The world of REITs has changed considerably over the past five years. The era of easy capital has passed and the eye of investors has become more discerning in the post-pandemic era. This means that theAnalyst’s Disclosure: I/we have a beneficial long position in the shares of O, EPRT either through stock ownership, options, or other derivatives. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relations ...

DENVER--(BUSINESS WIRE)--Modiv Industrial, Inc. ("Modiv Industrial,†"Modiv†or the "Company†) (NYSE:MDV), the only public REIT exclusively focused on acquiring industrial manufacturing real estate properties, announced the tax treatment for its 2025 common stock and preferred stock dividends. Common Stock Distributions FORM 1099-DIV Box 1a Box 1b Box 2a Box 2b  Box 2e Box 2f Box 3 Box 5 Record Date Payment Date Distribution per Share Ordinary Taxable Dividend Taxable Qualifi. ...

DENVER--(BUSINESS WIRE)--Modiv Industrial, Inc. ("Modiv Industrial,†"Modiv†or the "Company†) (NYSE:MDV), the only public REIT exclusively focused on acquiring industrial manufacturing real estate properties, today announced several material items pertaining to its operations including an increase in the monthly cash distribution to the Company's Class C common stock as noted below. The following is a statement from Aaron Halfacre, CEO of Modiv Industrial: For those who follow us, you likely know by now ho ...

公司公告 - Modiv Industrial Inc 宣布对其7.375% A系列累积可赎回永久优先股宣派2025年第四季度常规季度现金股息 每股股息为0.4609375美元 [1] - 该优先股的票面利率为7.375% 每股面值为0.001美元 [1] - 公司是唯一一家专注于收购工业制造房地产的公开上市REIT [1]

公司概况 - Modiv Industrial (MDV) 是一家内部管理的房地产投资信托基金 其投资组合为单一租户净租赁物业 [1] - 该房地产投资信托基金在15个州管理着43处物业 租户多元化程度高 覆盖超过30个租户 [1] - 公司的投资重点在于关键使命行业 [1] 作者背景与投资策略 - 文章作者Luuk Wierenga来自荷兰 是一名经济学教师 专注于收入型投资 [1] - 其投资生涯始于COVID-19大流行期间 擅长识别暂时被市场冷落的房地产投资信托基金 [1] - 其投资方法基于基本面经济分析以评估股票内在价值 投资视野为长期 策略围绕逆向投资和深度价值机会展开 [1]

分析师背景与经验 - 拥有超过10年的公司研究经验 深度研究过超过1000家公司 [1] - 研究范围广泛 涵盖大宗商品 如石油、天然气、黄金和铜 以及科技公司 如谷歌或诺基亚 和许多新兴市场股票 [1] - 运营以价值投资为重点的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司 [1] - 擅长覆盖金属和矿业股 同时对其他多个行业有研究经验 包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1] 披露信息 - 分析师在提及的任何公司中均未持有股票、期权或类似衍生品头寸 [2] - 分析师可能在接下来72小时内通过购买股票或购买看涨期权等方式 对MDV建立有益的做多头寸 [2] - 文章内容代表分析师个人观点 未获得相关公司的报酬 与提及股票的公司无业务关系 [2]

印度国防行业发展规划 - 印度国防行业正进入转型阶段 新德里计划到2029年将军事生产规模翻倍至3万亿卢比（约330亿美元）[1]

