公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为154.4807亿美元，较2019年12月31日的144.67331亿美元增长约6.8%[14] - 截至2020年6月30日，公司总负债为83.80793亿美元，较2019年12月31日的74.39177亿美元增长约12.66%[14] - 2020年第二季度，公司总营收为2.91842亿美元，较2019年同期的1.92549亿美元增长约51.57%[17] - 2020年上半年，公司总营收为5.85974亿美元，较2019年同期的3.73003亿美元增长约57.1%[17] - 2020年第二季度，公司净利润为1.09652亿美元，较2019年同期的7992万美元增长约37.2%[17] - 2020年上半年，公司净利润为1.90809亿美元，较2019年同期的1.56211亿美元增长约22.15%[17] - 2020年第二季度，公司每股基本和摊薄收益为0.21美元，2019年同期为0.20美元[17] - 2020年上半年，公司每股基本和摊薄收益为0.36美元，2019年同期为0.40美元[17] - 2020年第二季度，公司宣布每股普通股股息为0.27美元，2019年同期为0.25美元[17] - 2020年上半年，公司宣布每股普通股股息为0.54美元，2019年同期为0.50美元[17] - 2020年上半年净收入为190,809,000美元，2019年为156,211,000美元[25] - 2020年6月30日净投资房地产资产为12,723,883,000美元，2019年12月31日为10,868,036,000美元[27] - 2020年上半年总营收为585,974,000美元，2019年为373,003,000美元[30] - 2020年上半年总费用为364,619,000美元，2019年为227,284,000美元[30] - 2020年上半年净利润为190,809,000美元，2019年为156,211,000美元[30] - 2020年上半年归属于MPT运营合伙企业合伙人的净利润为190,460,000美元，2019年为155,260,000美元[30] - 2020年上半年基本和摊薄后每股收益为0.36美元，2019年为0.40美元[30] - 2020年上半年宣布每股股息为0.54美元，2019年为0.50美元[30] - 2020年上半年综合收入为140,701,000美元，2019年为147,883,000美元[33] - 2020年6月30日总负债为8,380,403,000美元，2019年12月31日为7,438,787,000美元[27] - 2019年12月31日总资本为7028544千美元，2020年3月31日为6982900千美元，2020年6月30日为7067667千美元[35] - 2019年12月31日至2020年3月31日净收入为81157千美元，2020年3月31日至2020年6月30日为109652千美元[35] - 2020年上半年净收入为190,809千美元，2019年同期为156,211千美元[38] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为289,066千美元，2019年同期为198,106千美元[38] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为2,180,280千美元，2019年同期为1,606,911千美元[38] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为803,992千美元，2019年同期为1,051,040千美元[38] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金减少1,087,222千美元，2019年同期减少357,765千美元[38] - 2020年上半年新投资净资产总计2,226,302千美元，2019年同期为1,402,315千美元[51] - 2020年上半年，公司通过市价发行普通股计划出售860万股，净收益约1.7亿美元；2019年上半年出售2260万股，净收益约3.99亿美元[77] - 2020年和2019年第二季度，公司每股收益计算中，净利润分别为1.09652亿美元和0.7992亿美元，扣除非控股权益和参与证券份额后收益分别为1.08981亿美元和0.78992亿美元；2020年和2019年上半年，净利润分别为1.90809亿美元和1.56211亿美元，扣除非控股权益和参与证券份额后收益分别为1.89509亿美元和1.54338亿美元[82][83] - 2020年和2019年第二季度，MPT运营合伙企业每普通股单位收益计算中，净利润分别为1.09652亿美元和0.7992亿美元，扣除非控股权益和参与证券份额后收益分别为1.08981亿美元和0.78992亿美元；2020年和2019年上半年，净利润分别为1.90809亿美元和1.56211亿美元，扣除非控股权益和参与证券份额后收益分别为1.89509亿美元和1.54338亿美元[84] - 2020年第二季度净收入为1.095亿美元，2019年同期为7940万美元[106] - 2020年第二季度调整后的运营资金为1.996亿美元，2019年同期为1.209亿美元[106] - 2020年第二季度总营收为2.91842亿美元，较上一年增长9930万美元，增幅52%[107] - 2020年第二季度利息费用为8040万美元，2019年同期为5230万美元，加权平均利率从2019年的4.7%降至2020年的3.9%[109] - 2020年上半年利息费用为1.613亿美元，2019年同期为1.029亿美元，加权平均利率从2019年的4.7%降至2020年的4.0%[119] - 2020年第二季度房地产折旧和摊销增至6150万美元，2019年为3400万美元[110] - 2020年上半年房地产折旧和摊销增至1.224亿美元，2019年同期为6730万美元[120] - 2020年第二季度一般及行政费用占收入的11.0%，低于上一年的11.6%，金额为3200万美元，较上一年增加970万美元[111] - 2020年上半年一般及行政费用占收入的11.2%，低于上一年同期的12.3%，金额为6540万美元，较上一年同期增加1970万美元[122] - 2020年上半年净收入为1.905亿美元，2019年同期为1.553亿美元，资金运营调整后为3.908亿美元，2019年同期为2.387亿美元[116] - 2020年上半年总收入为5.85974亿美元，较上一年增加2.13亿美元，增幅57%，其中租金收入、融资租赁收入、利息及其他收入均有增长[117] - 2020年上半年所得税费用为880万美元，2019年同期为260万美元的所得税收益[126] - 2020年上半年运营活动现金流2.89亿美元，用于支付2.8亿美元股息，投资23亿美元于房地产等资产[135] - 2019年上半年运营活动现金流1.981亿美元，用于支付1.926亿美元股息[136] - 2020年上半年调整后收入6.36464亿美元，2019年同期为4.0989亿美元[134] - 2020年6月30日资金运营为3.52616亿美元，2019年同期为2.34746亿美元[131] - 2020年6月30日正常化资金运营为3.9079亿美元，2019年同期为2.38662亿美元[131] - 2020年6月30日总预估总资产为17.277872亿美元，2019年12月31日为16.529274亿美元[133] 普通股及权益相关数据变化 - 2019年12月31日普通股股份数为517,522千股，总权益为7,028,154千美元[23] - 2020年3月31日普通股股份数为522,435千股，总权益为6,982,510千美元[23] - 2020年6月30日普通股股份数为528,641千股，总权益为7,067,277千美元[23] - 截至2020年6月30日，公司对运营合伙企业的所有权权益为99.9% [78] - 2020年上半年和2019年上半年，运营合伙企业分别发行约860万个和2260万个单位[78] - 2019年二季度公司采用股权激励计划，预留1290万股普通股用于奖励，截至2020年6月30日，840万股仍可用于未来股票奖励，2020年和2019年上半年股份支付费用分别为2220万美元和1300万美元[79] 公司投资与收购业务数据 - 2020年1月8日以约15亿英镑收购英国30家急症医院组合[52] - 2019年6月10日以约1.454亿美元收购堪萨斯州7家社区医院[55] - 2020年5月15日，公司同意出资4790万美元开发并租赁加利福尼亚州贝克斯菲尔德的一家住院康复设施[59] - 公司签订协议投资3亿美元用于收购加利福尼亚州林伍德市圣弗朗西斯医疗中心的房地产[85] - 2020年7月7日，公司以减少对Steward的抵押贷款和2亿美元现金对价收购犹他州盐湖城地区两家医院的永久产权，约9.5亿美元投资受Steward主租赁协议约束[87] - 2020年7月24日，公司位于得克萨斯州圣安东尼奥的五家独立急诊设施（总投资约3000万美元）重新租给圣安东尼奥卫理公会医疗系统[88] - 2020年8月5日，公司以1250万欧元收购德国达伦一家 inpatient rehabilitation hospital；8月7日，以2940万英镑收购英国达灵顿一家 general acute care hospital [89] 公司资产处置业务数据 - 2020年上半年，公司完成5个设施和4个附属物业的处置，交易金额约7900万美元，房地产净亏损180万美元[62] 公司受疫情影响业务数据 - 截至2020年6月30日，公司因COVID - 19同意递延约2%的租金，金额约700万美元[66] - 因COVID - 19等因素，公司与Adeptus Health终止剩余租赁协议，2020年上半年记录约2000万美元净费用和990万美元房地产减值费用[67] - 2020年第一季度，公司捐赠惠灵设施给当地市政当局，造成910万美元房地产减值费用[68] 公司债务相关数据变化 - 截至2020年6月30日，公司贷款总额为21.31269亿美元，较2019年12月31日的18.19854亿美元有所增加[69] - 截至2020年6月30日，公司债务总额为77.9589亿美元，较2019年12月31日的70.23679亿美元有所增加[71] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，利息和租金应收款账面价值分别为4.1321亿美元和3.1357亿美元，公允价值分别为4.0496亿美元和3.0472亿美元；贷款账面价值分别为18.11269亿美元和17.04854亿美元，公允价值分别为18.79511亿美元和17.42153亿美元；净债务账面价值分别为 -77.9589亿美元和 -70.23679亿美元，公允价值分别为 -79.35142亿美元和 -73.31816亿美元[81] - 截至2020年6月30日，公司未偿债务总计78亿美元，其中固定利率债务约76亿美元，可变利率债务0.2亿美元[151] - 若市场利率在2020年6月30日上涨1%，公司债务公允价值将下降920万美元[151] - 若公司可变利率债务市场利率上涨1%，每年可变利率债务利息费用增加将使未来收益和现金流减少不到10万美元；若下降1%，利息费用减少将使未来收益和现金流增加不到10万美元[152] 公司汇率影响相关数据 - 基于2020年运营结果，欧元兑美元汇率变动5%，将使净收入变动9.6万美元，使资金从运营中产生的现金流（FFO）变动174.5万美元[153] - 基于2020年运营结果，英镑兑美元汇率变动5%，将使净收入变动95.8万美元，使FFO变动388.5万美元[153] - 基于2020年运营结果，瑞士法郎兑美元汇率变动5%，将使净收入变动17.9万美元，使FFO变动77.4万美元[153] - 基于2020年运营结果，澳元兑美元汇率变动5%，将使净收入变动59.6万美元，使FFO变动153.6万美元[153] 公司内部控制与风险相关数据 - 公司首席执行官和首席财务官认为披露控制和程序有效，能合理保证按规定时间记录、处理、汇总和报告信息[155] - 公司最近一个财季财务报告内部控制无重大影响变化[156] - 公司需参考2019年年度报告、2020年4月8日8 - K表格报告和2020

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司报告的摊薄后每股正常化FFO为0.38美元，较2019年第二季度增长23%，与最近估计的1.65 - 1.68美元的年化运行率一致 [35][36] - 若第二季度按8.9%的主租赁费率全额确认租金，正常化FFO将增加约800万美元，即每股近0.02美元 [37] - 第二季度调整后的AFFO因租金递延约720万美元，不过这些递延租金将在未来收回并计利息 [38] - 公司预计2020年将收取100%的租金及利息，其中98%按计划在2020年收取，2%递延收取 [37][38] - 公司将年化运行率指引提高至1.68 - 1.71美元/稀释股 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在同店报告中新增一家国内住院康复设施和一家LTACH，减去一家急性护理医院 [15] - 截至2020年第一季度的过去12个月，同店投资组合所有板块的EBITDARM覆盖率降至2.52倍，仅下降16个基点；同店急性护理EBITDARM覆盖率为2.67倍，季度环比下降23个基点，同比下降37个基点 [15] - IRF EBITDARM覆盖率为2.16倍，季度环比持平，同比上升17个基点；LTACH EBITDARM覆盖率为1.82倍，季度环比增加6个基点，同比增加29个基点 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场，多数运营商6月业务量恢复至2019年6月的92%，部分达到或超过100%；急诊就诊和手术量3月下旬下降，4月触底，5、6月逐月上升 [11][28] - 国际市场，医院业务量趋势与美国类似，5、6月逐月增加 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好医院行业，认为其在全球卫生系统和经济中至关重要，将继续在全球寻找优质投资机会 [18][29] - 2020年，公司在疫情期间新增约11亿美元投资，包括收购美国、德国、哥伦比亚等地的医院和康复设施 [29][30][31] - 公司计划与Ernest Health在加利福尼亚州开发一家急性后期护理设施，并在多地有急性行为和后期护理医院投资协议，投资总额达2.1亿美元 [34] - 公司将维持5 - 6倍的杠杆率，通过多种途径筹集资金以支持增长 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着全球医院5、6月重新开放，患者回流，业务量回升，多数运营商业务量接近或超过去年同期水平 [11] - 公司运营商在疫情期间表现出色，通过调整床位配置、加强防护措施等方式应对疫情，同时保持业务运营 [12][13] - 政府的救济计划为运营商提供了坚实的财务基础，使其能够应对疫情挑战，并有望在市场整合中受益 [24] - 公司预计未来几个月业务量将因手术积压而增加，且全年租金收取率将达98%，最终实现100%收取租金及利息 [27] 其他重要信息 - 公司预计终止与Adeptus的六处设施租赁协议，产生1200万美元的直线租金冲销 [39] - 公司出售Easton医院产生510万美元的直线租金冲销，同时因对AEVIS的普通股投资获得360万美元收益 [41] - 因新的贷款会计准则，公司确认210万美元的现金信贷损失准备金费用 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合资企业的目标国际市场、选择标准及投资范围 - 合资企业并非公司投资国际医院的唯一方式，公司将继续与现有和其他国际运营商合作；合资团队成员在目标市场有特定经验，预计哥伦比亚将有更多投资机会 [52] 问题2: 合资企业的资金投入方式 - 运营方面无需额外资金，公司将根据尽职调查为房地产收购提供资金；公司将继续采用使用当地债务的策略，以匹配投资和融资的货币 [53][54] 问题3: 未来股权和债务需求 - 目前资本市场有利于筹集资金，公司将维持5 - 6倍的杠杆率，根据交易进展和资本结构调整情况选择合适的融资方式 [55] 问题4: 合资企业的市场拓展和投资分配决策 - 合资企业不涉及房地产所有权，公司将继续寻找国际机会，合资企业只是其中一种途径；过去公司在与其他企业合作时也采用类似模式 [61][62] 问题5: 第二季度覆盖率更新情况 - 目前暂无具体数据，但预计第二季度覆盖率在不包括CARES法案资金和其他政府资金的情况下会降低，但自5月中旬以来已显著增加 [63] 问题6: 美国市场运营商是否会重新关闭非关键护理程序 - 公司所有运营商床位充足，无需重新关闭或减少择期手术，部分运营商还增加了ICU床位和整体床位容量 [73] 问题7: 南美市场的承销纪律和回报率 - 哥伦比亚的回报率高于美国，当地有强大的报销系统，政府、雇主和员工共同出资，人口享有医疗保险；公司理解并设置了相应的风险溢价 [75] 问题8: 南美市场是否有大型交易机会 - 目前公司认为哥伦比亚是南美最佳投资市场，暂未发现其他合适的投资地点 [76] 问题9: 2.05亿美元合资企业投资的回报 - 2.05亿美元用于投资运营公司合资企业，Steward在多个国际市场投入了大量时间、精力和基础设施；此外，公司还拥有1亿美元的房地产100%所有权 [82] 问题10: 拜登当选总统对公司的影响 - 从公司角度看，政治党派的变化对公司影响不大，无论哪个党派执政，医院都是必需的；拜登政府可能会增加资金投入和加强控制，但公司认为医院行业将继续繁荣 [83] 问题11: 租金覆盖率计算不包括政府补助的原因 - 为了保持透明度，展示运营的真实情况，不考虑政府额外支付的影响；同时，公司按季度追溯报告覆盖率，且尚未完成对补助的详细分析 [86][88] 问题12: 终止Adeptus租赁协议的原因 - 这是Adeptus放弃运营的结果，公司收到很多对这些设施的租赁意向，预计将很快重新出租 [91] 问题13: 合资企业的合作伙伴 - 合资企业的合作伙伴是Ralph和他的管理团队成员，其中一些人来自当地市场，并非Steward员工 [99] 问题14: 南美投资是否为滩头堡式投资及是否会开设办公室 - 公司看好哥伦比亚市场，预计未来会有更多机会；目前不需要在南美开设办公室，因为Ralph团队在波哥大有办公室 [101][102] 问题15: 运行率指引是否假设净债务与EBITDA比率接近5.5%及相关假设内容 - 运行率指引假设净债务与EBITDA比率在5.5%左右，这需要一定的额外股权；公司将根据收购进展和资本需求决定具体的融资方式，目前暂无具体计划 [103] 问题16: Steward增量2亿美元投资对覆盖率的影响 - 这两处医院此前为抵押贷款，现在纳入Steward主租赁协议；增量投资对覆盖率的影响并非如10 - 15个基点那么大，且Steward在犹他州的运营表现强劲 [104][105] 问题17: 是否考虑改变医院或运营商覆盖率的报告方式 - 公司考虑过改变报告方式，但本季度决定继续采用旧方法；未来希望以更便于分析师和投资者理解的方式呈现，预计下个季度推出 [108] 问题18: 新冠疫情后私人市场价值和收益率假设的变化 - 公司认为新冠疫情对私人医院价格没有造成压力，反而可能因需求增加而略有上升；公司的租赁模式受到运营商欢迎，预计会有更多运营商愿意与公司进行售后回租交易 [110][111][112] 问题19: 2018年底至2019年初收购项目对同店池EBITDARM覆盖率的影响 - 公司正在考虑调整覆盖率的呈现方式，若将所有项目纳入计算，对当前覆盖率的影响很小 [117][118] 问题20: 美国大城市人口外流对目标市场的影响 - 公司认为总体上不会出现大城市人口大规模外流的情况，且公司的业务模式允许更换运营商；除纽约等少数地区外，人口流动对公司影响不大 [119][120] 问题21: 运营商获取检测试剂盒的情况 - 公司所有运营商在个人防护设备等物资方面准备充分，能够获得检测试剂盒，没有运营商反映检测需求问题 [122][123] 问题22: Steward转换为股权的触发因素及合资企业团队成员情况 - 公司与Steward就转换事宜进行了一段时间的讨论，目的是从抵押人转为房东；合资企业团队成员包括Steward现有团队和国际团队成员，他们在目标市场有丰富经验，熟悉当地医疗系统 [134][135] 问题23: Steward抵押贷款转换的本金回收和收益率情况 - 公司用抵押贷款交换了两处医院的所有权，并额外投资2亿美元；现金收益率相似，GAAP收益率现在纳入主租赁协议，超过10% [140]

