文章核心观点 - Modiv Industrial本季度运营资金表现超预期但营收未达预期，股价年初至今跑输大盘，未来表现取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化，当前Zacks Rank为3（持有），同行业Armada Hoffler Properties即将公布二季度财报 [1][2][3] Modiv Industrial运营资金情况 - 本季度运营资金为每股0.34美元，超Zacks共识预期的每股0.31美元，去年同期为每股0.31美元，本季度运营资金惊喜率为9.68% [1] - 上一季度预期运营资金为每股0.33美元，实际为每股0.29美元，惊喜率为 -12.12% [1] - 过去四个季度，公司三次超共识运营资金预期 [2] Modiv Industrial营收情况 - 2024年二季度营收1134万美元，未达Zacks共识预期3.54%，去年同期营收1184万美元 [2] - 过去四个季度，公司两次超共识营收预期 [2] Modiv Industrial股价表现 - 年初至今，公司股价下跌约0.9%，而标准普尔500指数上涨8.7% [3] Modiv Industrial未来展望 - 股票近期价格走势及未来运营资金预期的可持续性，主要取决于管理层财报电话会议评论 [3] - 投资者可通过公司运营资金展望判断股票走向，包括当前对未来季度的共识运营资金预期及预期变化 [4] - 盈利发布前，公司预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks Rank为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年的预期可能改变，当前未来季度共识运营资金预期为每股0.32美元，营收1179万美元，本财年共识运营资金预期为每股1.24美元，营收4727万美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业前28%，排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] Armada Hoffler Properties情况 - 该公司尚未公布2024年二季度财报，预计8月7日发布 [9] - 预计本季度每股收益0.31美元，同比下降3.1%，过去30天本季度共识每股收益预期上调1.7% [9] - 预计本季度营收6189万美元，同比增长3.2% [10]

财务表现 - 第二季度租金收入为1130万美元，由于2023年8月出售13处资产而取消了一些非NNN租户补贴，租金收入减少49.3万美元[18] - 第二季度AFFO为390万美元，同比增长17.3%[18] - 公司第二季度总收入为11,409,514美元[41] - 第二季度租金收入为11,343,521美元[41] - 第二季度一般及行政费用为1,418,893美元[42] - 第二季度股票补偿费用为67,500美元[42] - 第二季度折旧及摊销费用为4,136,528美元[42] - 第二季度物业费用为694,043美元[42] - 第一季度出售两处非核心资产获得3,187,806美元收益[52] - 第二季度利息费用及衍生工具公允价值变动损失为4,103,350美元[53] - 公司本季度净收入为1,261,736美元[73] - 公司本季度优先股股息为921,875美元[73] - 公司本季度归属于普通股股东和C类合伙单位持有人的净收入为339,861美元[73] - 公司本季度FFO(经调整后的基金运营收益)为4,666,521美元[73] - 公司本季度AFFO(经调整后的可分配基金运营收益)为3,900,228美元[73] - 公司本季度基本每股FFO为0.49美元[77] - 公司本季度摊薄每股FFO为0.41美元[77] - 公司本季度基本每股AFFO为0.41美元[78] - 公司本季度摊薄每股AFFO为0.34美元[78] - 公司本季度加权平均基本股数为9,441,485股[76] - 公司在2023年12月31日实现FFO每股1.05美元的业绩目标，Class R OP Units自动转换为790,857个Class C OP Units[79] - 公司2023年全年的FFO每股（不含绩效单位和相关股票补偿费用的摊薄影响）为1.77美元[79] - 公司2023年第四季度和2024年第一季度确认了绩效单位的最终归属期，确认了73.33万美元的股票补偿费用[79] - 公司2024年第二季度的加权平均Class C OP Units包括了2023年4月发行的287,516个单位[80] - 公司2023年第二、三、四季度和2024年第一季度的加权平均单位包括了Class C、Class M、Class P和Class R OP Units，其中包括了Class R OP Units的绩效部分[81] - 公司2023年第四季度对位于田纳西州纳什维尔的一处办公物业计提了88.82万美元的减值[88] 资产收购与出售 - 2024年7月15日完成了一处位于佛罗里达州坦帕大都市统计区的工业制造资产收购，收购价为520万美元，租期20年，年租金增长率2.85%，初始收益率8.0%，加权平均收益率10.6%[19] - 2024年8月1日以每股14.80美元的价格从First City Investment Group回购了656,191份C类合伙份额和123,809股普通股，这笔交易产生了近800万美元的增值[20] - 公司正在与一家位于迈阿密的房地产私募基金就一项非控股合资企业进行谈判，拟以现金和股票的方式收购该公司工业制造资产组合的少数权益[28,29] - 公司计划出售位于华盛顿州伊萨夸的一处零售物业,目前已与一家全国性房地产开发商签订了购买协议[123] - 公司还计划出售位于加利福尼亚州的一处Solar Turbines租赁物业,目前正在进行分割以最大化价值[124] - 公司在2023年1月至2024年7月期间完成了10项收购，总投资金额为1.343亿美元[113][114] - 公司在2023年1月至2024年6月期间完成了1项资产出售[116] 资产概况 - 公司拥有43个物业,总面积为4,498,938平方英尺[120] - 工业核心物业(包括共有权益)占总面积的93%,非核心物业占7%[122] - 前20大租户占总租金收入的89%,占总面积的87%[120] - 主要行业包括基础设施(26%)、汽车(15%)、航空航天/国防(12%)等[125] - 主要地理区域分布在加利福尼亚州(30%)、俄亥俄州(12%)、亚利桑那州(10%)等[127] - 