UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended October 31, 2025 Table of Contents or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from __________ to __________ Commission File Number 1-3647 J.W. Mays, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) | New York | ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended July 31, 2025 OR o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-3647 J.W. MAYS, INC. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) New York State or Other Jurisdiction of Incorporation or ...

收入和利润（同比） - 2025年4月30日止三个月，公司净收入86,784美元，每股0.04美元；2024年同期净亏损84,880美元，每股 - 0.04美元[70] - 2025年4月30日止三个月，收入从2024年同期的5,364,324美元增至5,632,151美元[71] - 2025年4月30日止九个月，公司净亏损44,240美元，每股 - 0.02美元；2024年同期净亏损375,483美元，每股 - 0.19美元[74] - 2025年4月30日止九个月，收入从2024年同期的16,102,968美元增至16,814,724美元[75] 各条业务线表现 - 2024年8月，公司在纽约牙买加出租2,051平方英尺办公空间，月租金约5,500美元，装修成本约503,088美元，其中235,000美元由租户报销[80] - 2024年8月，俄亥俄州Circleville租户续租并扩租84,000平方英尺，年租金877,440美元，经纪佣金106,867美元[81] 现金流情况（同比） - 2025年4月30日止九个月，经营活动提供净现金3,347,851美元，2024年同期为2,852,137美元[91] - 2025年4月30日止九个月，投资活动使用净现金1,723,076美元，2024年同期为1,882,397美元[91] - 2025年4月30日止九个月，融资活动使用净现金615,073美元，2024年同期为975,593美元[91] 管理层讨论和指引 - 截至2025年4月30日，公司预计未来十二个月产生120万美元资本支出[94] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司财报及代表发言中的前瞻性陈述基于对自身和房地产行业的假设、预期和预测，存在风险和不确定性[99] - 多种因素可能导致公司业务状况和业绩与前瞻性陈述有重大差异，如经济增长和利率变化、现有债务、融资能力等[99] - 未识别的其他因素和假设也会影响前瞻性陈述，且大多难以准确预测和控制[100] - 公司无义务公开更新前瞻性陈述，建议参考向美国证券交易委员会提交的文件[101] - 财报中关于市场风险的定量和定性披露部分无需提供[101]

财务数据关键指标变化（三个月） - 2025年1月31日止三个月，公司净亏损157,681美元，每股亏损0.08美元；2024年同期净亏损98,059美元，每股亏损0.04美元[72] - 2025年1月31日止三个月，收入从2024年同期的5,414,843美元增至5,643,444美元[73] - 2025年1月31日止三个月，房地产运营费用从2024年同期的3,826,998美元增至4,128,415美元[74] 财务数据关键指标变化（六个月） - 2025年1月31日止六个月，公司净亏损131,024美元，每股亏损0.07美元；2024年同期净亏损290,603美元，每股亏损0.14美元[77] - 2025年1月31日止六个月，收入从2024年同期的10,738,644美元增至11,182,573美元[78] - 2025年1月31日止六个月，房地产运营费用从2024年同期的7,519,614美元增至7,878,554美元[79] - 2025年1月31日止六个月，经营活动净现金为1,419,209美元，投资活动净现金为 - 662,849美元，融资活动净现金为 - 575,339美元[91] 业务线租赁业务动态 - 2024年8月，公司在纽约牙买加出租2,051平方英尺办公空间，月租金约5,500美元，装修成本约503,088美元，其中235,000美元由租户报销[83] - 2024年8月，俄亥俄州Circleville租户续租三年，租赁面积扩大84,000平方英尺，年租金877,440美元，经纪佣金106,867美元[84] - 2025年1月30日，纽约布鲁克林9 Bond Street租户获六个月租金减免，每月25,000美元，54,825美元应收账款延期支付[89]