财务数据和关键指标变化 - 其他物业收入中包含一笔一次性30万美元的费用，源于终止某项地役权[13][15] - 物业运营费用预计在2026年可能小幅下降约10万美元，主要得益于资产回收和非绝对三重净租赁物业的出售[56] - 整体投资组合平均年租金增长率约为2.5%[62] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司正积极进行资产回收，将表现较弱的资产（如收益率约6%）置换为收益率更高的资产（如收益率中高段7%）[43] - 投资组合中包含一些非核心资产（如起亚资产）和部分存在运营费用渗漏的遗留工业资产，这些是潜在的回收对象[34] - 太阳能物业的处置已取得进展，预计在2026年第一季度完成出售，目标是出售给自用型买家[64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取谨慎和系统性的资产回收策略，注重提升收入流的质量和持久性，而非盲目追求规模增长[32][48][49] - 收购策略更加挑剔，收购标准（"buy box"）较两年前更为严格，专注于高质量的制造业资产[26][34] - 对于外部增长资本持保守态度，优先考虑通过资产置换实现内生性增长，而非在不利市场条件下发行股权或优先股[43][46][48] - 公司认为自身在不利宏观环境下表现出韧性，资产负债表和调整后运营资金状况均有所改善[9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对宏观经济环境持"谨慎乐观"态度，观察到私募股权活动有所增加，这可能是资本市场活动回暖的早期迹象[4][5][27] - 房地产市场活动在7月显现初步复苏迹象后，于8月下旬至10月初出现停滞，但近期交易流有所增加[6][24] - 预计美联储可能在新的执政周期（5月后）转向宽松政策，但这可能取决于科技股降温后资金流向房地产投资信托基金等"无聊"资产[4][8] - 当前资本市场情绪显示，大量资金处于观望状态，投资者寻求高回报并倾向于收购陷入困境的资产[7][8] 其他重要信息 - 公司将Costco物业和Clara物业列为持有待售资产，Costco物业的出售预计在12月或2月前完成，Clara物业的出售预计在年底或次年1月初完成[19][20] - 公司不计划参加12月的NAREIT会议[69] - 公司不常规披露同店租金收入指标，因投资组合变动较大，但计划在未来开始实施该指标[61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 其他物业收入中是否存在一次性调整，未来展望如何 - 确认有一笔30万美元的一次性地役权终止费，源于一块土地的再开发项目，该费用已全部在第三季度确认，未来不会再有额外费用[13][15][16][18] 问题: 持有待售资产（Costco和Clara）的细节及销售时间表 - Clara物业已正式委托经纪人出售，目标是在年底或次年1月初完成[19] - Costco物业的买家KB Home将交割期限延长至12月15日，并可能再次延长至2月15日，预计将在期限内完成交割[20][22] 问题: 收购市场机会的变化情况 - 收购机会在7月有所增加后，于8月下旬至10月初减少，但最近一周半内交易流显著增加，尽管交易质量仍具挑战性[24][26] - 观察到私募股权活动增加，这可能是市场复苏的早期迹象[27] 问题: 目标资产的资本化率水平 - 观察到的资本化率主要在7%区间（非低7%），偶有8%出头的情况，但加权平均资本化率可能在10%左右[30] 问题: 资产回收策略以及是否会出售更多资产为收购融资 - 资产回收将是审慎和系统性的，考虑到税务影响（如1031交换），并计划将低收益资产置换为高收益资产[32][35] - 目前持有一些易于出售的非核心资产，但等待资本化率市场稳定后再出售，以避免价值低估[34] 问题: 未来外部增长资本的潜在来源 - 在当前市场条件下，公司对使用股权或优先股融资持保守态度，优先考虑通过资产置换实现内生增长[43][46][48] - 认为需要等待更广泛的市场情绪转向房地产投资信托基金，且股价达到增值水平时，才会考虑股权融资[45] 问题: 租户在关税环境下的情绪和信用状况 - 大多数租户业务运营稳定，未受近期关税讨论的显著影响，因多数租户的业务主要在美国境内，且已从疫情和上一届政府时期吸取教训，减少了供应链对中国的依赖[52][53] 问题: 出售Costco和Clara物业对2026年物业运营费用的影响 - Costco物业目前每月约产生4万美元的负现金流，但被延期费部分抵消；Clara物业的出售对运营费用影响中性；总体物业费用预计因资产回收而小幅下降[55][56] 问题: 同店租金收入的计算和趋势 - 公司目前不常规计算该指标，但平均租金年增长约为2.5%，新收购资产的租金增长幅度高于此水平，预计未来同店增长可能趋向更高[61][62][63] 问题: 太阳能物业的处置时间表 - 处置过程已接近尾声，正在进行最后的场地改进工程，预计在2026年第一季度初完成，完成后将作为持有待售资产推向市场，目标买家为自用型用户[64][65]

