多户住宅整体规模与状态 - 截至2024年12月31日，多户住宅总单元数为102,079套，其中已完工102,006套，开发交付73套[1] - 多户住宅开发管道总活跃社区共2312个单元，预计开发成本851500千美元，已投入477181千美元，剩余374319千美元[9] - 多户住宅租赁社区共2763个单元，截至2024年12月31日，整体物理入住率为69.7%，建设成本累计达766090千美元[10] - 多户住宅内部重建管道2024年完成5665个单元，花费35230千美元，每单元平均成本6219美元，每单元有效租金增加106美元，增幅7.3%，剩余管道单元9000 - 12000个[11] - 2024年收购多户住宅项目4个，共1347个单元，收购土地2块，共6.6英亩[12] - 2024年处置多户住宅项目2个，共488个单元[13] 多户住宅财务指标 - 截至2024年12月31日，多户住宅社区总毛房地产资产为16,426,496千美元，整体物理入住率为94.7%，平均有效租金为每套1,692美元[2] 总运营财务数据变化（2024Q4 vs 2023年） - 2024年第四季度，总运营收入为549,832千美元，较2023年的542,247千美元有所增长[3] - 2024年第四季度，总物业运营费用为204,933千美元，高于2023年的191,782千美元[3] - 2024年第四季度，总净运营收入为344,899千美元，较2023年的350,465千美元下降1.6%[3] 同店社区运营财务数据变化（2024Q4 vs 2023年） - 2024年第四季度，同店社区运营收入为520,134千美元，较2023年的521,169千美元下降0.2%[3] - 2024年第四季度，同店社区物业运营费用为189,087千美元，较2023年的182,872千美元增长3.4%[3][4] - 2024年第四季度，同店社区净运营收入为331,047千美元，较2023年的338,297千美元下降2.1%[3] - 2024年全年，同店社区物业运营费用中，人员费用较2023年增长4.8%，达到165,249千美元[4] 各地区公寓单元数与同店NOI贡献 - 亚特兰大公寓单元数为11434个，同店NOI贡献百分比为11.5%[5] - 达拉斯公寓单元数为10117个，同店NOI贡献百分比为9.4%[5] - 坦帕公寓单元数为5416个，同店NOI贡献百分比为7.2%[5] - 奥兰多公寓单元数为5643个，同店NOI贡献百分比为7.0%[5] - 夏洛特公寓单元数为5651个，同店NOI贡献百分比为6.2%[5] - 奥斯汀公寓单元数为6829个，同店NOI贡献百分比为5.8%[5] - 罗利/达勒姆公寓单元数为5350个，同店NOI贡献百分比为5.6%[5] - 纳什维尔公寓单元数为4375个，同店NOI贡献百分比为4.9%[5] - 休斯顿公寓单元数为5175个，同店NOI贡献百分比为3.8%[5] - 总同店公寓单元数为97290个，同店NOI贡献百分比为100.0%[5] 多户同店组合财务数据变化（2024Q4 vs 2023Q4） - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合总收入为520134千美元，下降0.2%[6] - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合总费用为189087千美元，增长3.4%[6] - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合净营业收入为331047千美元，下降2.1%[6] - 2024年Q4与2023年Q4相比，多户同店组合每单位平均有效租金为1684美元，下降0.5%[6] 各地区2024Q4财务数据变化（vs 2023Q4） - 亚特兰大2024年Q4收入为64825千美元，较2023年Q4的65781千美元下降1.5%[6] - 达拉斯2024年Q4费用为21808千美元，较2023年Q4的21351千美元增长2.1%[6] - 坦帕2024年Q4净营业收入为23915千美元，较2023年Q4的24401千美元下降2.0%[6] - 奥兰多2024年Q4每单位平均有效租金为1971美元，较2023年Q4的1992美元下降1.1%[6] - 夏洛特2024年Q4收入为29353千美元，较2023年Q4的29181千美元增长0.6%[6] - 奥斯汀2024年Q4费用为14869千美元，较2023年Q4的16102千美元下降7.7%[6] 多户同店组合第四季度财务数据变化（vs第三季度） - 多户同店组合第四季度总收入为520,134千美元，较第三季度的523,533千美元下降0.6%[7] - 第四季度总费用为189,087千美元，较第三季度的196,266千美元下降3.7%[7] - 