PresentationJeffrey SpectorManaging Director and Head of United States REITs Thanks for joining our next roundtable session with Mid-America Apartments. Looking forward to hearing more about MAA's strategic plans and positioning and Sunbelt markets. It's been a hot topic. I think you guys had a very strong demand. So if there's any insights from some of the meetings you've had, we could talk about that as well. So I just want to introduce the company. Straight to my left, Clay Holder, EVP and CFO; to his le ...

财务数据和关键指标变化 - 公司市场加权平均入住率目前较疫情前水平仅低30个基点 较去年同期上升约190个基点 [5] - 新租约费率持续承压 特别是在奥斯汀 凤凰城 纳什维尔和杰克逊维尔等高供应市场 [6] - 续约费率和新租约费率均优于去年同期 [8] - 公司预期进入下一财年的租金自然增长将在20至30个基点范围内 相比上一财年负40个基点的自然增长有60至70个基点的改善 [21] - 租金收入比降至20% 三年前为23% [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司正在进行约6000个单元的重新定位和再开发计划 历史最高曾达8000个单元 [25] - 再开发计划支持租金提升100至150美元 仍低于新供应租金水平 [25] - 开发管道从过去几年的约4.5亿美元增长至目前的接近10亿美元 [60] - 当前启动的开发项目预计稳定后收益率在6%中期 [60] 各个市场数据和关键指标变化 - 弗吉尼亚州北部市场以及查尔斯顿 萨凡纳 里士满 格林维尔等东海岸中型市场表现最具韧性 [52] - 亚特兰大 达拉斯 坦帕等市场显示出复苏迹象 正回归至投资组合平均水平 [53] - 奥斯汀 纳什维尔 凤凰城 杰克逊维尔是表现最弱的四个市场 主要受供应驱动 [54] - 过去三年奥斯汀的新供应交付量占存量房的30% [54] - 郊区表现优于城市 在定价和入住率上均高出约50个基点 [56] - A类与B类资产表现差异很小 在入住率和定价上仅相差约10个基点 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于将资本配置于需求最高的地区 主要覆盖阳光地带和美国西南部市场 [3] - 公司将新供应视为收购机会 计划利用资产负债表能力进行选择性收购 例如全球金融危机后三年内收购了1万个单元 [26][27] - 公司优先关注现有投资组合的表现 特别是续约率和通过客户服务保留租户 [59] - 公司积极发展内部开发能力 将其作为未来盈利增长来源 [60] - 公司计划通过债务为开发和收购提供资金 并维持低杠杆率 目前为4倍 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求非常强劲 过去12个月的投资组合市场吸收量是过去25年来的最高水平 [4] - 供应高峰已过 全国第四季度交付量较第三季度大幅下降超过50% 且预计下降趋势将持续至明年 [4] - 进入2026年 公司对就业增长前景更为乐观 部分原因是关税不确定性下降 税收法案通过以及美联储可能降息 [17][18] - 预计2026年公司市场的供应交付量将比今年减少30%至40% 低于长期平均水平 [21] - 预计2027年供应量将约为长期平均交付量的一半 起始量约为存量的1.7% [40] - 单户住宅可负担性成为阳光地带的新现象 过去五年房屋中位价上涨超过50% 抵押贷款成本上涨超过100% 而租金仅上涨约30% [13] - 公司居民中80%为单身 平均收入为9万至9.5万美元 主要选择租赁是出于低维护生活方式的需求 [33] 其他重要信息 - 净迁入趋势保持强劲 净迁入率约为7% 与疫情前水平一致 低于疫情期间10%或11%的峰值 [12] - 