Key Takeaways MAA expects Q2 core FFO per share to be between $2.05 and $2.21, with consensus at $2.15.The blended lease rate was flat YTD through May, with new leases down 5.5% and renewals up 4.6%.High supply levels and rising interest expenses may constrain rent growth and performance.Mid-America Apartment Communities (MAA) — commonly known as MAA — is a real estate investment trust (REIT) that focuses on owning, operating and acquiring apartment communities throughout the Southeast, Southwest and Mid-At ...

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公司财报发布安排 - 公司预计于2025年7月30日市场收盘后发布2025年第二季度财报 [1] - 财报电话会议定于2025年7月31日中部时间上午9点举行 公司管理层将回顾季度表现并回答提问 [1] 电话会议接入信息 - 国内拨入号码(800) 715-9871 国际拨入号码+1 (646) 307-1963 会议ID 5215035 [2] - 电话重播服务开放时间为2025年7月31日至8月14日 国内重播号码(800) 770-2030 国际重播号码+1 (609) 800-9909 [2] 网络直播信息 - 电话会议实况网络直播将在公司官网"投资者关系"页面提供 [3] - 通话结束后 会议录音存档将发布于公司官网 [3] 公司背景 - 公司为标准普尔500指数成分股 属于自主管理型房地产投资信托基金(REIT) [4] - 主营业务包括公寓社区的持有 管理 收购 开发及再开发 主要覆盖美国东南部 西南部和大西洋中部地区 [4]

投资组合策略 - Conservative Income Portfolio 专注于高安全边际的价值股 并使用期权降低波动性 目标收益率为7-9% [1] - Enhanced Equity Income Solutions Portfolio 旨在降低波动性同时产生稳定收益 [1] - Covered Calls Portfolio 提供低波动性收入投资 注重资本保全 [1] - Fixed Income Portfolio 专注于高收益潜力和严重低估的固定收益证券 [1] 团队背景 - Trapping Value 团队拥有超过40年期权收入生成经验 同时注重资本保全 [2] - 团队与Preferred Stock Trader合作运营Conservative Income Portfolio [2] - 投资组合包括两个创收组合和一个债券阶梯 [2] 区域市场表现 - Sunbelt地区基本面持续落后于其他区域 [1]

公司优势 - 公司拥有均衡且多元化的投资组合 覆盖美国东南部 西南部和中大西洋地区 这种多元化有助于抵御单一市场的经济衰退并保持稳定收入流 [3] - 高企的单户住宅成本及持续高利率推动租赁公寓需求 预计2025年平均物理入住率将达95 8% [3] - 专注于Sunbelt地区的开发管道 截至2025年第一季度有7个在建社区 涉及2312个单元 预计总成本8 515亿美元 [4] - 公司持续推进三大内部投资计划 包括室内翻新 物业重新定位和智能家居安装 2025年第一季度分别投入670万美元 410万美元和320万美元 [5] - 公司财务状况稳健 截至2025年3月31日拥有10亿美元现金及循环信贷额度 净债务/调整后EBITDAre比率低至4 无抵押NOI占比达95 8% [6] - 公司股息增长强劲 过去五年股息增长七次 五年年化股息增长率为11 12% 且股息支付率低于行业水平 [7] 行业与市场 - Sunbelt地区公寓租赁需求旺盛 主要受住房 affordability问题驱动 [9] - 行业竞争加剧 部分Sunbelt市场供应量高企 预计2025年底至2026年供应压力才会缓解 [8] - 公司股价过去一个月下跌2 3% 表现逊于行业3%的涨幅 2025年FFO每股预期下调至8 77美元 [11] 财务压力 - 尽管美联储2024年底降息 但利率仍处高位 公司债务负担达50亿美元 预计2025年利息支出同比增8% [10] - 部分市场租金增长承压 主要由于供应量高企及50亿美元债务导致的利息支出压力 [9] 同业比较 - 同业公司VICI Properties和W P Carey表现更优 均获Zacks Rank 2评级 2025年FFO每股预期分别为2 35美元(同比增3 98%)和4 88美元(同比增3 83%) [12]