公司拥有一处位于佛罗里达州坦帕市的29,699平方英尺的光学系统制造厂房[126] - 公司拥有一处位于加利福尼亚州兰乔科尔多瓦的州政府应急服务办公室租赁物业,该租户可能会在2024年至2026年间行使购买选择权[123] - 公司4,498,938平方英尺的租赁面积,其中76.5%将在未来10年及以后到期[130] - 公司2025年、2026年和2032年分别有3个、3个和1个租约到期，占租赁面积的3.2%、5.3%和3.6%[130] - 公司2025年、2026年和2032年分别有9.3%、9.3%和5.9%的年度基本租金到期[130] 财务指标 - 公司2024年6月30日的总资产价值为6.14亿美元，总负债为2.90亿美元，杠杆率为47%[91][92][93] - 公司2024年6月30日的优先股为5000万美元，普通股市值为1.62亿美元，总资本化为4.93亿美元[95][96][97] - 公司总资产为5.195亿美元，较上年同期下降2.1%[100] - 公司现金及现金等价物为1,886.97万美元，较上年同期大幅增加502.8%[100] - 公司总负债为2.938亿美元，较上年同期下降3.9%[100] - 公司总权益为2.257亿美元，较上年同期基本持平[100] - 公司加权平均利率为4.52%[106][109] - 公司

房地产投资组合 - 公司拥有42处房地产投资组合，其中38处为工业物业，占总租金收入的75%[186] - 组合中34%的租金收入来自于投资级租户[186] - 加权平均剩余租期约13.6年，租赁率98%[186] 资产收购和出售 - 公司于2024年1月和2月分别出售1处工业物业和1处办公物业，获得净收益3,187,806美元[187] - 公司于2024年6月20日签订购买和销售协议,收购一处位于佛罗里达州坦帕市的工业制造房地产,总收购成本为518.3万美元[205] - 公司于2023年6月30日前收购了10处工业制造房地产,总价10.07亿美元,加权平均租赁期约19.3年[206] - 公司于2024年上半年出售了2处房地产,总合同销售价格为1.5亿美元,获得净收益3.19百万美元[208] - 公司于2023年8月出售了13处非核心资产(11处零售和2处办公)给Generation Income Properties, Inc.[230] - 公司于2024年1月和2月出售了2处非核心资产，并于2024年7月收购了1处工业制造资产，使工业资产占比达到76%[231] 财务状况 - 公司目前100%的281,082,633美元债务为固定利率，加权平均利率为4.52%[189,200,201] - 公司有150,000,000美元的未使用信贷额度可用于未来收购[195] - 公司预计未来12个月及以后有足够的流动性满足运营、利息、股息和分配的需求[196] - 公司于2024年6月30日满足所有债务协议的财务契约[203] - 公司于2024年1月通过ATM发行普通股获得净收益[214] - 2024年上半年经营活动产生的现金流为769.72万美元,投资活动产生的现金流为1,422.06万美元,筹资活动使用的现金流为617.76万美元[211] - 2024年上半年,公司调整后基金营运(AFFO)为721.81万美元,每股AFFO为0.63美元[219,222] - 2024年上半年,公司基金营运(FFO)为951.28万美元,每股FFO为0.84美元[219,221] 资本支出和租户装修费用 - 公司未来12个月内预计将发生733,263美元的资本支出,不可从租户处收回[210] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日分别有254.02万美元和243.91万美元的未来租户装修费用[209] 资产结构调整 - 公司通过出售非核心资产并收购工业制造资产，使工业核心资产占年度ABR的比例从2021年的41%增加到2024年6月30日的75%[226] - 公司的加权平均租赁期限(WALT)从2021年的6.1年增加到2024年6月30日的13.6年[227] 财务表现 - 2024年上半年,公司的租金收入同比下降4%,主要由于2023年8月出售的14处资产导致租金回收减少,部分被2023年新增的12处工业制造资产租金收入抵消[239] - 2024年上半年,公司的一般及管理费用同比下降11%,主要由于人员成本降低、年会相关费用减少以及审计和税务服务费用降低[240] - 2024年上半年,公司确认了349.94万美元的房地产投资物业减值,主要是由于计划出售位于田纳西州纳什维尔的物业[3] - 2024年上半年,公司出售两处物业产生317.78万美元的出售收益[4] - 2024年上半年,公司的利息收入增加,主要是由于2024年初出售两处物业后获得的现金产生的利息收入增加以及利率上升[5] - 2024年上半年,公司的利息费用增加67%,主要是由于信贷额度余额增加以及利率掉期公允价值变动和相关摊销减少[6] 股利分配 - 公司于2024年3月和5月宣布支付优先股股息,并于2024年4月和7月支付[7] - 公司自2016年8月开始按月支付普通股分红,分红率由董事会根据公司财务状况和其他因素决定[8] - 公司自2022年起上市C类普通股,分红一般在每个季度前一个月或两个月内宣布,并根据月末记录日和每月每股分红率支付[9] 税收状况 - 公司已选择作为REIT纳税主体,如果未能维持REIT资格,将对公司的净收益或亏损和可分配给股东的净现金产生重大不利影响[10]

文章核心观点 - 公司虽在向工业地产转型且业务健康，但收购新物业进程慢，难成REITs中高增长者 投资者若看重股息可考虑买入，当前价格接近公允价值，可持有观望 [1][19] 背景信息 - 公司2016年成立为REIT，2021年上市 名称源于每月分红 最初持有多种商业地产，近年向工业地产转型 [2] - 2022和2023年每股分红均为1.06美元，当前月分红0.10美元，预计2024年共1.20美元 [2] 现金流情况 - 资金运营和调整后资金运营情况波动但在改善 2023年股票薪酬大幅增加超1100万美元，与FFO典型范围相当 [4] 商业模式 - 公司目标是专注工业地产，目前在15个州拥有44处房产 房地产资产分为工业核心和非核心，折旧后4.8亿美元资产中约80%为工业地产 [5][7] - 物业采用净租赁（大多为三净租赁），租期长，租金平均涨幅与通胀率相符 总房地产价值5.87亿美元，年基本租金3900万美元，加权平均租期14年 [8] 资产负债表 - 房地产价值4.8亿美元，总债务约2.8亿美元，资产负债表较健康 [9] - 股东通过普通股持有运营合伙企业及其子公司部分权益，此前三种OP单位已转换为相同的C类OP单位，可1:1转换为普通股 完全稀释后，流通股将从超850万股增至约1140万股 [10] 未来展望 - 公司业务健康、房产多样，主要考虑如何将非核心资产转化为工业资产、扩充投资组合及租户面临的问题 [11] - 向工业地产转型受新冠等影响，非核心资产占20%，处置和替换进程慢 收购新资产决策周期长，2024年增长或依赖现有租约 [12] 主要租户 - 两家租户Lindsay Precast和Kia Corporation贡献公司四分之一租金收入 钢铁行业、美国城市发展和汽车行业周期可能影响租户及公司股息 [13][14] 结构与资本配置 - 不同OP单位转换为C类后，公司领导层对运营合伙企业与公司关系更有信心 未来融资方式待明确，可能通过发行普通股与合作伙伴交易，影响交易 volume和股东流动性 [15][16] 估值 - 采用类似现金流折现法估值，假设未来十年增长率2.5%、终端倍数13，10%折现率下每股内在价值约16美元，公司股票略被低估 [17][18]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度租金收入为11.9百万美元,同比增长15.4%,反映了2023年收购12处工业制造物业的影响,部分被2023年8月出售14处非核心物业和2024年前两个月再出售2处非核心物业所抵消 [9] - 第一季度调整后基金营运(AFFO)为3.3百万美元,同比增长6.6%,主要反映了租金收入增加和物业费用减少,部分被直线租金和利息费用增加所抵消 [9][10] - 每股AFFO为0.29美元,较上年同期的0.30美元有所下降,主要是由于加权平均全面稀释普通股股数增加了100万股 [10] - 物业费用同比减少723,000美元,主要反映了2023年8月出售了采用修改后的总租金和双净租赁的物业 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的42处物业组合中,38处为工业物业,占总租金收入的75% [14] - 3处办公物业占总租金收入的14%,1处零售物业占11% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 无相关内容 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在积极探讨与其他公司进行战略合作的可能性,这需要大量时间和精力,需要耐心 [19][24] - 公司认为自身处于最好的位置,不会被迫做出任何决定,正在等待资本市场的恢复 [19][20][21] - 公司认为自身被严重低估,NAV分析显示了正确的趋势,与非交易REIT相比估值下降也符合预期 [22][23] - 公司正在探索各种方式来增加流动性和机构投资者的参与度,但目前暂时保持耐心 [24] - 公司认为在当前环境下,工业制造类资产的收购机会仍然存在,但需要更多的资本支持 [41][42][43][44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场环境充满波动和不确定性,需要保持耐心 [19][20][21] - 管理层对公司的前景保持乐观,认为公司处于最好的位置,不会被迫做出任何决定 [19][20][21] - 管理层表示正在积极探讨战略合作的可能性,但需要大量时间和精力,结果存在不确定性 [19][24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Robert Stevenson 提问** 询问公司在圣保罗的Kalera资产的处置进展情况 [27] **Aaron Halfacre 回答** 公司正在积极探讨出售或重新租赁该资产的可能性,但目前受制于Kalera尚未完全退出该资产的情况 [28][29][30][31][32][33][34] 问题2 **Robert Stevenson 提问** 询问加州兰乔科尔多瓦资产的购买选择权情况 [36] **Aaron Halfacre 回答** 公司已与租户接触,租户尚未决定是否启动购买选择权程序,公司将密切关注后续进展 [38][39][40] 问题3 **Bryan Maher 提问** 询问公司在当前市场环境下的收购机会 [49] **Aaron Halfacre 回答** 公司认为当前市场收购机会有所减少,但仍存在一些具有吸引力的交易,只要获得适当的资本支持,公司可以复制去年的收购规模 [41][42][43][44][45]

公司运营情况 - 公司主要通过向租户出租物业来产生收入[68] - 公司的房地产投资组合包括42个运营物业，净账面价值为4.79551亿美元[68] - 公司在2024年3月31日符合贷款契约的财务贷款条款[75] - 公司在2024年3月31日没有收购任何房地产物业[76] - 公司计划以手头现金资金进行一项工业制造物业的收购交易，预计租户将签订为期20年的租赁协议[77] - 公司在2024年3月31日结束的三个月内，出售了两个房地产物业，总面积为163,230平方英尺，总销售价格为1,502.5万美元[78] - 公司计划使用手头现金、运营现金流、信贷设施借款或潜在的C类普通股发行来资助未来12个月内约859.2万美元的资本支出[79] - 公司在2024年3月31日的三个月内，经营活动提供的净现金为298.7万美元[80] - 公司在2024年3月31日的三个月内，投资活动提供的净现金主要反映了在该季度两个房地产物业销售的净收益[81] - 公司在2024年3月31日的三个月内，融资活动使用的净现金主要反映了向优先股和普通股股东以及C类OP单位持有人支付的股息和分配[82] 财务表现 - 公司在2024年3月31日的三个月内，FFO为43美分，AFFO为29美分[85] - 公司在2024年3月31日的三个月内，工业核心物业的FFO为51美分，其他核心物业的FFO为15美分，其他非核心物业的FFO为3美分[86] - 公司的非核心资产包括遗留办公物业和Cummins租赁物业[88] - 公司将非物业费用单独报告在“非物业和其他”项目下，包括股票补偿费用、一般行政费用和利率对冲的未实现收益和损失[89] - 公司将所有组成部分的每股金额视为全摊薄，以与上述合并FFO和AFFO结果相对应[91] - 公司的截至2024年3月31日的财务报表显示不同物业类型的收入和支出情况[92] - 非物业和其他利息费用包括利率互换估值的净未实现收益和衍生品现金结算[93] 财务状况 - 