公司运营基本信息 - 公司自2004年4月6日起作为房地产投资信托基金（REIT）运营，一般无需缴纳美国联邦所得税[43] - 公司主要业务策略是收购和开发房地产，长期租赁给医疗服务提供商，也会提供贷款[44] - 截至2020年3月31日，公司在34个美国州、6个欧洲国家和澳大利亚的389个设施有投资[45] 新冠疫情影响 - 2020年第一季度新冠疫情爆发，对租户运营和支付租金及利息能力的影响不确定[47] - 新冠疫情可能导致公司租户运营商收入临时减少、现金需求激增，影响其向公司支付租金和利息的能力[135][137] - 美国联邦政府为应对新冠疫情向医院等医疗保健实体提供1750亿美元救济资金[136] 会计准则与准备金 - 2020年1月1日采用新会计准则，记录840万美元信贷损失准备金[50] - 截至2020年3月31日，公司对部分国际和国内净递延所得税资产计提2890万美元估值备抵[103] 资产相关数据变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为15238087千美元，较2019年12月31日的14467331千美元增长约5.33%[13] - 截至2020年3月31日，总资产为15,238,087,000美元，截至2019年12月31日为14,467,331,000美元[28] - 截至2020年3月31日，公司总资产为152.38087亿美元，其中房地产占比78.3%，抵押贷款占比8.4% [88] 负债相关数据变化 - 截至2020年3月31日，总负债为8,255,187,000美元，截至2019年12月31日为7,438,787,000美元[28] - 截至2020年3月31日，债务总额为77.5022亿美元，2019年为70.8952亿美元[64] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，净债务账面价值分别为 -76.84293亿美元和 -70.23679亿美元，公允价值分别为 -75.13806亿美元和 -73.31816亿美元[74] 营收相关数据变化 - 2020年第一季度总营收为294132千美元，较2019年同期的180454千美元增长约63.00%[16] - 2020年第一季度总收入为294,132,000美元，2019年同期为180,454,000美元[31] - 2020年第一季度总营收为2.94132亿美元，较2019年同期增长63%，其中租金收入增长58.2%，融资租赁收入增长203.4% [94] 费用相关数据变化 - 2020年第一季度总费用为180777千美元，较2019年同期的110420千美元增长约63.72%[16] - 2020年第一季度总费用为180,777,000美元，2019年同期为110,420,000美元[31] - 2020年第一季度利息费用为8090万美元，2019年同期为5060万美元，主要因新债务发行[95] - 2020年第一季度房地产折旧和摊销增至6090万美元，2019年同期为3340万美元，因新投资增加[96] - 2020年第一季度折旧和摊销为63833000美元，2019年同期为34675000美元[40] - 2020年前三个月其他费用1400万美元，为对Aevis Victoria SA股票投资的非现金公允价值调整[101] - 2020年第一季度所得税费用400万美元，主要来自英国投资；2019年第一季度所得税收益230万美元[102] 净收入相关数据变化 - 2020年第一季度净收入为81157千美元，较2019年同期的76291千美元增长约6.38%[16] - 2020年第一季度净收入为81,157,000美元，2019年同期为76,291,000美元[25] - 2020年第一季度净收入为81157000美元，2019年同期为76291000美元[40] - 2020年第一季度净收入为8100万美元，2019年同期为7580万美元，调整后资金运营为1.912亿美元，2019年同期为1.178亿美元[93] 每股收益与股息相关数据变化 - 2020年第一季度基本和摊薄后每股收益为0.15美元，2019年同期为0.20美元[16] - 2020年第一季度归属于MPT普通股股东的净收入为80992千美元，较2019年同期的75822千美元增长约6.82%[16] - 2020年第一季度归属于MPT运营合伙伙伴的摊薄后每股收益为0.15美元，2019年同期为0.20美元[31] - 2020年第一季度宣布的普通股每股股息为0.27美元，2019年同期为0.25美元[16] - 2018年5月24日至2020年2月14日期间，公司宣布的每股分红金额在0.25 - 0.27美元之间[121] 综合收入相关数据变化 - 2020年第一季度综合收入为32782千美元，较2019年同期的66601千美元下降约50.78%[19] - 2020年第一季度综合收入为32,782,000美元，2019年同期为66,601,000美元[34] 现金流量相关数据变化 - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为106,914,000美元，2019年同期为86,924,000美元[25] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为1,894,789,000美元，2019年同期为167,993,000美元[25] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为835,219,000美元，2019年同期为270,708,000美元[25] - 2020年第一季度投资活动净现金使用为1894789000美元，2019年同期为167993000美元[40] - 2020年第一季度融资活动净现金提供为835219000美元，2019年同期为270708000美元[40] - 2020年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为506178000美元，2019年同期为1000614000美元[40] - 2020年第一季度经营活动产生现金流1.069亿美元，用于支付股息1.381亿美元等；2019年第一季度为8690万美元，用于支付股息9540万美元等[110][112] 股权与单位相关数据变化 - 截至2020年3月31日，公司普通股发行和流通股数为522435股，较2019年12月31日的517522股增加4913股[13] - 19年12月31日至2020年3月31日，普通合伙人单位从5176个增至5225个，价值从70939美元增至70966美元；普通股单位从512346个增至517210个，价值从7020403美元增至7023107美元[37] - 2020年第一季度，公司通过市价发行计划出售260万股普通股，净收益约6200万美元；2019年第一季度出售2010万股，净收益约3.54亿美元[69] - 2020年3月31日后，公司通过市价发行计划额外出售570万股普通股，净收益约1.025亿美元[70] - 2019年第二季度公司采用2019年股权奖励计划，预留1290万股用于奖励，截至2020年3月31日，880万股可用于未来股票奖励[72] 业务收购相关 - 2020年第一季度收购净资产达19.73661亿美元，2019年为649.2万美元[52] - 2020年1月8日以约15亿英镑收购英国30家急症医院组合[53] - 2019年2月8日以570万欧元收购德国一家住院康复医院[54] 房地产减值相关 - 2020年4月与Adeptus修改租约，记录990万美元房地产减值费用[60] - 2020年第一季度因捐赠Alecto设施记录910万美元房地产减值费用[61] - 2020年第一季度出售四项附属物业净收益130万美元，对特定物业房地产账面价值下调1900万美元[99] 各业务线收入占比 - 2020年第一季度，Steward、Prospect、Circle和Prime收入分别占总收入31%、13%、11%和11%[63] - 截至2020年3月31日，按运营商划分，Steward的总预估总资产为40.61628亿美元，占比24.6% [89] - 截至2020年3月31日，按地区划分，美国的总预估总资产为110.37083亿美元，占比66.9% [90] - 2020年第一季度，按运营商划分，Steward的调整后收入为9125.9万美元，占比28.7% [91] - 2020年第一季度，按地区划分，美国的调整后收入为23333.3万美元，占比73.2% [92] 融资租赁与贷款相关数据变化 - 2020年第一季度来自融资租赁的收入为52436千美元，较2019年同期的17280千美元增长约203.45%[16] - 截至2020年3月31日，融资租赁总投资为20.68166亿美元，2019年为20.60302亿美元[58] - 截至2020年3月31日，贷款总额为18.22234亿美元，2019年为18.19854亿美元[62] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，利息和租金应收款账面价值分别为3876.8万美元和3135.7万美元，公允价值分别为3794.4万美元和3047.2万美元[74] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，贷款账面价值分别为17.07234亿美元和17.04854亿美元，公允价值分别为17.51212亿美元和17.42153亿美元[74] 其他收入与收益相关 - 2020年前三个月股权收益410万美元，较2019年同期增加40万美元[100] - 2020年前三个月经营租赁收入较上年增加7390万美元，其中约7750万美元为2019年3月31日后收购带来的增量收入[100] - 2020年前三个月融资租赁收入增加3520万美元，源于2019年第三季度收购带来的3480万美元收入[100] - 2020年前三个月利息及其他收入较上年增加460万美元，其中贷款利息增加420万美元[100] 债务相关规定与情况 - 2020年3月31日，股息限制为正常化调整后运营资金（NAFFO）的95%，高级无担保票据要求维持无抵押资产不低于无担保债务的150%[67] - 截至2020年5月1日，公司无未来十二个月到期债务本金，循环信贷额度加现金约18亿美元[113] - 截至2020年5月1日，公司债务本金到期情况为2022年749050千美元、2023年500240千美元、2024年1570160千美元、之后4974830千美元，总计7794280千美元[117] - 2020年3月31日结束的三个月内，除为Circle交易提供资金和签订7亿英镑定期贷款外，公司合同义务无其他重大变化[118] - 公司合同义务更新后，英镑定期贷款总计951806千美元，采购义务总计490238千美元[119] - 2020年3月31日，公司未偿债务总计77亿美元，其中固定利率债务约75亿美元，浮动利率债务0.2亿美元[125] - 若市场利率上升1%，2020年3月31日公司债务公允价值将减少1550万美元；浮动利率债务利息支出变化1%，未来收益和现金流变化小于10万美元[125][126] 汇率影响 - 基于2020年经营结果，欧元、英镑、瑞士法郎、澳元兑美元汇率变动5%，对公司净收入和FFO的影响分别为：欧元148千美元和1723千美元、英镑745千美元和3680千美元、瑞士法郎50千美元和653千美元、澳元564千美元和1500千美元[127] 财务报告相关 - 公司披露控制和程序有效，本财季财务报告内部控制无重大变化[129][130] - 报告签署日期为2020年5月11日[146] - 报告由J. Kevin Hanna代表MEDICAL PROPERTIES TRUST, INC.