业绩总结 - MAA的2025年核心每股FFO预计为8.77美元，指导范围为8.61至8.93美元[18] - 2025年第一季度净收入为186,406千美元，较2024年第一季度的147,610千美元增长26.2%[159] - 2025年第一季度EBITDA为384,955千美元，较2024年第一季度的332,786千美元增长15.7%[159] - 2025年第一季度调整后的EBITDAre为312,770千美元，较2024年第一季度的309,777千美元增长1.0%[159] - 2025年同店净运营收入（Same Store NOI）为$332,795千，较2024年增长[157] 用户数据 - 2025年第一季度，MAA市场的居民平均收入为$90,963，租金占收入的21%[56] - 2025年第一季度，99.7%的租金收集率保持强劲[56] - 2025年第一季度，MAA市场的居民流失率为历史最低[57] - 2025年第一季度的平均日物理入住率为95.6%[132] - 2025年平均物理入住率预期在95.3%到95.9%之间，全年预计保持稳定[139] 市场展望 - MAA市场的2025年预计人口增长为1.3%，家庭形成率为1.8%，工作增长为0.6%[31] - 2025年第一季度，MAA市场的吸收量为历史最高，显示出需求强劲[47] - 2025年第一季度，MAA市场的吸收率为1.8%[43] - 2025年预计供应压力为5.8%，显示出多户住宅开工数量的下降趋势[39] - 2025年同店有效租金增长预期范围为[-0.30%, 0.20%, 0.70%]，2024年实际收益为-40个基点[139] 新产品与技术研发 - 预计2025年将启动6个项目，总支出为2000万美元，预计现金回报率约为14.6%[101] - 单位内部升级计划预计在2022年至2025年间进行约2.5万单位的升级，平均每单位成本预计为7000至8000美元[90] - 2025年开发管道预计维持在约10亿美元[74] - 预计2025年将启动3-4个新开发项目[74] 并购与市场扩张 - 最近收购的社区预计在稳定后将实现平均 NOI 收益率约为 6%[79] - MAA Boggy Creek（佛罗里达州奥兰多）310个单位，成本为8430万美元，当前入住率为90.6%[79] - MAA Vale（北卡罗来纳州罗利/达勒姆）306个单位，成本为8180万美元，当前入住率为62.7%[79] - MAA Cathedral Arts（德克萨斯州达拉斯）386个单位，成本为1.059亿美元，当前入住率为46.6%[79] 财务状况 - 截至2025年3月31日，总资产为11,811,957千美元，较2024年12月31日的11,812,369千美元下降0.003%[162] - 截至2025年3月31日，净债务为4,986,390千美元，较2024年12月31日的4,937,939千美元增长1.0%[162] - 2025年债务发行预计为$400M，利率为4%[146] - 2025年公司总开支预期在$132.5M到$136.5M之间[143] - 2025年单位重建计划的资本支出预期在$40M到$50M之间，预计重建5,500到6,500个单位[144]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：美国多户住宅房地产投资信托（REIT）行业 - 公司：Mid - America Apartment Communities (MAA)，一家专注多户住宅的标普500成分REIT公司，有31年在高需求市场运营的历史，主要聚焦美国阳光地带及其他高需求市场 [2] 纪要提到的核心观点和论据 公司发展机会 - **缩小公私市场估值差距**：当前公司交易的资本化率在5% - 5.5%区间，而所在地区私人市场类似资产交易的资本化率稳定在4.5% - 4.75%区间，公司认为有机会使估值与私人市场交易价格趋同 [4] - **实现盈利增长** - **应对高供应压力表现良好**：过去18个月市场供应达到50年以来的最高水平，但公司净营业收入（NOI）仅下降1.4%。今年上半年供应仍处高位，但市场需求强劲，供应持续下降，公司有望在今年下半年及未来几年实现强劲盈利增长 [5][6] - **需求端因素支撑**：过去三个季度所在地区的吸纳量超过供应量，市场未积累空置单元；净迁移率约为正7%；就业增长是其他地区的两倍且无放缓迹象；工资增长强劲；单户住宅的可负担性和可获得性面临挑战，过去五年该地区房价上涨超50%，这些因素支撑了公司的续租率和留存率 [9][10][11][12] - **供应端趋势向好**：今年供应量较去年下降40% - 50%，主要是下半年下降；过去12个月的开工量大幅下降，接近2010 - 2011年的水平，供需状况改善 [12][13] 公司增长举措 - **加大开发力度**：目前开发管道约为8.5亿美元，计划今年启动3 - 4个新项目，目标是将开发管道扩大到10 - 12亿美元。