居民保留率较10年前上升了10个百分点 [13] - 优惠措施行为稳定 在高供应市场仍可见2至3个月的免租期 公司净优惠约占收入的60个基点 [37] - 居民财务状况健康 收款情况强劲 未出现支付困难迹象 [47][48][49][51] - 物业税预期今年同比持平 且由于过去几年运营表现 明年预计也不会出现大幅增长 [63] - 公司计划增加在人工智能计划上的支出 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 对近期就业数据下修及其对需求的看法 - 尽管就业数据下修 市场吸收依然非常强劲 过去12个月吸收量超过新供应量 接近疫情期间水平 市场入住率状况良好 为明年复苏奠定基础 [11] - 需求驱动因素多样 除就业增长外 还包括强劲的迁入趋势 人口增长以及单户住宅可负担性问题 这些因素持续向好 [12][13][14] 问题: 对2026年复苏势头和信心的来源 - 公司对2026年前景仍感良好 预计下半年新租约季节性减速将弱于往年 且续约和新租约费率均优于去年 [20] - 信心来源于供应前景改善（明年下降30-40%）以及预计更好的需求环境 认为需求前景优于长期平均 而供应将低于长期平均 [21][22] 问题: 供应压力在2026年的预期变化 - 供应压力将随着明年新供应交付量下降30%至40%而类似程度地减轻 市场入住率稳定 新供应正被市场吸收 预计不会出现大量未消化单位的积压 [34][35] 问题: 对2027年及以后供应前景的看法 - 预计2027年供应量将约为长期平均的一半 起始量水平低 开发商未储备大量已获许可的项目 预计供应低迷期将持续一段时间 可能参考2011年后数年的低起始期 [40][41][42][43][45] 问题: 新租户的价格敏感度及消费者状况 - 9月初未见趋势变化 租金收入比降至20% 居民收入增加 租金更可负担 收款强劲 未看到居民财务困难的迹象 [47][48][49][51] 问题: 各市场表现强弱排序 - 最强市场：弗吉尼亚州北部 东海岸中型市场（如查尔斯顿 萨凡纳）[52][53] - 复苏中市场：亚特兰大 达拉斯 坦帕 [53] - 最弱市场：奥斯汀 纳什维尔 凤凰城 杰克逊维尔 [54] 问题: 公司当前主要关注点 - 首要关注现有投资组合表现 特别是续约率和通过客户服务保留租户 其次是新租约的牵引力 [59] - 其次关注通过开发构建未来盈利增长 开发管道近10亿美元 预计稳定收益率中值为6% [60] - 资产负债表状况良好 杠杆率低 为4倍 [61] 问题: 物业税和保险情况 - 物业税预期今年同比持平 大部分物业估值已确定 由于过去几年运营表现 明年预计也不会出现大幅增长 [63] 问题: 美联储降息后长期债务利率预期 - 预期长期债务利率将保持平稳 [67] 问题: 未来一年AI支出计划 - 计划增加在人工智能计划上的支出 [68] 问题: 对行业明年同店净营业收入NOI的展望 - 预期行业明年的同店净营业收入NOI将会更高 [69]

基金整体表现 - Carillon Scout Mid Cap Fund发布2025年第二季度投资者信函 罗素中型股指数在第二季度实现正回报 尽管在4月初因解放日关税公告后出现大幅抛售[1] - 关税征收的延迟为贸易伙伴谈判更优条款提供了更多时间[1] 重点持仓公司：Mid-America Apartment Communities (MAA) - Mid-America Apartment Communities Inc (MAA)是一家拥有和运营公寓社区的房地产投资信托基金 截至2025年9月9日 其股价报收145.43美元 市值为174.55亿美元[2] - 该公司一个月回报率为5.09% 但过去52周股价下跌11.07%[2] - 公司主要在美国阳光地带拥有和运营多户住宅 该地区因新供应量交付压制价格导致租金增长停滞[3] - 市场担忧因更多驱逐和竞争公寓定价方式可能面临的法律行动导致阳光地带人口减少 但基金认为这些担忧被夸大 并预期随着行业已度过新供应高峰 租金定价将改善[3] 市场参与情况 - 在2025年第二季度末 有36只对冲基金投资组合持有MAA 高于前一季度的31只[4] - MAA未入选对冲基金最受欢迎的30只股票名单[4]