第四季度净营业收入（NOI）为331,047千美元，较第三季度的327,267千美元增长1.2%[7] - 第四季度每单位平均有效租金为1,684美元，较第三季度的1,691美元下降0.4%[7] 各地区第四季度财务数据变化（vs第三季度） - 亚特兰大第四季度收入为64,844千美元，较第三季度的65,177千美元下降0.5%[7] - 达拉斯第四季度费用为21,808千美元，较第三季度的23,411千美元下降6.8%[7] - 坦帕第四季度NOI为23,915千美元，较第三季度的23,830千美元增长0.4%[7] - 奥兰多第四季度费用为11,916千美元，较第三季度的11,347千美元增长5.0%[7] - 夏洛特第四季度NOI为20,500千美元，较第三季度的20,054千美元增长2.2%[7] - 奥斯汀第四季度费用为14,869千美元，较第三季度的17,041千美元下降12.7%[7] 公司同店组合财务数据变化（2024Q4 vs 2023Q4） - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合总收入为2084836千美元，增长0.5%[8] - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合总费用为763659千美元，增长3.9%[8] - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合总净营业收入（NOI）为117177千美元，下降1.4%[8] - 2024年Q4与2023年Q4相比，公司同店组合每单位平均有效租金为1688美元，增长0.3%[8] 各地区2024Q4财务数据变化（vs 2023Q4，其他地区） - 查尔斯顿地区2024年Q4收入为72141千美元，较2023年Q4的69633千美元增长3.6%[8] - 北弗吉尼亚地区2024年Q4收入为57859千美元，较2023年Q4的54574千美元增长6.0%[8] - 堪萨斯城地区2024年Q4收入为22743千美元，较2023年Q4的21875千美元增长4.0%[8] - 亚特兰大地区2024年Q4净营业收入（NOI）为155132千美元，较2023年Q4的165344千美元下降6.2%[8] - 奥斯汀地区2024年Q4净营业收入（NOI）为76011千美元，较2023年Q4的79105千美元下降3.9%[8] - 凤凰城地区2024年Q4净营业收入（NOI）为46731千美元，较2023年Q4的48646千美元下降3.9%[8] 合资物业财务数据 - 华盛顿特区一处合资物业，公司拥有35%所有权，2024年实现净营业收入850万美元，房地产总投资8280万美元，含应付抵押票据5200万美元[2] 债务情况 - 截至2024年12月31日，固定利率债务余额4730957千美元，占比95.0%，有效利率3.8%；浮动利率债务余额250000千美元，占比5.0%，有效利率4.7%[14] - 截至2024年12月31日，无担保债务余额4620690千美元，占比92.8%，有效利率3.8%；担保债务余额360267千美元，占比7.2%，有效利率4.4%[14] - 截至2024年12月31日，未抵押总资产成本16398866千美元，占比95.5%，Q4 2024净营业收入330819千美元，占比95.9%；抵押总资产成本771305千美元，占比4.5%，Q4 2024净营业收入14080千美元，占比4.1%[14] 债务契约情况 - 债务契约分析显示，债券契约和银行契约各项指标实际值均符合要求[17] 2025年公司预期指标 - 公司提供2025年预期摊薄后核心FFO每股收益、核心AFFO每股收益及预期摊薄后普通股每股收益指引[19] - 2025年摊薄后每股收益区间为5.51 - 5.83美元，中点为5.67美元[20] - 2025年MAA同店组合平均实际入住率为95.30% - 95.90%，中点为95.60%[20] - 2025年MAA同店组合物业收入增长为 - 0.35% - 1.15%，中点为0.40%[20] - 2025年公司物业运营费用增长为2.45% - 3.95%，中点为3.20%[20] - 2025年公司债务平均有效利率为3.5% - 3.7%，中点为3.6%[20] - 2025年摊薄后流通FFO股份数为1.199 - 1.202亿股，中点为1.2005亿股[20] 2024年同店经重述后全年财务数据 - 2024年同店经重述后全年收入为20.80027亿美元，费用为7.57841亿美元，NOI为13.22186亿美元[20] 公司信用与股票信息 - 公司信用评级方面，惠誉长期债务评级为A - ，穆迪为A3，标普为A - ，展望均为稳定[21] - 公司普通股股票代码为MAA，在纽约证券交易所交易[21] 2024年Q4普通股分红情况 - 2024年Q4普通股每股分红为1.5150美元[21]