和MPT OPERATING PARTNERSHIP, L.P.签署[146] - J. Kevin Hanna职位为副总裁、财务总监、助理财务主管和首席会计官[146] 租金与利息收取情况 - 2020年4月，公司收到96%的租金和利息[80] 公司投资组合情况 - 截至2020年3月31日，公司投资组合包含389处房产，租给或贷款给41个运营商，其中3处正在开发，11处为抵押贷款形式[88] 公司所有权权益情况 - 2020年3月31日，公司对运营合伙企业的所有权权益为99.9%[71]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.37美元，符合1.65 - 1.68美元的估计范围 [23] - 若Circle BMI交易新条款在整个第一季度生效，每股正常化FFO将增加0.024美元 [24] - 因2019年业绩出色，2020年基于业绩的股份补偿费用预计每季度增加约250万美元 [26][27] - 第一季度，公司对一设施捐赠产生约900万美元费用，对Adeptus相关设施计提约900万美元减值，并冲销约770万美元应计直线租金 [28][29] - 公司对AEVIS普通股投资产生约1000万美元非现金未实现损失 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，同店投资组合EBITDARM覆盖率为2.7倍，基本持平；同店急性护理EBITDARM覆盖率为2.93倍，同比略有下降；IRF EBITDARM覆盖率为2.06倍，同比增长4%；LTACH EBITDARM覆盖率为1.93倍，同比增长19% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月，公司收取了超过96%的租金收入，预计这一趋势将持续 [12] - 公司前5大运营商已收到近4亿美元刺激资金和近22亿美元医疗保险预付款 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是全球首家也是唯一一家纯医院REIT，认为医院是全球医疗服务系统的基石和基础 [22] - 公司有大量正在进行的项目，新冠疫情带来了一些新机会，但目前难以预测何时实施 [21] - 公司认为大型运营商有机会对一些单体运营商进行整合 [57][73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对全球医院前景非常乐观，认为即使医院运营商面临短期财务压力，公司也能应对并利用新的支持来维持医院设施 [35] - 公司有超过18亿美元的即时可用现金和流动性，未来2年无债务到期，资本支出极少 [36] 其他重要信息 - 公司在英国的30家医院投资近20亿美元，Circle预计剥离巴斯和伯明翰医院运营权，公司有信心找到合适的替代运营商 [20] - 公司在新冠疫情期间，各地区运营商与政府合作良好，政府提供支持以补偿运营商损失 [13][14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 国际市场影响及资金支持情况 - 各地区政府都为医院提供了支持，方式因地区而异。如英国NHS与运营商达成协议承担运营成本；德国后急性护理运营商表现出色；瑞士、意大利、澳大利亚和西班牙等地运营商也获得当地政府的补偿 [40][41][42] 问题: 美国CARES法案资金对运营商的帮助是否足够 - 美国医院在获得CARES法案资金前财务状况良好，能够支付租金。目前尚不清楚运营商能长期保留多少资金，且医疗保险预付款的偿还计划可能会调整 [47][48] 问题: 覆盖率比率的变化情况 - 目前判断覆盖率比率还为时过早，医院运营整体下降30% - 40%，不同地区情况不同。公司预计租户不会大幅拖欠租金，未收取的4%租金预计会被收回 [50][51] 问题: 未收取的4%租金情况 - 大部分是租户表示暂时无法全额支付，会尽快补上，属于口头承诺。只有少数小租户提出正式申请 [52][53] 问题: 新投资的立场 - 新投资都被推迟，但公司仍在继续推进。新冠疫情带来了一些小机会，公司可以利用这些机会 [55] 问题: 新冠疫情对私人市场估值的影响 - 目前不确定长期影响，猜测资本回报率会略高于当前水平。一些单体运营商应对危机能力不足，大型运营商有整合机会 [57] 问题: 2020年第一季度G&A费用增加的原因 - 主要是基于业绩的股份补偿费用增加，这是由于公司过去几年的出色表现。这是一个合理的运行率 [58][59] 问题: 未支付租金的4%租户情况 - 涉及不到少数运营商，他们未全额支付租金但承诺尽快补上，没有租户申请减免租金或修改租约。这些租户现金充裕，可能是出于对疫情的担忧而囤积现金 [61] 问题: 如何从季度FFO推算运行率指导 - 运行率指导受资本结构影响，目前市场不正常，公司不会在不利的情况下进入市场。一些开发项目上线后会带来额外收益，预计将杠杆率降至5.5倍也会有积极影响 [64][65] 问题: 第一季度是否计提坏账准备 - 没有计提坏账准备。新的会计规定对公司没有影响，相关费用计入留存收益 [67] 问题: 新会计规定涉及的范围 - 涉及除直接经营租赁外的所有业务，如贷款和抵押贷款，但占总风险敞口的比例非常小 [68] 问题: 前5大运营商受新冠疫情影响情况 - 前5大运营商（Steward、Prospect Medical、LifePoint、Prime和Ernest Health）表现良好，他们迅速调整业务，获得所需物资。Ernest Health的康复和LTAC业务表现出色 [70][71] 问题: 大型和小型运营商租户的表现差异及是否会引发并购活动 - 大型运营商财务状况良好，有现金储备，他们认为一些单体运营商是很好的收购目标，预计会有大量并购活动 [73] 问题: 若病毒在冬季复发，是否需要削减择期手术 - 不确定病毒的发展和疫苗的可用性。如果冬季疫情复发，运营商有经验应对，但希望不会出现这种情况 [75] 问题: 医院建设是否需要改造以减少呼吸道疾病传播 - 大多数医院有隔离病房，一些学术讨论提出扩大病房面积，但目前医院CEO们并不担心。私立医院可能比公立医院状况更好 [76] 问题: 疫情结束后医院系统的盈利能力及租户信用风险 - 在欧洲，如瑞士，医院计划增加工作时间以应对业务量的增长，政府可能会提高报销比例。在美国，希望失业人员能尽快重返工作岗位，即使没有医疗保险，医院仍会获得一定补偿，预计医院仍将保持盈利 [79][80] 问题: 几个月后租户能否偿还医疗保险预付款和利息、支付租金 - 不确定最终的偿还情况，但医院在获得资金前有足够现金支付租金。如果运营未恢复到预期水平，政府可能会调整偿还计划，租户也可以使用之前储备的现金进行偿还 [83] 问题: 如何对医院交易进行承保 - 公司正在积极进行承保，但不急于完成交易，除了少数与新冠疫情相关的机会。承保时会考虑医院在社区的必要性、运营商的实力等因素，与以往相同 [85] 问题: 国际业务的入院量下降情况 - 不同地区情况不同。澳大利亚入院量下降情况与美国相似；瑞士和西班牙的医院接收了一些公立医院的非新冠患者；德国后急性护理业务在调整后恢复良好；英国由于NHS管理床位，数据难以分析 [87][88][89] 问题: 不同地区的债务可用性和资本成本情况 - 公司目前不需要债务融资，庆幸有超过20亿美元的流动性。早期高收益市场冻结，利差扩大，新发行溢价增加，希望市场恢复正常后定价能回到危机前水平 [91] 问题: 美国业务的地理分布是否有利于早日重启 - 公司在美国的业务主要分布在预计较早重启的地区，如佛罗里达州、阿拉巴马州等。纽约和东北部地区业务较少，马萨诸塞州可能是最后重启的州之一 [95] 问题: 患者是否主要转移到后急性护理机构 - 患者除了转移到后急性护理机构，也有回家的情况 [96][97] 问题: 公司是否会增加对后急性护理业务的兴趣 - 公司在欧洲后急性护理业务有机会，在美国一直看好住院康复和LTAC业务，但市场规模较小 [99]

公司总资产情况 - 2019年12月31日，公司总资产为144.67331亿美元，其中房地产占比69.1%，抵押贷款占比8.8%，其他贷款占比3.8%，在建工程占比1.2%，其他占比17.1%；2018年总资产为88.43643亿美元，房地产占比66.3%，抵押贷款占比13.7%，其他贷款占比4.2%，在建工程占比1.0%，其他占比14.8%[21] - 2019年12月31日，公司总预估总资产为165亿美元[21] - 2019年12月31日公司总资产约145亿美元，包含359处医疗保健物业，分布于美国34个州及多个国家，租给或抵押给42家不同医院运营公司[45] - 2019年12月31日，单一房产占公司总资产不超过2.6%（或总预估总资产的2.3%），低于2018年12月31日的约4%[28] 公司收入情况 - 2019年全年，公司总收入为8.54197亿美元，其中综合急性护理医院收入占比86.8%， inpatient康复医院收入占比9.8%，长期急性护理医院收入占比3.4%；2018年总收入为7.84522亿美元，综合急性护理医院收入占比76.0%， inpatient康复医院收入占比20.2%，长期急性护理医院收入占比3.8%；2017年总收入为7.04745亿美元，综合急性护理医院收入占比69.4%， inpatient康复医院收入占比24.6%，长期急性护理医院收入占比6.0%[22] - 2019年和2018年，公司调整后收入分别为9.382亿美元和8.169亿美元[22] 公司投资组合情况 - 截至2020年2月21日，公司投资组合包括388处房产，其中366处设施租给41个租户，3处正在开发，11处为向5个运营商提供的抵押贷款，8处未出租[24] - 公司投资组合中97处设施通过合资安排持有，公司所有权权益为50%或以下[24] - 公司设施包括259家综合急性护理医院、106家 inpatient康复医院和23家长期急性护理医院[24] 公司业务模式与战略 - 