公司在2024年3月31日拥有42个运营物业，预计2024年全年的租金收入、折旧费用和利息费用将增加[96] - 2024年3月31日的租金收入较2023年同期增加了15%，主要反映了2023年收购的12个工业制造物业的租金收入贡献[97] - 2024年3月31日的一般行政费用较2023年同期增加了5%，主要是由于与GIPR的普通股分配相关的非经常性成本[98] 投资与收益 - 公司在2024年1月10日和2月28日出售了一处工业房地产物业和一处办公房地产物业，总面积为163,230平方英尺，总销售价格为1,502.5万美元，净收益为1,478.2626万美元，销售收益为318.7806万美元[69] - 公司在2024年3月31日的三个月内，公司出售了两个房地产物业，总面积为163,230平方英尺，合同销售价格为1502.5万美元，净收益为1478.3万美元[78] - 2024年第一季度，公司出售了两处房地产投资，获得318.78万美元的收益[104] - 2024年第一季度，公司利息收入为12.38万美元，较去年同期增长130.14%[105] - 2024年第一季度，公司股息收入为10.84万美元，较去年同期增长至无[105] - 2024年第一季度，公司对房地产投资的未合并投资收入为7.38万美元，较去年同期增长32.33%[105] 股东回报 - 公司历史上每月支付分配，首次分配于2016年8月10日[107] - 公司自2022年起，分配率由董事会根据财务状况和其他因素决定，2024年1月至9月的分配率为0.095833美元/股/月[108] - 公司选举成为REIT，以继续符合REIT资格要求[109]

租金收入相关 - 第一季度租金收入为1190万美元，同比增加160万美元，增幅15.4%[11] - 2024年第一季度租金收入为1190.0567万美元，管理费用收入为6.5993万美元，总收入为1196.656万美元[34] 运营资金相关 - 第一季度调整后运营资金为330万美元，同比增加20万美元，增幅6.6%[11] 物业交易相关 - 公司收到140万美元不可退还定金，此前宣布将华盛顿州伊萨夸的办公物业出售给KB Home[11] - 公司签订意向书，以640万美元收购佛罗里达州坦帕市的工业制造物业，租户预计签订20年租约，初始资本化率8.13%，加权平均资本化率10.75%，年租金涨幅2.85%[11] - 公司与KB Home就伊萨夸办公物业达成新售价2530万美元，若对方增加住宅单元，售价每增加一个单元提高32.5万美元[17] - 2024年第一季度出售两项非核心物业实现房地产投资收益318.7806万美元[37] - 2023年第三季度出售13项非核心物业给Generation Income Properties，Inc.，销售收益包括3000万美元现金和清算价值为1200万美元的新发行优先股[37] - 公司持有三项战术性非核心资产，包括2022年1月收购的洛杉矶县起亚汽车经销商，以UPREIT交易发行3280.955万美元C类运营合伙单位，成本为每股25美元；2023年1月租给加州紧急服务办公室的资产，租户有购买选择权；租给华盛顿州伊斯萨夸市好市多的物业，预计2025年7月31日到期后有重建机会，4月1日与KB Home修订出售协议，售价2530万美元，KB Home已支付143.25万美元定金[41] - 其他非核心资产包括圣地亚哥租给Solar Turbines的遗留办公物业和2024年2月出售的田纳西州纳什维尔的康明斯办公物业[42] - 2023年1月1日至2024年3月31日，公司房地产收购总价为1.29148574亿美元，总面积为170.1005万平方英尺[72] - 2023年1月1日至2024年3月31日，公司房产处置总面积405,025平方英尺，总价62,491,960美元[73] 财务指标相关 - 截至2024年3月31日，公司现金余额为1840万美元，循环信贷额度可用1.5亿美元[12] - 公司估算的每股净资产价值为23.63美元，当前公认会计准则下的每股账面价值为15.64美元[12] - 基于2024年5月1日收盘价14.90美元，股息收益率为7.72%[12] - 公司聘请两家评估机构对资产组合进行评估，计算出每股净资产价值较近期交易价格溢价超50%[19] - 2024年第一季度总费用为849.5386万美元，运营收入为665.898万美元，净收入为463.7323万美元[34] - 2024年第一季度归属于Modiv Industrial的净收入为372.4459万美元，归属于普通股股东的净收入为280.2584万美元[34] - 2024年第一季度普通股股东基本每股净收入为0.33美元，摊薄后每股净收入为0.33美元[34] - 2023年FFO每股完全摊薄份额（不包括绩效单位和相关股票薪酬费用的摊薄影响）为1.77美元，超过绩效目标0.72美元，超出比例为69%[36] - 2024年第一季度利息费用（收入）包括利率互换净未实现收益103.627万美元和衍生工具现金结算收入167.0732万美元[38] - 2023年第四季度利率互换未实现损失340.0139万美元，扣除衍生工具现金结算收入161.7279万美元[38] - 2023年12月31日止三个月的分配包括2023年12月29日宣布的每股1.11美元的GIPR普通股分配[39] - 过去五个季度中，2024年3月31日净利润为463.7323万美元，2023年3月31日为 - 457.8921万美元，2023年6月30日为462.9953万美元，2023年9月30日为 - 690.5242万美元，2023年12月31日为 - 184.2051万美元[46] - 过去五个季度中，2024年3月31日基本每股收益为0.33美元，2023年3月31日为 - 0.62美元，2023年6月30日为0.41美元，2023年9月30日为 - 0.86美元，2023年12月31日为 - 0.29美元；摊薄后每股收益2024年3月31日为0.33美元，2023年3月31日为 - 0.62美元，2023年6月30日为0.35美元，2023年9月30日为 - 0.86美元，2023年12月31日为 - 0.29美元[47] - 2024年第一季度，198.0822个M、P和R类单位自动转换为C类运营合伙单位，335.072万个已发行C类运营合伙单位中的156.6109个单位兑换为C类普通股[47] - 过去五个季度中，2024年3月31日可分配给普通股股东和C类运营合伙单位持有人的FFO为484.6276万美元，2023年3月31日为155.3446万美元，2023年6月30日为793.9051万美元，2023年9月30日为 - 