公司基本信息 - 公司于2003年8月27日成立，运营合伙企业于2003年9月成立[40] - 公司自2004年4月6日起作为房地产投资信托基金（REIT）运营，并在2004年联邦所得税申报时选择REIT身份[107] - 公司主要业务通过MPT Operating Partnership, L.P.开展，包括收购和开发医疗设施并长期净租赁给医疗运营公司，提供抵押贷款，通过应税REIT子公司提供贷款，以及获取租户的利润或股权权益[107] 财务数据关键指标变化 - 资产负债相关 - 截至2019年6月30日，公司总资产为101.23211亿美元，较2018年12月31日的88.43643亿美元增长14.47%[15][28] - 截至2019年6月30日，公司总负债为51.99576亿美元，较2018年12月31日的42.82705亿美元增长21.41%[15] - 2019年6月30日，公司净债务为48.7831亿美元，较2018年12月31日的40.37389亿美元增长20.83%[28] - 2019年6月30日公司总资本为4924025000美元，较2018年12月31日的4561328000美元增长约7.95%[36] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司贷款分别为1587073千美元和1586520千美元，其中股东向合资企业提供的贷款为2.9亿欧元 [68] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司债务分别为4920327千美元和4074759千美元，净债务分别为4878310千美元和4037389千美元 [70] - 2019年6月30日，公司利息和租金应收款账面价值为24103千美元，公允价值为23241千美元；贷款账面价值为1472073千美元，公允价值为1515485千美元；净债务账面价值为 - 4878310千美元，公允价值为 - 5073566千美元 [80] - 截至2019年6月30日，公司总资产为101.23211亿美元，其中房地产占比70.3%，抵押贷款占比12.0%，其他贷款占比3.7%，在建工程占比1.2%，股权投资占比7.9%，其他资产占比4.9%[108] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为101.23211亿美元和88.43643亿美元，预计总毛资产分别为129.53956亿美元和100.58447亿美元[136] - 截至2019年6月30日，公司未来12个月无债务本金到期，2019年8月2日流动性约30亿美元[142][144] - 截至2019年6月30日，公司债务本金到期情况为2021年4062.7万美元，2022年7.6865亿美元，之后41.1105亿美元，总计49.20327亿美元[146] - 澳大利亚定期贷款安排的合同义务为1年内2222.2万美元，1 - 3年4127.8万美元，3 - 5年8.81585亿美元，总计9.45085亿美元[148] - 截至2019年6月30日，公司未偿还债务总计49亿美元，其中固定利率债务约47亿美元，可变利率债务0.2亿美元[153] 财务数据关键指标变化 - 营收利润相关 - 2019年第二季度，公司总营收为1.92549亿美元，较2018年同期的2.01902亿美元下降4.63%[18] - 2019年上半年，公司总营收为3.73003亿美元，较2018年同期的4.06948亿美元下降8.34%[18] - 2019年第二季度，公司净利润为7992万美元，较2018年同期的1.12017亿美元下降28.65%[18] - 2019年上半年，公司净利润为1.56211亿美元，较2018年同期的2.0306亿美元下降23.07%[18] - 2019年第二季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.20美元，较2018年同期的0.30美元下降33.33%[18] - 2019年上半年，公司基本和摊薄后每股收益为0.40美元，较2018年同期的0.55美元下降27.27%[18] - 2019年第二季度，公司综合收益为8128.2万美元，较2018年同期的7962.5万美元增长2.08%[21] - 2019年上半年，公司综合收益为1.47883亿美元，较2018年同期的1.86756亿美元下降20.81%[21] - 2019年上半年净收入为156,211千美元，2018年同期为203,060千美元[26] - 2019年前六个月，公司总营收为3.73003亿美元，较2018年同期的4.06948亿美元下降8.34%[31] - 2019年前六个月，公司总费用为2.27284亿美元，与2018年同期的2.27302亿美元基本持平[31] - 2019年前六个月，公司净利润为1.56211亿美元，较2018年同期的2.0306亿美元下降23.07%[31] - 2019年前六个月，归属于MPT运营合伙企业合伙人的净利润为1.5526亿美元，较2018年同期的2.02168亿美元下降23.20%[31] - 2019年前六个月，基本和摊薄后每股收益分别为0.40美元和0.40美元，较2018年同期的0.55美元和0.55美元下降27.27%[31] - 2019年前六个月，每股股息为0.50美元，与2018年同期持平[31] - 2019年前六个月，公司综合收益为1.47883亿美元，较2018年同期的1.86756亿美元下降20.81%[34] - 2019年前六个月，归属于MPT运营合伙企业合伙人的综合收益为1.46932亿美元，较2018年同期的1.85864亿美元下降20.94%[34] - 2019年上半年净收入为156211000美元，2018年上半年为203060000美元，同比下降约23.07%[39] - 2019年Q2和H1，公司净收入分别为7.992亿美元和15.6211亿美元，2018年同期分别为11.2017亿美元和20.306亿美元[85][86] - 2019年第二季度净利润为7940万美元，2018年同期为1.116亿美元，同比下降[113] - 2019年第二季度总营收为1.92549亿美元，2018年同期为2.01902亿美元，同比下降4.6%[114] - 2019年上半年净利润为1.553亿美元，2018年同期为2.022亿美元，同比下降[122] - 2019年上半年总营收为3.73003亿美元，2018年同期为4.06948亿美元，同比下降8.3%[123] - 2019年Q2和H1归属于MPT普通股股东的净收入分别为7943.8万美元和1.5526亿美元，2018年同期分别为1.11567亿美元和2.02168亿美元[135] - 