开发项目收益率在6% - 6.5%区间，具有增值性，且当前启动的项目将在两年后交付，届时供应管道将低于长期平均水平的一半 [15] - **增加内部投资** - **翻新和再开发计划**：新供应项目开始出租，公司平均租金与新供应租金差距超过300美元/单元，部分市场高达500 - 600美元，支持公司增加内部翻新和再开发项目，今年计划翻新5000 - 6000个单元 [16][34][35][36] - **创新和技术举措**：已通过相关举措实现约5000万美元的增量NOI，未来五年预计通过物业范围内的Wi - Fi等举措再增加5000 - 5500万美元，未来几年还将通过增加技术应用、共享服务、集中化和专业化等再增加约4500万美元 [17] 市场供应与需求判断 - **供应放缓**：建设开工量在2022年中至年末达到峰值，2025年第一季度开工量比峰值低约80%，远低于新冠疫情期间的低点。基于开工量推算，未来两年供应将低于市场正常库存的3.5% [19][20] - **需求强劲**：就业增长、迁入、家庭形成等需求因素在该地区表现良好；租户周转率持续下降，过去几年每季度都在下降，减少了市场上可出租单元的数量；过去三个季度吸纳量超过供应量，入住率上升，新租赁价格持续加速上涨，续租情况良好 [21][22][23][24] 市场表现差异 - **表现较好的市场**：去年表现强劲的一些中等市场如查尔斯顿、萨凡纳、格林维尔、里士满等预计将继续保持强劲；华盛顿特区地区表现出色；休斯顿表现良好；坦帕市场出现积极的租金增长势头 [24] - **表现不佳的市场**：奥斯汀、凤凰城、纳什维尔等市场表现不佳，其中奥斯汀受大量供应冲击最大，尽管今年供应量下降30% - 40%，但仍是供应最高的市场之一，但从长期来看，该市场需求基本面良好 [26][27][28] 公司运营与财务状况 - **运营费用**：对年初设定的运营费用指引有信心，与供应商沟通后，认为他们有足够的HVAC系统、电器等库存，部分合同锁定至2026年；人员流动率降低，有利于服务居民；物业税和保险方面将在7月下旬发布第二季度收益时提供更多信息 [29][30] - **资产负债表**：资本充足，债务到期结构合理，有一笔将于今年11月到期的债券，有效利率为4%，公司评级为A - ，有信心进行再融资；目前债务与EBITDA比率为4倍，目标是提高到4.5 - 5倍，这将为外部增长和开发管道提供10 - 15亿美元的额外资金 [31][32] 开发项目现状与挑战 - **开发项目现状**：第一季度通过合资平台审查了40多个交易，但仅推进了2个项目，主要是因为开发项目的预期收益率与市场资本化率差距较小，难以吸引资本 [39][42] - **面临的挑战**：目前开发项目面临股权退出的问题，开发商预期收益率为6% - 6.5%，但公司调整后预期收益率约为5.5%，与当前4.75%的资本化率差距小；建设成本虽基本持平，但利率上升增加了开发成本；从寻找土地、获得许可到开工建设至少需要1 - 1.5年时间 [38][39][40][41][42] 租金增长预期 - 正常供需动态下租金增长率为3% - 3.5%，预计2026 - 2028年公司租金将实现中到高个位数增长，因为建设开工量下降且需求强劲 [45][46] 应对经济衰退能力 - 历史上经济衰退时，阳光地带通常表现优于其他地区，公司在2002年、2008 - 2009年和2020年新冠疫情期间均跑赢行业平均水平超300个基点 [47][48] - 阳光地带就业多元化程度高，公司在产品、价格点、子市场、大市场和中等市场等方面实现了多元化，中等市场的布局有助于稳定收益和NOI表现，降低收益波动性 [48][49] 其他重要但可能被忽略的内容 - 会议资料中提供的更新数据是截至5月的年初至今数据，而非季度数据，公司认为月度数据可能会分散对业务真实趋势的关注 [7][8] - 公司90%的NOI来自法律禁止租金管制的州，因此租金管制方面的担忧较小 [45]

公司动态 - 公司总裁兼首席执行官Brad Hill及其他高管团队成员将于2025年6月4日美国东部时间上午8:45至9:15在Nareit REITweek: 2025投资者会议上进行演讲 [1] - 演讲将通过网络直播进行 相关链接及材料可在公司官网"For Investors"页面的"Corporate Profile"栏目获取 [2] 公司概况 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金(REIT) 同时也是标普500指数成分股 [3] - 公司拥有或持有美国东南部、西南部及中大西洋地区公寓社区的权益 专注于提供强劲的全周期投资回报 [3] - 更多信息可通过公司官网"For Investors"页面或联系投资者关系部门获取 [3]