171.5231万美元，2023年12月31日为239.6763万美元[51] - 过去五个季度中，2024年3月31日可分配给普通股股东和C类运营合伙单位持有人的AFFO为331.7914万美元，2023年3月31日为311.3732万美元，2023年6月30日为332.5244万美元，2023年9月30日为372.1533万美元，2023年12月31日为451.1932万美元[51] - 过去五个季度中，2024年3月31日基本FFO每股收益为0.57美元，2023年3月31日为0.21美元，2023年6月30日为1.05美元，2023年9月30日为 - 0.23美元，2023年12月31日为0.31美元；摊薄后FFO每股收益2024年3月31日为0.43美元，2023年3月31日为0.15美元，2023年6月30日为0.75美元，2023年9月30日为 - 0.23美元，2023年12月31日为0.21美元[51] - 过去五个季度中，2024年3月31日基本AFFO每股收益为0.39美元，2023年3月31日为0.41美元，2023年6月30日为0.44美元，2023年9月30日为0.49美元，2023年12月31日为0.59美元；摊薄后AFFO每股收益2024年3月31日为0.29美元，2023年3月31日为0.30美元，2023年6月30日为0.31美元，2023年9月30日为0.33美元，2023年12月31日为0.40美元[51] - 2023年第三季度股票薪酬费用包含782.2197万美元一次性非现金追赶调整[52] - 2023年摊薄后每股FFO超出1.05美元业绩目标0.72美元，超出幅度69%[52] - 2024年第一季度净收入463.7323万美元，FFO为484.6276万美元，AFFO为331.7914万美元[57] - 2024年第一季度基本每股FFO为0.57美元，摊薄后为0.43美元；基本每股AFFO为0.39美元，摊薄后为0.29美元[57] - 过去五个季度调整后EBITDA分别为957.2396万、1.0925797亿、1.0216615亿、935.2375万和750.3739万美元[59] - 过去五个季度净债务与调整后EBITDA比率分别为7.1倍、6.6倍、7.0倍、7.8倍和7.0倍[59] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，杠杆比率均为48%[62] - 截至2024年3月31日，优先股占总资本9%，普通股占37%，债务占54%[63] - 截至2024年3月31日，总债务2.81153337亿美元，加权平均利率4.52%[63][64] - 截至2024年3月31日，企业价值为5.04219912亿美元[63] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总资产分别为5.22464174亿美元和5.3089583亿美元[65] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总负债分别为2.94126946亿美元和3.05773922亿美元[65] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总权益分别为2.28337228亿美元和2.25121908亿美元[65] - 截至2024年3月31日，公司未偿债务净额为2.79621916亿美元，加权平均利率为4.52%[67][69] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最大杠杆比率为48%，低于要求的60%[70] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最低固定费用覆盖率为1.94倍，高于要求的1.5倍[70] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最大有担保债务比率为5%，低于要求的40%[70] - 截至2024年3月31日，公司无担保信贷安排的最低合并有形净资产为2.83372341亿美元，高于要求的2.14641729亿美元[70] - 截至2024年3月31日，公司信贷安排中循环贷款未偿余额为零，利率为7.16%；定期贷款未偿余额为2.5亿美元，加权平均利率为4.43%[67][69] 租户与物业数据相关 - 前20大租户总年度基础租金（ABR）为35,801,186美元，占总投资组合的90%，租赁面积3,936,401平方英尺，占比88%，其中Lindsay的ABR为5,277,576美元，占比13%，租赁面积755,281平方英尺，占比17% [74] - 工业核心物业38处，ABR为30,056,361美元，占总投资组合的75%，面积4,166,797平方英尺，占比93% [75] - 基础设施行业租户的ABR为10,296,848美元，占总投资组合的26%，租赁面积1,459,535平方英尺，占比33% [77] - 加利福尼亚州的租户ABR为11,951,609美元，占总投资组合的30%，租赁面积439,954平方英尺，占比10% [77] - 2025年将有3份租约到期，涉及面积144,027平方英尺，占比3.2%，ABR为3,737,608美元，占比9.4% [78] - 2026 - 2033年每年均有租约到期，2026 - 2029年到期租约涉及面积占比从5.3%到4.8%不等，ABR占比从9.4%到4.2%不等 [78] - 此后到期的租约有30份，涉及面积3,411,800平方英尺，占比76.3%，ABR为25,349,218美元，占比63.6% [78] 指标定义相关 - 资金运营（FFO）定义为按照GAAP计算的净收入或损失，排除特定项目并加上相关折旧和摊销[80] - 调整后资金运营（AFFO）排除非经常性和某些非现金项目，用于评估公司运营表现[80] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为GAAP净收入或损失调整后的值，排除多项内容[83] - 净债务（Net Debt）定义为总债务减去现金及现金等价物和受限现金[84] - 杠杆比率定义为总债务占房地产公允价值、现金及现金等价物总和的百分比[85] - 年化基础租金（ABR）代表未来12个月的合同年度基础租金[86] - 初始资本化率定义为物业收购的初始年度现金租金除以物业购买价格[87] - 加权平均资本化率定义为物业收购的租赁期内平均年度现金租金（含租金递增）除以物业购买价格[88] 指标补充说明相关 - FFO和AFFO是有用的补充绩效指标，但不能反映可用于分配的现金[81] - 未来SEC或Nareit可能规范AFFO计算，公司可能需调整[82] 战略谈判相关 - 公司与两家潜在战略合作伙伴就资产换股权进行谈判，可能出现三方交易、两方交易、无交易或暂不交易等结果[20][22]