公司业务模式包括收购和开发医疗设施并长期净租赁给医疗运营公司、向医疗运营商提供抵押贷款、通过应税REIT子公司提供其他贷款以及获取租户的利润或股权权益[19] - 公司战略是将收购或开发的设施长期净租赁给经验丰富的医疗运营商，也会进行抵押贷款投资并获取租户运营的利润或其他权益[25] 公司RIDEA投资情况 - 2019年12月31日公司RIDEA投资总计约830万美元[43] 公司租赁和贷款情况 - 2019年12月31日公司当前租赁和贷款的加权平均剩余初始租赁或贷款期限为14.6年，约97%的租赁和贷款有基于CPI和/或固定最低年租金或利息的通胀保护年度租金或利息递增[42] 公司对主要租户投资情况 - 2019年12月31日公司对Steward有9.9%的股权投资，价值1.5亿美元，Steward租赁41处设施，平均剩余初始租赁期限为11.8年[47] - 截至2019年12月31日，按总预估总资产计算，Steward占比24.5%（40.52162亿美元），Circle占比13.0%（21.52951亿美元），Prospect占比9.5%（15.63642亿美元），LifePoint占比7.3%（12.02319亿美元），Prime占比6.9%（11.44705亿美元）[46] - 2020年1月8日公司收购30处物业后，Circle租赁31处设施，30份交叉违约租约初始固定期限至2050年，1份租约15年至2029年[48] - Prospect租赁13处设施，两份主租赁协议初始固定期限15年至2034年，公司还持有相关抵押贷款和定期贷款[49] - LifePoint租赁17处设施，两份主租赁协议分别有不同期限和续约选项，两份独立租约加权平均剩余固定期限9.1年[50] - Prime租赁22处设施，五份主租赁协议有不同初始期限和续约选项，2019年12月31日平均剩余初始固定期限5.0年，公司还持有三处设施的抵押贷款，平均剩余初始固定期限2.3年[51] - 2019年12月31日，无其他租户占公司总预估总资产比例超过6.3%[52] 公司加州医院情况 - 截至2019年12月31日，公司在加州有21家持牌医院，总投资约13亿美元，不包括1580万美元不受OSHPD标准约束的医疗办公楼投资[57] - 除3家获OSHPD延期至2022年的医院（占总资产不到2.3%）外，公司加州医院到2030年符合地震安全标准，预计其余3家2022年完全合规[58] 公司面临的法律风险 - 违反联邦反回扣法，每次违规最高罚款10万美元，监禁10年，还可能面临最高5万美元的民事罚款、被排除在联邦医疗计划之外及三倍报酬的额外罚款[67] - 违反医师自我转诊法（斯塔克法），每项禁止服务最高罚款1.5万美元，规避计划最高罚款10万美元，还可能被拒绝付款、退还已收费用及被排除在联邦医疗计划之外[69] - 联邦虚假索赔法成功案例可能导致三倍实际损失的罚款、额外民事罚款及支付举报人律师费[72] - 违反民事货币处罚法，每次违规罚款2万至超10万美元（定期调整），还可能被处以三倍非法索赔金额的罚款及被排除在联邦医疗计划之外[73] 公司面临的法规要求 - 根据阿尔奎斯特法案，加州所有综合急性护理医院建筑被分配结构性能类别（SPC），评级从1到5，SPC - 1建筑需在2020年、SPC - 2建筑需在2030年停止提供综合急性护理服务，除非进行抗震改造[55] - 2017年OSHPD采用新性能类别SPC - 4D，改造到该级别的建筑可在2030年后无限期运营，2019年1月1日生效的加州AB 2190法案允许符合条件的业主延期，基于更换或改造的合规计划可延至2022年7月1日，重建的合规计划可延至5年[56] 公司环境与保险措施 - 公司在收购或完成抵押贷款前会进行第一阶段环境评估，交易文件要求租户修复和整治环境问题并遵守所有环境法律法规[53] - 公司租赁和抵押贷款要求租户购买财产、收入损失、一般责任、专业责任等保险，公司也为第三方人身伤害和财产损失及业务中断购买单独保险[62] 公司员工情况 - 截至2020年2月21日公司有86名员工，预计员工数量会随公司发展而增加，但认为员工数量调整对运营和管理费用占收入的百分比无重大影响[79] 公司债务情况 - 2019年12月31日公司未偿还债务总计70亿美元，其中固定利率债务68亿美元，可变利率债务2亿美元[304] - 若市场利率上升1%，2019年12月31日公司债务的公允价值将减少约1060万美元[304] - 若可变利率债务的市场利率上升1%，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少10万美元；若下降1%，利息费用减少将使未来收益和现金流增加10万美元[305] 汇率变动对公司影响 - 基于2019年运营结果，欧元兑美元汇率变动5%，将使净收入变动11.5万美元，使FFO变动140万美元[306] - 基于2019年运营结果，英镑兑美元汇率变动5%，将使净收入变动4.3万美元，使FFO变动49.6万美元[306] - 基于2019年运营结果，瑞士法郎兑美元汇率变动5%，将使净收入变动28.6万美元，使FFO变动85.5万美元[306] - 基于2019年运营结果，澳元兑美元汇率变动5%，将使净收入变动54.3万美元，使FFO变动151.7万美元[306] 公司面临的行业压力与政策影响 - 医疗保健设施运营利润率因定价灵活性和付款人组合恶化、向替代支付模式转变等面临重大压力[76] - 《改革法案》导致医疗保健系统发生重大变化，预计未来几年将继续影响医疗保健服务和报销[78]

财务数据和关键指标变化 - 2019年完成约45亿美元的国际和国内收购，其中国内投资约27亿美元，国际收购约18亿美元 [8] - 2018年12月31日企业价值约100亿美元，如今约190亿美元，增长90% [8] - 2018年底股权市值约60亿美元，如今近120亿美元 [9] - 2019年第四季度摊薄后每股正常化FFO为0.35美元，全年为1.30美元 [21] - 2019年总股东回报率为38.5%，SNL REIT指数为21.5%，更广泛REIT指数为26% [9] - 预计2020年完成约30亿美元的物业收购，目前已完成20亿美元，另有30亿美元正在积极推进 [18] - 预计2020年G&A将正常化至总调整后收入的9% - 9.5% [24] - 预计调整后投资组合去杠杆至约5.5倍债务与EBITDA比率后，年化每股FFO运行率在1.65 - 1.68美元之间，较2019年实际每股FFO增长超25% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店报告中新增13处物业（11处普通急性护理和2处IRF），减去3处（2处急性护理和1处LTAC），EBITDARM基本持平 [19] - Steward运营和财务状况持续改善，12月成功出售其在亚利桑那州的健康选择管理式医疗计划 [20] - Prime Healthcare表现出色，22家医院的EBITDARM覆盖率保持强劲，近一半医院覆盖率超4倍，在Healthgrades 2020报告中获超300项认可，目前集中度为6.9% [20] - Prospect表现符合承保预期，目前集中度为9.5% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在美国的投资集中度为67%，国际为33%，预计投资组合总体约70%在美国，30%在国际 [15][16] - 2020年积极推进的30亿美元项目中，约50%为国际项目（西欧和南美），50%在美国，均为普通急性护理医院 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续进行国际扩张，扩大国际办公空间和人员规模，2019年扩大卢森堡业务，计划2020年第二季度在悉尼开设澳大利亚办事处 [14][15] - 预计为满足美国行为医院的巨大需求提供融资 [17] - 认为国际市场有大量机会，包括欧洲、澳大利亚以及中美洲和南美洲，但整体投资组合比例变化不大，仍倾向于国际占30% - 35% [30] - 随着市场份额增长和资本成本降低，交易管道不断扩大，有机会与更高质量的运营商合作，尤其是非营利组织 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为2019年是创纪录的一年，2020年将继续实现每股增长、多元化和财务业绩提升 [21] - 预计医疗保健相关立法（透明度和医疗补助财政问责制监管）不会对投资组合产生负面影响 [19] - 目前澳大利亚野火未影响公司设施，将持续关注情况 [21] 其他重要信息 - 1月以约19.5亿美元收购英国30家BMI急性护理设施，Circle Health承担运营，并承诺进行数百万英镑的投资 [10] - 12月完成7亿美元交易，扩大与LifePoint Health和Apollo Global Management的合作，增加10家急性护理医院，总投资达12亿美元 [11][12] - 12月进行约1.3亿美元股权投资，获得西班牙两家合资企业45%的股份，合资企业拥有两家马德里急性护理医院的房地产 [12] - 收购葡萄牙新建的37床医院，为进入葡萄牙医疗市场提供机会 [13] - 与NeuroPsychiatric Hospitals合作的92床独立行为医院建设于2019年第四季度开始，预计2020年第三季度开业 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新Circle Health交易的覆盖率及是否有进一步扩大合作的计划 - 这些设施的覆盖率约为2倍，两个开发项目预计今年5月完成，短期内Circle Health专注自身发展，暂无扩大合作计划 [28] 问题2: 英国脱欧对公司的影响 - 目前未看到任何影响，曾担心的医生流失或招聘困难问题未在公司设施或合作运营商中出现 [29] 问题3: 增加卢森堡人员并提拔Luke Savage是否意味着海外机会增加，以及投资组合中美和国际分布的变化 - 国际市场机会众多，不仅在欧洲，还包括澳大利亚、中美洲和南美洲；整体投资组合比例变化不大，仍倾向国际占30% - 35% [30] 问题4: 开发精神病医院的机会 - 美国对精神病医院需求大，但大型运营商少，预计不会成为投资组合的主要部分，但希望能有所增长 [31] 问题5: 本季度直线租金大幅上涨，正常运行率应如何看待 - FFO调整中的数据可能反映了未来季度的预期情况 [32] 问题6: 葡萄牙和西班牙投资与今年收购的关系，以及两国医疗模式的吸引力 - 在葡萄牙与多家运营商建立了长期关系，该国公私医疗互补模式有吸引力；在西班牙，该国重视医疗，公私医疗系统都很活跃，公司与最大的私立医院运营商合作，有望在两国实现增长 [35][38] 问题7: 第四季度新泽西医院销售的定价和买家情况 - 这些设施并非主动出售，因有买家提供高价而出售，总收益包含在FFO调整的2050万美元中，实际收益更多，设施运营商正在退出业务 [40][41] 问题8: 今年是否会有更大规模的物业或合资企业出售，与当前医院资产定价的关系 - 预计不会有大规模物业出售，如有也是机会性的；合资企业虽有吸引力，但耗时且进展缓慢，目前不是公司积极追求的方向 [43] 问题9: AFFO调整中0.02美元的直线租金注销和其他税后净收益的相关内容 - 主要是直线租金注销，具体构成需后续跟进提供 [46] 问题10: 卢森堡和澳大利亚办事处的规模、招聘人员技能以及Luke Savage的背景 - Luke Savage有医疗行业和公共会计背景，在公司工作12年，负责国际物业，5年前开设卢森堡办事处；卢森堡目前人员数量合适，新增人员可能从伯明翰转移，同时招聘基层人员；澳大利亚办事处由一位有18年商业地产经验的人开设，最终规模可能为4 - 5人，均从事收购相关工作 [47][48][50] 问题11: LifePoint 10家医院交易中选择出售回租医院的依据，以及未来与LifePoint/Apollo合作的可能性 - 公司与Apollo合作分析了整个投资组合，选择了符合自身需求的医院；与Apollo和LifePoint管理团队有长期合作关系，希望继续开展业务 [53][54] 问题12: 公司有吸引力的资本成本和业绩记录是否使交易管道增加，能否与更高质量的运营商合作并提供更好的交易条款 - 公司对现有运营商满意，随着市场份额增长和资本成本降低，交易管道不断扩大，有机会与更高质量的运营商合作，尤其是非营利组织 [56][57] 问题13: 董事会如何评估提高股息的时机，是否预计在接近预测FFO指导范围时每年多次提高股息 - 董事会在物业和交易完成后设定股息，即将召开的董事会会议将根据情况做出决策，公司重视提高股息 [59] 问题14: Centene在Circle的持股情况及其对英国投资组合的兴趣 - Centene在Circle拥有被动少数股权，因其认为Circle在英国市场有扩张机会，且反垄断问题较少，投资为被动投资 [61][62] 问题15: 是否预计Centene会有更多行动，公司是否有机会与其他管理式医疗企业合作 - 公司有机会与Centene共同成长，Centene有意在欧洲扩张；除Centene外，其他管理式医疗公司也提供了合作机会 [63][64] 问题16: 30亿美元项目管道的情况，包括国内与国际分布、处于积极谈判或合同阶段的比例 - 30亿美元项目中，10亿美元进展较快；国际和国内各占50%，国际项目分布在西欧和南美，均为普通急性护理医院 [65] 问题17: 如果10亿美元项目在近期完成，预计何时产生影响 - 项目完成时间难以预测，过去经验表明实际情况与预期差异较大 [66] 问题18: 公司是否永久放弃日历年度指导 - 自去年此时起，公司未提供日历年度指导，因业务增长快、项目周期长，难以预测 [72] 问题19: Prime资产租赁到期时间及租金上调机会 - 首批Prime医院租赁于2022年到期，采用主租赁形式；若续租，租金将按现有租赁协议增长，理论上接近市场租金 [73][74] 问题20: 新医院交易的覆盖率情况 - 购买现有医院的初始覆盖率预计在2% - 2.5%之间，Prime等医院因在投资组合中时间长、表现好，覆盖率超3倍 [75] 问题21: 本季度处置的是否为Median资产 - 不是，是新泽西的两家普通急性护理医院 [77] 问题22: Median不再是顶级租户的原因 - 一是去年的合资企业出售了一半Median资产，二是去年有超60亿美元非Median资产的收购 [78] 问题23: 其他收购项目的租金覆盖率 - 所有新收购项目的租金覆盖率在1.75 - 2.5倍之间 [80] 问题24: 资产负债表上股权投资增加的情况，第四季度和第一季度是否与运营商进行了股权投资 - 马德里的两家医院因采用合资企业结构而计入股权投资，并非投资运营商股权；公司上一次对医院运营商的投资是瑞士交易，购买了运营商5%的股权 [81][83][84]

业绩总结 - 2019年第四季度，归属于MPT普通股东的净收入为129,638千美元，较2018年同期的78,483千美元增长65%[17] - 2019年第四季度的资金运营（FFO）为161,714千美元，较2018年同期的116,449千美元增长39%[17] - 2019年全年，归属于MPT普通股东的净收入为374,684千美元，较2018年的1,016,685千美元下降63%[17] - 2019年全年资金运营（FFO）为535,768千美元，较2018年的485,335千美元增长10%[17] - 2019年第四季度的每股净收入为0.26美元，较2018年同期的0.21美元增长24%[17] - 2019年第四季度的每股资金运营（FFO）为0.33美元，较2018年同期的0.32美元增长3%[17] - 2019年第四季度的正常化资金运营（Normalized FFO）为171,254千美元，较2018年同期的112,431千美元增长52%[17] - 2019年第四季度的调整后资金运营（Adjusted FFO）为135,248千美元，较2018年同期的88,704千美元增长53%[17] - 2019年第四季度的总收入为256,438千美元，同比增长42%[66] - 2019年总资产为14,467,331千美元，同比增长63%[69] - 2019年总负债为7,439,177千美元，同比增长74%[69] - 2019年每股收益（基本）为0.26美元，同比增长24%[66] - 2019年每股分红为0.26美元，同比增长4%[66] - 2019年房地产资产总额为11,438,078千美元，同比增长60%[69] - 2019年未分配利润为83,012千美元，同比下降49%[69] 用户数据 - 2019年美国总资产为11,001,790千，占总资产的66.5%[55] - 2019年美国实际收入为772,912千，占2019年总收入的82.4%[55] - 2019年马萨诸塞州的总资产为1,497,182千，占总资产的9.1%[55] - 2019年德克萨斯州的实际收入为119,087千，占2019年总收入的12.7%[55] - 2019年加利福尼亚州的实际收入为92,322千，占2019年总收入的9.8%[55] - 2019年29个其他州的实际收入为304,954千，占2019年总收入的32.5%[55] - 2019年国际总资产为5,527,484千，占总资产的33.5%[55] - 2019年英国的实际收入为15,776千，占2019年总收入的1.7%[55] - 2019年德国的实际收入为95,976千，占2019年总收入的10.2%[55] 财务状况 - 截至2019年12月31日，公司总债务为7,089,520千美元，平均利率为4.196%[21] - 固定利率债务占总债务的97.2%，而浮动利率债务占2.8%[23] - 经过调整后的净债务为7,381,731千美元[30] - 经调整后的净债务与年化EBITDA的比率为6.0倍[30] - 2019年第四季度的经调整EBITDA为307,781千美元，年化后为1,231,124千美元[30] 市场展望与策略 - 公司在医疗物业领域的核心业务定位为“医疗保健的核心”[74] - 公司在2019年第四季度的财务表现将影响未来的投资决策[73] - 公司致力于确保信息的准确性，以支持投资和企业决策[73] - 公司将继续与团队合作，分享市场洞察和分析结果[73]

公司基本运营信息 - 公司自2004年4月6日起作为房地产投资信托基金（REIT）运营[43] - 公司自2004年4月6日起作为房地产投资信托基金运营 [122] - 公司主要通过MPT Operating Partnership, L.P.开展业务 [122] - 2019年1月1日公司采用了会计准则更新（ASU）2016 - 02“租赁”[46] - 公司采用新租赁准则，作为承租人记录使用权资产和租赁负债约8400万美元[48] - 2019年前九个月，公司关键会计政策除特定说明外无重大变化 [121] - 公司采用并维持披露控制和程序，管理层认为这些程序能有效确保信息按规定时间披露[175][176] - 本财季公司财务报告内部控制无重大变化[177] 公司资产相关数据变化 - 截至2019年9月30日，公司总资产为124.52亿美元，较2018年12月31日的88.44亿美元增长36.27%[13] - 2019年9月30日总资产为12,452,153千美元，2018年12月31日为8,843,643千美元[28] - 截至2019年9月30日，公司总资产为124.52亿美元，其中房地产占比74.3%，抵押贷款占比10.2% [123] - 2019年9月30日，总资产为124.52153亿美元，预计总毛资产为135.54335亿美元；2018年12月31日，总资产为88.43643亿美元，预计总毛资产为100.58447亿美元[155] - 年初至今，公司总资产增长超过40%，业务已扩展至七个国家[182] 公司负债相关数据变化 - 截至2019年9月30日，公司总负债为64.65亿美元，较2018年12月31日的42.83亿美元增长51%[13] - 2019年9月30日总负债为6,464,945千美元，2018年12月31日为4,282,315千美元[28] - 截至2019年9月30日，贷款总额为31.8058亿美元，较2018年12月31日的15.8652亿美元大幅增加[78] - 截至2019年9月30日，债务总额为60.96232亿美元，较2018年12月31日的40.37389亿美元有所增加[80] - 截至2019年9月30日，公司债务本金支付总额为6150906000美元，其中2021年为451006000美元，2022年为744950000美元，之后为4954950000美元[165] - 4.625%优先无担保票据2029年到期，总计1316828000美元，1 - 3年为83828000美元，3 - 5年为83250000美元，5年后为1149750000美元[167] - 截至2019年9月30日，公司未偿债务总计61亿美元，其中固定利率债务约54亿美元，可变利率债务为7亿美元[172] 公司营收相关数据变化 - 2019年前三季度，公司总营收为5.98亿美元，较2018年同期的6.04亿美元下降1.02%[15] - 2019年第三季度总营收为224,756千美元，2018年同期为196,996千美元，同比增长14.1%[30] - 2019年前九个月总营收为597,759千美元，2018年同期为603,944千美元，同比下降1.0%[30] - 