第四季度同店组合平均实际入住率95.6% [5] - 2024年第四季度同店组合收入下降0.2% 平均每单元有效租金下降0.5% 其他物业收入增长1.8% [5] - 2024年第四季度同店组合物业运营费用增长3.4% 净运营收入（NOI）下降2.1% [5] - 截至2024年12月31日 居民周转率为42.0% 处于历史低位 [5] 收购与处置活动 - 2024年10月收购位于德克萨斯州达拉斯的386单元多户社区 约1.06亿美元 [10] - 2024年12月收购北卡罗来纳州罗利的3英亩土地 约500万美元 [10] - 2024年10月出售北卡罗来纳州夏洛特的216单元多户社区 净收益约3800万美元 [11] - 2024年12月出售弗吉尼亚州里士满的272单元多户社区 净收益约4700万美元 [11] 开发与租赁活动 - 截至2024年第四季度末 有7个开发项目 共2312个单元 预计总成本8.515亿美元 剩余资金3.743亿美元 [12] - 2024年第四季度为当前和计划项目提供约6400万美元资金 [13] - 2024年第四季度完成科罗拉多州丹佛的MAA Milepost 35开发 并启动219单元二期扩建 [14] - 2024年第四季度完成亚利桑那州凤凰城的Novel Val Vista开发 [14] - 截至2024年第四季度末 有8个租赁项目 共2763个单元 入住率69.7% 成本7.6609亿美元 [14] 物业重建与重新定位活动 - 截至2024年12月31日 室内重建项目完成5665个单元 平均每单元成本6219美元 平均每单元有效租金增加106美元 [15] - 截至2024年12月31日 超96000个单元安装智能家居技术 自2019年第一季度以来 平均每单元有效租金每月增加约25美元 [15] - 2024年在物业重新定位项目上花费480万美元 [16] 资本支出 - 2024年第四季度核心FFO归属普通股股东和有限合伙人2.674亿美元 2023年为2.778亿美元 [17] - 2024年第四季度经常性资本支出2340万美元 2023年为2640万美元 [17] - 2024年第四季度核心调整后FFO归属普通股股东和有限合伙人2.44亿美元 2023年为2.514亿美元 [17] 资产负债表与融资活动 - 截至2024年12月31日 公司有10亿美元现金和可用信贷额度 [18] - 2024年第四季度普通股和非控股权益股息和分配1.763亿美元 2023年同期为1.678亿美元 [18] - 2024年12月发行3.5亿美元10年期无担保优先票据 票面利率4.950% 发行价99.170% [19] 企业可持续发展 - 截至2024年12月31日 公司在关键可持续发展领域取得显著进展 重新设定2028年目标 [22] - 截至2023年12月31日 能源使用强度（EUI）降低29% 温室气体排放强度（GEI）降低36% 目标到2028年分别降低35%和45% [22] - 截至2024年12月31日 完成公共区域灯具LED改造 有51个绿色认证社区 占比超15% [22] 股息与业绩指引 - 宣布第124次连续季度普通股股息 2025年1月31日支付 目前年股息率为每股6.06美元 [24] - 提供2025年初步业绩指引 摊薄后每股收益5.51 - 5.83美元 核心FFO每股8.61 - 8.93美元 核心AFFO每股7.63 - 7.95美元 [27] - 同店组合物业收入增长 - 0.35% - 1.15% 物业运营费用增长2.45% - 3.95% NOI增长 - 2.15% - - 0.15% [28][29]

公司概况 - Mid - America Apartment Communities（MAA）是专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金（REIT），将于2月5日收盘后公布2024年第四季度和全年业绩 [1] 过往业绩表现 - 上一季度核心运营资金（FFO）实现1.38%的正向惊喜，同店组合需求健康、入住率高、租户周转率低，但同店组合物业运营费用增加部分抵消积极因素 [2] - 过去四个季度，MAA三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超出幅度为0.68% [3] 美国公寓市场第四季度情况 - 2024年第四季度美国公寓需求升至近三年最高，吸纳230,819套市场租金公寓，新增供应155,408套，全年供应588,883套，需求达666,699套 [4] - 因需求超过供应，12月美国公寓入住率达94.8%，年增长率0.7%，但租金增长停滞，2024年租金仅上涨0.5%，月有效租金变化为 - 0.3%，平均有效租金为1,823美元 [5] 影响MAA即将公布业绩的因素 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于市场强劲需求，该地区商业环境好、税收低、城市人口密度小推动就业增长和人口迁入，提升租赁需求，公司还升级物业吸引和留住租户 [6] - 公司推进三项内部投资计划，即室内升级、物业重新定位和智能家居安装，以促进租金增长、提高回报和收益 [7] - 阳光地带部分市场供应增加可能限制公司第四季度提高租金或改善入住率的能力，高利率增加公司借贷成本，影响收购和开发策略 [8] MAA业绩预测 - 季度收入预计为5.5248亿美元，较上年同期增长1.89% [9] - 第四季度预计平均实际入住率为95.6%，较上一季度下降10个基点，利息费用预计同比增长38.3% [9] - 2024年第四季度核心FFO每股预计在2.15 - 2.31美元之间，中点为2.23美元，Zacks共识估计为2.24美元，同比下降3.45% [10][11] - 2024年全年核心FFO每股预计在8.80 - 8.96美元之间，中点为8.88美元，Zacks共识估计为8.89美元，同比下降3.05%，收入为21.9亿美元 [11] - 2024年同店物业收入预计增长0.25% - 0.75%，运营费用预计增长3.25% - 4.25%，同店净营业收入（NOI）预计下降1.90% - 0.70%，同店组合平均实际入住率预计在95.4% - 95.6%之间，中点为95.5% [12] - 预计全年同店物业净营业收入同比下降1.0%，平均实际入住率为95.5%，较上一年下降10个基点，利息费用预计同比增长19.1% [13] 量化模型预测 - 模型未明确预测MAA本季度FFO每股会有惊喜，公司目前Zacks排名为4（卖出），收益ESP为 - 0.03% [14] 其他值得关注的REIT股票 - Ventas（VTR）将于2月12日公布季度业绩，收益ESP为 + 0.89%，Zacks排名为3 [15] - Vornado Realty Trust（VNO）将于2月10日公布季度业绩，收益ESP为 + 2.25%，Zacks排名为3 [16]