文章核心观点 2025年2月5日中美洲公寓社区公司（MAA）公布2024年第四季度运营结果 虽部分指标有下滑但公司对未来发展持积极态度 并给出2025年业绩指引 [1][3] 各部分总结 财务亮点 - 2024年第四季度摊薄后每股收益1.42美元 2023年为1.37美元；2024年全年为4.49美元 2023年为4.71美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股运营资金（FFO）2.21美元 2023年为2.53美元；2024年全年为8.77美元 2023年为9.39美元 [2][38] - 2024年第四季度摊薄后每股核心FFO 2.23美元 2023年为2.32美元；2024年全年为8.88美元 2023年为9.17美元 [2][38] 同店组合运营结果 - 2024年第四季度同店组合平均实际入住率95.6% [5] - 2024年第四季度同店组合收入下降0.2% 平均每单元有效租金下降0.5% 其他物业收入增长1.8% [5] - 2024年第四季度同店组合物业运营费用增长3.4% 净运营收入（NOI）下降2.1% [5] - 截至2024年12月31日 居民周转率为42.0% 处于历史低位 [5] 收购与处置活动 - 2024年10月收购位于德克萨斯州达拉斯的386单元多户社区 约1.06亿美元 [10] - 2024年12月收购北卡罗来纳州罗利的3英亩土地 约500万美元 [10] - 2024年10月出售北卡罗来纳州夏洛特的216单元多户社区 净收益约3800万美元 [11] - 2024年12月出售弗吉尼亚州里士满的272单元多户社区 净收益约4700万美元 [11] 开发与租赁活动 - 截至2024年第四季度末 有7个开发项目 共2312个单元 预计总成本8.515亿美元 剩余资金3.743亿美元 [12] - 2024年第四季度为当前和计划项目提供约6400万美元资金 [13] - 2024年第四季度完成科罗拉多州丹佛的MAA Milepost 35开发 并启动219单元二期扩建 [14] - 2024年第四季度完成亚利桑那州凤凰城的Novel Val Vista开发 [14] - 截至2024年第四季度末 有8个租赁项目 共2763个单元 入住率69.7% 成本7.6609亿美元 [14] 物业重建与重新定位活动 - 截至2024年12月31日 室内重建项目完成5665个单元 平均每单元成本6219美元 平均每单元有效租金增加106美元 [15] - 截至2024年12月31日 超96000个单元安装智能家居技术 自2019年第一季度以来 平均每单元有效租金每月增加约25美元 [15] - 2024年在物业重新定位项目上花费480万美元 [16] 资本支出 - 2024年第四季度核心FFO归属普通股股东和有限合伙人2.674亿美元 2023年为2.778亿美元 [17] - 2024年第四季度经常性资本支出2340万美元 2023年为2640万美元 [17] - 2024年第四季度核心调整后FFO归属普通股股东和有限合伙人2.44亿美元 2023年为2.514亿美元 [17] 资产负债表与融资活动 - 截至2024年12月31日 公司有10亿美元现金和可用信贷额度 [18] - 2024年第四季度普通股和非控股权益股息和分配1.763亿美元 2023年同期为1.678亿美元 [18] - 2024年12月发行3.5亿美元10年期无担保优先票据 票面利率4.950% 发行价99.170% [19] 企业可持续发展 - 截至2024年12月31日 公司在关键可持续发展领域取得显著进展 重新设定2028年目标 [22] - 截至2023年12月31日 能源使用强度（EUI）降低29% 温室气体排放强度（GEI）降低36% 目标到2028年分别降低35%和45% [22] - 截至2024年12月31日 完成公共区域灯具LED改造 有51个绿色认证社区 占比超15% [22] 股息与业绩指引 - 宣布第124次连续季度普通股股息 2025年1月31日支付 目前年股息率为每股6.06美元 [24] - 提供2025年初步业绩指引 摊薄后每股收益5.51 - 5.83美元 核心FFO每股8.61 - 8.93美元 核心AFFO每股7.63 - 7.95美元 [27] - 同店组合物业收入增长 - 0.35% - 1.15% 物业运营费用增长2.45% - 3.95% NOI增长 - 2.15% - - 0.15% [28][29]