报告行业投资评级 | 公司名称 | 评级 | | --- | --- | | Lineage Inc. | Buy | | Prologis Inc. | Neutral | | Terreno Realty Corp | Buy | | Extra Space Storage Inc. | Buy | | Public Storage Inc. | Buy | | Brixmor Property Group | Buy | | Phillips Edison & Co | Buy | | Kimco Realty Corp | Neutral | | Tanger Inc. | Buy | | Simon Property Group | Buy | | Broadstone Net Lease | Sell | | Essential Properties Realty Trust | Buy | | Safehold Inc. | Buy | | VICI Properties Inc. | Buy | | Mid - America Apartments | Buy | | Equity Residential Properties | Neutral | | Essex Property Trust | Neutral | | Camden Property Trust | Neutral | | UDR Inc. | Sell | | American Homes 4 Rent | Buy | | Invitation Homes | Buy | | Millrose Properties | Buy | [3] 报告的核心观点 报告为投资者准备即将到来的管理会议而编写，涵盖工业、零售、住宅、冷藏和自助存储以及净租赁等多种房地产类型的22个管理团队相关问题，涉及战略、物业特定主题及当前事件回顾，还给出各公司投资评级和价格目标等信息 [1] 根据相关目录分别总结 冷藏存储REITs - Lineage Inc. 1Q25经济入住率环比下降290个基点，同比下降260个基点；每占用托盘收入同比下降3.3% [5] - 该公司重申AFFO/股和EBITDA指引，探讨达到指引不同端点所需条件及面临的宏观逆风对指引的下行风险 [6] - 内部增长方面，1Q25最低存储保证从4Q24下降，愿意以价格换入住率 [9][10] - 外部增长方面，1Q末其35亿美元循环信贷工具使用近20亿美元，关注收购机会及与泰森食品交易的影响 [13][14] 工业REITs Prologis Inc. - 全球业务利弊共存，美国港口活动对业务有一定影响，亚洲3PLs近期是空间最大使用者 [17][18] - 预计2H25入住率和租金增长改善，存在延迟到2026年的风险 [20] - 2025开发启动指引随1Q25收益下调，BTS活动强劲，机构投资者对工业资产兴趣在1Q增加 [21][24] Terreno Realty Corp - 关税政策可能扰乱全球供应链，影响仓库需求，租户组合受关注 [31][33] - 近期收购活动年初有大管道但YTD宣布活动相对缓慢，探讨收购节奏、资金来源等问题 [37][39] 自助存储REITs Extra Space Storage Inc. - 探讨5月业务表现、衰退对关键绩效指标的影响，街道费率和新客户费率同比下降但缺口改善 [44] - 内部增长方面，优先考虑入住率而非租金，关注网络客户占比及对入住率的影响 [48][51] - 外部增长方面，有大型收购活动，关注交易市场、资本率趋势及第三方管理项目发展 [49][51] Public Storage Inc. - 探讨5月业务表现、衰退影响，街道费率和新客户费率同比下降但缺口改善 [54][56] - 内部增长方面，管理租金与入住率关系，更多市场收入增长加速 [57] - 外部增长方面，虽开发有困难但每年仍有高开发量，关注交易市场和开发收益率差异 [58][59] 零售REITs Brixmor Property Group - ICSC会议后探讨租赁需求、租户信用和坏账展望，年末计费入住率连续四年同比增长 [63][65] - 外部增长方面，4月交易市场因波动放缓，有再开发管道和潜在机会 [68][70] Phillips Edison & Co - 市场波动受关税更新影响，租户需求强，入住率和租金价差高，2025指引含坏账影响 [74][77] - 外部增长方面，指导2025年收购3.5 - 4.5亿美元，关注零售交易市场和再开发投资 [79][81] Kimco Realty Corp - ICSC会议后探讨会议目的、租户信用和坏账展望，1Q25租赁需求稳固，保留率超90% [87][91] - 外部增长方面，有限新建设使现有中心受益，关注收购和处置活动及RPT Realty合并后的影响 [89][94] Tanger Inc. - ICSC会议后探讨会议相关情况，截至4/30/25，约57%的2025到期租约已执行或在处理中 [98][99] - 关注租户类型、入住率变化及处置和收购活动对FFO指引的影响 [102][103] Simon Property Group - ICSC会议后探讨会议相关情况，1Q约4.6%的租金将于2025年剩余时间到期 [105][106] - 内部增长方面，关注租户类型、观察名单变化和零售商破产对坏账的影响 [108][110] - 外部增长方面，再/开发管道约10亿美元，关注收购活动和国内物业NOI增长展望 [111][112] 净租赁REITs（包括博彩和地面租赁） Broadstone Net Lease - 宣布与PLD为菲亚特克莱斯勒汽车的7820万美元BTS项目，目标2025年签署5亿美元新BTS业务 [115][116] - 