公司业务 - 公司目前拥有和管理遍布美国的单一租户净租赁物业，主要是工业物业[3] 投资目标 - 公司的主要投资目标是提供吸引人的AFFO增长和可持续的现金分配[2] 未来发展计划 - 公司预计未来将加速制造业的本土化趋势，并将继续专注于工业制造物业的未来收购[3] 财务状况 - 公司的债务利率为4.52%，所有债务均为固定利率[4] - 公司在2023年度的FFO为1.35美元/股，AFFO为1.94美元/股[1] - 公司在2023年12月31日的净收入为4,974,097美元[1] - 公司在2023年12月31日的FFO为10,174,028美元[1] - 公司在2023年12月31日的AFFO为14,672,441美元[1] - 公司在2023年12月31日的基本FFO每股为1.35美元[1] - 公司在2023年12月31日的稀释FFO每股为0.92美元[1] - 公司在2023年12月31日的基本AFFO每股为1.94美元[1] - 公司在2023年12月31日的稀释AFFO每股为1.33美元[1] - 公司在2023年12月31日的总租金收入为46,936,599美元[1] - 公司在2023年12月31日的总费用为42,914,011美元[1] - 2023年度经营活动现金流为16578228美元，较2022年度的16648821美元略有下降[3] - 2023年度投资活动现金流为-93602234美元，较2022年度的-61063193美元增加32539041美元[4] - 2023年度融资活动现金流为71544771美元，较2022年度的-5384499美元增加7699270美元[5] - 2023年度房地产投资总额为495371940美元，其中房地产投资净额为483814251美元[1] - 2023年度租金收入为46936599美元，较2022年度的43822032美元增加6.86百万美元[4] - 2023年度总资产为530895830美元，其中现金及现金等价物为3129414美元[1] - 2023年度总负债为305773922美元，总股东权益为225121908美元[1] - 2023年度总投资中，房地产投资占大部分，净额为359775047美元[1] - 2023年度总资产中，现金及现金等价物占比较小，仅为3129414美元[1] 公司信贷设施 - 公司的信贷设施包括一项扩大选项，允许公司请求额外的Revolver和Term Loan贷款承诺，总额高达7.5亿美元[1] - 公司的信贷设施担保了所有运营合作伙伴在某些单一用途、拥有物业的实体的股权利益[2] 收购与出售 - 公司在2023年度收购了12个工业制造物业，总价值为1.2975亿美元，初始资本化率为7.8％，加权平均资本化率为10.3％[3] - 公司在2023年度出售了14个物业，总面积为241,795平方英尺，总销售价格为4,746.696万美元，净亏损为170.88万美元，净收益为4,435.7474万美元[3] 商誉减值与投资价值变化 - 2022年12月31日，公司的商誉减值额为17,320,857美元，反映了公司股票在2022年2月在纽约证券交易所上市后市值显著下降[5] - 2023年12月31日，公司的房地产投资出售损失为1,708,801美元，其中包括2023年8月10日向GIPR出售的13处房地产（11处零售和2处办公）造成的1,887,040美元损失[6] - 公司2023年12月31日的未实现亏损为1,633,451美元，反映了对未来SOFR利率的预期下降[2] - 公司2023年12月31日的投资价值增加了1,418,658美元，反映了从2023年8月10日购买股票至2023年12月31日的公允价值变化[2] 利息收入 - 2023年12月31日，公司的利息收入为325,888美元，较2022年的21,910美元有显著增长，反映了2023年4月从贷款中获得的现金收益[2]

财务数据关键指标变化 - 2023年全年营收4690万美元，同比增长7.1%，剔除2022年380万美元非经常性提前终止租赁费用后，增长17.3% [14] - 2023年全年调整后运营资金为1470万美元，摊薄后每股1.33美元，超出市场预期每股0.04美元 [14] - 2023年第四季度营收1230万美元，同比增加230万美元，剔除2022年租赁终止费用后增长23% [14] - 2023年第四季度调整后运营资金为450万美元，摊薄后每股0.40美元，超出市场预期每股0.05美元 [14] - 2023年第四季度租金收入为1228.8516万美元，2022年第四季度为1380.4539万美元[48] - 2023年第三季度股票补偿费用包含一次性非现金调整782.2197万美元，因公司可能实现2023年每股摊薄后FFO达1.05美元的业绩目标[49] - 2023年公司每股摊薄后FFO超出1.05美元的业绩目标0.72美元，超出比例为69%[49] - 2023年第三季度出售13处房产给Generation Income Properties, Inc.产生188.704万美元损失，出售所得包括3000万美元现金和清算价值1200万美元的优先股[49] - 2023年第四季度利息费用包含利率互换未实现损失340.0139万美元，扣除衍生品现金结算收入161.7279万美元[49] - 2023年第四季度净亏损184.2051万美元，2022年第四季度净利润72.0735万美元[48] - 2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损为221.6959万美元，2022年第四季度为15.8632万美元[48] - 2023年第四季度基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净亏损分别为0.29美元和0.29美元，2022年第四季度分别为0.02美元和0.02美元[48] - 2023年第四季度宣布的每股普通股分红为1.3975美元，包含2023年12月29日宣布的GIPR普通股分红每股1.11美元[48][49] - 2023年第四季度公司租赁收入为1228.8516万美元，总运营费用为854.9893万美元，运营收入为373.8623万美元[50] - 2023年第四季度公司净亏损为184.2051万美元，归属于普通股股东的净亏损为221.6959万美元[50] - 