公司概况 - Mid - America Apartment Communities（MAA）是专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金（REIT），将于2月5日收盘后公布2024年第四季度和全年业绩 [1] 过往业绩表现 - 上一季度核心运营资金（FFO）实现1.38%的正向惊喜，同店组合需求健康、入住率高、租户周转率低，但同店组合物业运营费用增加部分抵消积极因素 [2] - 过去四个季度，MAA三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超出幅度为0.68% [3] 美国公寓市场第四季度情况 - 2024年第四季度美国公寓需求升至近三年最高，吸纳230,819套市场租金公寓，新增供应155,408套，全年供应588,883套，需求达666,699套 [4] - 因需求超过供应，12月美国公寓入住率达94.8%，年增长率0.7%，但租金增长停滞，2024年租金仅上涨0.5%，月有效租金变化为 - 0.3%，平均有效租金为1,823美元 [5] 影响MAA即将公布业绩的因素 - MAA多元化的阳光地带投资组合有望受益于市场强劲需求，该地区商业环境好、税收低、城市人口密度小推动就业增长和人口迁入，提升租赁需求，公司还升级物业吸引和留住租户 [6] - 公司推进三项内部投资计划，即室内升级、物业重新定位和智能家居安装，以促进租金增长、提高回报和收益 [7] - 阳光地带部分市场供应增加可能限制公司第四季度提高租金或改善入住率的能力，高利率增加公司借贷成本，影响收购和开发策略 [8] MAA业绩预测 - 季度收入预计为5.5248亿美元，较上年同期增长1.89% [9] - 第四季度预计平均实际入住率为95.6%，较上一季度下降10个基点，利息费用预计同比增长38.3% [9] - 2024年第四季度核心FFO每股预计在2.15 - 2.31美元之间，中点为2.23美元，Zacks共识估计为2.24美元，同比下降3.45% [10][11] - 2024年全年核心FFO每股预计在8.80 - 8.96美元之间，中点为8.88美元，Zacks共识估计为8.89美元，同比下降3.05%，收入为21.9亿美元 [11] - 2024年同店物业收入预计增长0.25% - 0.75%，运营费用预计增长3.25% - 4.25%，同店净营业收入（NOI）预计下降1.90% - 0.70%，同店组合平均实际入住率预计在95.4% - 95.6%之间，中点为95.5% [12] - 预计全年同店物业净营业收入同比下降1.0%，平均实际入住率为95.5%，较上一年下降10个基点，利息费用预计同比增长19.1% [13] 量化模型预测 - 模型未明确预测MAA本季度FFO每股会有惊喜，公司目前Zacks排名为4（卖出），收益ESP为 - 0.03% [14] 其他值得关注的REIT股票 - Ventas（VTR）将于2月12日公布季度业绩，收益ESP为 + 0.89%，Zacks排名为3 [15] - Vornado Realty Trust（VNO）将于2月10日公布季度业绩，收益ESP为 + 2.25%，Zacks排名为3 [16]

文章核心观点 - 投资股息股票是建立持久收入流的好方法， Realty Income 和 Mid - America Apartment Communities 是优质股息股票，适合长期持有以获取持续增长的股息收入 [1][2][13] 分组1：Realty Income公司情况 股息表现 - 自1969年成立以来连续支付655次月度股息，1994年上市后每年增加股息支付，连续109个季度增加，上市以来共提高股息128次，复合年增长率4.2% [3] - 目前每月股息为每股0.264美元，即每年3.168美元，近期股价低于55美元，股息收益率为5.8% [4] 财务基础 - 拥有多元化房地产投资组合，通过净租赁给全球领先公司获得稳定租金收入，租户承担运营成本 [5] - 股息支付占调整后运营资金约75%，有资金缓冲且可留存现金用于新投资，资产负债表强劲，是仅有的八个拥有A3/A - 或更高两个债券评级的公司之一 [6] 未来展望 - 过去三十年调整后每股运营资金以中个位数增长，未来有望保持该速度，有财务灵活性进行增值收购，全球净租赁潜在市场约14万亿美元，未来几十年有望持续增加高股息 [7] 分组2：Mid - America Apartment Communities公司情况 股息表现 - 1994年上市以来从未暂停或减少股息支付，过去15年连续提高股息，去年12月股息提高3.1%，每季度每股1.515美元，即每年6.06美元，近期股价低于150美元，股息收益率超4% [8][9] 财务基础 - 因阳光地带地区住房需求增长，租金收入稳定，入住率高且租金稳定增长，股息支付率保守，约占核心运营资金66%，资产负债表优秀，拥有A3/A - 债券评级 [10] 未来展望 - 计划投资约10亿美元在阳光地带建造新公寓社区，预计2028年初稳定，今年将启动3 - 4个新项目，有未来开发项目储备，也会进行收购，如去年收购约4亿美元，目标2025年维持该投资水平，还会升级现有社区和单元以提高租金，未来几十年增长动力持久，有望长期增加股息 [11][12]