收入和利润表现 - 第三季度营收为1170万美元，归属于普通股股东的净利润为30万美元[15] - 2025年第三季度总营收为1168.7万美元，较第二季度的1183.3万美元下降1.2%[35] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为25.3万美元，而第二季度为净亏损281.8万美元[35] - 2025年第三季度基本和稀释后每股收益均为0.00美元，而第二季度为每股亏损0.32美元[35] - 2025年第三季度综合收入（损失）为72.6万美元，第二季度为综合损失269.2万美元[39] - 2025年第三季度净收入为108万美元，而2025年第二季度净亏损为263万美元，环比扭亏为盈[41] - 2025年第三季度净收入（按GAAP计）为107.7万美元，而2025年第二季度为净亏损263.3万美元[46] 运营资金（FFO/AFFO）表现 - 第三季度AFFO（调整后经营资金）为450万美元（每股摊薄0.36美元），较去年同期370万美元增长22%[15] - AFFO每股0.36美元，比市场普遍预期的0.34美元高出0.02美元[16] - 2025年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有者的FFO为422万美元，完全稀释后每股FFO为0.33美元[42] - 2025年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有者的AFFO为451万美元，完全稀释后每股AFFO为0.36美元[42] 成本和费用 - 2025年第三季度租金收入为1132.1万美元，较第二季度的1176.7万美元下降3.8%，主要由于好市多租约于2025年7月31日到期[35] - 2025年第三季度利息支出（扣除衍生品结算等后）为405.4万美元，与第二季度的401.6万美元基本持平[35] - 2025年第三季度折旧和摊销费用为375万美元[42] - 2025年第二季度，公司记录了与明尼苏达州圣保罗物业相关的400万美元减值费用[35][37] - 2025年第二季度公司计提房地产投资物业减值损失400万美元[42] - 2025年第二季度计提了400万美元的房地产投资物业减值损失[46] 投资组合与租赁情况 - 投资组合包含43处物业，加权平均租赁期限（WALT）为14.2年[18] - 约28%的租户具有BBB-或更高的正式投资级信用评级[18] - 截至2025年9月30日，年化基本租金为3890万美元[19] - 公司投资组合年基本租金（ABR）总额为3886.6万美元，其中工业核心物业占比82%[64] - 前20大租户贡献了3551.4万美元的ABR，占投资组合总ABR的91%[62] - 公司最大租户Lindsay的ABR为544.8万美元，占总投资组合的14%[62] - 截至2025年9月30日，Modiv Industrial公司此后（Thereafter）的租约占总年化基本租金（ABR）的61%，金额为2367.9万美元[69] - 公司此后（Thereafter）的租约占总租赁面积的68%，面积为2,906,128平方英尺[69] - 2034年到期的租约占总年化基本租金（ABR）的14%，金额为549.2万美元[69] - 2034年到期的租约占总租赁面积的13%，面积为554,441平方英尺[69] - 2032年到期的租约占总年化基本租金（ABR）的8%，金额为293.7万美元[69] - 2032年到期的租约占总租赁面积的5%，面积为211,303平方英尺[69] - 