财务数据关键指标变化 - 2024年10月31日止三个月公司净收入为26,657美元，每股0.01美元；2023年同期净亏损192,544美元，每股亏损0.10美元[69] - 2024年10月31日止三个月收入增至5,539,129美元，2023年同期为5,323,801美元[70] - 2024年10月31日止三个月房地产运营费用增至3,750,139美元，2023年同期为3,692,616美元[71] - 2024年10月31日止三个月行政和一般费用增至1,292,753美元，2023年同期为1,254,573美元[73] - 2024年10月31日止三个月其他收入和利息费用为 - 19,514美元，2023年同期为 - 195,892美元[74] - 2024年10月31日止三个月，公司运营活动提供净现金1,802,641美元，投资活动使用净现金460,104美元，融资活动使用净现金336,065美元；2023年同期分别为1,757,396美元、312,727美元、321,574美元[82] - 公司预计到2025年10月31日的十二个月内额外产生160万美元资本支出，截至2024年10月31日总流动性为2,316,114美元[85] 业务线租赁业务数据关键指标变化 - 2024年8月，纽约布鲁克林Jowein大楼一租户续租10,569平方英尺至2025年6月30日[75] - 2024年8月，纽约牙买加一办公室租户租赁2,051平方英尺，租期十年，预计2025年1月1日起租，月租金约5,500美元，装修成本约470,000美元，租户报销235,000美元[76] 公司融资计划 - 公司计划协商3,354,768美元现有抵押贷款条款，2024年12月1日还清一笔银行抵押贷款并打算寻找替代贷款[86]

物业产权与租赁情况 - 公司在布鲁克林富尔顿街与邦德街的物业90%为自有，10%为租赁，最长租约至2073年[17] - 该物业租户中一租户租下超10%可出租面积，为一家占20.60%的百货公司[17] - 2023年11月，785平方英尺租户续租两年至2026年1月31日，公司租出约1600平方英尺给餐厅10年，佣金95760美元[17] - 2023年12月，公司租出约5632平方英尺给办公租户10年，佣金50714美元[17] - 2024年7月，25423平方英尺办公租户通知续租一年至2025年9月30日[17] - 布鲁克林埃尔姆广场的Jowein大楼有三位租户租下超10%可出租面积，分别为15.64%、12.59%和11.44% [21] - 2024年3月，公司租出5800平方英尺给办公租户18个月，月租金17883美元，佣金10730美元[21] - 牙买加物业四个租户分别占用可出租面积的15.82%、17.66%、23.70%和12.83%[22] - 2023年8月，牙买加物业一租户续租五年，经纪佣金为128021美元；2023年12月，一办公室租户续租十年，经纪佣金为365755美元[22] - 2024年4月和5月，Circleville物业一租户两次行使选择权，将租赁面积从84000平方英尺减至60000平方英尺[29] 物业入住率与租约到期情况 - 截至2024年7月31日，公司物业入住率为51.83%，25份租约到期面积200485平方英尺，年租金7322535美元[18] - 各物业2024年7月31日的入住率分别为：物业1是81.79%；物业2是80.58%；物业3是27.26%；物业4是100.00%；物业5是88.76%；物业6是97.75%[22][23][25][27][29][30] 物业财务数据 - 截至2024年7月31日，物业联邦税基为22607989美元，累计折旧14864569美元，净账面价值7743420美元[19] - 物业每年房地产税为2846431美元，评估价值每100美元平均税率为11.067美元[19] - 