文章核心观点 - 中美洲公寓公司（MAA）受益于集中在阳光地带的多元化投资组合、强劲的租户需求、内部投资举措、稳健的资产负债表和稳定的股息支付，但面临租赁单元供应增加、竞争加剧和利息费用上升的挑战 [1][2] 利好因素 市场需求 - 阳光地带市场就业和人口迁入强劲，高房价和高利率持续推动租赁公寓需求，公司预计短期内保持高入住率 [3] - 预计2024年平均实际入住率为95.5%，2025年和2026年分别为95.8%和95.9%；预计2024年总收入增长1.8%，2025年和2026年分别同比增长2.6%和4% [4] 内部投资 - 公司专注于内部投资举措，包括室内重建、物业重新定位项目和智能家居安装，有望利用租金增长机会，提高现有物业组合收益 [5] 财务状况 - 公司资产负债表稳健，杠杆率低，循环信贷额度充足；截至2024年9月30日，现金和无担保循环信贷额度可用容量合计8.057亿美元，净债务/调整后EBITDA比率为3.9；2024年第三季度未抵押净营业收入占比95.8%，必要时可获取额外有担保债务资本 [6] 股息支付 - 公司过去五年七次提高股息，五年年化股息增长率为10.70%，股息支付率低于行业，预计未来股息分配可持续 [9] 不利因素 市场竞争 - 阳光地带多个市场租赁单元供应预计维持高位，吸引租户面临挑战，影响租金增长；住宅房地产行业竞争加剧，削弱公司提高租金、改善入住率和激进定价收购的能力 [10] 利息费用 - 尽管美联储近期降息，但利率仍处高位，增加公司借贷成本，阻碍其收购或开发新项目；截至2024年9月30日，公司总债务达49亿美元，预计2024年利息费用同比增长19.1% [11] 其他建议 - 住宅房地产投资信托行业中，Equity Lifestyle Properties和UMH Properties排名较好，目前均为Zacks Rank 2（买入）；Equity Lifestyle Properties 2024年每股FFO共识估计在过去三个月略有上调至2.92美元；UMH Properties 2024年每股FFO共识估计为93美分，同比增长8.1% [12][13]

公司公告 - 公司宣布2024年向股东支付的分配款项的应税构成 公司预计2024年向股东支付的分配款项中没有任何部分代表资本回报 公司未产生任何外国税款 该构成适用于2024年期间的所有股息分配 [1] 普通股分配详情 - 2024年1月12日记录 1月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年4月15日记录 4月30日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年7月15日记录 7月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] - 2024年10月15日记录 10月31日支付 每股分配1.4700美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [2] 优先股分配详情 - 2024年3月15日记录 4月1日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年6月14日记录 7月1日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年9月13日记录 9月30日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] - 2024年12月13日记录 12月31日支付 每股分配1.0625美元 普通应税分配占比98.6074% 长期资本利得占比1.3926% 未收回第1250条收益占比0.0000% 第199A条分配占比98.6074% 第897条资本利得占比1.3926% [3] 公司背景 - 公司是标准普尔500指数成分股 是一家自我管理的房地产投资信托基金(REIT) 专注于通过在美国东南部 西南部和中大西洋地区拥有 管理 收购 开发和重建公寓社区 为股东提供强劲的全周期投资表现 [4] 前瞻性声明 - 公司预计2024年分配的应税构成不会发生重大变化 该预期基于公司对其年终申报的初步工作以及当前可获得的信息 [5]

文章核心观点 公司预计2月5日收盘后发布2024年第四季度和全年业绩，并于2月6日上午9点召开电话会议回顾业绩并进行问答环节 [1] 业绩发布与会议安排 - 公司预计2025年2月5日收盘后发布2024年第四季度和全年业绩 [1] - 公司将于2025年2月6日上午9点（中部时间）召开电话会议，回顾第四季度和全年业绩并进行问答环节 [1] 会议参与方式 - 电话会议国内拨打号码为(800) 715 - 9871，国际拨打号码为+1 (646) 307 - 1963，会议ID为5215035 [2] - 电话会议回放可在2月6日至20日拨打国内号码(800) 770 - 2030或国际号码+1 (609) 800 - 9909收听 [2] - 电话会议将在公司网站www.maac.com的“投资者专区”进行直播，结束后音频存档也将发布在该网站 [3] 公司简介 - 公司是标普500成分股，是一家自我管理的房地产投资信托基金，主要通过在美国东南部、西南部和中大西洋地区拥有、管理、收购、开发和重建公寓社区，为股东提供强劲的全周期投资回报 [4] - 如需更多详情，可访问公司网站www.maac.com或联系投资者关系部 [email protected] [4]