1Q物业收购5900万美元，探讨收购和开发的相关问题，如交易市场趋势、资金来源和杠杆目标 [117][121] Essential Properties Realty Trust - 收购量季度间相对稳定，与中端市场运营商进行售后回租交易，1Q GAAP收购资本率达9.4%创历史新高 [126][128] - 内部增长方面，关注租户信用、租金增长和空置情况 [134][137] Safehold Inc. - 1Q有2000万美元资金投入但无新起源关闭，活跃于多户家庭业务，关注LOIs关闭情况和租赁贷款计划发展 [138][139] - 探讨资产组合中物业类型集中风险和资本分配问题 [139][142] VICI Properties Inc. - 有能力定期部署资本，专注开发资金投入，宣布为北叉莫诺赌场度假村提供最多5.1亿美元开发资金 [150][151] - 探讨开发资金与售后回租的机会对比、交易市场趋势和投资组合中博彩与非博彩资产占比 [153][156] 住宅REITs Mid - America Apartments - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策和学生贷款还款对租户和投资组合的影响 [166] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境和其他收入增长机会 [167] - 外部增长方面，比较不同市场收购机会和收购与开发的风险回报差异 [168][169] Equity Residential Properties - 探讨旺季租赁初期市场表现、高收入居民状况和学生贷款还款对租户和投资组合的影响 [170] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境和其他收入增长机会 [171] - 外部增长方面，关注扩张市场的收购机会 [172] Essex Property Trust - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策、学生贷款还款和科技就业趋势对投资组合的影响 [173] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境和旧金山租金增长情况 [174] - 外部增长方面，描述收购机会集，探讨收购和开发的风险回报差异及政策对成本和承保的影响 [175] Camden Property Trust - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策、学生贷款还款和DC暴露情况对投资组合的影响 [177] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境 [178] - 外部增长方面，比较不同市场机会，探讨收购和开发的风险回报差异及市场减持意向 [178] UDR Inc. - 探讨旺季租赁初期市场表现、移民政策、学生贷款还款和DC暴露情况对投资组合的影响 [180] - 内部增长方面，关注新租和续租率、优惠环境 [181] - 外部增长方面，探讨收购和开发的风险回报差异及与LaSalle的关系和杠杆目标 [181][182] American Homes 4 Rent - 探讨旺季租赁初期市场表现、新租率增长原因、学生贷款还款对租户的影响和BTR供应趋势 [183] - 内部增长方面，关注新租和续租趋势、优惠环境和运营费用增长情况 [184] - 外部增长方面，关注关税和移民政策对成本和开发收益率的影响及与房屋建筑商的合作机会 [185] Invitation Homes - 探讨旺季租赁初期市场表现、新租率增长原因、学生贷款还款对租户的影响和BTR供应趋势 [186] - 内部增长方面，关注新租和续租趋势、优惠环境和运营费用增长情况 [187] - 外部增长方面，关注关税和移民政策对房屋建筑商成本的影响及收购活动和承保变化 [188][190] Millrose Properties - 探讨投资界对公司的低估点、住宅建设行业现状和收购活动情况 [191][192] - 外部增长方面，关注收购指引完成情况、与房屋建筑商的合作及收益率情况 [192]

文章核心观点 - 文章主要讨论一只目前相对高估的上市优先股 该优先股的收益率缺乏吸引力 [1] - 文章是系列短篇研究的一部分 旨在揭示收益率不佳的优先股 [1] 研究目的 - 系列研究的主要目的是展示那些收益率不具吸引力的优先股 [1] 作者立场 - 作者未持有文章中提到的任何公司的股票、期权或类似衍生品 [1] - 作者在未来72小时内无计划建立任何相关头寸 [1] - 文章仅代表作者个人观点 未获得除Seeking Alpha外的任何报酬 [1] - 作者与文章中提到的任何公司无商业关系 [1] 平台声明 - 平台强调过往表现不能保证未来结果 [2] - 平台不提供任何投资是否适合特定投资者的建议 [2] - 平台观点可能不代表Seeking Alpha整体立场 [2] - 平台不是持牌证券交易商、经纪商或美国投资顾问/投行 [2] - 平台分析师包括专业投资者和个人投资者 可能未获得任何机构或监管机构认证 [2]