2019年和2018年上半年调整后收入分别为4.0989亿美元和4.06948亿美元[138] 财务数据关键指标变化 - 现金流相关 - 2019年上半年折旧和摊销为69,430千美元，2018年同期为74,441千美元[26] - 2019年上半年用于收购和其他相关投资现金支出为1,402,315千美元，2018年同期为273,728千美元[26] - 2019年上半年出售房地产净收益为3,449千美元，2018年同期为221,931千美元[26] - 2019年上半年定期债务所得款项为837,240千美元，2018年同期无[26] - 2019年上半年出售普通股净收益为399,353千美元，2018年同期无[26] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金减少357,765千美元，2018年同期减少20,926千美元[26] - 2019年上半年支付利息为97,184千美元，2018年同期为115,245千美元[26] - 2019年上半年宣布未支付的股息为99,093千美元，2018年同期为91,547千美元[26] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为198106000美元，2018年上半年为196479000美元，同比增长约0.83%[39] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为1606911000美元，2018年上半年为1645000美元，同比大幅增加[39] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为1051040000美元，2018年上半年使用的净现金为215760000美元[39] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金减少357765000美元，2018年上半年减少20926000美元[39] - 2019年上半年支付利息97184000美元，2018年上半年为115245000美元，同比下降约15.67%[39] - 2019年上半年宣布但未支付的分配为99093000美元，2018年上半年为91547000美元[39] - 2019年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为456610000美元，2018年同期为147844000美元[39] - 2019年上半年公司经营活动产生的现金流为1.981亿美元，用于支付股息1.926亿美元；2018年上半年经营活动现金流为1.965亿美元，用于支付股息1.808亿美元等[139][141] 财务数据关键指标变化 - 其他 - 2019年1月1日公司采用ASU 2016 - 02准则，作为承租人记录了约8400万美元的使用权资产和租赁负债[44][46] - 2019年第二季度运营资金为1.209亿美元，2018年同期为1.299亿美元，同比下降[113] - 2019年第二季度利息支出为5230万美元，2018年同期为5810万美元，同比下降[116] - 2019年上半年运营资金为2.387亿美元，2018年同期为2.614亿美元，同比下降[122] - 2019年上半年利息支出为1.029亿美元，2018年同期为1.151亿美元，同比下降[124] - 2018年6月30日止三个月出售三家长期急性护理医院，收益2420万美元[120] - 2018年6月30日止六个月出售一家急性护理医院和三家长期急性护理医院，收益2560万美元[128] 业务线数据关键指标变化 - 投资组合相关 - 截至2019年6月30日，公司开发项目成本已发生1.19328亿美元，承诺成本1.79508亿美元[56] - 截至2019年6月30日，公司投资组合包含310处房产，租借给或贷款给34个运营商，其中3处正在开发，10处为抵押贷款形式[108] - 截至2019年6月30日，按预估总资产计算，Steward运营商占比30.3%，Prospect占比12.0%，Prime占比8.8%，MEDIAN占比8.1%，Healthscope占比6.9%，其他运营商占比29.4%，其他资产占比4.5%[109] - 截至2019年6月30日，按美国州和国家划分，美国资产占预估总资产的75.0%，德国占8.8%，澳大利亚占6.9%，英国占4.6%，瑞士占3.7%，意大利和西班牙占0.9%，其他国际资产占0.1%[110] - 截至2019年6月30日，公司无单一房产投资超过预估总资产的2.9%[110] 业务线数据关键指标变化 - 收入结构相关 - 2019年上半年，Steward和Prime的收入分别为1.763亿美元和6400万美元，超过公司总收入的10%；2019年6月30日，美国、欧洲和澳大利亚的投资分别占总资产的75%、18%和7% [69] - 2019年上半年，按运营商划分调整后收入，Steward占43.0%，Prime占15.6%，MEDIAN占10.8%，Ernest占6.3%，LifePoint占5.6%，其他运营商占18.7%[111] - 2019年上半年，按美国州和国家划分调整后收入，美国占85.3%，德国占11.8%，澳大利亚、英国、瑞士、意大利和西班牙等国际地区占14.7%[112] - 2019年上半年，按设施类型划分调整后收入，综合急性护理医院占79.7%，康复医院占16.7%，长期急性护理医院占3.6%[112] 业务线数据关键指标变化 - 租赁相关 - 公司超95%的租约提供基于消费价格指数或固定最低年递增（0.5% - 3.0%）的年租金递增[59] - 截至2019年6月30日，公司未来非取消租约下的最低租赁付款总额为14.705748亿美元[60] - 截至2019年6月30日，公司直接融资租赁的净投资为6.86599亿美元[61] - 2019年Q2和H1，