文章核心观点 - 房地产投资信托公司 Realty Income、Rexford Industrial 和 Mid - America Apartment Communities 因股价下跌提供了较高股息收益率，且有坚实增长前景，是当前值得购买的优质股息股票 [2][13] 各公司情况 Realty Income - 股价从今年早些时候的峰值下跌超 15%，股息收益率升至超 6%，远高于标准普尔 500 指数约 1.2% 的股息收益率 [3] - 拥有多元化房地产投资组合，净租赁给全球领先公司，净租赁提供稳定租金收入 [4] - 股息支付占现金流比例保守，约为调整后资金运营的 75%，资产负债表强劲，自 1994 年上市以来已 128 次提高股息 [5] Rexford Industrial - 今年股价从峰值暴跌超 30%，股息收益率升至 4.4%，主要受南加州工业房地产市场放缓影响 [6] - 尽管需求从峰值降温但仍强劲，推动租金强劲增长，第四季度初执行的新租约和续租租金较之前上涨 60%，入住率达 95.9% [7] - 预计未来三年净营业收入增加 7200 万美元，未来三年 NOI 将增长 34%，过去五年股息复合年增长率达 18% [8] Mid - America Apartment Communities - 股价从近期高点下跌近 10%，股息收益率升至约 4% [9] - 今年受供应问题影响租金增长，但强劲住房需求已消化新公寓供应，预计 2025 年进入需求超过供应的新增长周期 [11] - 未来一年租金增长将加速，未来几年近 10 亿美元公寓开发项目上线，有财务能力开展新项目和进行收购，连续 15 年提高股息，最近一次提高 3.1% [12]

文章核心观点 - 星巴克、MAA和Rexford Industrial Realty股息收益率高于平均水平且有优秀的股息增长记录，有望持续增长，是适合用于积累退休资金的理想股票 [3] 公司情况 星巴克 - 股息颇具吸引力，当前股息收益率约2.7%，超过标准普尔500指数股息收益率（1.2%）两倍多 [2] - 自2010年开始派息以来每年增加股息，复合年增长率达20%，10月给投资者7%的股息提升，连续14年增加派息 [2] - 虽已是全球最大咖啡连锁店仍有望继续增长，新CEO推出“回归星巴克”战略，此前设定到2030年全球门店达55000家目标，未来增长将使其能继续提高股息 [10] 中美洲公寓社区（MAA） - 是美国最大房东之一，房地产投资信托基金，在快速发展的阳光地带拥有约104500套公寓单元 [11] - 30年历史中从未暂停或减少股息，虽未每年提高股息，但12月给投资者3.1%的股息提升，实现连续15年股息增长，目前股息收益率3.9% [6] - 有土地和资产负债表能力通过开展新开发项目和进行收购在未来继续扩张，随着市场条件改善，未来几年股息增长率可能加速 [1] - 预计2025年及以后有更多增长，此前市场新公寓供应激增的逆风预计明年减弱，将进入多年需求超过供应周期，有利于现有投资组合和目前约10亿美元开发项目 [12] 雷克斯福德工业地产 - 是专注于南加州市场仓库的工业房地产投资信托基金，该市场需求高、供应低，使入住率高，推动租金强劲增长 [13] - 专注投资策略使其股息快速增长，自首次公开募股以来复合年股息增长率达15%，过去五年达18%，远高于同行11%的平均水平，目前股息收益率4.3% [7] - 预计未来三年净营业收入增长34%，由重新定位和再开发项目、租金增长及近期收购推动，且有足够财务灵活性继续进行收购，有望继续以高于平均水平的速度增加股息 [14] 投资观点 - 投资股息支付股票可提供被动收入用于再投资，退休时可支付部分费用，历史上股息股票表现出色，过去50年标准普尔500指数中平均股息股票表现超过非股息支付股票两倍多 [4] - 鉴于上述情况，会抓住机会购买高质量股息股票，近期增持了星巴克、MAA和雷克斯福德工业地产的股票，并可能在明年继续增持 [3][9]

文章核心观点 - 分析师对中美洲公寓社区公司（NYSE: MAA）股票评级为“买入”，认为该公司适合对房地产投资信托（REITs）股息感兴趣的投资者长期持有，且公司管理能力强 [1] 分析师信息 - 分析师为耐力资本管理公司创始人兼负责人大卫·A·约翰逊，拥有超30年投资经验，持有波士顿大学金融理学硕士学位、金融规划证书和福特汉姆大学工商管理硕士学位 [1]