公司近期活动 - 公司将于2025年9月10日东部时间下午约1:30，参加美国银行证券2025年全球房地产会议的圆桌演示 [1] - 演示当日的实时网络直播可通过公司官网“投资者”页面的“公司简介”部分获取 [2] 公司基本信息 - 公司是一家自我管理的房地产投资信托基金，并且是标普500指数成分股 [3] - 公司拥有或持有公寓社区的权益，主要分布在美国东南部、西南部和大西洋中部地区，致力于提供强劲的全周期投资表现 [3] 公司近期公告 - 公司宣布了其8.50%系列优先股的常规季度股息，为每股1.0625美元 [4] - 公司公布了截至2025年6月30日的第二季度运营业绩 [5]

核心观点 - 布鲁克菲尔德可再生能源和中美洲公寓社区是长期稳定支付且持续增长股息的公司 其股息收益率和增长潜力在当前市场环境下具有吸引力 [1][2][12] 布鲁克菲尔德可再生能源股息表现 - 自2001年以来股息复合年增长率达6% 连续14年保持至少5%的年增长率 [4] - 当前股息收益率为4.4% 显著高于标普500指数1.2%的收益率水平 [4] 布鲁克菲尔德可再生能源业务模式 - 全球可再生能源组合产生稳定现金流 90%电力通过购电协议销售 平均剩余期限14年 [5] - 大多数协议将电价与通胀挂钩 预计每年带动每股运营资金(FFO)增长2%-3% [5] 布鲁克菲尔德可再生能源增长驱动 - 清洁能源需求增长推动电力价格上升 预计每年为净利润贡献2%-4%增长 [6] - 开发管道项目预计每年推动每股FFO增长4%-6% 收购活动将进一步增强增长 [7] - 综合各项驱动因素 预计每股FFO年增长率超过10% 支持5%-9%年度股息增长目标 [7] 中美洲公寓社区股息表现 - 作为房地产投资信托基金 上市31年来从未暂停或减少季度股息支付 [8] - 当前保持连续15年股息增长记录 过去10年股息复合年增长率达7% 显著超过行业平均水平 [8] 中美洲公寓社区资产组合 - 拥有超过104,000套公寓单元 主要分布在阳光地带都会区 [9] - 专注于就业和人口增长强劲的都市区域 形成持续增长的租金收入模式 [9] 中美洲公寓社区市场前景 - 阳光地带地区租金增长率近年因新供应增加而受限 但新开发活动已随利率上升见顶 [10] - 需求保持强劲 预计租金增长率将重新加速 [10] 中美洲公寓社区增长策略 - 当前有近10亿美元新公寓项目在建 预计未来几年完成 [11] - 拥有土地和财务能力启动更多开发项目 支持其4.2%收益率股息的持续增长 [11]

投资组合构成 - 广泛市场投资包括DIA VOO QQQM RSP等指数基金 [3] - 行业及非美国市场投资覆盖能源XLE/IXC 公用事业VPU/IDU/BUI 欧洲FEZ 国际发达市场SCHF 加拿大EWC 英国EWU 德国FLGB 澳大利亚EWA等领域 [3] - 另类资产配置包含比特币 黄金IAU 金银封闭基金CEF [3] - 股票持仓涵盖金融JPM 消费MCD WMT 房地产MAA及新兴标的FLUT [3] - 固定收益部分配置债券BGT及北卡罗来纳州市政债券 [3] 投资策略特征 - 采用主动与被动结合策略 覆盖不同经验层次投资者需求 [3] - 目标年化收益率约8% 重点配置CEF和ETF领域的高收益机会 [3] - 持仓以月度派息产品为主 加速复利效应并维持稳定现金流 [3] - 投资组合实时更新 与实际操作保持高度一致性 [3] 研究专长领域 - 专注于宏观主题投资机会挖掘 擅长把握被低估板块入场时机 [1] - 重点研究领域包括金属 黄金及加密货币等主题投资 [1] - 在CEF/ETF收益实验室团队中负责宏观分析专项研究 [3]

公司表现 - Mid-America Apartment Communities (MAA) 过去一年股价表现不佳 下跌4% 错失股市大涨机会 [1] 行业动态 - 公寓类REIT行业受到长期高利率环境的负面影响 [1]

核心观点 - 房地产投资信托基金(REITs)是获取被动股息收入的优质选择 其中Mid-America Apartment Communities Invitation Homes和Realty Income因持续股息增长 稳健财务状况和高质量资产组合成为8月首选投资标的 [1][2][14] 行业特征 - REITs通过持有大量创收型房地产组合获得现金流 支撑具有吸引力的股息支付 [1] - 行业需求端呈现结构性增长 特别是阳光地带公寓市场和单户租赁住房领域 [5][8][9] Mid-America Apartment Communities (MAA) - 连续126个季度派发股息 年化股息6.06美元/股 收益率超4% 