截至2025年9月30日，公司总年化基本租金（ABR）为3886.6万美元[69] - 公司总租赁面积为4,314,181平方英尺，不包括202,084平方英尺的空置面积[69] 资产负债与流动性 - 公司持有830万美元无限制现金及3000万美元循环信贷额度可用资金[19] - 所有债务均为固定利率，加权平均利率为4.27%，杠杆率为48%[20] - 下一次债务到期日为2027年1月[20] - 截至2025年9月30日，总债务为2.805亿美元，占资本结构的55%，全部为固定利率债务[50] - 截至2025年9月30日的杠杆比率为47.7%，与2024年12月31日的47.6%基本持平[49] - 公司总债务的加权平均利率为4.27%（截至2025年9月30日）[50] - 截至2025年9月30日，公司持有现金及现金等价物和受限现金共计994.7万美元[51] - 截至2025年9月30日，公司企业价值为5.00377亿美元[50] - 公司总信贷额度为2.8亿美元，包括3000万美元的循环信贷额度和2.5亿美元的定期贷款，其中定期贷款已全额提取，循环信贷额度余额为零[53] - 截至2025年9月30日，公司杠杆率为47.7%，低于契约要求的最高60%[55] - 截至2025年9月30日，公司总未偿债务为2.805亿美元，加权平均利率为4.27%[53] 资本活动和交易 - 公司位于华盛顿州伊萨夸的原好市多租赁办公物业已签订销售协议，售价为2560万美元[35] - 2025年第三季度宣布的普通股每股股息为0.2925美元，与前一季度持平[35] - 2025年第一季度公司通过发行344,119个C类OP单位收购了一处工业地产[41] - 2025年第一季度公司向员工授予了895,043个X类OP单位作为股权补偿[43] - 2024年第三季度公司回购了656,191个C类OP单位[41] - 从2024年7月1日至2025年9月30日，公司以1122.5万美元收购了两处工业物业，总可租赁面积为78,288平方英尺，加权平均资本化率为9.6%[58] - 同期，公司以260.2万美元处置了两处物业，其中包括一处资本化率为7.4%的工业物业[61] 其他财务指标 - 2025年第三季度加权平均完全稀释流通股/单位为1268.6万股，环比有所增加[42] - 2025年第三季度调整后EBITDA为1009.5万美元，较2025年第二季度的1030.2万美元下降2.0%[46] - 2025年第三季度净债务与调整后EBITDA的比率为6.9倍，与上一季度持平，但低于2025年第一季度的7.5倍[46] - 公司使用运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）作为评估房地产投资信托（REIT）运营业绩的非GAAP财务指标[72][73] - 公司定义净负债（Net Debt）为总债务减去现金、现金等价物和受限现金[77] 风险管理和融资活动 - 2025年1月，公司签订了总额为2.5亿美元的利率互换协议，将截至2025年12月31日的年化利率固定为2.45%，实际固定利率为4.25%[38] - 公司于2025年1月签订了总额为2.5亿美元的利率互换协议，固定年利率为4.25%，并支付了420万美元的溢价[44] - 2025年1月，公司为2.5亿美元定期贷款进行了利率互换，将2025年利率固定为4.25，预计节省约70万美元现金利息支出[50] 地域和行业分布 - 按地域划分，加利福尼亚州的物业ABR占比最高，为30%，达1184.5万美元[68] - 按行业划分，基础设施行业的租户ABR占比最高，为25%，达954.8万美元[66]