2022年12月31日至2023年12月31日五个季度中，2023年6月30日季度净收入最高，为462.9953万美元；2023年9月30日季度净亏损最高，为690.5242万美元[53] - 2022年12月31日至2023年12月31日五个季度中，2023年6月30日季度综合收入最高，为437.6860万美元；2023年9月30日季度综合亏损最高，为715.8334万美元[53] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日基本每股（亏损）收益分别为 - 0.29美元、 - 0.86美元、0.41美元、 - 0.62美元、 - 0.02美元[56] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日摊薄每股（亏损）收益分别为 - 0.29美元、 - 0.86美元、0.35美元、 - 0.62美元、 - 0.02美元[56] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日可分配给普通股股东和C类运营合伙单位持有人的FFO分别为2396763美元、 - 1715231美元、7939051美元、1553445美元、5850515美元[60] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日可分配给普通股股东和C类运营合伙单位持有人的AFFO分别为4511932美元、3721533美元、3325244美元、3113731美元、6940045美元[60] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日基本FFO每股分别为0.31美元、 - 0.23美元、1.05美元、0.21美元、0.78美元[60] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日摊薄FFO每股分别为0.21美元、 - 0.23美元、0.75美元、0.15美元、0.57美元[60] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日基本AFFO每股分别为0.59美元、0.49美元、0.44美元、0.41美元、0.93美元[60] - 2023年12月31日、9月30日、6月30日、3月31日及2022年12月31日摊薄AFFO每股分别为0.40美元、0.33美元、0.31美元、0.30美元、0.68美元[60] - 2022年第四季度FFO和AFFO包含从萨特健康收到的375.1984万美元提前终止费[61] - 2023年公司每股完全摊薄后FFO（不包括绩效单位费用）为1.77美元，超出每股1.05美元的绩效目标0.72美元，超出幅度69%[61][65] - 2023年第四季度绩效单位的股票薪酬费用为73.3331万美元，到2024年3月31日归属期结束还将记录73.3331万美元[61] - 2023年第四季度净亏损184.2051万美元，FFO归属普通股股东和C类运营合伙单位持有人为239.6763万美元，AFFO为451.1932万美元[62] - 2023年第四季度基本每股FFO为0.31美元，完全摊薄后为0.21美元；基本每股AFFO为0.59美元，完全摊薄后为0.40美元[62] - 2023年第四季度调整后EBITDA为1092.5797万美元，年化调整后EBITDA为4370.3188万美元[66] - 2023年第四季度净债务为2.86976115亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为6.6倍[66] - 2023年第四季度调整后EBITDA包含从萨特健康获得的提前终止费378.1929万美元[67] - 截至2023年12月31日，总资产价值为6.04998315亿美元，2022年为5.43130217亿美元；总负债为2.90456466亿美元，2022年为2.07002524亿美元；杠杆率为48%，2022年为38%[69] - 截至2023年12月31日，7.375% A系列累积可赎回永久优先股为5000万美元，占总资本的10%；普通股隐含市值为1.55286003亿美元，占总资本的32%；总债务为2.812亿美元，占总资本的58%[71] - 截至2023年12月31日，总债务中浮动利率债务占比为0%，固定利率债务占比为100%，加权平均利率为4.52%[71][73] - 截至2023年12月31日，企业价值为4.83356589亿美元[71] - 截至2023年12月31日，总房地产投资净额为4.9537194亿美元，2022年为4.25963908亿美元[75] - 截至2023年12月31日，总资产为5.3089583亿美元，2022年为4.54429919亿美元；总负债为3.05773922亿美元，2022年为2.13395959亿美元；总权益为2.25121908亿美元，2022年为2.4103396亿美元[75] - 截至2023年12月31日，公司总资产为5.3089583亿美元，总负债为3.05773922亿美元，总权益为2.25121908亿美元[76] - 截至2023年12月31日，公司净债务总额为2.79538756亿美元，2022年为1.9545372亿美元，加权平均利率为4.52%[78] - 截至2023年12月31日，公司无担保信贷安排的杠杆比率为48%，低于60%的要求；固定费用覆盖率为1.77倍，高于1.50倍的要求[82] - 截至2023年12月31日，公司有担保债务比率为5%，低于40%的要求；合并有形净资产为2.80835049亿美元，高于2.13384302亿美元的要求[82] - 2023年12月31日，公司加权平均租赁期限为16年，高于7年的要求[82] - 2023年12月31日，泰勒新鲜食品公司物业的债务偿付覆盖率为3.4，高于1.5的要求[82] - 截至2023年12月31日，公司信用额度中的循环贷款未偿余额为零，定期贷款为2.5亿美元[78] - 2023年12月31日，公司定期贷款加权平均利率为4.53%[80] - 截至2023年12月31日，公司杠杆比率为48%，基于此循环贷款利率为7.1625%，但循环贷款无未偿借款[80] 业务线资产交易情况 - 2023年11月15日至2024年1月29日，出售并发行162,063股普通股，平均每股价格15.22美元 [14] - 2023年12月29日，预付加利福尼亚州兰乔科尔多瓦房产剩余300万美元抵押贷款 [14] - 