业绩总结 - 2019年第二季度，归属于医疗物业信托公司普通股东的净收入为79,438千美元，同比下降29%[17] - 2019年第二季度的资金运营（FFO）为119,546千美元，同比下降2%[17] - 2019年第二季度的正常化资金运营（Normalized FFO）为129,895千美元，同比增长7%[17] - 2019年第二季度的调整后资金运营（AFFO）为99,863千美元，同比下降11%[17] - 每股净收入（扣除参与证券的收益份额）为0.20美元，同比下降33%[17] - 每股资金运营（FFO）为0.30美元，同比下降9%[17] - 2019年第二季度总收入为192,549千美元，同比下降4.7%[61] - 租金收入为110,882千美元，同比下降9.7%[61] - 2019年第二季度总支出为116,864千美元，同比增长2.1%[61] - 2019年第二季度的现金及现金等价物为451,652千美元，同比下降45%[64] 财务状况 - 截至2019年6月30日，公司总债务为4,878,310千美元，平均利率为4.428%[19] - 2019年第二季度的资产负债率为约60%[17] - 2019年第二季度的净债务与年化调整后EBITDA比率为5.4倍[25] - 2019年第二季度的债务与EBITDA比率为6.1倍[67] - 2019年第二季度的股东权益总额为4,560,938千美元，较2018年12月31日的4,923,635千美元下降7.4%[64] - 资产总额为8,843,643千美元，较2018年12月31日的10,123,211千美元下降12.6%[64] - 负债总额为4,282,705千美元，较2018年12月31日的5,199,576千美元下降17.6%[64] 资产与投资 - 医疗物业信托公司目前是美国第二大非政府医院床位所有者[6] - 截至2019年6月30日，公司在美国的投资承诺为16个设施，预计将增加118,973千美元的现金和债务余额[25] - 预计的收购和开发项目的投资总额为1,352,834千美元[58] - 预计的收购承诺为1,990,551千美元，包括多个国家的项目[58] - 2019年上半年完成的收购项目包括来自多个国家的投资，总额为1,352,834千美元[58] 其他信息 - 2019年第二季度的折旧和摊销费用为40,407千美元，同比增长15%[17] - 公司的固定利率债务占总债务的78%，而浮动利率债务占22%[19] - 2019年，公司的总资产中，普通急救医院占比81.0%，实际收入占比79.7%[35] - 2019年，公司的长期急救医院资产占总资产的2.2%，实际收入占比3.6%[35] - 2019年，公司的其他资产占总资产的4.5%，未产生实际收入[35]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度摊薄后每股正常化FFO为0.31美元，超出市场共识预期 [32] - 第二季度G&A费用约为2230万美元，较第一季度减少120万美元，预计季度G&A费用在2300万 - 2500万美元之间 [34][35] - 基于今年已宣布的34亿美元收购，预计完成后投资组合年化正常化FFO在1.56 - 1.58亿美元之间 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合过去12个月EBITDARM覆盖率为2.96倍，同比略有下降，从3.07倍降至2.96倍 [30] - 同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.48倍，同比下降4%；IRF EBITDARM覆盖率为1.87倍，同比从1.93倍略有下降；LTACH的EBITDARM覆盖率为1.44倍，同比下降14%，但LTACH仅占总投资组合约2% [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续关注全球约50亿美元的投资机会，2019年收购指引从10亿美元提高到25亿美元，目前已承诺34亿美元的收购项目 [11] - 公司专注于普通急性护理医院投资，目标是使国际投资占比达到30% - 35%，目前约为25%；期望最大租户占比降至20%中段，目前Steward占比已从39.5%降至30% [17][47][51] - 公司认为普通急性护理医院是医疗服务体系的核心，将继续增加其在投资组合中的占比，目前已从70%增长到超过80% [18] - 公司在国际市场的竞争略有增加，主权财富基金、保险公司和其他国际投资公司开始关注医院资产；美国市场竞争情况与过去几年基本一致 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对普通急性护理医院市场前景持积极态度，尽管HCA报告显示部分市场医院定价疲软和入院人数下降，但公司投资组合内及其他医院整体表现良好 [80][81] - 公司认为价格透明度讨论不会对特定运营商产生负面影响，虽会引发讨论和困惑，但总体影响不大 [82] - 公司预计将继续在房地产投资信托（REIT）行业实现强劲增长，受益于规模扩大、审慎的杠杆政策和较低的资本成本 [39][41] 其他重要信息 - 公司已为今年宣布的收购项目（除上周宣布的4.41亿美元收购英国八家医院外）安排了永久资金，将维持EBITDA的5 - 5.5倍的保守杠杆率 [38] - 公司认为两家小型医院可能在近期关闭，但预计不会对财务状况和运营FFO产生影响，且已对其进行减值处理 [37][56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前医院资产的定价情况以及竞争态势如何？ - 公司表示价格基本稳定，预计维持在7.5% - 8.5%的收益率区间；国际市场竞争略有增加，美国市场竞争情况与过去几年一致 [45] 问题2: 美国和国际市场的目标投资组合比例是多少？普通急性护理医院目前占比及未来趋势如何？最大租户的合理占比是多少？ - 公司希望国际投资占比在30% - 35%，目前约为25%；普通急性护理医院占比将继续增长，目前已达80%；期望最大租户占比降至20%中段，目前Steward占比为30% [47][49][51] 问题3: 预计关闭的医院资产类型、位置、关闭原因以及相关主租赁的覆盖情况如何？ - 这些是小型普通急性护理医院，因未公开宣布暂不透露地理位置；关闭原因包括内部和外部因素，部分不可控；公司已对其进行减值处理，预计关闭不会对资产负债表和运营FFO产生影响 [56][58] 问题4: 公司的收购管道规模有多大？未来市场整合趋势如何？ - 公司表示收购管道规模很大，预计今年剩余时间内会完成其中很大一部分交易，主要是普通急性护理医院和投资组合，将增强投资组合实力和多元化 [59] 问题5: 哪些因素可能导致FFO与正常化FFO不同？AFFO扣除项（主要是直线法）的趋势如何？ - 直线法调整将是AFFO的主要调整项，由于部分大型新租赁尚未完成，预计本季度直线法调整将有所增加；目前没有已知因素会导致正常化FFO与AFFO不同 [63][64][65] 问题6: 今年下半年预计收购规模和美国与国际市场的投资组合比例如何？ - 公司表示下半年美国和国际市场的收购比例接近50/50，但目前暂不公布具体规模 [66] 问题7: 从Steward公开财务报表中能得到哪些信息？公司对其财务状况的看法如何？ - 公司认为Steward整体表现良好，东北部物业表现超预期，覆盖率目前约为2.85倍且有望继续增长；整合成本预计将低于2018年 [67][68][69] 问题8: 与非营利性医疗系统合作的机会如何？这种合作是否会成为趋势？ - 公司认为与非营利性医疗系统的合作并非个例，随着越来越多非营利性运营商认识到房地产融资对资本战略的重要性，该市场将继续扩大 [72][73] 问题9: 非营利性医疗系统愿意出售房地产的原因是什么？ - 非营利性医疗系统面临与商业运营商相同的运营压力，需要提高运营效率；他们熟悉售后回租结构，且认识到通过租赁仍可保留对医院建筑的控制权和运营权 [74][75] 问题10: Steward的完整财务报表是否仍按计划与财报同步或接近财报发布？ - 公司预计Steward的完整财务报表将很快发布 [77] 问题11: 如何看待当前医院行业的宏观背景？HCA报告和价格透明度讨论对行业有何影响？ - 公司对普通急性护理医院市场前景持积极态度，尽管HCA报告显示部分市场存在问题，但整体表现良好；认为价格透明度讨论不会对特定运营商产生负面影响 [80][81][82] 问题12: 公司是否有兴趣收购新运营商的门诊设施？ - 公司表示除非门诊设施是急性护理校园的一部分，否则对独立的门诊设施不感兴趣 [83] 问题13: 如何对Prospect的收购进行信用评估？Moody's下调其信用评级对收购有何影响？ - 公司对Prospect的每家医院进行了单独评估，认为交易完成后该公司的财务状况良好；Moody's下调评级主要是由于当时的未偿债务，而公司的交易已还清所有债务 [87]

公司运营模式 - 公司自2004年4月6日起作为房地产投资信托基金运营[37] 财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司总资产为92.31453亿美元，较2018年12月31日的88.43643亿美元增长4.38%[12] - 截至2019年3月31日，公司总负债为43.40977亿美元，较2018年12月31日的42.82705亿美元增长1.36%[12] - 2019年第一季度，公司总营收为1.80454亿美元，较2018年同期的2.05046亿美元下降12%[15] - 2019年第一季度，公司总费用为1.1042亿美元，较2018年同期的1.12827亿美元下降2.13%[15] - 2019年第一季度，公司净收入为7629.1万美元，较2018年同期的9104.3万美元下降16.2%[15] - 2019年第一季度，归属于MPT普通股股东的净收入为7582.2万美元，较2018年同期的9060.1万美元下降16.31%[15] - 2019年第一季度，基本和摊薄后每股收益为0.2美元，较2018年同期的0.25美元下降20%[15] - 2019年第一季度，公司宣布普通股每股股息为0.25美元，与2018年同期持平[15] - 2019年第一季度，公司综合收入为6660.1万美元，较2018年同期的1.07131亿美元下降37.83%[17] - 2019年第一季度，归属于MPT普通股股东的综合收入为6613.2万美元，较2018年同期的1.06689亿美元下降37.92%[17] - 2019年3月31日公司普通股数量为391,839股，较2018年12月31日的370,637股增加21,202股[19] - 2019年第一季度净收入为76,291,000美元，较2018年同期的91,043,000美元下降16.2%[22] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为86,924,000美元，较2018年同期的94,797,000美元下降8.3%[22] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为167,993,000美元，而2018年同期为6,936,000美元[22] - 2019年第一季度融资活动提供的净现金为270,708,000美元，而2018年同期使用的净现金为123,337,000美元[22] - 2019年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为1,000,614,000美元，较期初的822,425,000美元增加21.7%[22] - 2019年3月31日公司总资产为9,231,453,000美元，较2018年12月31日的8,843,643,000美元增加4.4%[24] - 2019年3月31日公司总负债为4,340,587,000美元，较2018年12月31日的4,282,315,000美元增加1.4%[24] - 2019年3月31日公司总资本为4,890,866,000美元，较2018年12月31日的4,561,328,000美元增加7.2%[24] - 2019年第一季度宣布但未支付的股息为97,163,000美元，较2018年同期的91,411,000美元增加6.3%[22] - 2019年第一季度总营收1.80454亿美元，较2018年的2.05046亿美元下降12%[26] - 2019年第一季度总费用1.1042亿美元，较2018年的1.12827亿美元下降2%[26] - 2019年第一季度净收入7629.1万美元，较2018年的9104.3万美元下降16%[26] - 2019年第一季度全面收入6660.1万美元，较2018年的1.07131亿美元下降38%[29] - 2019年3月31日总资本4.890866亿美元，较2018年的3.853579亿美元增长27%[32] - 2019年第一季度经营活动净现金为8692.4万美元，较2018年的9479.7万美元下降8%[35] - 2019年第一季度投资活动净现金使用为1.67993亿美元，而2018年为693.6万美元[35] - 2019年第一季度融资活动净现金为2.70708亿美元，而2018年使用1.23337亿美元[35] - 2019年3月底现金及等价物和受限现金为10.00614亿美元，较2018年的1.39545亿美元增长617%[35] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司债务总额分别为4023568000美元和4037389000美元[58] - 2019年第一季度和2018年第一季度，股份支付费用分别为670万美元和190万美元[64] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司债务的公允价值分别为 - 4170310000美元和 - 3947795000美元[66] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司每股收益分别为75346000美元和90406000美元[70] 