上市30余年从未削减股息且连续15年增长股息 [4] - 阳光地带公寓需求旺盛叠加未来供应受限 预计维持高出租率和稳定租金增长 [5] - 当前开发项目规模近10亿美元 近期完成4个项目并斥资5.75亿美元收购2个处于租赁阶段的社区 [6] - 开发管道规模扩大至10亿美元 将支撑收入与盈利的强劲表现 [7] Invitation Homes (INVH) - 2017年上市后每年增加股息 当前季度股息0.29美元/股(年化1.16美元) 收益率接近4% [8] - 在高需求住房市场持有单户租赁房产 二季度租金增长达4% [9] - 二季度斥资3.5亿美元收购超1000套住宅 并向开发商提供3300万美元资金建设156套住宅社区 [10] Realty Income (O) - 1994年上市以来股息增长达131次 当前月股息0.269美元/股(年化3.228美元) 收益率接近6% [11] - 通过长期三重净租约(NNN)将零售/工业/博彩等物业租赁给全球领先企业 租户承担所有运营成本 [12] - 2023年预计投资40亿美元扩大资产组合 为持续提高月度股息提供支撑 [13]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.072亿美元，较2024年同期增长6.1%[111][119] - 公司2025年第二季度总收入增长0.6%，其中同店收入下降0.3%，非同店及其他收入增长19%[111][120] - 2025年6月30日止六个月归属于普通股东的净利润为2.88亿美元，同比增长18.1%，物业收入增长910万美元（同比+0.8%）[126] - 同店物业收入下降0.1%（2025年：10.3778亿美元 vs 2024年：10.38953亿美元），非同店及其他收入增长20.2%（2025年：6141.7万美元 vs 2024年：5110.4万美元）[127] 成本和费用（同比环比） - 公司2025年第二季度物业运营费用增长4.3%，其中同店增长3.8%，非同店及其他增长11.9%[121] - 公司2025年第二季度折旧和摊销费用为1.535亿美元，较2024年同期增加850万美元[122] - 物业运营总费用增长3.1%（2025年：4.16007亿美元 vs 2024年：4.03598亿美元），其中同店费用增长2.5%[128] - 折旧与摊销费用增加1780万美元（2025年：3.059亿美元 vs 2024年：2.881亿美元）[129] - 2025年六个月利息费用增加860万美元至9030万美元，主要因债务余额增加及有效利率上升15个基点[131] - 2025年三个月核心FFO下降900万美元至2.57616亿美元，物业运营费用增加890万美元为主要拖累因素[140] 同店业务表现 - 同店平均有效租金从2024年第二季度的1,699美元降至2025年同期的1,690美元，下降0.5%[113][120] - 同店平均入住率保持稳定，2025年第二季度为95.4%，与2024年同期持平[114] - 同店居民周转率从2024年6月的43.5%降至2025年6月的41%[115] 债务和融资 - 公司2025年第二季度商业票据计划下的可变利率债务为3.15亿美元[118] - 2025年6月30日止三个月利息费用为4510万美元，较2024年同期增加380万美元，主要由于平均未偿还债务余额增加及有效利率上升13个基点[124] - 公司2025年6月30日的净债务为49.936亿美元，较2024年12月31日的49.379亿美元增加5570万美元[147] - 截至2025年6月30日，公司总债务为50.48亿美元，其中无担保债务46.88亿美元（固定利率高级票据44亿美元，加权平均利率3.7%），担保债务3.6亿美元（加权平均利率4.4%）[156] - 公司商业票据计划下未偿还借款为3.15亿美元，平均每日借款为3.016亿美元，该计划最高限额为6.25亿美元[156][158] - 公司拥有12.5亿美元的无担保循环信贷额度，可扩展至20亿美元，截至2025年6月30日未使用该额度[157] - 2025年到期债务包括4亿美元无担保高级票据（利率4.2%）和3.15亿美元商业票据借款，总计7.147亿美元[156][164] 现金流和投资活动 - 公司2025年6月30日经营活动产生的净现金为5.501亿美元，较2024年同期增加40万美元[153] - 公司2025年6月30日投资活动使用的净现金为2.383亿美元，较2024年同期减少9150万美元[154] - 