截至2024年7月31日，各物业联邦税基、累计折旧和净账面价值分别为：物业1是7550837美元、5324884美元、2225953美元；物业2是13863981美元、10115395美元、3748586美元；物业3是22617076美元、16047423美元、6569653美元；物业4是4493846美元、4325910美元、167936美元[22][24][25][30] - 各物业每年的房地产税分别为：物业1是837436美元；物业2是1075886美元；物业3是135736美元；物业4是182475美元；物业5是246394美元；物业6是38405美元[22][24][25][27][29][30] 股东与股息情况 - 截至2024年9月3日，公司约有800名在册股东[32] - 公司在截至2024年7月31日的年度未宣布支付普通股现金股息，且预计在可预见的未来也不会支付[32] - 公司计划保留未来收益用于业务，未来股息支付决策取决于收益、现金流、财务状况等因素[32] 物业保险情况 - 公司所有物业均有足够的保险覆盖[30] 公司费用情况 - 公司2024财年审计费用为180,000美元，2023财年为175,000美元；审计相关费用2024财年为12,800美元，2023财年为12,500美元；税务费用两年均为45,000美元；2024财年总费用为237,800美元，2023财年为232,500美元[45] 公司政策情况 - 2024年董事会于1月1日起实施追回政策，若因重大违规进行会计重述，将追回高管错误发放的薪酬[41] - 公司高管在聘请会计师提供任何服务前，需咨询并获得审计委员会批准[45] 公司内部控制情况 - 截至2024年7月31日，公司披露控制和程序有效，能及时提醒管理层需在SEC定期文件中包含的重大信息[34] - 截至2024年7月31日，公司财务报告内部控制有效，未发现重大缺陷或重大弱点，无需采取纠正措施[35][36] 公司交易安排情况 - 2024年7月31日结束的三个月内，公司董事或高管未采用或终止“规则10b - 5 - 1交易安排”或“非规则10b5 - 1交易安排”[38] 公司报告相关情况 - 本10 - K年度报告因非加速申报公司豁免，不包含独立注册会计师事务所关于财务报告内部控制的鉴证报告[37] - 公司2024财年年度报告中包含的独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID No. 273）在第20 - 21页[51] - 公司2024财年年度报告中合并资产负债表在第3页[51] - 公司2024财年年度报告中合并运营报表在第4页[51] 公司结构情况 - 公司主要为运营公司，子公司为全资拥有，未合并的单独财务报表和附表省略[52] 不明含义数字情况 - 存在数字15，但含义不明[53]

财务数据关键指标变化 - 净亏损与每股盈亏 - 2024年4月30日止三个月，公司净亏损84,880美元，每股亏损0.04美元；2023年同期净亏损39,160美元，每股亏损0.02美元[71] - 2024年4月30日止九个月，公司净亏损375,483美元，每股亏损0.19美元；2023年同期净收入65,095美元，每股收益0.03美元[76] 财务数据关键指标变化 - 营收 - 2024年三个月营收从2023年同期的5,563,396美元降至5,364,324美元；九个月营收从2023年同期的17,170,949美元降至16,102,968美元[72][77] 财务数据关键指标变化 - 房地产运营费用 - 2024年三个月房地产运营费用从2023年同期的3,851,857美元降至3,826,499美元；九个月从11,595,422美元降至11,346,113美元[73][78] 财务数据关键指标变化 - 行政和一般费用 - 2024年三个月行政和一般费用从2023年同期的1,313,372美元降至1,265,307美元；九个月从3,970,458美元略增至4,006,512美元[74][79] 业务线数据关键指标变化 - 租户租赁情况 - 2024年4月租户将俄亥俄州Circleville仓库租赁面积从84,000平方英尺减至72,000平方英尺，年租金减少约37,000美元[88] - 公司位于纽约牙买加第169街的牙买加大道物业，原租约2030年5月31日到期，有四个五年续约选择权，2023年4月行使首个选择权，租约延至2035年5月31日，截至2024年4月30日，不确定是否行使剩余三个选择权[95] - 公司位于纽约布鲁克林富尔顿街504 - 506号物业，自2026年5月1日至2031年4月30日，月租金将从30,188美元提高至34,716美元[95] 财务数据关键指标 - 应付经纪佣金 - 截至2024年4月30日，公司应付经纪佣金余额为654,279美元[88] 