租赁相关数据 - 公司采用ASU 2016 - 02标准，作为承租人记录了约8400万美元的使用权资产和租赁负债[40][42] - 截至2019年3月31日，公司未来最低租赁付款总额为13.635216亿美元，其中经营租赁11.763444亿美元，直接融资租赁1.871772亿美元[50] - 2019年第一季度，公司租赁费用总计1230000美元[76] - 截至2019年3月31日，不可撤销租赁的未折现最低租赁付款总额为121327000美元[77] - 2019年3月31日，房地产使用权资产净额为66934千美元，总使用权资产净额为78353千美元[79] - 2019年3月31日，总租赁负债为83445千美元，其中经营租赁负债为81516千美元，融资租赁负债为1929千美元[79] - 2019年第一季度，公司经营租赁的加权平均剩余租赁期限为32.2年，融资租赁为37.7年；经营租赁加权平均折现率为6.3%，融资租赁为6.6%[79] - 2019年第一季度，经营租赁的经营现金流为1459千美元，融资租赁的经营现金流为10千美元，融资现金流为21千美元[79] - 2019年第一季度，经营租赁以租赁义务换取的使用权资产为1042千美元[79] 资产收购与出售 - 2019年第一季度收购资产总计649.2万美元，包括土地16.9万美元、建筑532.7万美元、无形资产租赁资产99.6万美元[45] - 2019年2月8日，公司以570万欧元收购德国一家住院康复医院，该医院是总价2300万欧元的四医院组合的一部分[45] - 2018年第一季度，公司完成亚利桑那州弗拉格斯塔夫2550万美元的住院康复设施建设[46] - 2018年3月1日，公司出售休斯顿圣约瑟夫医疗中心房地产获1.48亿美元，交易产生150万美元收益，冲销170万美元非现金收入[48] - 2019年1月31日，公司签订协议以约8.59亿美元收购澳大利亚11家医院组合，预计二季度完成收购[72] - 2019年4月3日，公司以约3450万英镑收购英格兰普尔一家急症护理医院[80] - 2019年4月12日，公司以2600万美元收购德克萨斯州大斯普林一家急症护理医院[81] 开发项目情况 - 截至2019年3月31日，公司当前开发项目承诺成本总计1.79688亿美元，已发生成本1.02239亿美元[47] 业务线收入情况 - 2019年第一季度，Steward和Prime的收入分别为8660万美元和3200万美元，超过公司总收入的10%[57] 投资分布情况 - 截至2019年3月31日，公司在美国和欧洲的投资分别约占总资产的80%和20%[57] 股权与收益权情况 - 2019年第一季度，公司通过市价发行计划出售2010万股普通股，净收益约3.54亿美元；3月31日后又出售250万股，净收益约4500万美元[61][62] - 截至2019年3月31日，公司对运营合伙企业的所有权权益为99.9%[63] 贷款承诺情况 - 2019年4月，公司达成12亿澳元的澳大利亚定期贷款承诺，前提是成功完成Healthscope交易[72] 续租情况 - 2019年4月11日，公司将Twelve Oaks设施续租给Advanced Diagnostics Health System, LLC，租期10年，有四个5年的续租选择权[81]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.31美元，结果符合预期，反映了本季度医院房地产投资组合的稳定 [21] - 第一季度物业相关费用中包含约160万美元的土地租赁费用，这是由于采用新租赁会计准则所致 [23] - 本季度一般及行政费用为2350万美元，因对股票补偿费用的假设而高于以往季度 [24] - 预计2019年剩余季度，一般及行政费用每季度在2300万至2500万美元之间，占收入的9% - 10% [25] - 采用新租赁会计准则对公司经营业绩无重大影响，季度过渡调整使资产和负债增加不到1亿美元，但对收入或FFO无影响 [26] - 当前净债务与EBITDA比率约为4.2倍，6月初Healthscope收购完成后，该比率将保持在不超过5.0倍的历史低位 [29] - 完成2019年25亿美元收购后，公司年度正常化FFO运行率预计在每股1.54至1.56美元之间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店报告中新增5处物业，均为住院康复设施 [18] - 同店投资组合过去12个月（2018年第四季度）的EBITDARM覆盖率为3倍，与去年基本持平；同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.5倍，同比增长2%；IRF EBITDARM覆盖率为1.9倍，与去年基本持平 [18] - LTACHs占总投资组合不到3%，EBITDARM覆盖率为1.3倍，除非其占比超过3%，否则将持续报告其覆盖率 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场占公司总投资组合的78%，国内急性护理医院投资占比79%，符合目标范围 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购和承销团队积极对价值超25亿美元的潜在收购项目进行尽职调查，另有25亿美元的项目处于稍后期阶段，这些潜在收购项目约50%为国内机会，50%为国际机会 [11] - 若成功完成25亿美元的收购，Steward在投资组合中的占比将降至30%以下 [13] - 公司将继续在医疗行业并购和合作融资中发挥重要作用，以满足行业对优化财务和运营绩效的需求 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前民主党总统辩论中存在“全民医保”的政治噪音，但医疗行业需求和支出因人口老龄化、慢性病患病率上升和技术创新而持续增长，行业无放缓迹象 [15] - 公司对CMS提出的2020财年支付率上调提案感到满意，这对公司和整个医院行业有利 [17] - 公司认为2019年急性护理医院将是丰收的一年，特别是Prime等运营商效率提升显著 [50][51] 其他重要信息 - 公司完成了一笔4550万美元的交易，收购了英国第四家医院，运营商为BMI Healthcare，该医院已投入运营且表现良好 [14] - 此前宣布的从Healthscope收购澳大利亚11家医院的交易进展顺利，预计在第二季度末完成 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: BMI交易是否为公司在英国市场提供立足点，能否更积极投资，还是一次性交易 - 这是与BMI的一次性投资，虽无额外物业的合同权利，但有助于建立关系并在英国市场获得立足之地 [32] 问题2: BMI租赁条款，包括租赁期限和租金调整情况 - 租赁剩余期限为14年，有固定租金调整，但具体条款未披露，大致在公司常见范围内 [34][36] 问题3: BMI初始租赁期限和条款 - 需后续回复 [37] 问题4: LTACH覆盖率同比下降的原因，以及IRF是否支持该覆盖率，是否与Ernest资产有关 - 情况较为复杂，有非Ernest相关的设施，Ernest相关设施处于较低水平，但与其他康复设施和交叉违约情况结合，整体覆盖良好；有一处未交叉违约的设施由另一运营商运营，但有大额信用证，物业价值高；目前大家都在摸索患者标准的底线，大部分已接近，少数仍需时间；该部分占投资组合比例小且预计不会增长 [38][39][40][41] 问题5: 公布Steward财务数据的时间 - 预计很快公布 [42] 问题6: 覆盖比率是否会随时间改善，原因是运营商改善还是立法因素 - 除LTACH外，IRF和急性护理的覆盖比率有望改善，主要原因是运营商效率提升，如Prime表现出色 [48][50] 问题7: 澳大利亚定期贷款的潜在定价条款 - 接近3%，基于澳大利亚的BBSY参考利率（目前1.6 - 1.7左右）加上1.25的利差，目前略低于3% [53] 问题8: BMI交易的现金资本化率 - 未提供，出于与其他租户谈判的考虑 [55][57] 问题9: 对2020财年CMS医院和LTACHs医疗保险报销率提案的看法 - 对急性护理医院提案满意，对LTACHs提案也感到惊喜，LTACHs的关键在于患者标准，公司大部分相关设施已接近底线，仍在关注少数设施 [64] 问题10: 是否继续披露LTACH覆盖率，以及2019年第一季度后与Steward的交易情况和Steward风险敞口计算方式 - 关于LTACH覆盖率，投资者有兴趣，可考虑继续披露；上月收购的小型Steward医院是一次性机会，用于保护和改善公司在西德克萨斯的市场地位，并非未来Steward重大投资的迹象；Steward风险敞口按收入计算，补充资料中的测量基于实际近期结果，Healthscope无收入，未包含合资企业调整，还有15亿美元其他资产（很多处于开发中）无收入，调整后Steward占比约38%，与投资水平相近 [67][68] 问题11: 澳大利亚定期贷款的LTV情况 - LTV为100%，非美国投资通常过度杠杆化，一是利用澳大利亚和西欧较低的债务成本，二是自然对冲投资，该贷款无结构，与公司其他债务可互换，公司有信心长期保持整体企业无担保杠杆在5 - 5.5倍之间 [71][72] 问题12: 今年暂停指导调整是否因ATM使用和收购完成时间难以预测 - 完全是收购完成时间的问题，交易规模大，时间难以精确预测，自上次财报电话会议以来，正在进行的项目均未失败 [74] 问题13: 第二季度与第一季度是否相似，以及提高运行率指导的原因 - 第二季度接近尾声，本季度完成的物业收购将集中在后期，与第一季度差异不大，希望在第二季度末有更多公告；提高运行率指导是因为除时间外，条款更清晰 [77][79][80] 问题14: BMI租赁是否有延期或续约选项，是否假设会延期，GAAP计算是否考虑该假设 - 有延期或续约选项，但14年后情况不确定，不做假设；GAAP利率由会计规则驱动，基于初始租赁期限；对于大型主租赁，分析运营商是否有能力放弃单一资产时会考虑续约选项，但BMI交易是一次性的 [81][83][84][87][88] 问题15: Steward的覆盖情况及趋势，以及是否提供按设施的初步EBITDA覆盖和整体财务信息 - Steward整体覆盖情况呈上升趋势，预计2019年表现强劲；公司每天获取所有设施信息，与Steward定期合作，了解各设施运营情况 [92][95] 问题16: 英国市场增长缓慢的障碍 - 英国多年前引入“任何愿意提供者”政策，公民可用NHS保险卡在私立医院就医，但心理上尚未完全接受，导致市场拓展比预期慢 [99] 问题17: 之前给出的7.5% - 8.5% GAAP收购收益率范围是否仍然适用，7.5% GAAP收益率是否合理 - 该范围仍然适用，因为国内外收益率利差相同，海外借款成本低；7.5% GAAP收益率是合理的建模数字 [107][109] 问题18: Healthscope交易是否会推迟到第三季度，若NorthWest无法完成交易，公司是否会接手 - 交易推迟到第三季度的可能性极低，若NorthWest无法履行，公司将接手 [111] 问题19: 本季度260万美元直线租金核销的原因 - 由多项小额交易进出导致，并非全是直线租金，是日常调整的净结果，具体细节暂无法回忆 [112] 问题20: Steward在六个市场的租金覆盖情况 - 未提供按市场的租金覆盖情况，但Steward整体覆盖率超过2倍，约为2.5倍，部分市场超过3倍 [115][116] 问题21: 西德克萨斯Big Spring的Steward物业是直接收购还是债务融资投资，是否提供GAAP收益率和租赁期限 - 公司仅拥有该物业的房地产；未提供GAAP收益率和租赁期限，该物业纳入Steward主租赁计算，收益率可比 [119][121][122] 问题22: 如何为实现运行率指导的项目管道融资，以及剩余年份的股权发行情况 - 完成Healthscope收购后，即使发行15亿美元股权并100%用债务融资，杠杆率也将达到5.0倍；公司计划长期将杠杆率保持在5 - 5.5倍之间，债务和股权发行时间取决于收购速度，难以精确预测 [127][128]

公司财务数据关键指标变化 - 2018年和2017年12月31日，公司总资产分别为88.44亿美元和90.20亿美元，其中2018年欧洲医疗房地产及其他资产为23亿美元，2017年为18亿美元[22] - 2018 - 2016年，公司总收入分别为7.85亿美元、7.05亿美元和5.41亿美元，2018年调整后收入为8.17亿美元[23][24] - 截至2018年12月31日，公司总资产约88亿美元，由29个州以及德国、英国、意大利和西班牙的275处医疗保健物业组成[51] - 截至2018年12月31日，公司RIDEA投资总计约1420万美元[50] - 2018年12月31日，公司未偿还债务总计40亿美元，其中固定利率债务38亿美元，可变利率债务2亿美元[307] 公司投资组合情况 - 截至2019年2月22日，公司投资组合包括276处房产，其中80处设施通过合资安排持有50%所有权权益[26] - 截至2019年2月22日，单一房产占公司总毛资产不超过3.7%[27] - 2019年1月31日，公司宣布以约8.6亿美元收购澳大利亚11家医院，交易完成后美国和国际毛资产集中度分别为77.2%和22.8%[31] 