公司2025年6月30日融资活动使用的净现金为3.004亿美元，较2024年同期增加1.02亿美元[155] - 公司2025年6月30日拥有10亿美元的无限制现金及现金等价物和循环信贷额度可用资金[152] - 公司2025年上半年收购一处土地，而2024年同期收购一处公寓社区和一处土地[154] - 公司2025年上半年处置两处多户社区，而2024年同期未处置任何房地产资产[154] 非GAAP指标和核心财务表现 - 核心FFO（调整后经营资金）2025年六个月下降1090万美元至5.21878亿美元，主要受物业运营费用增加1240万美元及利息费用增加860万美元影响[141] - 非GAAP指标披露：FFO（2025年六个月5.27066亿美元）及核心FFO（5.21878亿美元）均剔除优先股衍生品公允价值调整等非核心项目影响[138] - 公司2025年6月30日的调整后EBITDAre为12.444亿美元，较2024年12月31日的12.471亿美元减少270万美元[148] - 公司2025年6月30日的净债务与调整后EBITDAre比率为4.0倍，与2024年12月31日持平[148] 股息和股东回报 - 公司2025年上半年普通股股息支付增加1098万美元，主要由于股息率从每股2.9400美元提高至3.0300美元[155] - 公司计划2025年支付每股6.06美元的年度股息[167] 业务扩展和开发项目 - 截至2025年6月30日，公司拥有291个公寓社区，并在16个州和哥伦比亚特区开展业务[105] - 公司有8个在建开发项目，总计2,648套公寓单元，预计总成本9.425亿美元，已投入6.163亿美元[166] - 公司预计2025年下半年至2026年新公寓交付量将开始下降[117] 其他财务事项 - 非经营性收入变动：2025年六个月录得560万美元收益（2024年为430万美元收益），主要来自360万美元灾害相关回收及130万美元优先股衍生品公允价值调整[132][133] - 公司93.8%的未偿还债务为固定利率，22.1%的总市值由债务构成[171] - 截至2025年6月30日，公司对五家技术有限合伙企业的额外资本承诺总额为2,320万美元[164] - 公司拥有400万股普通股的ATM发行计划，2025年上半年未出售任何股票[162][163] - 公司持有11,707,141 OP单位，占MAALP有限合伙权益的97.5%[161]

核心财务表现 - 2025年第二季度核心FFO每股2 15美元 超出Zacks共识预期2 14美元 但同比下降3 15% [1] - 租金及其他物业收入5 499亿美元 略低于共识预期0 4% 但同比微增0 6% [2] - 同店收入同比下降0 3% 平均有效租金单价下滑0 5% 物业运营费用增长3 8% 导致同店NOI下降2 6% [3] 运营指标 - 第二季度同店物业平均入住率95 4% 低于预期的95 7% [3] - 居民周转率保持历史低位41% 其中因购买独栋房屋搬出的比例仅11% [4] - 有效混合租约增长率0 5% 其中新租约率下降4 8% 续租率增长4 7% [4] 资产组合动态 - 2025年6月在南卡罗来纳州查尔斯顿收购地块 启动336套公寓社区建设 [5] - 截至6月底 8个在建开发项目总成本9 425亿美元 另有4个新完工及2个新收购社区处于租赁期 累计成本5 739亿美元 [5] 资产负债表状况 - 季度末现金及等价物5 450万美元 较2024年底4 300万美元增长26 7% [6] - 可用流动资金（含信贷额度）达10亿美元 净债务/EBITDAre比率为4倍 [6] - 总债务规模50亿美元 平均到期年限6 7年 [6] 业绩指引调整 - 2025年全年核心FFO每股指引收窄至8 65-8 89美元 中点维持8 77美元 [9] - 同店NOI预期降幅1 9%-0 4% 中点保持下降1 15% [10] - 第三季度核心FFO每股指引2 08-2 24美元 中点2 16美元略低于共识预期2 17美元 [9] 同业对比 - AvalonBay Communities同期核心FFO每股2 82美元 超预期且同比增1 8% 总收入7 602亿美元同比增4 7% [12] - Equity Residential预计8月4日公布二季报 共识预期FFO每股0 99美元 同比增2 1% 收入预期7 6926亿美元同比增4 8% [13]