2019年第三季度总营收为2.24756亿美元，较2018年增长14.1%；2019年前三季度总营收为5.97759亿美元，较2018年下降1%[130][141] 公司费用相关数据变化 - 2019年前三季度，公司总费用为3.6亿美元，较2018年同期的3.39亿美元增长6.29%[15] - 2019年第三季度利息支出为6450万美元，2018年为5720万美元；2019年前三季度为1.674亿美元，2018年为1.724亿美元[131][142] - 2019年第三季度房地产折旧和摊销增至4080万美元，2018年为2990万美元；2019年前三季度增至1.082亿美元，2018年为1.002亿美元[132][143] - 2019年第三季度物业相关费用为400万美元，2018年为270万美元[133] - 2019年第三季度一般及行政费用为2330万美元，较2018年增加230万美元[134] - 2019年前九个月物业相关费用为1540万美元，2018年同期为680万美元[144] - 2019年前九个月一般及行政费用为6900万美元，较上一年增加1070万美元，主要因基于绩效奖励的股票薪酬费用增加[145] - 2019年前九个月确认400万美元未使用融资费用，二季度产生90万美元加速承诺费摊销费用，2018年同期无类似费用[148] 公司收入及收益相关数据变化 - 2019年前三季度，公司净收入为2.46亿美元，较2018年同期的9.4亿美元下降73.83%[15] - 2019年前三季度，归属于MPT普通股股东的净收入为2.45亿美元，较2018年同期的9.38亿美元下降73.98%[15] - 2019年第一季度净收入为76,291千美元，其中归属于非控股股东的为469千美元[20] - 2019年第二季度净收入为79,920千美元，其中归属于非控股股东的为482千美元[20] - 2019年第三季度净收入为90,267千美元，其中归属于非控股股东的为481千美元[20] - 2019年前九个月净收入为246,478千美元，2018年同期为939,536千美元[26] - 2019年第三季度净收入为90,267千美元，2018年同期为736,476千美元，同比下降87.7%[30] - 2019年前九个月净收入为246,478千美元，2018年同期为939,536千美元，同比下降73.8%[30] - 2019年第三季度综合收入为66,778千美元，2018年同期为728,260千美元，同比下降90.8%[33] - 2019年前九个月综合收入为214,661千美元，2018年同期为915,016千美元，同比下降76.5%[33] - 2019年第三季度净利润为8980万美元，2018年同期为7.36亿美元；2019年前三季度净利润为2.45亿美元，2018年同期为9.382亿美元[129][140] - 2019年前九个月来自股权的收益为1160万美元，较2018年同期增加110万美元[147] - 2019年前九个月所得税收益为340万美元，部分被国际投资的税收费用抵消，对部分国际净递延所得税资产全额计提300万美元估值备抵[149] - 2019年9月30日，净收入归属于MPT普通股股东为2.45046亿美元，2018年同期为9.38202亿美元；2019年资金运营为3.74054亿美元，2018年为3.68886亿美元[154] 公司每股相关数据变化 - 2019年前三季度，基本每股收益为0.6美元，较2018年同期的2.56美元下降76.56%[15] - 2019年前三季度，摊薄每股收益为0.6美元，较2018年同期的2.56美元下降76.56%[15] - 2019年前三季度，普通股每股股息为0.76美元，较2018年同期的0.75美元增长1.33%[15] - 2019年第三季度基本每股收益为0.20美元，2018年同期为2.01美元，同比下降90.0%[30] - 2019年前九个月基本每股收益为0.60美元，2018年同期为2.56美元，同比下降76.6%[30] - 2019年第三季度宣布每股股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元，同比增长4.0%[30] - 2019年第三季度，公司每股收益计算中，分子净利润为90,267千美元，分母摊薄加权平均普通股股数为440,933千股；2018年同期分子净利润为736,476千美元，分母摊薄加权平均普通股股数为366,467千股。2019年前九个月，分子净利润为246,478千美元，分母摊薄加权平均普通股股数为406,100千股；2018年同期分子净利润为939,536千美元，分母摊薄加权平均普通股股数为365,784千股[99] - 2019年第三季度，MPT Operating Partnership每股收益计算中，分子净利润为90,267千美元，分母摊薄加权平均普通股单位数为440,933千单位；2018年同期分子净利润为736,476千美元，分母摊薄加权平均普通股单位数为366,467千单位。2019年前九个月，分子净利润为246,478千美元，分母摊薄加权平均普通股单位数为406,100千单位；2018年同期分子净利润为939,536千美元，分母摊薄加权平均普通股单位数为365,784千单位[100][101] - 2017年11月至2019年8月期间，公司多次宣布分红，每股分红在0.24 - 0.26美元之间[168] 公司现金流量相关数据变化 - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为327,377千美元，2018年同期为299,123千美元[26] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为3,999,726千美元，2018年同期提供608,821千美元[26] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为3,332,981千美元，2018年同期使用359,358千美元[26] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为466,412千美元，2018年同期为712,520千美元[26] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为327377千美元，2018年同期为299123千美元[41] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为3999726千美元，2018年同期提供净现金608821千美元[41] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为3332981千美元，2018年同期使用净现金359358千美元[41] - 2019年前九个月现金、现金等价物和受限现金减少339368千美元，2018年同期增加548586千美元[41] - 2019年前九个月经营活动产生现金流约3.3亿美元，用于支付股息2.917亿美元；2018年同期经营活动产生现金流2.991亿美元，用于支付股息2.724亿美元及其他活动[157][159] 公司资本相关数据变化 - 2019年9月30日总资本为5,987,208千美元，2018年12月31日为4,561,328千美元[28] - 截至2019年9月30日，公司资本总额为5,987,208千美元[35] - 2017年12月31日公司总资本为3835595千美元，2018年3月31日为3853579千美元，2018年6月30日为3845845千美元，2018年9月30日为4486898千美元[38] 公司普通股及权益相关数据变化 - 2018年12月31日普通股数量为370,637千股，总权益为4,560,938千美元[20] - 2019年3月31日普通股数量为391,839千股，总权益为4,890,476千美元[20] - 2019年6月30日普通股数量为394,425千股，总权益为4,923,635千美元[20] - 2019年9月30日普通股数量为459,778千股，总权益为5,986,818千美元[20] - 2018年12月31日至2018年9月30日，公司普通股数量从364,424千股增至364,858千股，股东权益从3,835,205千美元增至4,486,508千美元[23] 公司投资及交易相关情况 - 2019年前九个月公司收购资产总计37.03092亿美元，2018年为11.66618亿美元[51] - 2019年8月23日，公司对Prospect投资约15.5亿美元，含14亿美元不动产收购[52] - 2019年8月30日，公司对Vibra相关设施投资约2.54亿美元，初始租期20年[54] - 2019年8月16日，公司收购英国八家医院，总价约3.47亿英镑[55] - 2018年8月31日，公司与Primotop完成合资交易，贡献德国71家医院，获约11.4亿欧元[60] - 2018年8月31日，公司出售休斯顿一家医院获1.48亿美元，实现收益1.024亿美元[65] - 2019年7月26日，公司完成9亿美元的2029年到期4.625