财务数据关键指标 - 工程支出 - 2024年4月30日止九个月，公司在布鲁克林25 Bond Street大楼屋顶工程支出64,573美元，在Jowein大楼钢铁工程支出6,819美元[88] 财务数据关键指标 - 租户改良成本 - 截至2024年4月30日，公司在纽约Jamaica物业的租户改良成本为193,729美元[89] 财务数据关键指标 - 总流动性与资本支出 - 截至2024年4月30日，公司总流动性为3,321,117美元，预计未来十二个月将额外产生200万美元资本支出[89] 财务数据关键指标 - 固定利率债务 - 截至2024年4月30日，公司有固定利率债务4,223,243美元[99]

财务数据关键指标变化 - 季度数据 - 2024年1月31日止三个月，公司净亏损98,059美元，每股亏损0.04美元；2023年同期净利润44,738美元，每股盈利0.02美元[70] - 2024年1月31日止三个月，收入从2023年同期的5,837,819美元降至5,414,843美元[71] 财务数据关键指标变化 - 半年度数据 - 2024年1月31日止六个月，公司净亏损290,603美元，每股亏损0.14美元；2023年同期净利润104,255美元，每股盈利0.05美元[75] - 2024年1月31日止六个月，收入从2023年同期的11,607,553美元降至10,738,644美元[76] 业务线数据关键指标变化 - 租赁业务 - 2023年8月，纽约牙买加一处22,045平方英尺的租户续租五年，经纪佣金128,021美元[80] - 2023年9月，纽约菲什基尔约25,000平方英尺的空间出租四个月，预付租金162,363美元[81] 财务数据 - 应付经纪佣金 - 截至2024年1月31日，公司应付经纪佣金余额为714,992美元[86] 财务数据 - 工程支出 - 2024年1月31日止六个月，公司在纽约布鲁克林25邦德街大楼屋顶工程支出64,573美元，约温大楼钢铁工程支出4,546美元[87] 财务数据 - 资本支出与流动性 - 公司预计在截至2025年1月31日的未来十二个月内额外产生320万美元资本支出[88] - 2024年1月31日，公司总流动性为2,856,602美元，包括现金及现金等价物691,515美元和有价证券公允价值2,165,087美元[88] 前瞻性陈述相关 - 公司前瞻性陈述涉及营收、流动性、费用和持续增长等预期，存在风险和不确定性[94] - 多种因素可能导致公司实际业务状况和结果与前瞻性陈述存在重大差异，如美国经济增长或通胀率变化等[94][96] - 公司无义务公开更新前瞻性陈述，建议查看向美国证券交易委员会提交的相关报告[96] 财务数据 - 固定利率债务 - 公司使用固定利率债务为资本需求融资，不涉及利率变化的市场风险，且不使用衍生金融工具[97] - 截至2024年1月31日，公司固定利率债务为4,552,114美元[97]

普通股流通股数量 - 截至2023年12月7日，公司普通股（面值1美元）流通股数量为2,015,780股[8] 总资产情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，公司总资产分别为90,980,337美元和91,915,382美元[13] 总营收情况 - 2023年和2022年10月31日止三个月，公司总营收分别为5,323,801美元和5,769,734美元[15] - 2023年10月31日止三个月，公司收入从2022年同期的5,769,734美元降至5,323,801美元[72] 净收入（亏损）情况 - 2023年和2022年10月31日止三个月，公司净收入（亏损）分别为 -192,544美元和59,517美元[15] - 2023年10月31日止三个月，公司净亏损192,544美元，2022年同期净利润59,517美元[71] 每股基本和摊薄收益（亏损）情况 - 2023年和2022年10月31日止三个月，公司每股基本和摊薄收益（亏损）分别为 -0.10美元和0.03美元[15] - 2023年10月31日止三个月，每股亏损0.10美元，2022年同期每股盈利0.03美元[71] 股东权益情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，公司股东权益分别为53,112,161美元和53,304,705美元[13] 现金流量情况 - 2023年和2022年10月31日止三个月，公司经营活动提供的现金分别为1,757,396美元和2,543,488美元[19] - 2023年和2022年10月31日止三个月，公司投资活动使用的现金分别为 -312,727美元和 -648,115美元[19] - 2023年和2022年10月31日止三个月，公司融资活动使用的现金分别为 -321,574美元和 -307,702美元[19] 现金、现金等价物和受限现金情况 - 截至2023年和2022年10月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别为3,340,830美元和3,657,568美元[19] - 截至2023年10月31日和2022年，公司现金及现金等价物和受限现金分别为3,340,830美元和3,657,568美元[58] 无法收回的应收账款备抵情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，公司无法收回的应收账款备抵期末余额分别为95,000美元和115,000美元[24] 应收账款中的租金递延金额情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，应收账款中的租金递延金额分别为20,000美元和50,000美元[29] 净运营亏损结转情况 - 截至2023年7月31日，公司联邦净运营亏损结转约为9,172,000美元，州和城市未使用的净运营亏损结转分别约为12,420,000美元和10,218,000美元，这些亏损结转将于2035年开始过期[34] 用于计算每股收益的股份数情况 - 2023年和2022年截至10月31日的三个月，用于计算每股收益的股份数均为2,015,780股[36] 可交易证券公允价值情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，公司可交易证券的公允价值分别为2,136,874美元和2,300,441美元[44] 共同基金和权益证券公允价值情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，共同基金的公允价值分别为823,255美元和896,173美元，权益证券的公允价值分别为1,313,619美元和1,404,268美元[44] 投资收入中的股息和利息收入情况 - 2023年和2022年截至10月31日的三个月，投资收入中的股息和利息收入分别为9,245美元和8,797美元[44] 会计编制原则及估计假设情况 - 公司的会计记录按照美国公认会计原则（GAAP）编制，编制财务报表需要管理层进行估计和假设[21] 应收账款评估情况 - 公司对可能无法收回的应收账款进行评估，考虑逾期状态、租户付款历史、当前市场条件和未来经济状况预测等因素[24] 财产和设备减值审查情况 - 公司对财产和设备进行减值审查，截至2023年10月31日和7月31日，未发现财产和设备存在减值情况[26] 应收账款租户占比及租金收入租户占比情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，三名和四名租户分别占应收账款的约50%和约61%；2023年和2022年截至10月31日的三个月内，两名租户分别占总租金收入的27%和30%[46] 长期债务（抵押贷款）净额情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，长期债务（抵押贷款）净额分别为4,832,159美元和5,144,205美元，其中布鲁克林Bond St.建筑贷款利率为4.375%，Fishkill建筑贷款利率为3.98%[47] 租金收入及未来最低不可撤销租金收入情况 - 2023年和2022年截至10月31日的三个月内，租金收入分别为5,323,801美元和5,769,734美元；截至2023年10月31日，未来最低不可撤销租金收入总计89,248,018美元[49] 物业租赁协议变更情况 - 2023年4月，公司行使牙买加大道物业首个五年续租选择权，使租赁到期日延至2035年5月31日，使用权资产和负债增加1,201,952美元，月租金费用减少30,563美元[51] - 2022年7月，富尔顿街物业租赁协议修改，自2026年5月1日起月租金从30,188美元增至34,716美元，使用权资产和负债增加94,412美元，月租金费用增加2,563美元[51][52] 转租收入、经营租赁成本及差额情况 - 2023年和2022年截至10月31日的三个月内，转租收入分别为1,824,879美元和1,839,075美元，经营租赁成本分别为748,711美元和840,400美元，转租收入超过租赁成本分别为1,076,168美元和998,675美元[53] 经营租赁负债情况 - 