医疗市场宏观数据 - 美国2018年国家卫生支出预计增长5.3%，2017 - 2026年复合年增长率预计为5.5%，到2026年医疗行业预计占美国GDP的19.7%[36] - 德国医疗支出约占其GDP的11.1%，2018年12月失业率为3.3%，低于欧盟的7.9%[32][37] - 德国康复市场有超1233家康复设施，每10万人口有208.5张床位，约90%的支付来自政府[38] - 2016年英国医疗支出占GDP的9.8%，2015年10.5%的人口有私人自愿健康保险，私人医疗市场约14.7亿英镑，2015年需求增长2.1%[39] 公司业务策略 - 公司策略是将收购或开发的设施长期净租赁给医疗运营商，或提供长期仅付息抵押贷款[28] 公司租户相关数据 - 2018年12月31日，公司前五大租户中，Steward的总资产为38.23625亿美元，占比39.5%；Prime为11.24711亿美元，占比11.6%；MEDIAN为10.75504亿美元，占比11.1%；LifePoint为5.02072亿美元，占比5.2%；Ernest为5.00397亿美元，占比5.2%[52] - 预计澳大利亚收购完成后，公司对Steward的资产集中度将降至预计总资产的38%[53] - 截至2018年12月31日，公司持有Steward 9.9%的股权，投资额为1.5亿美元[54] - Steward的41处设施根据一份主租赁协议租赁，初始期限15年，至2031年10月结束，有三个5年延期选项，截至2018年12月31日，平均剩余初始租赁期限为12.8年[54] - Prime的22处设施根据五份主租赁协议租赁，截至2018年12月31日，平均剩余初始固定期限为6年[55] - LifePoint的七处设施（其中五处根据一份主租赁协议租赁），截至2018年12月31日，平均剩余初始固定租赁期限为10.2年[57] - Ernest的25处设施根据一份主租赁协议和两份独立租赁协议租赁，截至2018年12月31日，19处物业的剩余初始固定租赁期限为13.2年[58] 公司加州业务情况 - 截至2018年12月31日，公司在加州有10家获许可医院，总投资约5.07亿美元，不包括不受OSHPD标准约束的医疗办公楼投资1580万美元[65] - 除一家获OSHPD延期至2020年的医院外，公司加州所有医院到2030年符合地震安全标准，该医院预计2020年达标，否则可根据AB 2190法案延期至2022年7月1日[66] - 公司认为加州地震标准不会对财务状况和现金流产生负面影响，也不会对租户财务状况产生重大影响[67] 法律风险相关 - 违反联邦反回扣法，每次可处以最高10万美元罚款、10年监禁或两者并罚，还可能面临最高5万美元的民事罚款等[73] - 违反医师自我转诊法（斯塔克法），每项禁止服务可处以最高1.5万美元民事罚款，规避计划可处以最高10万美元罚款[75] - 违反联邦虚假索赔法，成功诉讼可导致三倍实际损失的罚款等[78] - 违反民事货币处罚法，每次违规可处以2万至10万美元罚款，还可能处以三倍非法索赔金额的罚款等[79] - 公司租户和抵押贷款借款人若违反执照相关法律，可能导致执照、认证或认可丧失等后果[80] - 公司租户和提供急诊服务的抵押贷款借款人若违反EMTALA，将面临民事货币罚款和被排除在联邦医疗计划之外等严重责任[81] 公司人员情况 - 截至2019年2月22日，公司有77名员工，预计随业务增长员工数量会增加，但人员调整对运营和管理费用占收入比例无重大影响[84] 利率和汇率变动影响 - 若市场利率在2018年12月31日上涨1%，公司债务公允价值将减少约1030万美元[307] - 若公司可变利率债务市场利率上涨1%，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少10万美元[308] - 若公司可变利率债务市场利率下降1%，每年利息费用减少将使未来收益和现金流增加10万美元[309] - 基于2018年经营结果，若欧元汇率变动5%，公司净收入和FFO将分别变动约200万美元和350万美元[310] - 基于2018年经营结果，若英镑汇率变动5%，公司净收入和FFO将分别变动约10万美元和少于20万美元[310]

财务数据和关键指标变化 - 2018年公司实现总股东回报率超25%，而MSCI美国房地产投资信托基金（REIT）指数为 - 4.5%；两年总股东回报率超50%，SNL美国REIT医疗保健指数为6%，MSCI美国REIT指数低于0.5%；10年总股东回报率达445%，在所有医疗保健REIT中排名第一，是SNL美国REIT医疗保健指数的2.5倍多 [9][10] - 2018年第四季度摊薄后每股正常化运营资金（FFO）为0.31美元，全年为1.37美元，不包括约6.71亿美元房地产销售收益 [23] - 从NAREIT FFO到正常化FFO的唯一重大调整是第四季度440万美元的税收估值调整 [24] - 2018年一般及行政费用（G&A）约占可比收入的8.9%，未来预计在9% - 9.5% [25] - 目前净债务与EBITDA比率约为4.4倍 [27] - 2019年收购预期增加约5亿美元至25亿美元，预计完成后年化正常化FFO约为每股1.54美元，此前估计约为每股1.50美元 [28] - 维持2019年日历年度正常化FFO在1.42 - 1.46美元的估计 [29] - 预计2019年收购的混合GAAP收益率在7.5% - 8.5% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店总投资组合EBITDARM覆盖率在2018年第三季度的过去12个月为3.1倍，同比增长10%；同店急性护理EBITDARM覆盖率为3.6倍，同比增长12%；住院康复EBITDARM覆盖率增至1.9倍，同比提高2.5%；长期急性护理医院（LTACH）EBITDARM覆盖率降至1.5倍，同比下降7.4% [17][18] - 美国业务占总投资组合的77%，国内急性护理医院占投资的80% [19] - 约93.6%的同店投资组合采用主租赁、交叉违约或有母公司担保 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 澳大利亚医疗保健系统与美国有相似之处，有类似的政府报销类别，约50%为私人保险，其余为政府保险，且有全民覆盖 [64][65] - 澳大利亚市场规模远大于公司目前已承诺的约9亿美元投资，Healthscope有43家医院，除与公司交易的11家外，还与另一家医疗REIT有交易，且有更多绿地投资机会 [76][77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于急性护理房地产，目标是成为全球医院房地产金融的领导者，通过收购和开发实现增长，注重投资组合的多元化 [16][34] - 2019年有25亿美元的收购预期，包括收购澳大利亚11家医院的交易 [22][28] - 国际市场竞争主要来自主权财富基金和大型保险公司，公司相对更灵活 [136] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于前所未有的有利地位，规模和声誉不断增长，有大量国内外收购机会 [20] - 澳大利亚投资对股东有直接和长期的增值作用，某些投资还能带来无形价值，降低资本成本和提高长期FFO [32][33] 其他重要信息 - 2018年公司通过多笔交易获得创纪录的15亿美元收益，其中超5亿美元超过原始投资，用于减少债务和为2019年增值资本部署做准备 [11] - 2018年与Surgery Partners和Circle Health进行了超1.87亿美元的建设开发工作 [15] - 为满足澳大利亚和其他可能收购的资本需求，公司在12月和1月启动7.5亿美元的按市价发行股权计划，出售约1190万股，平均价格16.75美元，收益约2亿美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购指引增加，剩余收购管道的性质是否与上季度相同，规模是否仍在50亿美元左右 - 剩余收购管道性质与上季度相似，完成Healthscope交易后，国内业务更活跃，均为一般急性护理医院；收购管道规模仍在50亿美元左右，因为Healthscope交易包含在之前所说的50亿美元内 [37][40][41] 问题2: 基于债务与EBITDA目标，目前可动用的资金有多少 - 公司不受临时5.5倍杠杆比率的严格限制，有多种融资选择，可动用资金超20亿美元，可能使杠杆率达到约5.5倍，但公司不会接近上限管理资产负债表和收购管道 [42][44] 问题3: Healthscope交易及剩余管道的时间安排 - Brookfield和Healthscope方面预计交易在第二季度完成，公司遵循其指引；剩余管道中的主要机会预计在年中稍早，但时间常不受公司控制 [46] 问题4: Steward潜在合资企业是否可重启，股权成本如何，Healthscope开发投资的租赁条款和收益率情况，Steward投资组合在同店覆盖率中的情况及整体表现 - Steward潜在合资企业因物业已全部出租可重启；从成本角度，合资企业股权成本较低，但并非唯一或主要考虑因素；Healthscope开发投资收益率合同规定更高；Steward表现出色，覆盖率超两倍，有13家医院在同店数据中 [50][53][54][56] 问题5: 股价高于按市价发行时，是否会过度股权融资，3.5亿美元潜在再开发或扩张机会的实现情况及预期收益率 - 公司模型受5.5倍杠杆限制，根据整体管道的时间和定价，杠杆率可能低于此；大部分开发项目会实现，但取决于审批时间，预期收益率高于6% [60][61] 问题6: 澳大利亚医疗保健系统与美国和欧盟的比较，以及如何管理外汇风险 - 澳大利亚医疗保健系统与美国有相似的报销类别，约50%为私人保险，其余为政府保险，且有全民覆盖；租赁期限超100年，初始20年不进行套期保值，预计使用的债务将以澳元计价 [64][65][66] 问题7: 澳大利亚和新西兰的市场规模和投资机会，2019或2020年投资组合的地理构成，3.5亿美元开发机会在2019年的承担情况和时间，澳大利亚交易的利差与美国机会的比较，Healthscope交易对投资组合覆盖率的影响，收购的平均收益率范围 - 澳大利亚市场规模远大于公司目前投资，有更多机会；2019年底投资组合可能更倾向于美国，理想比例为70 - 30或65 - 35，但可能接近75 - 25；2019年承担的开发机会相对较少，因交易最早年中完成；澳大利亚交易利差与美国相似，总投资组合利差在200 - 350个基点；Healthscope交易对投资组合EBITDARM覆盖率无影响；收购的GAAP平均收益率仍在7.5% - 8.5% [76][77][79][81][83][84][86] 问题8: 公司与Northwest和Healthscope交易的关键差异，以及为何2019年指导未变，如何管理不同地区业务 - 交易相似，但公司资本成本比Northwest低；指导未变是因为原预计年底完成的交易未实现，带来负面影响，但资本成本降低、Healthscope交易更快且收购量增加带来积极影响；公司投资的是 triple net leased 物业，无需每日管理，团队熟悉澳大利亚市场和Healthscope，在卢森堡有15人团队，美国也有较大团队，会定期检查物业 [95][96][102][103] 问题9: 目前在澳大利亚和美国可筹集长期债务的利率，1月是否有按市价发行，能否提供更多合资企业披露，Waterland出售Median运营业务的最新情况 - 美国10年期无担保债券利率可能在5% - 5.5%，澳大利亚无担保贷款利率在3%左右；1月按市价发行筹集了2亿美元；可再次提出合资企业披露请求，公司承诺下季度满足；目前Waterland出售Median运营业务无新消息 [110][111][112][116] 问题10: 11家Healthscope医院分布在多少个主租赁协议下，其EBITDARM覆盖率及预期变化，资产负债表上的现金能否用于澳大利亚收购 - 11家Healthscope医院分布在3个主租赁协议下，第一个主租赁协议涵盖约80%的投资组合；EBITDARM覆盖率约为2.25%，预计总体较紧，不会达到目前3.6倍的水平；部分现金存于欧洲，但占少数，大部分为美元，公司有一定灵活性，无需将欧元兑换成澳元，会灵活看待2019年25亿美元的收购管道 [123][124][126][127] 问题11: 进入国际市场前主要考虑的因素，澳大利亚是否符合，国际和国内市场交易竞争的差异 - 进入国际市场主要考虑法治、对医疗保健的承诺以及医疗保健的历史资金来源和方式；澳大利亚法治符合要求，对医疗保健的承诺可能优于美国，公司观察澳大利亚市场超10年；国际市场竞争主要来自主权财富基金和大型保险公司，它们行动缓慢，公司相对更灵活 [134][135][136] 问题12: 会计上是否仅对20年初始租赁期限进行直线法处理 - 仅对初始租赁期限进行直线法处理 [142] 问题13: 是否有机会和兴趣查看Healthscope全部物业组合，Healthscope租赁的递增率是否与其他资本提供者披露的相似 - 公司有兴趣，且认为能与Brookfield在该投资组合上共同发展，但仅获得50%的物业；递增率与其他资本提供者披露的相似，可能为2.5% [148][150][151]