2024年1月10日，以700万美元出售萨克拉门托房产；2月28日，以795万美元出售田纳西州纳什维尔房产 [14] - 过去两年出售了24处价值1.35亿美元的资产，目前仅剩两处办公物业 [18] - 2022年1月公司以3280.9550万美元的成本收购位于洛杉矶县的起亚汽车经销商，发行了每股成本为25美元的C类运营合伙单位[50] - 2023年1月公司与加州紧急服务办公室签订12年租约，租户有购买选择权[50] - 2024年1月公司与一家全国性住宅建筑商签订购买和销售协议，以2865万美元出售位于华盛顿州伊萨夸的物业，交易或在2025年2月1日至8月15日之间完成[50] - 2024年2月公司出售位于田纳西州纳什维尔的康明斯办公物业[52] - 2022 - 2023年多笔物业处置，总处置价格达1.20505005亿美元[87] - 2022年2月Bon Secours位于弗吉尼亚州里士满的办公物业处置价格为1020万美元，资本化率8.1%[87] - 2023年8月Dollar General位于加利福尼亚州贝克斯菲尔德的零售物业处置价格为485.5754万美元，资本化率6.6%[87] - 2024年1月公司就华盛顿州伊斯萨夸一处物业与买家达成出售协议，售价2865万美元[91] - 战术非核心资产中KIA汽车经销商收购以UPREIT交易完成，发行C类OP单位获得3280.955万美元[91] 运营合伙单位转换情况 - 因实现业绩目标，2024年3月31日将按2.5:1的转换比例自动转换Class R OP Units，额外发行47.4515万个Class C OP Units[49] - 2024年1月30日，65.79495万股M类运营合伙单位转换为109.6582万股C类运营合伙单位[65] - 基于转换比例，2024年3月31日，5.6029万股P类运营合伙单位将自动转换为9.3382万股C类运营合伙单位，79.0858万股R类运营合伙单位将自动转换为C类运营合伙单位[65] 公司业务相关其他信息 - 公司拥有约6亿美元的42项资产组合，产生超4400万美元净营业收入，合同规定每年增长约2.5%，加权平均租赁期限约14年 [21] - 公司拥有制造业资产，看好其经济价值和发展前景[30] - 公司旗下位于明尼苏达州圣保罗的物业租户Kalera申请破产保护并试图拒付租金，公司净现金投资1000万美元，该物业经两次独立评估平均价值1190万美元[36] - 公司吸取教训，不再投资无强大信用支撑的早期或无营收增长概念项目，也不再进行关联方交易[38] - 北美约有150家上市REITs，平均每家约有3名高管，总计约500名[41] - 公司在纽约证券交易所上市时获得四年免费财报新闻稿，一份典型新闻稿成本在500 - 1000美元[42] - 公司将于2024年3月4日上午8:30（东部时间）/上午5:30（太平洋时间）举行财报电话会议和网络直播，讨论2023年第四季度和全年运营结果并回答问题，直播电话为1 - 877 - 407 - 0789，网络直播链接为https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1658305&tp_key=83c3e36e04 [45] - 2024年3月4日的新闻稿和补充财务运营报告包含非GAAP财务指标，这些指标应与最可比的GAAP财务指标一同阅读[46] - 2023年6月30日季度加权平均C类运营合伙单位为1599898个

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为650万美元,每股基本和摊薀亏损0.86美元,主要由于一次性计提780万美元的股票激励费用 [10] - 利息费用净额为290万美元,较上年同期的250万美元有所增加,但被795,000美元的利率掉期公允价值未实现收益所抵消 [11][12] - 公司已通过利率掉期锁定了100%的债务,加权平均利率为4.52% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第三季度完成了2项收购和14项出售,现有44处物业,加权平均租期为14年,约33%的租户或母公司具有投资级信用评级 [13] - 44处物业的基准租金总额为4000万美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 无具体披露 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在寻求与战略合作伙伴合作,希望通过此获得"光环效应",提高公司的交易流动性和市值定价 [19][20][21][23] - 公司不希望通过发行优先股等方式获得资金,而更倾向于寻求真正的股权合作 [19] - 公司也在关注并购机会,如果能以股票交换的方式实现,将有助于提高公司的交易流动性 [33][34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为目前市场环境仍不健康,资本市场仍处于观望状态,需要等待更多积极信号出现,如一些大型房地产公司进行增发等 [29][30][31][32] - 公司将继续专注于资产循环再投资,同时也在关注一些定价合理的收购机会 [31][32] - 公司有能力在目前环境下再等待一年,保持谨慎 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Barry Oxford 提问** 询问公司对战略合作伙伴的具体要求和期望 [18][19][20][21][23] **Aaron Halfacre 回答** 公司希望找到一个有"光环效应"的战略合作伙伴,合作方式应该是真正的股权合作,而不是类似债务的优先股融资。公司不希望通过急于完成交易而做出不合理的资本决策 [19][20][21][23] 问题2 **Bryan Maher 提问** 询问公司是否考虑通过并购来解决流动性问题 [33][34][35] **Aaron Halfacre 回答** 公司确实在考虑并购机会,尤其是以股票交换的方式,这有助于提高公司的交易流动性。但前提是要找到合适的目标公司,双方的估值和定价能达成一致 [33][34][35] 问题3 **Rob Stevenson 提问** 询问Rancho Cordova政府租户行使购买选择权的时间表和定价机制 [39][40][41][42] **Aaron Halfacre 回答** Rancho Cordova政府租户行使购买选择权的过程较为复杂,预计要到2025年才能完成。公司已经与租户就定价机制达成一致,这是租户当初签约的一个重要条件 [39][40][41][42]