截至2023年10月31日，经营租赁负债的未折现现金流量总计34,729,892美元，现值折扣为8,511,323美元，租赁负债总计26,218,569美元；经营租赁加权平均剩余租赁期限为16.41年，加权平均折现率为3.71%[53] 员工退休计划缴款情况 - 2023年和2022年截至10月31日的三个月内，公司向非工会员工退休计划的缴款分别为120,251美元和113,500美元，向工会多雇主养老金计划的缴款分别为24,229美元和27,281美元[54][55] 支付利息净额情况 - 2023年和2022年截至10月31日的三个月内，支付的利息净额分别为42,519美元和62,782美元[59] 库存股及关联方经营租赁情况 - 截至2023年10月31日和7月31日，公司库存股均为162,517股；公司与关联方Weinstein Enterprises, Inc.有两项经营租赁，2023年和2022年截至10月31日的三个月内，租金支付均为246,813美元，租金费用分别为382,970美元和474,658美元[60][62] 房地产运营费用情况 - 2023年10月31日止三个月，房地产运营费用从2022年同期的3,785,421美元降至3,692,616美元[73] 利息费用和投资损失合计情况 - 2023年10月31日止三个月，利息费用和投资损失合计为 -195,892美元，2022年同期为 -241,069美元[74] 租户续租及出租情况 - 2023年8月，公司位于纽约牙买加的一处22,045平方英尺的租户续租五年至2028年6月30日，经纪佣金128,021美元[75] - 2023年9月，公司位于纽约菲什基尔约25,000平方英尺的建筑出租四个月至12月31日，预付租金162,363美元[76] 应付经纪佣金余额情况 - 2023年10月31日，公司应付经纪佣金余额为233,715美元[78] 建筑支出情况 - 2023年10月31日止三个月，公司在纽约菲什基尔建筑支出99,130美元用于店面、17,646美元用于电梯；在纽约布鲁克林9 Bond Street建筑支出56,650美元用于外立面修复；在纽约牙买加场所支出139,301美元用于租户改良[79] 关联方经营租赁租金支付及费用情况 - 2023年10月31日，公司与关联方的两项经营租赁租金支付总额为246,813美元，租金费用为382,970美元[80] 固定利率债务情况 - 2023年10月31日，公司固定利率债务为4,877,262美元[85] 财务业绩公布情况 - 公司公布截至2023年7月31日的三个月和十二个月财务业绩[92] 报告提交日期情况 - 报告提交日期为2023年10月19日[93] - 公司报告某官员离职，报告提交日期为2023年10月5日[94] 报告签署日期情况 - 报告签署日期为2023年12月7日[97]

财务费用情况 - 公司2023财年和2022财年支付给独立注册会计师事务所的审计费均为170,000美元，审计相关费用分别为12,500美元和12,100美元，税费均为45,000美元，总费用分别为227,500美元和227,100美元[56] 披露控制与财务报告内部控制评估 - 截至2023年7月31日，公司对披露控制和程序的有效性进行评估，认为其能及时提醒管理层需纳入定期美国证券交易委员会文件的重大信息[48][49] - 公司上一财季财务报告内部控制无重大变化，未发现重大缺陷或重大弱点，未采取纠正措施[49] - 截至2023年7月31日，公司管理层评估认为财务报告内部控制有效[50] 财务报告提交情况 - 2023年4月30日止三个月和九个月的财务结果报告于2023年6月7日提交[51] - 公司在2023年7月31日止三个月内提交了一份8 - K表格报告[50] 高管变动情况 - 2023年10月3日，Mark S. Greenblatt 提交辞呈，辞去执行副总裁兼首席财务官职务，2023年12月31日生效[53][58][63] 高管雇佣协议情况 - 公司高管的雇佣协议最初于2005年8月1日签订，最近一次于2023年8月1日续签，有效期至2026年7月31日[57][63] 年报信息引用情况 - 公司2023年年报中第22 - 26页“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”的信息被引用[46] - 公司2023年年报中第3 - 21页的合并财务报表及独立注册会计师事务所报告被引用[46][56] 法案认证情况 - 依据《萨班斯 - 奥克斯利法案》第302条进行认证，涉及首席执行官和首席财务官[64] - 依据《萨班斯 - 奥克斯利法案》第906条进行认证[64]