业绩总结 - 2019年第三季度，归属于MPT普通股东的净收入为89,786千美元，相较于2018年同期的736,034千美元下降[16] - 2019年第三季度的资金运营（FFO）为139,308千美元，较2018年第三季度的121,181千美元增长约15%[16] - 2019年第三季度的正常化资金运营（Normalized FFO）为147,497千美元，较2018年第三季度的127,163千美元增长约16%[16] - 2019年第三季度的调整后资金运营（Adjusted FFO）为120,039千美元，较2018年第三季度的107,342千美元增长约12%[16] - 2019年第三季度每股净收入为0.20美元，较2018年同期的2.00美元下降[16] - 2019年第三季度每股资金运营（FFO）为0.32美元，较2018年第三季度的0.33美元略有下降[16] - 2019年第三季度的净收入为90,267千美元，同比下降87.8%[53] - 2019年第三季度每股收益（基本）为0.20美元，同比下降90.0%[53] - 2019年第三季度总收入为224,756千美元，同比增长14.1%[53] - 2019年第三季度总支出为132,676千美元，同比增长19.0%[53] - 2019年第三季度房地产资产总额为10,658,677千美元，同比增长48.0%[56] - 截至2019年9月30日，负债总额为6,465,335千美元，同比增长50.9%[56] - 2019年第三季度现金及现金等价物为461,622千美元，同比下降43.8%[56] - 2019年第三季度每股分红为0.26美元，同比增长4.0%[53] 资产与负债 - 截至2019年9月30日，总资产为13,554,335千美元，其中一般急救医院占77.8%[36] - 截至2019年9月30日，总的预估毛资产为13,554,335千美元，其中美国占75.6%[42] - 截至2019年9月30日，实际收入为658,178千美元，其中美国贡献83.1%[42] - 截至2019年9月30日，公司总债务为6,096,232千美元[19] - 固定利率债务占总债务的89.4%，而浮动利率债务占10.6%[20] - 预计的净债务为5,529,769千美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.5倍[28] 投资与市场扩张 - MPT目前是美国第二大非政府医院床位所有者，专注于医院的融资模式[5] - MPT的融资模式允许医院所有者通过销售回租交易解锁其基础房地产的价值[5] - 2019年9月30日，完成的收购和开发项目总投资为3,649,050千美元[49] - 2019年9月30日，德克萨斯州的开发项目承诺为27,500千美元[50] - 2019年9月30日，英国的收购项目投资为45,124千美元[49] - 2019年9月30日，澳大利亚的收购项目投资为846,431千美元[49] 其他信息 - MPT的无担保债务评级为穆迪Ba1和标准普尔BBB-[12] - 2019年第三季度的调整后EBITDA为249,891千美元，年化后为999,564千美元[28] - 2019年第三季度的利息支出为64,817千美元[28] - 2019年租赁和贷款到期安排中，2019年到期的基本租金/利息为2,431千美元，占总基本租金/利息的0.3%[33] - 2019年，实际收入中，其他资产的贡献为6.7%[39] - 2019年第三季度EBITDARM租金覆盖率为2.6倍，涵盖161个设施，投资总额为5,536,665千美元[45]

财务数据和关键指标变化 - 2019年前三季度，公司完成了价值37亿美元的交易，较年初增长40% [10][22] - 2019年第三季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.33美元，超出市场普遍预期 [22] - 第三季度G&A费用约为2330万美元，处于此前每季度2300万 - 2500万美元预期的低端 [25] - 公司重申目前的年化运行率为每股1.56 - 1.58美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 急性护理医院 - 同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.19倍，较去年同期略有下降16个基点，主要是由于几家大型综合急性医院的业务量略有下降 [18] 独立康复设施（IRF） - IRF EBITDARM覆盖率为1.97倍，与去年同期的1.98倍基本持平，美国IRF覆盖率从2.55倍增至2.81倍，增长了9.9% [20] 长期急性护理医院（LTACH） - LTACH EBITDARM覆盖率为1.5倍，与去年同期基本持平，不包括最近收购的Vibra投资组合，该组合中LTACH的综合覆盖率约为5倍，目前LTACH占公司总投资组合的2.6% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场的资本回报率在过去12个月里相当稳定，可能略有上升 [95] - 欧洲市场的资本回报率有较为显著的上升 [95] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续在全球范围内寻找与新运营商合作的机会，以实现业务增长，目前投资管道中有超过50亿美元的潜在交易正在积极推进 [11] - 公司认为在全球经济发达地区的急性医院房地产市场中，公司已占据领先地位，随着市场的扩张，公司有望在可预见的未来实现增长 [26] - 公司计划保持适度的杠杆率，并按照长期战略进行运营 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年是公司出色的一年，且增长势头有望延续，对近期的收购机会持乐观态度 [10][26] - 随着市场对核心医院房地产长期租赁融资好处的认可度不断提高，公司预计将在市场扩张中受益 [27] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出一些前瞻性陈述，这些陈述受多种风险和不确定因素影响，实际结果可能与陈述存在重大差异 [5] - 公司会描述一些非GAAP财务指标，这些指标应与可比的GAAP财务指标结合考虑，公司已按照相关要求将非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 强大的收购管道主要集中在哪些业务类型，是急性护理医院、IRF还是LTAC？以及是在现有国际市场寻找机会，还是拓展新市场？ - 收购管道几乎全部集中在急性护理医院，且是在之前已投资和宣布的市场，目前暂无拓展新市场的计划 [30] 问题2: 同店组合对覆盖率的影响如何，近期趋势怎样，如何看待同店组合中的新资产？ - 第二季度HCA运营数据显示业务量略有下降，市场曾出现恐慌，但本周HCA报告显示业务强劲反弹，公司虽未获取所有运营商的报告数据，但目前情况与HCA报告相符 [31] 问题3: 完成管道中的交易后，Steward的集中度将如何变化？ - 由于管道中没有大量额外的Steward资产，预计Steward的集中度将继续下降，未来不久有望降至25%左右 [32] 问题4: 收购的LTACH资产谈判情况如何，团队如何实现如此高的覆盖率？ - LTACH资产是收购IRF时的附带资产，公司认为IRF定价合理，LTACH定价非常好，部分LTACH的覆盖率达到两位数，公司对按床位计算的价格和覆盖率都很满意 [40] 问题5: 公司是否对开发更多行为健康资产感兴趣，该类资产的承保情况和期望覆盖率如何？ - 公司希望看到更多行为健康资产的机会，此次与相关运营商的交易使其具备了一定规模，预计未来还会有合作，该类资产的承保覆盖率与IRF相似，为2.5 - 3倍 [41] 问题6: 与瑞士Infracore的合作关系有何进展？ - 从中期来看，公司对Infracore的所有权有望增加，即使所有权不立即增加，随着Infracore规模的扩大，公司在瑞士的投资也将继续增长 [42] 问题7: 考虑到所有收购，2019年第四季度能否实现每股1.56 - 1.58美元的运行率？ - 不一定能完全实现，但应该相当接近，仍有一些开发项目会对其产生影响，且持续的收购活动也可能有重大影响 [46] 问题8: 公司对增加LTACH资产的兴趣如何？ - 目前LTACH占总投资组合的2.6%，公司不期望其占比增加，若有附带机会会考虑，但目前没有额外关注的LTACH资产 [47] 问题9: 公司对一般急性护理的EBITDARM覆盖率舒适范围是多少，新收购资产对当前覆盖率有何影响？ - 公司对一般急性护理医院的承保覆盖率在2.5倍及以上，但收购新医院会使整体平均覆盖率下降，同时新加入同店组合的22处房产因未经过充分运营，也会导致覆盖率自然下降，此外第二季度业务量也有一定疲软 [52][53] 问题10: 公司股息增长或加速增长的路径如何，董事会对此有何看法？ - 董事会在股息增长方面较为谨慎和保守，会随着现金增长而增长，而非仅依据预期增长，目前股息政策下的运行率指导约为AFFO现金FFO运行率的80%，公司认为这是合适的比例，待完成收购并整合季度NOI后，有望实现较快增长 [55] 问题11: 美国IRF覆盖率约10%的改善是与运营商特定举措有关，还是行业整体趋势？ - 这是行业整体趋势，公司所有IRF运营商的表现都很好 [62] 问题12: 50亿美元的投资管道中，交易可能在2019年还是2020年宣布？ - 虽不能过早确定，但公司对正在推进的管道持乐观态度 [64] 问题13: Vibra交易的资本回报率如何，IRF和LTACH的资本回报率有何不同，以及Vibra为何再次与公司合作？ - 由于是整体租赁，较难单独看待资本回报率，但公司认为IRF的资本回报率处于市场合理水平，LTACH的资本回报率高于市场水平，且这些LTACH表现出色，在新的支付要求下处于有利地位；Vibra与公司一直保持良好关系，之前的交易是出于机会主义考虑，现在双方再次合作 [72][73] 问题14: 如何为50亿美元的投资管道提供资金，同时平衡杠杆率？ - 公司认为目前无需提高杠杆率，虽快速增长会导致杠杆率暂时波动，但有信心继续通过传统方式获取资金，并保持杠杆率的纪律性，此前在股权发行和长期美元债务方面都取得了成功 [75][76] 问题15: 神经精神科开发项目的经济情况如何，资本回报率怎样，该细分领域在美国医疗保健领域是否有增长机会？ - 从资本回报率来看，该项目可能处于市场较高水平，公司认为该产品线在市场上受欢迎，有需求且得到了医院、法院系统和支付方的支持，但目前投资规模较小，公司对该运营商和其他相关运营商有较高期望 [84] 问题16: 考虑到主租赁协议的经济保护，Steward关闭亚利桑那州医院是否意味着未来会有更多类似设施关闭的公告？ - 此次关闭并非完全意外，由于新增竞争，Steward将服务转移到其他设施可节省大量成本，虽不认为会有大量此类情况，但可能会有个别类似情况，总体而言Steward医院运营良好 [86] 问题17: 公司从运营商处获得的透明度是否足够，能否准确计算EBITDARM覆盖率，租户是否会基于一次性项目进行调整？ - 公司从运营商处获得了大量透明度，不仅有日常、每周和每月的运营统计信息，还有每月和季度的财务信息，公司拥有来自美国8家顶级10家医院运营商的数据，透明度非常强；同时，公司在租赁协议中对EBITDAR的定义有详细且严格的规定，租户较难借此进行不当调整 [89][91] 问题18: 公司今年的投资涉及很多新合作关系，这种趋势在收购管道中是否会持续，长期来看公司对租户多元化的接受程度如何？ - 预计在接下来的投资管道中会有更多新运营商，这种趋势会持续，这也是公司降低Steward风险敞口的有意之举；公司认为从长期来看，单个运营商占总投资组合的比例在25%左右较为合适，但公司会对单个房产进行独立承保，且Steward的业务分布在多个地区，具有一定分散性 [93][94] 问题19: 公司目标资产在当前市场的资本回报率是否有显著变化，在美国或欧洲是否有新的竞争出现？ - 美国市场的资本回报率在过去12个月里相当稳定，可能略有上升；欧洲市场的资本回报率有较为显著的上升，虽然有一些主权财富基金和养老基金在追逐相同的房产，但它们的承销速度较慢，机会成本会抵消其潜在的经济优势 [95]