房地产投资组合概况 - 截至2025年9月30日，房地产投资组合的净账面价值为4.629亿美元[124] - 投资组合包含43处物业，年基本租金总额为3890万美元[129] - 工业物业占投资组合的82%（按年基本租金计算）[129] - 投资级租户占投资组合的28%（按年基本租金计算）[129] - 加权平均剩余租约为14.2年（截至2025年9月30日）[129] - 基于平方英尺计算的入住率为96%[129] - 公司工业核心资产占年化基本租金比例从2021年的41%提升至2025年9月30日的82%[167] - 公司加权平均租赁期从2021年的6.1年延长至2025年9月30日的14.2年[167] - 截至2025年9月30日，公司工业核心资产净值为3.38005亿美元，非核心资产净值为9682.6万美元[169] 收入和利润表现 - 公司2025年第三季度FFO为421.7万美元，同比增长90.3%，AFFO为451.1万美元，同比增长21.9%[165] - 公司2025年第三季度净收入为107.7万美元，而2024年同期为净亏损104.8万美元[165] - 公司2025年前九个月租金总收入为3481.5万美元，与2024年同期持平[168][178] - 公司2025年第三季度租金收入为1130万美元，同比下降2.0%，主要因Costco租约于2025年7月31日到期[171] - 房地产投资出售净收益为10万美元（2025年九个月），而2024年同期为340万美元，涉及两处物业的出售[184] 成本和费用 - 公司2025年第三季度一般及行政费用为140万美元，同比下降18.0%，主要因员工人数减少及CEO停领薪水[172] - 公司2025年第三季度股票薪酬费用为81.1万美元，较2024年同期的7.5万美元大幅增长[173] - 公司2025年第三季度折旧与摊销费用为370万美元，同比下降10.0%[175] - 折旧和摊销费用为1140万美元（2025年九个月）和1240万美元（2024年九个月），同比下降100万美元或8%[181] - 物业费用保持相对稳定，分别为260万美元（2025年九个月）和270万美元（2024年九个月）[182] - 公司记录了与明尼苏达州圣保罗物业和设备相关的400万美元减值损失（2025年九个月），2024年同期无减值记录[183] - 其他费用为1150万美元（2025年九个月）和1180万美元（2024年九个月），下降部分归因于2024年九个月记录了240万美元利率衍生工具损失[185] 债务与融资活动 - 抵押票据应付余额为3050万美元，信贷设施定期贷款余额为2.5亿美元[129] - 信贷协议提供2.8亿美元的信贷额度，包括3000万美元的循环信贷额度和2.5亿美元的定期贷款[140] - 截至2025年9月30日，杠杆比率为47.7%，循环信贷额度利率为6.10%（截至2025年10月31日）[142] - 公司于2025年1月签订了两份新的互换协议，总额为2.5亿美元，将2025年12月31日止年期的SOFR固定为2.45%，基于2024年12月31日47.6%的杠杆率，最终固定利率为4.25%[143] - 公司为将互换固定利率降至市场利率以下支付了总计420万美元的溢价，其中包括30万美元的应计应收利息[143] - 截至2025年9月30日，定期贷款项下的未偿还本金余额为2.5亿美元，循环信贷额度未使用余额为3000万美元[144][147] - 截至2025年9月30日，公司抵押贷款应付票据的未偿还本金余额为3050万美元，而2024年12月31日为3090万美元[144] - 加权平均固定利率从2024年9月30日的4.53%下降至2025年9月30日的4.25%[185] 投资与资本支出 - 公司于2025年3月7日以610万美元收购一处工业地产，收购价格代表8.00%的初始资本化率[150] - 截至2025年9月30日，公司有义务报销未来将由租户承担的现场及租户改善费用220万美元[153] - 公司已确定在未来12个月内预计将完成约50万美元的资本性支出，这些支出无法从租户处收回[154] 现金流活动 - 截至2025年9月30日止九个月，经营活动提供的现金净额为1112.6万美元，较2024年同期的1283.5万美元有所下降[155][156] - 截至2025年9月30日止九个月，投资活动提供的现金净额为336.3万美元，筹资活动使用的现金净额为1607.2万美元[155] - 在截至2025年9月30日的九个月内，公司支付了420万美元的互换协议溢价，并收到了360万美元的衍生工具现金结算款和180万美元的不可退还保证金[157] 股本与股东回报 - 在2025年第三季度，公司通过ATM发行以每股15.27美元的平均价格出售79,415股C类普通股，净收益为120万美元[138] - 优先股季度股息为每季度80万美元，2025年前三个季度均已支付[186] - 普通股和OP单位月度现金分红率为每股0.09750美元，适用于2025年1月至12月期间[188] - 公司回购了275,000股A系列优先股，占已发行股份的13.8%，总成本650万美元，平均每股成本23.74美元[190] - 公司选择作为房地产投资信托基金纳税，必须将至少90%的应纳税所得额分配给股东[191]