文章核心观点 - 投资股息股票是建立持久收入流的好方法， Realty Income 和 Mid - America Apartment Communities 是优质股息股票，适合长期持有以获取持续增长的股息收入 [1][2][13] 分组1：Realty Income公司情况 股息表现 - 自1969年成立以来连续支付655次月度股息，1994年上市后每年增加股息支付，连续109个季度增加，上市以来共提高股息128次，复合年增长率4.2% [3] - 目前每月股息为每股0.264美元，即每年3.168美元，近期股价低于55美元，股息收益率为5.8% [4] 财务基础 - 拥有多元化房地产投资组合，通过净租赁给全球领先公司获得稳定租金收入，租户承担运营成本 [5] - 股息支付占调整后运营资金约75%，有资金缓冲且可留存现金用于新投资，资产负债表强劲，是仅有的八个拥有A3/A - 或更高两个债券评级的公司之一 [6] 未来展望 - 过去三十年调整后每股运营资金以中个位数增长，未来有望保持该速度，有财务灵活性进行增值收购，全球净租赁潜在市场约14万亿美元，未来几十年有望持续增加高股息 [7] 分组2：Mid - America Apartment Communities公司情况 股息表现 - 1994年上市以来从未暂停或减少股息支付，过去15年连续提高股息，去年12月股息提高3.1%，每季度每股1.515美元，即每年6.06美元，近期股价低于150美元，股息收益率超4% [8][9] 财务基础 - 因阳光地带地区住房需求增长，租金收入稳定，入住率高且租金稳定增长，股息支付率保守，约占核心运营资金66%，资产负债表优秀，拥有A3/A - 债券评级 [10] 未来展望 - 计划投资约10亿美元在阳光地带建造新公寓社区，预计2028年初稳定，今年将启动3 - 4个新项目，有未来开发项目储备，也会进行收购，如去年收购约4亿美元，目标2025年维持该投资水平，还会升级现有社区和单元以提高租金，未来几十年增长动力持久，有望长期增加股息 [11][12]

文章核心观点 - 中美洲公寓公司（MAA）受益于集中在阳光地带的多元化投资组合、强劲的租户需求、内部投资举措、稳健的资产负债表和稳定的股息支付，但面临租赁单元供应增加、竞争加剧和利息费用上升的挑战 [1][2] 利好因素 市场需求 - 阳光地带市场就业和人口迁入强劲，高房价和高利率持续推动租赁公寓需求，公司预计短期内保持高入住率 [3] - 预计2024年平均实际入住率为95.5%，2025年和2026年分别为95.8%和95.9%；预计2024年总收入增长1.8%，2025年和2026年分别同比增长2.6%和4% [4] 内部投资 - 公司专注于内部投资举措，包括室内重建、物业重新定位项目和智能家居安装，有望利用租金增长机会，提高现有物业组合收益 [5] 财务状况 - 公司资产负债表稳健，杠杆率低，循环信贷额度充足；截至2024年9月30日，现金和无担保循环信贷额度可用容量合计8.057亿美元，净债务/调整后EBITDA比率为3.9；2024年第三季度未抵押净营业收入占比95.8%，必要时可获取额外有担保债务资本 [6] 股息支付 - 公司过去五年七次提高股息，五年年化股息增长率为10.70%，股息支付率低于行业，预计未来股息分配可持续 [9] 不利因素 市场竞争 - 阳光地带多个市场租赁单元供应预计维持高位，吸引租户面临挑战，影响租金增长；住宅房地产行业竞争加剧，削弱公司提高租金、改善入住率和激进定价收购的能力 [10] 利息费用 - 尽管美联储近期降息，但利率仍处高位，增加公司借贷成本，阻碍其收购或开发新项目；截至2024年9月30日，公司总债务达49亿美元，预计2024年利息费用同比增长19.1% [11] 其他建议 - 住宅房地产投资信托行业中，Equity Lifestyle Properties和UMH Properties排名较好，目前均为Zacks Rank 2（买入）；Equity Lifestyle Properties 2024年每股FFO共识估计在过去三个月略有上调至2.92美元；UMH Properties 2024年每股FFO共识估计为93美分，同比增长8.1% [12][13]

公司公告 - 公司宣布2024年向股东支付的分配款项的应税构成 公司预计2024年向股东支付的分配款项中没有任何部分代表资本回报 公司未产生任何外国税款 该构成适用于2024年期间的所有股息分配 [1] 普通股分配详情 - 2024年1月12日记录 1月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年4月15日记录 4月30日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年7月15日记录 7月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年10月15日记录 10月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] 优先股分配详情 - 2024年3月15日记录 4月1日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年6月14日记录 7月1日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年9月13日记录 9月30日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年12月13日记录 12月31日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] 公司背景 - 公司是标准普尔500指数成分股 是一家自我管理的房地产投资信托基金(REIT) 专注于通过在美国东南部 西南部和中大西洋地区拥有 管理 收购 开发和重建公寓社区 为股东提供强劲的全周期投资表现 [4] 前瞻性声明 - 公司预计2024年分配的应税构成不会发生重大变化 该预期基于公司对其年终申报的初步工作以及当前可获得的信息 [5]